Пpaвoвoe регулирование деятельности жилищно-накопительных кооперативов в Рoccии

Правление кооператива решает вопросы, относящиеся к его компетенции, на своих заседаниях. Оно правомочно принимать решения, если на заседании правления присутствуют члены правления, которые составляют не менее пятидесяти процентов от общего числа членов правления. Решения правления кооператива принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом кооператива.

Таким образом, исполнительные органы кооператива (единоличный и коллегиальный) подотчетны правлению кооператива и общему собранию членов кооператива. Исполнительные органы кооператива осуществляют свою деятельность в соответствии с уставом кооператива, решениями общего собрания членов кооператива и правления кооператива. К компетенции исполнительных органов кооператива относятся все вопросы руководства текущей деятельностью кооператива, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания членов кооператива и правления кооператива.

ГЛАВА 2. ЧЛЕНСТВО В ЖИЛИЩНОМ НАКОПИТЕЛЬНОМ КООПЕРАТИВЕ

2.1 Сущность, условия и последствия приобретения членства в жилищном накопительном кооперативе

Центральной фигурой любого кооператива, а в том числе и жилищного накопительного является член кооператива или пайщик. Членство в жилищном накопительном кооперативе является юридико-фактическим составом, лежащим в основании взаимных прав и обязанностей участника и кооператива в отношениях друг с другом. Оно выступает важнейшим юридическим элементом корпоративной организации ЖНК, с которым связано существование самой корпорации как юридического лица, основанного на членстве.

Членами ЖНК в отличие от всех иных видов кооперативов, включая жилищные и жилищно-строительные, могут быть только физические лица.

Объясняется это главным образом одним обстоятельством - желанием создать форму инвестирования жилищных накоплений граждан альтернативную предпринимательскому долевому участию. Конечно, решить эту проблему одним только таким способом явно не удастся. Необходим целый ряд экономических и организационных условий, призванных обеспечивать участие в ЖНК относительно менее обеспеченных граждан, нуждающихся в улучшении жилищный условий, но допуск в состав членов юридических лиц сразу же лишит эту форму всех ее преимуществ для физического лица.

Вообще в обычных первичных или, как их еще называют на Западе, патриархальных кооперативах участие юридических лиц стало допускаться сравнительно недавно и в порядке редкого исключения с оговорками, исключающими возможность установления ими контроля над кооперативом и приобретения преимуществ перед физическими лицами. Обычная форма их участия - участие во вторичных кооперативах или кооперативных союзах. Еще в советские времена это правило неуклонно соблюдалось. Еще в период НЭПа в юридической литературе нередки были утверждения о том, что «допущение к участию в кооперативе юридических лиц не может быть безграничным ни количественно - иначе кооперативное товарищество превратится в союз, ни качественно (в смысле природы допускаемых организаций) - иначе «кооперативность» таких товариществ может оказаться только рекламой, что следует установить требование, чтобы вступающие в кооператив юридические лица увязывались в данной кооперативной системе как по своей хозяйственной природе и задачам, так и по своей организационно-правовой структуре». Российское же законодательство переходного периода признало допустимым участие членов-инвесторов в кооперативах на равных основаниях с обычными членами-клиентами, понизив их конкурентоспособность с капиталистическими предприятиями еще и на этом направлении.

Но жилищный накопительный кооператив - не совсем кооператив, а возможно даже и совсем не кооператив. Окончательно на этот вопрос ответ должна дать практика, которая покажет, удастся ли ЖНК выстоять в конкурентной борьбе с инвестиционными компаниями, опираясь на кооперативную сущность, или ей придется поступиться в пользу улучшения капитализации компании, играя на повышении стоимости паев и их свободной (в отличие даже от акционерных обществ) эмиссии.

И.В. Елисеев обращает внимание на то, что наличие хотя бы одного гражданина в качестве участника потребительского кооператива обязательно, в противном случае кооператив превратится в объединение юридических лиц. Говоря о рабочих жилищно-строительных кооперативных товариществах, Л.И. Поволоцкий подчеркивал, что работа членов правления, например, акционерных обществ, основанных частным капиталом, направлена в сторону извлечения прибыли, поэтому и не могут они быть членами кооперативных товариществ.

С.В. Тычинин полагается, что приоритет в создании потребительских кооперативов должен отдаваться гражданам. Возможность участия юридических лиц (особенно коммерческих) в кооперативе может быть допущена на основе устава кооператива с согласия его членов.

По нашему мнению, всей историей кооперативного движения и его современным состоянием на Западе подтверждается мысль о том, что «кооперативы создавались для удовлетворения потребностей граждан, поэтому конечной целью участия в кооперативе в сфере жилищных отношений юридических лиц должно являться обеспечение жильем граждан. Участие юридических лиц в кооперативе должно быть ограничено количественным и качественным пределами», а для некоторых случаев, к которым относятся и жилищные накопительные кооперативы полностью исключено.

Лица, имеющие право на вступление в ЖНК. Членом ЖНК может быть только физическое лицо. Членом кооператива может быть гражданин, достигший возраста шестнадцати лет. Прием гражданина в члены кооператива осуществляется на основании его заявления в письменной форме в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и уставом кооператива (ч. 1 ст. 5 Закона). Фактически членом кооператива может стать каждый, кто хочет приобрести собственное жилье. Для этого не требуется ни справки о зарплате, ни заявления поручителей, ни прописки в этом городе. Все это свидетельствует о несомненных преимуществах членства в ЖНК перед получением ипотечного кредита в банке. При выборе ипотеки банкиры, как правило, собирают все сведения о заемщике и могут отказать в кредите, не объясняя причин.

В отличие от жилищного и жилищно-строительного кооператива членом ЖНК может быть только гражданин, достигший возраста 16 лет (ст. 5 Закона). В иных формах потребительских кооперативов, в том числе жилищном, жилищно-строительном, допускается вступление в качестве членов юридических лиц.

Преимущественное право на вступление в члены ЖНК. Законом предусмотрено наличие преимущественного права на вступление в ЖНК. Одно из них присутствует с теми или иными ограничениями во всех кооперативах (право наследника, которому перешло право на пай умершего члена кооператива - п. 3 ст. 9), другое - весьма не характерное для любых кооперативов - право лица, которому пай был передан членом ЖНК (п. 9 ст. 7).

Вопрос о сущности и содержании преимущественного права (juspraeemptiois) относится к числу малоисследованных в науке российского гражданского права35. Его специальный анализ, однако, требующий значительных усилий, не связан напрямую с темой исследования, что позволяет нам воспользоваться теми положениями теории, которые представляются наиболее пригодными для использования. Под преимущественным правом в тесном смысле слова имеет смысл говорить как о субъективном праве некоторого ограниченного круга субъектов (В.П. Грибанов). Его нельзя отождествлять с преимуществами в осуществлении субъективного права (В.А. Белов, М.В. Субботин), хотя без таких преимуществ не имеет смысла вести речь и о преимущественном праве (Л.В. Кузнецова). Право кредитора второй очереди в этом смысле не является преимущественным гражданским правом по сравнению с правом кредитора первой очереди: «Преимущественное же относительное право должно само по себе, безотносительно к процессу его осуществления, обладать некоторыми «преимуществами» в сравнении с другими субъективными правами»36. Право преимущественного осуществления не должно считаться преимущественным правом suigeeric, хотя нельзя отрицать и то, что преимущественное право дает его обладателю определенное превосходство (привилегию) над всеми третьими лицами, которые совершают действия, составляющие содержания преимущественного права37. Преимущественное право поэтому - это право, которое принадлежит некоторому указанному в законе кругу лиц.

Преимущественные права при таком подходе могут быть названы специально выделенными для отдельных категорий лиц элементами гражданской правоспособности38. Скажем, всякому лицу позволено заключать договор купли-продажи, но эта юридическая возможность обычно включена в содержание его правоспособности. Но только для участника общей долевой собственности предусмотрено особое преимущественное право требовать заключения с ним договора купли-продажи преимущественное перед всеми третьими лицами, «...преимущественные права - это относительные субъективные гражданские права, существующие только вместе с комплексом абсолютных прав, нарушение которых влечет возникновение у потерпевшего права потребовать перевода на себя в судебном порядке прав и обязанностей, возникших в результате такого нарушения. Относительная направленность преимущественных прав, а также их содержание позволяют причислить таковые к разряду обязательственных прав в их традиционном понимании»«. Преимущественное право - это вместе с тем не одно лишь относительное право; это комплекс, система субъективных прав, ядром (центром) которой является указанное относительное право, а подчиненными элементами - абсолютные права, направленные на его охрану. Эти абсолютные правомочия принадлежат обладателю преимущественного права, а их содержанием является обращенное к неопределенному кругу лиц требование воздерживаться от совершения таких действий, которые сделают осуществление права преимущества невозможным. Они специально направлены на охрану свойства преимущества требования перед возможностями, которые другими субъектами реализуются только в рамках правоспособности39.

Отличительными признаками преимущественного права по В.А. Белову являются:

Содержание и условия осуществления преимущественных прав, как правило, предопределяются содержанием другого права и условиями осуществления последнего и производим от них (право преимущественной покупки ограничено некоторыми существенными условиями предложения о продаже, либо совершившейся покупки - содержанием права распоряжения).

Все преимущественные права должны быть срочными, то есть период их существования должен быть ограничен пресекательным (преклюзивным) сроком.

Пресекательный срок, ограничивающий время существования преимущественного права начинает течь с момента, когда его обладатель узнал о существовании этого права (а не с момента его возникновения).

Преимущественные права не передаваемы, поскольку их ценность заключается в возможности их осуществления управомоченным лицом, а не в получении их эквивалента.

Преимущественные права могут возникать и существовать только в случаях, с содержанием и на условиях, предусмотренных законом40.

Проверяя преимущественное право на вступление в ЖНК с помощью этих критериев, можно прийти к выводу, что они не во всем им соответствуют.

Прежде всего, обращает на себя внимание то обстоятельство, что ЖНК является открытой корпорацией, которой запрещено искусственно ограничивать число своих членов. Таким образом, любой гражданин может стать членом любого ЖНК. Отказать ему в приеме можно только при превышении установленного законом максимального числа членов - 5000 (п. 4 ст. 5 Закона). При таких обстоятельствах преимущественное право указанных лиц может действовать только с малой вероятностью для случаев замещения «последней вакансии». За этим исключением Закон не устанавливает каких-либо оснований к отказу в приеме в члены кооператива. А раз это так, то преимущественное право становится как бы ординарным правом требовать приема в члены ЖНК, элементом общей гражданской правоспособности, одинаково присущим всем гражданам.

Однако дело в том, что лица, наделенные «преимущественным правом» вступления в члены ЖНК могут требовать предоставления им правового статуса выбывшего члена кооператива, включая его очередность на приобретение жилого помещения. Так что с этой точки зрения речь идет не просто о праве на вступление в члены ЖНК, а о праве преимущественного приобретения права участия (пая) выбывшего члена ЖНК. И здесь нет никаких препятствий к тому, чтобы считать такое право преимущественным. ЖНК не может предоставить это право никому из вновь принимаемых лиц, как не может перераспределить его между членами ЖНК. Такая возможность в большинстве случаев может быть признана хотя и маловероятной (жилье приобретается под индивидуальные потребности члена ЖНК, а до его приобретения речь идет о паенакоплении, условия передачи которого для вновь принимаемого члена ЖНК, оказываются более обременительными по сравнению с общим порядком уплаты паевых взносов), но не исключенной совершенно. Однако вышеуказанные лица имеют преимущественное право перед любыми третьими лицами и другими членами ЖНК на приобретение прав участия на условиях выбывшего участника (правопредшественника).

Преимущественное право вступления (приобретения пая) в ЖНК не требует от кооператива обязательного извещения его обладателя (наследника) о возможности осуществления такого права. Нет необходимости и в прямом отказе обладателя (наследника) от осуществления преимущественного права. Чрезмерная задержка с подачей заявления, например, ставит кооператив в невыгодное положение и в общем случае должна рассматриваться как отказ наследника от преимущественного права. Вопрос практически может иметь следующее решение: 1) при известности личности наследника (наследников) кооператив может (но не обязан) направить извещение о возможности вступления в члены ЖНК в качестве правопреемника наследодателя с указанием сроков подачи заявления; 2) в случае отказа либо неподачи заявления в указанные сроки кооператив может принять решение о передаче пая кому- либо из членов ЖНК, либо вновь принимаемому лицу; 3) в случае не извещения наследников (в том числе при их неизвестности) кооператив может передать пай любому лицу после истечения разумного срока, требующегося на принятие наследства и подачу заявления о приеме в члены ЖНК, если точный срок не указан в уставе кооператива; 4) решение ЖНК об отказе в приеме наследника в члены ЖНК может быть отменено судом, если этим решением нарушено преимущественное право наследника.

Рассматривая порядок приобретения членства, следует отметить, что прием гражданина в члены жилищного накопительного кооператива осуществляется на основании его письменного заявления. Решение о приеме в члены по общему правилу принимает правление кооператива, если уставом это не отнесено к компетенции иных органов управления (п. 6 ст. 42 Закона).

Для подтверждения возникновения правовых отношений между членами кооператива и кооперативом законодательство не требует заключения договоров между ними, хотя на практике многими кооперативами заключаются договоры о членстве, в которых определяются особенности участия граждан в организации. Однако это противоречит гражданскому законодательству. Указанные особенности должны определяться в уставе кооператива и заявлении о принятии в члены.

Необходимость заключения договоров между членами и кооперативом возникает в случае предоставления члену кооператива последним каких-либо юридических, консультационных, риэлтерских и других услуг.

Последние возникают только после внесения соответствующих сведений о гражданине в единый государственный реестр юридических лиц, который ведется налоговым органом, а также после внесения гражданином вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса.

В случае невнесения членом кооператива членского взноса или первого платежа в счет паевого взноса в течение трех месяцев, кооператив обязан направить в налоговый орган заявление об аннулировании сведений о гражданине.

Членство как таковое без сомнения закрепляется как неприкосновенное для корпорации специальное субъективное право (право участия) в паевых корпорациях (товариществах). При этом неприкосновенность рассматривается нами в двух формах: абсолютной (изъятие права членства из-под власти корпорации) и относительной (ограничение на внесение изменений в устав, ухудшающих условия и последствия членства). Во всех этих случаях допускается судебная защита права членства. ЖНК относится к числу корпораций с относительной неприкосновенностью права членства, поскольку законом допускается возможность исключения из членов ЖНК и ограничиваются права ЖНК на изменение устава в части членства.

Членство в ЖНК возникает с момента внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц в порядке, предусмотренном действующим законодательством со дня внесения гражданином вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса (п. 5 ст. 5 Закона). Внесение гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса осуществляется после внесения сведений о нем в единый государственный реестр юридических лиц (п. 9 ст. 5 Закона). В основе его возникновения в общем случае лежит юридический состав из следующих юридических фактов:

решение о принятии в члены ЖНК; внесение в ЕГРЮЛ сведений о приеме в члены ЖНК; внесение вступительного членского взноса; внесение первого платежа в счет паевого взноса.

Основанием для внесения сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц является решение уполномоченного уставом кооператива органа кооператива. Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственной регистрации юридических лиц, в течение одного рабочего дня после дня внесения сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива в ЕГРЮЛ, выдает кооперативу документ, подтверждающий факт внесения соответствующих сведений в ЕГРЮЛ. Форма и содержание такого документа устанавливаются Правительством Российской Федерации. Кооператив по требованию гражданина, подавшего заявление о приеме в члены кооператива, обязан выдать ему копию документа, заверенную печатью кооператива и подписью уполномоченного должностного лица кооператива.

Внесение гражданином, подавшим заявление о приеме в члены кооператива, вступительного членского взноса и первого платежа в счет паевого взноса осуществляется после внесения сведений о нем в единый государственный реестр юридических лиц.

В случае невнесения гражданином вступительного членского взноса или первого платежа в счет паевого взноса в течение трех месяцев со дня внесения соответствующих сведений в ЕГРЮЛ, единоличный исполнительный орган кооператива обязан направить в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственной регистрации юридических лиц, заявление об аннулировании сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в едином государственном реестре юридических лиц. Данное заявление направляется единоличным исполнительным органом кооператива в течение трех рабочих дней после окончания указанного срока. Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственной регистрации юридических лиц, сообщает об аннулировании соответствующих сведений в ЕГРЮЛ кооперативу и подавшему заявление о приеме в члены кооператива гражданину в течение одного рабочего дня после дня аннулирования таких сведений.

Акт регистрации имеет конститутивное и публично-достоверное значение, предоставляя гражданину охраняемое законом субъективное право на приобретение членства после совершения производства соответствующих платежей. Данное право прекращается либо вследствие приобретения членства, либо вследствие аннулировании акта регистрации. Истечение трехмесячного срока, установленного для внесения членского и первого платежа паевого взноса, не влечет прекращения этого права, но возлагает на ЖНК обязанность обратиться за аннулированием сведений о гражданине в ЕГРЮЛ. Отсюда уплата указанных сумм по истечении трехмесячного срока, но до подачи ЖНК соответствующего заявления, порождает право членства в ЖНК.

Последствиями приобретения права членства является возникновение корпоративных прав и обязанностей (ст. 7, 8 Закона), а, следовательно, и ответственности за их нарушение. На наш взгляд их можно сгруппировать следующим образом:

имущественные и неимущественные;

абстрактные и конкретные;

по финансированию деятельности ЖНК, удовлетворению потребностей и доступу к информации членов ЖНК, участию в управлении, распределении доходов и разделе имущества;

основные и секундарные.

С учетом данной классификации можно сделать вывод о том, что предусмотренное Законом право пользоваться услугами, предоставляемыми кооперативом, нельзя считать ни субъективным гражданским, ни тем более специальным корпоративным правом, поскольку на самом деле у члена ЖНК может быть преимущественное либо исключительное право на получение услуг (предоставлений) ЖНК, в соответствии с чем в ст. 7 Закона предлагается внести необходимые изменения.

Точно также не являются основными субъективными правами «право выбирать форму участия в деятельности кооператива» (п. 3 ст. 7 Закона) и право «давать согласие на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения в соответствии с требованиями, указанными в заявлении члена кооператива, и с учетом выбранной им формы участия в деятельности кооператива» (п. 4 ст. 7 Закона). И то и другое являются, на наш взгляд, условиями осуществления (а в отдельных случаях и возникновения) корпоративных прав и обязанностей: прав на получение жилой площади в пользование и в собственность, обязанности по уплате паевого взноса.

Кооператив обязан вести реестр членов жилищного накопительного кооператива. Соответствующие сведения о члене кооператива вносятся в реестр в течение одного рабочего дня, после которого кооперативу выдается документ, подтверждающий факт внесения сведений о гражданине. Члену кооператива может быть выдана копия, заверенная печатью кооператива и подписью уполномоченного лица.

В реестре членов кооператива должны содержаться следующие сведения:

фамилия, имя, отчество члена кооператива;

паспортные данные или данные иного удостоверяющего личность члена кооператива документа;

почтовый адрес, номера телефонов, адрес электронной почты члена кооператива;

форма участия в деятельности кооператива;

иные предусмотренные уставом кооператива сведения.

Член кооператива обязан своевременно информировать исполнительный орган кооператива об изменении указанных сведений. В случае непредставления членом кооператива информации об изменении указанных сведений кооператив не несет ответственность за причиненные в связи с этим убытки.

Ответственность перед кооперативом член ЖНК несет за нарушение своих обязательств перед кооперативом по основаниям и в порядке, которые предусмотрены федеральными законами. В соответствии с ч. 3 ст. 6 Закона члены кооператива несут ответственность перед кооперативом за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов. Размер неустойки за нарушение обязательств по внесению этих взносов определяется уставом кооператива и не может превышать одну трехсотую действующей на день уплаты неустойки ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки внесения взносов. Неустойка за нарушение обязательств по внесению паевых и иных взносов начисляется со дня, следующего за днем, установленным для внесения взносов, по день внесения этих взносов членами кооператива, если иной порядок начисления неустойки не установлен уставом кооператива.

Члены ЖНК не отвечают по обязательствам кооператива, но, так же, как и члены хозяйственного общества, несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений.

В соответствии со ст. 5 Закона членство в кооперативе прекращается в случае:

добровольного выхода из кооператива;

исключения члена кооператива из кооператива;

передачи пая другому члену кооператива или третьему лицу;

смерти члена кооператива, объявления его умершим в установленном федеральным законом порядке;

обращения взыскания на пай;

внесения членом кооператива паевого взноса в полном размере и передачи соответствующего жилого помещения в собственность члена кооператива, если у члена кооператива нет других паенакоплений и иное не предусмотрено уставом кооператива;

ликвидации кооператива, в том числе в связи с его банкротством.

Прекращение членства в кооперативе не освобождает члена кооператива от возникшей до подачи заявления о выходе из кооператива обязанности по внесению взносов, за исключением паевого взноса.

При прекращении членства в кооперативе вследствие добровольного выхода либо исключения, выбывший член кооператива вправе получить действительную стоимость пая в порядке и в сроки, которые предусмотрены Законом и (или) уставом кооператива.

Членство в кооперативе прекращается со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах» и Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРЮЛ является решение уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, а в случае исключения члена кооператива из кооператива или обращения взыскания на пай члена кооператива - решение или определение суда.

Член кооператива может быть исключен в судебном порядке из кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива в случае:

неоднократного неисполнения обязанностей, установленных Законом и (или) уставом кооператива, либо невозможности осуществления кооперативом своей деятельности или существенного затруднения ее осуществления в результате действий (бездействия) члена кооператива;

систематического нарушения порядка внесения паевого и иных взносов. Под систематическим нарушением порядка внесения паевого и иных взносов признается нарушение сроков внесения взносов или их недоплата более трех раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка или размер каждой недоплаты незначительны, либо однократная просрочка внесения паевого и иных взносов в течение более чем три месяца.

В кооперативе, число членов которого превышает двести человек, уставом кооператива может быть предусмотрено, что решение об исключении члена кооператива из кооператива, кроме члена правления кооператива по вышеуказанным основаниям может приниматься правлением кооператива.

В случае исключения из кооператива члена кооператива, которому кооператив передал в пользование жилое помещение, такой член кооператива до вступления в силу решения суда о его исключении вправе внести оставшуюся часть своего паевого взноса.

В общем случае прекращения членства пайщик утрачивает право пользования переданной ему квартирой. В соответствии со ст. 31 Закона при прекращении членства в кооперативе, за исключением случая внесения членом кооператива паевого взноса в полном размере, член кооператива, которому кооператив передал в пользование жилое помещение, и проживающие совместно с ним лица утрачивают право пользования жилым помещением и обязаны его освободить в течение двух месяцев со дня прекращения членства в кооперативе, а в случае ликвидации кооператива - со дня принятия решения о ликвидации кооператива. В случае отказа освободить жилое помещение член кооператива и проживающие совместно с ним лица подлежат выселению по решению суда без предоставления другого жилого помещения в порядке, предусмотренном жилищным законодательством РФ для граждан, исключаемых из жилищных или жилищно-строительных кооперативов. При выходе из ЖНК возврату обычно не подлежат вступительные и членские взносы. Однако кооператив должен вернуть выбывающему накопленный пай. Определение стоимости пая всегда было камнем преткновения. Ведь размер пая члена кооператива невозможно определить только по тем суммам, которые он вносил в виде паевых взносов. В пай могут включаться и доходы ЖНК от предпринимательской деятельности (например, от продажи квартир в строящемся кооперативом доме сторонним лицам). Также его могут уменьшать и задолженности кооператива.

Таким образом, в Законе законодатель сделал попытку смягчить эту проблему. Теперь размер пая выбывшего члена определяется по тому, сколько процентов от чистых активов ЖНК занимают выплаченные им паевые взносы. Стоимость чистых активов кооператива определяется как разница между стоимостью активов (денежных средств на счетах и стоимости имущества кооператива, определенной независимым оценщиком) и величиной задолженности кооператива. При этом стоимость пая определяется на день окончания финансового года, в течение которого пайщик вышел из кооператива.

2.2 Имущественные права и обязанности членов жилищного накопительного кооператива

Имущественные права и обязанности членов ЖНК можно разделить на четыре основные группы.

Одна группа прав связана с участием членов ЖНК в финансировании его деятельности. Они устанавливаются по поводу таких объектов как паевой взнос, паенакопление, пай, вступительный и иные членские взносы, убытки кооператива.

Другая группа относится к правам и обязанностям членам ЖНК, связанным с удовлетворением их потребностей. Прежде всего, речь идет об удовлетворении потребности в жилье: право на предоставление, пользование и передачу в собственность жилой площади. Но сюда также относятся права на получение от ЖНК дополнительных благ в соответствии с законом и уставом (доли прибыли, дополнительных услуг).

Третью группу составляют распорядительные или секундарные права членов ЖНК (право передавать пай другому члену кооператива или третьему лицу, право завещать пай, право выбора формы участия, право дачи согласия на приобретение жилого помещение либо его строительство).

Четвертая группа объединяет права и обязанности, возникающие в связи с прекращением членства в ЖНК (право на выплату стоимости пая, на ликвидационную квоту).

Право на пай и паенакопление, по нашему мнению, характеризуется следующими основными особенностями. Принадлежащий члену кооператива пай относится к имуществу и определяется как доля паенакопления члена кооператива в паевом фонде на определенную дату. Как и со всяким имуществом, с ним можно совершать сделки - продавать, дарить, завещать и т.д.

Однако приобретение права на пай еще не означает автоматическое приобретение членства в кооперативе. В частности, пай может быть приобретен лицом, не имеющим права быть членом накопительного кооператива, например юридическим лицом. В этом случае лицо выплачивает действительную стоимость пая.

В случае смерти члена кооператива или объявления его умершим его наследник может быть принятым в члены кооператива. Даже если наследников несколько, в кооператив может быть принято лишь одно лицо, которое определяется по соглашению между наследниками или в судебном порядке. Оставшиеся наследники имеют право требовать компенсацию, соразмерную своей наследственной доле на действительную стоимость пая, которая выплачивается в денежной или иной форме. Срок выплаты компенсации не может быть более одного года с момента открытия наследства (п. 3 ст. 9 Закона). Может случиться так, что ни один из наследников не заявит о своем желании вступить в кооператив. В этом случае кооператив выплачивает наследникам причитающиеся им в соответствии с наследственными долями доли действительной стоимости пая.

Действительная стоимость пая определяется исходя из стоимости чистых активов - разница между совокупностью денежных средств кооператива и стоимости имущества, определенного независимым оценщиком, и величиной задолженности кооператива (п. 3 ст. 32 Закона).

Указанная стоимость выплачивается выбывшему члену или иным лицам, имеющим права на пай, в течение шести месяцев со дня окончания финансового года, в течение которого возникли основания для прекращения членства в кооперативе.

К наследникам на основании п. 1 ст. 1177 ГК РФ переходит не только паевой взнос в сумме, выплаченной к моменту открытия наследства, но и право пользования соответствующей квартирой, дачей, гаражом или иным помещением, которое было предоставлено кооперативом наследодателю.

Так, Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда рассмотрела в судебном заседании кассационную жалобу Ш.Ю., действующей в интересах несовершеннолетнего Ш.А., на решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 22 ноября 2014 года по гражданскому делу о включении доли в паенакоплений в состав наследственного имущества, признании права собственности на доли в паенакоплениях в порядке наследования по завещанию. Ш.Ю. в обоснование заявления указывала, что Ш.В. была предоставлена кооперативная квартира в Санкт-Петербурге с учетом жены Ш.А.Л. и сына Ш.А.В.; Ш.В. умер, в наследственные права после смерти Ш.В. вступили сын Ш.А.В. и мать Ш.Н. Последняя, как наследник по закону, стала членом кооператива, в связи с чем А.Л. имеет лишь право только на паенакопления в размере, определенном решением суда от за вычетом интересов Ш.А.В. в размере …рублей. Истец полагает, что в наследственную массу после смерти Ш.А.В. должна быть включена доля в паенакоплении в квартире в Санкт-Петербурге, в размере ... рублей, за несовершеннолетним Ш.А., как за наследником по завещанию умершего Ш.А.В., который являлся единственным наследником Ш.Н., умершей, должно быть признано право собственности в порядке наследования на долю в паенакоплениях. Просила включить в наследственную массу наследодателя Ш.А.В. долю в паенакоплениях в квартире в Санкт-Петербурге, в размере ... рублей, признать за Ш.А. право собственности как наследника по завещанию на указанную долю в паенакоплениях.

В ходе рассмотрения дела на основании объяснений сторон, тщательного анализа представленных письменных доказательств, правильно определив юридически значимые обстоятельства, установив их достаточно полно и объективно в ходе судебного разбирательства, дав им надлежащую правовую оценку, исходя из того, что доля в паенакоплении в марте 1993 года преобразовалась в право собственности А.Л. на квартиру в Санкт-Петербурге, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о включении доли паенакоплении в спорном жилом помещении в наследственную массу и признании права собственности на долю за несовершеннолетним Ш.А., как наследником по завещанию Ш.А.В., поскольку доля в паенакоплении, порождающая право спорную квартиру, на момент смерти Ш.А.В. последнему не принадлежала, а следовательно в силу положений ст. 1112 ГК наследственным имуществом не являлась.

Судебная коллегия определила, что решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 22 ноября 2014 года оставить без изменения, кассационную жалобу Ш.Ю., действующей в интересах Ш.А., - без удовлетворения.

От пая необходимо отличать паенакопление, которое закон определяет «как часть паевого взноса, внесенная членом кооператива на определенную дату», что, на наш взгляд, не совсем точно, поскольку наряду со средствами члена ЖНК в порядке паевого взноса могут распределяться доходы кооператива от предпринимательской деятельности. К тому же было бы чрезмерной строгостью запрещать оплату паевого взноса третьими лицами при условии соблюдения требований законодательства, в том числе в части, касающейся противодействия терроризму и легализации преступных доходов. Правильнее поэтому считать паенакоплением денежные средства, полученные либо распределенные кооперативом в порядке оплаты паевого взноса члена ЖНК.

Паенакопление является конкретным имуществом, реально оплаченным правом участия, по поводу которого у кооператива и его члена существуют определенные права и обязанности. Паенакопление выражает размер реального участия члена ЖНК в имуществе кооператива. С ним связывается права члена ЖНК: 1) на возврат паенакопления в случае выбытия из членов ЖНК за минусом расходов, в которых его участие обязательно в силу Закона и устава; 2) на приобретение и предоставление в пользование жилой площади при достижении паенакоплением установленного размера; 3) на передачу в собственность приобретенной жилой площади при достижении паенакоплением размера паевого взноса. Эти права вполне оборотоспособны, и потому они могут служить объектом гражданско-правовых сделок (уступка требования, залог, дарение, завещание, доверительное управление и другие) за исключением случаев, когда такие сделки прямо запрещены законом, уставом либо вступают в противоречие с сущностью таких прав. На эти права может обращаться взыскание по долгам члена ЖНК.

Право на паенакопление строится по типу обязательственного, но, видимо, все же не является вполне таковым. В частности, корреспондирующую такому праву обязанность, невозможно считать обычным долгом, который всегда может быть переведен на другое лицо с согласия кредитора.

Пай в ЖНК - абстрактная величина - доля паенакопления члена кооператива в паевом фонде кооператива (п. 9 ст. 2 Закона). Но пай, следовательно, всегда выражает соотношение паенакопления члена ЖНК с размером паевого фонда (суммой всех паенакоплений). В этом качестве пай является до известной степени юридическим аналогом паенакопления, но не тождествен ему.

Пай имеет значение относительно самостоятельного объекта правоотношений между кооперативом и его членом. Самостоятельное значение пая определяется его стоимостью, которая может не совпадать с паенакоплением. Закон предусматривает для пая величину действительной стоимости, под которой понимается часть стоимости чистых активов кооператива, пропорциональная размеру пая. Поскольку чистые активы формируются с учетом не только паенакоплений, но и результатов деятельности кооператива, действительная стоимость пая может быть как выше, так и ниже суммы паенакопления.

Поскольку пай выражает количественное соотношение паенакопленияко всему паевому фонду, его величина может изменяться независимо от паевых платежей члена ЖНК. Право на пай может выступать объектом гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение, залог, завещание). Право на пай не может быть предметом цессии, поскольку не является обязательственным правом-требования.

Вместе с тем и пай и паенакопление существуют как объекты корпоративных прав до момента передачи в собственность члена ЖНК обусловленной жилой площади, после чего права на них должны признаваться прекратившимися, а их субъекты - выбывшими из состава членов ЖНК.

Право получения жилого помещения в пользование должно рассматриваться в двух состояниях: право требовать приобретения (начала строительства) жилого помещения и право требовать передачи приобретенного (построенного) жилого помещения.

Право члена кооператива на приобретение или строительство для него жилого помещения возникает после внесения в соответствии с выбранной формой участия в деятельности кооператива установленной части паевого взноса и истечения срока внесения (ст. 28 Закона).

После этого в кооперативе устанавливается очередность реализации данного права члена, которая учитывает следующие факторы: размер внесенного паенакопления; срок внесения данной части паенакопления; другие условия, предусмотренные формой участия в деятельности кооператива.

При равных условиях преимущество отдается члену кооператива, который имеет более короткий срок внесения оставшейся части паенакопления, а в дальнейшем - более раннему сроку вступления в кооператив.

Порядок реализации очередности членов кооператива устанавливается уставом кооператива или решениями общего собрания членов кооператива.

Возникновение данного права связано с одним условием -достижением паенакоплением члена ЖНК установленного уставом размера (период первоначального накопления)45. Квартира для каждого следующего участника программы, получившего право на подбор жилья, приобретается сразу, как только в общем паевом фонде набирается сумма, предусмотренная избранной им формой участия, но не менее 30% от стоимости жилья на момент его подбора. Передача жилого помещения, указанного в п. 1 ч. 2 ст. 28 Закона, в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение (ч. 1 ст. 29 Закона).

Передача жилого помещения в пользование члену накопительного кооператива осуществляется в следующем порядке (ст. 29 и 31 Закона):

Только после приобретения права собственности кооперативом на жилое помещение. Это означает, что данное право собственности должно быть надлежащим образом зарегистрировано федеральной регистрационной службой. В случае если для члена кооператива приобретается жилое помещение в порядке долевого участия в строительстве (инвестирования), то непосредственной регистрации права собственности кооператива должны предшествовать сдача жилого дома государственной комиссии, принятие его в эксплуатацию, оформление прав застройщика (заказчика) на построенный объект в целом в федеральной регистрационной службе.

Порядок оформления прав на построенный объект недвижимости в порядке долевого участия в строительстве по договорам, заключенным в отношении объектов строительства, разрешения на которые будут получены после 1 апреля 2005 г., устанавливается Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Статья же 124 ЖК РФ, говоря о предоставлении помещения члену жилищного и жилищно-строительного кооператива, не акцентирует внимание на необходимости первоначального приобретения права собственности кооперативом. В ней используется иная формулировка - предоставление жилого помещения в домах кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Помещение члену кооператива должно передаваться в отремонтированном виде либо с проведением иных работ по повышению потребительских качеств помещения, если это предусмотрено выбранной формой участия в деятельности кооператива. В ст. 124 ЖК РФ ничего не говорится о таком условии для жилищных или жилищно-строительных кооперативов.

Решение о передаче помещения в пользование принимается уполномоченным уставом органом кооператива. Члену кооператива выдается соответствующая выписка из решения. В жилищных и жилищно-строительных кооперативах данное решение может быть принято только общим собранием (конференцией) (п. 2 ст. 124 ЖК РФ).

Передача жилого помещения в пользование члену кооператива, вселение в него и пользование им осуществляется в соответствии с жилищным законодательством в порядке, предусмотренном для членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Это означает возможность применения ст. 126 ЖК РФ о вселении временных жильцов, ст. 128 ЖК РФ о сдаче внаем жилого помещения.

В случае если член кооператива не полностью выплатил паевой взнос и прекращает свое членство в кооперативе, либо если кооператив ликвидируется, член кооператива и лица, совместно с ним проживающие, утрачивают право пользования жилым помещением (ст. 31 Закона). Занимаемое жилое помещение должно быть ими освобождено в течение двух месяцев со дня прекращения членства, либо со дня принятия решения о ликвидации кооператива.

Между тем член кооператива, которому предоставлено в пользование жилое помещение, до утверждения ликвидационного баланса вправе внести оставшуюся часть своего паевого взноса (п. 4 ст. 14 Закона) и таким образом приобрести право собственности на жилое помещение.

Перед передачей жилого помещения в пользование члену кооператива может быть осуществлен ремонт жилого помещения или выполнены работы по повышению потребительских качеств такого помещения, если это предусмотрено выбранной членом кооператива формой участия в деятельности кооператива (ч. 1 ст. 29 Закона).

Решение о передаче жилого помещения в пользование члену кооператива принимается органом кооператива, определенным уставом кооператива.

Выписка из такого решения или его копия выдается члену кооператива по его требованию в течение одного рабочего дня (ч. 2 ст. 29 Закона).

Член ЖНК и члены его семьи вселяются в приобретенное для него жилое помещение в порядке и на условиях, предусмотренных жилищным законодательством для членов жилищных кооперативов. Передача жилого помещения в пользование члену кооператива, вселение в жилое помещение и пользование им осуществляются в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации в порядке, предусмотренном для членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 29 Закона).

Вопрос о производстве капитального ремонта для члена ЖНК на период пользования жилым помещением вообще возникать не может, поскольку ЖНК обязано предоставить ему жилую площадь либо выстроенную, либо отремонтированную в состоянии, пригодном для проживания и соответствующем требованиям, указанным в заявлении члена ЖНК (п. 2 ч. 2 ст. 28, п. 1 ст. 29 Закона). Наконец, пользователь не платит ЖНК никаких арендных платежей, но при этом не может считаться безвозмездным пользователем в смысле, придаваемом этому термину нормами ГК РФ о безвозмездном пользовании имуществом. Его пользование является безвозмездным с формально юридической стороны, в аспекте отношений между ним и ЖНК по поводу предоставления имущества в пользование. В действительности это пользование оплачивается платежами по уплате паевого взноса.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»48государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Поскольку право пользования члена ЖНК не относится ни к одному из прав, указанных в ст. 131 ГК РФ, а Закон не предусматривает его обязательной государственной регистрации, правила ст. 131 ГК РФ и Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на это право не распространяются. Этот Федеральный закон в ст. 23 также говорит о том, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с указанным Федеральным законом и ЖК РФ. В свою очередь в ст. 18 ЖК РФ говорится о том, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, ЖК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Этот метод взаимных отсылок способен запутать нас окончательно, но будем помнить об одном за исключением прав, названных в ГК РФ (ст. 131), все иные вещные права на недвижимое имущество подлежат регистрации в случаях, прямо предусмотренных в законе, что и позволяет нам делать такой вывод.

Праву на пай соответствует обязанность члена ЖНК уплаты паевого взноса. Закон определяет паевой взнос как денежные средства, которые вносятся членом кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные формой участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, и размер которых определяется в соответствии с положениями настоящего Федерального закона (п. 4 ст. 2). Каждый член ЖНК выплачивает полную стоимость квартиры, но в рассрочку.

Пайщик не платит процентов по предоставленному кредиту. Те, кто полагает, что оплата кооперативного взаимного кредита предполагает взимание процентов, ошибаются. А именно это можно увидеть в следующих словах:

«Должно настораживать обещание неправдоподобно выгодных условий рассрочки стоимости квартиры. Например, въехать в квартиру, а потом расплачиваться за нее в течение десяти лет вообще без всяких процентов». Между тем если такое право будет предоставлено кооперативу, то он станет обычным кредитным учреждением с правом совершения (хотя и в ограниченных пределах) чисто банковских операций. Это, однако, не означает, что размер паевого взноса и членские взносы ЖНК должны оставаться неизменными. На них не могут не оказывать влияния инфляционные процессы и расходы ЖНК. Именно эту величину и имела в виду Л.С. Сергиева, когда писала о том, что «проценты за пользованием займом» в ЖНК составляют 1-4% в год, а по ипотечному кредиту - 11-13% в год.

Кроме того, при вступлении нужно будет внести еще и первый паевой взнос. Эти деньги уже входят в стоимость приобретаемого жилья (то есть идут на ваш накопительный счет).

Размер ежемесячных паевых платежей определяется членом кооператива самостоятельно. ЖНК на основании возможностей члена кооператива рассчитывает срок накопления первой половины суммы, и закрепляет это в договоре. Но за кажущейся свободой выбора кроется ловушка - от выбранного темпа накопления будет полностью зависеть и темп возврата займа. Дело в том, что по Закону срок возврата оставшейся суммы (займа) не должен превышать в полтора раза срок накопления первой половины стоимости жилья. Так что получается внося первые 50% стоимости квартиры за два года, вернуть оставшуюся часть придется за три.

Приобретение права собственности на жилое помещение. После выплаты паевого взноса член ЖНК в соответствии с ГК РФ (п. 4 ст. 218) приобретает право собственности на приобретенную для него и переданную ему в пользование квартиру. Для получения свидетельства о собственности ему нужно сдать в орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним пакет документов, включающий: справку о выплаченном пае (из бухгалтерии ЖНК), выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета (из РЭУ или ЕИРЦ), а также поэтажный план и экспликацию (из БТИ). Кооператив выдает специальную справку о полной выплате паевого взноса, и на ее основании пайщик может уже зарегистрировать в государственных органах право собственности на недвижимость.

Судебно-арбитражная практика также подтверждает вывод о том, что такая регистрация имеет правоподтверждающее, а не правоустанавливающее значение.

Обязанность платы за жилое помещение и коммунальные услуги несет член ЖНК с момента предоставления ему жилого помещения в пользование (п. 4 ч. 2 ст. 153ЖКРФ).