Регулирование отношений в земельном праве

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Проблемы перевода земельных участков из одной категории в другую

Использование земельных участков в Российской Федерации осуществляется в соответствии с их целевым назначением. В этой связи действующим законодательством предусмотрено разделение земель на категории, а также возможность перевода земель из одной категории в другую.

Такие переводы земель порождают правовые последствия в виде изменения правового режима использования земель (правил эксплуатации, гражданского оборота и т.д.), рассчитанного на неоднократное применение и обязательного для неопределенного круга лиц, как непосредственных пользователей земельными участками, так и всех иных лиц.

Вопросы перевода земель из одной категории в другую регулируются положениями земельного, лесного, водного и градостроительного законодательства, а наиболее подробно процедура перевода земель описана в Федеральном законе «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» №172-ФЗ от 21.12.2004 г.

Также осуществление данной процедуры регулируется нормативными актами субъектов Российской Федерации.

Перевод земель из одной категории в другую, а также применяемое законодательство содержат ряд определенных проблем.

В законе установлено, что перевод земель осуществляется на основании ходатайства, поданного заинтересованным лицом в уполномоченные органы. Заинтересованным лицом является любое лицо, которое может обосновать необходимость перевода и подтвердить свои права на землю. Под уполномоченными органами подразумеваются те исполнительные органы, в чьем ведении находится тот или иной участок.

В месте с тем, в законе содержится ряд норм противоречащих друг другу. Так, например, в пункте 2 статьи 2 Закона указано, что содержание ходатайства о переводе земель и перечень прилагаемых к нему документов устанавливаются в зависимости от категории земли органами государственной власти субъекта РФ или Правительством РФ. Вместе с тем пункт 3 этой же статьи содержит закрытый перечень документов, прилагаемых к ходатайству.

Многие проблемы перевода земель возникают при переводе в категорию «земли населенных пунктов» земельных участков из земель иных категорий.

В соответствии с Законом установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов являются переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

В этой связи возникает следующая проблема - при присоединении к существующему населенному пункту земельного участка из состава иных земель необходимым условием является перенос границ населенного пункта.

Таким образом при установлении или изменении границ населенных пунктов целевое назначение земельных участков изменяется, и перевод земли из одной категории в другую осуществляется автоматически.

Отграничение категорий «земель лесного фонда», «земель сельскохозяйственного назначения» от территориальных зон земель населенных пунктов также создает проблемные вопросы.

К примеу, достаточно сложно определить на практике целевое назначение и категорию земель пригородных зон.

В соответствии с положениями ст. 86 Земельного кодекса РФ в состав пригородных зон могут включаться земли, находящиеся за границами населенных пунктов, составляющие с городом единую социальную, природную и хозяйственную территорию и не входящие в состав земель иных поселений.

В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города.

Если такие пригородные зоны находятся вне границ населенных пунктов и сами по себе населенными пунктами не являются, значит, они имеют какое-либо иное целевое назначение и к категории земель населенных пунктов не относятся.

Поэтому на практике довольно непросто решить ряд вопросов: к какой категории земель должны быть отнесены пригородные зоны, если они не включены в границы населенного пункта; кто должен распоряжаться указанными землями; необходимо ли осуществлять перевод таких земель в категорию «земли населенных пунктов» при осуществлении на них хозяйственной деятельности.

Также имеют место проблемы, возникающие при решении вопросов в отношении «искусственных территорий». Создание «искусственных территорий» связано с высочайшими темпами застройки земельных участков.

Под такими территориями понимаются искусственно созданные участки суши в границах водных объектов. Такие участки либо вообще не существовали ранее, либо находились под поверхностью рек, озер и иных объектов водного хозяйства.

Примерами служат создание искусственных пляжей, иных гидросооружений и участков, предназначенных для жилищного строительства.

В ходе возведения таких объектов возникает следующие проблемы правоприменительного характера.

Можно ли считать подобные объекты земельными участками или они являются гидротехническими сооружениями; требуется ли разрешение на возведение таких объектов; необходимо ли осуществлять в таких случаях перевод земель из одной категории в другую и какой орган наделен для проведения такой процедуры полномочиями.

Достаточно сложно осуществить отграничение создания гидротехнического сооружения от создания искусственного земельного участка, учитывая, что фактически осуществляемые действия по созданию таких объектов весьма схожи.

При создании гидротехнического сооружения не встает вопрос о возможной необходимости перевода земельного участка под таким сооружением из состава земель водного фонда в другую категорию.

Напротив, если целью создания искусственного земельного участка является его застройка, возникает необходимость осуществления перевода земли.

Гидротехническое сооружение должно представлять собой самостоятельный объект определенного назначения вне связи с тем земельным участком, на котором оно находится.

Искусственно созданный же земельный участок необходим для возведения какого-либо самостоятельного объекта, в соответствии с которым должно определяться его целевое назначение.

Немаловажным остается вопрос в отношении «земель с/х назначения».

Земли с/х назначения могут также находиться в общей собственности членов с/х предприятия, при этом земельный участок представляет собой объект долевой собственности, где доли не выделены в натуре, а земельный участок представляет собой единый объект права.

Здесь надо отметить, что перевод земель с/х назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях (ст. 7 Закона). Одними из таких являются:

1) консервация земель;

2) создание особо охраняемых природных территорий;

3) установление или изменение черты поселений;

4) строительство на землях, не пригодных для осуществления сельскохозяйственного производства, промышленных объектов и с иными несельскохозяйственными нуждами.

На практике часто встречаются случаи перевода в связи с установлением или изменением черты поселений, созданием особо охраняемых природных территорий.

Таким образом, суть основной проблемы такого перевода заключается, в большей степени, в практическом решении данного вопроса - это определение оснований для такого перевода.

Здесь необходимо сказать, что исследование возможности такого перевода, как правило, ложится на плечи лица, заинтересованного в таком переводе, т.к. без предварительной проработки этого вопроса в компетентных органах добиться положительного результата крайне сложно.

Подводя определенный итог можно сказать, что процесс перевода земель из одной категории в другую в настоящее время содержит массу проблем, как правоприменительного характера, так и практического решения. В условиях настоящей действительности решение рассмотренных проблем должно осуществляться, прежде всего, начиная с разработки различных нормативно-правовых актов, внесения дополнений и поправок в действующее законодательство и внедрения различных правовых механизмов, направленных на создание условий, способствующих урегулированию нерешенных вопросов, возникающих при переводе земель.

2. Земльный участок площадью 0,46 га находится в общей долевой собственности W и F.

В ходе землеустроительной экспертизы было установлено, что в действительности в пользовании W и F находится земельный участок 0, 60 га, то есть на 0, 14 га больше, чем передан с общую собственность W и F.

F обратился в Администрацию Ивановского сельского округа с заявлением о передаче в его собственность за плату указанного земельного участка.

Администрация Ивановского сельского округа приняла решение о передаче земельного участка площадью 0,14 га в собственность F, заключила с ним договор купли-продажи земельного участка. F получил свидетельство о праве собственности на дополнительный земельный участок.

W обратился в суд с требованием о признании недействительными постановления Администрации Ивановского сельского округа о передаче земельного участка в собственность F, договора купли-продажи указанного земельного участка и свидетельства о праве собственности F на указанный земельный участок.

Дайте правовую оценку действиям Администрации и позиции W. Составьте исковое заявление W со ссылками на действующее законодательство.

Действия Администрации основываются на положениях статей 29 и 34 Земельного кодекса РФ.

В Ступинский городской суд

Московской области

Истец: W

Адрес: 654352, Московская область, Село Ивановское

Ответчик: Администрация

Ивановского сельского округа

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании недействительными постановления органа местного самоуправления о передаче земельного участка в собственность, договора купли-продажи земельного участка и свидетельства о праве собственности на земельный участок

Истец владеет на праве общей долевой собственности участком земли площадью 0,46 га совместно с гражданином F.

13 сентября 2010 года, в ходе проведения землеустроительной экспертизы, было установлено, что в действительности в пользовании истца (гражданина W) и гражданина F находится участок, площадью 0,60 га.

Из этого следует, в пользовании указанных лиц находится земельный участок, который на 0,14 га превышает площадь земельного участка, находящегося в общую собственность в соответствии с правоустанавливающими документами.

19 сентября 2010 г. в Администрацию Ивановского сельского округа (далее - Ответчик) Гражданин F обратился с заявлением о возмездной передаче ему в собственность указанного земельного участка, площадью 0,14 га.

На основании данного заявления Ответчиком было издано постановление о передаче земельного участка гражданину F, с которым также был заключен договор купли-продажи и оформлено соответствующее свидетельство о праве собственности на земельный участок.

При этом об осуществлении вышеуказанных действий истца не уведомил ни Ответчик, ни гражданин F.

Данный распорядительный акт, договор и Свидетельство считаю недействительными по следующим основаниям.

Спорный земельный участок находился в совместном пользовании истца и Гражданина F, и в течение длительного периода времени они совместно добросовестно, открыто и непрерывно владели им как своим собственным.

Так, в соответствии со ст. 234 ГК РФ истец и ответчик приобретают право собственности на этот земельный участок (равное право), а учитывая положения п. 1 ст. 34 ЗК РФ Администрация Ивановского сельского округа должна была обеспечить распоряжение земельными участками на принципах справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедуры предоставления таких земельных участков, но этого не произошло.

Подготовка и заблаговременная публикация информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве, как гласит п.п. 4 п. 1 ст. 34 ЗК РФ также не проводилась.

При возникновении ситуации, когда на один и тот же земельный участок претендуют несколько лиц, органы местного самоуправления должны руководствоваться п.п. 11 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, т.е. соблюдать принцип сочетания интересов общества и конкретных граждан.

Таким образом, спорный земельный участок может быть передан кому-либо только по результатам торгов.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. 168 ГК РФ,

прошу Суд:

Признать недействительным постановление Администрации Ивановского сельского округа о передаче земельного участка общей площадью 0,14 га в собственность гражданина F, договор купли-продажи и свидетельства о праве собственности на данный земельный участок.

Приложения:

1. Квитанция об уплате государственной пошлины.

«27» сентября 2010 г. Гражданин W

3. Завод «Рассвет» купил здание у Фабрики «Закат», расположенное на территории этой фабрики. Через 2 месяца сотрудников Завода перестали пропускать на территорию фабрики через ее проходную. Завод обратился в суд с требованием об установлении сервитута для прохода и проезда к своему зданию через территорию фабрики.

Какие факты должен установить суд чтобы принять решение? Какие факты должны быть установлены для принятия решения в пользу Фабрики? Составьте проект решения суда.

1. Основание для обращения истца в суд;

2. Установление факта наличия у истца в собственности здания, расположенного на территории Фабрики;

3. Наличие альтернативных путей прохода и проезда к зданию, без обременения участка Фабрики.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 октября 2010 года г. Москва

Арбитражный суд г. Москвы:

Судья Иванова И.А.,

с участием представителя истца Завода «Рассвет»,

и представителя ответчика Фабрики «Закат»

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело А52-3547/10 по исковому заявлению Завода «Рассвет» к Фабрике «Закат» об установлении сервитута для прохода и проезда к своему зданию через территорию Фабрики,

УСТАНОВИЛ:

Завод «Рассвет» (далее - истец) обратился в суд с иском к фабрике «Закат» (далее - ответчик) об установлении сервитута для прохода и проезда.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником здания общей площадью 680 кв. м.

Указанный объект недвижимости располагается на территории ответчика. Проход к зданию истца осуществляется через земельный участок ответчика, т.к. иного способа въезда на его территорию и выезда с нее нет.

По истечении двух месяцев с момента приобретения собственности на здание сотрудников истца перестали пропускать на территорию ответчика. Таким образом, действия ответчика препятствуют истцу и другим лицам пользоваться зданием, находящимся в собственности.

В досудебном порядке достичь соглашения с ответчиком о сервитуте не удалось.

Суд, заслушав стороны, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Из указанных норм следует, что лицо, требующее установления сервитута, должно подтвердить необходимость предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для обеспечения своих нужд. При этом установление сервитута допустимо только в случае, если интересы истца не могут быть обеспечены другим способом.

Как установлено в судебном заседании истец на основании договора купли-продажи недвижимого имущества приобрел в собственность у ответчика вышеназванное здание.

Истцом было представлено свидетельство о государственной регистрации права от 13 мая 2010 года серии А50 №8567, которым подтверждается регистрация права собственности истца на здание.

В ходе судебного заседания истцом были представлены доказательства того, что обеспечение прохода и проезда истца к принадлежащему ему зданию возможен лишь при условии установления сервитута на земельный участок, принадлежащий ответчику, в связи с тем, что земельный участок принадлежащий ответчику расположен так, что закрыл проезд и проход к месту, где расположено здание истца.

Полно и всесторонне исследовав материалы дела, надлежащим образом оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства, суд установил, что проход и проезд к принадлежащему истцу зданию через земельный участок, на котором расположено принадлежащее ответчику здание проходной, является оптимальным с точки зрения соблюдения баланса интересов сторон; о том, что пропуск на территорию ответчика с момента приобретения истцом здания осуществлялся через проходную ответчика, свидетельствует и о существовании между сторонами в предшествующий период договора об оказании услуг по обеспечению пропускного режима.

Учитывая тот факт, что ответчиком созданы препятствия в пользовании собственностью, истец как собственник вправе требовать устранения таких препятствий в порядке статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Завода «Рассвет» удовлетворить в полном объеме.

Обязать Фабрику «Закат» не препятствовать проходу работникам Завода «Рассвет» к своему зданию.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный аппеляционный суд в течение 10 дней через Арбитражный г. Москвы.

Судья:

правовой земельный исковой собственность

Список использованной литературы

1. Земельный кодекс Российской Федерации: текст с изм. и доп. на 20 сентября 2010 г. - М.: Эксмо, 2010

2. Федеральный закон от 21 декабря 2004 года №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»

3. Демидкова Е. Перевод земельного участка в другую категорию / Юрист, 2005, №7.

4. Постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.2010 №2509/10 по делу №А53-5239/2009 «Суд вправе установить сервитут на земельный участок для проезда к объекту недвижимости даже в том случае, если есть возможность организации альтернативного проезда, которая не требует установления сервитута, но предполагает значительные материальные и организационные затраты на ее реализацию»

5. Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 27.12.2009) // СЗ РФ. - 1994 - №32

6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации. - Москва: Проспект, КноРус, 2010.

Размещено на Allbest.ru