Нами приводится разъяснение, для чего нужно соблюдать это требование на практике. Часто наблюдаются случаи, когда в каком-то одном экземпляре договора указывается одна цена объекта недвижимости, например 3 000 000 рублей, а в двух других совершенно - другая цена, например 30 000. Понятно, что такое несоответствие существенных условий-цен в договоре не может не насторожить государственного регистратора. При этом необходимо указать, что чаще всего это бывает банальной ошибкой той организации, которая оказывает услуги по печати договоров, так как она может оказывать данные услуги в больших объемах и человек, отвечающий за печать договоров, может допустить опечатку из-за утомляемости. Ошибки возникают в случаях, когда люди, которые являются сторонами сделки, желая сэкономить на услугах посредников, печатающих договоры, решают напечатать их сами и по своей невнимательности допускают такую ошибку.

В практике наблюдаются случаи, когда цена за данный объект недвижимости явно не соответствует указанной в договоре. Даже учитывая, что в соответствии со ст.424 ГК РФ предполагается свобода заключения договора по любой цене, регистратору, исходя из здравого смысла, становится ясно, что покупка недвижимости по такой цене невозможна. Например, цена может превышать на несколько порядков среднерыночную на данный объект недвижимости. В данном случает становится ясно, что допущена техническая ошибка при составлении договора (например, при его составлении и последующей распечатке «случайно» добавилось несколько лишних нулей к сумме сделки).

У регистратора вызывают подозрение и слишком заниженные цены на объекты недвижимости (чаще всего на квартиры), даже если они одинаковые во всех трех экземплярах. Часто бывает так, что люди преклонного возраста не следят за реалиями рынка недвижимости и при продаже своей недвижимости верят словам покупателей о том, что на вырученную сумму возможно купить себе очень хорошую квартиру в более престижном районе. На деле же может оказаться так, что предложенная за квартиру цена такому престарелому человеку может оказаться даже в 2-3 раза ниже рыночной, и после регистрации такой сделки престарелый человек часто не сможет себе позволить купить даже комнату в самом отдаленном районе города. Регистрация данной сделки может повлечь для престарелых людей серьезные последствия. Даже в случае, если они признают потом данную сделку по решению суда ничтожной, для совершения данных действий им потребуются значительные средства на услуги юристов и упорство, что не всегда бывает у пожилых людей.

1.2. Не проставлены подписи в договоре или в одном из экземпляров или в нескольких экземплярах договоров; подписи в разных экземплярах договоров существенно отличаются по написанию.

Наблюдаются случаи, когда подписи одной и той же стороны в разных договорах разительно отличаются, например, подпись покупателя на своем экземпляре и двух других экземплярах (продавца и того, что сдается в архив) - различна.

Наблюдаются также случаи, когда существует четвертая сторона, которой отдается экземпляр договора: 1) или банк (договор купли-продажи квартиры заключен с использованием кредитных средств банка); 2) или кредитный кооперативов; 3) или юридическое лицо (если сторона сделки является работником предприятия, то предприятие может выдать ему заём, и тогда недвижимость или ее часть будет в залоге у предприятия). Банк, или любая другая кредитная организация, или иное юридическое лицо, или физическое лицо (продавец в состоянии предоставить покупателю рассрочку платежа за продаваемый объект недвижимости, например, физическое лицо имеет несколько объектов недвижимости в собственности и при продаже одного ему есть где жить) предельно щепетильно относятся к такого рода нюансам.

Поскольку государственный регистратор не является специалистом-экспертом в области криминалистики и у него нет соответствующей аппаратуры, времени, знаний для проведения исследования почерка, то регистратор не в состоянии определить, подписался ли под данными договорами один человек или это подписи разных людей. Регистратор не обладает полномочиями отправки образцов почерка на экспертизу (по крайней мере, на практике это не делается), поэтому следует приостановка государственной регистрации, так как невозможно идентифицировать человека, подписавшегося под договором.

Одна из причин - простое отсутствие подписи под договором, что не позволяет государственному регистратору выяснить волю сторон при заключении договора, а таковая является существенным условием договора (ст.154 ГК РФ). На практике нет возможности выяснить, какими причинами вызвана данная ситуация: то ли человек не расписался из-за волнения, рассеянности, то ли он не согласен с какими-то условиями предложенного ему для подписания договорам и в последний момент решил не подписывать его, когда уже одна сторона договора его подписала. Такого, чтобы обе стороны забыли подписать договор, практически не бывает, если и бывает, то крайне редко.

1.3. В договоре неправильно указаны площади и названия (адреса) объектов недвижимости, которые продаются, покупаются или подлежат обмену. Такие ошибки возникают довольно часто. Объяснить их бывает довольно сложно, можно предположить, что заявители передают друг другу копии договоров и сами пытаются составить новый договор, используя за основу старый и забывая изменить всю информацию, связанную с объектом недвижимого имущества. В соответствии с.6 ст.12 Закона о государственной регистрации и Постановления Правительства РФ об утверждения правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 №219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 23.02.1998. №8. Ст.963; 27.11.2006. №48. Ст.5038. каждый объект недвижимого имущества имеет адрес и другие характеристики. Случаи, когда неправильно указана площадь (Приложение 1) в договорах и случаи, когда неправильно указаны адреса объектов недвижимости (например, в одном договоре купли-продажи указан один объект недвижимости, а в другом - другой), подлежат отказу в государственной регистрации, так как невозможно идентифицировать объект недвижимого имущества, на который поданы документы для регистрации прав собственности и перехода таких прав.

2. Случаи приостановления гос. регистрации, когда заявители, зарегистрировавшие свои права на объекты недвижимого имущества до вступления в силу закона о регистрации, подают заявления сразу на переход права на данный объект недвижимого имущества третьим лицам (дарят, продают или обменивают его), не зарегистрировав сначала право собственности на объект в органах Управления Федеральной Регистрационной службы. В соответствии со ст.13 Закона о государственной регистрации государственная регистрация перехода прав на объект недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Заявители полагают, что регистрация своих прав в органах Бюро технической инвентаризации автоматически освобождает их от регистрации прав в органах Управления Федеральной Регистрационной службы и не подают соответствующего заявления. Данная ситуация послужит поводом для приостановления государственной регистрации, так как невозможно зарегистрировать переход права на объект недвижимости, не зарегистрировав право на него, потому что право собственности первично по отношению к переходу данного права.

3. Случаи приостановления государственной регистрации в силу непредставления отказов от права преимущественной покупки (ППП) в случае продажи доли в общей долевой собственности собственником этой доли постороннему лицу, не являющемуся собственником.

В соответствии со ст.24 если к заявлению о регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ от права преимущественной покупки, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию.

В данном случае собственник, продающий долю, в соответствии со ст.250 ГК РФ обязан: 1) или получить отказ от права преимущественной покупки своей доли от других сособственников, то есть тех людей, которые состоят с ним в отношениях общей долевой собственности, 2) или уведомить их о продаже своей доли (на определенных им условиях о цене и о предоставлении или отказе в рассрочке платежа с его стороны) путем посылки на тот адрес, где, по его мнению, может находиться в данный момент сособственник данной доли, письма с уведомлением о вручении и описью вложения. В случае, если сособственнику, продающему долю в недвижимом имуществе, неизвестно местонахождение других сособственников (такое часто бывает, если сособственники живут в разных городах или странах), то он может направить данное уведомление на адрес продаваемого объекта недвижимого имущества. В случае, если письмо с уведомлением придет обратно сособственнику, пославшему его, как не принятое получателем (делается соответствующая пометка в уведомлении о вручении, что письмо не принято получателем), участник долевой собственности, от которого требуется отказ от ППП, считается извещенным надлежащим образом, если пройдет месяц с даты, указанной в уведомлении о вручении как неполученное. Это самый сложный и долгий по времени вариант.

Для сокращения времени государственной регистрации надо получить отказ от ППП от сособственника в виде нотариально удостоверенногоОсновы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 29.06.2012, с изм. от 02.10.2012) // Ведомости СНД и ВС РФ. 11.03.1993. №10. Ст.357; СЗ РФ. 02.07.2012. №27. ст.3587. или написанного в стенах УФРС в присутствии специалиста отдела «приема-выдачи» документов соответствующего УФРС, обслуживающего территорию, где расположен объект недвижимости. Специалист данного отдела нужен для того, чтобы установить личность написавшего заявления по паспорту или временному документу, выдаваемому в случае его утери. Желательно также проверить, насколько это возможно, что заявление не написано под давлением или угрозами, но последнее не входит в должностные обязанности специалиста.

Нотариальный вариант отказа от ППП, по нашему мнению, более предпочтительный, т.к. у нотариуса имеется возможность проверить не только личность того, кто отказывается от ППП, но еще и проверить волю того, кто его подписывает.

Полагаем, что делать обязательно нотариальную форму такого отказа не стоит, так как это будет ударом по социально незащищенным слоям населения, потому как нотариально удостоверенный отказ от ППП стоит от 1000 рублей и выше за один отказ.

4. Случаи приостановления государственной регистрации, если не оплачена госпошлина за совершение юридически значимых действий, таких как регистрация договоров купли-продажи, мены, залога, аренды, дарения а также перехода соответствующих прав.

Многие заявители не понимают или делают вид, что не понимают, что налоги и сборы и госпошлина - это совершенно разные вещи. Многие из них думают, что тот факт, что они платят налоги (подоходный, НДС, ЕДНВ или какой-то иной) освобождает их от уплаты госпошлины автоматически.

В соответствии с ФЗ о регистрации и ГК РФ пошлины устанавливаются за совершение юридически значимых действий, причем не органом, осуществляющим государственную регистрацию прав произвольно, а законодателем, путем внесения соответствующих поправок в закон о регистрации.

Действующие размеры пошлины за государственную регистрацию, за внесение изменений в ЕГРП и за повторную выдачу свидетельств о государственной регистрации установлены подпунктами 21-33 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ (глава 25.3 НК РФНалоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 02.10.2012) // Собрание законодательства Российской Федерации. 07.08.2000. №32. Ст.3340.) и введены в действие с 30 января 2010 года. Размеры платы за предоставление сведений ЕГРП и за выдачу копий договоров, совершённых в простой письменной форме, утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 16 декабря 2010 года № 650Приказ Минэкономразвития РФ от 16.12.2010 N 650 (ред. от 22.09.2011) "О порядке взимания и возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и размерах такой платы" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 30.12.2010 N 19469) // Рос.газ. 31.12.2010. № 297. и введены в действие с 01 января 2011 года.

5. Случаи приостановления государственной регистрации, когда причиной приостановки государственной регистрации является истекший срок агентского договора или доверенности на момент подачи документов, когда покупателя или продавца недвижимости, то есть какую-то из сторон сделки, представляет агент по агентскому договору или представитель по доверенности. В таком случае, в соответствии с Федеральным законом о регистрации следует приостановить заявителям регистрацию на срок от 1 до 3 месяцев, а заявителю за это время следует продлить доверенность или агентский договор и донести его в качестве дополнительного документа. После этого государственная регистрация автоматически возобновится.

6. Случаи приостановления государственной регистрации, когда в доверенности не прописаны полномочия именно на отчуждение объектов недвижимости, а прописаны какие-то другие, но доверенные лица пытаются по таким доверенностям действовать в сфере недвижимости.

В этом случае следует объяснить причину приостановки и либо попросить предоставить другую доверенность с необходимыми полномочиями, либо придется отказывать в государственной регистрации, если, конечно, заявитель не явится сам лично (Приложение 2).

7. Случаи приостановления государственной регистрации, когда сособственниками квартиры, комнаты являются несовершеннолетние. В соответствии со ст.292 ГК РФ в таких случаях требуется разрешение органа опеки и попечительства (в данном случае таким является РОНО - районный отдел народного образования). Любая сделка с участием несовершеннолетнего на той или иной стороне (стороне покупателя или продавца) обязательно требует разрешения РОНО на отчуждения объекта недвижимости, либо доли в объекте недвижимости с одновременной (многие заявители думаю, что сначала они продадут какой-то объект недвижимости, а потом купят другой, но в таких случаях РОНО им отказывает) покупкой доли несовершеннолетнему другой доли в объекте недвижимости или целого объекта недвижимости. Основное правило здесь такое: если несовершеннолетним (точнее родителями или опекунами) продается доля в квартире 1/3, принадлежащая несовершеннолетнему, то на это требуется разрешение органа опеки и попечительства на продажу. При этом оно выдается только в том случае, если в равноценной (равной по стоимости) квартире покупается та же доля, то есть 1/3, а не 1/4, иначе права несовершеннолетнего ущемляются. Однако же допускается, если в равноценной квартире покупается доля более, чем та, которая продается, по понятным причинам такая ситуация никак не может ущемить права несовершеннолетнего.

Также это разрешение требуется и при сдаче в аренду имущества несовершеннолетнего. Это требование распространяется на любое отчуждение объекта (доли объекта) недвижимости, принадлежащему несовершеннолетнему.

Если такого разрешения в рассмотренном выше случае не будет получено, то будет приостановка в государственной регистрации до тех пор, пока заявитель не принесет вышеобозначенные документы (разрешение РОНО на сделку), если же он откажется это сделать, то последует отказ в государственной регистрации (Приложение 3).

8. Случаи приостановления государственной регистрации, когда отсутствуют необходимые для приватизации жилья документы. В частности, при отсутствии отказа от приватизации от кого-то из тех, кто вписан в домовую книгу, государственная регистрация договора приватизации приостанавливается до предоставления отказа от приватизации или согласия данного человека с приватизацией путем подачи соответствующего заявления им о приватизации в органы УФРС (Приложение 4).

В соответствии с п.2 ст.16 Закона о государственной регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. При приватизации жилого помещения - передачи жилого помещения в собственность граждан - в ней должны участвовать все граждане, проживающие в этом жилом помещении (эту информацию предоставляет выписка из домовой книги, которая получается в ЖЭУ), либо от тех, кто не участвует в приватизации, должен быть представлен отказ от участия в приватизации.

Согласно ст.2 Закона о приватизации жилого фонда в Российской Федерации Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 11.07. №28. Ст.959; Рос.газ. 19.10.2012. №242. граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятии или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую долевую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

9. Случаи приостановления государственной регистрации, когда при отчуждении объекта недвижимости не предоставлен акт приёма-передачи объекта недвижимости. Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, это правило распространяются на заключение договора купли-продажи объекта недвижимости, а также мены. В таком случае государственная регистрация приостанавливается до момента предоставления акта приема-передачи недвижимости (Приложение 5).

10. Случаи приостановления государственной регистрации, которое возникает при ситуации, когда заключается договор купли-продажи объекта недвижимости между юридическим лицом в лице покупателя или продавца, второй стороной сделки же является юридическое лицо любой организационно-правовой формы (ОАО, ООО, ЗАО).

В законе об ОООФедеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об обществах с ограниченной ответственностью" // СЗ РФ. 16.02.1998. №7. Ст.785; 12.12.2011. №50. Ст.7347. (ст.46), в законе об ОАО и ЗАОФедеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "Об акционерных обществах" // СЗ РФ. 01.01.1996. №1. Ст.1; 30.07.2012. №31. Ст.4334. (ст.ст.78-80), ФЗ о банкротстве Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 07.12.2011, с изм. от 16.10.2012) "О несостоятельности (банкротстве)" // СЗ РФ. 28.10.2002. №43. Ст.4190. (ст.101) есть понятие «крупная сделка», требующая одобрения органов управления данного юридического лица, но это требуется только в том случае, если сумма сделки превышает 25% от балансовой стоимости юридического лица, всех его активов, имущества, то есть как-то надо определить стоимость сделки, чтобы определить, требуется ли разрешение генерального директора или совета директоров на совершение сделки. Для этого прилагаются бухгалтерский баланс и справка установленного образца, подписанная генеральным директором и главным бухгалтером, что стоимость сделки по отчуждению составляет более (или менее) 25% стоимости балансовых активов юридического лица, то есть 25% всего принадлежащего ему имущества.

2.2 Судебная практика и случаи приостановления и отказов, требующие судебного вмешательства

В практике государственной регистрации по РТ наблюдаются случаи приостановки государственной регистрации по основаниям, требующим судебного решения.

1. Основанием приостановки государственной регистрации является действия по какому-либо отчуждению объекта недвижимости одной стороной сделки, которой является участник, находящийся на момент совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества в зарегистрированном браке или бывшем в нем на момент приобретения отчуждаемого объекта недвижимости.

Согласно п.3 ст.35 Семейного Кодекса РФСемейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 30.11.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.09.2012) // СЗ РФ. 01.01.1996. №1. ст.16. для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Данное согласие относится и к сделкам по дарению, по покупке и по продаже, и к сдаче в аренду и мене объекта, находящегося в общей совместной собственности супругов (Приложение 6).

Однако с теоретической и практической точки зрения все не выглядит так гладко в отношения совместной собственности. В соответствии со статьей 253 ГК РФ «Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности»: 1) участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом; 2) распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом; 3) каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом; 4) правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

В соответствии со ст.35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по их обоюдному согласию. При совершении кем-либо из супругов сделки по распоряжению их общим имуществом такое согласие презюмируется, однако для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, ему необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной. Для таких требований СК РФ установлен сокращенный срок исковой давности - один год со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о совершении сделки, которой нарушены его права.

В иных случаях возможность опровержения презумпции согласия супругов на совершение сделки по распоряжению их общим имуществом ограничена определенными условиями. Такая сделка может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Следует также отметить, что по брачному договору супруги могут установить для совместно нажитого ими имущества иной режим собственности, чем совместный, определить доли в любой момент и в случае заключения брачного договора до момента регистрации брака все имущество нажитое ими будет в той собственности, которая указана в тексте брачного договора, чаще это бывает общая долевая собственность в равных долях (хотя это не обязательное условия брачного договора, доли могут быть и не равные) на нажитое совместно имущество, так как брачный договор изменяет указанный в законе СК РФ режим имущества супругов. Так как брачный договор может заключаться в любой момент брака, то на имущество, нажитое до его заключения, может распространяется режим общей совместной собственности, а после заключения - долевой.

2. Основанием приостановки государственной регистрации является действия по какому-либо отчуждению объекта недвижимости одной стороной сделки, которой является член фермерского хозяйства.

Члены фермерского хозяйства сообща владеют и пользуются имуществом фермерского хозяйства в порядке, определенном соглашением между ними.

Крестьянское (фермерское) хозяйство может быть создано гражданами, связанными родством или свойством, членами хозяйства вправе выступать супруги, их родители, дети, братья, сестры, внуки, а также дедушки и бабушки каждого из супругов, но не более чем из трех семейФедеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" // СЗ РФ. 16.06.2003. №24. Ст.2249; 30.07.2012. №31. Ст.4322.. Фермерское хозяйство представляет собой форму малого предпринимательства на селе.

Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», хотя и с определенными ограничениями, но допускает создание партнерских фермерских хозяйств. В частности, статья 3 Закона определяет, что членами хозяйства могут выступать граждане, не состоящие в родстве с главой хозяйства. В соответствии со статьей 3 закона о фермерском хозяйстве максимальное количество лиц, не состоящих в родстве с главой хозяйства, не должно быть больше пяти.

Предпринимательская деятельность по ведению хозяйства осуществляется не главой, а объединением граждан (хозяйством). Имущество и произведенная продукция принадлежат всем участникам фермерского хозяйства. Для крестьянского (фермерского) хозяйства характерны режим общей собственности (совместной, а не долевой), необходимость государственной регистрации хозяйства и основания прекращения крестьянского (фермерского) хозяйства. Отношения членов фермерского хозяйства характеризуются волевым и организационным единством, выражающимся в формировании органа управления - главы хозяйства. В процессе создания и деятельности фермерского хозяйства возникает большое количество самых разнообразных правоотношений, участником которых со стороны хозяйства выступает объединение граждан - членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Правоотношения с участием фермерского хозяйства могут быть охарактеризованы как общие правоотношения, но их специфика заключается в целевых и волевых установках инициаторов образования хозяйства, проявляющихся в том, что ведение хозяйства представляет собой деятельность, следствие которой - возникновение различных правоотношений. При вступлении в правоотношение права и обязанности возникают не у каждого члена хозяйства в отдельности, а у всех членов как у объединения лиц. Изменение членского состава хозяйства не прекращает его деятельности, поэтому исполнение обязательств в правоотношениях с участием хозяйства гарантируется имуществом, права на которое приобретены в результате взносов членов и ведения хозяйства.

Распоряжение имуществом фермерского хозяйства осуществляется в интересах фермерского хозяйства главой фермерского хозяйства. По сделкам, совершенным главой фермерского хозяйства в интересах фермерского хозяйства, отвечает фермерское хозяйство своим имуществом, определенным в ст.6 Закона о крестьянском хозяйстве. Сделка, совершенная главой фермерского хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой фермерского хозяйства в его личных интересах (ст.7, 8 Закона о крестьянском хозяйстве).

Следует считать, что в иных случаях, когда отношения общей совместной собственности возникли на основании закона (ст.244 ГК РФ), владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется в соответствии с правилами, установленными ст.253 ГК РФ, поскольку специальное законодательство не устанавливает иных правил. Это выглядит не вполне оправданным. Даже для отношений совместной собственности членов крестьянского хозяйства, участников которого часто связывают родственные отношения, законодателем установлен специальный, отличный от предусмотренного ст.253 ГК РФ порядок распоряжения общим имуществом. Между ставшими собственниками жилого помещения членами семьи, а тем более между участниками некоммерческого садоводческого, огороднического или дачного товарищества отношения могут характеризоваться во всяком случае не большей степенью доверительности. В этих условиях предоставление любому из участников отношений совместной собственности права совершать сделки в отношении общего имущества при презюмируемом согласии остальных сособственников может вызвать существенное нарушение прав и охраняемых законом интересов последних.

В отличие от модели правового регулирования отношений долевой собственности в ст.253 Гражданского Кодекса и специальных законах законодателем не предусмотрена возможность судебного определения порядка владения и пользования имуществом, находящимся в совместной собственности; как и для участников долевой собственности, не предусмотрена судебная подведомственность споров о распоряжении общим имуществом.

Однако, как следует из ст. 244 ГК РФ «Понятие и основания возникновения общей собственности», ГК устанавливает два вида общей совместной собственности - совместная собственность супругов (законный режим) и совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 254, 256-259 ГК).

3. Основанием приостановки государственной регистрации является отсутствие выдела долей в совместной собственности членов семьи на жилые помещения

Статья 2 Закона о приватизации жилищного фонда в редакции, действовавшей до 31 мая 2001 г. Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 11.07.1991. №28. ст.959., допускала передачу жилых помещений как в собственность одного из совместно проживающих лиц, так и в общую собственность членов семьи нанимателя - или в долевую, или в совместную, в зависимости от их выбора. Действующая ныне редакция Закона допускает передачу жилых помещений в общую собственность членов семьи нанимателя без указания вида последней, что с учетом положения п.3 ст.2 Закона о приватизации жилищного фонда следует рассматривать как запрет на приватизацию жилых помещений в совместную собственность. Однако жилые помещения, которые были приватизированы до 31 мая 2001 г. именно в совместную собственность, сохраняют этот правовой режим.

В соответствии со ст.4 Закона о садоводческих объединениях граждан Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 01.07.2011) "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" // СЗ РФ. 20.04.1998. №16. Ст.1801. в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе совместной собственностью его членов является имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов. Имущество общего пользования, приобретенное или созданное за счет средств специального фонда, образованного по решению общего собрания садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества, является собственностью такого товарищества как юридического лица.

Следовательно, разрешение, то есть согласие участника общей совместной собственности на отчуждение объекта недвижимости, требуется не только от супруга, но и в том случае, если совместная собственность на квартиру возникла до 31 мая 2001 года, так как жилые помещения, которые были приватизированы до 31 мая 2001 г. именно в совместную собственность, сохраняют этот правовой режим.

Также это положение касается членов крестьянских фермерских хозяйств и садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществ, садовых товариществ.

Данный правовой режим общей совместной собственности для участников его в случае приватизированных квартир до 31 мая 2001 года весьма неудобен, так как в случае смерти одного из участников такой совместной собственности часто бывает такая ситуация, что наследникам его реализовать право на определение своей доли в наследстве умершего не представляется возможным без судебного порядка, так как другие участники общей совместной собственности не являются в нотариальную контору для составления договора об определении долей, без которого невозможно выдача свидетельства о праве на наследство (они могут бояться продажи доли наследниками и думают, что так могут «нейтрализовать» действия наследников), а нотариус не вправе загонять их туда силой. Тогда данный спор решается в судебном порядке.

Если в данном случае не добиться судебного решения, то и зарегистрировать право на долю в регистрационной палате не получится, так как регистратор в отсутствие договора определения долей не сможет зарегистрировать право общей долевой собственности и напишет приостановку в государственной регистрации, пока не будет предоставлен договор (соглашение) об определении долей, либо судебное решение, определяющие доли в праве, либо свидетельство о праве на наследство от нотариуса на доли (но оно опять-таки выдается нотариусом только на основании судебного решения, так как нотариус сам не вправе в данном случае определить доли в праве на наследство, если отсутствует в данном случае соглашение об определении долей).

Судебная практика стоит на той позиции, что в данном случае доли определяются в судебном порядке, без соглашения (договора) об определении долей, что абсолютно правильно, незаключение договора ведет к нарушению конституционных и наследственных прав наследников.

В данном конкретном случае регистратор вынесет приостановку в связи с тем, что невозможно установить долю на имущество, находящееся в общей совместной собственности, так как отсутствуют соглашение об определении долей, или свидетельство на наследство, или судебное решение. Заявителем придется получать это судебное решение, потом возобновлять государственную регистрацию прав и перехода прав. Если они в дальнейшем собираются продавать долю в наследственном имуществе, это можно уже сделать без получения согласия, нужен будет только отказ от права преимущественной покупки, потому что после вступления решения суда в законную силу изменится режим собственности с совместной на долевую.

4. Бабушка истцов как наследница своего супруга, пользовавшегося земельным участком, а затем и истцы как наследники своей бабушки, принявшие в порядке наследования право собственности на дом, как закреплено в п.9.1 договора, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок. Изложенное позволяет сделать вывод о том, что бабушка истцов земельным участком пользовалась на праве собственности, установление этого факта создает правовое основание для приобретения истцами спорного земельного участка в собственность бесплатно Обзор судебных актов, касающихся государственной регистрации прав, в том числе приостановлений и отказов в государственной регистрации прав, за 1 квартал 2011 года // Сайт Управления Государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан. Режим доступа: http://www.to16.rosreestr.ru/about/sud_prakt/. Проверено: 26.10.2012..

Президиумом Верховного суда РТ были отменены решение районного суда и кассационное определение Верховного суда РТ об отказе в удовлетворении заявления М. об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом на праве собственности за умершей и принято новое судебное постановление без передачи дела на новое рассмотрение об удовлетворении требований М. по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, М. по договору купли-продажи от 14.09.1948 у завода имени С.П.Горбунова приобрел в собственность кирпичный дом, расположенный на земельном участке площадью 998 кв. м. По условиям этого договора «покупатель» был обязан выполнять все постановления органов власти при пользовании как домом, так и обслуживающим дом усадебным участком (п.3). Договором также предусмотрено, что в случае смерти «покупателя» право владения домом и все его обязанности по договору переходят наследникам (п.5).

03.05.1988 умер М., после него наследство приняла его жена М.

07.05.2005 умерла М. и открылось наследство на имущество в виде жилого дома.

Заявители М. являются собственниками в праве общей долевой собственности на жилой дом в порядке наследования по закону после смерти М., доля в праве каждого составляет ?.

Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении заявления М., исходили из того, что бабушка М. при жизни с заявлением о передаче в собственность спорного земельного участка не обращалась, тем самым выразила в отношении него свою волю, а обстоятельства пользования земельным участком под принадлежащим ей домом на протяжении длительного времени правового значения не имеют.

Президиум приведенные выводы считает ошибочными, сделаны они в результате неправильного применения и толкования норм материального права.

Согласно п. 4 ст. 3 Федерального закона от 26.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 №1305-I «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст.36 ЗК РФ.

П.9.1 этой же статьи предусмотрено, что в случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в данном пункте, и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Закона о государственной. Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

В случае, если указанный в данном пункте земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.

Между тем в 1948 году в период покупки дедом истцов указанного дома действовал Земельный кодекс РСФСР, введенный в действие 30.10.1922 года.

«Положением о земельных распорядках в городах», утвержденным постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 13.04.1925 года на основании статьи 147 этого Кодекса, предусматривалось, что «при переходе в законном порядке от одних лиц к другим права собственности на строения частновладельческие, все права и обязанности по земельным участкам, обслуживающим эти строения, также переходят к новым владельцам».

01.03.1949 года Совмином РСФСР было издано постановление №152 «О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 01 февраля 1949 года «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов». Согласно этому постановлению передача земельного участка застройщику на основании решения Исполкома Совета депутатов трудящихся должна оформляться договором о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности.

Согласно положениям статей 11, 25, 141, 143 ЗК РСФСР от 30.10.1922 года, а также вышеназванного постановления №152, собственники жилых домов могли владеть земельным участком на праве пользования сроком на 49 лет. В дальнейшем это право было трансформировано в право бессрочного пользования земельным участком.

Статьей 87 ЗК РСФСР, введенного в действие с 01.12.1970 года, и действовавшего на момент приобретения М. дома (1988 год), предусмотрено, что на землях городов при переходе права собственности на строение переходит также и право пользования земельным участком.

Из вышеприведенных норм материального права, которыми регулируется возникший спор, при условии, когда переход права на земельный участок к деду истцов состоялся при отчуждении заводом дома в 1948 году в силу закона в связи с переходом права на строение, а право их деда на владение домом и все его обязанности по этому договору после смерти 03.03.1988 года унаследовала их бабушка - М., следует, что в данной ситуации тем документом, о котором говорится в п.9.1 и который позволяет считать, что земельный участок предоставлен деду истцов на праве собственности, является вышеназванный договор от 1948 года.

Следовательно, бабушка истцов как наследница своего супруга, пользовавшегося земельным участком, а затем и истцы как наследники своей бабушки, принявшие в порядке наследования право собственности на дом, как закреплено в п.9.1 договора, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок. Изложенное позволяет сделать вывод о том, что бабушка истцов земельным участком пользовалась на праве собственности, установление этого факта создает правовое основание для приобретения истцами спорного земельного участка в собственность бесплатно.

5. Учитывая, что сохранение существующей записи о праве собственности ответчика на спорное недвижимое имущество делает невозможным реализацию правомочия истца в отношении спорного имущества, а также принимая во внимание, что спорное недвижимое имущество из владения истца не выбывало, требования истца о признании недействительным (отсутствующим) зарегистрированного права собственности ответчика на спорные объекты недвижимости и о признании права собственности являются правомерными и подлежат удовлетворениюОбзор судебных актов, касающихся государственной регистрации прав, в том числе приостановлений и отказов в государственной регистрации прав, за 1 квартал 2011 года // Сайт Управления Государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан. Режим доступа: http://www.to16.rosreestr.ru/about/sud_prakt/. Проверено: 26.10.2012. .

ООО «А» обратилось в арбитражный суд к ООО «Л» с исковым заявлением о признании недействительным (отсутствующим) зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости и о признании права собственности на объекты недвижимости.

Решением суда заявленные исковые требования удовлетворены по следующим основаниям.

26.04.2010 ООО «Т» (организатор торгов) были проведены повторные торги в форме открытого аукциона по реализации принадлежащего истцу, заложенного недвижимого имущества. Указанное недвижимое имущество принадлежало истцу, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права.

С победителем торгов - ООО «Л» подписан протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 20.04.2010, который в силу п. 5 ст.448 ГК РФ имеет силу договора купли-продажи.

На основании указанного протокола за ответчиком было зарегистрировано право собственности на спорное недвижимое имущество, что подтверждено выписками из ЕГРП.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда торги, проведенные ООО «Т» 26.04.2010 по продаже заложенного недвижимого имущества, были признаны недействительными.

Поскольку торги, по результатам которых ответчик приобрел спорное недвижимое имущество, признаны судом недействительными, спорное недвижимое имущество из владения истца не выбывало, он обратился в суд с рассматриваемым иском.

Согласно п.2 ст.449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В силу ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 30.07.2010 торги, проведенные ООО «Т» 26.04.2010, признаны недействительными, соответственно, протокол от 26.04.2010, имеющий силу договора купли-продажи, также является недействительным, а недействительная сделка в силу п.1 ст.167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно абзацу п.52 постановления от 29.04.2010 № 10/22 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (п.52, 53 постановление от 29.04.2010 № 10/22).

Таким образом, иск о признании права ответчика отсутствующим и признании права собственности заявлен истцом с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами.

Учитывая, что сохранение существующей записи о праве собственности ответчика на спорное недвижимое имущество делает невозможным реализацию правомочия истца в отношении спорного имущества, а также принимая во внимание, что спорное недвижимое имущество из владения истца не выбывало, требования истца о признании недействительным (отсутствующим) зарегистрированного права собственности ответчика на спорные объекты недвижимости и о признании права собственности являются правомерными и подлежат удовлетворению.

6. Арбитражный управляющий правомерно в целях надлежащего исполнения своих обязанностей как конкурсного управляющего должника обратился в регистрирующий орган с запросом о предоставлении сведений о наличии зарегистрированных прав должника на недвижимое имущество без внесения платы за их представление. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что отказ регистрирующего органа в предоставлении конкурсному управляющему сведений из ЕГРП о зарегистрированных за период с 01.01.2004 по 13.05.2010 правах должника на недвижимое имущество со ссылкой на неуплату госпошлины не соответствует требованиям ст. 20.3 Закона № 127-ФЗ, п. 2 ст. 8 Закона № 122-ФЗОбзор судебных актов, касающихся государственной регистрации прав, в том числе приостановлений и отказов в государственной регистрации прав, за 1 квартал 2011 года // Сайт Управления Государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан. Режим доступа: http://www.to16.rosreestr.ru/about/sud_prakt/. Проверено: 26.10.2012..

ООО «Т.» в лице конкурсного управляющего обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению о признании незаконным отказа в предоставлении информации по ООО «Т.» и об обязании устранить допущенные нарушения закона в течение 7 календарных дней с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу.

Решением арбитражного суда в удовлетворении заявленных требований отказано.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что заявителем в регистрирующий орган было представлено заявление без нотариального удостоверения подписи лица, запрашивающего сведения, или его представителя на таком запросе, и нотариально не удостоверены копии документов, прилагаемых к такому запросу, а также у конкурсного управляющего отсутствуют основания для бесплатного получения сведений о ранее принадлежавших должнику правах на объекты недвижимого имущества.

Не согласившись с выводами суда, заявитель подал апелляционную жалобу.

Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции посчитал решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Регистрирующим органом было принято решение об отказе в предоставлении сведений в связи с тем, что подпись заявителя в заявлении о предоставлении сведений не была удостоверена нотариально, заявителем не был соблюден установленный п.3 ст.7 Закона о регистрации порядок, в соответствии с которым, если запрос представляется посредством почтового отправления, то подлинность лица, запрашивающего их или его представителя на таком запросе и верность копий документов, прилагаемых к запросу, должны быть засвидетельствованы в нотариальном порядке. Кроме того, в соответствии с абз.10 п.2 Закона № 122-ФЗ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, предоставляет бесплатно информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним по запросам арбитражного управляющего в деле о банкротстве в отношении принадлежащих соответствующему должнику объектов недвижимого имущества, в связи с этим предоставление информации об объектах, ранее принадлежащих заявителю, не представляется возможным.

При принятии судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.