Гражданско-правовой режим недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

МОСКОВСКИЙ ФИНАНСОВО-ЮРИДИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ МФЮА

Факультет юридический

Кафедра государственно-правовых дисциплин

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине Гражданское право

На тему: Гражданско-правовой режим недвижимого имущества

Москва 2014

Введение

В настоящее время значительно повышается интерес юристов к проблеме гражданско-правового статуса недвижимого имущества. Это в первую очередь обусловлено обострением жилищной проблемы среди населения и, как следствие, значительным ростом жилищного строительства. Поэтому повышенную актуальность приобрели проблемы законодательного регулирования правового режима жилых и нежилых помещений, земельных участков. Актуальность исследуемого вопроса также объясняется возросшим интересом граждан к ипотеке, приобретению недвижимого имущества за счёт средств кредитных организаций.

Немалое значение имеют проблемы законодательного статуса недвижимого имущества и среди субъектов предпринимательской деятельности. Аренда офисных зданий, помещений магазинов, торговых точек также требует знаний законодательства в сфере гражданско-правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.

Кроме того, Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Российская газета. - 1998. - № 158. субъекты малого и среднего предпринимательства наделены особыми правами в отношении недвижимого имущества: они имеют право преимущественного выкупа недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, а также в муниципальной собственности. Использование этих прав требует немало знаний в области гражданско-правового статуса недвижимого имущества.

«Недвижимость - товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости» . Недвижимое имущество и сделки с ним: правовые проблемы регулирования, долевой собственности, многообразия объектов, правил регистрации / разраб. темы, советы и рекоменд. С. П. Гришаева. - М.: Рос. газ., 2006. С. 3.

Из вышеизложенного следует, что указанная проблема актуальна и, как правило, с ней сталкивается любой профессиональный юрист.

Актуальность доказывается и особым местом недвижимости в сфере рыночной экономики: она с одной стороны входит в состав средств производства (земельные участки, административные, общественные, производственные, складские и прочие здания) и служит базой хозяйственной деятельности для предприятий и организаций всех видов и форм собственности, с другой стороны она используется как основа личного существования граждан См.: Там же..

Законодательное регулирование гражданско-правового статуса недвижимого имущества имеет множество не разрешённых на настоящий момент проблем, пробелов в законодательном регулировании. К числу таких проблем относится: отсутствие чётких законодательно закреплённых критериев определения недвижимого имущества, смысловая неопределённость употребляемых в законодательстве понятий «вещь» и «недвижимость», отсутствие законодательного регулирования некоторых проблем правового режима недвижимого имущества (проблема соотношения гражданского и земельного законодательства, проблема государственной регистрации прав на недвижимость до момента создания соответствующих регистрирующих органов) и иные подобные проблемы.

Исследуемому вопросу посвящено немало трудов учёных-цивилистов. Изучением данной проблемы занимались следующие учёные: Степанов С. А., Киндеева Е. А., Гришев С. П., Кущенко Е. В., Суханов Е. А. и другие учёные.

Цель написания данной работы - охарактеризовать гражданско-правовой статус недвижимого имущества в Российской Федерации, особенности и проблемы законодательного регулирования недвижимого имущества.

Предметом данного исследования является гражданско-правовой режим недвижимого имущества, закрепленный в российском законодательстве, особенности гражданско-правового статуса недвижимого имущества, его виды.

Для достижения цели исследования использовались следующие методы: диалектический метод, системный метод, исторический метод, сравнительный метод, метод синтеза, метод формально-юридического анализа.

При исследовании данной проблемы использовались следующие источники: нормативные правовые акты, научные статьи, монографии, комментарии к законодательству, учебная литература.

Можно выделить шесть задач данного исследования. Во-первых, охарактеризовать в общих чертах историю развития гражданско-правового режима недвижимого имущества в Российском государстве. Во-вторых, охарактеризовать в общих чертах историю развития гражданско-правового режима недвижимого имущества в зарубежных странах. Третья задача заключается в том, чтобы дать понятие и раскрыть признаки недвижимого имущества. Четвёртая задача - раскрыть виды недвижимого имущества. Пятая задача - дать обобщённую характеристику законодательного регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Шестая задача - раскрыть особенности и выявить проблемы законодательного регулирования гражданско-правового статуса отдельных категорий недвижимых вещей (земельных участков, предприятий, зданий, строений, сооружений как объектов недвижимости).

Работа состоит из введения, двух глав и заключения.

законодательный недвижимый имущество сделка

1. История становления и развития гражданско-правового режима недвижимого имущества

1.1 История развития гражданско-правового режима недвижимого имущества в зарубежных государствах

Огромное значение для понимания сущности и проблем гражданско-правового регулирования недвижимого имущества имеют знания истории становления законодательства, регулирующего режим недвижимого имущества в зарубежных странах.

Само понятие «недвижимость», зародилось в конструкциях римского частного права. В Древнем Риме были сформулированы основные правовые положения, характеризующие статус недвижимого имущества, многие из которых существуют и в российском законодательстве.

Римское право признавало деление вещей на движимые и недвижимые (res mobiles и immobiles). Согласно исследованиям древние юристы к недвижимым вещам относили такие вещи, перемещение которых без вреда для их субстанции недопустимо. Сюда входило такое имущество, как земля (solum) и всякая ограниченная часть территории (fundus, praedium). Иные вещи, прочно прикрепленные к земле, считались составными частями почвы, а не самостоятельными объектами гражданских прав, в связи с чем по римскому праву принадлежали собственнику земли См.: Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 15.

Таким образом, в качестве главного критерия производимого разграничения римскими юристами выделялся признак salva rei substantia - способности вещей к перемещению с сохранением их физической сущности, то есть без изменения их формы, назначения и без вреда или значительного уменьшения их ценности См.: Виноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 2. Однако различие в правовых режимах движимых и недвижимых вещей было несущественным, в том числе одинаковым был процесс перехода права собственности на движимые и недвижимые вещи.

Источники римского права, в частности Законы XII таблиц, разделяют имущество на две категории: familia и pecunia. «Более свободное в обороте pecunia и затрудненное в переходе права собственности и наследовании familia позволяют историкам сделать вывод, что familia и pecunia трансформируются в res mancipires - res nec mancipi, которые, в свою очередь, могли тождественным образом привести и к современному понятию недвижимости» Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. С. 20.

В дальнейшем для предотвращения нарушений и мошеннических действий при сделках с недвижимостью римское право включило публичность как необходимое условие сделок с недвижимостью См.: Там же. С. 25.

Тем не менее, «деление объектов (вещей) древнего права лишь условно соответствует современной, достаточно четкой и недвусмысленной дихотомии - недвижимые и движимые вещи, поскольку в римском праве критерии подобных делений включали природные свойства вещей, лишь исчерпав иные признаки, в первую очередь функциональные» Там же. С. 35.

В период феодализма правовое регулирование недвижимости претерпело свои изменения. «Несмотря на общую тенденцию повсеместной рецепции римского права, кодексы и законы большинства европейских государств при включении в свои тексты понятия «недвижимое имущество» предпринимают попытки по расширению его значения, выделению качественно новых признаков по сравнению с понятием, используемым в римском праве» Виноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 2.

Одним из первых законодательных актов, систематизировавшим объекты недвижимого имущества, был Французский гражданский кодекс. Он же дал главный классический критерий деления имущества на недвижимое и движимое - прочная связь с землей.

Французский гражданский кодекс в своей первой редакции выделил три основания отнесения вещей к недвижимым. Во-первых, это были недвижимые вещи «по природе» (immeubles par leur nature). Сюда входили земли и строения, ветряные и водяные мельницы, закрепленные на столбах и составляющие часть строения, жатва на корню и иная недвижимость. Вторым основанием для разграничения являлись недвижимые вещи «по назначению» (immeubles par destination): рабочий скот, сдаваемый собственником фермеру для сельскохозяйственных нужд, сельскохозяйственный инвентарь, семена, переданные фермеру, пчелиные ульи, рыбные пруды, винные давильни, котлы, чаны и баррели и иные подобные вещи. В-третьих, это были недвижимые вещи «по объекту приложения» (immeubles par application): узуфрукт недвижимого имущества, сервитуты, иски, направленные на недвижимое имущество См.: Там же..

Германское гражданское уложение использует более узкую трактовку понятия «недвижимое имущество». В отличие от Французского гражданского кодекса Германское гражданское уложение использует землю не в качестве одного из видов имущества, а в качестве базового понятия, на котором строится вся система недвижимых вещей. В соответствии с § 94, 96 Германского гражданского уложения к недвижимому имуществу отнесены: земля и составные части земельного участка, под которым имеются в виду вещи, прочно связанные с землёй, - строения, урожай на корню, высаженные в почву семена, а также права, связанные с правом собственности на данный участок. Кроме того, согласно § 93 Германского гражданского уложения составные части вещи, которые не могут быть отделены друг от друга без изменения их существа либо разрушения, не могут быть предметом особенных (самостоятельных) прав См.: Там же..

Французский гражданский кодекс и Германское гражданское уложение явились основополагающими для формирования гражданского права других европейских стран. Институты и особенности законодательного статуса недвижимого имущества с небольшими отличиями были воспроизведены в национальных гражданских кодексах и законах. В сфере влияния Французского гражданского кодекса оказались Бельгия, Люксембург, Италия, Испания, Египет, Сирия, Ливан, Чили, Канада и некоторые другие страны. Положения Германского гражданского уложения были прописаны в гражданских законах Бразилии, Португалии, Нидерландов, Греции, Японии и других стран Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. С. 32.

В настоящее время существует два основных подхода к законодательному формированию понятия «недвижимое имущество»: концепция земельного участка как одного из видов недвижимого имущества и концепция земельного участка и его принадлежностей.

В Англии традиционно сложилось иное деление имущества. Всё имущество по законодательству Англии делится на реальное и персональное. К реальному относят имущество, в отношении которого может быть предъявлен реальный иск - иск о восстановлении владения, персональным же является имущество, защищаемое персональным иском, направленным на получение денежной компенсации См.: Виноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 2.

Из вышеизложенного следует, что чёткое деление имущества на движимое и недвижимое формировалось в правовых системах зарубежных стран постепенно. Даже римское право изначально не содержало чёткого разграничения движимых и недвижимых вещей, используя при этом в большей степени функциональный критерий его разграничения, а не критерий природного назначения. Наибольшее значение среди объектов недвижимого имущества уделялось земле как объекту гражданских прав.

В дальнейшем идеи правового режима недвижимого имущества совершенствовались в положениях Французского гражданского кодекса и Германского гражданского уложения, которые имели определяющее значение для формирования правовых систем других стран.

1.2 История развития гражданско-правового режима недвижимого имущества в Российском государстве

Невозможно проследить тенденции развития законодательства в области регулирования недвижимого имущества, понять проблемы его развития без обращения к истории формирования правового статуса недвижимости в Российском государстве. Гражданско-правовой режим недвижимого имущества в России имеет длительную историю своего становления. Законодательство в данной области по-прежнему развивается и совершенствуется.

Термин «недвижимое имущество» был законодательно оформлен лишь в Указе Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 года, который и стал основой для формирования гражданско-правового статуса недвижимого имущества. Указ Петра I от 23 марта 1714 года устанавливал ограничения в обороте недвижимости: завещать недвижимое имущество можно только одному из своих сыновей или дочери; движимое имущество могло быть распределено между детьми завещателя по его усмотрению завещателя. Также Указ запрещал продавать и закладывать недвижимое имущество. Однако в Указе не было чётко сформулированных признаков недвижимого имущества. В то же время был приведён перечень недвижимости: родовые, выслуженные и купленные вотчины и поместья, дворы и лавки. Таким образом, термин «недвижимое имущество» использовался скорее для объединения в одну категорию вотчинного и поместного землевладения, а не имел самостоятельного значения в его противопоставлении категории движимого имущества.

Несмотря на то, что Указ Петра I был отменен 17 марта 1731 года Указом императрицы Анны Иоанновны и восстановлен прежний порядок наследования, вотчины и поместья по-прежнему объединялись в одно недвижимое имущество См.: Там же..

Исходя из тенденций развития законодательства в период Российской империи можно отметить, что «развитие российского дореволюционного законодательства и научной мысли в отношении недвижимого имущества происходило на основе представлений о земле как главном объекте недвижимости» Там же.. Указанного мнения придерживалась и российские цивилисты. «В целом классиками российской цивилистики под недвижимостью понималась земля, составляющая территорию государства, часть земной поверхности и все, что прочно с нею связано» Там же..

Существенным скачком в развитии правового режима недвижимого имущества послужила разработка проекта Гражданского уложения Российской империи. Указанный проект во многих положениях совпадал с Французским гражданским кодексом, в связи с чем был отклонен властью.

Следующим этапом развития российского права стало принятие Свода законов Российской империи, который сформулировал перечень недвижимых вещей: земли, угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Указанные объекты рассматривались в Своде как часть земной поверхности. Однако правовые конструкции недвижимого имущества остались те же, что существовали до принятия указанного Свода.

В российском законодательстве того периода наметилась правовая проблема, которую охарактеризовал ещё К. П. Победоносцев. Она заключалась в отсутствии законодательно закреплённого общего основания разделения имущества на движимое и недвижимое, а отнесение недвижимых вещей к таковым только в силу закона, в связи с чем имелась правовая неопределённость разграничения других видов имущества, ещё не известных законодателю См.: Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М.: Статут, 2002. С. 87.

Иным был правовой статус недвижимого имущества в советский период развития права: понятие недвижимого имущества как единого объекта социалистической собственности стало настолько широким и всеохватывающим, что деление имущества на движимое и недвижимое потеряло своё значение как для законодателя, так и для правоприменителя См.: Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. С. 56.

Законодательство молодого советского государства безоговорочно национализировало земельные участки. Но в это же время иные виды недвижимого имущества, в частности здания и сооружения, первоначально не подверглись национализации только в отдельных частях: Декретом Всероссийского Центрального Исполнительного Комитета от 20 августа 1918 года «Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах» право частной собственности упразднялось лишь на строения определенной стоимости или доходности, расположенные в городах с населением более тридцати тысяч человек. Однако уже в первом Гражданском кодексе Российской Советской Федеративной Социалистической Республики в 1922 году традиционное деление объектов гражданских прав на движимое и недвижимое имущество было официально исключено См.: Там же. С. 58.

Важной особенностью законодательного регулирования недвижимости того периода был тот факт, что Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической республики 1922 года в основу произведенного упразднения понятия недвижимости заложил «отмену частной собственности на землю», признавая главенствующую роль земли в формировании недвижимого имущества См.: Виноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание // Бюллетень нотариальной практики. 2008. № 2.

Поскольку развитие общественных отношений по поводу недвижимого имущества не укладывалось в рамки действующего законодательства о полной национализации недвижимости в советское законодательство стали вноситься постепенные изменения. Получили правовую легализацию только здания и сооружения, причем в виде признания вещного права на них за общественными и кооперативными организациями, а также гражданами. Но земельные участки оставались в публичной собственности, строго регламентировался их гражданско-правовой оборот. Закон Советского союза не только запрещал любой их оборот: признавал куплю-продажу, залог, завещание, дарение, аренду, самовольный обмен земельными участками и другие сделки, в прямой или скрытой форме нарушающие право государственной собственности на землю, - недействительными, но и предусматривал за их совершение ответственность вплоть до уголовной См.: Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. С. 60.

Таким образом, основными чертами советского законодательства о недвижимом имуществе являлись: во-первых, «формальный приоритет правового статуса строения по отношению к земельному участку» Там же.; во-вторых, разделение правовой природы земельного участка и правовой природы иных объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений, построек): «юридический «разрыв» земельного участка и строения, на нем находящегося» Там же. в связи с различием в их оборотоспособности.

Основы гражданского законодательства Советского союза и республик, принятые Верховным Советом Советского Союза 31 мая 1991 года, возвратили законодательное деление вещей на движимые и недвижимые, заложив в основание данного разделения классический критерий прочной связи с землей и невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба для него, оставив перечень недвижимого имущества открытым и дав возможность его формирования принятием законов.

Таким образом, правовой статус недвижимого имущества в Российском государстве претерпел значительные изменения в процессе своего формирования и развития. Значительное влияние на формирование правового статус недвижимого имущества в Российском государстве на начальном этапе оказало римское право. Не менее значительным оказалось влияние и французского права на российское законодательство о недвижимом имуществе.

Одной из главных тенденций развития недвижимого имущества в период Российской империи явилось главенствующее положение земли в системе недвижимости. Категория недвижимости имела вспомогательное значение для определения правового статуса вотчин и поместий, а не являлась самостоятельным гражданским институтом.

В советский период разделение вещей на движимые и недвижимые потеряло своё юридическое назначение, однако в связи с бурным экономическим развитием страны было введено вновь. Характерной чертой советского права было отсутствие правового единства земельного участка и находящейся на нём недвижимости, что противоречило естественному положению вещей и порождало много проблем, в том числе приводило к совершению сделок с недвижимостью в обход закона.

Некоторые проблемы советского периода прослеживаются и в настоящее время. В современном российском законодательстве в сфере недвижимого имущества остались следы правовых конструкций, сложившихся в иные исторические периоды (в том числе институт постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения). Поэтому без понимания исторического развития права сложно оценить масштаб проблем и неточностей в современном праве России.

2. Особенности гражданско-правового режима недвижимого имущества в Российской Федерации

2.1 Понятие, отличительные признаки недвижимого имущества

Правовой режим имущества - это наличие особых правил реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом См.: Киндеева Е. А., Пискунова М. Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат, 2005. С. 22.

Центральным элементом гражданско-правового статуса недвижимого имущества является законодательное определение понятия «недвижимое имущество». Именно от сущности законодательно закреплённой дефиниции недвижимого имущества берут основу все остальные правовые положения, в том числе права и обязанности в отношении недвижимого имущества, порядок их осуществления, порядок и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Законодательное определение недвижимого имущества, которое берётся в основу при определении гражданско-правового статуса недвижимости, закреплено в части первой статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации СЗ РФ. - 1994. - Ст. 3302, согласно которой к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Перечень объектов недвижимости является открытым: законодателю предоставляется возможным формировать список недвижимого имущества, что приводит к правовой неопределённости. В то же время такое положение закона становится более гибким и способным быстро реагировать на постоянно меняющиеся общественные отношения и развивающуюся экономику.

В законодательном понятии существует значительная неопределенность, позволяющая толковать его двояко. Законодательную неточность олицетворяет следующий пример. Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением к учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество о признании незаконным его решения об отказе в государственной регистрации права собственности заявителя на объект недвижимости, представляющий собой асфальтобетонную площадку, и об обязании учреждения юстиции произвести такую регистрацию См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.02.2004 № А66-4844-03. Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе общество с ограниченной ответственностью просило отменить данные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судом статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федрации, поскольку для строительства асфальтобетонной площадки обществом с ограниченной ответственностью получена документация как для капитального строительства, составлен технический паспорт на объект, объект прошёл кадастровый учёт. Арбитражный суд кассационной инстанции решение арбитражного суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения, а кассационную жалобу общества - без удовлетворения. При этом в обоснование принятого постановления арбитражный суд кассационной инстанции указал, что по смыслу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества, а также обстоятельств, связанных с его созданием.

Кроме того, арбитражный суд кассационной инстанции отметил, что спорный объект фактически представляет собой заасфальтированный земельный участок, выделенный обществу для организации на нем рынка металлоизделий, а работы по асфальтированию проводились в целях благоустройства территории под размещение объектов торговли (лотки, киоски). В таком случае суд обоснованно посчитал, что асфальтобетонная площадка не относится к недвижимому имуществу.

В отношении составления технического паспорта и присвоения объекту кадастрового номера суд пришел к выводу, что такие обстоятельства не являются основанием для отнесения имущества к недвижимому.

Неточная формулировка понятия «недвижимое имущество», а также отсутствие чётких критериев определения недвижимого имущества приводит к подобным правовым проблемам, возникающих у субъектов права. Судебная практика содержит немало подобных примеров. Например, суд признал недвижимым имуществом открытую замощённую площадку для торговли (сооружение замощения) и обязал орган государственной регистрации зарегистрировать право собственности на неё См.: Постановление ФАС Московского округа от 20.09.2006 № КГ-А41/8580-06. Длительный спор возник и по поводу регистрации складов как объекта недвижимого имущества. В конечном итоге суд отказал в удовлетворении исковых требований о регистрации права собственности на склады, сославшись на то, что заявленные к регистрации объекты представляют собой складские помещения из сборных лёгких металлоконструкций, что исключает возможность отнесения их к объектам недвижимости См.: Постановление ФАС Московского округа от 21.01.2010 № КГ-А41/14732-09-П.

Известны также случаи, когда одни подразделения регистрационной службы регистрировали право собственности на резервуары для хранения нефтепродуктов, стоящие на фундаменте, как на недвижимое имущество, а другие нет Недвижимое имущество и сделки с ним: правовые проблемы регулирования, долевой собственности, многообразия объектов, правил регистрации / разраб. темы, советы и рекоменд. С. П. Гришаева. С. 3. Проблемы возникают и с определением правового статуса колодцев, буровых скважин как объекта вещных прав (Анисимов А. П., Кодолова А. В., Цыганов В. Г. относят такие объекты к недвижимым вещам) См.: Анисимов А. П., Кодолова А. В. Колодец как объект недвижимости // Современное право. 2010. № 2. С. 61 - 65; Цыганов В.Г. К вопросу о правах на буровые скважины // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. N 1.

Неопределённость законодателя в отношении критериев разграничения движимых и недвижимых вещей породила возникновение двух концепций недвижимости: «юридической», согласно которой недвижимость представляет собой юридическую категорию, и «физической», в соответствии с которой недвижимые вещи существуют объективно, в силу своих природных свойств См.: Егоров Н. Д. Проблемы разграничения движимых и недвижимых вещей в гражданском праве // Вестник ВАС РФ. 2012. № 7. С. 6; Некрестьянов Д. С. Понятие недвижимости // Арбитражные споры. 2006. № 1.

Кроме того, одной из проблем законодательной формулировки дефиниции недвижимого имущества является смысловая неопределённость понятий «вещь» и «имущество». В одних нормах законодатель использует их как синонимы, в других же придаёт им разный смысл и значение. Это является недопустимым с точки зрения юридической техники и может вызвать проблемы в правоприменении. Указанная проблема порождает дискуссии и среди учёных-цивилистов. В. В. Кущенко наделяет разным смыслом понятия, недвижимой вещи, недвижимого имущества и недвижимости См.: Кущенко В. В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения // Законодательство и экономика. 2006. № 10. С. 32. Однако для облегчения правоприменения и упрощения правовых конструкций необходимо буквальное толкование указанных терминов в каждом конкретном случае.

Характеризуя законодательное понятие недвижимости, следует заметить, что российский законодатель разделяет два вида недвижимых вещей: во-первых, это вещи, недвижимые по своей природе; во-вторых, это вещи, недвижимые в силу закона. Таким образом, в понимании недвижимости по законодательству Российской Федерации соединены два критерия определения недвижимости, применяющиеся в правовых системах разных государств: отнесение вещей к недвижимым в связи с их прочной связью с землёй и отнесение вещей к недвижимым с точки зрения буквы закона (перечислением в законодательных актах).

Среди учёных-цивилистов существуют различные мнения о целесообразности такого смешанного критерия. Например, Виноградов П. считает такую позицию законодателя необоснованной. Однако, по мнению автора исследования, указанная позиция имеет под собой основания и способствует большей гибкости правового понятия недвижимости и более детальному учёту всех тонкостей общественных отношений. Тем не менее, для определённости представляется необходимым законодательно закрепить более четкий и подробный перечень объектов недвижимого имущества, нежели он приведён в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из законодательно закреплённого в Гражданском кодексе Российской Федерации понятия недвижимого имущества и из самой природы недвижимости можно выделить следующие признаки недвижимости. Первым признаком является её особенные свойства: неперемещаемойсть объектов недвижимости. «Особые телесные свойства недвижимого имущества послужили необходимой предпосылкой возникновения у недвижимых вещей особых юридических свойств. Неперемещаемость недвижимых предметов с необходимостью обусловила появление особых гражданских прав, возникающих только в отношении недвижимостей, особого порядка установления прав на недвижимости, а также закрепление специфических юридических связей между разными неперемещаемыми объектами» Право собственности: актуальные проблемы / отв. ред. В. Н. Литовкин, Е. А. Суханов, В. В. Чубаров. - М.: Статут, 2008. С. 135.

Исключительно в силу указанного признака недвижимость способна выступать объектом значительного числа гражданских прав, которые не могут устанавливаться на движимые вещи, к ним относится сервитуты, эмфитевзис, суперфиций (или выросшее из него право застройки) См.: Писков И. П. К вопросу о понятии недвижимости в российском праве // Проблемы развития частного права: Сборник статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема. - М.: Статут, 2011.

Однако в связи с применением российским законодателем смешанного критерия разграничения недвижимости данный признак относится не ко всем недвижимым вещам, но такие исключения должны быть оговорены законом.

Во-вторых, специфика недвижимости заключается в том, что это всегда индивидуально определённая вещь. Даже стандартные здания, сооружения типовой планировки являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку См.: Недвижимое имущество и сделки с ним: правовые проблемы регулирования, долевой собственности, многообразия объектов, правил регистрации / разраб. темы, советы и рекоменд. С. П. Гришаева. С. 18. Это обуславливает в частности особый режим купли-продажи недвижимости, согласно которому в силу особых индивидуальных характеристик недвижимой вещи дополнительным существенным условием договора купли-продажи недвижимости является цена договора (цена недвижимости не может определяться стандартно в соответствии с условиями пункта третьего статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации) См.: ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ.

В-третьих, некоторым объектам недвижимого имущества (например, к зданиям, строениям) присущ такой отличительный признак, как усложнённость их создания, реконструкции.

Как видно из анализа законодательства, законодательно закреплённое понятие недвижимости не лишено недостатков (в частности, невозможность формулировки точного перечня недвижимых вещей). Тем не менее, оно имеет огромное значение для становления всего гражданско-правого режима недвижимого имущества. Присущие недвижимому имуществу особенности говорят о его сложности, особой важности, из чего следует необходимость чёткого законодательного регулирования в данной сфере.

2.2 Виды недвижимого имущества

Для полного раскрытия гражданско-правого статуса недвижимого имущества следует охарактеризовать его подразделение на определённые виды.

Классическое разграничение объектов недвижимости на виды базируется на буквальном толковании статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем объекты недвижимости подразделяются на три группы: первая - объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр), вторая - объекты, которые прочно связаны с землёй и их перемещение влечёт несоразмерный ущерб их назначению (здания, сооружения), третья - объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнёс их к недвижимости См.: Недвижимое имущество и сделки с ним: правовые проблемы регулирования, долевой собственности, многообразия объектов, правил регистрации / разраб. темы, советы и рекоменд. С. П. Гришаева. С. 18.

Такая классификация представляется наиболее полной и всеобъемлющей с точки зрения законодательного понятия недвижимости. Однако существуют и иные классификации объектов недвижимости.

По возможности использовании составных частей объекта недвижимости по назначению недвижимые вещи могут быть разделены на делимые и неделимые. Это зависит от физических параметров вещ, а также от наличия соответствующих норм и правил. Так, жилой дом признаётся неделимым, в связи с его физической невозможностью разделить, земельный же участок может быть неделимым, если в результате его раздела получится участок с меньшей площадью, чем предусмотрено земельным законодательством См.: Там же. С. 26.

Согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимые вещи можно разделить на главные и принадлежности См.: СЗ РФ. - 1994. № 32. . Согласно указанной статьи вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Классифицирование недвижимого имущества на различные его виды имеет немаловажное значение не только в юридической науке, но и на практике, поскольку позволяет систематизировать всю правовую информацию в сфере гражданско-правового статуса недвижимого имущества, сто позволяет существенно облегчить правоприменение. Кроме того, оно позволяет выявить проблемы законодательного регулирования определённых категорий недвижимого имущества.

Таким образом, определение критериев разграничения недвижимого имущества является важной частью гражданско-правового режима недвижимости и его практическое значение нельзя недооценивать.

2.3 Общая характеристика государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Без исследования особенностей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним невозможно раскрыть гражданско-правовой статус недвижимого имущества.

«Учеными-цивилистами признается, что такое процедурное правовое средство, как государственная регистрация, является одним из составных элементов гражданско-правового режима недвижимых вещей» Лунева Е. В. Юридическая конструкция гражданско-правового режима вещей // Юрист. 2014. № 13. С. 42.

Основным нормативным правовым актом, регулирующим порядок и особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» СЗ РФ. - 1997.- № 30.

Установленная данным Федеральным законом система государственной регистрации недвижимого имущества не является идеальной. Вопросы государственной регистрации недвижимости могут разрешаться на основании законов субъектов Российской Федерации. Однако указанные законы не могут противоречить федеральному законодательству, поскольку вопросы гражданского законодательства находятся в исключительном ведении Российской Федерации в соответствии со статьёй 71 Конституции Российской Федерации Российская газета. - 1993. - № 237..

Именно так аргументировал свой вывод арбитражный суд апелляционной инстанции, отменив решение суда первой инстанции о признании договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее года, недействительным. По общему правилу, установленному федеральным законодательством, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации только в случае срока аренды более одного года. Однако распоряжением главы субъекта Российской Федерации установлена обязательная государственная регистрация аренды недвижимого имущества независимо от срока аренды, что противоречит Конституции Российской Федерации См.: Информационное письмо ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Уже с момента вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» появились проблемы в правоприменении, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество, возникших до вступления в силу указанного Федерального закона.

Согласно требованиям закона регистрация ранее возникших прав не требуется, возникшие до вступления в силу этого закона права признаются юридически действительными, однако законом не решён вопрос о юридической действительности прав на недвижимое имущество, возникших с момента вступления в силу указанного закона (с 31 января 1998 года) до момента фактического создания в соответствующем регионе подразделений органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Эта ситуация породила множество споров, конфликтов, обращений в суд. Судебная практика по этой проблеме исходит из того, что оформляемые в тот период сделки, права на недвижимое имущество должны быть зарегистрированы в органах технической инвентаризации, в органах по земельным ресурсам и землеустройству либо в органах по управлению государственным и муниципальным имуществом, но не понятна правовая природа этой регистрации. В настоящее время на уровне федерального законодательства эта проблема не решена. Н. Ю. Шеметова указывает на необходимость принятия акта суда высшей инстанции или закона, содержащих подробные инструкции по данному вопросу. С указанной точкой зрения можно согласиться, так как принятие закона урегулировало бы неопределённость в данной сфере См.: Шеметова Н. Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: значение прав, возникших в некоторые промежутки времени // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 10. С. 33.

Ст. 2 указанного Федерального закона предусматривает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, «государственная регистрация носит правоустанавливающий характер и представляет собой действие, завершающее юридический состав, лежащий а основании возникновения, перехода и прекращения вещных прав на недвижимость Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. СПС КонсультантПлюс. 2009».

Порядок осуществления государственной регистрации содержится в главе III указанного закона. Сведения о подлежащих государственной регистрации правах вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, в состав Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в обязательном порядке входят дела правоустанавливающих документов и книги учёта документов, содержащие данные о принятых документах. Статья 13 Федерального закона № 122-ФЗ устанавливает порядок проведения государственной регистрации. Для проведения государственной регистрации совершается следующая последовательность действий: приём необходимых документов (причём их точный перечень законом не установлен), правовая экспертиза документов, внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совершение надписи на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведённой регистрации.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона № 122-ФЗ сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются общедоступными и предоставляются на основании заявления (запроса) любому лицу.

Главой IV указанного Федерального закона установлен порядок государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правовым пробелом отношений по государственной регистрации объектов недвижимости является неурегулированность порядка государственной регистрации некоторых специфичных объектов недвижимого имущества, в том числе регулирование регистрации космических объектов. Все большую необходимость в упорядочении учетной регистрации космических объектов будет вызывать наметившаяся коммерциализация космической деятельности, первыми признаками которой можно считать развитие космического туризма как вида экстремальных развлечений, которая возможно получит дальнейшее развитие в будущем См.: Кущенко В. В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения // Законодательство и экономика. 2006. № 10. С. 76.

Таким образом, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не лишен неточностей и правовых пробелов, в том числе в порядке государственной регистрации специфичных объектов недвижимого имущества. Неполно раскрыт в указанном Федеральном законе вопрос о порядке введения его в действие. Тем не менее, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество прописана в законе достаточно чётко и точно. Значение этого закона заключается главным образом в упорядочении гражданского оборота недвижимости и ведении единого реестра прав на недвижимость для исключения возможности злоупотребления лиц своими правами и совершения субъектами гражданского оборота иных недобросовестных действий.

2.4 Особенности правового режима некоторых категорий недвижимого имущества (земельные участки, предприятия, здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения)

При исследовании гражданско-правового статуса недвижимого имущества нельзя не затронуть вопроса особенностей регулирования отдельных категорий недвижимого имущества. В первую очередь значительными особенностями обладают земельные участки, что обуславливает их особый статус как объекта правового регулирования. В отличие от остальных объектов недвижимости (зданий, строений и других) земельный участок выступает ещё в одной качестве - природного объекта и природного ресурса, составной части окружающей среды См.: Дзагоев С. В. Гражданско-правовой режим земельных участков в юридической науке и законодательстве // Современное право. 2008. № 11. С. 31, в связи с чем он нуждается в особом правовом регулировании, роль которого выполняет земельное законодательство. Именно из-за регулирования правового положения земельного участка двумя кодексами: Гражданским кодексом Российской Федерации СЗ РФ. - 1994. - Ст. 3302 и Земельным кодексом Российской Федерации СЗ РФ. - 2001. - № 4 выявилась проблема соотношения гражданского и земельного законодательства в правовом регулировании положения земельных участков. По данному поводу существуют различные точки зрения. В. А. Дозорцев указывает на приоритетное значение норм гражданского права в регулировании правового статуса земельных участков и на отсутствие необходимости в такой отрасли права как земельное См.: Дозорцев В. А. Проблемы совершенствования гражданского права Российской Федерации при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. № 1. С. 26. Н. Н. Осокин не соглашается с такой точкой зрения и заявляет о необходимости разграничения вопросов, которые бы регулировались гражданским и земельным правом См.: Осокин Н. Н. К вопросу о природе земельных отношений // Экологическое право России: Сб. материалов науч.-практ. Конф. 1995 - 1998 г.г. / Под ред. А. К. Голиченкова. М., 1999. С. 375.

Дзагоев С. В. высказывает компромиссную точку зрения, согласно которой земельное право как отрасль права объективно необходимо в современной правовой системе и регулирует отношения по использованию и охране земель. Приоритет одной отрасли права перед другой определяется сферой правового регулирования: такие институты, как форма сделок, условия и порядок заключения договора, условия недействительности договора в отношении земельных участков приоритетно регулируются гражданским правом, в сфере же установления перечня изъятых или ограниченных в обороте земельных участков, установления их целевого назначения, нормирования размеров земельных участков приоритетны нормы земельного права См.: Дзагоев С. В. Гражданско-правовой режим земельных участков в юридической науке и законодательстве // Современное право. 2008. № 11. С. 34. Аналогичного мнения придерживается В. В. Чубаров См.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 214.

Вторым специфическим объектом недвижимого имущества являются предприятия как имущественные комплексы. Предприятию как объекту гражданских прав присущи следующие признаки: во-первых, это единый имущественный комплекс, в связи с чем при совершении сделок с предприятием их предметом являются все входящие в него виды имущества. Во-вторых, это только такой имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. В третьих, совершение сделок с предприятием не влечет прекращения производственной или иной предпринимательской деятельности, которая осуществлялась предыдущим владельцем предприятия. В-четвёртых, при совершении сделок с прдприятием юридического лица оно не прекращает свою деятельность в качестве субъекта гражданского права. При его ликвидации предприятие является уже не единым имущественным комплексом, а отдельными видами имущества См.: Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. СПС КонсультантПлюс. 2009.

Спецификой предприятий как недвижимого имущества является возможность использования этого недвижимого имущества как единого целого только в условиях более или менее постоянного нахождения на определённом земельном участке См.: Недвижимое имущество и сделки с ним: правовые проблемы регулирования, долевой собственности, многообразия объектов, правил регистрации / разраб. темы, советы и рекоменд. С. П. Гришаева. С. 18. С указанной точкой зрения можно согласиться, земельный участок является настолько специфичным объектом недвижимого имущества, в связи с чем нормы гражданского законодательства просто не могут охватить весь массив общественных отношений по его обороту и использованию. Однако представляется более чётко прописать в нормах права особенности применения гражданского и земельного законодательства.

Одной из проблем законодательного регулирования гражданско-правового режима предприятия является отсутствие в законодательстве четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые отличали бы предприятия от иных сходных объектов (например, от других имущественных комплексов). Кроме того, сложности в правоприменении вызывает также отсутствие единообразия в правовом регулировании различных сделок с предприятием. В связи с указанными проблемами В. В. Кущенко предлагает в интересах развития стабильности имущественного оборота признать предприятие особым видом имущества и самостоятельным объектом гражданских прав и гражданско-правовых сделок, а также сформулировать в гражданском законодательстве общие правила для всех сделок с предприятиями (продажа, аренда, доверительное управление, дарение), а именно: о порядке определения состава и стоимости имущества предприятия; об уведомлении кредиторов и об их правах; о государственной регистрации перехода прав на предприятие (их обременения) и другие подобные правила См.: Кущенко В. В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения // Законодательство и экономика. 2006. № 10. С. 34.

Здания, строения, сооружения также имеют определённую специфику своего правового регулирования. В правопримении возникают проблемы, связанные с перемещением здания, строения, сооружения, являющегося недвижимым имуществом и дальнейшим определением его правового положения. В настоящее время современные технологии позволяют переместить с места на место любые здания или сооружения без причинения серьёзного ущерба (например, перемещение здания газеты «Известия» почти на пятьдесят метров). Однако это вовсе не означает, что перемещаемые здания утрачивают статус недвижимого имущества. Перенос имущества на другой земельный участок означает юридическую ликвидацию одного объекта недвижимости и возникновение другого нового объекта недвижимости. Указанная точка зрения представляется правильной, поскольку совершенно меняются условия, индивидуализирующие данный объект недвижимости (его местоположение, улица, на которой он находится), в связи с чем образуется уже совершенно новый объект недвижимости с иными характеристиками.