Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Принцип исключительности налагает на орган, принимающий решение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, обязанность доказать отсутствие возможных вариантов размещения предполагаемого объекта, кроме как на данном земельном участке. Этот вывод подтверждается и судебной практикой. В качестве примера можно привести следующее дело.

ФАС Центрального округа рассмотрена кассационная жалоба на решение Арбитражного суда Рязанской области от 26 мая 2005 г. и Постановление апелляционной инстанции от 27 июля 2005 г. по делу о признании недействительным постановления губернатора Рязанской области от 28 декабря 2004 г. № 645-ПГ «Об изъятии земельного участка для государственных нужд Рязанской области». Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил требование о признании постановления недействительным, которое апелляционная инстанция оставила без изменения. ФАС Центрального округа обоснованно оставил кассационную жалобу по данному делу без удовлетворения, а принятые судебные акты - без изменения, мотивируя тем, что принудительное изъятие земельного участка (выкуп) для размещения объектов государственного или муниципального значения допускается только при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов. Поскольку доказательств необходимости строительства объектов для нужд области в соответствии с генеральным планом, правилами землепользования и застройки, а также отсутствие других вариантов размещения этих объектов не представлено, суд обоснованно признал оспариваемый ненормативный акт государственного органа недействительным1¹⁾ Постановление ФАС Центрального округа от 12 декабря 2005 г. № А54-1176/2005-С18 // Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.).

В соответствии со ст. 49 ЗК РФ объекты жилищного строительства не вошли в исчерпывающий перечень объектов государственного или муниципального значения, для которых возможно изъятие земельных участков. До 1 января 2007 г. в соответствии с п. 3 ст. 83 ЗК РФ земельные участки в городских и сельских поселениях могли быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки. Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ исключил п. 3 из ст. 83 ЗК РФ. Поправки, внесенные в ЗК РФ и ГрК РФ указанным Законом, не только не разрешили существующих проблем реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», но создали новые, с которыми еще предстоит столкнуться на практике, в том числе в судебной практике.

По мнению Н.В. Макарчука судебная практика, сложившаяся до 1 января 2007 г., показывает, что, если генеральный план застройки города утвержден в установленном ГрК РФ порядке, в соответствии с п. 3 ст. 83 ЗК РФ и п. 2 ст. 49 ЗК РФ администрация города была вправе принимать решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд.2²⁾ Макарчук, Н.В. Спорные вопросы правового регулирования изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд / Н.В. Макарчук // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. № 8. С. 9.)

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд может осуществляться в связи с иными обстоятельствами в установленных законами случаях, а применительно к изъятию земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Таким образом, законами субъектов Российской Федерации могут быть установлены иные обстоятельства (не предусмотренные подп. 1 и 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ), при которых возможно изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, исключительно в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации либо муниципальных образований, т.е. в отношении таких участков, которые предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду соответственно гражданам или юридическим лицам. Дополнительные случаи изъятия земельного участка у его собственника могут устанавливаться исключительно федеральным законом, что является дополнительной гарантией соблюдения интересов собственника при изъятии земель для публичных нужд.

На федеральном уровне такие законы приняты. В частности, кроме Федерального закона от 1 декабря 2007 г. № 310, изъятие земельного участка может осуществляться в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 8 ноября 2007 г. № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»1¹⁾ Российская Федерация. Законы. О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: федер.закон:[принят Гос.Думой 8 ноября 2007 г.: по состоянию на 23.07.2013 г.]// Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. № 46. Ст. 5557.), Федеральным законом от 14 марта 1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях»2²⁾ Российская Федерация. Законы. Об особо охраняемых природных территориях: федер.закон:[принят Гос.Думой 14.03.1995 г.: по состоянию на 12.03.2014 г. ]// Собрание законодательства РФ. 1995. № 12. Ст. 1024.) и др.

Органы власти, уполномоченные принимать решения об изъятии (выкупе) земельного участка.

Наиболее часто судебные споры связаны с тем, что решения об изъятии земельного участка принимают органы власти, не обладающие полномочиями по данному вопросу. В известной степени такая ситуация обусловлена тем, что в законодательстве в течение нескольких лет в этой области имелись противоречия и пробелы. В частности, п. 2 ст. 279 ГК РФ до внесения в нее изменений Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. № 232 не предоставлял органам местного самоуправления права принимать решения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд. Кроме того, указанная статья имела внутреннее противоречие, поскольку решение этого вопроса законодательство относило к компетенции органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, а плату за земельный участок, изымаемый для муниципальных нужд, должно было уплатить соответствующее муниципальное образование (п. 1 ст. 281 ГК РФ). В отличие от ГК РФ, ЗК РФ предусматривает, что решения об изъятии земельного участка вправе принимать и органы местного самоуправления (ст. 11). Следовательно, земельное законодательство расширило круг уполномоченных органов, в результате возникла коллизия на уровне кодифицированных законов. Кроме того, положение п. 2 ст. 279 ГК РФ (в прежней редакции) находилось в противоречии и с Федеральным законом от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»1¹⁾ Российская Федерация. Законы. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: федер.закон:[принят Гос.Думой 06.10.2003 г.: по состоянию на 21.07.2014 г.]// Собрание законодательства РФ. 2003. № 40. Ст. 3822.).

Наряду с изложенным до настоящего времени на федеральном уровне не определен перечень федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, уполномоченных принимать решения об изъятии земельных участков для публичных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений, как это предусмотрено п. 2 ст. 279 ГК РФ.

Коллизия между земельным и гражданским законодательством и пробелы относительно определения субъектов, уполномоченных принимать решения об изъятии земельного участка, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд, оказали влияние на судебную практику. Результаты анализа показали, что имеется большое число случаев, когда суды признавали недействительными решения органов местного самоуправления об изъятии земельных участков в связи с отсутствием у них соответствующих полномочий. Так, суд отказал в иске о взыскании убытков, связанных с изъятием земельного участка по решению органа местного самоуправления, поскольку изъятие спорного участка производилось в отсутствие согласия органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации1¹⁾ Постановление ФАС Московского округа от 6 октября 2004 г. № КГ-А40/9104-04 // Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.). Коллизия между ст. ст. 49, 63 ЗК РФ и п. 2 ст. 279 ГК РФ была в определенной мере преодолена Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»2²⁾ О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства:[ постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11]// Вестник ВАС РФ. № 5. 2005. С.89.). На законодательном уровне данная коллизия была устранена внесением изменений в п. 2 ст. 279 ГК РФ Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ, в результате чего произошла трансформация судебного правила в правовую норму.

Необходимо учитывать, что с принятием Федерального закона от 17 апреля 2006 г. № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации» субъектам Российской Федерации предоставлено право определять порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административных центрах субъектов Федерации. Таким образом, федеральный закон предусмотрел возможность ограничения прав муниципальных образований в отношении изъятия (выкупа) земельных участков для муниципальных нужд.

Субъекты Российской Федерации воспользовались предоставленным правом. В частности, закон Орловской области от 30 июня 2006 г. № 603-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле»1¹⁾ Российская Федерация. Законы. О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле:закон:[ принят ООСНД 28.06. 2006 г.: по состоянию на 17.03.2009 г.] // Собрание нормативных правовых актов Орловской области. 2006. № 32. С.90.) установил, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в г. Орле осуществляется органом исполнительной государственной власти специальной компетенции Орловской области в сфере управления государственным имуществом.

На практике имеют место случаи, когда муниципальный орган власти принимает решение по распоряжению земельным участком, не расположенным на территории муниципального образования.

В частности, Постановлением ФАС Поволжского округа от 6 марта 2007 г. № А55-28423/05-10 оставлена без удовлетворения кассационная жалоба по делу о признании недействительным ненормативного акта исполнительного органа муниципального образования, который принял решение по распоряжению земельным участком, не находящимся в муниципальной собственности и не расположенным на территории данного муниципального образования.

Признание недействительным акта уполномоченного органа.

В соответствии со ст. 13 ГК РФ и ст. 61 ЗК РФ для признания ненормативного акта уполномоченного государственного органа исполнительной власти или акта органа местного самоуправления об изъятии земельного участка и расположенного на нем недвижимого объекта необходимо, чтобы акт одновременно не соответствовал закону и нарушал права заинтересованного лица. С учетом данного положения при рассмотрении заявлений об оспаривании ненормативных актов уполномоченных органов суды совершенно обоснованно требуют от заявителей подтверждения ими соответствующего права на спорный земельный участок или расположенные на нем недвижимые объекты и нарушения законных прав и интересов заявителя в связи с предстоящим изъятием участка.

Имеется арбитражная практика, когда суд, установив, что оспариваемый акт уполномоченного органа власти соответствует требованиям законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя, отказывает в удовлетворении заявленных требований о признании ненормативного акта недействительным1¹⁾ Постановление ФАС Московского округа от 23 августа 2006 г. № КА-А40/7425-06-П // Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.).

По другому делу ФАС Уральского округа признал обоснованным решение арбитражного суда, который отказал в признании недействительным распоряжения главы города о предварительном согласовании обществу места размещения жилого дома, поскольку оспариваемым распоряжением права заявителя как арендатора земельного участка не были нарушены2²⁾ Постановление ФАС Уральского округа от 2 апреля 2007 г. № Ф09-2161/07-С6 // Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.).

В соответствии со ст. 56.1 ЗК РФ возможно ограничение прав на землю в связи с резервированием земель для государственных и муниципальных нужд. Ограничения права собственности и иных вещных прав на земельные участки в связи с резервированием земель для государственных и муниципальных нужд устанавливаются ЗК РФ, другими федеральными законами. Ограничения прав на землю на основании законов устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления и решением суда (п. 3 ст. 56).

Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1¹⁾ Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер.закон: [принят Гос.Думой 21.07.1997 г.: по состоянию на 21.07.2014 г. ] // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.) (п. 6 ст. 56 ЗК РФ). Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке (п. 7 ст. 56 ЗК РФ).

ГК РФ и ЗК РФ не содержат правовой нормы, прямо определяющей, когда ограничение считается возникшим и, соответственно, когда у конкретного правообладателя возникает право на обжалование акта уполномоченного органа власти в суд. Результат анализа положений п. 6 и п. 7 ст. 56 ЗК РФ позволяет сделать вывод, что право на обжалование возникает после регистрации решения уполномоченного органа в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», о котором регистрирующий орган должен уведомить правообладателя.

Следовательно, право на обжалование возникает с момента получения уведомления о государственной регистрации ограничения права на земельный участок и (или) находящиеся на нем недвижимые объекты.

В связи с этим представляется интересным Постановление ФАС Северо-Кавказского округа, которым оставлены без изменения судебные акты, отказавшие в удовлетворении требования о признании недействительным ненормативного акта о резервировании земельных участков. Кассационный суд исходил из того, что распоряжение о резервировании земельных участков не зарегистрировано в установленном порядке, поэтому носит информативный характер и обоснованно признано судами не нарушающим права и законные интересы заявителей1¹⁾ Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 мая 2007 г. № Ф08-2462/2007 // Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.).

Судебная практика признает за органами местного самоуправления право в порядке самоконтроля отменить не соответствующий закону ненормативный акт об изъятии земельного участка для публичных нужд, ранее изданный этим же органом.

Полагаем, что такой подход в разрешении проблем не может применяться относительно отмены решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка конкретному лицу.

В связи с этим интересным представляется Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 января 2004 г. № А10-2696/03-3-Ф02-4766, 4910/03-С1. Анализ ситуации показал, что администрация города, не обращаясь в суд с заявлением о прекращении прав конкретного правообладателя на земельный участок, вынесла постановление об отмене ранее принятого акта о предоставлении ему земельного участка. Указанное Постановление обоснованно признано судом недействительным, поскольку законом не предусмотрена возможность прекращения права на земельный участок путем отмены ранее принятого акта о предоставлении земельного участка.

На практике имеют место случаи, когда изъятие земельного участка у собственника - коммерческой организации на момент принятия постановления органом местного самоуправления не подпадало под перечень случаев, предусмотренных подп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ, но правообладатель не обжаловал данное постановление в арбитражный суд.

В дальнейшем орган местного самоуправления предлагает организации заключить соглашение о выкупе в связи с изъятием участка для публичных нужд. Юридическое лицо отказывается подписать предложенное соглашение, мотивируя отсутствием публичных нужд для изъятия и, соответственно, оснований для применения процедур, предусмотренных ст. ст. 279 - 282 ГК РФ.

В связи с подобной ситуацией возникает вопрос: должен ли суд при рассмотрении иска о выкупе земельного участка исследовать вопрос о наличии оснований для принудительного изъятия участка, если решение уполномоченного органа власти правообладателем земельного участка не обжаловано в установленном порядке?

Полагаем, что ответ на данный вопрос должен быть положительным.

Во-первых, законодательство не связывает действительность принятого органом власти решения об изъятии земельного участка с реализацией правообладателем права на его обжалование.

Во-вторых, ключевым положением при рассмотрении подобного иска (при условии, что решение уполномоченного органа не обжаловано правообладателем) является наличие законных оснований для изъятия, т.е. наличие государственных или муниципальных нужд (ст. ст. 49, 55 ЗК РФ). Поэтому если при рассмотрении иска уполномоченного органа власти о выкупе земельного участка, предъявленного в порядке ст. 282 ГК РФ, истец в судебном заседании не докажет, что на момент принятия органом власти решения имелись законные основания для изъятия участка, в удовлетворении иска должно быть отказано.

Большое значение имеют вопросы уведомления и регистрации, возникающие при изъятии (выкупе) земельного участка для государственных и муниципальных нужд, так как с этими действиями законодатель связывает наступление определенных правовых последствий для правообладателя земельного участка (ст. 280 ГК РФ и ст. 63 ЗК РФ), а также возможность фактического изъятия участка для публичных нужд.

Статья 279 ГК РФ определяет, что собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии.

ЗК РФ расширяет круг лиц, которые должны быть уведомлены об изъятии. Согласно п. 2 ст. 63 ЗК РФ не только собственники, но и землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков должны быть уведомлены об изъятии земли, в том числе путем выкупа, исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия. Но законодатель не определяет порядок уведомления в случае смены правообладателя, например, в связи с наследованием, реорганизацией юридического лица либо в случае изъятия земельного участка, обремененного рентой, когда затрагиваются права и интересы третьих лиц.

Следовательно, в законодательстве по данному вопросу имеется пробел, что ставит перед судебными органами задачу сформулировать судебные правила в защиту публичных или частных интересов. Полагаем, что при изъятии у собственника земельного участка, обремененного рентой, об этом должен уведомляться залогодержатель, с учетом законных интересов которого должен решаться вопрос о выкупе участка и ренты, а в случае судебного порядка изъятия залогодержатель должен привлекаться для участия в деле в качестве третьего лица.

Следует отметить, что Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. № 310-ФЗ предусматривает иной срок и порядок уведомления при изъятии земельного участка, что находится в противоречии со ст. 279 ГК РФ и ст. 63 ЗК РФ. При наличии указанной коллизии перед судебными органами возникнет серьезная проблема в выработке судебных правил для преодоления существующего противоречия.

В результате анализа практики было отмечено, что некоторые муниципальные образования в решениях об изъятии указывают, что уведомление осуществляется путем направления правообладателям земельных участков решения администрации муниципального образования об изъятии в течение срока, указанного в решении.

С моментом уведомления связаны определенные юридические последствия, например, право на оспаривание решения об изъятии, возможность приостановления его государственной регистрации в федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном в области регистрации прав на недвижимое имущество, риск отнесения убытков на собственника и иных правообладателей и т.п. На практике имеют место случаи ненадлежащего уведомления, когда в нарушение положения о том, что уведомление должно последовать от органа, принявшего решение об изъятии земельного участка, фактически правообладатель получает извещение от третьего лица. Полагаем, что в подобных ситуациях 3-месячный срок для оспаривания решения уполномоченного органа об изъятии земельного участка, годичный срок, предусмотренный п. 3 ст. 279, и 3-летний срок для предъявления иска в суд (ст. 282 ГК РФ) должны исчисляться с момента официального уведомления правообладателя уполномоченным органом, принявшим решение. В противном случае у уполномоченного органа не возникает право на обращение с иском о выкупе земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 282 ГК РФ.

Значимость определения момента уведомления отмечена, например, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 августа 2005 г. № А58-5774/04-Ф02-3965/05-С1 и др. В частности, Постановлениями ФАС Поволжского округа от 22 декабря 2005 г. № А12-5822/05-С6 и от 22 декабря 2005 г. № А12-4055/05-С6 кассационные жалобы уполномоченного органа власти по делам о признании недействительными ненормативных актов правомерно оставлены без удовлетворения; также правомерно оставлены без изменения судебные решения, которыми эти акты признаны недействительными, поскольку администрацией района не представлены в суд доказательства, свидетельствующие о надлежащем извещении истца о вынесенном постановлении, предусматривающем прекращение деятельности крестьянского хозяйства и изъятии земельного участка.

Кассационные инстанции, отменяя принятые судебные акты, указывают судам на необходимость проверять не только факт уведомления о предстоящем изъятии земельного участка, но и устанавливать, в какой форме оно осуществлено, поскольку законодатель предусматривает письменную форму уведомления1¹⁾ Постановление ФАС Московского округа от 6 июня 2005 г. № КА-А40/4689-05// Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.).

В связи с тем, что п. 4 ст. 279 ГК РФ и ст. 32 ЖК РФ предусматривают государственную регистрацию именно решения об изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем недвижимых объектов, в юридической литературе, правоприменительной и судебной практике является спорным вопрос относительно того, что подлежит регистрации - решение как ненормативный акт уполномоченного органа власти либо ограничения (обременения) прав собственника и иных правообладателей на земельный участок и (или) расположенные на нем недвижимые объекты.

По смыслу названных норм и положений Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принятие уполномоченным органом власти решения об изъятии для публичных нужд земельного участка, а также расположенного на нем недвижимого имущества является ограничением (обременением) прав правообладателя на соответствующие объекты.

Анализ решений уполномоченных органов власти различных регионов об изъятии земельных участков и расположенных на них недвижимых объектов, а также содержания заявлений в учреждения федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ФРС) о совершении регистрационных действий, свидетельствует о неправильных действиях как со стороны заявителя, так и учреждения ФРС, что в последующем ведет к возникновению судебных разбирательств.

Основная ошибка уполномоченного органа власти заключается в том, что в учреждение ФРС соответствующий орган обращается с заявлением о регистрации решения об изъятии (выкупе), а не о регистрации ограничения (обременения) соответствующих прав в связи с принятием такого решения.

Действия учреждений ФРС в связи с подобными заявлениями различны. Некоторые учреждения ФРС, обнаружив несоответствие отдельных положений решения законодательству, отказывают в его регистрации. В других случаях учреждения ФРС регистрируют ограничения (обременения) на основании решения в отношении тех объектов, сведения о которых значатся в ЕГРП. В отношении объектов, права на которые не зарегистрированы и сведения о которых не значатся в ЕГРП, в регистрации обременений отказывают на основании абз. 9 п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Следует признать правильной позицию судов, которые при рассмотрении заявлений уполномоченных органов власти о признании недействительными действий учреждений ФРС, связанных с отказом в государственной регистрации решений об изъятии (выкупе) земельных участков и обязании их зарегистрировать, исходят из того, что обязательной государственной регистрации подлежит не акт органа власти, а ограничение (обременение) прав, возникшее на основании данного решения, и обоснованно отклоняют доводы заявителей о том, что ФРС обязана выдать документ, подтверждающий государственную регистрацию решения, безотносительно к включенным в него недвижимым объектам1¹⁾ Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 3 августа 2007 г. № Ф08-4092/2007// Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.).

Наряду с этим следует учитывать судебное правило, изложенное в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»: при разрешении споров, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на земельные участки из состава государственных земель при их отчуждении, государственная регистрация ограничений (обременений) права государственной собственности осуществляется без государственной регистрации в ЕГРП ранее возникшего права государственной собственности на земельный участок. Для устранения данных противоречий и закрепления на законодательном уровне сложившуюся судебную практику предлагаем ст. 280 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации ограничения (обременения) прав на соответствующий объект до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением».

В действующем законодательстве существует коллизия относительно определения даты, на которую должен происходить расчет выкупной цены, что значительно осложняет процедуру изъятия земельного участка для публичных нужд и порождает судебные споры. В результате анализа положений ст. 280 ГК РФ можно сделать вывод, что выкупная цена земельного участка определяется на день, предшествующий регистрации решения об изъятии земельного участка, поскольку риск несения затрат и убытков после этого момента несет собственник.

ЗК РФ устанавливает несколько иные правила. Пункт 3 ст. 63 ЗК РФ определяет, что расходы, понесенные правообладателями земельных участков на осуществление застройки зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии (выкупе) земельных участков, возмещению не подлежат. Кроме того, имеются противоречия между положениями ГК РФ и ЗК РФ относительно даты, на которую определяется выкупная цена, и перечня расходов, включаемых в выкупную цену.

Указанные коллизии преодолеваются Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Полагаем, что коллизия относительно порядка определения выкупной цены должна быть разрешена на законодательном уровне. Для чего необходимо в ГК РФ добавить в ст. 281 ГК РФ пункт 3 следующего содержания: выкупная цена земельного участка определяется на день, предшествующий регистрации ограничения (обременения) прав правообладателя на соответствующий объект.

От соблюдения порядка изъятия зависит соблюдение законных прав и интересов собственников и иных правообладателей, а также публичных интересов. Наличие пробелов и коллизий в законодательстве влечет необоснованное затягивание процедуры изъятия и нарушение законных прав и интересов участников таких отношений.

Заключение

Проведенный анализ законодательства, судебной практики позволяет сделать вывод, что законодатель предусматривает два механизма изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд: выкуп земельного участка и прекращение соответствующих ограниченных вещных прав на земельный участок. Первый механизм распространяется на собственника земельного участка, а второй - на землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. В случае изъятия земельного участка у собственника ему выплачивается выкупная цена, в которую включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, в связи с отсутствием у землепользователей, землевладельцев и арендаторов права собственности на земельные участки, последние у них не выкупаются, т.е. им не возмещается стоимость изымаемых участков. Однако, им должна быть возмещена стоимость принадлежащих на праве собственности зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке, а также причиненные изъятием убытки, включая упущенную выгоду, в полном объеме.

В работе исследован вопрос о том, на каком праве и на каких условиях возможно такое предоставление участка. Учитывая, что в настоящее время законодательство не содержит конкретного ответа на данный вопрос, мы полагает целесообразным внести дополнения в статью 28 Земельного кодекса РФ пунктом 6 следующего содержания:

«Предоставление земельного участка взамен изымаемого земельного участка, находившегося на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, осуществляется без проведения торгов на праве:

- собственности - гражданам и юридическим лицам, имеющим право на бесплатное получение земельных участков изымаемых для государственных или муниципальных нужд, а лицам, имеющим право на переоформление, на условиях и по цене, предусмотренных Федеральным законом от 25 октября 2001 года №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»;

- постоянного бессрочного пользования - лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса;

- аренды - в иных случаях».

Также были рассмотрены особенности изъятия земельного участка у арендаторов. В связи с чем делается вывод, о целесообразности дополнения ст. 63 ЗК РФ пунктом 5: «В случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, арендаторам возмещаются все убытки, связанные с досрочным прекращением договора аренды земельного участка, в том числе убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, если иное не предусмотрено договором аренды.

Особого внимания заслуживает норма п. 4 ст. 32 ЗК РФ, согласно которой условия предоставления земельных участков для государственных или муниципальных нужд должны предусматривать возмещение всех убытков, связанных с изъятием этих земельных участков у землепользователей, землевладельцев, расторжением или прекращением договоров их аренды. Выходит, что по смыслу этой нормы земельные участки могут быть предоставлены гражданину или юридическому лицу для государственных или муниципальных нужд. В таком случае производится изъятие участка у одного лица и предоставление его другому лицу ввиду возникновения государственных или муниципальных нужд в использовании данного участка.

Представляется, что данную норму следует изложить в более корректной редакции, например в такой: «В случае, если предоставлению земельного участка предшествовало изъятие (выкуп) данного участка для государственных или муниципальных нужд, гражданин или юридическое лицо, в пользу которого принято решение о предоставлении земельного участка, обязан возместить в полном объеме расходы, связанные с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Возмещение расходов в соответствии с настоящим пунктом производится в соответствующий бюджет».

Такая формулировка, во-первых, позволит окончательно разграничить процедуры изъятия и предоставления земельных участков, во-вторых, защитит право гражданина или юридического лица, у которого изымается земельный участок, на получение предварительного и равноценного возмещения, в-третьих, снимет проблему законности и обоснованности производимого в данном случае изъятия земельного участка.

Следует отметить, что в действующем законодательстве существует коллизия относительно определения даты, на которую должен происходить расчет выкупной цены, что значительно осложняет изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд. При этом, анализ законодательства и судебных толкований, позволяет сделать вывод, что указанная коллизия должна быть разрешена на законодательном уровне. Полагаем, что выкупная цена должна определяться на день уведомления правообладателя о произведенной регистрации решения об изъятии земельного участка.

Необходимо добавить в ГК РФ статью 281' « Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд»:

1 Изъятие земельного участка у собственника для государственных и муниципальных нужд может быть, произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

2 Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная» цена), сроки и другие условия выкупа* определяются« соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

3 При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося' на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

4 По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для» государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

5 Собственник земельного участка вправе оспорить в судебном порядке соглашение, заключенное федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления с собственником земельного участка, о замене изымаемого земельного участка другим земельным участком.

Список использованных источников

Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция Российской Федерации: официальный текст. - М.: «Тандем», 2009. - 50 с. ISBN 5-88124-001-4.

Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации: федер.закон:[принят Гос.Думой от 25 октября 2001 г.: по состоянию 21.07.2014 г. ] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации: федер.закон: [принят Гос.Думой 21.10.1994 г.: по состоянию на 01.09.2014 г.] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. Жилищный кодекс Российской Федерации: федер.закон:[принят Гос.Думой 29.12.2004 г.: по состоянию на 21.07. 2014 г.]// Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер.закон: [принят Гос.Думой 21.07.1997 г.: по состоянию на 21.07.2014 г. ] // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации: федер.закон: [принят Гос.Думой 22.12.2004 г.: по состоянию на 22.07.2014 г. ] // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 16. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. Об особо охраняемых природных территориях: федер.закон: [принят Гос.Думой 14 марта 1995 г.: по состоянию на 23 июня 2014 г. ] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - № 12. - Ст. 1024. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. О недрах: закон:[принят Гос.Думой 21.02.1992 г.: по состоянию на 28.12.2013 г. ] // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 823. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. Об организации и о проведении XXII олимпийских зимних игр и XI паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Cочи, развитии города Cочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: федер.закон: [принят Гос.Думой 01.12.2007 г.: по состоянию на 28.06.2014 г. ]// Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 49. - Ст. 6071. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. О землеустройстве: федер. закон:[принят Гос.Думой 18 июня 2001 г.: по состоянию на 18 июля 2011 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 26. - Ст. 2582. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер.закон:[принят Гос.Думой 29.07.1998 г.: по состоянию на 04.06.2014 г. ] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3813. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. О Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта: федер.закон:[принят Гос.Думой 30 октября 2007 г.: по состоянию на 07.05.2013 г. ] // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 45. - Ст. 5415. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. О международных договорах Российской Федерации: федер.закон: [принят Гос.Думой 15.07.1995 г.: по состоянию на 12.03.2014 г. ]// Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 29. - Ст. 2757. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: федер.закон: [принят Гос.Думой 05.04.2013 г.: по состоянию на 02.12.2013 г. ] // Собрание законодательства РФ. - 2013. - № 14. - Ст. 1651. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: федер.закон:[принят Гос.Думой 8 ноября 2007 г.: по состоянию на 23.07.2013 г.]// Собрание законодательства Российской Федерации. - 2007. - № 46. - Ст. 5557. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. Об особо охраняемых природных территориях: федер.закон:[принят Гос.Думой 14.03.1995 г.: по состоянию на 12.03.2014 г. ]// Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 12. - Ст. 1024. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: федер.закон:[принят Гос.Думой 06.10.2003 г.: по состоянию на 21.07.2014 г.]// Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 40. - Ст. 3822. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: федер.закон:[принят Гос.Думой 19.07.2011 г.: по состоянию на 28.12.2013 г. ]// Собрание законодательства РФ. - 2011. - № 30 (ч. 1). - Ст. 4594. - ISSN 1560 - 0580.

Российская Федерация. Законы. О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Орловской области - городе Орле:закон:[ принят ООСНД 28.06. 2006 г.: по состоянию на 17.03.2009 г.] // Собрание нормативных правовых актов Орловской области. - 2006. - № 32. - С.90.

Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц:[ постановление Правительства РФ от 07.05.2003 г. № 262] //Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 19. - Ст. 1843. - ISSN 1560 - 0580.

О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства:[ постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11 ] // Вестник ВАС РФ. - 2005. - № 5. - С.4. - ISSN 0869-7426.

О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства:[ постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11]// Вестник ВАС РФ. - № 5. - 2005. - С.89. - ISSN 0869-7426.

Абова, Т.Е. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части второй (постатейный) / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт, 2004. - 420 с. - ISBN 5-94879-147-5.

Балезин, В.П. Правовой режим земель городской застройки / В.П. Балезин. М.: Госюриздат, 1963. - 290 с.

Басдулин, О. Часть земельного участка как объект земельных отношений / О. Бадулин // Хозяйство и право. - 2006. - № 1. - С. 89. - ISSN 0134-2398.

Боголюбов, С.А. Земельное право: учебник / С.А. Боголюбов. - М.: Проспект, 2008. - 768 с. - ISBN 5-312156-5945-5.

Венецианов, М.В. Экспроприация с точки зрения гражданского права / М.В. Венецианов. - Казань: Типография Императорского Университета, 1891. - 375 с. 

Волков, Г.А. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / под ред. А.К. Голиченкова. - М.: БЕК, 2010. - 289 с. - ISBN 5-89158-062-4.

Добрачев, Д.В. Некоторые вопросы правового регулирования возмещения убытков в сфере земельных отношений / Д.В. Добрачев // Юрист. - 2010. - № 2. - С. 4. - ISSN 1812-3929.

Евсегнеев, В. А. Собственность на землю в фокусе интересов / В.А. Евсегнеев // Журнал российского права. - 2004. - № 8. - С.90. - ISSN 1605-6590.

Ерш, А. Земельный участок как объект гражданских прав / А. Ерш // Хозяйство и право. - 2006. - № 4. - С. 42. - ISSN - ISSN 0134-2398.

Жидоморов, В.А. К вопросу о порядке возмещения убытков гражданам и юридическим лицам при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд / В.А. Жидоморов. - М.: Статут, 2009. - 173 с. - ISBN 5-9278-0010-6.

Конюх, Е.А. Обеспечение жилищных и земельных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд / Е.А. Конюх // Журнал российского права. - 2006. - № 1. - С.78. - ISSN 1605-6590.

Кабытов, Н. П. Выкуп земельного участка как основание прекращения права частной собственности : дис. ... канд. юрид. наук. Самара, 2004. - 134 с.

Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации / М. В. Бархатов. - М.: Юрайт-Издат, 2002. - 550 с. - ISBN 5-65321-5655-5.

Клейменова, Е.С. Государственные и муниципальные нужды - основания изъятия (выкупа) земельного участка / Е.С. Клейменова // Юрист. - 2007. - № 11. - С.9. - ISSN 1812-3929.

Классика Российского права. Свод Законов Российской Империи// Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Литвак, Е.Г. Анализ состояния в области нормативно-правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации и предложения по его совершенствованию: Анализ регулирования и практики осуществления землеустройства и кадастрового учета земельных участков, резервирования земель и земельных участков для государственных и муниципальных нужд / Е.Г. Литвак. - М.: Норма, 2005. - 349 с. - ISBN 5-326514-5986-5.

Лазаревский, А. Изъятие и поделить по олимпийски /А. Лазаревский // Эж- Юрист. - 2007. - № 48. - С. 3.

Мейер, Д.И. Русское гражданское право: в 2 ч. / Д.И. Мейер. - М.: Статут, 1997. - Ч.2. - 350 с. - ISBN 5-9278-0010-6.

Мозолин, В.П. Научно-практический комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / В.П. Мозолин. - М.: Норма, 2009. - 560 с. - ISBN 5-65321-5655-5.

Макарчук, Н.В. Спорные вопросы правового регулирования изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд / Н.В. Макарчук // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2007. - № 8. - С. 9.

Победоносцев, К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права // // Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Пискунова, М. Кадастр - всему голова /М. Пискунова // Бизнес-адвокат. -2009. - № 24. - С.9.

Разгельдеев, Н.Т. Особенности изъятия земельных участков для государственных нужд в целях строительства спортивных объектов XXII зимних Олимпийских игр /Н. Т. Разгельдеев, К. А. Елистратов // Правовая культура. - 2012. - № 2(13). - С. 144 - 148.

Скловский, К.И. Применение законодательства о собственности и владении. Практические вопросы / К.И. Скловский. - М.: Статут, 2009. - 260 с. - ISBN 5-16-001140-4.

«По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской»:[ постановление КС РФ от 13 декабря 2001 г. № 16-П] // Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Постановление ФАС Московского округа от 6 октября 2004 г. № КГ-А40/9104-04 // Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Постановление ФАС Московского округа от 6 июня 2005 г. № КА-А40/4689-05// Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 12 декабря 2005 года № А54-1176/2005-С18 // Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Постановление ФАС Центрального округа от 12 декабря 2005 г. № А54-1176/2005-С18 // Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Постановление ФАС Московского округа от 23 августа 2006 г. № КА-А40/7425-06-П//// Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Постановление ФАС Московского округа от 23 августа 2006 г. № КА-А40/7425-06-П // Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Постановление ФАС Уральского округа от 2 апреля 2007 г. № Ф09-2161/07-С6 // Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 мая 2007 г. № Ф08-2462/2007 // Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 3 августа 2007 г. № Ф08-4092/2007// Консультант Плюс : справочная правовая система / разраб. НПО «Вычисл. математика и информатика». - М.: Консультант Плюс, 1997-2012. - Режим доступа: http://www.consultant.ru.

Размещено на Allbest.ru