Недвижимость как объект гражданских прав

В гражданском законодательстве подавляющего большинства стран закрепляется деление вещей на движимые и недвижимые. Такое деление исходит из объективных свойств вещей и считается одним из основных.

В связи с развитием рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном положении граждан и юридических лиц значительно выросла.

Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. К недвижимым вещам, прежде всего, относилась земля (praedia, fundi) и недра земли, а также, и все созданное трудом на земле собственника (постройки, посевы, насаждения). Хутыз М.Х.. Римское частное право: [Текст] Курс лекций. Краснодар: Кубан гос ун-т, 1993. - C. 170. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу: "сделанное над поверхностью следует за поверхностью" (superticie solo cedit). Воздушное пространство над земельным участком также рассматривалось как часть поверхности. Поэтому не допускалось установления отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.

Как отметил И.А. Покровский, различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (а именно, разные сроки приобретательной давности и некоторые другие различия), а как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. Изд. 4-е, исп. [Текст] М.: Статут, 2003. (Классика российской цивилистики). - С. 351.

В России история понятия "недвижимость" берет свое начало в XVIII веке. Термин "недвижимое и движимое имущество" появился в законодательстве Российской империи в январе 1712 г., во времена правления Петра I. Он объединил смысл существовавших тогда понятий, регулировавших правовое положение земельных участков и строений. Рукас Н. Понятие недвижимости и особенности правового режима недвижимости в законодательстве Российской Федерации. [Текст] // Правовое регулирование рынка недвижимости. - 2008. - №1. - С. 10. Этот термин тогда имел значение для ограничения оборота недвижимого имущества и его наследования.

В Указе Петра I под недвижимостью понималось, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи.

Законодательство дореволюционной России проводило деление имущества на движимое и недвижимое. Также оно указывало иные признаки недвижимого имущества - такие, как неподвижность, незаменимость, индивидуальную определенность. К недвижимости закон относил часть земной поверхности и все то, что с нею связано так прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Строения, хотя они и были прочно укреплены в земле, считались переходящими в разряд движимых вещей, если сделка направлена на приобретение материалов, из которых они состоят, без участка земли, под ним находящегося, например, при продаже на снос или на слом.

В XIX веке в России были широко распространены понятия "имение", "поместье", что определялось как имущество или личная собственность в виде земельного владения помещика, обычно с усадьбой. В тот период (дореволюционный гражданский закон) недвижимым имуществом признавались земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения, в том числе пустующие, а также железные дороги.

Специалисты считали, что корабли тоже являются недвижимостью и в доказательство ссылались на статью 119 Устава торгового. Александров А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России (начало XX в. и современность). [Текст] // Вестник Московского университета. Серия П. Право. - 1996. - №6. - С.98. Под недвижимостью понимали и водоемы. Сенат относил к этому разряду "сокровенные в недрах земли ископаемые". Неопределенность закона была очевидна.

Г.Ф. Шершеневич, приводя в пример переносные торговые палатки, указывал на то, что далеко не всякое строение является недвижимостью. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). [Текст] М.: Спарк, 1995. - С.99.

Вопрос о прочности связи строения с землей был достаточно сложным. Решение об отнесении строения к недвижимому или движимому имуществу зависело от ряда конкретных обстоятельств. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например, шахты, а также полезные ископаемЕле, металлическая руда, минералы и другие ископаемые, находящиеся в земле. Рукас П. Указ. соч. - С. 10.

Признавались недвижимыми так же: деревья, плоды, вообще всякие растения, металлы и др. пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей.

Разработчиками проекта Гражданского уложения в начале XX в. предпринималась попытка вместо перечисления объектов, относимых к недвижимости, указать их качественные характеристики. В статье 32 проекта упоминались земля, строения, сооружения, "неподвижно к земле прикрепленные". Александров А.А. Указ. соч. - С. 98-99. Но проект в силу так и не вступил. С 1835 по 1917 гг. действовал Свод законов Российской империи, т. X, который и содержал приведенное легальное определение недвижимости.

Вопросы и споры в цивилистической литературе того времени о признании или непризнании того или иного объекта недвижимостью возникали не случайно. Особая важность таких объектов для общества и государства была отмечена давно, и Свод законов 1835 года уже предусматривал особые правила совершения операций с ними (наследование, дарение, купля-продажа, мена и т.д.).

Но критериев отнесения того или иного имущества к недвижимому он также не содержал, ограничиваясь лишь простым перечислением. Право собственности на землю владелец недвижимости не получал. Фактически собственник земли санкционировал в силу обязательства такое использование земли (территории, земельного участка), как создание и эксплуатация строений. Речь идет о суперфиции или праве достройки, которое существовало в русском праве (пришло из римского права).

В период Союза ССР деление имущества на недвижимое и движимое было исторически связано с поземельным оборотом, ибо, как уже упоминалось, основой недвижимости является земельный участок. Такое деление оказалось ненужным в связи с установлением в первые годы советской власти исключительно государственной собственности на землю и изъятием земли "из частного оборота". Поэтому в советском законодательстве понятие "недвижимость" использовалось лишь первоначально. Декрет. ВЦИК от 20.08.1918 г. «Об отмене частной собственности на недвижимость в городах». [Текст] // Собрание узаконений и распоряжений рабочего и крестьянского правительства. Отд.1. - 1918. - №68. - С. 671; Постановление СНК от 08.08.21 г. «О предоставлении собственникам не муниципализированных строений право возмездного отчуждения недвижимого имущества». Отд.1. - 1921. - №.60. - С.410. В примечании к ст.21 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. Собрание узаконений и распоряжений рабочего и крестьянского правительства РСФСР. - 1922. - №71. - Ст. 904. прямо указывалось, что "с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено".

В Гражданском кодексе РСФСР 1964 года Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. [Текст] // ВВС РСФСР.- 1964 . - № 24. - Ст.406. понятия недвижимости не было. Но при отсутствии права собственности на землю, для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости, имелись некоторые нормы, позволявшие выделять права собственности граждан на отдельные вещи и на совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (право личной собственность па жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).

Законодатель был вынужден пользоваться длинной описательной формулой "жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков", вовсе не потому, что не мог быть найден объединяющий термин, критерий, а потому, что только указанные объекты из всех тех, которые охватывались бы этим объединяющим, общим понятием, по советскому законодательству могли находиться у граждан в личной собственности (эта формулировка применялась для обозначения той части недвижимости в жилищной сфере, которая могла находиться в личной собственности граждан).

Здания и сооружения могли находиться в собственности колхозов, иных кооперативных организаций и их объединений, профсоюзных и иных общественных организаций (ГК РСФСР 1964г), а также жилые дома, квартиры.

В современное российское законодательство деление вещей на движимые и недвижимые было возвращено законом "О собственности в РСФСР". Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. - 1992. - №34. - Ст. 1966.

Сначала понятие "недвижимое имущество" было лишь упомянуто применительно к институту приобретательной давности в п.3 ст.7 этого закона. Его формулировка не отличалась должной четкостью. Ч.1 п.4 ст.2 закона содержала перечень объектов права собственности, среди которых назывались предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, земельные участки. В п.3 ст.7 закона употреблялся термин "недвижимое имущество", хотя определения его данный закон не давал.

В Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г., Ведомости СНД и ВС СССР. - 1991. - № 26. - Ст. 733. содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое. Так, в ст.4 было реанимировано вполне классическое деление имущества на движимое и недвижимое, хотя дальше факта этого деления Основы не пошли, ибо в них не предусматривалась какая-либо специфика в правовом режиме недвижимых вещей. Но именно в п.2 ст.4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г., кроме перечисления (земельные участки, здания, сооружения и т.д.) впервые дается "критерий недвижимости": прочная связь с землей и невозможность перемещения имущества без существенного ущерба его назначению. Данное определение недвижимости было воспроизведено в Указе Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". Собрание актов Президента и Правительства. - 1993. - № 44. - Ст. 4191. Следующий шаг в развитии понятия недвижимости был совершен в российском законодательстве в связи с принятием Конституции Российской Федерации 1993 г. После того, как было возрождено право частной собственности на землю, впервые предусмотренное в Законах РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" САППР. - 1993. - № 52. - Ст. 5085. и "О земельной реформе", Российская газета. - 1993. - № 98. ситуация изменилась. Недвижимость возвращалась в гражданский оборот, так как одним из правомочий собственника является распоряжение собственностью.

Согласно нормативным актам, принятым в период рыночных отношений с 1990 - 1996 г. г., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить или потерять.

Решающий шаг в утверждении категории недвижимого имущества в российском законодательстве сделал новый Гражданский кодекс Российской Федерации, который не только посвятил специальную статью классификации вещей на недвижимые и движимые (ст.130), но и ввел целый ряд статей и положений, определяющих специальный правовой режим недвижимого имущества.

ГК РФ относит к вещам, недвижимым по их природе, участки недр и обособленные водные объекты, ставя их в один ряд с земельными участками и делая их, по существу, независимыми от последних. В то же время леса, согласно ГК РФ, относятся к недвижимости по принципу их связи с землей наряду со зданиями и сооружениями.

Статья 130 ГК РФ отнесла к недвижимым вещам также "подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты", тем самым, отойдя от традиции русского законодательства, где в принципе движимые вещи к недвижимости не относились. Так, русское дореволюционное законодательство относило "мореходные и речные суда всякого рода" к движимым вещам. В ст.130 ГК РФ перечислены не все виды недвижимых вещей. Специальная ст.132 относит к недвижимому имуществу предприятие как имущественный комплекс. Такого рода недвижимое имущество рассматривается как недвижимость по назначению.

Несмотря на кажущуюся с первого взгляда содержательную полноту приведенного перечня недвижимости ГК РФ, он подвергается неустанной критике специалистов.

Исторический анализ становления и развития института недвижимости показал, что российская правовая история построена на чередовании признания деления вещей на движимые и недвижимые и на отрицании этого факта.

В чем же заключается значение деления вещей на движимое и недвижимое. Мы обращали внимание на это в предыдущем параграфе, указывая, что правовое значение деление вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима для них.

Возрождение института недвижимости в российском гражданском праве стимулирует появление исследований, посвященных этому гражданско-правовому явлению. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: Научно-практическое пособие. [Текст] М. БЕК, 1997. - С. 2; Козырь О.М.. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. [Текст] / Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти Хохлова С.А. / Отв. ред. А.Л. Масковский. [Текст] М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. - С. 276; Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. [Текст] М.: 2008. - С. 43-54; Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве. [Текст] // Правоведение. - № 4. - 2008. - С. 133.

Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом. Однако законодатель не дает определение недвижимости. В связи с этим согласимся с О.Ю. Скворцовым, Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве. [Текст] // Правоведение. - 2008. - №4. - С. .133-135. что недостатки легального определения недвижимости влекут проблемы в правоприменительной практике и в конечном итоге негативным образом сказываются на гражданском обороте.

Обращаясь к цивилистической литературе, мы констатируем, что, не все авторы выделяют собственное понятие недвижимости, большинство из них ограничиваются толкованием ст.130 ГК РФ, выделяя только критерии отнесения объектов к недвижимому имуществу. Такие, как М.И. Брагинский, О.М. Козырь, О.Н. Садиков и др.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Понятие недвижимости можно встретить в энциклопедиях и словарях. Например, в современной энциклопедии: "недвижимость в гражданском праве земельные и другие естественные угодья, вещные права на землю, а также всякое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения и т.д.). Противопоставляется движимости". Современная энциклопедия. [Текст] // dic.academic.ru

В толковом словаре живого великорусского языка Владимира Даля, можно встретить следующее определение недвижимости - это, свойство и состояние недвижимого, неподвижность, покой, косность (недвижимое имение). Здесь же в примечании, недвижимость от недвижный (недвижимый) - не движущийся и не двигаемый никем, стоящий в покое, на месте, Даль В.Н. Толковый словарь русского языка. Современная версия. [Текст] М.: ЭКСМО, 2002. - С. 736. Необходимо отметить, что понятие недвижимости как правовой категории существенно отличается от экономической трактовки данного понятия.

Чтобы сформулировать понятие недвижимости, нам необходимо провести анализ признаков данного объекта гражданских прав, а также выделить критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимости.

М.В. Абрамова Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества. [Текст] // Юрист. - № 4. - 2008. - С.13. выделяет четыре признака присущих недвижимому имуществу:

1. недвижимым имуществом признается вещь, т.е. предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения;

2. вещь эта должна быть индивидуально-определенной, т.е. необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима;

3. этой вещи должны быть присуще такие признаки, как прочность и непотребляемость; эта вещь должна находится в определенной связи с землей. Причем прочность связи с землей считается достаточной, если перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, а также возможность причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторых объектов недвижимости из привычной среды эксплуатации и использования.

Мы поддерживаем признаки, выделенные авторами, однако необходимо отметить, что признак связи с землей не характеризует все объекты недвижимости, названные законодателем. Во-первых, он не относится к самим земельным участкам, а во-вторых, к в принципе движимым вещам, которые названы непосредственно законом, как недвижимые.

Помимо этого, на наш взгляд, данная характеристика выглядит не полной без указания на то, что режим правового регулирования недвижимости зависит от того является ли объект недвижимости главной вещью или принадлежностью.

Так, например, обособленный водный объект, не имеющий самостоятельного значения всегда является принадлежностью земельного участка, а, следовательно, при совершении, к примеру, сделки купли-продажи всегда следует за земельным участком.

Другое дело, когда речь идет об обсоленном водном объекте, имеющем самостоятельное хозяйственное значение, например, используемый для судоходства. Тогда уже водный объект выступает главной вещью, и уже земельный участок следует его судьбе. В виде передачи права собственности, другого права, либо установления сервитута для прохода, проезда к водному объекту. Помимо этого, существенным является и указание на сложность данной вещи.

1. Недвижимым имуществом признается вещь или имущество, т.е. предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения. Рясенцев В.А. Советское гражданское право. [Текст] Учебник. В 2-х частях. Ч. 1. - М.: Статут, 2006. - С. 306-307.

Однако на практике не всегда верно проводят разграничение недвижимых объектов в зависимости от того создан ли он трудом человека, или является объектом природы. Например, по делу № 8224/07 Закрытое акционерное общество "Салон недвижимости" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга. Истец просил признать объектом недвижимости одноэтажное деревянное здание и асфальтовое покрытие. Решением от 19.06.98 иск удовлетворен. В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается состоявшиеся по делу судебные акты отменить, в иске отказать. Президиум считает, что указанные судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.

Однако асфальт не относится к самостоятельным объектам недвижимости, это принадлежность земельного участка (асфальт - это покрытие), поэтому самостоятельного юридического значения не имеет. Это лишь характеристика, которая позволяет указать на индивидуальные особенности земельного участка. Деревянный домик будет являться недвижимостью, если стоит на фундаменте. Поэтому, дело должно быть разрешено следующим образом: недвижимостью должен признаваться домик, стоящий на фундаменте и земельный участок. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2007 г. № 8224/07. [Текст] // Вестник ВАС РФ.- 2007.- № 5.-С.45.

2. Вещь эта должна быть индивидуально-определенной, т.е. необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств.

3. Этой вещи должен быть присущ признак - непотребляемость.

4. Недвижимость может выступать и в качестве главной вещи, и в качестве принадлежности.

5. Это всегда сложная вещь.

Однако на практике не всегда правильно проводят различия между понятиями "сложная вещь" и "имущественный комплекс". Так по делу № 10676/02 ЗАО "Научно-производственное предприятие "Тема" (далее - предприятие) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Москомрегистрации, ООО. "Главный вычислительный центр Интуриста" (далее - центр) о признании недействительным акта государственной регистрации права собственности центра от 20.09.01 № 77 НН 059753 на здание трансформаторной подстанции, расположенное по адресу: Москва, ул. Бутырская, д.67, стр.4. Исковые требования мотивированы тем, что спорное здание вошло в состав объекта недвижимости, расположенного по адресу: Москва, ул. Вятская, д.70, который перешел в собственность истца на основании заключенного им с ОАО "АКБ "Еврофинанс" (далее - банк) договора купли-продажи от 18.02.2000 № 01-01. Решением суда первой инстанции от 27.12.01 в удовлетворении исковых требований отказано.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 22.04: 02 названные судебные акты отменил, дело передал на новое рассмотрение. Решение подлежит отмене, дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Этот вывод сделан без учета обстоятельств спора. Проектом строительства Главного вычислительного центра АО "Интурсистема" (правопредшественника ответчика) предусматривалось строительство 6-этажного здания главного вычислительного центра, а также 1-этажных зданий трансформаторной подстанции и дизельной с подземным резервуаром для хранения резервного 3-дневного запаса дизельного топлива, которые предназначены для дополнительного и аварийного обеспечения электроэнергией основного здания. Центром зарегистрировано право собственности на здание площадью 7284 кв. метра, расположенное по адресу: Москва, ул. Вятская, д.70 (свидетельство о регистрации от 02.02.95). Из технических паспортов бюро технической инвентаризации следует, что площадь здания дизельной составляет 53,2 кв. метра, трансформаторной подстанции - 60 кв. метров. В сумме площадь трех зданий соответствует площади принятого в эксплуатацию по акту приемки здания.

Арбитражный суд признал ошибочной регистрацию объекта недвижимости как имущественные комплексы. Органами юстиции были зарегистрированы как имущественный комплекс 6-этажное здание главного вычислительного центра, и 1-этажные здания трансформаторной подстанции и дизельной с подземным резервуаром для хранения резервного 3-дневного запаса дизельного топлива, которые предназначены для дополнительного и аварийного обеспечения электроэнергией основного здания. Однако эти два здания не объединены общей целью, следовательно, не могу выступать имущественным комплексом. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 августа 2003 г. № 10676/02. [Текст] // Вестник ВАС РФ. - 2004. - № 1. -С.67.

Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью в большей степени, чем пользование движимыми вещами затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте.

Недвижимость в целом может относится к объектом, изъятым из гражданского оборота, ограниченным в обороте и участвующими в обороте без ограничений.

Некоторые объекты недвижимости могут относится только к объектам, изъятым из оборота. Например, в соответствии с Законом от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 "О недрах" Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации. - № 16.- 1992. - Ст. 834. участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.

Некоторые объекты недвижимости могут находится в трех группах. И как, изъятые из оборота, и как ограниченные в обороте и, как неограниченные в обороте. Это земельные участки. В настоящее время оборот земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ. Российская газета. - 2001. - № 211.

Установив признаки, правовой режим и оборотоспособность объектов недвижимости необходимо рассмотреть критерии отнесения тех и иных объектов к недвижимому, что позволит нам в итоге сформулировать понятие недвижимого имущества.

1.3 Проблема определения критериев в понятии недвижимости