Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество
Значение института государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 13.01.2018 |
| Размер файла | 142,2 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
Глава 1. Общая характеристика государственной регистрации прав на недвижимое имущество
1.1 Понятие и значение института государственной регистрации прав на недвижимое имущество
1.2 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: законодательные новации и перспективы
Глава 2. Особенности осуществления государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество
2.1 Особенности государственной регистрации прав по договору купли-продажи недвижимости
2.2 Государственная регистрация прав на единый недвижимый комплекс
2.3 Особенности государственной регистрации прав на земельную долю, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
Глава 3. Особенности осуществления государственной регистрации ограничения прав и обременения недвижимого имущества
3.1 Особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него
3.2 Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия
3.3 Особенности осуществления государственной регистрации сервитута
3.4 Особенности осуществления государственной регистрации ипотеки
3.5 Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом
Заключение
Список использованной литературы
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования определяется научной и практической значимостью государственной регистрации прав на недвижимое имущество, фактора обуславливающего эффективность гражданского оборота, защиту прав собственников в России.
По экспертным оценкам, в России не сложился полноценный гражданско-правовой механизм регистрации прав на недвижимое имущество. Отсутствует актуальный и достоверный реестр прав собственности. Вопросы регистрируемого права, судебной защиты прав собственности занимают ведущее место среди основных проблем современного гражданского оборота. Приоритет сугубо технического значения государственной регистрации прав на имущество обуславливает более 90% общей массы отказов в регистрации.
Недостатки правового регулирования, пробелы и противоречия в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимость, ошибочные решения препятствуют развитию гражданского оборота, отрицательно сказываются не только в сфере гражданского права, но и в других сферах общественно-экономической, политической жизни общества. Вместе с тем, как отмечает С.А.Чулюкова, «права на недвижимость - это важнейшие гражданские права, это основа гражданского оборота, основа жизни людей, граждан, основа предпринимательской деятельности» Чулюкова С.А., Дробот М.А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним юридических лиц. М., 2016. С. 11..
В проекте нового Гражданского кодекса Российской Федерации («Проект ГК РФ») предусмотрены существенные изменения в целях совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Однако новеллы проекта нового ГК РФ (450 стр.) оцениваются неоднозначно. В целом, судьба проекта нового Гражданского кодекса напоминает судьбу Гражданского уложения Российской Империи, мало результатные попытки усовершенствования которого, начатые в 1882 году, были прерваны революцией 1917 года.
Вместе с тем, дальнейшее развитие гражданского права в России невозможно без глубокого и всестороннего исследования доктринальных, правотворческих и правоприменительных проблем, в том числе, в части совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Вышеизложенное в совокупности определяет актуальность, научную и практическую значимость темы исследования.
Целью выпускной квалифицированной работы является исследование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
1.1 Понятие и значение института государственной регистрации прав на недвижимое имущество
Федеральный законодатель определяет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» как юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество, а также ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» // СЗ РФ, 2015, № 29, ст. 4344.
Несмотря на наличие легального определения государственной регистрации прав на недвижимое имущество, указанный правовой институт широко обсуждается в отечественной правовой науке, прежде всего в контексте содержания его понятия, тесно связанном со значением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Так, Я.Ю. Новгородова исходит из того, что законодатель, придавая записи о праве большее значение, чем его фактическому существованию, определяет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как юридический факт, с которым связано возникновение, изменение, обременение, а также прекращение вещного права на недвижимость. Иными словами, легальное определение рассматриваемого явления отражает его правоустанавливающее и правоподтверждающее значение, в связи с чем ученый замечает, что «...государственная регистрация прав на недвижимое имущество определяет момент возникновения права, но не выступает в качестве основания возникновения такого права. Однако... государственная регистрация исходя из своей правовой природы имеет правоподтверждающее значение и определяет момент подтверждения, удостоверения государством наличия уже существующего субъективного вещного права на недвижимое имущество». Новгородова Я.Ю. Правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Проблемы современной науки и образования. 2016. № 37 (79). С. 88.
В свою очередь, А.В. Белоконов и В.О. Лигай, определяя государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исходят из того, что институт регистрации прав собственности на недвижимое имущество представляет собой охранительный институт в системе государственного управления общественными отношениями, препятствующими нарушению правомочий собственника. Тем не менее ученые отмечают, что охрана права собственности может считаться лишь одним из аспектов рассматриваемого явления, поскольку, в частности, в соответствии с действующим законодательством право собственности на недвижимое имущество считается возникшим лишь с момента государственной регистрации такого права, что следует из ст. 219 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), а также п. 2 ст. 223 ГК РФ Белоконов А.В., Лигай В.О. Понятие, содержание и сущность государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Ученые труды Российской академии адвокатуры и нотариата. 2015. № 3 (38). С. 127.. Иными словами, А.В. Белоконов и В.О. Лигай также полагают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой как охранительный, так и правоподтверждающий институт.
Н.М. Голованов также признает за государственной регистрацией недвижимого имущества и сделок с ним статус единственного доказательства существования зарегистрированного права, в то же время отмечая, что она таковой не является, поскольку суд может признать право несуществующим, несмотря на наличие государственной регистрации. В связи с этим ученый делает вывод о том, что «...принципы публичной достоверности и бесповоротности прав, зафиксированных в государственном реестре, в российской системе регистрации вообще не реализованы» Голованов Н.М. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник гражданских инженеров. 2013. № 6 (41). С. 281.. Близкой к этой точке зрения придерживается и А.Ю. Световая, которая, в целом соглашаясь с легальным определением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отмечает, что рассматриваемое явление является обязательным для закрепления принадлежности недвижимого имущества определенному лицу, а также представляет собой единственное доказательство существования зарегистрированного права, охраняя его, поскольку уже зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке Световая А.Ю. Изменение в регистрации прав на недвижимость // Science Time. 2016. № 12 (36). С. 572..
А.М. Белякова, подтверждая многоаспектность понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также выделяя в качестве основного ее аспекта признание и закрепление прав граждан на недвижимое имущество, отмечает, что эта многоаспектность во многом связана с тем, что «...современное состояние рынка недвижимости, его изменчивость, а в ряде случаев и непредсказуемость, а также проблемы, возникающие в процессе регистрации прав на недвижимость, ведут к рождению новых целей и формированию новых задач регистрационной системы» Белякова А.М. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Аграрный вестник Урала. 2010. № 5 (71). С. 32.. Подобной точки зрения придерживаются и М.Ф. Дзуцева, которая отмечает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет своей целью обеспечение публичности и достоверности информации о зарегистрированных правах, прежде всего для третьих лиц, и в этом смысле она позволяет защитить их права и интересы Дзуцева М.Ф. Соотношение нотариальной формы удостоверения сделок с недвижимостью и государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Вестник Северо-Осетинского государственного университета им. К.Л. Хетагурова. 2014. № 2. С. 150., Т.А. Мухина, которая полагает, что «...единой целью государственной регистрации является имущественная защита прав и интересов собственников недвижимости» Мухина Т.А. Актуальность и практическая значимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество на современном этапе развития гражданского законодательства // Инновационная наука. 2016. № 5-2 (17). С. 257., а также И.С. Поминова, которая отмечает, что «...у регистрации две основные функции, которые способствуют экономическому росту: защита прав собственности на недвижимость и стимулирование земельного рынка» Поминова И.С. Регистрация как институт спецификации прав собственности на недвижимость // ЭНСР. 2010. № 3 (50). С. 66..
Об охране прав на недвижимое имущество как ключевом аспекте значения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним говорит и В.Н. Синельникова, отмечающая, что «...охрана прав на недвижимое имущество является предметом особой заботы не только законодателя, но и практически каждого члена общества, поскольку обладание именно таким имуществом определяет уровень благосостояния лица» Синельникова В.Н. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - существенный элемент охраны прав субъектов гражданского оборота РФ // Право и государство. 2015. № 1 (66). С. 74., в связи с чем «...правовые системы многих стран мира устанавливают специальную процедуру перехода прав на недвижимое имущество, усложняя ее регистрацией, которая детально регламентируется специальными нормативными правовыми актами» Там же. С.75., а также Е.М. Тужилова-Орданская, которая полагает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой дополнительную меру для обеспечения правомерности возникающих отношений, обусловленную тем, что «...нормы гражданского законодательства фактически снимают с государства обязанность по предупреждению нарушений прав в сфере гражданского оборота, что, в принципе, неверно, особенно относительно такого важного и дорогостоящего объекта, как недвижимость» Тужилова-Орданская Е.М. Государственная регистрация прав на недвижимость // Lex russica. 2015. № 8. С. 37. . В конечном счете она приходит к выводу о том, что «...данный институт выполняет функцию охраны прав на недвижимость, которая не требует вмешательства судебных и иных органов, достаточно лишь точно и неукоснительно соблюдать все требования закона» Там же. С. 44..
Подобной точки зрения придерживаются также К.А. Новиков и В.Н. Синельникова, которые предваряют исследование понятия и правовой природы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждением о том, что «...практическим мотивом, по которому правила о том или ином порядке регистрации прав на недвижимость оказались принятыми большинством современных законодательств, исторически выступает стремление придать обороту таких объектов особую прочность» Новиков К.А., Синельникова В.Н. Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество. М., 2015. С. 10.. Что же касается указанного правового института в том его виде, в каком он существует в действующем российском законодательстве, то ученые отмечают, что он служит «...обеспечению полноты, фактической правильности (достоверности) и гласности информации о правовом положении объектов недвижимости» Там же. С. 52.. Кроме того, они отмечают, что «...государственная регистрация права на недвижимое имущество не заменяет, а всего лишь завершает накопление юридических фактов, необходимых для его возникновения» Там же. С. 59., что пересекается с приведенной нами ранее точкой зрения Я.Ю. Новгородовой.
Ю.А. Омарова, в целом также придерживаясь подобной точки зрения, акцентирует внимание на значении государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, отмечая не только правоустанавливающее и правоподтверждающее ее значение, но и то, что «...государственная регистрация договора может рассматриваться как средство защиты сторон от одностороннего отказа от исполнения обязательства контрагентом, а также, например, от случаев, когда недобросовестный продавец одновременно продает одно и то же жилое помещение нескольким лицам» Омарова Ю.А. Отдельные аспекты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним // Современные проблемы права, экономики и управления. 2016. № 2 (3). С. 214.. Подобной точки зрения придерживаются и некоторые другие ученые См., напр.: Щербачева Л.В., Рамазанова К.К. Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Вестник Московского университета МВД России. 2016. № 2. С. 95 и др..
Несколько иной точки зрения придерживается Н.Ю. Шеметова, которая исходит из того, что «...введение обязательной регистрации было обусловлено необходимостью максимально оперативного формирования государственного реестра прав на недвижимое имущество для обеспечения в первую очередь потребностей государства: контролирующих, фискальных, статистических» Шеметова Н.Ю. Необходимость в последующей государственной регистрации некоторых категорий прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник Калининградского филиала Санкт-Петербургского университета МВД России. 2014. № 3 (37). С. 105.. Кроме того, она также отмечает, что признание и подтверждение государством прав на недвижимое имущество и сделок с ним, составляющее содержание рассматриваемого явления, свидетельствует о том, что права на недвижимое имущество уже существуют на момент их государственной регистрации, в связи с чем указанный процесс лишь конституирует их Шеметова Н.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовое значение и проблемы применения // Вестник Удмуртского университета. Серия Экономика и право. 2014. № 2 - 2. С. 212 - 213., при этом «...правоустанавливающий характер в отношении объектов недвижимого имущества имеет лишь регистрация вещных прав, прямо предусмотренных Гражданским кодексом..., и регистрация сделок в случаях, прямо предусмотренных законодательством». Шеметова Н.Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовая природа регистрационных действий // Вестник Калининградского филиала Санкт-Петербургского университета МВД России. 2014. № 2 (36). С. 107.
Иной точки зрения придерживается и В.Р. Клейн, который, определяя государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исходит из понятия государственной услуги, согласно которому государственная услуга представляет собой деятельность органов государственной власти по реализации закрепленных за ними действующим законодательством функций, осуществляемая по запросам заявителей. Вполне очевидно, на наш взгляд, что ученый, определяя государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним таким образом, никак не отражает специфику данного правового института См.: Клейн В.Р. Оказание государственных услуг в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник Евразийской академии административных наук. 2013. № 1 (22). С. 23..
В свою очередь, С.Н. Кукушкин, также акцентируя внимание на участии государства в реализации норм рассматриваемого правового института, полагает, что государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно определить как «...совокупность гражданско-правовых норм, устанавливающих порядок (процедуру) регистрации указанных в законе прав на недвижимое имущество и совершаемых с этим имуществом сделок» Кукушкин С.Н. Соотношение частного и публичного права на примере института государственной регистрации прав на недвижимость // Вестник Белгородского юридического института МВД России. 2014. № 2 (1). С. 102.. Такое определение позволяет ученому сделать вывод о том, что рассматриваемое явление представляет собой «...гражданско-правовое средство охраны прав участников материальных отношений, связанных с гражданским оборотом недвижимости» Кукушкин С.Н. Указ. соч. С. 103.. Исходя из этого, предмет государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется С.Н. Кукушкиным в качестве организационно-процедурных отношений гражданско-правового характера, возникающих между заявителями, которыми являются участники гражданского оборота недвижимости, и государственным органом, которым является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии РФ, или, иными словами, Росреестр. В связи с этим ученый делает вывод о смешанной природе указанного явления, обусловленной наличием как частноправового, так и публично-правового интереса. Стоит заметить, что данная особенность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отмечается и некоторыми другими учеными. См., напр.: Тешебаева А.Н. Публичные и частные начала в правовой природе государственной регистрации прав на недвижимость // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. 2017. № 1 - 4. С. 30 и др.
Еще более акцентирует внимание на участии государства в реализации норм рассматриваемого правового института В.О. Лигай, который понимает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним как рассмотрение адресованного государственному органу заявления заинтересованного лица о внесении данных о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом формы, т.е. государственный реестр, а также как форму государственной деятельности и государственную функцию, осуществляемую Росреестром «...в целях обеспечения имущественных прав участников гражданского оборота на недвижимое имущество и поступления в бюджет средств от ее налогообложения, осуществления управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной и муниципальной собственности, а также регулирования отношений на рынке недвижимости и исключения злоупотреблений в указанной сфере» Лигай В.О. Место и роль государственной регистрации в системе государственного управления // Ученые труды Российской академии адвокатуры и нотариата. 2015. № 4 (39). С. 119.. Все это позволяет ученому сделать вывод о комплексном характере рассматриваемого явления, а также выделить следующие его аспекты:
- факт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения гражданских прав на недвижимое имущество, опосредованный в государственном акте, реализуемом в виде специальной записи в Едином государственном реестре недвижимости (гражданско-правовой аспект);
- специфическая деятельность государства, представляющая собой государственный (административный) процесс, заключающийся в государственной регистрации гражданских прав на недвижимое имущество и сделок с данным имуществом путем внесения соответствующих записей о правах на каждый объект недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости, а также деятельность государственных органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в рамках соответствующей территориальной юрисдикции (административно-правовой аспект) Лигай В.О. Место и роль государственной регистрации в системе государственного управления // Ученые труды Российской академии адвокатуры и нотариата. 2015. № 4 (39). С. 121..
Однако наиболее комплексным, на наш взгляд, является подход к понятию и значению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разработанный С.А. Чулюковой и М.А. Дробот, которые предлагают рассматривать государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в узком и широком смыслах, определяя их следующим образом:
- государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в широком смысле представляет собой одну из функций государства, осуществляемую его специальными органами в целях защиты имущественных прав участников гражданского оборота;
- государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в узком смысле представляет собой деятельность государства в лице его специальных органов, представляющую собой процесс рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости Чулюкова С.А., Дробот М.А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним юридических лиц. М., 2016. С. 11..
Кроме того, С.А. Чулюкова и М.А. Дробот отмечают, что рассматриваемое явление следует рассматривать не только в качестве соответствующей деятельности государства, но и в качестве результата такой деятельности, представляющего собой «...ненормативный акт государственного органа, юридический факт в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости, комплексное средство государственного регулирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости» Там же. С. 23..
В качестве задачи рассматриваемого явления ученые называют желание законодателя придать особую устойчивость правам субъектов гражданско-правовых отношений, в частности правам на недвижимое имущество. Иными словами, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним «...призвана обеспечить публичность гражданского оборота недвижимых вещей... стремиться с помощью правовых и организационных мер оздоровить и упорядочить рынок недвижимого имущества, сконцентрировав все его функции по инвентаризации, учету, регистрации, использованию и налогообложению в системе единого государственного органа» Там же. С. 15..
Итак, вполне очевидно, что отечественные ученые, трактуя понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вкладывают в него разное значение рассматриваемого явления. Одни ученые, к числу которых можно отнести Я.Ю. Новгородцеву, А.В. Белоконова, Н.М. Голованова, Е.М. Тужилову-Орданскую и др., фактически исходят из легального определения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отмечая ее правоустанавливающее, правоподтверждающее и, как следствие, охранительное значение. Другие ученые, в числе которых можно назвать В.Р. Клейна, С.Н. Кукушкина, В.О. Лигая, С.А. Чулюкову, М.А. Дробот и др., не отрицая правоустанавливающего, правоподтверждающего и охранительного значения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отмечают и такой ее аспект, как соответствующую деятельность государства в лице органов государственной власти, а именно - Росреестра. На наш взгляд, вторая точка зрения является более верной, поскольку наиболее полно отражает содержание рассматриваемого явления.
Исходя из этого, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно определить как деятельность государства в лице его специальных органов, представляющую собой процесс рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости, и результат такой деятельности, представляющий собой ненормативный акт государственного органа, влекущий возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости. В связи с этим государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним обладает правоустанавливающим, правоподтверждающим и охранительным значением для заинтересованных лиц и контролирующим, фискальным и статистическим значением для государства в лице его специальных органов.
1.2 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: законодательные новации и перспективы
государственный регистрация право аренда
Современная система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним существует с 31 января 1998 г., когда вступил в силу Федеральный закон Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ, 1997, № 30, ст. 3594. - утратил силу. На протяжении всего этого периода менялся характер взаимодействия государственных регистраторов, работников кадастровых органов и нотариусов, имелись различные взгляды на сложившееся при этом их взаимодействие и его дальнейшие перспективы. Принятие указанного выше закона существенно изменило роль нотариусов при удостоверении сделок с недвижимостью, а также отодвинуло на десяток с лишним лет интеграцию госрегистрации прав и кадастрового учета. Так, хотя в советский период регистрация прав на землю (понятие «недвижимость» тогда не применялось) не входила в состав государственного земельного кадастра (далее - ГЗК), который имел аграрную сущность, с началом земельного реформирования 90-х годов началось движение в направлении их интеграции, а также охвата такой объединенной системой остальной недвижимости Липски С.А. Правовое регулирование кадастровых отношений в постсоветской России: тенденции, проблемы, пути их решения // Нотариус. 2013. № 6. С. 20 - 25..
Например, в 1993 г. было принято решение о том, что ГЗК, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость должны вестись по единой системе Указ Президента Российской Федерации от 11.12.1993 № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» // "Российской газете" от 2 февраля 1999 г. N 19. Впрочем, на практике все 90-е годы регистрация (учет) как объектов недвижимости, так и прав на них осуществлялись порознь: земля - в рамках ГЗК, рукотворная недвижимость - бюро технической инвентаризации, органы по управлению имуществом и др. Учет разных объектов был слишком специфичен, кроме того, сказывались пролонгированные последствия десятилетий исключительности государственной собственности на землю и отсутствия ее гражданского оборота.
Регистрацию же прав на такие объекты можно было унифицировать и сделать единой: земля и эти объекты участвуют в гражданском обороте как единое целое Короткова О.И. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов как один из основополагающих принципов земельного законодательства // Правовые вопросы строительства. 2012. № 1. С. 17 - 19.. Осуществленная Законом о госрегистрации прав унификация критиковалась многими авторами, которые указывали на целесообразность сохранения курса на создание единой системы ГЗК и госрегистрации прав (приводя аргументы, которые тогда казалась неубедительными, а спустя десятилетие многие из них стали официальной позицией). Липски С.А. О некоторых организационно-правовых аспектах регистрации прав на землю и сделок с ней в современных условиях // Проблемы землепользования и земельного кадастра в условиях перехода к рыночной экономике // Сб. научн. тр. М., 1998. С. 85. Так, на пример, был издан Приказ Минэкономразвития России от 18 декабря 2009 г. № 534 «Об утверждении Концепции создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, плана подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих создание и развитие единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости и плана реализации мероприятий по созданию единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости». Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2009 № 534 «Об утверждении Концепции создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, плана подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих создание и развитие единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости и плана реализации мероприятий по созданию единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости» // "Вестник Росреестра", 2010 г., N 1
После принятия указанного закона, казалось бы, все интеграционные планы начала 90-х годов сорвались - госрегистрация прав стала охватывать все виды недвижимости, а ГЗК - только земельные участки. А после того, как через пару лет был принят и специальный закон о земельном кадастре Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // "Российской газете" от 10 января 2000 г. N 5, они стали регулироваться разными законами. Однако последний закон действовал сравнительно недолго, и в 2007 году была осуществлена так называемая кадастровая революция, когда возникла единая кадастровая система - государственный кадастр недвижимости Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственном кадастре недвижимости» // СЗ РФ, 2007, № 31, ст. 4017. (далее - ГКН; впрочем, интеграция земли и другой недвижимости наступила не сразу, а по истечении переходного периода, но законодательное решение было принято).
Однако это стало лишь новым поворотом в соотношении кадастра и регистрации, так как сразу же возник вопрос о слиянии объединенного кадастра с системой госрегистрации прав Варламов А.А. Правовое обеспечение государственных информационных систем в сфере недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. № 11. С. 27 - 41.. До перехода к ГКН их раздельное существование было оправданно, поскольку учет различной недвижимости (со всей ее спецификой в части формирования объектов, их обмеров и обследований, различием в скорости устаревания информации) вели разные учетные системы, а регистрация прав лишь получала от них необходимые, не требующие дополнительной проверки данные. Создание же ГКН привело к тому, что у кадастра и госрегистрации прав оказались один объект, но разделенные учетно-регистрационные действия. Причем, это взаимозависимые действия - для регистрации прав нужен кадастровый паспорт, а для кадастрового учета - сведения о зарегистрированных правах. Так если по истечении 5 лет (этот срок действует с 2013 года, до этого - одного года, двух лет) со дня постановки на учет объекта недвижимости не осуществлена регистрация прав на него, то такие сведения аннулируются и исключаются из ГКН.
Существенным аргументом в пользу интеграции ГКН и госрегистрации прав стало возложение с 2009 года функций по их ведению на единый орган государственной власти - Росреестр Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. № 457 (ред. от 15.02.2017) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии») // СЗ РФ, 2009, № 25, ст. 3052.. С 2013 года к указанным действиям подключены также многофункциональные центры (они принимают документы как для постановки объектов недвижимости на кадастровый учет, так и для регистрации прав на них) Федеральный закон от 28.07.2012 № 133-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения ограничений для предоставления государственных и муниципальных услуг по принципу «одного окна» // "Российская газета" от 30.7.2012 г..
В результате при совершении сделок с недвижимостью взаимодействие государственных регистраторов, специалистов органа кадастрового учета, нотариусов и кадастровых инженеров стало носить следующий характер.
Совершение сделки (например, купля-продажа земельного участка) требует, чтобы он прошел государственный кадастровый учет Земельный кодекс Российской Федерации (ред. от 29.07.2017) // СЗ РФ, 2001, № 44, ст. 4147.. Соответственно, сначала кадастровым инженером выполняются кадастровые работы (в результате которых составляется межевой план данного участка). Затем работники органа кадастрового учета (это филиалы Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии») осуществляют его кадастровый учет. После этого заключается соответствующая сделка, которая по соглашению сторон, а также в случаях, предусмотренных законом (например, продажа одним из супругов находящегося в общей собственности земельного участка), подлежит нотариальному удостоверению. Как указанная сделка, так и возникшие в ее результате права подлежат государственной регистрации: регистрацию сделки государственный регистратор удостоверяет специальной отметкой (штампом) на договоре, а регистрацию права собственности покупателя - свидетельством или выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
В 2009 - 2012 гг. в рамках работы по реформированию гражданского законодательства предполагалось пересмотреть ряд ключевых положений госрегистрации прав. Так, принятый в первом чтении весной 2012 г. законопроект № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Проект федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации (СЗ РФ). - 1994. - № 32. - Ст. 3301 предусматривал: 1) усиление правоустанавливающего (а не просто учетного) значения такой регистрации; 2) устранение дублирования регистрационных действий в отношении сделок с недвижимостью и возникших в их результате прав; 3) существенные различия в зависимости от того, возникает ли право по сделке или на основании закона; 4) ограничение ответственности регистрирующего органа только случаями, связанными с наличием его вины за недостоверную регистрацию (в противном случае - обращение всех требований к инициатору недостоверной регистрации); 5) введение нотариального удостоверения вместо госрегистрации сделок с недвижимостью. Впрочем, принятый в конце 2012 г. Федеральный закон Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (ред. от 04.03.2013) // СЗ РФ, 2012, № 53 (часть I), ст. 7627. эти вопросы не затронул, а дискуссия в Государственной Думе по положениям законопроекта № 47538-6 все еще продолжается Официальный сайт Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации. - URL: http://www.duma.gov.ru/systems/law/?number=47538-6&sort=date (дата обращения: 14.11.2017)..
Вместе с тем в 2014 году произошли, возможно и не столь значимые, тем не менее существенные, изменения в деятельности государственных регистраторов, специалистов органов кадастрового учета, нотариусов и кадастровых инженеров при совершении сделок с недвижимостью.
Так, с 2015 года изменены общие требования к нотариусам (возрастные ограничения - не менее 25 и не старше с, наличие не менее чем 5 лет стажа работы по юридической специальности), конкретизированы вопросы, связанные с допуском к квалификационному экзамену и его проведением, предусмотрены приостановление полномочий нотариусов и Кодекс их профессиональной этики, изменен нотариальный тариф и др.; предусматривается формирование компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты - для осуществления выплат в связи с возмещением вреда, причиненного нотариусами, и ряд других новаций Федеральный закон от 29.12.2014 № 457-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ, 2015, № 1 (часть I), ст. 10..
При этом затронуты и положения, связанные с предоставлением сведений, содержащихся в ЕГРП. К числу лиц, которым помимо общедоступных сведений указанного реестра предоставляются также более подробные сведения (о правах на объекты недвижимого имущества, о содержании правоустанавливающих документов и их копий, о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным), нотариусы теперь отнесены не только в связи с открытием наследства, но и для обеспечения возможности совершения ими различных нотариальных действий, в т.ч. нотариального удостоверения различных сделок. Что касается открытия наследства, то с 1 января 2015 г. в этом случае по запросу нотариуса предоставляются также обобщенные сведения о правах наследодателя на имеющиеся у него объекты недвижимости.
Кроме того, с 2015 года в очередной раз существенно сокращается срок госрегистрации прав - теперь это 10 рабочих дней (сначала был месяц, затем 18 и 20 календарных дней). Для регистрации ипотеки сохранены ранее установленные сроки: для земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений - 15 рабочих дней, для жилых помещений - 5 рабочих дней. Однако теперь в случае, если регистрация прав осуществляется на основании поданного нотариусом заявления в электронной форме с приложением к нему нотариально удостоверенных документов (их электронных образцов), то она проводится в течение одного рабочего дня. Это обусловлено также и тем, что нотариус проверяет законность сделки, в т.ч. при удостоверении сделок, направленных на отчуждение или залог имущества, проверяет его принадлежность правообладателю.
При этом планы законодателя по совершенствованию системы регистрации прав на недвижимость были весьма радикальны. В сентябре 2014 г. Правительством Российской Федерации был внесен в Государственную Думу законопроект «О государственной регистрации недвижимости» Проект Федерального закона № 597863-6 «О государственной регистрации недвижимости» // СЗ РФ. - 2015. - № 29. - Ст. 4394 (далее - законопроект № 597863-6).
Он предусматривал введение единой учетно-регистрационной процедуры в отношении объектов недвижимости и Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), что должно было позволить снизить риски операций на рынке недвижимости, свести к минимуму бумажный документооборот и сократить сроки кадастрового учета и госрегистрации прав. В законопроекте № 597863-6 нашли отражение указанные выше подходы к реформированию системы госрегистрации прав:
- в случае, когда права на недвижимость возникают в силу закона, осуществление их госрегистрации предусматривается без заявления правообладателя или правоприобретателя (на основании сведений, поступающих в порядке информационного взаимодействия от иных органов и нотариусов);
- уточнение пределов правовой экспертизы при госрегистрации прав (в т.ч. при нотариальном удостоверении сделок);
- распределение ответственности за действия (бездействие) органов и лиц при госрегистрации прав, приведшие к возникновению убытков у граждан и юридических лиц (орган по регистрации прав, государственный регистратор, нотариус);
- уточнение видов и пределов гражданско-правовой ответственности органа по госрегистрации прав.
Правительственный законопроект «О государственной регистрации недвижимости» был утвержден депутатами Госдумы в трех чтениях и 13 июля 2015 г. приняли Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу с 01 января 2017 г. Исключение составили отдельные положения, часть из которых вступила в силу с 01 января 2017г., а другая должна вступить с 01 января 2020 г.
Этот закон пришел на смену Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Новый закон предусматривает несколько нововведений. Был создан единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), который объединил в себе все сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости (ГКН) и в едином государственном реестре прав (ЕГРП).
Все необходимые операции согласно новому закону должен проводить только Росреестр и его территориальные органы. Внедрение изменений в практику должно было значительно упростить всю процедуру государственной регистрации недвижимости, но на деле это потребовало полного изменения всего порядка и даже привело к ряду сложностей на первоначальном этапе. Матвеев П.А. Понятие и значение института государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Российская юстиция. 2017. № 5. С. 7 - 11.
Также новая редакция закона предусматривает сокращение периода регистрации недвижимого имущества, изменение схемы регистрации договоров участников долевого строительства, уточнена ответственность Росреестра за нарушение правил регистрации прав на недвижимость.
Отменен обязательный порядок предоставления учредительных документов юридическим лицом, обратившимся за осуществлением кадастрового учета и регистрацией права на объект недвижимости (ст. 18 Закона № 218-ФЗ). С введением нового закона перестали выдавать привычные бумажные свидетельства о государственной регистрации права собственности (ст. 28 Закона № 218-ФЗ). Заменой стал документ, выражающий содержание сделки, со штампом и регистрационной удостоверительной надписью Росреестра. Для того чтобы подтвердить права собственности, гражданам нужно будет заказать выписку из ЕГРН, которая оформляется в течение некоторого времени.
Новым законом также предусмотрено автоматическое внесение в ЕГРН записи о том, что земельный участок образован из государственных земель (ст. 41 Закона № 218-ФЗ). Ранее это было возможно лишь при подаче заявления в ГКН о кадастровом учете и последующей регистрации прав на этот участок в Росреестре.
Место обращения с целью подачи документов теперь тоже потеряло свое значение. Заявитель может обращаться с заявлением в любое удобное для него отделение не зависимо от степени удаленности объекта недвижимости. При этом согласно закону существует лишь одно исключение, при котором может быть получен отказ в приеме документов - это невозможность установить личность заявителя, который обратился с заявлением. Документы также по закону могут быть поданы в электронном виде через портал государственных услуг, либо высланы почтой в виде заказного письма на адрес Росреестра.
Итак, с принятием Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» было внесено еще множество нововведений, которые мы проанализируем в следующих главах нашей дипломной работы.
Таким образом, подведя итог изложенному отметим, что 2017 год стал периодом радикального обновления в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Новым законом создаются условия для улучшения качества сведений Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости и правах на него, повышения эффективности и прозрачности оборота недвижимости, снижения рисков инвестирования и издержек при оформлении прав на недвижимое имущество. Кроме того, обеспечивается существенное повышение защиты прав собственников недвижимости, закрепляются механизмы возмещения вреда, причинённого при предоставлении учётно-регистрационных услуг.
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
2.1 Особенности государственной регистрации прав по договору купли-продажи недвижимости
Вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
В силу ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются Новгородова Я.Ю. Правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Проблемы современной науки и образования. 2016. № 37 (79). С. 88.:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные акты;
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В соответствии со ст. 28 Закона о регистрации судебные акты являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в резолютивной части которых имеется вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации. К числу подобных актов относится, в частности, и определение об утверждении мирового соглашения, предусматривающее возникновение или прекращение права (обременения или ограничения права) на недвижимое имущество, подлежащего государственной регистрации.
Пунктом 1 ст. 28 Закона о регистрации установлено, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, а именно Липски С.А. Правовое регулирование кадастровых отношений в постсоветской России: тенденции, проблемы, пути их решения // Нотариус. 2013. № 6. С. 20 - 25.:
- если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона о регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона о регистрации сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
- если не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
- если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
- если осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 ст. 20, пунктом 5 ст. 25.2, пунктом 2 ст. 25.3 Закона о регистрации.
Необходимо иметь в виду, что копия судебного акта, представляемая на государственную регистрацию, должна содержать отметку о вступлении его в законную силу и должна быть заверена гербовой печатью суда. Большинство обращений граждан, поступающих в Управление Росреестра по Краснодарскому краю, по оспариванию государственной регистрации прав на недвижимое имущество (в частности, при прекращении общей долевой собственности) на основании судебных актов, содержат жалобы заявителей на отсутствие правовой оценки государственными регистраторами судебных актов. В данном случае, необходимо отметить, что при проведении правовой экспертизы, в случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебного акта, проверяется Лигай В.О. Место и роль государственной регистрации в системе государственного управления // Ученые труды Российской академии адвокатуры и нотариата. 2015. № 4 (39). С. 119.:
Подобные документы
Общая характеристика государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
дипломная работа [164,6 K], добавлен 20.04.2012Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, её цели и основные принципы функционирования. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
реферат [17,9 K], добавлен 12.10.2011Сущность, значение, задачи и процедура государственной регистрации сделок на недвижимое имущество в Российской Федерации. Полномочия Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Особенности государственной регистрации ипотеки.
курсовая работа [39,5 K], добавлен 17.10.2012История развития института регистрации прав на недвижимое имущество. Процесс и условия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в РФ, регулирование отношений, возникающих в данной сфере; совершенствование законодательства.
научная работа [1,5 M], добавлен 31.01.2014Понятие и содержание недвижимого имущества, отражение его нормативно-правового регулирования в современном законодательстве. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
контрольная работа [21,8 K], добавлен 22.12.2011Юридическая природа, объекты регистрации прав на недвижимое имущество. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на примере Республики Татарстан. Случаи приостановления и отказов, требующие судебного вмешательства.
дипломная работа [80,0 K], добавлен 25.05.2015История создания Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, основные задачи и полномочия. Этапы проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проблема защиты добросовестного приобретателя.
дипломная работа [140,5 K], добавлен 28.05.2014Недвижимое имущество как объект гражданских прав. Понятие и виды недвижимого имущества. Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Сделки с недвижимостью и их регистрация. Понятие гражданско-правового режима недвижимости.
курсовая работа [27,1 K], добавлен 26.04.2011Понятие и виды недвижимого имущества по законодательству Республики Беларусь. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проблема правильной квалификации договоров. Юридическое признание акта недействительным.
курсовая работа [39,6 K], добавлен 12.11.2014Цели, принципы и правовое значение государственной регистрации прав на недвижимость, основания для отказа. Понятие правоустанавливающих документов. Классификация объектов недвижимости. Характеристика системы регистрации прав на недвижимость в России.
курсовая работа [81,2 K], добавлен 17.06.2010
