Размещено на http://www.allbest.ru/

Дипломная работа

Проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним

• Введение
• Актуальность данного исследования обуславливается существованием большого объема теоретически несогласованных вопросов и правоприменительных проблем в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Новая система правового регулирования в сфере недвижимости появилась и развивается в соответствии с проводимыми в России социально-экономическими реформами, и государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является важнейшим элементов новой системы. Основные положения о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены Гражданским кодексом РФ. Специальный закон, определяющий случаи и порядок осуществления государственной регистрации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее -Закон о государственной регистрации) был принят в 1997 г. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 28.07.1997. №30. Ст.3594; Рос.газ.30.07.2012. и введен в действие с 1998г.
• Ранее, до принятия Закона о государственной регистрации, в РФ действовали разрозненные положения, которые регулировали регистрацию сделок с отдельными объектами недвижимости. Отсутствовали единое правовое регулирование, единая система регистрирующих органов и единый порядок осуществления государственной регистрации.
• Единая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок обеспечивает устойчивость гражданского оборота недвижимости; защищает права и законные интересы физических и юридических лиц - участников оборота недвижимости; создает эффективные механизмы государственного управления рынком недвижимости (в т.ч. механизмы наполнения государственного бюджета); формирует единую информационную базу объектов и субъектов прав на недвижимость.
• К сожалению, Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним характеризуется декларативностью, неконкретностью положений, отсутствием регламентации некоторых (весьма важных) теоретических и практических вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
• Практика применения норм о регистрации обнаружила недостатки Закона о государственной регистрации (в т.ч. противоречия положений Закона о государственной регистрации государственным нормативно-правовым актам), детерминированные неопределенностью законодательства и выработанными в науке мнениями, которые предопределяют нерешенность проблем, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
• Ощущается недостаток в специальной литературе, в научно-практических комментариях Закона о государственной регистрации; существует немногочисленная арбитражная практика по делам о государственной регистрации, но отсутствуют обзоры судебной практики высшей судебной инстанции (по делам судов общей юрисдикции).
• Определенные теоретические проблемы рассматривались ещё российскими дореволюционными цивилистами Л.А.Кассо, И.А.Покровским, Ф.Шершеневичем и др. В современной российской юриспруденции, за исключением работ В.А.Алексеева, И.К.Воронина, А.В.Волынцевой, М.Р.Дзуцевой, Е.А.Емельяновой, М.С.Игнатовой и др., до сих ощущался недостаток теоретического материала о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
• В соответствии с вышеназванными причинами представляется актуальным и важным выбор темы исследования «Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
• Объектом исследования в выпускной квалификационной работе являются правоотношения, регулирующие вопросы недвижимости в российском гражданском праве.
• Предметом исследования являются основные теоретические и практические гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав.
• Цель данной работы: исследовать проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
• В связи с поставленной целью предпринята попытка решения следующих задач:
• 1) рассмотреть юридическую природу института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, раскрыть понятие и значение государственной регистрации; установить принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; обозначить объекты и субъектов государственной регистрации; выявить особенности оснований возникновения и регистрации прав на недвижимое имущество;
• 2) изучить проблемы, возникающие при регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества;
• 3) охарактеризовать и провести анализ причин приостановлений государственной регистрации в деятельности Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан;
• 4) изучить судебную практику и случаи приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, требующие судебного вмешательства, по Республике Татарстан.
• Эмпирическая база исследования: материалы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.
• Методы исследования: общенаучный (диалектический) метод познания; эмпирический (исследование судебных решений) метод; теоретические методы: комплексный подход, исторический метод, нормативно-логический, сравнительно-правовой и системно-правовой.
• Источники исследования. Теоретическую основу работы составили труды ученых-правоведов В.А.Алексеева, Е.А.Емельяновой, И.К.Воронина, А.В.Волынцевой, Д.В.Виноградова, И.П.Пискова, О.Д.Епифанова, А.А.Завьялова. Р.С.Бевзенко, А.Б.Карлина, А.Р.Кирсанова, И.Е.Манылова, М.Г.Пискуновой, С.В.Полениной.
• Использовались такие нормативно-правовые акты, как Гражданский Кодекс, Жилищный Кодекс, Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др.
• Использовались материалы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, связанные со случаями приостановлений государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
• Теоретическая значимость работы заключается в комплексном исследовании государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью как одного из элементов, входящих в состав механизма государственного регулирования на рынке недвижимости. В частности, выделены особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества.
• Практическая значимость результатов исследования. Выводы и предложения, сделанные в работе по проблемам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, могут быть использованы при совершенствовании действующего законодательства и правоприменительной практики, в научных исследованиях, в учебном процессе, в практике работы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Глава 1. Гражданско-правовой аспект государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

недвижимый имущество сделка судебный

1.1 Юридическая природа, субъекты, объекты, общие проблемы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Вопрос о правовой природе государственной регистрации пользуется особым вниманием. Федеральный закон о государственной регистрации посвящает определению государственной регистрации прав на недвижимое имущество статью 2, в которой государственная регистрация определяется в качестве юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В.А.АлексеевАлексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М.: "Волтерс Клувер", 2007. - С.110. напоминает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в современной юриспруденции рассматривается как правовой институт и как юридический акт.

В качестве правового института государственная регистрация является совокупностью правовых норм для регулирования общественных отношений с целью признания и подтверждения специальными органами государства прав на недвижимость и обременений прав на недвижимость. Данные отношения можно охарактеризовать как административно-правовые.

Содержание административно-правовых отношений заключается в том, что исполнительные органы государственной власти проводят юридическую экспертизу представленных документов, проверяют законность сделки; затем решают или регистрировать, или приостановить регистрацию, или отказать в регистрации прав на недвижимое имущество. Данные отношения связаны также с имущественными отношениями, которые регулируются гражданским, водным, земельным, лесным законодательством, законодательством о недрах, так как осуществляется государственная регистрация прав на недвижимое имущество, правовой режим которого определяется гражданским, водным, земельным и др. отраслями законодательства.

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, представляя административно - правовое решение, может рассматриваться также как юридический акт. Юридическое значение такого акта заключается в том, что государственная регистрация по закону определяет наступление юридических последствий, которые связаны с возникновением, изменением и прекращением прав на недвижимость. Значение акта государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом заключается в следующем: договор считается заключенным и возникает право у покупателя недвижимости с даты внесения необходимых записей в Единый государственный реестр. Принятие акта государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом означает: 1) с государственной регистрацией вступает в силу обременение права на недвижимость (сервитут, аренда и т.д.); 2) с даты государственной регистрации прекращаются права на недвижимое имущество, возникшие ранее Емельянова Е.А. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: дис. … к. ю.н. / Е.А.Емельянова. - Самара, 2004. - С.89..

Акт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней признается завершающим, обязательным элементом юридического факта, в результате чего возникают, изменяются и прекращаются права на недвижимое имуществоПисков И.П. Роль акта регистрации права в механизме возникновения прав на недвижимость // Законодательство. 2002. №8. - С.70. . В соответствии с Законом о государственной регистрации акт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней считается единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Среди исследователей проблем государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним распространена точка зрения, согласно которой с позиций правового регулирования нормы, регулирующие государственную регистрацию, обладают внутренним единством и образуют особый правовой институт, подчеркивает О.Д.Епифанов Епифанов О.Д. Проблемы развития института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Право и государство: теория и практика. - 2012. - №1. - С.131.. Его истоки лежат в гражданском праве, сам процесс государственной регистрации в наибольшей степени регулируется правом административным, при осуществлении государственной регистрации применяются нормы ряда других отраслей законодательства: земельного, жилищного, семейного, налогового и др.

Если допустить, что государственная регистрация прав регулируется одной из главных для нее отраслей права - гражданским или административным Епифанов О.Д. Там же.- С.132., то с учетом установленного ст.71 и 72 Конституции РФКонституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // СЗ РФ. 26.01.2009. №4. Ст.445. распределения предметов ведения и полномочий, в которых гражданское законодательство отнесено к ведению Федерации, а административное и административно-процессуальное - к совместному ведению Федерации и ее субъектов, возможно принципиальное изменение системы законодательного и нормативно-правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при акценте на гражданское или в противовес этому - административное законодательство. В первом случае государственная регистрация окажется в ведении Федерации, во втором - в совместном ведении Федерации и субъектов Федерации.

Это различие напрямую отразилось в становлении современной системы государственной регистрации. Первоначально (до принятия ГК РФ) значительные правотворческие и регулирующие функции в этой сфере принадлежали субъектам Федерации, а в дальнейшем (после принятия ГК РФ) и выстраивания существующей вертикали власти система была централизована и в настоящее время трансформировалась в федеральную структуру. По сути гражданско-правовые основания государственной регистрации по мере своего развития предопределили организационно-структурную и административно-правовую составляющую института государственной регистрации. Структура органов государственной власти, ее осуществляющих, вслед за гражданским законодательством трансформировалась из децентрализованной в жестко централизованную - федеральную. Соответствующим образом изменилось и административно- правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Что касается государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то изучение имеющих здесь место проблем обычно происходит либо с позиций гражданского, либо административного права, а также в рамках комплексных исследований, где преимущественно акцентируются проблемы этих двух отраслей Епифанов О.Д. Указ соч. С.133..

Соотношение этих позиций близко к характеристике государственной регистрации прав с использованием категорий формы и содержания. Содержательно государственная регистрация сводится к установлению особого правового режима в сфере гражданско-правовых отношенийПискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрация

прав на недвижимость: теория и практика. Сборник статей / Сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М., 2005. - С. 287. , который с точки зрения формы обеспечивается публично-правовым актом регистрацииАлексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. - М., 2001. - С. 9.. Форма и содержание неразрывны, поэтому отнесение государственной регистрации к числу институтов одного лишь гражданского или одного лишь административного права нельзя считать справедливым, поэтому существует точка зрения, в соответствии с которой отношения в сфере государственной регистрации имеют двойственную гражданско-правовую и административно-правовую природу Карлин А.Б. Проблемы правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество: Дисс. … на соиск. докт. юрид. наук. М., 2007. . Есть основания утверждать о комплексном характере правового института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который включает в себя в основном нормы гражданского и административного права, смежных отраслей, в которых регулируются вопросы оборота различных категорий недвижимости.

В качестве правового института государственная регистрация прав являет собой межотраслевой институт права, регулирующий имеющую свои отличительные признаки отношения, возникающие при приобретении и реализации прав на недвижимость и сделок с ней и их обязательной регистрацией в определенных законодательством органах государственной власти или организациях, наделенных их полномочиями и осуществляющими их функциями.

В научной литературе появилось немало предложений о формировании новых отраслей права. Каждое из этих предложений базировалось на наличии развитого законодательного регулирования общественных отношений, которые должны были послужить объектом регулирования новых отраслей. Такого рода предложения коснулись и государственной регистрации прав. Например, А.Р. Кирсанов, базируясь на наличии развитого законодательного регулирования отношений, в которых осуществляется государственная регистрация, а также учитывая динамику становления органов государственной власти, ее осуществляющих, пришел к выводу о том, что в стране активно формируется еще одна самостоятельная отрасль права - регистрационноеКирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. - М., 2005. - С.84-93. . Наличие же в Федеральном законе о регистрации положений, касающихся общих вопросов государственной регистрации и норм, регулирующих регистрацию отдельных видов имущества, было истолковано им как основание для выделения общей и особенной частей регистрационного права.

Постановка такого вопроса выглядит довольно проблематично, поскольку в государственно-управленческой практике и современном законодательстве существует достаточно много разновидностей государственной регистрации, в частности, помимо государственной регистрации прав - это государственная регистрация юридических лиц, индивидуального предпринимателя и целый ряд других Епифанов О.Д. Указ соч. - С.135..

При государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируемая сфера общественных отношений довольно узкая, да и сами эти отношения довольно слабо обособлены от отношений, регулируемых другими институтами. По своему объему весьма ограничена и совокупность норм, регулирующих государственную регистрацию прав. Все это не позволяет с достаточными основаниями ставить и обсуждать вопрос о существовании особой регистрационной отрасли права, тем более, что речь здесь может идти лишь о комплексном образовании, что опять же не соответствует понятию и содержанию отрасли праваПоленина C.B. Взаимодействие системы права и системы законодательства в современной России // Государство и право. - 1999. - № 9. - С.7-8..

Ставить вопрос о формировании новой отрасли права применительно к каждому крупному и достаточно самостоятельному федеральному закону вряд ли правильно, деление права на отрасли имеет фундаментальный характер для всей правовой системы Епифанов О.Д. Указ соч. - С.133.. Неоправданное умножение отраслей лишь размоет структуру права, затруднит взаимосвязи его норм и заведомо снизит эффективность правового регулирования в целом. Во внутренней структуре права важна его разумная иерархичность и строгое следование основаниям членения системы на отдельные единицы: отрасли и институты. И если речь идет об отраслях, то каждая из них должна быть правовым образованием одного уровня с другими. Невозможно поставить на одну ступень административное право и входящий в него отдельными сторонами комплексный институт государственной регистрации прав при условии, что ему вдруг будет придан статус отрасли права.

Отрасль права характеризуется не только развитым законодательным содержанием, для нее характерны наличие собственного, не пересекающегося с другими отраслями предмета регулирования - некой крупной, весьма значимой, однородной и специфичной группы общественных отношений и своего метода регулирования. Наличие собственного метода правового регулирования является фундаментальным признаком именно отрасли права, а не комплексной отрасли законодательства или правового института.

Критикуя тенденцию к умножению отраслей права, Ю.А.Тихомиров заметил, что принятие одного/двух законов дает повод признать появление отрасли права. Подобное отождествление упрощает и вульгаризирует представления о праве и законе, но первое как явление и понятие богаче и шире второго. Оно отражает и правовые теории, и концепции, и правосознание, и правовые нормы, и акты. Не следует законам поспешно присваивать ранг права, а отрасли законодательства механически объявлять отраслями праваТихомиров Ю.А. Общая концепция развития российского законодательства // Журнал росс. права. - 1999. - № 1. - С.18-19..

Что касается государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним, то здесь есть все основания рассматривать регулирующие ее нормы в качестве комплексного межотраслевого института, объединяющего нормы ряда отраслей, ведущую роль среди которых занимают нормы гражданского и административного права. Первые определяют материальное содержание государственной регистрации прав, а вторые - ее процессуальную форму.

С позиций гражданского права государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой императив, без которого невозможно возникновение прав на недвижимость. Установление обязательной регистрации сделок с недвижимым имуществом вводит в содержание государственной регистрации отношения между их сторонами, регулируемые нормами гражданского права. Используя гарантированную ГК РФ свободу договора, участники сделок с недвижимостью сами выбирают виды сделок и условия заключаемых ими договоров. Диспозитивные начала гражданско-правовых отношений сменяются императивом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и необходимостью пройти публично-правовую процедуру государственной регистрации. Гражданско-правовые диспозитивные установления оказываются неразрывно связанными с необходимостью их публично-правового закрепления, без которого сами сделки оказываются неоконченными.

Гражданско-правовое содержание сделок с недвижимостью необходимо предполагает их административно-правовую государственную регистрацию Епифанов О.Д. Указ соч. - С.134.. Это две принципиально несовпадающие, но абсолютно необходимые стороны одного правового явления, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. При этом, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядкеКрамкова Т.В. Гражданско-правовое понятие земельного участка // Закон. 2007. № 1.. Иными словами, гражданско-правовые действия порождают право, которое ничтожно без его публично-правового признания в акте государственной регистрации.

Этот акт осуществляется федеральным органом исполнительной власти в процессе государственного управления, направленного на создание для граждан и других участников сделок с недвижимостью гарантированные возможности для реализации их прав в гражданском обороте. Административно-правовая форма процесса государственной регистрации, определяет цели и задачи регистрационных процедур, определяет их принципы, которые также характеризуют комплексный межотраслевой правовой институт государственной регистрации в качестве исходных начал, обеспечивающих единство входящих в этот институт норм.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним выступает ограничением прав участников гражданского оборота в сфере недвижимости, однако ограничение это установлено самим гражданским законодательством, а его целью является обеспечение и гарантирование государством прав владельцев недвижимого имущества и участников сделок с ним Епифанов О.Д. Указ соч. - С.135..

Систему принципов, характерных для правовых институтов, разделяют на исходные - общеправовые, которые действуют и реализуются в нормах права либо непосредственно, либо опосредованно через характерные для соответствующего института специфические принципыБевзенко Р.С. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт построения системы // Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 12.. К числу общих принципов права относят принципы справедливости, демократизма, гуманизма, народовластия, равноправия, законности, гласности, единства прав и обязанностей и др.Теория государства и права: Учебник для юрид. вузов и факультетов / Под ред. В.М.Корельского, В.Д.Перевалова. - М., 1999. - С.237-238.. Что касается органов исполнительной власти, к которым относятся и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, то здесь также выделяют общие для них принципы: законности, гласности, публичности, диспозитивности, достоверностиПискунова М.Г. Указ соч.. С.298..

И.К.Воронин Воронин И.К. Административно-правовой механизм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: эффективность функционирования и правового регулирования / Воронин, Иван Константинович: дисс. - М., 2011. - С.55. считает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним сложным правовым явлением, выступающим в единстве двух взаимосвязанных сторон: 1) управленческая деятельность субъектов административного права, урегулированная нормами права и направленная на реализацию регистрационной функции государства; 2) административно-правовой акт, имеющий правоустанавливающий характер.

Е.А.Емельянова Епифанов О.Д. Указ соч. - С.100. рассматривает государственную регистрацию как: 1) правовой институт, представляющий собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально уполномоченными органами государства прав на недвижимое имущество и обременений данных прав; 2) юридический акт, являющийся административно - правовым решением; 3) правоприменительную деятельность регистрирующих органов, а также результат правоприменительной деятельности.

А.В.ВолынцеваВолынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней : дис. ... канд. юрид. Наук. - Томск, 2003. - С.70. считает институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним комплексным правовым институтом, объединяющим нормы различных отраслей права (которыми регулируются возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимое имущество), основанным на комплексном административно-правовом и гражданско-правовом регулировании.

Объекты регистрации - вещные права на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право аренды, ипотека, сервитуты, иные права, предусмотренные действующим законодательством (в т.ч. прекращение, передача, подтверждение, ограничение (обременение) или изменение указанных прав)Виноградов Д.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Владим. гос. ун-т; сост.: Д. В. Виноградов. - Владимир, 2007. - С.53..

Субъекты регистрации - собственники недвижимого имущества, обладатели других подлежащих государственной регистрации прав на него (в т.ч. граждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства; российские и иностранные юридические лица; международные организации; иностранные государства; Российская Федерация; субъекты Российской Федерации; муниципальные образования). Субъектом регистрации являются также органы, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с нимВиноградов Д.В. Указ соч. - С.54..

В соответствии со статьями 130-132 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011, с изм. от 27.06.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2012) // СЗ РФ. 05.12.1994. №32. Ст.3301. подлежат государственной регистрации: жилые помещения, вещные права на жилые помещения, обременения (ограничения) на них и сделки с данными объектами. Требование о государственной регистрации присутствует в статье 18 Жилищного Кодекса Российской ФедерацииЖилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.06.2012) // СЗ РФ. 03.01.2005. №1 (ч.1). ст.14. ст.15 , в которой закреплено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основой для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество (в том числе жилых помещений) и сделок с ним считаются: документы органов государственной власти и органов местного самоуправления; договоры, другие сделки по отношению к недвижимому имуществу; документы о приватизации жилых помещений; документы о праве на наследство; судебные решения; свидетельства о правах на недвижимое имущество, выданные органами государственной власти; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя; иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

1.2 Проблемы государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества

Существуют проблемы государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества, Так, О.Н.Колесова рассматривает регистрацию ограничений прав на землю, вернее, частный случай охранной зоны с особым режимом использования - водоохранную зону Колесова О.Н. Правовой режим водоохраной зоны // Журнал российского права. - 2012. - №4. - С.52.. Ограничения прав на землю, которые установлены правовыми документами государственной власти, органов местного самоуправления, суда, сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу и подлежат государственной регистрации. Закон о регистрации не отсылают к иному порядку установления, к иному закону. Для установления водоохраной зоны нет необходимости в издании специального правового акта.

Земельное законодательство требует обязательную государственную регистрацию ограничений. Данное требование обосновано принципом земельного права, по которому земля - природный объект, природный ресурс, объект недвижимого имущества. Объект недвижимости в земельных отношениях - земельный участок. В соответствии с законом необходимо внести сведения в государственный реестр прав о каждом конкретном участке как обременении.

Нерешенным остается вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации ограничения. Ограничения прав в водоохранных зонах связаны, в отличие от сервитута, аренды и залога, не с правами третьих лиц. Они связаны с природными факторами и необходимостью учета значения земельного участка как природного объекта, который связан с другими природными объектами. Размер водоохранных зон определяется видом и протяженностью воды и не зависит от сформированности земельных участков в водоохраной зоне и закрепленности прав на них. Ограничения распространяется на собственников земельных участков, арендаторов и др. Иногда земельные участки формируются в водоохраной зоне. Законодатель не определил субъекта государственной регистрации ограничения прав и время (на каком этапе получения земельного участка) обращения с целью произвести государственную регистрацию ограничения прав. Вопрос о возможности оспаривания сделки с земельным участком, у которого отсутствует государственная регистрация ограничения права, остается нерешенным. Как правило, суды учитывают факт расположения земельного участка в водоохранной зоне, не учитывая при этом наличие или отсутствие государственной регистрации ограничения права.

Решение данных проблем лежит в плоскости обязательности государственного кадастрового учета водоохраной зоны и ее составляющих. Формирование единого информационного пространства для объектов недвижимости и прав на них позволит исключить повторный учет, избежать потерь и искажений юридической информации, бюрократических проволочек и издержек в процессе оформления сделок с недвижимостью.

И.Е.Манылов формулирует ряд проблем Манылов И.Е. Оборот недвижимости в России // Журнал российского права. 2012. - №1. - С.21., выявленных при реализации КонцепцииПриказ Минэкономразвития РФ от 18.12.2009 N 534 "Об утверждении Концепции создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, плана подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих создание и развитие единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости и плана реализации мероприятий по созданию единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости" // Вестник Росреестра. - 2010. - №1., предусматривающей введение единой учетно-регистрационной процедуры и создание единого федерального информационного ресурса о недвижимости.

1. Существовала практика, при которой законодатель регулировал оборот зданий и земли отдельными нормативно-правовыми документами. Допускалась и допускается практика возникновения (прекращения) права отдельно на здание (помещение) без связи с правами на землю Право собственности на землю: Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации / под ред. П.В.Крашенинникова. - М., 2010. - С.160. . Таким образом, не реализуется положение о едином объекте недвижимости. Принцип единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов (который закреплен в Земельном Кодексе РФЗемельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ. - 29.10.2001. - N 44. - ст.4147; СЗ РФ. - 26.07.2010. - №30. - Ст.3998. Рос.газ. 30.07.2012.) на практике не работает: и земельные участки, и здания выступают самостоятельными объектами сделки, что является причиной того, что не соблюдаются интересы собственников при сделках с землей и зданиями.

Принятие ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 28.07.1997. №30. Ст.3594. установило правовую основу и порядок такой регистрации, ввело заявительный порядок регистрации и закрепило положения о признании ранее возникших прав. Принятый ФЗ о государственном кадастре недвижимостиФедеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. - 30.07.2007. - №31. - ст.4017. стал шагом к переходу к единой процедуре учета и регистрации недвижимости. Систему учета зданий и помещений органами БТИ и учета земли земельными комитетами заменили системой государственного кадастрового учета недвижимости. Полный переход на государственный кадастровый учет недвижимости завершится в 2013 г.

2. С помощью заявительного порядка учета и регистрации невозможно провести полноценный учет всех имеющихся объектов недвижимости в государственном кадастре недвижимости и внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) сведения обо всех имеющихся правах.

3. Не закрыт вопрос о правовой экспертизе документов, проводимой государственным регистратором при регистрации прав на недвижимость. Непонятно, что должно быть: 1) детальная экспертиза законности действий, выполненных другими органами и заявителем при их выдаче (получении); 2) проверка формальных признаков достоверности и представленных документов. Не все решено в вопросе установления особенностей регистрации прав на недвижимое имущество в тех случаях, когда сделки нотариально удостоверены (в т.ч. и на предмет исключения повторной экспертизы с целью сокращения сроков регистрации).

4. Не решена проблема баланса при совершенствовании учетно-регистрационной процедуры: 1) требуется максимальный учет сведений о недвижимости; 2) при этом необходима простота и единство процедуры, начиная учетом и заканчивая получением свидетельства о праве.

К другим проблемам можно отнести: 1) унификацию учетно-регистрационных процедур и услуг, которые предоставляются в сфере регистрации прав и учета недвижимости; 2) повышение доступности сведений, которые содержатся в информационных ресурсах учетно-регистрационных систем.

Перечисленные проблемы в сфере регистрации и учета недвижимости предполагается решить в законопроекте о государственной регистрации недвижимости, который предусматривает объединение Закона о кадастре и Закона о регистрации. Данный законопроект разрабатывается Министерством экономического развития России Манылов И.Е. Указ соч. - С.23..

Осуществляя регулирование оборота недвижимости, государство вмешивается в частные дела в интересах участников частного правоотношения, следовательно, такое вмешательство государства должно быть деликатным и минимальным, направленным на защиту частного интереса и обеспечивающим защиту сторон договора и потенциально заинтересованного лицаЗавьялов А.А. Основные направления реформирования законодательства о государственном кадастровом учете, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / А.А.Завьялов, Л.В.Усович // Закон. - 2011. - №12. - С.96-100..

Деятельность органов по регистрации прав и кадастрового учета сегодня вызывает многочисленные обоснованные нарекания со стороны граждан, не выполняя возложенные на нее задачиЗавьялов А.А. Указ соч. - С.101.. Нарекания связаны с длительностью процесса регистрации, слабой защищенностью приобретателя права на недвижимость, неясностью процедур и правового положения участников в процессе кадастрового учета, наличием значительных технических издержек при представлении документов для государственной регистрации прав и кадастрового учета, со множеством необоснованных приостановлений и отказов в государственной регистрации.

Основные направления совершенствования системы государственной регистрации прав были отражены в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществеКонцепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятая Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. - М., 2004.. В дальнейшем положения Концепции не нашли системного применения в действующем законодательстве.

Реформирование системы государственной регистрации прав, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, технической инвентаризации зданий и сооружений осуществлялось не комплексно, поэтому не могло привести к достижению положительного результата. Такие системные вопросы, как построение управленческой вертикали, укрепление взаимодействия с учетными органами и организациями, уточнение полномочий регистраторов прав, решались в отрыве от основной задачи проведения реформы - укрепления прав на недвижимое имущество.

Сегодня в Российской Федерации в регулировании оборота недвижимого имущества участвуют органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органы кадастрового учета недвижимого имущества, организации технической инвентаризации и технического учета, а также нотариат. Несмотря на произведенные недавно изменения действующего законодательства, функции этих органов и организаций в значительной степени пересекаются, дублируются, система регулирования в целом остается чрезвычайно громоздкой и не нацеленной на конечный результат - обеспечение гарантий прав на недвижимое имущество.

Предмет государственной регистрации определен очень широко, понятие объекта недвижимости, права на который подлежат регистрации, определено недостаточно четко. Это увеличивает количество записей в реестре прав и кадастре недвижимости, а вслед за тем и количество ошибок, в результате чего затраты заявителей и расходы государства на процесс регистрации постоянно растут. Задача снижения затрат на функционирование системы регистрации, в том числе снижения государственных расходов, является одной из основных, поскольку средства на содержание указанных органов и организаций в конечном счете изымаются из производственного процесса.

Определяя основные требования к проведению реформы, необходимо отметить, что она должна осуществляться комплексно, одновременно затрагивая все вышеперечисленные органы и организации. Это обусловливает необходимость принятия единого закона о государственной регистрации прав и кадастровом учете, который придет на смену Федеральному закону о государственной регистрации, а также необходимость одновременного внесения изменений в ряд иных законодательных актов.

В процессе проведения реформы системы регулирования оборота недвижимости необходимо решить следующие задачи Завьялов А.А. Указ соч. - С.102.: обеспечить максимальную достоверность сведений о правах на недвижимое имущество; исключить дублирование функций органов, осуществляющих регулирование; обеспечить для них реальную ответственность за действия или бездействие, приведшие к возникновению убытков у граждан и юридических лиц, ответственность за ненадлежащее исполнение своих функций; сделать учет объектов недвижимости и регистрацию прав на них единой правовой процедурой (конечной целью государства и участников оборота является не учет объектов, а государственная регистрация прав); предельно уменьшить количество фактов, подлежащих государственной регистрации, и количество записей в реестре прав; упростить ведение Единого государственного реестра прав, снизить расходы на осуществление государственной регистрации прав, в том числе расходы на ведение реестра; обеспечить доступность государственной регистрации, предельно уменьшить количество действий, которые должны быть совершены гражданами и юридическими лицами в процессе подготовки документов для государственной регистрации прав; определить систему стимулов, направленных на осуществление государственной регистрации ранее возникших прав; снизить расходы правообладателей на осуществление государственной регистрации прав и получение необходимых гарантий, а также расходы государственных средств.

Глава 2. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на примере Республики Татарстан (г.Казань и близлежащие районы)

2.1 Общая характеристика и анализ причин приостановлений государственной регистрации с делением их на виды

База исследования: Государственное учреждение «Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан». Адрес: 420054, г. Казань, ул. Авангардная, 74. Телефон (843) 278-88-04. Факс (843) 278-88-06. E-mail: 16_upr@rosregistr.ru. Сайт: http://rosreestr.tatar.ru/.

Управление осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности Об Управлении Росреестра. Основные полномочия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан // Сайт Управления Государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан. Режим доступа: http://www.to16.rosreestr.ru/about/#. Проверено: 26.10.2012.: осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объекты недвижимого имущества, расположенные на территории регистрационного округа; ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; прием на учет бесхозяйных недвижимых вещей; предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним; выдачу правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, передающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме;

по поручению Росреестра проведение проверок саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, саморегулируемых организаций оценщиков, а также их филиалов и представительств, находящихся на подведомственной территории; участие в организации подготовки арбитражных управляющих, проведении и приеме теоретического экзамена по единой программе их подготовки; выдачу свидетельства установленного образца о сдаче теоретического экзамена по программе подготовки арбитражных управляющих; оформление арбитражным управляющим допуска к сведениям, составляющим государственную тайну; в установленном порядке и в пределах установленной компетенции обеспечение представления в арбитражный суд по его обращению кандидатуры арбитражного управляющего саморегулируемой организации арбитражных управляющих из числа саморегулируемых организаций, сведения о которых включены в единый государственный реестр саморегулируемых организаций арбитражных управляющих;

ведение государственного кадастра недвижимости; государственный кадастровый учет недвижимого имущества; предоставление сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости; ведение государственного реестра кадастровых инженеров в части приема и хранения документов, представляемых для внесения сведений в реестр; ведение государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства; контроль за проведением землеустройства; государственный мониторинг земель в Российской Федерации (за исключением земель сельскохозяйственного назначения); государственный земельный контроль; представление органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации результатов государственной кадастровой оценки земель в соответствии с законодательством Российской Федерации; контроль за осуществлением федеральным государственным учреждением «Земельная кадастровая палата» по Республике Татарстан полномочий по ведению государственного кадастра недвижимости, предоставлению сведений из него, по проведению государственного кадастрового учета недвижимого имущества; проведение государственной экспертизы землеустроительной документации; составление и представление в Росреестр ежегодного доклада о состоянии и использовании земель в субъекте Российской Федерации; представление в Росреестр предложений по изменению кадастрового деления территории кадастрового округа; выдачу в установленном порядке разрешения на пользование материалами и данными федерального картографо-геодезического фонда; регистрацию геодезических и картографических работ; лицензирование геодезической и картографической деятельности;

проведение аккредитации организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства; представление в Росреестр сведений об аккредитованных организациях, осуществляющих технический учет и техническую инвентаризацию объектов капитального строительства и др.

За 2010 год количество регистрационных действий в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан по сравнению с 2009 годом возросло почти на 15%, что является рекордом за последние годыДемина И. Все нововведения - для удобства клиента // Республика Татарстан. 17.01.2011. . В 2010 году зарегистрировано более 900 тысяч прав и сделок с недвижимым имуществом - наибольшее за все годы регистрационной деятельности количество зарегистрированных прав и сделок, управление посетило свыше двух миллионов заявителей. В 2011 году управлением удержан рекордный уровень 2010 года и зарегистрировано почти 900 тысяч прав и сделок с недвижимостью. Традиционно государственная регистрация прав и сделок с жилыми помещениями составляет почти 60 процентов от общего количества регистрационных действий, продолжается значительный рост количества зарегистрированных ипотек. По итогам 2011 года управлением зарегистрировано более 80 тысяч ипотек (в докризисном 2008 году количество зарегистрированных ипотек было всего около 46 тысяч). В 2011 году обозначилась тенденция по увеличению количества договорной ипотеки почти в 2 раза. Сумма кредитных средств, обеспеченных ипотекой за прошедший год, составила почти 280 млрд. рублейРустам Минниханов: «В 2011 году Управлением Росреестра по РТ сделано многое» // ИА "Татар-информ". 17.01.2012..

Среди зарегистрированных прав и сделок встречаются случаи приостановления государственной регистрации прав и сделок. Приостановление государственной регистрации прав регламентируются ст.19 Закона о государственной регистрации.

Проведенный анализ позволяет классифицировать случаи приостановления государственной регистрации, условно разделив наиболее типичные на несколько видов.

1. Случаи приостановления государственной регистрации, когда в договоре купли-продажи, мены, договоре залога (ипотеки), как последующем, так и предшествующих, то есть в любом договоре, подлежащем государственной регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации отсутствуют те условия, которые ГК РФ относит к существенным условиям договора.

На практике не соблюдаются чаще всего следующие существенные условия:

1.1. Не указана или указана неправильно цена договора в одном из экземпляров или в нескольких экземплярах договоров.

В соответствии с п.1 ст.17 Закона о регистрации на государственную регистрацию представляются документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст.18 Закона о регистрации на государственную регистрацию представляется количество договоров-оригиналов, равное количеству сторон сделки (один договор стороне покупателя, а другой - стороне продавца), а также один экземпляр договора-оригинала помещается в дело правоустанавливающих документов и хранится в архиве соответствующего управления регистрационной службы по тому округу, где находится объект недвижимости, права на который и сделки с которым регистрируются.

Хранение одного экземпляра договора-оригинала требуется для того, чтобы в случае или порчи, или потери, или утраты по иным основаниям оригинала документов - договоров у сторон сделки, стороны могли обратиться в регистрационную службу. В случае, если сторонам потребуется по каким-то причинам копия-дубликат этого договора, этот экземпляр копии-дубликата подшивается в ДПД (дело правоустанавливающих документов). Копия-дубликат договора хранится в архиве еще и для того, чтобы в случае обжалования заявителем в судебном порядке отказа в государственной регистрации, суд мог запросить ДПД для того, чтобы решить, законным или незаконным был отказ, то есть ДПД признается в качестве доказательства в суде, а договор является неотъемлемой его частью. ДПД также может потребоваться для прокурорской проверки деятельности органов по регистрации; оно может быть изъято следователем в установленном законом порядке в случае обращения заявителей в правоохранительные органы по тем или иным причинам.

Поэтому существенные условия должны быть определены, как того требует ст.432 ГК РФ.