Договор аренды

Значение договора в жизни людей. Регулирование основных имущественных и личных неимущественных отношений. Содержание, прекращение и возобновление договора аренды. Права и обязанности арендодателя и арендатора. Ответственность сторон по договору аренды.

Рубрика Государство и право
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 19.03.2011
Размер файла 78,7 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Арендатор имеет право с согласия арендодателя передавать свои права частично или полностью другим лицам.

Частичная передача прав арендатора другим лицам имеет место в случаях:

* передачи прав арендатора в залог;

* внесения их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив;

* сдачи арендованного имущества в субаренду;

* предоставления арендованного имущества в безвозмездное пользование других лиц.

Объем передаваемых прав арендодателя в этих случаях не одинаков, но всегда ответственным перед арендодателем остается арендатор. Полная передача всех прав и обязанностей арендатора другому лицу имеет место только в случае перенайма.

Из перечисленных случаев передачи прав арендатора чаще других на практике встречается субаренда.

При субаренде сам арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора, поэтому к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено ГК и иными актами законодательства (ч. 3 ст. 615).

Договор субаренды порождает вторичные отношения аренды, производные и зависимые от первичного договора аренды, поэтому договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Этим объясняется правило п. 2 ст. 618 ГК, в соответствии с которым, если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства, является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Срок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.

Ранее действовавшим законодательством передача арендатором арендованного имущества в субаренду также допускалась при наличии согласия основного арендодателя. Однако другие вопросы регулирования субаренды, и в частности судьба договора субаренды в случае прекращения обязательств по основному договору аренды, оставались вне поля зрения законодателя. В то же время арбитражно-судебная практика исходила из необходимости обеспечения защиты прав субарендатора и в том случае, если прекращалась деятельность арендатора, что служило причиной прекращения договорных отношений, связанных с арендой. В подобных ситуациях арбитражные суды полагали, что договор субаренды сохраняет свою силу в измененном виде. Место арендатора, передавшего имущество в субаренду, занимал арендодатель по основному договору аренды.

Вместе с тем введение в действие части первой ГК РФ лишило подобную практику права на существование. Согласно п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса обязательство не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, то есть для третьих лиц, в нашем случае - арендодателя Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М. - 1997. - с. 232..

При прекращении договора аренды арендатор должен передать арендодателю имущество в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Нормальным признается износ, который имеет место при обычном использовании имущества по договорам аренды такого имущества в течение такого же срока. В договоре аренды может быть предусмотрено, что по окончании срока аренды имущество должно быть капитально отремонтировано. Если согласно договору аренды имущество должно быть реконструировано, оно возвращается реконструированным.

В случае нарушения арендатором обязанности возвратить арендованное имущество либо просрочки его возврата арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, но если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ч. 2 ст. 622). Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором аренды предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

2.3 Ответственность сторон по договору аренды

Ответственность сторон по договору аренды является полной и строится по общим правилам. Наряду со взысканием убытков ответственность за нарушение условий договора аренды может выражаться и в уплате неустойки (как правило, договорной). В изъятие из общего правила о зачетном характере неустойки (п. 1 ст. 394 ГК) в ст. 622 ГК установлено положение о штрафной неустойке для случаев, когда в договоре предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества. Впрочем, соглашением сторон это правило может быть изменено.

При возложении на арендатора ответственности за просрочку внесения арендной платы следует иметь в виду возможность взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК.

Следует учитывать и то, что при возложении на участников арендных отношений ответственности за существенное нарушение договора аренды одной из сторон контрагент вправе требовать возмещения как убытков, причиненных изменением или расторжением договора, так и иных убытков, причиненных нарушением договора как таковым. Примером может служить случай, когда вследствие невыполнения арендодателем обязанности по капитальному ремонту складского помещения из-за протечек был подмочен и испорчен хранящийся товар. Для уменьшения убытков арендатор был вынужден расторгнуть договор и срочно заключить новый договор на аренду другого помещения с более высокой арендной платой. Арендатор понес убытки в виде разницы между установленной в договоре арендной платой и платой по совершенной взамен сделке, а также убытки в виде порчи товара.

При нарушении условий договора аренды применяются и другие санкции или способы защиты, не относящиеся к гражданско-правовой ответственности (ст. 12 ГК). Одни из них осуществляются судом, другие - управомоченным субъектом. Такие меры могут применяться наряду и одновременно с мерами гражданско-правовой ответственности.

Прежде всего имеются в виду последствия, предусмотренные общими положениями об аренде и правилами об отдельных ее видах или об аренде отдельных видов имущества, в случаях:

непредоставления имущества в пользование арендатору, обнаружения арендатором недостатков сданного в аренду имущества, за которые отвечает арендодатель;

неисполнения арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, пользования имуществом вопреки условиям договора или назначению имущества, неуплаты или просрочки оплаты арендной платы, непроизводства обязанной стороной капитального ремонта и др.

К числу способов защиты в указанных случаях относятся, в частности: досрочное расторжение договора (см. п. 2 ст. 611, п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 3 ст. 615, п. 1 ст. 616, ст. 619, ст. 620 ГК и др.); признание договора недействительным (см. п. 1 ст. 651, п. 3 ст. 658 ГК); уменьшение арендной платы (см. п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 4 ст. 614 ГК); удержание сумм из арендной платы (см. п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК); производство капитального ремонта либо устранение недостатков за счет обязанной стороны (см. п. 1 ст. 616, п. 1 ст. 612 ГК); безвозмездное устранение недостатков обязанной стороной (см. п. 1 ст. 612 ГК) и др.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Одним из важнейших видов договоров, занимающим не последнее место в регулировании имущественных отношений, является договор имущественного найма (аренды). Этот договор сыграл в свое время и продолжает играть сейчас важнейшую роль в развитии Российского государства.

Под договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т. п.

По договору аренды существенным условием является объект аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т. п.). В противном случае договор аренды не может быть признан заключенным.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации. Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такие договоры должны заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами.

Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом. Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды. Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, не может быть признан незаключенным.

В гражданском праве выделяют следующие разновидности договора аренды: прокат; аренда транспортных средств (с экипажем и без экипажа); аренда зданий и сооружений; аренда предприятий; финансовая аренда (лизинг).

В настоящее время правовое регулирование договора аренды отвечает требованиям экономически развивающейся страны: арендный договор представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, подряда и т. п. Появились новые виды договора аренды, такие как лизинг; по новому «зазвучал» договор аренды предприятия.

На наш взгляд к настоящему времени устранены все пробелы арендного законодательства, и для нормального развития арендных отношений нужно всего лишь создания экономических условий, и как вариант рыночного развития арендных отношений - принятие более упрощенной процедуры аренды государственного и общественного имущества.

Что касается направлений развития договора аренды, то на наш взгляд наиболее перспективным видом договора аренды, является финансовая аренда - договор лизинга: арендатору выгодно получить в пользование указываемое им имущество, арендодатель выгодно вложить свои деньги в систематическое получение дохода.

Несомненно, в связи с активизацией рынка недвижимости и земли, в ближайшие годы, самыми массовыми и популярными, а соответственно перспективными станут договор аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятий.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовой акты

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета. - 25 декабря 2003 г.

2. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 5 декабря 1994 г. - N 32. - Ст. 3301.

3. Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 января 1996 г. - №5. - Ст. 410; Собрание законодательства Российской Федерации. - 3 декабря 2001 г. - №49. - Ст. 4552.

4. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.84г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. - 1964. - №24. - Ст. 406; 1966. - №32. - Ст. 771; 1973. - №51. - Ст. 1114; 1974. - №51. - Ст.1346; 1986. - № 23. - Ст. 638; 1987. - №9. - Ст. 250; 1988. - №1. - Ст. 1; 1991. - №15. - Ст. 494; 1992. - №15. - Ст. 768; - №29. - Ст. 1689; - №34. - Ст. 1966.

5. Основы Законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР от 29 ноября 1989 г. №25. - Ст. 481.

6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 5 мая 1995 г. №70-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации от 8 мая 1995 г. - №19. - Ст. 1709.

7. Земельный кодекс Российской Федерации от 28 октября 2001 г. / Российская газета. 30 октября 2001 г.

8. Водный кодекс РФ от 16 ноября 1995г. № 167-ФЗ // СЗ РФ. 1995. № 47. Ст. 447.

9. Лесной кодекс РФ от 29 января 1997 г. с № 22-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 5. Ст. 610.

10. Гражданский кодекс Республики Беларусь 1998 г. Мн. : Интерпресссервис, 2003.

11. Федеральный Закон «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14 ноября 2002 №161 // Российская газета. - 3 декабря 2002. - №229.

12. Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. п. 2 ст. 13.// СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

13. Федеральный закон от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» (вред.от6июня2003г.) // СЗРФ. 1995.№ 10. Ст. 823; 1999. № 7. Ст. 879; 2000. № 2. Ст. 141; 2001. № 21. Ст. 2061; № 33. Ст. 3429; 2002. № 22. Ст. 2026;

14. Указ Президента РФ от 14 октября 1992 г. №1230 "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" // Экономика и жизнь. - 1992 г. - №43.

Научная литература

15. Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М. - 1997.

16. Брагинский М. И. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М. - 1997.

17. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000.

18. Витрянский В. В. Общие положения об аренде // Хозяйство и право. 1996. № 2.

19. Гражданское право капиталистических государств /Под ред. Е.А. Васильева. М., 1993.

20. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право. Курс лекций / Под ред., О. В, Садикова. М., 1997.

21. Гражданское право. Учебник. Т. 2. 2-е изд., перераб. и доп./Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. М.: Проспект, 1999.

22. Гражданское право: Учебник. В 2-х т. / Под ред. Е.А. Суханова. И.: БЕК, 1993.

23. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998

24. Кокоева Л.Т. Объект как существенное условие договора аренды. //Журнал российского права № 7- 2004.

25. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)/Под ред. О.Н. Садикова. Изд. 3-е. М., 1998.

26. Левшина Т.Л. Споры, связанные с частичным внесением арендной платы арендатором и его преимущественным правом по окончании срока аренды на заключение договора на новый срок // Комментарий судебно-арбитражной практики / Под ред В.Ф. Яковлева. Вып. 5. М, 1998.

27. Лещев. А. Досрочное расторжение договора аренды. // Юрист №7 (50).

28. Людвиг Т. Договор аренды в законодательстве Республики Беларусь. // Вестник Высшего Хозяйственного суда Республики Беларусь. № 2 2005.

29. Новицкий Н.Б. Римское право. Изд. 4-е, стереотип. - М. - 1993.

30. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М, 1998.

31. Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения. /Юрист № 4 2006.

32. Сафаралиева С.Г. Регулирование договора аренды публичного имущества в российском законодательстве // Журнал российского права. - №2. - февраль 2002 г.

33. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8.

34. Шапкина Г. Договор аренды. // Приложение к журналу Хозяйство и право № 7. 2003.

35. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изд. 1907 г. М., 1995.

36. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Репринт. изд. 1907 г. - М.: СПАРК. - 1995.

Материалы судебной практики

37. Вестник ВАС РФ. 1993. № 11.

38. Вестник ВАС РФ. 1998. № 11.

39. Вестник ВАС РФ. 1999. № 1.

40. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. №14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1997. - №7.

41. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2002 г. - №3.

Размещено на Allbest.ru


Подобные документы

  • Понятие, значение и содержание договора аренды, общие положения: стороны, объект, срок. Права и обязанности арендодателя и арендатора, расторжение договора, основания его прекращения, право на возобновление. Правовое регулирование, разрешение споров.

    курсовая работа [43,5 K], добавлен 23.11.2011

  • Изучение понятия договора аренды в гражданском праве. Порядок заключения договора аренды, обязанности арендодателя и арендатора. Основания прекращения договора аренды, право арендатора на возобновление договора аренды. Выкуп арендованного имущества.

    курсовая работа [33,6 K], добавлен 15.07.2010

  • Законодательное регулирование предмета аренды. Содержание и условия договора аренды, обязанности и ответственность арендодателя и арендатора. Установление размера и сроков арендной платы. Особенности правового регулирования аренды транспортных средств.

    курсовая работа [40,9 K], добавлен 27.01.2011

  • Понятие и значение аренды. Договор аренды и смежные правовые институты. Предмет договора аренды. Существенные условия договора аренды. Заключение договора аренды и государственная регистрация прав арендатора. Исполнение и прекращение договора аренды.

    дипломная работа [90,4 K], добавлен 19.07.2010

  • Общая характеристика договора аренды. Стороны договора. Предмет договора. Форма и государственная регистрация. Существенные условия. Содержание договора аренды. Права и обязанности арендодателя. Права и обязанности арендатора. Действие договора.

    дипломная работа [61,8 K], добавлен 06.11.2002

  • Определение понятия и цели договора аренды. Основные элементы договора аренды: стороны, предмет, форма и содержание. Обязанности арендодателя и арендатора. Преимущественное перед другими лицами право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

    реферат [31,8 K], добавлен 13.04.2015

  • Понятие и содержание договора аренды. Содержание договора аренды. Прекращение договора аренды. Отдельные виды договоров аренды. Договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет реализовать экономические интересы.

    дипломная работа [64,3 K], добавлен 01.06.2003

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.