Правовое регулирование ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Порядок обращения взыскания на заложенное имущество предусматривается ст. 330 ГК.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если другими актами законодательства не установлен иной порядок. По просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.

При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право при отсутствии иного указания в законодательстве или договоре получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница за вычетом всех издержек возвращается залогодателю. Должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение по которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно [13, с. 166--167].

Специальный, отличный от общих правил порядок обращения взыскания на заложенное имущество при невыполнении обязательства залогодателем - предприятием, в уставном фонде которого имеется доля государственной собственности, установлен Указом Президента Республики Беларусь от 22 ноября 2000 г. № 605 «О некоторых мерах по обеспечению государственных интересов при ипотеке предприятия» [19].

При невыполнении обязательства, обеспеченного ипотекой такого предприятия, предусмотрено, что залогодержатель должен принять меры по оздоровлению финансового состояния юридического лица, предусмотренные договором об ипотеке и направленные на восстановление его платежеспособности и поддержание эффективной хозяйственной деятельности. В этих целях залогодержатель наделяется правом изменить в одностороннем порядке договор об ипотеке, предусмотрев в нем право на участие в управлении таким юридическим лицом и получение информации о его деятельности, ограничение по распоряжению имуществом в установленном порядке, а также срок, в течение которого это право должно быть реализовано.

Соответствующие меры залогодержателя по оздоровлению финансового состояния юридического лица не должны повлечь за собой признание этого юридического лица экономически несостоятельным (банкротом). Если предусмотренные меры по оздоровлению финансового состояния юридического лица по истечении указанного в договоре срока не принесут надлежащего результата, требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества в порядке, определенном гражданским законодательством.

Существуют и особенности обращения взыскания на заложенные для получения кредита земельные участки, находящиеся в частной собственности. На основании Постановления Совета Министров Республики Беларусь и Национального банка Республики Беларусь 07.03.2000 г. № 303/9 «Об утверждении порядка передачи земельных участков, находящихся в частной собственности, в залог для получения банковского кредита» [34], в случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банк вправе от имени залогодателя реализовать принятый в залог земельный участок при сохранении его целевого назначения. При этом до момента продажи земельного участка банк может предоставить залогодателю право выкупить заложенный им земельный участок по цене, равной сумме не- возвращенной части кредита и процентов за пользование им.

Если залогодатель не воспользовался предложением банка, то банк письменно предлагает выкупить земельный участок соответствующему исполнительному и распорядительному органу или юридическому лицу Республики Беларусь, или гражданину Республики Беларусь, которые в соответствии с законодательством Республики Беларусь могут быть собственниками такого участка. При получении банком за проданный земельный участок суммы, превышающей задолженность залогодателя банку и расходы по реализации участка, банк в течение двух недель перечисляет сумму превышения залогодателю, а в случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь, - соответствующему исполнительному и распорядительному органу.

Залог недвижимости (ипотека) прекращается:

- С прекращением обеспеченного залогом обязательства;

- по требованию залогодателя при грубом нарушении залогодержателем обязанностей по содержанию и обеспечению сохранности заложенного имущества если, как исключение, предмет залога передан залогодержателю;

- в случаях гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом замены или восстановления предмета залога;

в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной;

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все его обязанности, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования. Уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другому лицу действительна, если тому же лицу уступлено право требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству. С переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника.

Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных нужд, его реквизиции или национализации, и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, право залога распространяется на предоставленное взамен имущество либо соответственно залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

В случаях, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законодательными актами порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо, либо в виде санкций за совершенное преступление или иное правонарушение, залог в отношении этого имущества прекращается. В этих случаях залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства [13, с. 169].

Таким образом, в делом современное белорусское законодательство о залоге недвижимости характеризуется сложностью, разрозненностью и даже некоторой бессистемностью. Следует признать, что у нас во многом утрачен опыт правового регулирования залога недвижимости. Это произошло в силу исторической причины - в течение длительного времени ипотека была выведена из гражданского оборота. Поэтому нам приходится сегодня создавать ипотечное законодательство заново, используя мировой опыт и опыт стран-членов СНГ.

Однако необходимо сегодня признать, что с начала 90-х годов законодательная база изменилась к лучшему, идет процесс совершенствования залогового законодательства, формирование нормативно-правовой базы для широкого применения ипотеки в экономической жизни страны.

В качестве прогноза на будущее можно предсказать два варианта развития ипотеки. Первый вариант - завершение в целом формирования правовой базы ипотечного кредитования в Республике Беларусь; создание рынка ипотечного кредита, обеспечивающего приемлемые условия участия в ипотечном кредите широкого круга кредиторов и заемщиков, в последующем -- формирование вторичного рынка.

Второй вариант - продолжение медленного развития ипотечного рынка. Этот вариант вполне вероятен и легок для достижения. Единственное, что необходимо для его реализации -- продолжать пребывать в полном бездействии. Какой из этих прогнозов будет верным - покажет время. Но необходимо помнить, что при осуществлении реформ без проблем и трудностей не обойтись. И чем дольше реформы тянутся, тем больше урон от них. Поэтому реформы надо осуществлять быстро и качественно, не обращая внимания на временные трудности.

Схема организации системы жилищного ипотечного кредитования в Республике Беларусь представлена на рис. 1.1. В предлагаемой системе ипотечный банк самостоятельно определяет, какую часть активов в виде прав требования к ипотечным обязательствам заемщиков оставить в своем портфеле, а какую - переуступить ипотечному оператору. Поэтому на ипотечном рынке возникают два вида инвестиционных инструментов: жилищная закладная, выпущенная от своего имени ипотечным банком, и облигация ипотечного оператора, обеспеченная государственными гарантиями. Различия между этими видами ценных бумаг выражаются в степени их надежности и соответственно - в уровне доходности.

Рис. 1.1. Схема организации ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь

На начальном этапе функционирования системы в республике возможно преобладание механизма рефинансирования деятельности ипотечных банков посредством переуступки ипотечной ассоциации прав требования к ипотечным обязательствам заемщиков. Такой прогноз обусловлен тем, что облигации ассоциации, обеспеченные государственными гарантиями, вызовут больше доверия у потенциальных инвесторов, чем жилищные закладные ипотечных банков.

Кроме этого, ассоциация имеет возможность привлекать для жилищного финансирования средства из республиканского и местных бюджетов, государственных внебюджетных фондов, кредиты Национального банка, коммерческих банков и небанковских финансово-кредитных организаций Республики Беларусь, иностранных государств и банков, международных финансовых организаций. По мере развития системы и повышения доверия к ней в республике будет увеличиваться доля ресурсов, привлекаемых посредством размещения жилищных закладных ипотечных банков.

Механизм работы предлагаемой системы основан на финансовых возможностях заемщика накапливать в течение определенного времени необходимые средства для осуществления первоначального платежа за приобретаемое жилье и своевременно погашать свои обязательства по ипотечному кредиту. Заемщик за счет собственных средств аккумулирует на накопительном целевом счете в ипотечном банке денежные средства в размере не меньшем, чем это определено показателем заемного капитала (коэффициентом ипотечной задолженности), установленным ипотечным законодательством. После того как ипотечный банк проведет тщательный анализ различной информации, связанной с заемщиком, и определит залоговую стоимость недвижимости, принимается решение о выделении ему ипотечного кредита и возврате средств накопительного вклада на приобретение жилья. Заемщик за счет собственных средств выплачивает страховую премию по заключенным договорам страхования, принимает на себя расходы по оформлению и нотариальному удостоверению договоров с ипотечным банком, по государственной регистрации договора ипотеки и возникших ограничений (обременения) прав на недвижимость.

Для рефинансирования своей деятельности ипотечный банк получает доход от размещения на вторичном рынке жилищных закладных или от оплаты приобретаемых ассоциацией прав требования по ипотечному кредиту (его неделимой части). Ассоциацией привлекаются средства инвесторов за счет продажи ипотечных облигаций, выпущенных от ее имени. В первом и во втором случаях обеспечением ипотечных ценных бумаг выступают долгосрочные активы в виде прав требования по выданным ипотечным кредитам. За счет выплат заемщиками денежных средств в виде общих ежемесячных платежей по возврату основной суммы кредита и процентов по нему ипотечный банк выплачивает ддоходы по выпущенным жилищным закладным, погашает их стоимость, а также перечисляет часть этих средств ассоциации переуступленным кредитам за вычетом агентского вознаграждения за их обслуживание. Ассоциация, в свою очередь, выплачивает доход по облигациям, выпущенным от своего имени, и погашает их стоимость. Учитывая, что ипотечные ценные бумаги не погашаются ранее окончания срока их действия, для повышения их ликвидности в системе предусмотрены возможности проведения операций с ними на вторичном рынке ценных бумаг с участием уполномоченных банков и профессиональных участников рынка ипотечных ценных бумаг.

За счет средств, получаемых от заемщиков в уплату процентов по ипотечным кредитам, превышающих проценты по выпущенным ипотечным ценным бумагам, формируется доход ипотечных финансово-кредитных учреждений и покрываются расходы, связанные с их текущей деятельностью и выплатой страховых премий ипотечной страховой компании по договору страхования ипотечных обязательств заемщика.

Если возникли обстоятельства для обращения взыскания на объект ипотеки, распределение финансовых потоков при реализации заложенного жилья происходит с участием самого заемщика, ипотечного банка, ипотечных страховой и риэлторской компаний. Поскольку основания для обращения взыскания совпадают со страховым случаем, ипотечный банк или ассоциация, владеющие правами требования по ипотечному кредиту, в качестве страхового возмещения могут получить от ипотечной страховой компании всю сумму неисполненного заемщиком обязательства.

После этого ипотечная страховая компания по праву суброгации налагает в судебном порядке взыскание на заложенное жилье и выставляет его на торги. Ипотечный банк или ассоциация в отдельных случаях могут самостоятельно налагать в судебном порядке взыскание на объект ипотеки и выставлять его на торги, не получая страхового возмещения от ипотечной страховой компании. В качестве организатора торгов выступает ипотечная риэлторская компания. За счет средств, вырученных от реализации «вложенного жилья, компенсируются судебные издержки, сумма страхового возмещения или сумма неисполненного заемщиком обязательства, выплачивается вознаграждение организатору торгов. Остаток денежных средств от реализации жилья передается заемщику - бывшему собственнику жилья.

Для регулирования массового социально значимого рынка ипотечного жилищного кредитования недостаточно использовать только существующие универсальные правовые и экономические нормы и нормативы. Также невозможно использовать имеющееся банковское законодательство. Это обусловливает необходимость разработки и принятия ипотечного законодательства, включающего закон об ипотеке, закон об ипотечных финансово- кредитных учреждениях (ипотечных банках и ипотечных операторах), закон об ипотечных ценных бумагах.

Обязательным условием успешного функционирования предлагаемой системы ипотечного жилищного кредитования является создание всех вышеуказанных специализированных институтов. Отсутствие одного из них может привести к нестабильности всей системы. Следует иметь в виду, что функции отдельных ее элементов на начальном этапе могут принимать на себя существующие аналогичные структуры, отвечающие требованиям специального ипотечного законодательства и стандартам ипотечного кредитования.

В основе предлагаемой модели усовершенствованной системы внебюджетного финансирования жилищного строительства лежит двухэлементная организация процесса жилищного инвестирования. Если в процессе финансирования строительства жилья формируется предложение нового жилья на рынке, то в процессе финансирования приобретения построенного жилья - спрос Рис. 2.2. Современная система жилищного ипотечного кредитования

Рис. 2.2. Современная система жилищного ипотечного кредитования

Строительная компания в процессе строительства жилья на продажу для оплаты выполненных строительных работ, оказанных услуг и других инвестиционных расходов привлекает заемные средства в виде жилищно-строительного кредита на величину недостающих собственных средств. Кредит выдается частями коммерческим банком для оплаты завершенных этапов работы. После ввода объекта в эксплуатацию управляющая компания продает построенные жилые помещения конечным покупателям. За счет денежных средств в оплату приобретаемого жилья воз^ вращается основная сумма долга по жилищно-строительному кредиту и проценты, начисленные за пользование им, а также формируется доход строительной компании. Для единовременной оплаты за приобретаемое жилое помещение покупатель использует средства, полученные от ипотечного банка в виде возврата накопительного вклада и предоставленного ему ипотечного кредита под залог приобретаемого жилья.

Таким образом, финансирование жилищного строительства будет осуществляться только из внебюджетных источников с использованием средств жилищно-строительного кредита, который возвращается за счет доходов от продажи построенного жилья. Они, в свою очередь, аккумулируются в системе ипотечного жилищного кредитования.

Предлагаемая модель внебюджетного финансирования жилищного строительства является комплексной и включает две автономные подсистемы: усовершенствованную систему организации строительства жилья и систему ипотечного жилищного кредитования. Функциональное назначение первой - организация строительства жилья с использованием заемных средств в виде жилищно-строительного кредита и формирование предложения готового жилья на рынке. Вторая подсистема предназначена для формирования платежеспособного спроса на готовое жилье за счет создания выгодных условий предоставления гражданам долгосрочных ипотечных кредитов.

Взаимосвязанная работа всех элементов усовершенствованной системы внебюджетного финансирования жилищного строительства обеспечит трансформацию финансовых жилищных инвестиций в реальные, позволит сбалансировать экономические интересы покупателей и продавцов жилья, заемщиков и кредиторов, застройщиков и инвесторов, сделает процесс жилищного инвестирования взаимовыгодным для всех. В конечном счете это позволит обеспечить граждан Республики Беларусь достойными жилищными условиями с максимальным использованием внебюджетных источников финансирования.

2. ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

В современной жизни термин «ипотека» означает залог недвижимого имущества с целью получения кредита. В целом для того чтобы ипотека в Беларуси заработала, необходимы три условия: наличие «длинных» денег, стабильная макроэкономическая ситуация в стране и эффективная законодательная база. Помимо этого население Беларуси должно быть психологически готово к внедрению ипотечного кредитования, а банковская система - обладать достаточными финансовыми ресурсами для этого.

Такие условия в стране начинают складываться. Если общими усилиями удастся сбалансировать все составляющие - создать рынок ценных, упорядочить законодательство, привлечь инвесторов, то в ближайшее время у населения появится возможность получать ипотечный кредит на гораздо более привлекательных и доступных условиях, чем ранее.

В последние годы сделаны значительные шаги в деле совершенствования правового механизма ипотеки, практики применения ипотечного кредитования. Наиболее важным из них явилось утверждение Советом Министров в августе 2001 г. Концепции создания системы ипотечного жилищного кредитования [20]. Согласно этому документу, создание системы ипотечного кредитования позволит расширить возможности приобретения жилья гражданами, даст толчок развитию рынка недвижимости, строительного комплекса и сопутствующих отраслей экономики, банковской деятельности и т. д.

Важным шагом стало принятие в первом чтении проекта Закона «Об ипотеке», предусматривающего обращение закладных [21]. Однако требуется завершение создания комплекса ипотечного законодательства, регулирующего в полном объеме весь спектр многогранных и сложных отношений в этой области.

В банковской сфере остаются следующие проблемы:

- сложность формирования качественного залога по ипотечным кредитам, так как отсутствует возможность обратить взыскание на заложенное имущество (строящуюся квартиру или дом, землю) по причине ограниченности права собственности на землю и невозможности выселения несостоятельного заемщика из заложенного жилья;

- острая нехватка долгосрочных ресурсов, которую испытывают банки;

В отсутствие механизма привлечения долгосрочных ресурсов за счет

выпуска ипотечных ценных бумаг с целью рефинансирования выданных кредитов. В значительной степени это связано с действующим порядком налогообложения доходов от операций с негосударственными ценными бумагами (доходы по ним облагаются по ставке 30% для банков, 40% - для остальных инвесторов).

По мере финансового оздоровления экономики, снижения темпов инфляции и девальвации национальной валюты ситуация с формированием долгосрочных ресурсов начинает улучшаться. Растет удельный вес срочных депозитов населения, увеличиваются сроки их привлечения, инвесторы-нерезиденты проявляют интерес к реализации проектов ипотечного кредитования на территории страны.

Вместе с тем, учитывая специфику белорусских условий, нужно отработать наиболее оптимальный вариант развития данного вида кредитования. Кроме того, необходимо создать определенные специализированные институты и субъекты, которые будут осуществлять деятельность в сфере ипотечного кредитования (бюро кредитной информации, ипотечные банки). Ипотека может развиваться как через специализированные банки, так и через универсальные кредитные институты. Не менее важно также ориентировать население на использование данного вида кредитов.

В Беларуси отсутствует механизм привлечения долгосрочных ресурсов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг с целью рефинансирования выданных кредитов. Такие ценные бумаги могут выпускаться как самими I банками, так и специализированными учреждениями. Для того чтобы инвесторам было выгодно вкладывать средства в эти ценные бумаги, в Беларуси необходимо создать соответствующую инфраструктуру и приемлемое налогообложение.

На первоначальном этапе необходимо создать благоприятные условия, чтобы инвестор пришел на рынок ипотечного кредитования. А потенциал у этого рынка есть: существует пул кредитов, которые могут рефинансироваться. Ипотечные облигации для населения могут быть альтернативой вложений в валютные операции, доходность которых сейчас снижается, и депозиты.

Необходимо предусмотреть дополнительные меры, которые повысят привлекательность ипотечных облигаций.

Поскольку существуют две разновидности жилищного кредитования | кредит строительной организации (или оптовому покупателю жилья) и кредит физическим лицам, можно использовать две схемы ипотечного финансирования. Первая схема предполагает, что банк за счет своих ресурсов вышлет кредиты строительным организациям (или оптовым покупателям жилья) и, сформировав необходимый по объему пул, эмитирует ипотечные облигации. Данные ипотечные облигации размещаются на рынке для резидентов и нерезидентов.

Вторая схема предусматривает, что банк за счет своих ресурсов выдает кредиты физическим лицам для строительства или покупки жилья и, сформировав необходимый по объему пул, эмитирует ипотечные облигации. Данные ипотечные облигации также размещаются на рынке для резидентов и нерезидентов. Для развития в Беларуси жилищного кредитования необходимо использование обеих схем в определенной пропорции.

Работу по совершенствованию ипотечного кредитования в Беларуси следует проводить по следующим направлениям:

Поддержание достигнутой макроэкономической стабильности.

Совершенствование законодательства в данной сфере. В последнее время в Беларуси проведена объемная работа в области правового регулирования порядка регистрации собственности.

Развитие независимого энергичного банковского сектора. Белорусский банковский сектор в настоящее время неконкурентоспособен, поэтому следует проводить его либерализацию, внедрять международные стандарты финансовой отчетности, сокращать уровень вмешательства государства в деятельность банков по кредитованию.

В целях создания в Беларуси успешно функционирующей системы ипотечного кредитования следует пересмотреть порядок налогообложение доходов владельцев жилья (для их легализации), привлекать больше частного капитала в банковскую системы Беларуси, повышая тем самым конкуренцию на данном рынке, найти источники долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования.

3. Залог имущества (ипотека) в странах Западной Европы

В Испании ипотека, или залог недвижимости, регулируется Испанским ГК 1889 г. и законом об ипотеке от 13 мая 1981 г., положения которого инкорпорированы в ГК. Определение ипотеки в ГК отсутствует. Имеются лишь общие требования, предъявляемые к договорам о залоге (закладе) и об ипотеке. В праве этой страны ипотека возникает на основании закона или договора. Договор ипотечного залога признается действительным после его регистрации в Реестре собственности.

Ипотека, возникшая на основании закона, дает право лицам, в чьих интересах она установлена, требовать составления документа, удостоверяющего их право, и регистрации этого документа в Реестре. Исключение составляет ипотека, устанавливаемая в пользу государства, провинций и муниципалитетов в отношении взимания налогов [22, с. 130].

Ипотечный кредитор вправе требовать от третьего лица, владеющего объектом ипотеки, уплаты части долга, соответствующей той части объекта залога, которой он владеет. Сроки и условия платежа определяются законом.

Порядок удовлетворения требований ипотечного кредитора за счет заложенного имущества имеет ряд особенностей. Так, по наступлению срока исполнения главного обязательства объект залога может быть отчужден и из его стоимости погашен долг кредитору. Кредитор не вправе пользоваться объектом залога или становиться его собственником, поскольку законодательство предусматривает удовлетворение требований ипотечного кредитора за счет предмета ипотеки в соответствии с правилами судебного исполнительного производства. Соглашение между ипотечным кредитором и собственником заложенной недвижимости о применении какого-либо иного порядка ничтожно.

В Швейцарии нормы, регулирующие залог недвижимости, содержатся в швейцарском Гражданском кодексе 1907 г. Ипотекой считается только такое вещное обеспечение обязательства, которое возникает на основании договора или закона при условии занесения записи в реестр недвижимости [22, с. 131]. Но ипотека не является в праве этой страны единственным возможным способом обеспечения, объектом которого становится недвижимость.

Выделяются три вида залога недвижимости: ипотека, залог на основании ипотечной закладной и залог на основании закладной по ренте на недвижимость. Специфика двух последних видов заключается в составлении особого сертификата, отвечающего признакам ценной бумаги. Он служит основанием возникновения залога и позволяет уступать права ипотечного кредитора в упрощенном порядке. В зависимости от своего возникновения залог недвижимости в швейцарском праве делится на :залог, основанный на договоре; залог в силу закона и залог, возникающий вследствие одностороннего волеизъявления. Важное значение для залога имеет регистрация в округе по месту нахождения обременяемого имущества.

В швейцарском праве сложилось общее правило, что в случае отчуждения заложенной недвижимости замены должника в залоговом обязательстве не происходит. Такая замена возможна только в виде исключения.

Порядок удовлетворения требований ипотечного кредитора за счет заложенного имущества следующий. Для удовлетворения требования, обеспеченного залогом, предмет залога реализуется на публичных торгах, и из вырученной в результате принудительной продажи суммы залоговые кредиторы получают удовлетворение в соответствии с занимаемой ими очередью. Порядок удовлетворения требований залоговых кредиторов устанавливается в Реестре недвижимости.

В Великобритании законодательством предусмотрен институт ипотечного залога (mortgage), который регулируется рядом нормативных актов, в частности, законом о собственности 1925 г. и законом о потребительском кредите 1974 г. [22, с. 132]. Заметная роль в регулировании ипотечных отношений принадлежит судебной практике.

Ипотечным залогом в английском праве называется предоставление земли или движимого имущества (включая имущественные права) для обеспечения денежного обязательства. К ипотечному залогу относят также обременение любого интереса в движимом и недвижимом имуществе или соглашение создать такое обременение для обеспечения денежных обязательств или обязательств, подлежащих денежной оценке [22, с. 132].

Главное отличие ипотечного залога от других способов вещного обеспечения по британскому праву состоит в том, что титул на заложенное имущество переходит к залогодержателю, который становится, таким образом, его собственником, хотя и не в полном объеме. Его право собственности становится абсолютным в случае неуплаты долга в установленный срок. При надлежащем исполнении обязательства или освобождении должника от долга титул на имущество возвращается к должнику.

Ипотечный залог может быть основан на общем праве и на праве справедливости. По праву справедливости залогодержателю принадлежит право владения заложенным имуществом при наличии специального соглашения об этом или по приказу суда. Ипотечный залог, основанный на нормах права справедливости, - это договор, который создает обременение имущества, но не влечет передачи залогодержателю титула или интереса, основанных на общем праве [22, с. 132].

Ипотечный залог по британскому праву возникает на основании договора. Ипотека земли подлежит регистрации в Реестре земельных обременений [22, с. 132]. По договору ипотечного залога залогодержателю принадлежит право владения ипотечным имуществом, и если ипотечным договором не предусмотрено иное, то и право немедленно вступить во владение этим имуществом или получать с него арендные платежи и доходы. Однако до тех пор, пока залогодержатель не потребует предоставления ему имущества во владение или не начнет получать с него арендные платежи и доходы, оно может оставаться в законном владении залогодателя.

Если ипотечное имущество с разрешения залогодержателя остается во владении залогодателя, то по отношению к залогодержателю он занимает положение арендатора. Но складывающиеся при этом отношения несколько отличаются от обычных арендных отношений: залогодатель не обладает правами бессрочного арендатора, он может быть лишен владения недвижимостью без предварительного уведомления.

Право залогодателя осуществлять все правомочия собственника в отношении ипотечного имущества, находящегося в его владении, подвержено одному существенному ограничению, а именно: он не может уменьшать его стоимость до такого предела, когда этого имущества станет недостаточно для обеспечения долга. Расточительство, осуществляемое владеющим залогодателем (например, рубка леса или снос дома), может быть прекращено судебным запретом, если будет доказано, что в результате таких действий стоимость имущества становится недостаточной для обеспечения долга, или приказом о лишении залогодателя права выкупа закладной.

Залогодержателю предоставлен ряд правовых средств, заключающихся в возможности наложения ограничений на совершение залогодателем подобных действий. При наличии соответствующих полномочий залогодержатель вправе продать заложенное имущество или получить судебный приказ о лишении залогодателя права выкупа закладной.

Поскольку конструкция ипотечного залога по британскому праву основана на условной передаче ипотечному кредитору титула собственности, залогодатель (должник) лишается права распоряжения вещью, обремененной ипотечным залогом. Даже если обремененное имущество остается во владении залогодателя, он оказывается в положении арендатора. Соответственно, залогодатель не имеет возможности осуществлять отчуждение этого имущества до тех пор, пока с него не будет снято обременение.

Порядок удовлетворения требований ипотечного кредитора за счет заложенного имущества следующий. По английскому общему праву залогодатель, не выполнивший своих обязательств относительно места, времени и способа платежа, теряет право на заложенное имущество, которое становится собственностью ипотечного кредитора. Однако издревле суды справедливости признавали за залогодателем право выкупа (возврата) ипотечного имущества путем подачи им «в разумные сроки» заявления о готовности уплатить долг вместе с процентами, если только судом, не был вынесен приказ о лишении залогодателя права выкупа закладной. Поскольку такое право залогодателя могло быть осуществлено только через суды справедливости, оно получило наименование «возврата по праву справедливости» [23, с. 134].

Право возврата действует до момента вынесения судом приказа о лишении залогодателя права выкупа закладной, а в случае ипотеки, когда ипотечный кредитор владеет ею, - до истечении срока, установленного для подачи иска о возврате ипотечного имущества; права залогодателя на заложенную землю прекращаются в результате ее продажи по решению суда или по условиям ипотечного договора.

В случае неуплаты долга заложенное имущество продается с аукциона либо по частному договору.

В Италии основным источником ипотечных отношений является Гражданский кодекс 1942 г. Ипотека наделяет кредитора правом истребовать имущество, обеспечивающее его требования, в том числе у третьего лица, приобретшего заложенное имущество, и удовлетворить свои требования из стоимости изъятого имущества. Объектом ипотеки может быть, в основном, недвижимое имущество. Различают три вида ипотек: устанавливаемую в силу закона, учреждаемую по решению суда н добровольную. Ипотека регистрируется в реестре недвижимости но месту нахождения объекта [22, с. 130].

Лицо, которое приобрело объект ипотеки и зарегистрировало титульный документ, на основании которого было приобретено это имущество, в порядке, предусмотренном законом, и которое лично не обязано исполнить обязательства, в обеспечение которых установлена ипотека, может либо удовлетворить требования кредиторов, занесенных в реестр, либо реализовать это имущество. В противном случае ипотечные кредиторы вправе изъять у него вещь в порядке, предусмотренном гражданско- процессуальным кодексом.

При переходе права собственности на предмет ипотеки к третьему лицу ипотека сохраняется, а ипотечный кредитор сохраняет право обратить взыскание на указанный предмет в случае неисполнения обязательства должником.

Основным источником правового регулирования ипотечных отношений в Венгерской Республике является закон IV 1959 г. о Гражданском кодексе BP с последующими изменениями и дополнениями. Ипотекой в этой стране признается залог недвижимого имущества, зарегистрированного как самостоятельная единица по месту расположения этого имущества. Основаниями возникновения ипотеки могут быть договор, закон и решение органа власти [22, с. 129]. Договор об ипотеке считается действительным, если соблюдены условия о письменной форме договора и о регистрации ипотеки. Регистрацию ипотек ведет Венгерская общегосударственная коллегия нотариусов.

Порядок удовлетворения требований ипотечного кредитора за счет заложенного имущества регулируется следующим образом. Требования ипотечного кредитора удовлетворяются на основании решения суда в порядке судебного исполнения. Возмещена внесудебная реализация заложенной недвижимости. Для этого требуется, чтобы на предмет договора имелась официально установленная рыночная цена или, если кредитор, осуществляющий коммерческую деятельность в форме предоставления залоговых кредитов, до возникновения права на удовлетворение требований из заложенного имущества стороны заключил письменное соглашение с залогодателем, разрешающее ему внесудебную реализацию имущества.

В Республике Польша Гражданский кодекс упоминает ипотеку в ст. 244, относя ее к ограниченным вещным правам и указывая, что отношения по ипотеке регулируются специальными нормативными актами, основным из которых является закон о поземельных книгах и ипотеке от 6 июля 1982 г. [22, с. 129]. Под ипотекой понимается обременение недвижимости правом для обеспечения требования, в силу которого кредитор может требовать удовлетворения из недвижимости безотносительно к тому, чьей собственностью она является, и с приоритетом перед личными кредиторами собственника недвижимости.

Ипотека может обеспечивать только денежные требования. Предметом ипотеки может быть недвижимость, а также право вечного пользования (которое устанавливается в отношении земельных участков, находящихся в собственности государства или гмины). Основаниями возникновения ипотеки по праву этой страны являются договор, решение суда или административного органа и иные юридические факты, прямо предусмотренные законом. Ипотека подлежит регистрации в поземельных книгах. Обременение недвижимости ипотекой, согласно польскому праву, не лишает собственника заложенного имущества его правомочий по отношению к собственности.

В Чешской Республике ипотека регулируется Гражданским кодексом 1964 г., существенно обновленным и измененным в 1992 г., и Торговым кодексом 1991 г. с последующими изменениями. В чешском ГК перечислены только общие основания возникновения права залога: письменный договор, заверенное наследственное соглашение или закон [22, с. 131].

Специальных требований к ипотечному договору в ГК не со держится, однако порядок регистрации ипотек регулируется специальным законодательством. Регистрацию в кадастрах недвижимости осуществляют компетентные государственные органы.

Основанием обращения взыскания на заложенное имущество по праву Чехии является неисполнение должником надлежащим образом и в срок обеспеченного залогом требования залогодержателя. Продажа недвижимости с торгов регулируется нормами ГПК. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда.

ЛИТЕРАТУРА

залоговое право ипотека

1. Статут BKJI 1529 г./ Под ред. К.И. Яблонского. - Мн.: АН БССР, 1960. - 253 с.

2. Статут BKJI 1566 г. - М.: Императорское московское общество истории и древностей Российских (год издания неизвестен). -- 242 с.

3. Статут BKJI 1588 г. - Мн.: Беларуская Савецкая Энцыклапедыя iмя Петруся Броук1, 1989. - 569 с.

4. Волконский В.А. Очерки польской ипотеки. - СПб.: Типография правительствующего Сената, 1891. - 247 с.

5. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907г.). - М.: Спарк, 1995. - 556 с.

6. Псковская ссудная грамота 1467 г. - Одесса: Городская типография, 1847. - 23 с.

7. Гражданский кодекс БССР (официальный текст с изменениями на 1 января 1951г.). - Мн.: Издательство АН БССР, 1951,

8. Гражданский кодекс БССР (принят 11 июня 1964 г., вводится в действие с 1.1.1965г.). - Мн.: Беларусь, 1985. - 319 с.

9. Закон Республики Беларусь «О залоге» от 24.11.1993 г. № 2586-XII // Ведомости Верховного Совета Республики Беларусь. 1993. № 35. Ст. 449.

10. Чигир В.Ф. Вступительная статья к ГК РБ (с изменениями и дополнениями по состоянию на 3 марта 1994г.). - Мн.: Амалфея, 1994. С. 16.

11. Гражданский кодекс Республики Беларусь. Официальное издание. - Мн.: Национальный центр правовой информации Республики Беларусь, 1999. - 512 с.

12. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 27.11.2001 г. №1713 «Об участии Белорусской Стороны в Конвенции о международных залоговых сделках в государствах- участниках СНГ» // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2001. №113. 5/9488.

13. Гражданско-процессуальный кодекс Республики Беларусь. - Мн.: Амалфея, 2000. - 304 с.

14. Указ Президента Республики Беларусь от 14.04.2000 г. № 185 «О предоставлении гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений» // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. №38. 1/1172.

15. Указ Президента Республики Беларусь от 2.09.1996 г. № 346 «О некоторых мерах по развитию жилищного строительства на селе» // Собрание указов Президента и постановлений Кабинета Министров Республики Беларусь. 1996. № 25. Ст. 644.

16. Русак JLF. Залоговое право: комментарий Закона Республики Беларусь «О залоге» в сравнении с законами о залоге РФ, Литвы, Украины, б Мн.: ПИООО, Литдайжест, 1995. -187 с.

17. Постановление Кабинета Министров Республики Беларусь от 31.08.1994 г. Ц 35 «О залоге имущества, находящегося в собственности Республики Беларусь, юридическимк лицами, за которыми это имущество закреплено на праве хозяйственного ведения» // Собрание указов Президента и постановлений Кабинета Министров Республики Беларусь.1994. №4. Ст. 107.

18. Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 25.11.1994 г. №21 «О практике рассмотрения споров с участием банков и страховых организаций» // Вестник Высшего Хозяйственного Суда. 1995. № 1.

19. Указ Президента Республики Беларусь от 22.11.2000 г. № 605 «О некоторых мерах по обеспечению государственных интересов при ипотеке предприятия» // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. № 112. 1/1786.

20. Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования в республике Беларусь. Одобрена постановлением Совета Министров от 7.08.2001 №1173.-Мн.,2001

21. Ход реализации Программы социально-экономического развития РБ на 2006-2010годы:Министерство экономики Республики Беларусь. http://w3.economy.gov.by/ministry/economy.nfs/.

22. Каминская Е. Ипотека в зарубежных странах // Журнал российского права. 1997. N° 12. С. 128-138.

23. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 7.03.2000 г. № 303 и Национального банка Республики Беларусь от 7.03.2000 г. № 9 «Об утверждении Порядка передачи земельных участков, находящихся в частной собственности, в залог для получения банковского кредита» // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2000. №2 27. 5/2746.

Размещено на Allbest