Правовое регулирование государственной регистрации прав на земельные участки

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

Правовое регулирование государственной регистрации прав на земельные участки



Введение

Земля, так исторически сложилось, всегда играла значимую роль в экономической жизни нашего государства - сначала Руси, а впоследствии и России. Она была оценочной категорией состоятельности человека. Земля или имения передавались по наследству. Она всегда очень высоко ценилась и у простых крестьян. Земля есть и остается незыблемой категорией, обеспечивающей спокойствие в завтрашнем дне. На протяжении всей истории нашего государства земля была одной из важнейших категорий государственной экономики. И именно оценивая всю эту значимость, создается институт, который бы следил за оборотом земель, который мог бы гарантировать защиту прав лица на земельный участок.

И такой институт имеется, практически, во всех странах мира, за исключением, пожалуй, наиболее отсталых и неразвитых государств. Институт регистрации прав на недвижимость в целом и земельные участки, в частности, призван обеспечивать все возложенные на него функции по контролю за оборотом земель и защитой различных прав граждан на землю.

Изменения, коснувшиеся России в 90-х годах нынешнего столетия, не оставили без внимания и нормативно-правовую сферу. Было внесено много изменений в действующее законодательство, вводились новые и возрождались прежние институты права. Это касается и института регистрации прав на недвижимое имущество.

Переход от плановых принципов экономики к рыночным ознаменовались, также, активным развитием предпринимательства. А современная предпринимательская деятельность в сфере недвижимости не может эффективно функционировать без развитого гражданского и земельного законодательства, которое закрепляет основные начала этой деятельности.

Любой собственник земельного участка должен и может быть уверен, что лицо, совершившее неправомерные действия в отношении его собственности будет наказано в соответствии с действующим законодательством в сфере земельных правоотношений.

Регулирование земельных правоотношений с учетом государственной регистрации прав на землю является социально значимым элементом, что и определяет чрезвычайную актуальность заявленной темы. Выбор темы выпускной квалификационной работы предопределен важностью государственной регистрации прав на недвижимость, и земельные участки в том числе, в вопросе надежности гражданского оборота, оборота земель и наличием в действующем законодательстве по этому вопросу пробелов и противоречий. Существование таких пробелов и противоречий вызвано тем, что в современном виде институт регистрации прав на землю и недвижимость появился, и был закреплен законодательно, сравнительно недавно с принятием в 1997 году соответствующего Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ (далее по тексту - Закон о регистрации). В дальнейшем было внесено множество изменений и дополнений в Закон о регистрации, приняты другие нормативные акты, в том числе и ведомственные, уточняющие полномочия органов в сфере регистрации, и в результате проведения всех процедур мы имеем тот институт регистрации прав на недвижимое имущество, который у нас есть сегодня.

Стоит отметить, что путь становления и развития государственной регистрации прав не был простым в связи с тем, что в XX веке в России было много изменений относительно государственного строя, которые не могли не затронуть и правовую сферу жизни страны. В послереволюционный период происходит объединение собственности - она больше не делится на частную и государственную, признается только общественная. Такой аспект не мог не оставить следа на развитии законодательства в данной сфере. Вследствие чего не было и специального нормативного правового акта. Лишь в середине 60-х годов, был принят закон, который регулировал государственную регистрацию. Но об этом поговорим ниже.

Вообще, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а особенно земельные участки, имеет огромное значение для Российской Федерации, как государства, только вставшего на путь правового развития. И это мнение автора подкрепляется многочисленными реформами, проводимыми самим государством и в сфере законодательства, и в сфере практики применения этого законодательства органами при осуществлении государственной регистрации непосредственно.

До введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация прав на землю осуществлялась на основании разрозненных нормативных правовых актов, не выражающих конкретики, в связи с чем возникало много проблем на практике.

Участники земельных правоотношений не были защищены должным образом. Не было четкой фиксации перехода того или иного права от одного субъекта другому.

Актуальность темы исследования состоит в том, что сейчас происходят крупные изменения в регулировании регистрации прав на земельные участки, так как ранее земля как таковая принадлежала государству (во времена СССР), на данном же этапе происходят изменения в отношении прав на землю, регистрации соответствующих прав.

Объектом являются правовые отношения в сфере государственной регистрации прав на земельные участки сделок с ними.

Предметом исследования является определение правовой сути и содержания категории государственной регистрации прав на недвижимое имущество и, конкретно, земельные участки, а также сделок с ними, изучение общих и особенных черт государственной регистрации, правоотношений, складывающихся в данной сфере.

Данная тема требует раскрытия некоторых вопросов, касающихся некоторых проблем, возникающих из-за незащищенности прав правообладателей земельных участков.

Одной из предпосылок решения данной проблемы скорее будет являться создание необходимых правовых основ государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними.

В данном случае превалирует межотраслевой характер и регулируется не только нормами земельного законодательства, но и нормами гражданского.

В данной работе будет проведен анализ правового регулирования регистрации прав на земельные участки, будут раскрыты понятия, для достаточно глубокого изучения проблем, связанных с регистрацией, найдут свое место и личные предложения по их разрешению.

В связи с этим, целью данной выпускной квалифицированной работы является - комплексное исследование межотраслевых проблем государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, основанное на системном анализе действующего законодательства.

Для реализации цели будут поставлены следующие задачи:

1) исследовать нормативно-правовые акты, регулирующие правоотношения в сфере государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними;

2) проанализировать понятие и сущность государственной регистрации прав на земельные участки;

3) проанализировать источники, особенности правового института государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе на землю, и сделок с ней; условия, основания и порядок государственной регистрации прав на землю; судебная практика по разрешению споров в области государственной регистрации прав на землю и сделок с ней;

4) выявить особенности государственной регистрации прав на земельные участки, находящиеся в различных формах собственности;

5) выработать конкретные предложения по совершенствованию действующего гражданского и земельного законодательства.

6) обозначить возможные перспективы развития законодательства Российской Федерации.

Методологическая основа исследования. Для разработки темы исследования использовались общенаучные и специальные методы познания, в частности наблюдение, сравнение, абстрагирование, моделирование, исторический, сравнительно-правовой, аналитический и другие методы.

В связи с вышеизложенным будет не лишним описать структуру данной дипломной работы.

Первая глава посвящена историко-правовому анализу становления института регистрации прав на земельные участки, развитие госрегистрации в советский период и краткому анализу современного состояния государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Во второй главе будет изложено понятие и принципы, порядок проведения процедуры государственной регистрации, а также порядок обжалования регистрирующего органа.

И, наконец, третья глава будет посвящена непосредственно проблемам регистрации. А именно: особенности государственной регистрации прав на земельные участки и перспективам развития института регистрации права на недвижимое имущество.

Данный вопрос в своих исследованиях затрагивали такие известные теоретики и практики гражданского и земельного права как Абдулаев М.И., Алексеев В.А., Бевзенко Р.С., Белов В.А., Виноградов В.А., Гришаев С.П., Гутников О.В., Диаковская Н.В., Жабреев В.С., Захарова А.Е., Зрелов А.П., Ильин Д.И., Ильченко А.Л., Каминская Я.А., Киндеева Е.А., Клейменова Е.С., Лапач В.А., Латыев А.Н., Павлиенко А.Н., Писков И.П., Пискунова М.Г., Покровский И.А., Самойлов Е.Ю., Сидоренко А.Д., Солдатова Л.В., Тужилова-Орданская Е.М., Чефранова Е.А., Швабауэр А.В., Ширинская Е.Ю., Щенникова Л., Яковлев В.Ф. и др.

Теоретической основой исследования явились работы российских учёных в области земельного, гражданского, конституционного права и других отраслей науки, касающихся рассматриваемой темы.

Нормативную базу исследования составили международные нормативные правовые акты, Конституция Российской Федерации, предшествующее и действующее отечественное гражданское и земельное законодательство, иные федеральные законы Российской Федерации и зарубежных стран, имеющие отношение к изучаемой проблематике.

Обобщения изложенного материала, и подведение итогов в виде выводов будет иметь место после каждой главы, а также в заключении выпускной квалифицированной работы.

Вся используемая литература будет, структурировано, указана в библиографическом списке.



1. Историко-правовой анализ становления института регистрации прав на земельные участки

1.1 Становление института государственной регистрации прав на землю

регистрация земля право

Как говорилось выше, земля во все времена играла важную роль, как в экономической, так и в социальной сфере деятельности нашего государства. И оценивать эту роль на Руси начали еще в IX-XI веках. Русские князья проводили перепись монастырских и церковных земель, данные которой служили основанием для наделения духовенства землями. Стоит заметить, что подобные переписи преследовали еще одну цель - взимание налогов и податей князьями с захваченных племен.

В «Русской Правде», которую принял Ярослав Мудрый примерно в 1016 году, упоминается классифицирование земель по видам угодий (например, дворовые и охотничьи) без указания почвенных различий. Также, на основании статей «Русской Правды» можно сделать вывод о том, что четкие границы и твердая уверенность в их незыблемости являлись предметом особенных стремлений землевладельцев.

Первые же переписи земель с характеристикой их количества и качества относятся к XII веку.

На основании всего вышеизложенного можно сделать вывод о том, что в Древней Руси была перепись не только так называемых налогоплательщиков, но и переписи принадлежащих им земель как основного имущества населения.

Во времена татаро-монгольского ига также проводилась перепись и земель, и населения в экономических целях - с целью взимания различных пошлин и податей, которые зависели от количества разрабатываемых пашенных земель, независимо от их вида (и земли, и леса, и воды…).

С полной уверенностью можно сказать, что эти переписи еще долго служили учетными данными и после падения татарского правления.

Уже во времена правления русских князей начинается оборот земель. Наделы раздают населению, передают по наследству, делят. Возникают первые земельные споры.

Наиболее же полное описание земельных правоотношений в России относится к периоду ликвидации феодальной раздробленности и образованию централизованного государства. В те времена создаются, так называемые «сошные письма», которые преследовали, в первую очередь, налоговые цели. Кроме этого по «сошному письму» определяли число ратников, лошадей и продовольствия, необходимых для обороны. Юридическое же разграничение прав на землю при описании земель осуществляли не повсеместно, а в некоторых частных случаях по особым повелениям властей.

Иван III во второй половине XV проводит «собирание» земель, которое привело к появлению единых порядков описания и межевания земель, до этого они были различными в разных княжествах. Кроме того, с 1447 распространяется, также, крепостное право, что явилось одной из причин переписей.

Иван Грозный особенно широко практиковал раздачу земель за службу, что привело к повсеместной переписи земли на всей территории Руси. Порядок предоставления земель был следующим: до 15 лет любое лицо из дворянского сословия считалось «недорослем». После достижения 15 лет его записывали на службу, однако земли все еще не получал. Еще через 2-3 года его наделяли «окладом», т.е. давали право на получение земельного участка в качестве поместья.

Стоит отметить, что до конца XVI века большинство из крестьян еще не были крепостными и свободно владели своей землей, платили князю посошную подать. И такое землевладение преобладало. Таких крестьян еще называли черносошниками. Однако, такие земли, как правило, находились в общинном пользовании. Участки делили между отдельными дворами, и подлежали периодическому перераспределению.

В XIII-XIV веках крестьяне беспрепятственно могли переходить от одного землевладельца к другому в течение года.

Уже к середине XVI века землевладение, землепользование и земельные отношения на Руси были сильно запутаны. Не было предельной ясности в количестве и качестве земельных участков, поместий, вотчин, государственных и церковных земель. Вследствие чего возникла необходимость установления кто, какими землями и в каком количестве владеет. В связи с чем возникает необходимость в специальных работах по учету земель, которые носят название писцовые межевания. Таким образом, писцовые межевания (описания) - первый и основной вид землеустроительной деятельности, организованный государством, который финансировался из государственной казны и отражал земельную политику России в области укрепления поместного землевладения.

Начиная со времен правления Иоанна Грозного стали составлять планы земельных участков, которые были необходимы для совершения «крепостных» форм сделок (Указ 1558 г. о регистрации договоров. Указ 1566 г. о пожалованных землях). В 1566 году создается Поместный приказ, в ведении которого находились все межевые, кадастровые и регистрационные работы. Описанием земель занимались так называемые писцы, дозорщики и мерщики, а оценку земель проводили вместе с крепостными.

Также через Поместный приказ осуществлялся надел служивых людей земельными наделами. Приказ вел земельные книги, в которые вносились записи о том, кому и где давали земли. Регистрировали переход земель, разрешали земельные споры, как высшая инстанция, сосредотачивали дела и документы писцовых описаний.

Однако, Приказ действовал не на всей территории государства, а только в центральной части. В 30-х годах XVII века Поместный приказ осуществил большую работу по описанию земель в целях восстановления прав дворянства на земельные угодья, нарушение которых произошло в ходе иностранного военного вмешательства в начале XVII века.

Переписные книги, составленные Приказом, послужили основой закрепощения крестьян.

В первой половине XVII века, во времена правления Михаила Федоровича Романова в связи с приведением в порядок земельных отношений и восстановлением писцовых книг, (они сгорели в период Смутного времени) был принят Писцовый наказ 1622 г., который возложил измерение пашни, сенокосов и лесов на писцов. Полученные сведения послужили основой «писцового земельного кадастра». Государство признавало Писцовые книги и в качестве правоустанавливающих документов, и важнейшим доказательством права на землю. Запись в такой Книге являлась земельной регистрацией. Также в Книгах приводилась классификация земель по их качеству с делением на четыре группы (добрые, средние, худые и очень худые).

Однако, в 1626 году Поместный приказ сгорел и всю проделанную работу пришлось проводить заново.

В период правления Алексея Михайловича Романова работа по восстановлению писцовых книг практически завершилась. После принятия Соборного уложения в 1649 году - введение института сервитутов -, публикуется Сводная кормчая книга в 1649-1653 гг., закрепившая права помещика и крепостного крестьянина. Классификация земель уже проводилась по трём категориям: добрые, средние и худые. Так же было информация о владельцах поместий.

При Федоре Алексеевиче Романове проводится перепись населения, сразу за которой последовал переход к упрощенному налогообложению, с введением указа «О введении подворной подати» 1679 г. в действие.

С конца XVII века в России происходит постепенное расшатывание писцового земельного учета.

В Указе «Об учреждении губерний и расписании к ним городов», принятом уже Петром I в 1708 году, вводится административно-территориальное деление России, всего на 8 губерний. Такое деление способствовало упорядочению учета земель. Понятие недвижимого имущества вводится с принятием, в 1714 году, Указа «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах (о единонаследии)», определяется порядок передачи имущества по наследству. Качественный учет земель, по сути тратили свое былое значение. Описание и оценка земель стала носить случайный характер и осталась лишь в некоторых губерниях. Петр Алексеевич упраздняет Поместный приказ и преобразовывает его в Вотчинную коллегию. При чем, к Коллегии отошли не все функции, а только разбор и укрепление прав на недвижимое имущество и межевание.

Реформы, проводимые Петром I сфере землеустройства и учета были продолжены Анной Иоановной и Елизаветой Петровной. Например, на основании Указа 1731 г. Вотчинной коллегией к 1733 году была окончена перепись писцовых межевых книг и подготовка инструкций, которые были основой для Генерального межевания в 1765 году. В это время значительно возрастает количество судебных тяжб по земельным спорам, в связи с чем возникла необходимость проведения учета и межевания земель, которые могли бы утвердить в стране порядок в земельных отношениях.

Вступив на престол в 1762 году, Екатерина II начала подготовку проведения Генерального межевания и учета земель, проведение которого началось с 1766 года. Главной задачей межевания была регистрация земельных владений, которая привела к появлению земельного кадастра. На каждое имение составляли межевую книгу и план с указанием землевладельца, места нахождения и размера земельного участка. К планам прилагали алфавитный реестры с характеристикой землевладения.

Генеральное межевание, в общем, способствовало укреплению права собственности на землю, а также проведению реформы местного управления в 1775-1785 годах, итогом которой стало наделение правами дворянства.

При Павле I были продолжены земельные реформы. Он заменил коллегиальную систему правления на министерскую (в частности, административные реформы, проводимые М.М. Сперанским). В то время Россия активно начинает перенимать западноевропейский опыт в учете земель.

Во времена правления Николая I, в 1826 году, проводится систематизация и кодификация законодательства, включавшего в себя, также, нормативные правовые акты в сфере учета земель и землеустройства.

Свое дальнейшее развитие система учета земель и земельный кадастр получили при Александре II. В 1861 году выходит около десятка положений по толкованию Манифеста «О всемилостивейшем даровании крепостным людям состояния свободных сельских обывателей и об устройстве их быта» 19 февраля 1861 года и «Общее положение о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости» от 19 февраля того же года, который отменил крепостное право в России.

В завершение крестьянской реформы Александром III принимаются законы о понижении выкупных платежей и о переводе всех временно обязанных крестьян на выкуп. В то же время появляются законы об арендных отношениях по земле и законы, регулирующие земли поселений. В то время применяются поземельные книги. Книги эти стали вести судебные и нотариальные органы.

С приходом к власти Николая II для продолжения усовершенствования земельных правоотношений достигаются существенные успехи в области землеустройства. Также появляется новая категория земель - заповедная.

В ходе аграрной реформы П.А. Столыпина крестьяне получили право свободного выхода из общины. Их права практически приблизились к правам других сословий.



1.2 Государственная регистрация прав на землю в советский период

После Октябрьской революции в России происходит падение государственного строя и, как следствие, изменение земельных отношений. Вся земля национализируется и становится народным достоянием. В связи с чем отпадает необходимость в Межевой и Поземельной книгах, но государство по-прежнему нуждалось в сведениях о земле.

С 1919 года земельный учет стали проводить для целей землеустройства. В качестве правоустанавливающих документов на земельный участок пользователи земельными участками могли получить планы и землеотводные записи с пометкой о произведенных записях.

Во время новой экономической политики (НЭПа) происходит формирование различных форм собственности и арендных отношений. Землеустроительные работы признаются важнейшими работами государственного значения.

Земельным кодексом, принятым в 1922 году, признается исключительная государственная собственность на землю. Кодекс включил в себя положения Закона «О трудовом землепользовании». Впервые в РСФСР выделяются городские земли, государственные имущества, которые передаются в ведение Наркомзема и НКВД. Особенно подробно в Кодексе 1922 года были изложены вопросы регистрации земель и землеустройства. Государственная регистрация земель, которая находилась в ведении Наркомзема, подразделялась на основную и текущую. В регистрацию земель включался подробные сведения о каждом земельном участке.

В связи с началом проведения коллективизации в 1928-1929 годах утверждаются «Общие начала землепользования и землеустройства», которые вводили такие категории земель как, земли специального назначения и земли государственного запаса.

В 1932 году образуются Книги истории полей, где ведется учет качественных характеристик и урожайности земель. В 1939 году вводится Государственная земельная книга регистрации земель и Колхозная земельно-шнуровая книга.

По окончании войны сведения земельного кадастра вновь становятся актуальными, что связано с восстановлением народного хозяйства. С 1945 года вводится учет орошаемых земель, в 1949 году - государственная Книга учета земель, в 1951 г. - отчетность о распределении земель по угодьям, а начиная с 1952 года - постоянная отчетность о наличии осушенных земель.

«Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик» принятые 8 декабря 1961 г. вводят разнообразные формы собственности, аренду имущества и вторичное землепользование, однако, земля, недра, воды и леса по-прежнему остаются государственной собственностью и предоставляются только в пользование.

В период строительства «развитого социализма» в 1964-1985 годах образуется наиболее полная система законодательства в СССР о землепользовании и землеустройстве. Вводится такой термин как «единый государственный земельный фонд». Образуются следующие категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, транспорта, курортов, заповедников и иного несельскохозяйственного назначения, государственного лесного фонда, государственного водного фонда, государственного запаса.

В 1970 году принимается Земельный кодекс РСФСР, который существовал до 1990 года. В этом Кодексе развиваются идеи, которые были заложены в «Основах земельного законодательства…» 1968 года. В новом Земельном кодексе были несколько изменены категории земель. С 1980 года в ЗК РСФСР включены статьи о землевладении граждан, которые занимаются индивидуальной трудовой деятельностью. Кроме того в Земельном кодексе были продублированы нормы о регистрации землепользования.

В марте 1975 года принимается постановление Совета Министров СССР «О выдаче землепользователям государственных актов на право пользования землей». Регистрация землепользований выступала в СССР в качестве юридического мероприятия, целью которого является оформление права пользования земельным участками внесение записей в соответствующие государственные документы. Следовательно, земельно-регистрационные данные имели юридическую силу. Система государственной регистрации в Советском союзе была направлена на оформление прав землепользования. Она занималась сбором, систематизацией, хранением и обновлением данных о правовом и хозяйственном положении.

Регистрация включала в себя оформление права пользования каким-либо конкретным земельным участком и запись данных о землепользовании в соответствующих документах.

Основанием для проведения государственной регистрации являлось решение соответствующего государственного органа о предоставлении земельного участка землепользователю. После проведения процедуры регистрации землепользователю выдавался документ на право пользования земельным участком.

Государственную регистрацию права землепользования осуществляли в горисполкоме и в райисполкоме.

Основными регистрационными сведениями служили: наименование землепользования и землепользователя (колхоза, совхоза), вид и срок пользования, площадь земельного участка и наименование документа на право пользования, его номер и дата выдачи.

Регистрация землепользований была двух видов: основная и текущая. Основная или первичная регистрация означает оформление нового землепользования, все законно происходящие изменения в землепользовании заносили в текущую, поддерживая, таким образом, земельно-регистрационные сведения на современном уровне.

Также стоит отметить что в Советском союзе регистрация землепользований существовала в виде определенной системы и была тесно связано с государственным учетом земель. Такое единство обеспечивается, по сути, и единством документации.

К началу проведения последних реформ 90-х годов в России был образован многоцелевой Государственный земельный кадастр, выступающий в качестве единой интегрированной системой сведений о правовом, природном и экономическом положении земель.

До проведения последней земельной реформы в российском государстве ГЗК вела специальная землеустроительная служба Министерства сельского хозяйства СССР. Саму процедуру регистрации осуществляли в Государственных земельно-кадастровых книгах районов или городов и носила она название государственной регистрации землепользования. Сам термин «землепользование» применялся к земельному участку, предоставленному в пользование как единственно возможное и существовавшее право граждан и юридических лиц. Государственную регистрацию осуществляли должностные лица районной землеустроительной службы.

Земельные реформы проводимые в стране изменили этот правопорядок, что привело к необходимости совершенствования самой системы государственной регистрации.

1.3 Формирование современной российской системы государственной регистрации

Падение советского социалистического режима привело к ликвидации единоличного права собственности государства на землю и другие объекты недвижимости, что повлекло за собой необходимость реформирования всей системы государственной регистрации и учета прав на землю.

Во-первых, появляется несколько видов собственности, закрепленных в Конституции Российской Федерации (ст. 36), при чем, частная собственность становится приоритетной и охраняется законом. Во-вторых, происходит массовая приватизация, как больших участков земель, так и имущественных комплексов - различных предприятий, заводов и так далее. Все эти обстоятельства и привели к тому, что государство просто должно было наладить учетность и перехода этих видов имущества и прав на эту недвижимость.

Нормативная база, регулирующая переход земель от государства к собственнику и, соответственно регистрацию этого перехода изначально была представлена в виде Земельного кодекса РСФСР 1991 года, в соответствии с которым Регистрация прав на земельные участки и договоров с земельными участками относилась к компетенции местных советов народных депутатов.

Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» установил, что каждому собственнику земельного участка должно выдаваться свидетельство на право собственности на землю, подлежащее регистрации в регистрационной (поземельной) книге.

Следует отметить, что в пункте 4 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года, граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные в результате сделок, и которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года №1305-I «О собственности в СССР», но при этом не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 20 Земельного кодекса Российской Федерации (сноска)

11 декабря 1993 года Президент Российской Федерации издал Указ «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», (сноска) предусматривавший необходимость создания единой системы регистрации и оформления документов о правах на недвижимость. Организация ведения земельного кадастра, регистрации прав на недвижимость возлагалась, согласно данному Указу на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. Также планировалось создание поземельной книги.

Согласно Земельному кодексу РФ от 25 октября 2001 года №136-ФЗ, основаниями возникновения прав на земельные участки, подлежащие государственной регистрации, являются основания перечисленные в статье 8 Гражданского кодекса РФ.

Гражданский кодекс Российской Федерации впервые включил не отдельные положения о государственной регистрации прав на некоторые объекты недвижимости, а систему норм, призванную определить обязательность и правовое значение регистрации прав на недвижимое имущество.

21 июля 1997 года принимается Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который и определил порядок проведения государственной регистрации, а также указал основания проведения, приостановления и отказа в государственной регистрации.

С 31 января 1998 года до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции регистрацию прав должны были осуществлять органы кадастрового и технического учета (местные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ). Создание системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним во всех субъектах Российской Федерации завершилось 1 января 2000 года.

В октябре 2004 года была создана Федеральная регистрационная служба, а с 1 января 2005 года центральный аппарат и территориальные органы Федеральной регистрационной службы (правопреемники учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) приступили к осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на всей территории Российской Федерации.

С 1998 по 2004 годы учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а с 2005 года по май 2008 года Федеральная регистрационная служба находились в ведении Минюста России.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 года №724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти» Федеральная регистрационная служба была переподчинена Министерству экономического развития Российской Федерации. Согласно Указу Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 года №1847 Росрегистрация переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с возложением на нее с 1 марта 2009 года функций упраздненных Роснедвижимости и Роскартографии.

В настоящее время систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации составляют:

- федеральный орган в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии;

- территориальные органы - управления Росреестра в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расположенные на территории субъектов Российской Федерации.

Таким образом, на данном этапе исследования можно сформулировать следующие положения и выводы:

1. Зачатки института государственной регистрации прав на недвижимое имущество начали формироваться еще во времена Русской Правды;

2. В своем историческом развитии государственная регистрация прав на земельные участки прошла длинный путь и претерпела существенные изменения после Октябрьской революции 1917 года;

3. Современное состояние института государственной регистрации прав на земельные участки сформировалось благодаря принятию Гражданскому кодексу Российской Федерации, Земельному кодексу, Федеральному закону «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».



2. Правовое регулирование государственной регистрации прав на земельные участки

2.1 Понятие и принципы государственной регистрации прав на землю

регистрация земля право

Согласно ст. 2 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ).

В доктрине, в частности, В.А. Порошков утверждает, что «государственная регистрация недвижимых вещей является средством контроля государства за оборотом недвижимого имущества, а также выступает в роли юридического факта в гражданском праве».

А.Р. Кирсанов, поддерживая позицию П.В. Крашенинникова о том, что «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлена в интересах государства и общества, а также в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц». Далее он поясняет, что «интересы государства и общества заключаются, во-первых, в создании базы данных для налогообложения недвижимости; во-вторых, в обеспечении органов власти и местного самоуправления достоверной информацией о недвижимом имуществе в целях эффективного управления этим имуществом; в-третьих, в создании условий для осуществления политики экономических реформ».

Введение системы государственной регистрации прав, которая предусматривается ст. 131 ГК РФ, обусловлено достижением некоторых целей:

- придать открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, и, конкретно земельные участки, а также информации об этих правах;

- защитить права и законные интересы граждан и юридических лиц, путем введения государственного контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом и переходом прав на него;

- внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество и, конкретно, земельные участки, на всей территории РФ;

М.Г. Пискунова, классифицируя цели государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указывает, что: «Основной правовой целью является обеспечение устойчивости гражданского оборота путем подтверждения и государственной гарантии прав на недвижимость. Социальная цель заключается в обеспечении законности оборота недвижимости, защите прав и законных интересов участников сделок и третьих лиц. Экономическая цель - обеспечение благоприятного инвестиционного климата, прозрачности рынка недвижимости, снижения экономических рисков, упорядочения сборов налогов. Информационно-управленческая цель - обеспечение физических и юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления достоверной информацией о гражданских правах на недвижимость».

По мнению А.В. Волынцевой, «основные цели государственной регистрации:

1) защита прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости;

2) обеспечение законного, надежного, открытого гражданского оборота;

3) обеспечение гласного и достоверного подтверждения прав на недвижимое имущество;

4) создание эффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости;

5) реализация фискальной функции государства в части обеспечения поступления в бюджет средств от операций, предметом которых выступает недвижимость;

6) обеспечение безопасности на рынке недвижимости путем предотвращения и пресечения преступлений и правонарушений в данной сфере».

Анализируя мнения вышеуказанных авторов, можно выделить, что основной целью государственной регистрации прав является защита законных прав и интересов субъектов отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества и земельных участков, в частности. Это и понятно. Государство, являясь крупнейшим собственником земли и одним из основных участников оборота недвижимого имущества обязано специально гарантировать и защищать права и интересы других субъектов.

В самом Законе о государственной регистрации цели не указаны. Что является упущением со стороны законодателя. Ведь именно такое отсутствие на указание целей госрегистрации и порождает споры среди исследователей.

В связи с этим можно в действующий Закон о регистрации внести следующее положение, предложенное В.А. Алексеевым: «Целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество является защита имущественных прав участников оборота недвижимого имущества.

Все участники гражданского оборота, включая государство, при рассмотрении вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество имеют равные права. Изъятия из данного правила могут устанавливаться только законом».

Принципы проведения государственной регистрации прав можно разделить на общие и особенные.

К общим принципам относятся:

- принцип законности. Стоит отметить, что это основной принцип потому, что он «означает функционирование демократического общества, осуществление всех форм государственной деятельности на основании и в соответствии с требованиями права, закона, естественными правами и обязанностями человека».

Относительно же государственной регистрации прав принцип законности означает строгое и неукоснительное соблюдение законодательства в данной сфере.

Можно выделить основные элементы принципа законности:

- наличие законов, регулирующих отношения складывающихся в сфере государственной регистрации прав. Законодательство в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» иных федеральных законов и нормативных правовых актов, а также различных ведомственных актов в виде Инструкций и Информационных писем;

- обеспечение соблюдения прав граждан и законных интересов юридических лиц. Права граждан могут быть ограничены только федеральным законодательством и только в той мере, которая необходима для зашиты конституционного строя, прав и законных интересов других лиц, нравственности и здоровья, а также обороноспособности страны;

- соблюдение законодательства в указанной сфере всеми участниками отношений, складывающихся по вопросу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Принцип равенства граждан перед законом. Данный принцип означает, что все граждане, независимо от расы, пола, цвета кожи, политических и религиозных взглядов, а также экономического положения, имеют равные права и исполняют равные обязанности.

Относительно проведения государственной регистрации принцип равенства граждан перед законом означает, что все граждане имеют равное права и несут равное бремя обязанностей, связанных с проведением процедуры государственной регистрации прав.

Принцип гласности и публичности. Неоспорим тот факт, что регистрация имеет публичный характер.

Согласно п. 1, статьи 7 Закона о государственной регистрации прав, любое лицо, предъявившее удостоверение личности и заявление может получить информацию о сведениях, содержащихся в ЕГРП. При этом в статье, также, указывается на использование различных технических средств при запросе сведений и обязанность органа о предоставлении таких сведений (за исключением сведений, доступ к которым ограничен соответствующим федеральным законом). Этот принцип служит обеспечению законности оборота недвижимости и «прозрачности» рынка.

За предоставление неверной информации Федеральная регистрационная служба несет ответственность согласно п. 1 ст. 31 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Принцип достоверности записей в Едином государственном реестре прав. В соответствии с данным принципом презюмируется, что информация содержащаяся в ЕГРП достоверная. При этом, на основании п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Запись в ЕГРП свидетельствует о наличии субъективного права, существование которого не требует дополнительных доказательств. Поэтому, даже в случае утраты правоустанавливающих документов, нет необходимости в их восстановлении. Право существует и не требует дополнительных подтверждений пока есть соответствующая запись в ЕГРП. Чефранова Е.А. также отмечает тот факт, что запись в Реестре и свидетельство о государственной регистрации права не одно и то же. Наличие такого свидетельства всего лишь подтверждение факта проведения регистрации того или иного числа. Ответом на вопрос, является ли конкретное лицо собственником, есть только выписка из ЕГРП.

Принцип императивности. Данный принцип означает, что обязанность регистрации прав на недвижимое имущество и, конкретно, земельные участки, закреплена законодательно. В пункте 1 статьи 131 ГК РФ указано: право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Из особенных принципов, относящихся непосредственно к государственной регистрации, можно выделить следующие.

Процессуальный формализм. Данный принцип означает строго регламентированную процедуру проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, которая четко прописана в Законе о регистрации. Также следует отметить, что к этому принципу относится и правила ведения Единого государственного реестра, форму и содержание вносимых записей. Эти формальности установлены, с одной стороны, для защиты лиц, обращающихся за регистрацией того или иного права, усиления ответственности регистрирующих органов за несвоевременную регистрацию, с другой - для обеспечения юридической чистоты и государственной гарантии зарегистрированных прав и сделок, полноты и подлинности сведений ЕГРП.

Принцип единства. Этот принцип означает осуществление процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним единой системой органов, действующих на территории субъектов Российской Федерации, которые и составляют Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Также, для обеспечения принципа единства, ЕГРП ведется на русском языке на территории всей Российской Федерации.

Принцип двойной регистрации. Данный принцип можно отметить даже в самом названии Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который заключается как в регистрации договора, например, купли-продажи, так и в регистрации перехода того или иного права или обременения права. Однако, этот принцип не стоит относить ко всем сделкам подряд. Принцип двойной регистрации применятся лишь к сделкам, для которых законодательно установлено обязательное требование по надлежащей форме и государственной регистрации. На самом договоре ставится штамп с регистрационной надписью о проведении регистрации. Свидетельство о регистрации права или выписка из Единого государственного реестра прав выступают как подтверждение проведения процедуры регистрации.

Принцип преемственности. По сути, данный принцип означает обратную силу Закона о регистрации. Согласно данному принципу, собственник, зарегистрировавший свои права до вступления данного Закона в силу, обладает всеми правомочиями относительно содержания права собственности - владение, пользование и распоряжение. Однако, если, к примеру, с земельным участком совершается сделка, которая подлежит государственной регистрации, или же ранее возникшие права ограничиваются иным образом, то государственная регистрация такой сделки или ограничения права, возможна только после регистрации права в ЕГРП. То есть, правоотношения, возникшие в связи с распоряжением земельным участком, приобретенным до вступления в силу Закона о регистрации, подпадают под его действие.

Принцип приоритета ранее зарегистрированных прав. Согласно статье 20 Закона о регистрации одним из оснований в отказе проведении государственной регистрации является «наличие противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами». Таким образом, если во время проведения правовой экспертизы документов, поданных на государственную регистрацию, становится известно, что данный земельный участок зарегистрирован за другим субъектом, отдается приоритет ранее зарегистрированному праву.



2.2 Порядок проведения государственной регистрации прав на земельные участки

В соответствии со ст. 25 ЗК России «Основания возникновения прав на землю», права на земельные участки возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством Российской Федерации и подлежат обязательной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Порядок регистрации прав на земельные участки регулируется ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данный порядок включает в себя следующие действия, предусмотренные ч. 1 указанной статьи, расположенных в хронологической последовательности:

· приём регистрирующим органом документов, представленных заявителем для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

· правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки;

· установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и зарегистрированными ранее правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

· внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

· совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведённой государственной регистрации прав.

При осуществлении действий, направленных на регистрацию прав на недвижимое имущество, органы по регистрации руководствуются Методическими рекомендациями по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждёнными приказом Минюста России от 01.07.2002 №184 (ред. от 19.01.2005).

Каждое из указанных действий строго регламентировано законом:

1) порядок предоставления документов и их регистрация предусмотрены статьями 16 и 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.;

2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки регламентирована п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ГК России, а также Методическими рекомендациями;

3) основания для государственной регистрации перечислены в п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ГК России, в ЗК России (некоторые особенности регистрации);

4) некоторые основания для приостановления государственной регистрации указаны в п. 2 ст. 17, п. 4 ст. 19, п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации прав и др.;

5) основания для отказа в государственной регистрации прав установлено в п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 20, п. 5 ст. 25.2 Закона о государственной регистрации прав;

6) Все действия органов по регистрации, включая сроки совершения регистрационных действий детально регламентированы Законом о государственной регистрации прав, а также Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Приказом Минюста России от 14.09.2006 №293).

Остановимся подробней на рассмотрении всех указанных действий и особенностей, возникающих в процессе государственной регистрации прав на земельные участки.

Во-первых, не может быть передано право по сделке на земельный участок, на него не могут быть наложены какие-либо ограничения (обременения) и, соответственно, он не подлежит государственной регистрации в том случае, если права на данный участок ранее не были зарегистрированы установленном порядке лицом, например, передающим право на земельный участок по договору купли-продажи или дарения. Для совершения сделки прежде необходимо, чтобы соответствующая сторона (продавец, даритель, залогодатель) зарегистрировал право в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав.