Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ней

Именно эти принципы характеризуют регистрацию прав на недвижимость как систему. Они и будут рассмотрены в настоящем разделе.

Итак, безусловно, первым принципом системы регистрации прав на недвижимость является принцип гласности Он именуется также иногда принципом публичности (см., например: Скворцов О.Ю. Указ соч. С. 145-146), однако под публичностью понимается также и принцип, характеризующий правовое значение акта регистрации. С учетом этого обстоятельства автор полагает, что начало открытости реестра следует именовать принципом гласности.. С.А. Бабкин пишет: "Гласность оборота недвижимости - это такая его организация, при которой любое лицо может беспрепятственно получить сведения, обладающие абсолютной достоверностью, о любых правах на любую недвижимость или об их отсутствии на текущий момент" Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 146..

Однако начало гласности присуще любой системе регистрации, поскольку сама регистрация и есть способ достижения гласности. Разумеется, этот принцип реализуется в разных формах и с разной степенью полноты. Однако следует, видимо, признать, что с точки зрения критериев системы регистрации более важной является не принципиальная доступность реестра, а та информация, которая в этом реестре содержится, и те выводы, которые вправе сделать лицо, ознакомившееся с реестром на основании полученной информации. Вот почему принцип гласности (публичности) как наиболее общий следовало бы вынести за скобки при анализе принципов, характеризующих систему регистрации прав на недвижимость.

Анализ ситуации с недвижимостью и действующего гражданского законодательства на стадии создания Закона о регистрации привели к выводу о неприемлемости для России принципов актовой системы. Фактическое отсутствие в течение семидесяти лет рынка недвижимости, обусловленная этим низкая правовая культура в данной области, высокий уровень криминальности в сфере отношений, связанных с недвижимым имуществом, все это не позволяло государству быть лишь сторонним наблюдателем и вмешиваться в эти отношения лишь на стадии судебного разбирательства. При такой организации системы были бы фактически нарушены нормы Конституции, обязывающие государство осуществлять охрану собственности и прав граждан.

Ряд ученых относят "самобытность" российской регистрационной системы к ее достоинствам.

"Концептуальной основой созданной регистрационной системы в Российской Федерации, - пишет Т.Д. Аппак, - является критическое совмещение двух существующих в мире основных систем. Хотя, как правило, законодательные конструкции большинства зарубежных государств не допускают смешения установленных в данных системах принципов".

Так что же представляет собой действующая система государственной регистрации прав на недвижимость в России? Вполне очевидно, что она не является титульной, поскольку в ней не действуют принципы публичной достоверности, бесповоротности и неоспоримости. Но ее нельзя отнести и к актовой, поскольку это не дает сделать характер полномочий регистрирующих органов, деятельность которых предполагает правовой анализ оснований возникновения права при его регистрации. Таким образом, мы имеем "особую" систему регистрации прав на недвижимость. Ее можно назвать смешанной или совмещенной, но только не в смысле совмещения регистрации прав и сделок, а в смысле совмещения бюрократизма и широких полномочий регистратора, характерных для титульной системы, с пониженными гарантиями и низкой ответственностью, свойственной актовой системе.

Объективная реальность такова, что нельзя одним актом законодательной власти на пустом месте провозгласить принципы титульной системы в полном объеме. При отсутствии предшествующей долгой и кропотливой работы по анализу существующих прав, такая система обречена на быстрый финансовый и организационный крах. Но для того, чтобы эта кропотливая работа могла быть проделана, она тоже нуждается в законодательном закреплении.

1.3 Принципы государственной регистрации прав на недвижимость

В научной литературе приводится весьма широкий перечень всевозможных принципов. При этом взгляды различных авторов на перечень этих принципов и их систему весьма различаются.

А.И. Кирсанов выделяет шесть основных, по его мнению, принципов: законности, гласности, достоверности записей в Едином государственном реестре прав, приоритета ранее зарегистрированных прав, двойной регистрации, единства. При этом первые два принципа он называет общими, а остальные - специальными Кирсанов А.И. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. С. 77-82..

А.Б. Карлин выделяет следующие принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в РФ: принцип оценки, означающий, что внесению записи должна предшествовать оценка соответствия заявленного для государственной регистрации титула или права на недвижимость (сделки, сервитута, ограничения) требованиям законодательства, то есть их действительности; принцип приоритетности, означающий, что, если заявленное для регистрации право несовместимо с уже зарегистрированным правом на этот же объект недвижимого имущества, такое право не подлежит государственной регистрации; принцип индивидуализации, состоящий в том, что объекты недвижимости получают при государственной регистрации такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить их из других объектов недвижимости; принцип независимости регистратора при осуществлении своих полномочий Карлин А.Б. Принципы регистрационной системы прав на недвижимость в условиях экономической интеграции // Вестник Министерства юстиции РФ. 2005. N 1. С. 39-40..

Такое многообразие мнений по поводу принципов регистрации прав на недвижимость объясняется тем, что под принципами зачастую понимаются просто определенные положения закона, которые при всей их важности нельзя отнести к принципам. Кроме того, общим недостатком большинства исследований принципов регистрации состоит в том, что они либо оторваны от действующего законодательства о регистрации и опираются на зарубежный опыт, либо, наоборот, полностью замкнуты на существующей системе регистрации и освобождены от критического анализа.

Одним из важнейших принципов осуществления регистрации прав на недвижимость является государственный характер этой регистрации. Это положение, внешне вполне очевидное и закрепленное в гражданском законодательстве России, на практике в условиях отсутствия закона о регистрации пробивало себе дорогу с большим трудом и понималось весьма по-разному. И этому есть как исторические, так и экономические причины.

Следующий принцип - принцип самостоятельности функции регистрации прав на недвижимость. Речь в данном случае идет о самостоятельности регистрации, как в организационном отношении, так и в функциональном смысле.

Функция регистрации прав на недвижимость, представляя собой разновидность деятельности государства в рамках государственного управления в широком смысле этого слова, вместе с тем не может быть сведена к какой-либо другой функции государства, поскольку имеет самостоятельную систему целей и специфическую форму осуществления этой деятельности.

Очевидно, что система регистрации прав на недвижимость построена исходя из относительной самостоятельности по отношению к системе регистрации (учета, технической инвентаризации) объектов недвижимого имущества. Эта самостоятельность выражается: в регулировании рассматриваемых процессов различными нормативными актами; осуществлении двух видов регистрации различными системами государственных органов (в одном случае органами технической инвентаризации и землеустройства, в другом - органами регистрации прав на недвижимость).

В рамках данного раздела хотелось бы также остановиться на принципе гласности (открытости) государственной регистрации. Этот принцип, как уже указывалось, является присущим любой системе регистрации и, в определенном смысле, составляет сущность регистрации. В то же время способы его реализации отличаются в разных правовых системах. Существуют правовые проблемы его осуществления и в системе регистрации, действующей в нашей стране.

Гражданский кодекс РФ, устанавливая обязательность государственной регистрации, одновременно возлагает на орган, осуществляющий регистрацию, обязанность "предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу" (п. 4 ст. 131 ГК РФ).

В Законе о регистрации этот принцип раскрывается в ст. 7 и 8. Однако данный принцип вызывал серьезные дискуссии о том, какую степень открытости информации имел в виду законодатель, и как на практике должен быть реализован данный принцип. И действительно, существовавшая регламентация долго оставляла открытым главный вопрос - какая по объему и конкретности информация о регистрации и зарегистрированных правах должна быть предоставлена любому лицу.

Рассматривая вопрос о содержании принципа открытости информации о регистрации, нельзя не принимать во внимание и те условия, в которых происходит его реализация. А эти условия состоят, в частности, и в том, что рынок недвижимости характеризуется весьма высоким уровнем криминальности. Информация, являясь общедоступной, может стать достоянием преступников и быть использована ими во вред собственникам тех объектов, о которых получена информация.

2. Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации

2.1 Понятие объекта недвижимости. Классификация объектов недвижимости

Рассмотрение вопроса о понятии недвижимости в связи с проблемами государственной регистрации прав на него определяется рядом обстоятельств. Во-первых, решение о том, относится ли данный объект к недвижимому имуществу, всегда должно предшествовать решению всех других вопросов, подлежащих рассмотрению регистрирующим органом. Во-вторых, в научной дискуссии по поводу критериев отнесения объекта к недвижимости вопрос о правовом значении регистрации занимает очень важное место.

Статья 130 ГК РФ определяет недвижимое имущество следующим образом: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства".

Назначение любого определения, а в особенности законодательного, состоит в том, чтобы иметь возможность из числа всех предметов и явлений в каждом случае выделить объекты, обозначаемые определяемым понятием. С учетом имеющихся в законе определений объект относится к недвижимости, если он:

а) относится к числу объектов, прямо перечисленных в определении, т.е. является земельным участком, участком недр;

б) является объектом, который связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Перечисленные две категории объектов (земельные участки и участки недр) в соответствии с законодательным определением недвижимости имеют самостоятельное значение, в то время как все остальные категории объектов, перечисленные в определении, приводятся в качестве примеров объектов, которые "связаны с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно". В то же время законодательство практически не содержит определений зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а на практике объекты, которые именуются зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, на самом деле могут не отвечать признаку законодательного определения. Так, например, в практике органов учета недвижимого имущества широко используется термин "сооружение" применительно к объектам, связь с землей которых носит временный характер - сборно-разборные торговые павильоны, складские модули и пр.

Таким образом, лишь такой объект, который на основании закона может быть признан земельным участком или участком недр без установления каких-либо дополнительных признаков должен быть отнесен к недвижимости. В отношении всех остальных объектов, как бы они ни назывались, должна быть установлена их прочная связь с землей, при которой их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно.

Как показывает практика, к сожалению, сегодня критериев, предлагаемых законодательством для отграничения недвижимых вещей от иных объектов, расположенных на земельных участках, бывает недостаточно. Прежде всего, это видно при разграничении объектов недвижимости и так называемых временных сооружений. Современные технологии, с одной стороны, позволяют без ущерба переносить с места на место здания, отнесение которых к недвижимости не должно вызывать сомнения, а с другой стороны, весьма широко распространились сборно-разборные объекты, которые в весьма короткие сроки могут быть разобраны и собраны в другом месте. При этом в виде таких сооружений существует не только традиционные павильоны, гаражи, навесы, но и внушительные по размеру торговые и производственные комплексы. С учетом этих обстоятельств, очевидно, что критерий невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению становится для объекта недостаточно конкретным, а применение его достаточно произвольным. Изучение практики регистрации прав на недвижимость показало, что разными учреждениями технической инвентаризации одинаковые объекты в одних случаях признаются недвижимостью, а в других нет.

Между тем эта проблема абсолютно не является новой. Еще Г.Ф. Шершеневич писал: "Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности... Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости" Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 96-97.. Такое положение приводит к мысли о том, что необходимо искать дополнительные критерии для конкретизации признака неразрывной связи с землей, либо вообще иные критерии для отнесения объекта к недвижимости.

Эти поиски породили научную дискуссию о критериях отнесения имущества к недвижимому. В этой дискуссии позиции авторов разделились на две группы. Одни ученые, полагая бесперспективным использование критерия связи с землей, предлагали различные юридические критерии отнесения имущества к недвижимому, другие же считают, что недвижимость - это объективно существующее явление, а задача закона - выявить и максимально четко определить те признаки, по которым можно отнести вещи к недвижимым.

По мнению автора, объект недвижимости - это всегда конкретный предмет материального мира, обладающий определенным местоположением, границами и специфическими характеристиками (здание, сооружение, помещение). Он существует как физически, так и юридически независимо от тех отношений, которые существуют по поводу этого объекта. В этом смысле абстрактными представляются те процессы, которые происходят в ЕГРП, поскольку они весьма условно отражают те события, которые фиксируют. Возможность в конкретный момент времени стать объектом права собственности не может влиять на признание объекта вещью (недвижимой вещью) в смысле гражданского права. Основной признак вещи - возможность в принципе, при определенных условиях стать объектом гражданских прав, недвижимая же вещь от других вещей должна отличаться лишь объективными признаками, т.е. такими, которые не связаны с правовыми отношениями, существующими по поводу этой вещи.

Такой подход обусловлен, в частности, взаимосвязью объекта правоотношения собственности (иного вещного права) и самого этого правоотношения. Объект всегда нечто внешнее к правоотношению, которое характеризуется взаимосвязью субъектов по поводу объекта. Без объекта правоотношение становится беспредметным, но отсутствие правоотношений по поводу объекта не делает этот объект несуществующим.

Но все может стать на свои места, если под возможностью быть объектом права собственности понимать не конкретную возможность приобретения конкретным лицом права собственности на данный предмет, а принципиальную возможность приобретения такого права кем бы то ни было. При таком подходе и самовольная постройка, и объект незавершенного строительства с действующим договором подряда могут быть отнесены к объектам недвижимости, поскольку они обладают необходимыми объективными признаками, а право собственности на них при определенных условиях может быть приобретено. Для самовольной постройки таким условием будет реализация правового механизма, предусмотренного п. 3 ст. 222 ГК РФ (признание права на самовольную постройку), а для объекта незавершенного строительства таким условием будет прекращение договора подряда.

Формулировка ст. 130 ГК РФ приводит некоторых авторов к выводу о том, что общим критерием для объединения в понятии недвижимости весьма разных объектов выступает не связь с землей, а другие свойства этих объектов. Так, В.А. Белов утверждает, что причина выделения недвижимости в особое юридическое понятие в настоящее время коренится в особой организации ее оборота, а вовсе не в особых ее природных свойствах.

К недвижимым вещам приравниваются подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть приравнено и иное имущество.

При такой формулировке исчезнут основания утверждать, что недвижимость явление "не фактическое, а юридическое", поскольку единственным критерием отнесения объектов к недвижимости останется прочная связь с землей. Что же касается объектов, не отвечающих этому критерию, но требующих правового режима, сходного с режимом недвижимости, то они будут приравнены к недвижимости в части этого правового режима, но недвижимостью считаться не будут, что будет в полном объеме соответствовать фактическому положению дел.

Вопрос о классификации объектов недвижимости является одним из наиболее запутанных как в правовой литературе, так и в правоприменительной деятельности. Обзор разнообразных точек зрения на выделение различных классификационных групп, их соотношение мог быть предметом самостоятельного весьма объемного исследования. Вместе со многими исследователями данного вопроса автор считает, что выделенные в законодательстве виды недвижимого имущества весьма далеки от совершенства. Вместе с тем, рассматривая проблемы регистрации прав на недвижимое имущество, мы можем исходить исключительно из законодательной конструкции недвижимости.

Первое звено в нашей классификации - земельный участок. В отнесении объектов недвижимости к земельным участкам, как правило, не возникает существенных трудностей. Однако некоторые проблемы возможны и здесь. Согласно законодательному определению (ст. 6 Земельного кодекса РФ) земельный участок - это "часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке". Согласно такому определению очевидно, что земельный участок как объект недвижимого имущества объективно не существует и появляется только как результат деятельности людей по описанию и удостоверению его границ. До завершения этой деятельности будущий участок существует лишь как часть земной поверхности, на которой его границы никак не обозначены. Такое положение делает существование земельного участка зависимым от волеизъявления его правообладателей и правил, предусмотренных для определения границ земельных участков, которые устанавливают пределы такого волеизъявления. Так, например, правообладатель может объединять и разделять принадлежащие ему земельные участки, может объединять свой земельный участок с участком другого собственника, образуя единый участок, находящийся в долевой собственности. Однако Земельный кодекс РФ различает делимые и неделимые земельные участки. При этом к делимым относит такие, которые "могут быть разделены на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории" (ст. 6 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, земельный участок как объект недвижимого имущества существует с момента установления его границ и до их изменения в предусмотренном законом порядке.

2.2 Правовое значение государственной регистрации прав на недвижимость

Мы определили государственную регистрацию прав на недвижимость как ненормативный акт государственного регистрирующего органа, с которым закон связывает определенные правовые последствия. Вопрос о том, каковы эти последствия, и есть вопрос о правовом значении государственной регистрации.

Представляется целесообразным данный вопрос рассматривать в двух аспектах: а) временном (историческом) и б) в зависимости от оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Первый аспект позволяет проанализировать значение государственной регистрации прав в зависимости от времени совершения действий, направленных на их возникновение (изменение, прекращение) или времени появления соответствующих юридических фактов. Второй аспект предполагает анализ изменения значения регистрации прав в зависимости от основания их возникновения (сделка, наследование, решение суда, выплата паевых взносов членами кооперативов и др.).

Обратимся к историческому аспекту. На этот счет в Законе о регистрации имеется несколько положений. Пункт 2 ст. 4 этого закона гласит: "Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона". Из этой формулировки можно сделать вывод, что государственная регистрация может быть обязательной и необязательной. Следует отметить, что далее в тексте Закона о регистрации эти понятия не определяются и не используются, в связи с чем, трудно определить различие этих двух видов по правовым последствиям. Здесь дан только критерий для отнесения прав к подлежащим или не подлежащим обязательной регистрации - момент оформления правоустанавливающих документов по отношению к моменту введения в действие Закона о регистрации. Иные критерии приводятся в ст. 6 данного закона, в которой указано: "Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей". Вполне очевидно, что "по желанию их обладателей" это синоним "необязательной" регистрации.

Итак, имеется очевидное несоответствие: с одной стороны, если правоустанавливающий документ оформлен до введения Закона о регистрации в действие, то регистрировать права необязательно, а с другой стороны, такое право без регистрации может оказаться юридически недействительным, поскольку до введения этого закона в действие далеко не все права на недвижимое имущество считались возникшими с момента составления правоустанавливающего документа.

Еще большие сложности вызывает применение нормы п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, в котором говорится следующее: "Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества".

Таким образом, пользуясь прежней терминологией, необязательная регистрация может стать обязательной в том случае, если потребуется зарегистрировать переход этого права, его ограничение (обременение) или сделку в отношении объекта, права на который уже возникли до введения Закона в действие.

Из анализа приведенных выше норм следует, по крайней мере, два вывода:

1. Нецелесообразность деления регистрации на обязательную и необязательную в связи с отсутствием критерия такого деления.

2. Необходимость принятия единого критерия для определения правовых последствий регистрации в историческом аспекте. При этом в качестве такого критерия должен быть принят момент возникновения соответствующего права, а не время составления правоустанавливающих документов.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ "в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом". Из этого можно сделать вывод, что момент возникновения права на недвижимое имущество связан с государственной регистрацией во всех случаях, когда отчуждение подлежит такой регистрации, однако из этого правила законом могут быть сделаны исключения.

Рассматривая в кассационном порядке дело об обжаловании отказа Городского бюро регистрации прав на недвижимость г. Санкт-Петербурга, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в своем определении указала, что "понятия "отчуждения недвижимости" и "переход права собственности на недвижимость" по существу имеют одинаковое значение". Суд признал "неосновательными доводы представителя ГБР о том, что под отчуждением недвижимого имущества следует понимать передачу имущества приобретателю. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем означает вступление покупателя во владение недвижимостью. Поэтому переход к покупателю права владения недвижимостью не равнозначен переходу права собственности на недвижимость и может иметь место раньше или позже отчуждения имущества. Момент перехода права собственности на недвижимость совпадает с моментом регистрации ее отчуждения, а момент перехода владения - с моментом подписания сторонами передаточного акта" Архив Санкт-Петербургского городского суда, дело N 3-116/96..

Таким образом, в соответствии с изложенной позицией отчуждение представляется синонимом сделки, направленной на переход права собственности от одного субъекта к другому. Соответственно, общим для такого основания возникновения прав как сделки отчуждения, независимо от вида этих сделок, является то, что правило п. 2 ст. 8 ГК РФ действует в данном случае без исключений - права из таких сделок возникают с момента регистрации этих прав, т.е. регистрация имеет в этом случае правообразующее значение.

Существует различный подход к недвижимости жилого и нежилого назначения. Если при приватизации жилой недвижимости момент возникновения права независимо от принятия федерального законодательства о регистрации всегда связан с моментом регистрации, то в отношении объектов иного назначения регистрация права признается правообразующим фактором лишь с момента введения в действие Закона о регистрации. Объяснение же такому положению можно найти лишь в несовершенстве и длительном создании в России системы регистрации прав на недвижимость. На момент принятия законов о приватизации существовала лишь регистрация прав на жилые объекты в системе БТИ. Что же касается перехода к регистрации прав на нежилые здания и сооружения, то этот переход происходил крайне неравномерно в различных регионах. ВАС РФ счел возможным дать такое разъяснение, поскольку иной подход момент возникновения прав при приватизации в зависимость от того, когда в каждом конкретном регионе фактически начала осуществляться регистрация прав на нежилую недвижимость. Однако это правило, по сути, является новой правовой нормой, право на установление которых отсутствует у судебных органов. Вот почему данное правило должно быть сформулировано в законе.

До введения в действие Закона о регистрации не во всех случаях права на недвижимое имущество возникали независимо от регистрации. Поэтому, прежде всего, в каждом отдельном случае необходимо определить, имеем ли мы дело с возникшим правом, или это право таковым не является.

Можно говорить об определенной унификации правового значения государственной регистрации для всего многообразия случаев возникновения прав на недвижимость, выделив два варианта:

1. Регистрация - условие возникновения права: право без регистрации не считается возникшим.

2. Регистрация - условие распоряжения правом: право существует без регистрации, но для того, чтобы осуществить распоряжение этим правом, существующее право необходимо зарегистрировать.

Вполне очевидно, что распорядиться правом без регистрации нельзя как в первом, так и во втором случае, разница лишь в том, что в первом случае это распоряжение невозможно по причине отсутствия самого права, а во втором - регистрация служит лишь "техническим" условием осуществления распоряжения.

Анализ правового значения государственной регистрации прав на недвижимое имущество (с учетом положений о регистрации сделок) можно было бы представить в виде таблицы (Приложение 1). Приведенная в таблице классификация в основном соответствует сложившейся правоприменительной практике.

2.3 Государственная регистрация прав на недвижимость и добросовестное приобретение недвижимого имущества

В связи с вопросом о правовом значении государственной регистрации нельзя специально не остановиться на его значении для добросовестного приобретателя недвижимости.

Обращаясь к вопросу о добросовестном приобретении, К.И. Скловский пишет: "Проблема имеет три возможных крайних решения: возложить все риски, связанные с возможной ошибкой, на собственника, возложить все риски на покупателя и, наконец, устранить все риски, сделав с помощью системы регистрации и учета все права явными и проверяемыми" Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2002. С. 99.. Однако, если первые два решения действительно можно назвать крайними, то последнее, скорее, следует назвать оптимальным, но требующим для своей реализации определенных исторических и экономических условий.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ добросовестным приобретателем признается приобретатель, который не знал и не мог знать о том, что он приобретает имущество у лица, которое не имело права его отчуждать. Следовательно, для того, чтобы можно было говорить о добросовестном приобретении, необходимо установить:

1) отсутствие у лица, производящего отчуждение, права производить это отчуждение;

2) отсутствие у лица, приобретающего имущество, знания о том, что лицо, производящее отчуждение, не имеет права этого делать;

3) отсутствие у лица, приобретающего имущество, возможности знать о том, что лицо, производящее отчуждение, не имеет права отчуждать имущество.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке".

Таким образом, с одной стороны, государственная регистрация - это акт признания права государством и единственное доказательство существования этого права, но, с другой стороны, право после государственной регистрации не является незыблемым, поскольку может быть оспорено. Следовательно, закон признает возможность регистрации прав, которые в действительности не существуют. Из такого положения должен следовать вывод о том, что факт государственной регистрации не означает, что лицо, право которого зарегистрировано, во всяком случае имеет право на отчуждение недвижимого имущества. Это право у него существует лишь постольку, поскольку действительным является основание регистрации (сделка, правомерное создание нового объекта, приобретение по наследству и пр.).

Рассматривая вопрос о значении регистрации права на объект недвижимости для определения добросовестности, авторы Концепции предлагают следующий подход: "доказывание добросовестным приобретателем "добросовестности" при приобретении недвижимого имущества, истребуемого собственником по виндикационному иску, либо доказывание собственником "недобросовестности" приобретателя осуществляется, прежде всего, посредством доказательства обращения или, напротив, необращения к ЕГРП за сведениями о собственнике недвижимости" Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 66..

Таким образом, приобретатель недвижимого имущества должен признаваться добросовестным во всех случаях, когда он не знал об отсутствии у лица, отчуждающего это имущество, права на отчуждение и не мог об этом знать:

а) из данных ЕГРП;

б) из правоустанавливающих документов, на основании которых была произведена государственная регистрация права лица, производящего отчуждение.

2.4 Понятие ограничения и обременения в отношении недвижимости. Основания государственной регистрации прав на недвижимость и понятие правоустанавливающих документов

Ограничение и обременение названы в законе в качестве объектов регистрации. Эти понятия нуждаются в отдельном рассмотрении по ряду причин. Во-первых, в законе отсутствуют определения указанных понятий. Во-вторых, в теории отсутствует единство взглядов на то, что понимается под ограничениями и обременениями вещных прав. В-третьих, будучи объектами регистрации, ограничения и обременения должны быть рассмотрены именно в этом качестве, поскольку указанные понятия применительно к регистрации прав на недвижимость (как объекты регистрации) могут иметь специфическое содержание.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат ограничения вещных прав на недвижимое имущество. В то же время, Закон о регистрации говорит о регистрации ограничений (обременений). Оба этих понятия во всех статьях указанного закона используются только вместе, как синонимы. О том, что Закон о регистрации рассматривает данные понятия как равнозначные, свидетельствует и определение, содержащееся в первой статье этого закона. Согласно этому определению "ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других)".

Следует отметить, что в действующем законодательстве отсутствует какое-либо другое определение ограничений и обременений. В то же время, на мой взгляд, приведенное определение не выдерживает критики с точки зрения правильности отражения того явления, которое оно призвано определить. Во-первых, рассматриваемая формулировка ограничивает источники возникновения ограничений лишь непосредственным установлением их законом, либо уполномоченными органами, абсолютно не учитывая возможность договорного происхождения обременений и ограничений. В то же время при указании примерного перечня возможных ограничений (обременений) формулировка Закона о регистрации приводит ряд обременений, которые могут быть основаны на договоре (сервитут, ипотека) либо могут возникать только из договора (доверительное управление, аренда).

Во-вторых, как представляется, понятия ограничения и обременения не являются синонимами. При этом следует заметить, что если бы они являлись синонимами, то с точки зрения законодательной техники не было бы никаких оснований использовать в тексте закона оба эти понятия.

Итак, ограничение права на недвижимость можно определить как установленное на основании закона, либо уполномоченными органами, либо на основании сделки уменьшение правомочий собственника по сравнению с объемом правомочий, установленным законом непосредственно.

Рассмотрим понятие обременения и его соотношению с понятием ограничения. Пытаясь провести это разграничение, В.В. Безбах пишет: "Ограничения, налагаемые на собственника законом или судебным решением, проявляются, прежде всего, в затрагивании элементов принадлежащего ему права. Применительно к установлению обременений ограничения фиксируются в нормах, не допускающих обременения в определенных случаях" Безбах В.В. Частная собственность на землю в странах Латинской Америки (правовое регулирование). М., 1997. С. 82.. Предлагает разграничивать эти понятия и В.П. Камышанский, который полагает, что обременение - "это привнесенное извне право третьих лиц, препятствующее собственнику вещи свободно в полном объеме реализовать свои правомочия. Обременение может предполагать переход вместе с вещью к новому собственнику и некоторых обязанностей по отношению к определенным лицам, связанных с приобретенной вещью. Ограничения, в свою очередь, есть ответная реакция собственника на обременения, которая вынуждает его воздерживаться от определенных действий в отношении принадлежащего ему имущества, стесняет его" Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. Элиста, 1999. С. 78-79.. Такой подход к разграничению рассматриваемых понятий вряд ли можно признать удачным, поскольку он определяет обременения как нечто внешнее по отношению к субъекту права, а ограничение - как его "внутреннюю" связанность, обусловленную наличием обременений.

С одной стороны, могут существовать обременения, которые не связаны с ограничением прав на имущество, а с другой стороны, есть такие ограничения прав собственника имущества, которые связаны исключительно с его личностью и не сохраняются при смене собственника. С учетом проведенного анализа можно было бы сформулировать следующее определение обременения. Обременение имущества - установленные на основании законов и иных нормативных актов или актами уполномоченных органов, либо договором и сохраняющиеся при смене правообладателя ограничения вещных прав на имущество и специальные обязанности обладателей этих прав.

Перейдем к тому, что определяет непосредственное содержание деятельности регистрирующего органа. Основным содержанием этой деятельности является юридический анализ представляемых документов для принятия решения о регистрации или об отказе в ней. В ст. 13 Закона о регистрации эта деятельность описывается как "правовая экспертиза и оценка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав".

Далее указанный закон определяет те критерии, которыми регистратор должен руководствоваться при рассмотрении документов. При этом в ст. 17 дается перечень оснований для регистрации, а в ст. 20 - перечень оснований для отказа в регистрации. Анализ оснований для отказа в регистрации является предметом следующего раздела.

Вместе с тем анализ ст. 17 Закона о регистрации, которая называется "Основания для государственной регистрации", приводит к выводу о том, что на самом деле она содержит перечень возможных правоустанавливающих документов. Е.А. Киндеева и М.Г. Пискунова пишут: "... если ГК РФ устанавливает юридические действия или факты, влекущие возникновение прав, то Закон о регистрации определяет их документальное выражение - правоустанавливающие документы, на основании которых вносятся регистрационные записи".

Особенностями этого перечня являются, с одной стороны, его неисчерпывающий характер, поскольку после перечисления конкретных документов он включает "иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя", а с другой стороны, включение практически в каждый пункт предлагаемого перечня такой оценочной характеристики, как соответствие указанных документов действовавшему в период их составления законодательству. При наличии в ст. 20 Закона о регистрации такого основания для отказа в регистрации, как несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, целесообразность существования ст. 17 этого закона в ее нынешней редакции вызывает сомнения.

С учетом обстоятельств, сформулированное в законе определение правоустанавливающего документа, с одной стороны, должно определить правовое значение любого документа о правах на недвижимость, составленного в любой период времени, а с другой стороны, позволит сформулировать четкие требования к любому документу, который будет составлен после издания закона. Таковы основные признаки правоустанавливающего документа в соответствии с приведенным определением:

3. Документ должен быть исчерпывающим в определении прав лица на объект.

2. Документ должен бесспорно подтверждать вещное право указанного в нем лица на указанный объект недвижимости.

1. Соответствие требованиям законодательства и нормативных актов, действовавших в период его составления.

Рассмотрим понятие правоустанавливающего документа применительно к различным основаниям возникновения прав на недвижимость. Наиболее "простым" основанием здесь являются сделки отчуждения недвижимого имущества. В качестве правоустанавливающего документа признается договор отчуждения (купли-продажи, дарения, мены и др.). Уже говорилось, что в ряде случаев право устанавливается и характеризуется не одним, а несколькими документами. В этой ситуации практика оформления сделок с недвижимостью идет по пути объединения этих документов вместе и формирования таким образом единого документа, в полном объеме характеризующего право на объект. В то же время имеются и другие случаи, когда документ, первично составленный, перестает отвечать требованиям, предъявляемым к правоустанавливающему документу. Примером является отчуждение доли в праве на объект, право на который в целом документ устанавливал. В этом случае в исходный документ необходимо вносить соответствующую оговорку. После такой оговорки прежний документ становится правоустанавливающим в отношении той доли в праве на объект, которая не была отчуждена.

Во всем остальном, что касается перехода права от одного субъекта к другому, также не возникает особых сложностей. При наследовании правоустанавливающим документом становится свидетельство о праве на наследство, при изменении отношений собственности судом - судебное решение.

Наибольшую сложность представляет вопрос о правоустанавливающем документе на вновь созданный объект недвижимости. Следует отметить, что среди документов, составляемых в процессе создания нового объекта, вряд ли возможно выделить тот документ, который отвечал бы предложенному определению.

Изложенное выше приводит к трем основным выводам в плане формулирования норм закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

1. Определение правоустанавливающего документа должно быть включено в закон о регистрации прав на недвижимость как одно из основных понятий.

2. Это определение должно быть сформулировано так, чтобы на его основании было бы возможно в любом случае выделить документ, являющийся правоустанавливающим.

3. Законом о регистрации должны быть определены случаи выдачи правоустанавливающих документов государственными органами. Эти случаи должны быть ограничены первичным возникновением права собственности на объекты недвижимости.

Само определение правоустанавливающего документа, приведенное в данном случае, очевидно, не является единственно возможным. В то же время предлагаемый путь решения проблемы путем формулирования такого определения представляется оптимальным с точки зрения совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимость.

2.5 Основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимость

Проблема оснований отказа в государственной регистрации является одной из центральных для построения системы регистрации прав на недвижимость. Результатом деятельности любого регистрирующего органа всегда в конечном счете является одно из двух решений - либо произвести регистрацию, либо отказать в ней. В связи с этим не будет преувеличением утверждение, что вся аналитическая деятельность регистрирующего органа после обращения заинтересованных лиц состоит в решении вопроса о том, имеются ли в данном случае основания для отказа в регистрации или нет. Поэтому можно сказать, что нормы, устанавливающие основания для отказа, оказывают самое существенное влияние на определение характера поведения всех субъектов отношений по регистрации. Если регистрирующий орган выявляет основания для отказа, то заявители стремятся к тому, чтобы представленные ими документы исключали возможность такого отказа.

Порядком регистрации должна быть предусмотрена обязанность регистрирующего органа при приеме документов предупредить заявителя о выявленных недостатках документов, которые могут повлечь отказ в государственной регистрации, и предложить ему исправить эти недостатки без получения официального отказа (который, очевидно, будет связан для заявителя с определенными материальными затратами). Но отказать в приеме документов, если заявитель настаивает на этом, регистрирующий орган не может. Право на такой отказ без соответствующего письменного уведомления существенно ущемило бы права заявителя, так как он лишился бы возможности получить официальное решение своего вопроса и возможности обжаловать такой отказ в суд.

Установление возможности письменного отказа в приеме документов ухудшило бы положение не только заявителя, но и самого регистрирующего органа. Вполне очевидно, что лицо, которому отказано в приеме документов, не может быть лишено права получить об этом письменное уведомление, а также права на обжалование данного решения в суде. Но при обжаловании отказа в регистрации после приема документов регистрирующий орган всегда имеет возможность доказать правомерность своих действий, так как в деле правоустанавливающих документов останутся необходимые копии. В случае же отказа в приеме в деле такие документы будут отсутствовать, что позволит заявителю представить в суд другие документы.

Итак, ст. 20 Закона о регистрации содержит перечень оснований для отказа в регистрации. Рассматривая вопрос о том, является ли он исчерпывающим, А.Р. Кирсанов пишет: "Необходимо подчеркнуть, что кроме десяти основных оснований для отказа в государственной регистрации, установленных п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, имеется еще несколько препятствующих государственной регистрации причин, установленных ст. 19 Закона о регистрации:

1) сомнения регистратора прав в наличии оснований для государственной регистрации прав;

2) сомнения регистратора прав в подлинности представленных на государственную регистрацию документов;

3) сомнения регистратора прав в достоверности сведений, указанных в представленных на государственную регистрацию документах (абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации);

4) наличие заявления одной стороны договора о возврате документов без проведения государственной регистрации, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением (абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации)" Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Основания для государственной регистрации прав // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. М., 2005. С. 177..

Право на объект недвижимого имущества, о регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом. Из данной формулировки можно сделать только один вывод - все вещные права на недвижимость и все ограничения (обременения) этих прав, в соответствии со ст. 4 закона подлежат регистрации в том смысле, что Закон о регистрации не содержит указания на какие-либо вещные права и ограничения, которые не могут быть зарегистрированы. По крайней мере, такой вывод однозначно можно сделать в отношении прав, которые выступают ограничениями вещных прав, указанных в ст. 131 ГК РФ.

Следующее основание - "с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо". К надлежащим лицам Закон о регистрации (ст. 13, 16) относит: правообладателя (при регистрации вещного права и его обременения); сторону (стороны) договора; уполномоченных первыми двумя категориями лиц; лиц, в отношении которых приняты соответствующие акты; органы государственной власти и местного управления при регистрации прав государственных и муниципальных образований, а также при регистрации обременений, установленных в публичных интересах; лиц, приобретающих права, обременяющие права правообладателя; нотариусов (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации).

Отсутствие заявления о государственной регистрации от лица, заявление которого является обязательным в соответствии с Федеральным законом. В связи рассмотренным основанием отказа следует обратить внимание на то, что законодатель в 2003 г. дополнил первоначальный перечень ст. 20 Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" новым основанием отказа, которое сформулировано следующим образом: "правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества".

Следующее основание отказа звучит так: "акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания". На первый взгляд данная формулировка не может вызвать каких-либо проблем или возражений. Действительно, акт, признанный в установленном порядке недействительным, не может быть правоустанавливающим документом, поскольку юридически он не существует. Однако вернемся к ст. 17 закона, в которой говорится об основаниях для регистрации. В качестве одного из оснований здесь названы "акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания". Очевидно явное несоответствие этих двух формулировок по требованиям, которые они предъявляют к одному виду документов - актам органов государственной власти и местного самоуправления. Для того чтобы отказать в регистрации права, возникшего на основании такого акта, он должен быть признан недействительным, а для того чтобы стать основанием для регистрации он должен соответствовать закону, и это соответствие, очевидно, должен установить регистрирующий орган. С учетом того обстоятельства, что далеко не все незаконные акты признаются недействительными, возможна весьма своеобразная ситуация, когда в качестве правоустанавливающего документа будет представлен незаконный, но не признанный недействительным акт. В этом случае регистрирующий орган не сможет по рассматриваемому основанию отказать в государственной регистрации, но он не сможет и провести регистрацию, поскольку для нее не будет оснований.