Недвижимость как объект гражданских прав
Анализ правового режима недвижимости как объекта гражданских прав. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имуществ. Основания государственной регистрации и отказа в государственной регистрации. Правовое регулирование оборота недвижимости.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 24.07.2010 |
| Размер файла | 98,2 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
В Гражданском кодексе Российской Федерации земельные участки называются в числе основополагающих объектов недвижимости. Такой вид недвижимости по широко признанной в юридической литературе классификации относится к недвижимости по природе.
Однако, определяющее значение естественных свойств вещей для признания их недвижимыми вовсе не означает, что они становятся таковыми автоматически.
Так, по мнению О.И. Крассова, главным критерием признания недр в качестве недвижимости - факт предоставления их в пользование. Все остальное пространство недр законодательство не признает в качестве недвижимого имущества, за одним исключением. Статья 19 Закона РФ "О недрах", ст.40 и 41 Земельного кодекса РФ предоставляют право на использование подземного пространства, а также определенной части его содержимого лицу, использующему на законных основаниях земельный участок. Закон разрешает использовать в установленном порядке для нужд хозяйства, имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды. Таким образом, недра рассматриваются в качестве недвижимости не только в тех случаях, когда они предоставлены в пользование, но и в тех случаях, когда определенная категория лиц вправе их использовать, реализуя свое право на подземное пространство на основании закона. Крассов О.И. Указ. раб.- С. 35.
Позволим себе не согласиться с представленной позицией. Автор подменяет в своих рассуждениях два юридических понятия. Говоря о "наличие или отсутствие пользования" как о критерии, автор на самом деле ведет речь о признаке вещи. Вещь становится объектом гражданских прав, только тогда, когда она представляет интерес для субъектов гражданского права и становится товаром. Передача недвижимости в пользование характеризует вещь, именно как товар, а не выступает критерием отнесения вещей к недвижимости. Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве. [Текст] // Правоведение. - №4. - 2008. - С. 132.
Нет сомнения, что вышеперечисленные объекты являются недвижимыми.
Однако, по мнению О.Ю. Скворцова, анализ законодательных актов об участках недр, водных объектов, земельных участках, не позволяют выделить общих признаков этих объектов, как объектов недвижимости.
Соглашаясь с данной точкой зрения, необходимо отметить, что в данной группе действительно объединены разные по свойствам объекты. Можно было бы попробовать их объединить по свойству неперемещаемости, то водные объекты переместись, возможно. Если объединять по признаку того, что они являются основой для всех остальных объектов недвижимости, то эту функцию выполняют лишь земельные участки. На наш взгляд, земельные участки обладают одним специфическим свойством, которые значительно выделяет их из массы недвижимых вещей - все остальные объекты имеют связь с землей, расположенные на поверхности и под поверхностью земельных участков.
Более того, выделение земельных участков в отдельную группу связано с уникальностью положения, занимаемого этим объектом. Земля имеет фиксированное положение, она не перемещаема в пространстве. Разделение земельных участков с другими объектами недвижимости строится не только на том, что мы имеем дело с определенной степенью зависимости одного объекта от другого, но и на особой роли земельных участков для государства. Совокупность всех земельных участков и России составляют территорию российского государства - один из самых важных атрибутов государственности.
Следует отметить, что современные технологии в некоторых случаях позволяют перемещать здания, сооружения без причинения существенного ущерба их назначению. "При определенных условиях эта группа объектов может быть трансформирована, например, выработка леса на продажу, или продажа здания на строительные материалы; в итоге получается, что данные объекты становятся движимым имуществом". Скворцов О.Ю. Указ. соч. - С. 132. В процессе трансформации они теряют те признаки, по которым их можно отнести к недвижимости.
Показательным примером является перемещение зданий, представляющих архитектурную ценность, на значительные расстояния. Если четко исходить из критерия, предусмотренного законодательством, то, ввиду отсутствия ущерба при их перемещении, подобные объекты к недвижимым имуществам не относятся. Черных А.В. Залог недвижимости в гражданском праве. [Текст] М.: Городец, 2006. - С. 21.
Поэтому данный критерий носит оценочный характер, в силу этого не следует ждать точного и однозначного решения вопроса о прочности связи с землей того или иного объекта. Следовательно, необходимо дополнить указанный критерий признаком, каковым и является несоразмерный ущерб назначению вещи.
Следуя логике нашего рассуждения о том, что, в общем, выделение таких критериев является относительным, что любую недвижимость можно передвинуть и без несоразмерного ущерба хотелось заметить следующее. Ни для кого не секрет, что перемещение различных объектов характеризуется различными затратами труда. Переместить, к примеру, велосипед и стенной шкаф требует различных усилий, не говоря уже о перемещении дома. Вещи, которые легко перемещаемы - это движимые вещи. Вещи, которые достаточно тяжело перемесить или невозможно - недвижимые вещи.
Поэтому вполне уместно выделить такой критерий как "значительная затрата труда и денежных средств". Соответственно, если для перемещения объекта требуются значительные затраты труда и денежных средств мы будем говорить об объекте недвижимости. Если таких затрат не требуется речь идет о движимом объекте.
Обобщая все выше изложенное, формулировка п.1 ст.130 ГК РФ выглядела бы следующим образом: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, и все то, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению, значительной затраты труда и денежных средств невозможно, в том числе участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства..."
Исходя из того, что законодатель, выделяя второй критерий, не перечисляет все объекты недвижимости, отнесенные в силу него к данной группе, следует сделать вывод о том, что список недвижимых вещей может быть дополнен.
Так, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1992 г. №122-ФЗ ст.1 расширяет примерный перечень объектов недвижимости, данный в ГК РФ, добавляя жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. Собрание законодательств Российской Федерации, 1997. - №30. - Ст. 3594. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ добавляет дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Собрание законодательств Российской Федерации. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.
Выделяя третий критерий отнесения имущества к недвижимому, законодатель устанавливает, что к данной группе недвижимого имущества следует отнести вещи, в принципе движимые, но прямо указанные в законе в качестве недвижимости. Особенностью этой группы вещей является их способность к перемещению. То есть в отличие от иных объектов недвижимого имущества, данные вещи не только не имеют прочной связи с землей, но и, напротив, в большей части представляют собой транспортные средства (например, воздушные суда).
Следует отметить, что воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты по своей сути являются движимыми, причем в буквальном смысле этого слова. Предназначение этих предметов состоит именно в перемещении в пространстве. И, надо заметить, что эту группу объектов ни что не объединяет с такими объектами, как земельный участок, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения - даже такой признак, как связь с земельными участками, т.е. тот признак, который позволяет говорить о недвижимости по природе, либо о недвижимости в силу неразрывности с земельным участком.
Надо заметить придание статуса недвижимости в принципе движимым вещам (воздушным и морским суда, судам внутреннего плавания космическим объектам) является новеллой в российском законодательстве.
Ряд авторов полагает, что законодатель выделяет еще один критерий отнесения объектов к недвижимому имуществу и этот критерий есть государственная регистрация недвижимости.
Так М.И. Брагинский отмечает: "Законодатель объединил их (в принципе движимые вещи - прим. автора) с естественно недвижимыми вещами, поскольку и те, и другие подлежат государственной регистрации". Комментарий части первой Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. [Текст] М.: Фонд Правовая культура. Редакция журнала Хозяйство и право, 1995. - С. 173.
М. Орлова считает, что, так как абз.2 п.1 ст.130 ГК РФ говорит о том, что "к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда", то данное положение позволяет считать государственную регистрацию в качестве факультативного признака недвижимого имущества. Орлова М.М. Недвижимое имущество и ипотека. [Текст] // Российская юстиция.- 1998. - №11. - С. 10-12.
Однако надо заметить, что такой признак выделяется законодателем только к определенному виду имущества, отнесенного законом к недвижимому - воздушным, морским судам и т.д.
Чтобы придать юридический статус объекту вначале необходимо его создать. В результате создания он должен отвечать признакам недвижимого имущества, выделенным законодателем. И только после этого право собственности на данный объект может быть зарегистрировано. Отсутствие регистрации на объект недвижимости не говорит о том, что данный объект перестал быть недвижимостью. Это говорит только о том, что у лица не возникло права собственности (или иного права) на данный объект.
Учитывая все выше изложенное можно сделать вывод, что для определения недвижимости не выделяется такой критерий как регистрация. Он лишь подчеркивает особый характер таких объектов.
Проведя рассмотрение всех выделенных законодателем критериев, можно отметить, что ни один из них не позволяет нам отнести к объектам недвижимого имущества - предприятие. Наиболее близким является третий критерий - прямое указание в законе на движимое имущества, подлежащее государственной регистрации, как на объекты недвижимости. Но здесь же можно сразу возразить.
Во-первых, предприятие это комплекс движимого и недвижимого имущества, включая имущественные права, долги и т.д.
Во-вторых, группа объектов, объединенных законодателем в третью группу, объединяет транспортные средства, и нахождение среди них предприятии было бы весьма странным. Аналогичный аргумент можно высказать и по поводу возможности применения первого критерия. Дело в том, что первая группа объектов представляет собой объекты природы. Предприятие же, как объекта человеческого труда не совсем подходило под эту группу. Мы не будем искать критерия для отнесения предприятия к той лил иной группе недвижимости, так как, забегая в перед скажем, что мы согласны с позицией авторов, что предприятие не может являться объектом права несоответственно, относится к недвижимому имуществу.
Проведя подробный анализ критериев отнесения объектов к недвижимости, мы можем утверждать, что все недвижимые объекты должны обладать следующими свойствами: неподвижности и связью с землей. Соответственно нами выделяется только два критерия отнесения объектов к недвижимости.
Первый - неподвижность объектов в пространстве (в первую очередь сюда относятся сами земельные участки, участки недр.). В эту же группу можно отнести и жилые помещение, на которые мы не можем распространить критерий связи с землей.
Второй - связь с землей. Этот критерий понимается как невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению, значительной затраты труда и денежных средств.
Обобщив признаки недвижимости, выявив критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимости, мы можем сформулировать понятие. Недвижимость - это индивидуально-определенная вещь или имущество, обладающее свойством неподвижности или прочности связи с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению, значительной затраты труда и денежных средств невозможно.
Глава 2. Понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество
2.1 Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество
Главная особенность правового режима недвижимости - особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом Гришаев С.А. Правовое регулирование недвижимости [Текст] // Государство и право. - 2008. - № 3. - С. 42..
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. вступил в силу с 31 января 1998 г. Он не имеет обратной силы и применяется к правоотношениям, которые возникают только с введением его в действие. Поэтому права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу данного Закона, признаются действительными и не требуют дополнительной государственной регистрации. Но по желанию обладателя этих прав государственная регистрация может быть произведена.
Во исполнение ст.9 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав" во всех субъектах Российской Федерации созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждения юстиции). К их компетенции относятся признание и подтверждение от имени государства бесспорного права на недвижимое имущество.
Создание учреждения юстиции, как свидетельствует практика, положительно влияет на укрепление взаимодействия всех структур, участвующих в обороте недвижимости, способствует повышению доходов местных бюджетов, объективно влечет за собой реальное снижение криминализации на рынке недвижимости. Созданная система позволила сделать рынок недвижимости в России более "прозрачным" и привлекательным для инвесторов Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 1. [Текст] - М., Статус. 1997. - С. 251..
Согласно Закону о регистрации учреждение юстиции по регистрации прав - государственный орган, наделенный властными полномочиями по проверке действительности и юридической силы документов, поданных на регистрацию прав или сделок с недвижимостью, соответствия их формы и содержания действующему законодательству Российской Федерации.
Учреждению юстиции предоставлено право принимать участие в правовом регулировании отношений, предметом которых выступает недвижимое имущество, не на уровне общих норм, а на уровне конкретных правоотношений определенных субъектов по поводу индивидуализированного объекта недвижимости. В этом случае государственная регистрация приобретает также значение правоприменительной деятельности учреждений юстиции по изданию индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений, предметом которых выступает недвижимость Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст] // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. - М., Городец. 2000. - С. 145-146..
Предприниматель Подпорин Ю.В. обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Администрации г. Самары о признании права собственности на здание магазина общей площадью 27,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский филиал, 12 микрорайон, (литера 1).
Заявитель приводит следующие аргументы.
Предпринимателем произведено строительство здания магазина на земельном участке, предоставленном ему в аренду на основании Постановления Главы г. Самары, однако заявитель лишен возможности регистрации права собственности на вновь созданный объект вследствие отсутствия Постановления Администрации г. Самары об утверждении акта приемки в эксплуатацию мини-магазина.
На основании Постановления Главы г. Самары от 18.04.97 № 552 Предпринимателю Подпорину Ю.В. для строительства мини-магазина типа металлопластик предоставлен в аренду земельный участок, о чем заключен договор аренды от 10.05.2000 № 00568/3.
Впоследствии Предпринимателем изготовлено архитектурно-планировочное здание № 162/07, которое утверждено Управлением главного архитектора города, получены положительные заключения санитарно-эпидемиологической службы от 10.04.2003 и ГУВД Самарской области (пожарная часть) от 26.05.2005, а также изготовлен технический паспорт по состоянию на 07.08.2003.
Требования о признании права собственности относятся к вещно-правовому способу защиты и могут быть предъявлены лицом в случае оспаривания данного права.
Из анализа материалов дела следует, что Администрация г. Самары не претендует и не оспаривает права на спорный объект, возведенный Предпринимателем.
В отзыве на иск Администрацией г. Самары указано со ссылкой на ст. ст.131, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, что для возникновения права собственности на вновь созданное недвижимое имущество истец вправе обратиться в Государственное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области для соответствующей регистрации прав.
В соответствии с п.4.27 Строительных норм и Правил 3.01.04. - 87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения", утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 21.04.87 N 8 (в редакции от 18.11.97), акт приемки в эксплуатацию объектов утверждается решением (Приказом, Постановлением) органов, назначивших комиссии.
При отказе в утверждении акта о приемке в эксплуатацию вправе заинтересованное лицо обжаловать данные действия (бездействие) государственных органов в усыновленном законом порядке.
Таким образом, учитывая, что Администрация г. Самары не оспаривает право на возведенную постройку, Предприниматель Подпорин Ю.В. заявил требование о применении мер защиты (признание права собственности), не соответствующее характеру нарушенных прав.
Кроме этого, признание права собственности по решению суда дает возможность истцу зарегистрировать право собственности на объект без обязательной процедуры - приемки объекта в эксплуатацию.
Однако Предприниматель в установленном порядке в регистрирующий орган не обращался Постановление ФАС Поволжского округа от 23 мая 2006 года по делу № А55-9128/2006 [Текст]// Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 11. - С. 50..
"Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является средством введения оборота недвижимости в цивилизованные рамки, осуществляя его на принципах гласности и публичности" Масевич М. Обзор действующего законодательства о недвижимости [Текст] // Право и экономика. - 2008. - № 1. - С. 22.. Поэтому ст.131 ГК РФ предусматривает осуществление регистрации в Едином государственном реестре с предоставлением информации о производственной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставить ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права. Сохраняется и фискальная цель государственной регистрации, которая была основной причиной ее создания за рубежом.
Таким образом, регистрация недвижимости выполняет следующие основные функции: представляет владельцам гарантии их прав на принадлежащее им имущество; дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие его сведения из Единого реестра (гарантии от мошенничества); создает систему контроля за расходами на покупку недвижимости Огородников В.В. Об итогах работы президиума Совета главных государственных регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъектов Российской Федерации [Текст] // Роль органов юстиции в правовом государстве: Материалы научно-практической конференции. - М., Российская правовая академия. 2002. - С. 350..
Классик российской цивилистики Д.И. Мейер писал, что вопрос о признании права со стороны общественной власти стоит в тесной связи с приобретением права. Поскольку каждое юридическое отношение может прийти в соприкосновение с общественной властью, может нуждаться в ее охране, а это возможно только тогда, когда само существование права представляется несомненным Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований о государственной регистрации [Текст] // Юрист. - 2005. - № 1. - С. 34..
Это последнее условие необходимо для того, чтобы общественная власть могла принять принудительные меры к осуществлению права. Поэтому возникновение права всегда должно быть обозначено "каким-либо резким следом", свидетельствующим о его существовании. И поэтому все законодательства очень дорожат наружным проявлением права, установлением наружного знака, обличающего его существование. Установление такого знака составляет "укрепление права" Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции [Текст] // Бюллетень Министерства Российской Федерации. - 2001. - № 1. - С. 21..
То есть право может быть укреплено посредством совершения определенного акта, который служит надлежащим доказательством (знаком) того, что право возникло, изменилось, прекратилось и для участников правоотношения, и для третьих лиц Козырь О.М. Указ. раб. - С. 292..
Принцип признания права собственности или иного права на недвижимое имущество только после государственной регистрации этого права приводится в целом ряде статей ГК. Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает только с момента такой регистрации (ст.219 ГК), право собственности у приобретателя по договору (п.2 ст.223) и иное право на недвижимость (п.2 ст.8 ГК) возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом. Сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации в случаях, предусмотренных Кодексом и Законом о регистрации (п.1 ст.164 ГК) Жилкин Д.Г. Регистрация недвижимости по-новому [Текст] // Жилищное право. - 2007. - № 6. - С. 14..
2.2 Порядок государственной регистрации
Предметом государственной регистрации, согласно действующему законодательству, могут быть объект ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствующих групп:
права на недвижимость
сделки с недвижимым имуществом;
обременения (ограничения) прав на недвижимость.
В соответствии с общей концепцией, как это следует из п.1 ст.131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Факультативные нормы этой же статьи, а также нормы ст.164 ГК РФ допускают возможность государственной регистрации сделок с недвижимостью. Вместе с тем базовая норма, посвященная государственной регистрации, не содержит перечня сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации. В литературе отмечалось, что в данном случае законодателем, по всей видимости, была допущена неточность: "Имеется в виду государственная регистрация не только уже существующих прав на недвижимость в их статике, но и прав в их динамике - т.е. возникающие и отпадающие "ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение". В подавляющем большинстве случаев (но не всех) юридическими фактами, порождающими эту динамику, являются сделки, что и получило отражение в названии регистрирующего органа в п.3 ст.131 ГК РФ. К сожалению, это неточное указание закона было воспринято практикой как необходимость регистрации именно самой сделки, а не изменений, вносимых ею в состояние права собственности или иного вещного права на недвижимость. Затем эта неточность породила огромный объем дополнительной работы регистрирующих органов и излишние траты времени и средств для правообладателей" Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе [Текст] // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2007. - № 2. - С. 29..
Государственная регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество является тем элементом в сложном юридическом составе перехода прав на недвижимость, который имеет правообразующее значение для соответствующего права, хотя и находится за пределами сделки с недвижимостью. Если при совершении сделки с движимым имуществом переход права осуществляется в момент передачи вещи, то для недвижимых вещей аналогичную функцию выполняет государственная регистрация права Скловский К. Дикому рынку - соответствующий закон [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 2. - С. 4..
В то же время государственную регистрацию, которая осуществляется в форме записи в ЕГРП, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного юридического основания права на недвижимость. В любом случае таким юридическим основанием выступает титул, приобретаемый на основании сделки, судебного решения, административного акта, юридического факта и т.д.
На это обстоятельство обратил внимание Конституционный суд РФ, который при принятии Определения от 5 июля 2001 г. № 132-О об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод п.1 ст.165 и п.3 ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации Вестник Конституционного Суда РФ. - 2002. - № 1. - С. 15. указал на то, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения или прекращения права аренды, а также вторгаться в содержание договора Проничев К.В. О сроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости [Текст] // Юрист. - 2007. - № 4. - С. 14..
Поскольку возникновение (изменение, переход, обременение, прекращение) права на недвижимую вещь поставлено в зависимость как минимум от двух юридически значимых фактов - сделки и государственной регистрации - в данном случае можно говорить о сложном фактическом составе перехода права, в котором государственная регистрация выполняет функции особого юридического факта. Действительность права и сделки с недвижимостью обусловливаются не только волеизъявлением сторон по поводу объекта недвижимости, оформленным в виде договора, но и актом признания и подтверждения со стороны государства в лице уполномоченных органов, осуществляющих регистрацию права или сделки (п.1 ст.2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость) Дикусар В.М. Государственная регистрация прав на природные объекты [Текст] // Законодательство и экономика. - 2006. - № 2. - С. 12..
По поводу правовой природы государственной регистрации Конституционным Судом РФ сформулирована правовая позиция, выраженная в уже упоминавшемся Определении от 5 июля 2001 г. № 132-0: государственная регистрация - формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество. Государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению гражданского оборота и его стабильности в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного субъективного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или как ограничение прав человека и гражданина.
Из дефиниции государственной регистрации, приведенной в п.1 ст.2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, следует, что регистрация имеет вторичное значение по отношению к сделке. Если сделка с недвижимостью может состояться без регистрации (в настоящий момент оставим в стороне вопрос о ее действительности), то регистрации без сделки быть не может, поскольку в таковом случае отсутствует объект регистрации.
В то же время право, возникшее из сделки, действительно лишь с момента его юридического признания государственным органом, осуществляющим регистрацию. Однако, как справедливо отмечалось в юридической литературе Гражданское право: Учебник. Ч. 2. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2007. - С.98., несмотря на то, что в период времени между совершением сделки и государственной регистрацией перехода права приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это обстоятельство не означает отсутствия правовой связи, обязательства между сторонами по сделке, которое касается только контрагентов по договору и не влияет на их взаимоотношения с третьими лицами. В частности, у продавца (отчуждателя) существует обязанность передать недвижимость покупателю (приобретателю). Эта обязанность подкрепляется санкцией: в том случае, если продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности либо сделки, покупатель вправе требовать регистрации в судебном порядке, а также требовать возмещения убытков, понесенных в связи с уклонением продавца от государственной регистрации.
В то же время действующее законодательство о последствиях отсутствия государственной регистрации сделки с недвижимостью противоречиво. С одной стороны, в соответствии со ст.165 ГК РФ сделка, не прошедшая процедуру государственной регистрации в тех случаях, которые установлены законом, является недействительной (ничтожной). С другой стороны, в силу ст.433 и 458 ГК РФ незарегистрированный договор, подлежащий государственной регистрации, считается незаключенным. При этом сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации, можно принудить к заключению договора в судебном порядке. Столкновение указанных правил ведет к противоречиям в правоприменительной и судебно-арбитражной практике и требует устранения.
Законодатель придал чрезвычайную значимость институту государственной регистрации и с точки зрения процессуального права. В соответствии с п.1 ст.2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, доказательственной силе государственной регистрации права на недвижимое имущество придан исключительный характер. Установление этой нормы означает, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях действует принцип незыблемости права, прошедшего процедуру государственной регистрации. Во всех внесудебных отношениях по поводу права на объект недвижимости не могут быть приняты ссылки, оспаривающие зарегистрированное право, так же, как и ссылки на доказательства, подтверждающие незарегистрированное право, которое конкурирует с зарегистрированным правом. Правило об исключительном характере доказательственной силы зарегистрированного права носит весьма принципиальный характер для гражданского оборота, его устойчивости, поскольку исключает внесудебную конкуренцию доказательств по поводу прав на объект недвижимости.
В то же время в рамках судебного процесса государственная регистрация не связывает суд в качестве исключительного, неопровержимого доказательства права на недвижимую вещь. Это означает, что если в рамках исследования всей совокупности доказательств суд придет к выводу о том, что, несмотря на государственную регистрацию, зарегистрированный правообладатель не имеет права на соответствующую недвижимую вещь, суд принимает решение, основываясь на представленных доказательствах, которые, таким образом, выигрывают судебную конкуренцию с государственной регистрацией как доказательством, подтверждающим субъективное право на недвижимое имущество.
С процессуальной точки зрения в процессе доказывания правообладатель должен оспаривать не саму запись о государственной регистрации, а зарегистрированное право. Это объясняется тем обстоятельством, что государственная регистрация, в силу ст.2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Подобный подход к формулированию исковых требований нашел закрепление и в судебно-арбитражной практике Постановление Президиума ВАС РФ от 14 октября 2006 г. № 4849/06 // Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 4. - С.32..
Институт государственной регистрации урегулирован прежде всего нормами ГК РФ, а также Закона о госрегистрации прав на недвижимость. Встает вопрос о правовой природе этих норм, их отраслевой принадлежности.
На государстве лежит конституционная обязанность обеспечить защиту собственности (ст.8 Конституции РФ). Это определяет наличие публично-правового интереса в нормальном функционировании рынка, защите прав его участников. Однако рынок недвижимости обладает определенными особенностями, которые обусловлены спецификой предмета сделок купли-продажи недвижимых вещей, их индивидуально-неповторимыми особенностями. М.А. Ковалевский справедливо отмечает, что "если предмет договора обладает существенно индивидуальными признаками - теми, что не присущи иному товару, предлагаемому рынком (товары на рынке не являются однородными), то подобный рынок также несовершенен. Таким рынком является рынок недвижимого имущества - данное имущество достаточно индивидуально. Ввиду этого законодатель установил специальное правило, в соответствии с которым цена на недвижимое имущество является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества" Ковалевский М.А. Конституционно-правовой режим имущества предпринимателя [Текст] // Кодекс-info. - 2007. - № 5. - С. 8..
К сказанному остается добавить, что законодатель, руководствуясь особыми свойствами таких объектов гражданского права, как недвижимые вещи, помимо установления общего нормативного требования о существенном условии договора купли-продажи недвижимости, посчитал необходимым установить и форму публичного контроля за совершаемыми с недвижимыми вещами сделками и переходом прав на недвижимость - институт государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация - это процедура, которая предполагает существование отношений между государством в лице его регистрирующих органов и заинтересованными лицами по поводу регистрации, подтверждения прав на недвижимость и сделок с ним. Эти отношения можно охарактеризовать как отношения властеподчинения, поскольку в данном случае субъекты находятся в неравном положении. Осуществляя акт регистрации, государственный орган реализует властные полномочия. Таким образом, государственная регистрация - это форма публичного контроля за действиями частных лиц, осуществляющих свои субъективные гражданские права в сфере частного права. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью, как справедливо заметил В.Ф. Яковлев, выступает в данном случае в качестве формы, которая используется для обозначения, обеспечения и защиты публичных интересов в сфере действия гражданского права Яковлев В.Ф. Россия: Экономика, гражданское право: (Вопросы теории и практики). [Текст] - М., РИЦ ИСПИ РАН. 2000. - С. 180..
Таким образом, государственная регистрация прав и сделок, возникающих в результате действий, имеющих гражданско-правовой характер, демонстрирует проникновение публичного права в сферу частного права, взаимозависимость этих двух областей реализации прав. Это оказывает стабилизирующее влияние на рынок недвижимости, придает уверенности его участникам, резко снижает возможности злоупотреблений в сфере оборота недвижимого имущества.
Принятие Закона о госрегистрации прав на недвижимость оказало столь существенное влияние на развитие гражданского законодательства, что в юридической литературе появились суждения о появлении новой отрасли права - регистрационного права. По утверждению А.Р. Кирсанова, предметом правового регулирования такового "являются общественные отношения, возникающие в процессе осуществления регистрационной деятельности" Кирсанов АР. Регистрационное право - формирующаяся отрасль современного российского права [Текст] // Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права / Отв. ред. Кирсанов А.Р. - М., Юнити. 2003. - С. 6., а "отношения, возникающие в процессе регистрации прав, регулируются методом императивных предписаний" Там же.. Это дает основание для вывода о том, что "регистрационное право выступает как комплексная отрасль российского права, имеющая свой предмет регулирования" Кирсанов АР. Указ. соч. - С. 7..
Более точной представляется позиция, высказанная М.Г. Пискуновой, по мнению которой "взаимосвязанные нормы о государственной регистрации образуют в системе права самостоятельный правовой институт, регулирующий совокупность отношений, возникающих при приобретении прав на недвижимость и их регистрации в процессе правоприменительной деятельности учреждений юстиции" Пискунова М.Г. Указ. соч. - С. 195.. По своей правовой природе этот институт является институтом административного права.
2.3 Основания государственной регистрации и отказа в государственной регистрации
Закон о госрегистрации прав на недвижимость определяет содержательную сторону деятельности регистрирующего органа по принятию решения о регистрации права или сделки с недвижимостью. Основное содержание этой деятельности составляет правовой анализ (экспертиза) представленных на регистрацию документов и принятие соответствующего решения.
Возникновение, прекращение, переход, ограничения (обременения) вещных прав на недвижимое имущество происходит в соответствии с определенными юридическими фактами (событиями и действиями), которые в соответствии с гражданским законодательством влекут возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений.
Закон о госрегистрации прав на недвижимость устанавливает перечень оснований для государственной регистрации прав. Поскольку соответствующие юридические факты материализуются в виде документов, то в законе перечислены документы, которые должны быть представлены для государственной регистрации. Таким образом, основаниями для государственной регистрации являются:
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
Основания государственной регистрации и отказа в государственной регистрации:
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные акты;
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. При этом представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
Основания отказа в государственной регистрации. Последствием проведения регистрационных процедур на основании заявления заинтересованного лица не всегда является внесение записи о регистрации права или сделки в ЕГРП. В установленных законом случаях допускается отказ в регистрации права или сделки. Отказ в государственной регистрации, также как и государственная регистрация прав на недвижимость, является правоприменительным актом или решением конкретного дела в соответствии с законом, которое было осуществлено компетентным государственным органом и должностным лицом в рамках предоставленных полномочий. В этом смысле отказ в государственной регистрации прав на недвижимость не следует путать с отказом в приеме документов на государственную регистрацию.
Перечень оснований для отказа в государственной регистрации установлен в ст.20 Закона о госрегистрации прав на недвижимость. В этот перечень включены следующие основания:
право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с указанным законом;
с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие указанного закона сделки с объектом недвижимого имущества;
не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав;
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Приведенный перечень не является исчерпывающим. В законодательстве предусмотрены и иные основания для отказа в государственной регистрации. Так, в соответствии с п.2 ст. 19 Закона о госрегистрации прав на недвижимость в том случае, если после приостановления Основания государственной регистрации и отказа в государственной регистрации процедуры государственной регистрации заявитель не устранит причины, повлекшие приостановление, государственный регистратор обязан отказать заявителю и сделать об этом запись в книге учета документов. Согласно п.2 ст.29 этого же закона в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как свидетельствует судебно-арбитражная практика, в некоторых случаях при рассмотрении заявлений о государственной регистрации регистрирующие органы вынуждены отказывать заявителям, предварительно давая оценку объекту с точки зрения того является ли этот объект недвижимостью или нет.
Закрытое акционерное общество "Пурпе" обратилось в арбитражный суд к Мэрии г. Тольятти с иском о признании права собственности на самовольную постройку - не завершенный строительством объект - здание распределительного пункта РП-30, общей площадью 107,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, Хрящевское шоссе,7.
Исковые требования мотивированы ч.3 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует и судом установлено, что решением учредителя индивидуального частного предприятия "Пурпе" от 20.04.99 предприятие было преобразовано в Закрытое акционерное общество "Пурпе". Закрытое акционерное общество "Пурпе", истец, зарегистрировано 10.12.2002, что подтверждается Свидетельством о регистрации серии 63 N 002082541.
По договору купли-продажи от 11.03.95 Закрытое акционерное общество "Пурпе" приобрело не завершенный строительством объект - завод многооборотной тары, расположенный в Автозаводском районе г. Тольятти, в районе кирпичного завода, Хрящевское шоссе,7.
Постановлением Администрации г. Тольятти N 1358 от 12.08.96 Закрытому акционерному обществу "Пурпе" предоставлен земельный участок в Автозаводском районе г. Тольятти по Хрящевскому шоссе, 7 в бессрочное (постоянное) пользование для окончания строительства и дальнейшей эксплуатации завода по ремонту многооборотной тары. Право бессрочного (постоянного) пользования подтверждается Свидетельством N 27041 от 21.03.97.
В пределах предоставленного земельного участка истцом на собственные средства осуществлено строительство здания распределительного пункта РП-30 (лит. А2).
Затраты на строительство объекта включены в баланс Закрытого акционерного общества "Пурпе", что усматривается из справки, подписанной главным бухгалтером организации.
Распределительный пункт является не завершенным строительством объектом, степень готовности которого составляет 57%.
Фактическое наличие спорного не завершенного строительством объекта, пункта РП-30 (лит. А 2), и степень его готовности - 57% подтверждаются техническим паспортом, выданным истцу Муниципальным унитарным предприятием "Инвентаризатор".
Не завершенный строительством объект не является предметом действующего договора подряда, что подтверждается договором подряда от 05.01.2000, соглашением о прекращении договора подряда от 23.01.2001, актами о приемке выполненных работ от 21.11.2000, 04.10 2000.
Разрешение на строительство объекта и акт приемки его в эксплуатацию в установленном порядке не оформлялись.
С учетом изложенного суд, оценив обстоятельства дела и дав им надлежащую правовую оценку, пришел к правильному выводу, что в силу ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации постройка является самовольной.
В соответствии с п.3 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно п.1 ст.164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу п.1 ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые имущества, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
В то же время право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершать с этим объектом сделку (п.16 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Материалами дела подтверждается, что спорное незавершенное строительство здания распределительного пункта не является предметом действующего договора строительного подряда, а признание права собственности необходимо истцу для переоформления прав на земельный участок в соответствии со ст. ст.2, 3 вводной части Земельного кодекса Российской Федерации Постановление ФАС Поволжского округа от 20 сентября 2005 года по делу № А55-17520/2004-46 // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 8. - С. 15..
В то же время государственный регистратор не имеет права отказать в государственной регистрации права, которое установлено вступившим в законную силу решением суда.
При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю сообщают в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления. При этом заявителю направляется сообщение о причине отказа, а копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суде или в арбитражном суде.
При известных условиях регистрирующим органам предоставлено право приостановления государственной регистрации. Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности содержащихся в них сведений. В указанных случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
Подобные документы
Цели, принципы и правовое значение государственной регистрации прав на недвижимость, основания для отказа. Понятие правоустанавливающих документов. Классификация объектов недвижимости. Характеристика системы регистрации прав на недвижимость в России.
курсовая работа [81,2 K], добавлен 17.06.2010Развитие понятия недвижимости в России. Современное понятие и классификации недвижимого имущества. Понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимость, причины отказа от регистрации. Вопросы правового регулирования оборота недвижимости.
дипломная работа [95,2 K], добавлен 24.07.2010История развития недвижимости как объекта гражданских прав. Классификация недвижимого имущества. Недвижимые вещи и их место в системе объектов российского гражданского права. Правовое положение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
курсовая работа [43,1 K], добавлен 08.03.2013Недвижимое имущество как объект гражданских прав. Понятие и виды недвижимого имущества. Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Сделки с недвижимостью и их регистрация. Понятие гражданско-правового режима недвижимости.
курсовая работа [27,1 K], добавлен 26.04.2011Общая характеристика государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
дипломная работа [164,6 K], добавлен 20.04.2012Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, её цели и основные принципы функционирования. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
реферат [17,9 K], добавлен 12.10.2011Понятие и становление института государственной регистрации прав на землю, его отличительные признаки в советский период и направления формирования в современной России. Принципы государственной регистрации прав на землю, обжалование действий органов.
дипломная работа [70,4 K], добавлен 18.06.2013Юридическая природа, объекты регистрации прав на недвижимое имущество. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на примере Республики Татарстан. Случаи приостановления и отказов, требующие судебного вмешательства.
дипломная работа [80,0 K], добавлен 25.05.2015Значение института государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия.
дипломная работа [142,2 K], добавлен 13.01.2018Понятие и правовая природа, порядок и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, история правового регулирования оборота недвижимости в России. Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права.
дипломная работа [101,9 K], добавлен 19.07.2010
