Порядок подачи заявлений на государственную регистрацию установлена ст. 16 Закона о государственной регистрации прав. На основании ФЗ от 09.06.2003 №69-ФЗ, которым были внесены изменения в указанную норму, заявления на государственную регистрацию, независимо от того, заключён договор в простой письменной или в нотариальной форме, требуются от всех сторон договора, если иное не предусмотрено законом (например, ст. 26 предусматривает, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества).

В рамках ст. 16 и ст. 18 Закона о государственной регистрации прав осуществляются следующие действия:

· установление личности заявителя;

· проверка полномочий участников сделки;

· проверка наличия всех необходимых для государственной регистрации документов;

· проверка соответствия документов требованиям законодательства Российской Федерации;

· внесение записи о принятых документах в книгу учёта входящих документов;

· выдача обратившимся лицам расписки в получении регистрационным органом предоставленных документов.

Правовая экспертиза предоставленных в регистрирующий орган документов, в соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, заключается в проверке юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов.

Проведение правовой экспертизы документов также имеет свой порядок. Так, во-первых, проверяются записи в ЕГРП по рассматриваемому земельному участку, во-вторых, проверяются все правоустанавливающие и иные документы и (или) договор на соответствия их требованиям законодательства Российской Федерации, в-третьих, принимается решение по результатам правовой экспертизы.

Законность же сделок с земельным участком устанавливается путём проверки правоспособности и дееспособности участников сделки, полномочий на её совершение, формы и существенных условий договора, соблюдения прав участников сделки, третьих лиц, а также публичных интересов.

В соответствии со ст. 166 ГК России проверка законности сделки с недвижимостью осуществляется независимо от того, влечёт ли несоответствие закону ничтожность сделки либо делает её оспоримой. Касательно оспоримой сделки считаем целесообразным поддержать мнение, что правовая экспертиза при государственной регистрации должна предотвращать споры в отношении прав на недвижимое, а не увеличивать их количество, а потому в регистрации оспоримой сделки следует отказать.

Приостановление государственной регистрации прав на земельные участки может произойти как по инициативе органа регистрации прав, так и по инициативе участников сделки, по решению суда или в силу прямого указания закона.

Приостановление государственной регистрации по инициативе регистратора возможно при следующих условиях и на основаниях. Во-первых, срок приостановления государственной регистрации не может превышать одного месяца. Во-вторых, у регистратора должны возникнуть обоснованные сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав на земельные участки, в подлинности представленных документов или достоверности представленных в них сведений.

При наличии указанных обстоятельств по решению государственного регистратора регистрация приостанавливается в следующих случаях:

· непредставления в орган по регистрации прав какого-либо из документов, необходимых по закону для регистрации;

· направления в уполномоченные органы и организации письменного запроса об объекте недвижимости и правах на него;

· направления представленных на регистрацию документов на подтверждение подлинности в издавший их орган;

· направления представленных на регистрацию учредительных документов, свидетельств о государственной регистрации юридических лиц на подтверждение достоверности содержащихся в них сведений в орган, зарегистрировавший данное юридическое лицо;

· направления представленных на регистрацию документов, подтверждающих полномочия руководителей организации, представителей физических и юридических лиц (доверенностей, выписок из протоколов общих собраний, приказов о назначении и т.п.), на подтверждение их подлинности.

При этом государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить участников сделки о приостановлении государственной регистрации и об основаниях приостановления.

По инициативе участников сделки приостановление регистрации осуществляется государственным регистратором по основаниям, изложенным в письменном заявлении правообладателя, стороны сделки или уполномоченного на то лица. Перечня оснований для приостановления государственной регистрации по инициативе участников сделки закон не содержит.

По заявлению правообладателя регистрация приостанавливается не более чем на три месяца. По заявлению другой стороны сделки - не более чем на месяц.

В соответствии с п. 4 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав, основанием для приостановления может быть также наличие определения или решения суда. В этом случае регистрации приостанавливается:

· на указанный судом срок;

· до отмены судом решения (определения) о приостановлении;

· до наступления указанного судом события (например, вынесения судом решения по спору).

Основанием приостановления в силу прямого указания закона может служить, например, п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации прав, в котором указано, что регистрация приостанавливается для проверки соблюдения преимущественного права покупки доли в праве общей собственности при её возмездном отчуждении постороннему лицу.

Среди оснований для отказа в государственной регистрации можно выделить следующие:

· противоречие между заявленным и уже зарегистрированным правом;

· не представлены все необходимые документы;

· правоустанавливающий документ свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный земельный участок;

· лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный земельный участок;

· акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на земельный участок признан недействительным с момента его издания;

· с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо и некоторые другие основания.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации заявителю в течение 5 дней направляется соответствующее решение в письменном виде с указанием в нём причин отказа.

При этом необходимо отметить, что отказ в государственной регистрации по основаниям, не обозначенным в законе, не допускается.

Так, Островским городским судом (Псковская область) 28 мая 2010 года было принято Решение №2-46 о признании недействительным отказов в государственной регистрации права собственности на земельные участки.

Иски Граматниекс Г.И. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области предъявлены по тем основаниям, что ответчиком отказано в государственной регистрации права собственности на земельные участки на основании договоров купли-продажи ввиду истечения срока действия доверенностей после получения регистрирующим органом документов на государственную регистрацию.

В 2010 году представители сторон по договору обратились в регистрирующий орган в целях регистрации прав на земельные участки. В адрес сторон направлено сообщение об отказе в государственной регистрации ввиду того, что на государственную регистрацию представлена доверенность, срок действия которой истек.

По мнению Заявителя, отказ в государственной регистрации права собственности на земельный участок противоречит ст. 131 ГК России, ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая не содержит такого основания для отказа в государственной регистрации как истечение срока доверенности представителя, ст. 550-551 ГК России.

Заявитель считает, что доверенность, предоставляющая право на обращение в регистрирующий орган, имеет для последнего значение только на стадии принятия заявления о государственной регистрации; указанный документ не имеет правоустанавливающего характера в отношении имущества, право на которое регистрируется.

Заявитель просит признать отказ Ответчика в государственной регистрации права собственности на земельные участки недействительным и обязать Ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности на земельные участки и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности в установленный законом срок.

Представитель регистрирующего органа, действия которого оспариваются, в судебном заседании заявленные требования не признала. Сообщила, что сторонами договора на государственную регистрацию были представлены доверенности, срок действия которых истек.

При вынесении сообщений об отказе в государственной регистрации от 28 мая 2010 года в адрес сторон договора регистрирующий орган руководствовался информационным письмом от 16.03.2010 года №12 Управления федеральной регистрационной службы по Псковской области, согласно которого предлагалось в соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приостановить государственную регистрацию, а затем, если не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации (выдаче новой доверенности, обращения доверителя самостоятельно в регистрирующий орган), вынести отказ в государственной регистрации прав.

Сторонам направлялись сообщения о приостановлении государственной регистрации, однако представить доказательство получения данного сообщения сторонами договора не представляется возможным.

Выслушав представителей сторон, ознакомившись с материалами дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

Спорный объект недвижимости - земельные участки - в связи с условиями договора переданы Покупателю, оплата по договорам Покупателем произведена в полном объеме в порядке предоплаты, споров о праве или правопритязаний иных лиц в отношении указанного имущества не имеется, что подтверждено документально. Права собственности продавцов на недвижимость подтверждены.

Договоры купли-продажи земельных участков от имени Продавцов были заключены в период полномочий представителя по доверенностям и сданы на регистрацию в регистрирующий орган в период действия доверенностей, что подтверждено документально, в том числе заключенными между сторонами договорами и расписками в получении документов на государственную регистрацию.

Так, процедура приобретения собственности по договору купли-продажи сторонами соблюдена.

Судом установлено, что действие доверенностей прекращено после обращения в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прав.

Истечение срока действия доверенности после принятия документов к регистрации не является основанием для отказа в государственной регистрации прав в соответствии со ст. 20 вышеназванного Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На основании ст. 131 ч. 5 ГК РФ, ст. 2 ч. 5, ст. 20 Федерального Закона РФ от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и руководствуясь ст. ст. 194, 198, 254-258, 338 ГПК РФ, суд

Суд Решил:

Заявление Граматниекс Г.И. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок, удовлетворить.



2.3 Порядок обжалования действий органа государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и его должностных лиц

Анализ действующего российского законодательства позволяет сделать вывод о том, что не все действия органов по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть обжалованы в досудебном порядке.

В досудебном порядке могут быть обжалованы только те действия, в отношении которых в законе нет прямого указания на то, что они могут быть обжалованы исключительно в судебном порядке. Следовательно, те действия, ссылка о судебном обжаловании которых не содержится в действующем законодательстве, могут быть обжалованы в досудебном порядке (например, нарушение сроков регистрации, отказ в приеме документов на государственную регистрацию, отказ в приеме заявления о предоставлении информации о зарегистрированных правах и т.п.).

Обжаловать действия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно как в устной так и в письменной форме путем направления заявления или жалобы (претензии).

При этом Федеральный закон от 2 мая 2006 года №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» определяет, что понимается под каждым видом обращения.

В рамках рассматриваемой темы, обжалование в письменной форме представляет собой обращение заинтересованного лица в Росреестр, его территориальные органы и обособленные подразделения с письменным заявлением или жалобой.

Такое обращение может быть осуществлено различными способами:

· непосредственным представлением в регистрационные органы;

· на личном приеме у должностных лиц Росреестра, его территориальных органов и обособленных подразделений;

· почтовым отправлением;

· по интернет-сайтам территориальных органов Росреестра;

· по электронной почте регистрационных органов.

Действующее законодательство не содержит каких-либо ограничений в отношении действий органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. могут обжаловаться любые действия Росреестра, его территориальных органов, обособленных подразделений и их должностных лиц, которые не соответствуют требованиям закона.

Следует отметить, что законом не установлена обязанность лица, обжалующего действия регистрационных органов, обращаться с заявлением в вышестоящий в порядке подчиненности орган (т.е. действовать в административном порядке обжалования). Следовательно, заявитель может сразу обращаться с исковым заявлением в суд общей юрисдикции либо арбитражный суд.

Отказ вышестоящего в порядке подчиненности регистрирующего органа в рассмотрении по существу жалобы заинтересованного лица на отказ в государственной регистрации земельного участка, решение о котором было принято нижестоящим регистрирующим органом, противоречит действующему законодательству.

Не желая рассматривать жалобы на отказы в государственной регистрации прав на недвижимость, регистрирующие органы руководствуются ст. 2 Закона о государственной регистрации прав, п. 5 которой гласит: «Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд». При этом регистрирующие органы толкуют данную норму по аналогии с п. 1 той же статьи Закона о государственной регистрации прав, которая предусматривает возможность обжалования зарегистрированного права на недвижимое имущество только в судебном порядке. Однако приведенные нормы различны по своему содержанию, и это не является «ошибкой» законодателя, как считают многие практикующие регистраторы.

Положение п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав не должно применяться в отношении обжалования решения об отказе в регистрации, предусмотренного п. 5 той же статьи. Различие этих норм заключается в слове «только», которое используется в п. 1 и отсутствует в п. 5 указанной статьи. Таким образом, зарегистрированное право может быть обжаловано только в суд, тогда как отказ в государственной регистрации или уклонение регистрирующего органа от регистрации может быть обжалован как в судебном, так и в административном порядке. Подтверждение данной точки зрения можно найти в работах некоторых авторов.

Что касается возможности обжалования отказа в государственной регистрации в административном порядке, то согласно ст. 45 Конституции в России гарантируется государственная защита прав и свобод человека и гражданина, в том числе посредством обращения в судебные органы. Кроме того, указанная норма провозглашает, что каждый вправе защищать свои права и свободы любыми способами, не запрещенными российским законодательством. Таким образом, заинтересованные лица, указанные в п. 5 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав, имеют право на выбор способа защиты своих прав - обжаловать незаконные действия (бездействие) регистрирующего органа в административном (вышестоящему должностному лицу) или судебном порядке. Обжалование отказа в государственной регистрации в вышестоящий в порядке подчиненности регистрирующий орган не лишает заявителя возможности обращения с такой же жалобой в суд.

Согласно ст. 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) регистрирующего органа, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти.

Так, Фрунзенским районным судом г. Саратов было принято Решение от 15 сентября 2011 года №2-2130\11 по заявлению Егорова Александра Сергеевича об обжаловании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по отказу в государственной регистрации права собственности на земельный участок.

В данном Решении суд признал действия Росреестра по отказу в государственной регистрации права собственности Егорова А.С. на 5/6 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок незаконными и обязал Росреестр зарегистрировать право собственности Егорова А.С. на 5/6 доли в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.

В государственной регистрации права ему было отказано по тем основаниям, что не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случае, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя. Однако все указанные в законе документы (ч. 1, 6 ст. 25.2 Закона о государственной регистрации прав) были предоставлены.

В связи с этим действия Росреестра были признаны незаконными.

Еще пример. В суд обратилось ООО «Комбикормовый завод «Шумихинский» с иском к Шумихинскому отделу УФРС по Курганской области об исправлении технической ошибки путем внесения изменений в ЕГРП в части указания категории земельного участка вместо земель населенных пунктов - «земли промышленности». Суд, рассмотрев материалы дела, удовлетворил требования истца. При этом суд пришел к следующим выводам. Во-первых, в 2000 году Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Шумихинского района в выписке из кадастрового дела, представленного для проведения регистрации, категория земель «земли населенных пунктов» была указана ошибочно. Данная ошибка была исправлена, что отражено кадастровым планом земельного участка (выпиской из государственного земельного кадастра) 2004 года. Во-вторых, законодательством допускается внесение в ЕГРП таких сведений, которые не являются ошибкой самого регистратора. Следовательно, техническая ошибка в записях, допущенная при государственной регистрации прав, может быть исправлена и в том случае, когда она не являлась результатом виновных действий самого регистратора.

Из этого Постановления следует сделать вывод о том, что одним из оснований обжалования действий органа государственной регистрации является техническая ошибка.

К еще одному основанию обжалования действий регистрирующего органа - это отказ в приеме документов. При этом стоит заметить, что законодательством предусмотрены законные основания, когда документы, имеющие какие-либо дефекты - приписки, подчистки, исправления, серьезные повреждения и др. - не могут быть приняты.

Так, например, суд, отказывая в иске о признании недействительным отказа Управления Федеральной регистрационной службы РФ в принятии документов для проведения государственной регистрации права собственности на приобретенные по договору объекты недвижимого имущества, пришел к выводу, что обществом не доказан факт обращения с заявлениями и соответствующими документами за государственной регистрацией права собственности на спорные объекты недвижимости и факт отказа в принятии данных документов Управлением.

Стоит также отметить, что при отказе в приеме документов и. соответственно, обращении в суд, необходимо будет доказать факт такого отказа.

Статья 255 ГПК России устанавливает, что к решениям, действиям (бездействию) государственного органа, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых:

· нарушены права и свободы гражданина;

· созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод;

· на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Необоснованный отказ в государственной регистрации прав либо уклонение от регистрации подпадает с ним под формулировку указанной статьи. Таким образом, нормы ГПК России также предполагают возможность административного порядка обжалования решения об отказе в государственной регистрации.

Такая возможность также предусмотрена Федеральным законом «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» и ст. 4 Закона Российской Федерации «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан».

Следует отметить, что административный порядок рассмотрения жалоб на отказы в государственной регистрации имеет ряд определенных преимуществ: относительно простая процедура обращения по сравнению с судебной, свободная форма изложения жалобы, более быстрые сроки рассмотрения жалобы, основания для возврата жалобы минимальны, за подачу такой жалобы не уплачивается государственная пошлина.

Однако данный способ обжалования имеет и недостатки, наиболее существенный из них заключается в том, что вышестоящий в порядке подчиненности регистрирующий орган даже при очевидной ошибке регистратора будет защищать свои внутренние интересы, а не интересы заявителя. Например, такая тенденция наблюдается в настоящее время при рассмотрении жалоб на отказы в государственной регистрации в судах, ведь признать ошибку сотрудника означает признать ошибку всего органа.

Таким образом, лицо, обжалующее незаконные действия (бездействие) Росреестра, его территориальных органов и их должностных лиц, может определить предпочтительный порядок своих действий - административный (досудебный порядок урегулирования спора) или судебный.

В связи с разнообразием действий, которые могут быть обжалованы в судебном порядке, в судебной практике присутствуют различные категории исковых споров.



3. Проблемы, связанные с проведением государственной регистрацией прав на земельные участки

3.1 Особенности государственной регистрации прав на земельные участки

В ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержится ст. 25.2 «Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства», а в Законе также ст. 22.2 «Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков». Нашли своё отражение в законе и особенности, возникающие в связи с наличием различных категорий земель.

Одним из наиболее актуальных вопросов, возникающих при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимость, как отмечают представители Росреестра, является вопрос о государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

Актуальность данного вопроса заключается том, что в условиях стремительно развивающихся правоотношений по поводу собственности на недвижимое земельные участки, в том числе в связи с их отчуждением на основании договоров купли-продажи, мены, иных договоров, - лица, имеющие в общей долевой собственности земельные участки, стремятся режим общей долевой собственности на земельный участок перевести в режим собственности.

Действующим законодательством Российской Федерации правообладателям земельных участков предоставлено право образовывать из них путем разделения, объединения, перераспределения или выделения новые земельные участки.

Заключительным этапом образования земельных участков является государственная регистрация прав на образованные в результате раздела, объединения, перераспределения, выдела земельные участки. Именно с указанного момента сведения, внесенные в государственный кадастр, утрачивают временный характер, а земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование. Следовательно, с указанного момента вновь образованный земельный участок считается юридически существующим.

Раздел земельного участка влечёт за собой образование из целого двух и более земельных участков и, вместе с тем, одновременно прекращает своё существование целый земельный участок. Принадлежность целого участка на праве собственности лицу, знаменует и наличие у него права собственности на вновь образованные земельные участки. В случае раздела земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют такое право на все образуемые в результате раздела земельные участки, если иное не определено соглашением между ними.

Объединение участков влечёт за собой прекращение существования объединяемых участков с одновременным возникновением целого земельного участка. Принадлежность объединяемых участков на праве собственности лицу их объединяющему также означает наличие у него права собственности на вновь образованный объединённый участок. В случае объединения земельных участков, принадлежащих разным лицам, у таких лиц возникает право общей долевой собственности на образуемый земельный участок.

Практическим примером объединения участков через суд является следующий.

Так, Майкопский городской суд Республики Адыгея Решением от 12 июля 2011 года по иску об объединении земельных участков и признании права общей долевой собственности на земельный участок установил:

Пряжников В.А. обратился в суд с иском к Орлову А.И. и администрации муниципального образования «Город Майкоп» и в его обоснование указал, что ранее он приобрел 2/5 доли домовладения. Собственником 3/5 доли домовладения является Орлов А.И. Указанный земельный участок находится в общей собственности, порядок пользования земельным участком был определен путем установления забора. Он не предпринимал никаких мер по оформлению права собственности на земельный участок. В конце 2010 года он решил продать часть принадлежащего ему жилого дома. При оформлении документов стало известно, что земельный участок, который должен находиться в долевой собственности, приобретен ответчиком в собственность. Истец полагает, что земельный участок был передан ответчику незаконно, поскольку он, как собственник доли жилого дома, имеет право на соответствующую долю земельного участка. В силу вышеизложенного, просил отменить Постановление главы администрации г. Майкопа, а также отменить свидетельство о праве собственности на землю, объединить земельный участок, и установить на него долевую собственность, признав за Орловым А.И. право собственности на 3\5 доли, за Пряжниковым В.А. - на 2\5 доли.

Как установлено в судебном заседании, истец Пряжников В.А. на основании договора купли-продажи является собственником 2/5 доли жилого одноэтажного дома, а так же служебных строений и сооружений, расположенных на земельном участке. Ответчику Орлову А.И. на основании свидетельства о праве на наследство по закону принадлежит 3\5 доли домовладения.

Доводы истца о том, что земельный участок не подлежал разделу, нашли свое подтверждение в судебном заседании.

Согласно положениям ст. 37 Земельного кодекса РСФСР (действовавшего на момент предоставления Орловой З.С. (матерью Орлова) в собственности части спорного земельного участка) при переходе права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.

На момент рассмотрения данного дела правоотношения между истцом и ответчиком регулируются ГК России с диапазоном действия с 01.01.1995 года и по настоящее время и ЗК России, действующим с 30.10.2001 года по настоящее время.

Применяя положения исследованных судом актов и доказательств к данным правоотношениям, суд приходит к выводу о том, что спорный земельный участок является неделимым и, соответственно, он может быть только объектом общей долевой собственности истца Пряжникова В.А. и ответчика Орлова А.И.

Анализируя представленные в судебное заседание доказательства в их совокупности, суд считает необходимым признать недействительным свидетельство о праве собственности на землю, выданное Орловой Зине Сергеевне, в части установления права собственности часть земельного участка, а так же признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права, выданное Орлову Андрею Ивановичу в части установления права собственности на земельный участок.

Для восстановления нарушенного права истца, суд считает необходимым объединить земельные участки, находящиеся в пользовании Пряжникова В.А. и Орлова А.И. и признать на образованный земельный участок право общей долевой собственности за Пряжниковым В.А. - на 2/5 доли, за Орловым А.И. - на 3/5 доли.

При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков и существование первоначальных участков прекращается. При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие вновь образованные участки согласно соглашению между такими собственниками об образовании земельных участков. При этом необходимо отметить, что перераспределение может заключать в себе и объединение, и раздел. В итоге перераспределения может сохраниться как первоначальное количество земельных участков, так и увеличиться или уменьшиться.

Государственная регистрация права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц (земельная доля), может быть осуществлена на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Свои полномочия данное лиц подтверждает выпиской из протокола общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.

Общее собрание участников долевой собственности проводится по инициативе сельскохозяйственной организации, имеющей правовые основания на использование этого земельного участка, или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок. Орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться к сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, с предложением о созыве общего собрания участников долевой собственности на земельный участок. Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности, составляющие не менее чем 20% их общего их числа или владеющие более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности. Принятое общим собранием решение оформляется протоколом. К протоколу прилагается список присутствующих и реквизиты документов, подтверждающие их права на землю.

Указанный протокол оформляется в трех экземплярах, один из которых хранится у председателя общего собрания, второй - у лица, по предложению которого проводилось это собрание, третий - в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности.

В соответствии со ст. 22.2 Закона о регистрации, основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:

· решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

· соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;

· иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в собственности одного лица, осуществляется на основании заявления такого лица. Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении или перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления или действующего по их поручению лица либо на основании заявления лиц, которым такие земельные участки предоставлены в соответствии с ЗК России.

Обязательными приложениями к предоставляемым документам, являются:

1) правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки (представление правоустанавливающего документа не требуется в случае, если право на соответствующий земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном законом порядке);

2) согласие (землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей) в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена ЗК России.

Одной из особенностей государственной регистрации прав на такие земельные участки, в соответствии с п. 4 ст. 22.2 Закона о регистрации, является то, что государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.

В таком случае может возникнуть определённые затруднения, если в результате сложившихся к моменту регистрации обстоятельств на один из образуемых участков свои права заявит третье лицо. Исходя из п. 4 ст. 22.2 следует, что пока конфликт с ним не будет улажен, иные земельные участки не смогут быть зарегистрированы. А конфликты, связанные с правом собственности на объекты недвижимости могут длиться годами.

Положения настоящего пункта не применяются при государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении земельных участков или выделе из земельных участков, предоставленных садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также на земельные участки, образуемые при выделе из земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности более чем пяти лиц.

Таким образом, для осуществления действий по одновременной государственной регистрации в отношении всех, образуемых при разделе (выделе, перераспределении) земельных участков, - заявления и необходимые документы должны быть поданы всеми собственниками вновь образованных земельных участков (или их представителями, действующими по доверенности, удостоверенной в соответствии с действующим законодательством). Так же в случае, если права на земельный участок (земельные участки), из которого (которых) образованы новые земельные участки были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав, то одновременно должны быть поданы и заявления, документы на прекращение прав и ликвидацию такого участка (участков).

Еще одна особенность осуществления государственной регистрации прав на вновь образованные участки из ранее существовавшего участка (участков), изложена в п. 7 ст. 22.2 Закона о регистрации, - одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.

Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется с учетом особенностей, установленных статьей 25.2 Закона о государственной регистрации прав.

Среди особенностей государственной регистрации прав на обозначенный земельный участок закон называет:

· не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на указанный земельный участок в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность;

· истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в п. 1, 2, 7 ст. 25.2 земельный участок не допускается;

Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации прав и указанные в п. 2 ст. 25.2 выделять как особенность, на наш взгляд, не представляется целесообразным, так как предоставление указанных документов вполне охватывается п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав в части «иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав».



3.2 Основные направления совершенствования законодательства о государственной регистрации прав на земельные участки

С учётом изученных исторических, теоретических и практических особенностей регистрации прав на земельные участки среди основных подходов к совершенствованию законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (и земельные участки в частности), наиболее перспективными нам видятся следующие.

Во-первых, назрела необходимость принятия нового Федерального закона, название которого предлагается оставить прежним - «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок и с ним», который придёт на смену старому закону 1997 года. Ранее уже обозначилась позиция, что удаление ряда устаревших норм создаст стимул для увеличения оборота недвижимого имущества. В частности, появятся предпосылки для дальнейшего развития рынка жилья, ипотечного жилищного кредитования, что создаст условия для повышения доступности жилья для населения.

Одним из принципиальных отличий от действующего одноимённого Закона должно стать наличие в новом статей, посвящённых принципам, целям и задачам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Среди принципов целесообразно закрепить такие как:

· законность (государственная регистрация прав должна проводиться строго в порядке, определённом законом, в соответствии с требованиями права, а также в определённый законом срок);

· равенство граждан перед законом (граждане имеют как равные права, так и несут равное бремя обязанностей, связанных с государственной регистрацией прав);

· публичность и достоверность (презюмируется, что сведения, внесённые в ЕГРП, являются достоверными и внесены в реестр в соответствии с требованиями, предусмотренными действующим законодательством. Данный принцип так же означает, что любое лицо, предъявив документ, удостоверяющий личность, и написав соответствующее заявление может получить сведения, содержащиеся в ЕГРП);

· ответственность регистрирующего органа (за ошибки, допущенные в процессе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, несвоевременную регистрацию, неправомерный отказ в регистрации и иные неправомерные действия регистрирующий орган несёт моральную и материальную ответственность).

При этом моральная ответственность будет выражаться в обязанности зарегистрировать право на земельный участок, а материальная - возместить понесённый ущерб (реальный вред, упущенная выгода).

Публичность же, кроме того, должна выражаться, с учётом требований современного информационного общества, в создании единой открытой для доступа базы данных, с помощью которой любой гражданин сможет узнать информацию о собственнике того или иного земельного участка и об особенностях земельного участка.

Цель государственной регистрации прав на недвижимое имущество (и земельный участок) целесообразно определить следующим образом: подтверждение со стороны официальных государственных органов и должностных лиц наличия у участника гражданско-правовых отношений (заявителя) прав на тот или иной земельный участок.

Среди основных задач государственной регистрации можно выделить защиту вещных прав на недвижимое имущество (и земельный участок в частности) и обеспечение упорядоченного оборота земель на территории Российской Федерации.

Необходимо более чётко определить предмет государственной регистрации. На данный момент он определен чрезмерно широко. Понятие объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации, определено недостаточно четко. Это увеличивает количество записей в реестре прав и кадастре недвижимости, а вслед за тем и количество ошибок, в результате чего затраты заявителей и расходы государства на процесс регистрации постоянно растут. Задача снижения затрат на функционирование системы регистрации, в том числе снижения государственных расходов, является одной из основных, поскольку средства на содержание указанных органов и организаций в конечном счете изымаются из производственного процесса.

Государственную регистрацию, с нашей точки зрения, необходимо определить как процесс проверки и официального закрепления прав обратившегося лица на объект недвижимого имущества по основаниям и в порядке, предусмотренном законом.

Во-вторых, в целях проведения более грамотной правовой политики, считается целесообразным вернуть Росреестр в ведение Министерства юстиции Российской Федерации. При этом находясь в ведении Министерства юстиции работа Росреестра будет существенно упрощена, если работа будет организована по модели «Служба одного окна».

В-третьих, целесообразно также включить в новый Закон о государственной регистрации прав статью, посвящённую особенностям регистрации земельных участок, образованных не только в результате объединения, раздела, перераспределения, выдела, но и в результате «укрупнения» земельных участков. От объединения он отличается тем, что укрупнение участка предполагает допускаемую новым законом возможность увеличения земельного участка за счёт части или нескольких частей иных соседних земельных участков, не принадлежащих ни на каком праве физическим или юридическим лицам, а являющимися собственностью государства (муниципальных образований).

Таким образом, на данном этапе исследования можно сформулировать следующие основные положения и выводы:

1. Считается целесообразным принятие нового Федерального закона, название которого предлагается оставить прежним - «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок и с ним», который придёт на смену старому закону 1997 года. В нём необходимо закрепить принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, цель, задачи регистрации.

2. В целях проведения более грамотной правовой политики, считается целесообразным вернуть Росреестр в ведение Министерства юстиции Российской Федерации. При этом находясь в ведении Министерства юстиции работа Росреестра будет существенно упрощена, если работа будет организована по модели «Служба одного окна».

3. Целесообразно также включить в новый Закон статью, посвящённую особенностям регистрации земельных участок, образованных по в результате «укрупнения».



Заключение

Таким образом, в результате проведённого исследования можно сформулировать следующие основные положения и выводы:

1. В своём развитии институт регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним прошёл долгий исторический путь, но в том виде, в котором он существует на данных момент, институт сформировался лишь к концу XX века;

2. Понятие «недвижимое имущество», «недвижимость» нуждается в дальнейшей законодательной конкретизации. Представляется, что именно природная (естественная) составляющая недвижимого имущества, и в особенности принцип прочной связи с землей, должна быть положена в основу законодательного разделения вещей на движимые и недвижимые;

3. Государственную регистрацию можно рассматривать в двух аспектах: как специфическую деятельность государства и как результат этой деятельности. При этом государственная регистрация как деятельность не всегда заканчивается государственной регистрацией в виде результата, поскольку результатом этой деятельности может быть отказ в государственной регистрации;

4. Государственную регистрацию можно понимать в узком и широком смысле. В широком смысле государственная регистрация прав на недвижимость может быть определена как одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях зашиты имущественных прав участников гражданского оборота. В узком смысле - это деятельность государства в лице его специальных органов, представляющая собой процесс рассмотрения заявлений (требований) заинтересованных лиц о внесении сведений об их правах на объекты недвижимого имущества в государственный реестр прав на недвижимость.

5. Весомая часть случаев недостоверности записей в ЕГРП связанна именно с волей собственника (при совершении недействительных сделок);

6. Регистрация заканчивается внесением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество соответствующей записи, совершением надписей на правоустанавливающих документах и выдачей специального свидетельства о произведенной государственной регистрации прав;

7. Помимо статьи 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», порядок государственной регистрации регламентирован подзаконными актами. Подробный перечень документов, который учитывает требования Закона о регистрации и иных законов отражен в нормативных инструкциях, разработанных Министерством юстиции Российской Федерации;

8. Под правовой экспертизой подразумевается изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на земельный участок. Цель подобной экспертизы заключается в том, чтобы убедиться в отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации либо ее приостановлении;

9. Те или иные особенности государственной регистрации земельных участков и сделок с ними прямо отражены в том федеральных законах (ст. 25.2 ЗК РФ - «Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства», ст. 22.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - «Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков») или обусловлены наличием различных категорий земель.

10. На практике могут возникнуть определённые затруднения, связанные с положением п. 4 ст. 22.2. об одновременной регистрации вновь образуемых участков. Считается целесообразным придать данной норме не императивный, а рекомендательный характер.

11. Лицо, обжалующее незаконные действия (бездействие) Росреестра, его территориальных органов и их должностных лиц, может определить предпочтительный порядок своих действий - административный (досудебный порядок урегулирования спора) или судебный.

12. Считается целесообразным принятие нового Федерального закона, название которого предлагается оставить прежним - «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок и с ним», который придёт на смену старому закону 1997 года. В нём необходимо закрепить принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, цель, задачи регистрации.

13. В целях проведения более грамотной правовой политики, считается целесообразным вернуть Росреестр в ведение Министерства юстиции Российской Федерации. При этом находясь в ведении Министерства юстиции работа Росреестра будет существенно упрощена, если оно будет работать по модели «Служба одного окна».

14. Целесообразно также включить в новый Закон статью, посвящённую особенностям регистрации земельных участков, образованных в результате «укрупнения».