Договір найму житлового приміщення
Форма, зміст та предмет договору житлового найму як засобу реалізації права громадян на житло. Сторони договору (фізичні та юридичні особи). Права та обов’язки наймача жилого приміщення. Особливості зміни та розірвання договору найму житлового приміщення.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | украинский |
| Дата добавления | 26.12.2011 |
| Размер файла | 83,5 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Межі норм, що дають право на такі пільги, встановлено постановою Кабінету Міністрів України "Про встановлення норм користування житлово-комунальними послугами громадянами, які мають пільги щодо їх сплати" від 1 серпня 1996 р. № 789.
Однією з цілей державної житлової політики є створення умов для поліпшення експлуатації та схоронності житлового фонду. У зв'язку з цим відбувся перехід до самоокупної системи експлуатації житла та надання житлово-комунальних послуг за їх собівартістю, що спричинило підвищення розмірів плати за користування житлом та комунальними послугами до рівня фактичних витрат на його утримання. Разом з тим держава здійснює заходи щодо соціального захисту населення в умовах реформування системи платежів за житлово-комунальні послуги. Так, постановою Кабінету Міністрів від 22 вересня 1997 р. № 1050 (зі змінами та доповненнями від 2 лютого 2000 р. № 211) затверджено Положення про порядок призначення та надання населенню субсидій для відшкодування витрат на сплату житлово-комунальних послуг, придбання скрапленого газу, твердого та пічного побутового (рідкого) палива.
Цим Положенням визначаються умови призначення та порядок надання громадянам щомісячної адресної безготівкової субсидії для відшкодування витрат на сплату користування житлом та комунальних послуг, а також один раз на рік субсидії на придбання скрапленого газу, твердого та пічного побутового (рідкого) палива.
Право на отримання цієї субсидії мають наймачі житлового приміщення державного, комунального чи громадського житлового фонду, загальна сума оплати яких за житлово-комунальні послуги, скраплений газ, тверде і пічне побутове паливо перевищує 20 відсотків середньомісячного доходу сім'ї, а непрацюючі пенсіонери, непрацездатні громадяни, деякі інші категорії малозабезпечених громадян мають право на субсидії, якщо розмір зазначених оплат становить 15 відсотків їхнього середньомісячного сукупного доходу.
Субсидія призначається наймачеві, на якого відкрито особовий рахунок за місцем прописки.
Щоб отримати субсидію, наймач має подати до відділу субсидій заяву та відомості про забезпеченість житловою площею та комунальними послугами, склад прописаних у житловому приміщенні, доходи кожного з прописаних, а також документи, які підтверджують сплату житлово-комунальних послуг за попередній період. Якщо є заборгованість платежів, укладається угода про її погашення між наймачем та відділом субсидій або надавачем послуг. Термін погашення заборгованості визначається в угоді й залежить від розміру боргу та середньомісячного доходу на кожного прописаного у житловому приміщенні громадянина.
Субсидія для відшкодування витрат на сплату житлово-комунальних послуг призначається на шість місяців. По закінченні терміну отримання субсидій громадяни повинні підтвердити право на призначення субсидій на наступний період. Для цього вони подають лише довідки про доходи прописаних громадян та заяву, в якій підтверджується відсутність будь-яких змін у складі прописаних та у характеристиці житла і послуг з моменту попереднього призначення субсидій.
Наймачам житлових приміщень державного, комунального і громадського житлового фонду субсидія надається шляхом перерахування коштів на рахунок власників житла та підприємств, що надають комунальні послуги.
Субсидія є безповоротною, її отримання не впливає на обсяг прав та обов'язків наймача і членів його сім'ї.
Право на обмін житлового приміщення є одним із суб'єктивних прав наймача і включає в себе елементи розпорядчих повноважень. Потреба у його здійсненні виникає у наймача з різних причин, зокрема у зв'язку з реєстрацією шлюбу чи його розірванням, об'єднанням з батьками в одну сім'ю, наближенням місця проживання до місця роботи.
Обмін житловими приміщеннями за своєю юридичною категорією та згідно з чинним житловим законодавством є своєрідним перерозподілом житлових приміщень.
Право наймача на обмін житлового приміщення та порядок обміну встановлюються і регулюються статтями 79-89 та 164 Житлового кодексу і Правилами обміну житлових приміщень, затвердженими постановою Ради Міністрів УРСР від 31 січня 1986 р. № 31.
Учасниками обміну можуть бути наймачі державного, комунального, громадського та приватного житлових фондів.
Правом на обмін користуються лише наймач та члени його сім'ї, що проживають разом з ним. Такого права не мають піднаймачі та тимчасові мешканці. Обмін допускається лише за наявності письмової згоди всіх членів сім'ї, що проживають спільно, включаючи й тимчасово відсутніх. За неповнолітніх членів сім'ї свою згоду в письмовій формі висловлюють батьки, опікуни чи піклувальники.
Предметом обміну може бути як ізольована квартира чи інше ізольоване житлове приміщення, так, за певних умов, і частина житлового приміщення.
Коли між членами сім'ї наймача (чи колишніми членами сім'ї) не досягнуто згоди про обмін, кожний з них має право вимагати в судовому порядку примусового обміну приміщення, яке вони займають, на приміщення у різних будинках (квартирах).
У пункті 12 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 р. № 2 передбачається, що при примусовому обміні на підставі ст.80 Житлового кодексу погіршення житлових умов відповідачів, як правило, не повинно допускатися. У цьому разі суд має всебічно врахувати інтереси та обґрунтовані доводи членів сім'ї наймача. Однак обмін житлового приміщення на приміщення в загальній квартирі не може розглядатися як погіршення житлових умов осіб, які проживають в ізольованій квартирі і між якими виник спір.
Стаття 81 Житлового кодексу передбачає можливість обміну частини житлового приміщення. Наймач або член його сім'ї має право провести обмін житлової площі, що припадає на нього, в тому числі суміжної кімнати або частини кімнати з наймачем іншого житлового приміщення, але за тієї умови, що особа, яка переїздить у порядку обміну, є членом сім'ї тих, хто залишився проживати у цьому приміщенні. Так, якщо у двокімнатній квартирі проживає подружжя з дорослим сином, а окремо в однокімнатній квартирі - мати наймача, то природно, що в результаті обміну старенька мати перебирається жити до сина та невістки, а син цього подружжя займає однокімнатну квартиру.
Відмова наймодавця в дозволі на обмін може мати місце лише з підстав, зазначених у законі. Стаття 86 Житлового кодексу передбачає підстави, за яких не допускається обмін, зокрема, коли до наймача пред'явлено позов про розірвання чи зміну договору найму, якщо обмін має фіктивний характер, якщо житлове приміщення є службовим або знаходиться у гуртожитку. Відмова наймодавця в обміні може бути оскаржена в судовому порядку.
Угода про обмін житловими приміщеннями в державному, комунальному та громадському житлових фондах набирає чинності з моменту одержання сторонами обмінних ордерів і вважається виконаною з моменту переселення наймачів в обмінювані житлові приміщення. У приватному житловому фонді така угода набуває чинності з моменту досягнення згоди про обмін між наймачами та їх членами сім'ї і власниками обмінюваного житла. Відмову власника житлового приміщення у згоді на обмін не може бути оскаржено в судовому порядку.
Як правило, у зв'язку з капітальним ремонтом громадянам надається інше житлове приміщення. Відповідно до ст.101 Житлового кодексу наймодавець має право в судовому порядку вимагати переселення наймача та членів його сім'ї в інше житлове приміщення на час капітального ремонту будинку, якщо наймач відмовляється переселитися добровільно. Необхідність виселення виникає тоді, коли без звільнення житлових приміщень неможливо провести передбачені проектом ремонтні роботи. Розмір надаваного тимчасового житлового приміщення не визначається законом, проте відповідно до п.5 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 р. № 2 це житлове приміщення має бути розташоване в межах того самого населеного пункту і бути придатним до проживання в ньому громадян, які виселяються, з урахуванням кількісного складу їх сім'ї, стану здоров'я та інших обставин, що заслуговують на увагу.
Переселення наймача на час капітального ремонту не припиняє договору найму житлового приміщення, проте квартирну плату він вносить за те приміщення, що надане йому на час капітального ремонту.
Відповідно до ч.3 ст.101 Житлового кодексу по закінченні капітального ремонту наймач повертається в житлове приміщення, яке займав раніше, а якщо наймодавець заселить це приміщення іншими особами, то наймач має право в судовому порядку вимагати виселення цих осіб.
Вирішуючи питання, пов'язані з капітальним ремонтом будинку, та проблеми тимчасового відселення наймачів, наймодавець має право надати наймачеві та членам його сім'ї (за їхньою згодою) інше благоустроєне житлове приміщення для постійного проживання. Проте це не обов'язок, а право наймодавця, і вимоги громадян зобов'язати наймодавця не підлягають судовому розглядові.
У тому разі, коли житлове приміщення, яке займають наймач та члени його сім'ї, внаслідок капітального ремонту не може бути збережено або істотно збільшиться й у наймача утворяться надлишки житлової площі, йому та членам його сім'ї до початку капітального ремонту має бути надано інше благоустроєне житлове приміщення. Якщо житлове приміщення, яке займає наймач, істотно зменшиться внаслідок капітального ремонту, на вимогу наймача йому та членам його сім'ї має бути надано інше благоустроєне житлове приміщення до початку капітального ремонту.
Спори, що виникають між наймодавцем і наймачем та членами його сім'ї з приводу вселення на житлову площу після капітального ремонту в зв'язку з її збільшенням чи зменшенням, розглядаються у судовому порядку. При проведенні капітального ремонту житлового приміщення у приватному житловому фонді, коли ремонт не може бути проведено без виселення наймача, власник житла має право вимагати (і в судовому порядку) його виселення. При цьому згідно зі ст.165 ЖК власник не зобов'язаний надавати наймачеві інше житлове приміщення. Після закінчення ремонту власник зобов'язаний надати наймачеві житло, за винятком, коли воно не було збережене саме внаслідок проведення капітального ремонту.
3. Зміна договору найму житлового приміщення
Житлові приміщення у будинках державного та громадського житлового фонду надаються громадянам у безстрокове користування. Це не означає, що договір найму житлового приміщення, який був укладений після одержання ордера, з часом (у зв'язку з одруженням наймача, розлученням, смертю тощо) не може бути змінений, виходячи з потреб сім'ї, яка проживає у найнятому приміщенні. У статті 103 Житлового кодексу передбачено, що договір найму житлового приміщення може бути змінений за взаємною згодою наймача та членів його сім'ї і згодою наймодавця.
Частіше судова практика має справу з вимогами колишнього члена сім'ї наймача (наприклад у зв'язку з розірванням шлюбу) змінити договір найму житлового приміщення і виділити заявникові окреме приміщення. Набагато рідше трапляються випадки, коли один із членів сім'ї (наприклад, дорослий син наймача, який збирається одружитися) ставить перед наймачем такі вимоги.
Для розгляду цих та подібних вимог слід звернутися до змісту ст.104 Житлового кодексу, за якою член сім'ї наймача (чи колишній член сім'ї, що продовжує проживати в найнятому приміщенні) має право вимагати за згодою всіх, що проживають разом з ним членів сім'ї (чи колишніх членів сім'ї), укладення з ним окремого договору найму. Якщо зазначені особи чи наймодавець не дають згоди на укладення договору найму, то спір вирішується у судовому порядку.
Розглядаючи такі спори, суд враховує перш за все, чи додержано вимогу, передбачену ст.104 Житлового кодексу, а саме: чи припадає на заявника окреме ізольоване житлове приміщення у цій квартирі площею не нижче середньої забезпеченості. При цьому обов'язково береться до уваги й умова ч.2 ст.65 кодексу: за особою, яка вселена наймачем, лише тоді визнається рівне право з рештою членів сім'ї наймача на користування всією житловою площею, якщо між ними не було певної угоди про порядок користування житлом.
Якщо така угода мала місце, то частка житлової площі на заявника вираховується не з усієї житлової площі, а лише з тієї, щодо якої було укладено з ним угоду.
Правила про зміну договору найму житлового приміщення на вимогу члена сім'ї наймача не поширюються на житлові приміщення у будинках підприємств, установ та організацій найважливіших галузей народного господарства (ст.114 Житлового кодексу), крім випадків, коли наймач одержав житлове приміщення у цих будинках не у зв'язку з трудовими відносинами чи коли наймодавець втратив право на його виселення.
Наймачі житлових приміщень, які проживають в одній квартирі на підставі окремих договорів найму, у разі об'єднання їх в одну сім'ю мають право вимагати від наймодавця укладення з певною особою одного договору найму на все житлове приміщення, яке вони займають. Попередні договори припиняють свою дію і виникає зобов'язання на об'єднане приміщення з рівним правом усіх членів сім'ї на це житлове приміщення.
Відмова наймодавця від укладення одного договору найму може бути оскаржена в судовому порядку.
За правилами ст.106 Житлового кодексу повнолітній член сім'ї наймача має право за згодою наймача та інших членів сім'ї, які проживають спільно, вимагати визнання його наймачем за раніше укладеним договором найму житлового приміщення замість попереднього наймача. Такі вимоги частіше трапляються тоді, коли попередній наймач житлового приміщення виїздить на інше постійне місце проживання, а в найнятому ним приміщенні залишаються проживати члени його сім'ї. Право зміни договору передбачається і в разі смерті наймача або втрати ним права на приміщення.
У разі відмови наймодавця визнати наймачем особу, що подала заяву за згодою інших членів сім'ї, спір вирішується у судовому порядку.
ЦК в ст.843 передбачає заміну наймача у договорі найму житла. Згідно з цією нормою на вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця наймач може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом з наймачем. У разі смерті наймача або його вибуття наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням із наймодавцем, одна або декілька з цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.
ЦК передбачає право наймача на укладення договору піднайму житла. Згідно зі ст.842 за договором піднайму наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом.
Договір піднайму є сплатним, розмір плати встановлюється за домовленістю сторін і є істотною умовою цього договору. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму.
Піднайм передбачений і житловим законодавством, де встановлений ряд особливостей договору піднайму в державному, комунальному та громадському житлових фондах. Так, згідно зі ст.91 Житлового кодексу наймач має право надавати частину, а в разі тимчасового виїзду і все житлове приміщення у користування стороннім особам, якщо на це є згода усіх членів сім'ї наймача та згода наймодавця. Відносини з піднайму оформлюються відповідним письмовим договором між наймачем та піднаймачем з наступною реєстрацією у житлово-експлуатаційній конторі.
Договір може бути укладений на певний або на невизначений строк або до вимоги звільнити житлове приміщення.
Договір піднайму - сплатний договір, і однією з істотних його умов є угода між наймачем та піднаймачем про плату за користування житловим приміщенням. Згідно зі ст.95 Житлового кодексу розмір плати за договором піднайму хоч і встановлюється угодою сторін, але не може перевищувати розміру квартирної плати, яку сплачує наймач за надаване приміщення, і відповідної частини видатків на оплату комунальних послуг.
Стаття 93 Житлового кодексу передбачає умови, за яких не допускається укладення договору піднайму, а саме: якщо при вселенні піднаймачів на кожну особу, що проживає в даному жилому приміщенні, припадатиме менше норми середньої забезпеченості житлом у даному населеному пункті; якщо піднаймач, який вселяється у квартиру, де живуть два чи більше наймачів, страждає тяжкою формою хронічного захворювання, у зв'язку з чим він не може проживати в такій квартирі.
Договір піднайму припиняється після закінчення строку договору, і піднаймач не має права вимагати поновлення договору, а на вимогу наймача повинен звільнити житлове приміщення.
Договір піднайму може бути розірваний і достроково, якщо піднаймач та особи, що проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують житлове приміщення або використовують його не за призначенням, або, систематично порушуючи правила співжиття, унеможливлюють для інших проживання в одній квартирі чи будинку, а також у разі систематичної несплати квартирної плати (ст.97 Житлового кодексу).
Якщо договір піднайму укладено без зазначення строку, наймач зобов'язаний письмово попередити піднаймача про припинення договору за три місяці. Якщо піднаймач відмовляється звільнити житлове приміщення, він та члени його сім'ї підлягають виселенню у судовому порядку без надання іншого житлового приміщення. Піднаймач користується правом за згодою членів своєї сім'ї у будь-який час розірвати договір піднайму.
Від піднаймачів слід відрізняти тимчасових жильців, тобто осіб, які можуть бути поселені наймачем (за згодою членів його сім'ї) без стягнення з них плати за користування житловим приміщенням і укладення договору. Згоди наймодавця на вселення тимчасових жильців не потрібно. Але за ст.837 ЦК наймач має попередньо повідомити наймодавця про вселення тимчасових мешканців. Згідно з п. З ст.837 ЦК України тимчасові мешканці можуть бути вселені на певний строк, або без вказання строку проживання. В разі спливу погодженого строку проживання тимчасові мешканці повинні звільнити житло відразу, якщо строк не було вказано, то не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання. ЦК відносить піднайм житла до похідних договорів. За договором піднайму житла наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним приміщення у користування піднаймачеві. Відповідальність перед наймодавцем за договором залишається на наймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом незалежно від строку користування. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі дострокового припинення договору найму житла водночас припиняється договір піднайму. Дещо інакше ці питання врегульовані житловим законодавством. Так, строком проживання тимчасові жильці не обмежуються, проте згідно з ч.2 ст.98 Житлового кодексу вселення тимчасових жильців на строк, більший ніж півтора місяця, допускається за умови додержання розміру житлової площі, встановленого для надання житлових приміщень. Тимчасові жильці зобов'язані на вимогу наймача або членів його сім'ї негайно звільнити приміщення, яке займають, а в разі відмови підлягають виселенню у судовому порядку без надання іншого житлового приміщення.
4. Розірвання договору найму і виселення
Законодавство передбачає дві можливості розірвання договору житлового найму. По-перше, за ініціативою наймача (п.1 ст.844 ЦК та ст.107 ЖК), по друге, на вимогу наймодавця (п.2 ст.844 ЦК і ст.108 ЖК).
Згідно зі ст.107 ЖК наймач має право у будь-який час за згодою членів сім'ї розірвати договір найму житлового приміщення. Наймач у своєму праві на розірвання не зв'язаний ні причиною, ні строком, ні згодою наймодавця. Для того щоб розірвати договір, наймач повинен довести до відома наймодавця своє рішення, сплатити квартирну плату згідно з пунктами 17 і 20 Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями та здати приміщення у належному стані.
ЦК містить ряд новел щодо розірвання договору найму житла за ініціативою наймача. Так, згідно з п.1 ст.844 ЦК наймач має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір житла на тих самих умовах з іншою особою.
Право наймодавця на розірвання договору найму житлового приміщення обмежене цілим рядом умов, передбачених законом, а саме в статтях 108, 109, 113, ч.2 ст.114, ст.1141 ЖК та п.2 ст.844 ЦК. В першу чергу це обумовлено тим, що розірвання договору за ініціативою наймодавця тягне за собою виселення наймача та членів його сім'ї.
Одна з умов полягає в тому, що договір найму житлового приміщення може бути розірваний на вимогу наймодавця лише з підстав, вказаних у законі (ст.108 ЖК). І виселення допускається лише з підстав, установлених законом (ст.109 ЖК). Перелік цих підстав є вичерпним. Вимоги про виселення наймача і членів його сім'ї з інших підстав є незаконними і не можуть бути покладені в основу розірвання договору.
Другою умовою розірвання договору є судовий порядок розірвання і виселення. І хоч ст.109 ЖК передбачає і адміністративний порядок виселення, в даному разі позасудовий порядок не застосовується, оскільки визнається верховенство ст.47 Конституції України. Згідно з конституційною нормою ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.
І, нарешті, останньою умовою розірвання договору найму є те, що наймачам, які підлягають виселенню, одночасно надається інше житло, за винятком випадків, зазначених у законі.
Вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, що надається у зв'язку з виселенням, встановлені нормами Житлового кодексу.
Так, ст.113 ЖК встановлює такі вимоги, що пред'являються до благоустроєного житлового приміщення, яке надається у зв'язку з виселенням.
По-перше, надаване житлове приміщення має бути в межах даного населеного пункту.
По-друге, благоустроєне житлове приміщення має бути розташоване в будинку капітального типу і відповідати певним санітарним та технічним вимогам.
По-третє, якщо громадянин займав окрему квартиру, то йому має бути надана окрема квартира, а якщо кілька кімнат, то йому надається житлова площа з такою самою кількістю кімнат. Надаване житлове приміщення за розміром не може бути меншим за те, яке займав наймач, однак має бути у межах норм житлової площі. Так, якщо до виселення одинокий наймач займав окрему квартиру, що складалася з трьох кімнат, йому має бути надана окрема квартира з однієї кімнати розміром не менше 13,65 кв. м (за умови, що він не має права на додаткову житлову площу).
По-четверте, при виселенні з житлового приміщення, меншого за розміром, ніж це передбачено для надання житла в даному населеному пункті, особі, яка виселяється, надається житлове приміщення згідно з нормами середньої забезпеченості житлом у даному населеному пункті.
По-п'яте, якщо наймач або члени його сім'ї мають право на додаткову житлову площу і фактично користуються нею, житлове приміщення надається з урахуванням права на додаткову житлову площу.
Стаття 114 ЖК та п.22 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 р. "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу" встановлюють такі вимоги до іншого житлового приміщення, що надається при виселенні:
1) це житлове приміщення має відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам;
2) за розміром має бути таким, щоб після вселення в нього наймач не визнавався таким, що потребує поліпшення житлових умов.
Виселення наймачів з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення відбувається у випадку, якщо будинок, в якому знаходиться житло, підлягає знесенню, будинок або житлове приміщення загрожує обвалом; будинок або житлове приміщення підлягає переобладнанню в нежитловий. Такому виселенню підлягають і батьки-вихователі у разі ліквідації дитячого будинку сімейного типу (ст.1141 ЖК).
Виселення наймачів з наданням іншого житлового приміщення відбувається І у разі позбавлення батьків батьківських прав, якщо вони проживають спільно з дітьми, відносно яких позбавлені батьківських прав, та у разі припинення трудових відносин з певними підприємствами (ст.114 ЖК).
Законодавством допускається виселення без надання житлового приміщення. Ці норми передбачають конкретні випадки житлових правопорушень і виступають як міра цивільно-правової відповідальності.
Без надання житла виселенню підлягають особи, які систематично руйнують чи псують житлове приміщення; використовують його не за призначенням; систематично порушують правила співжиття і роблять неможливими для інших проживання з ними в одній квартирі чи будинку, у разі визнання ордера недійсним внаслідок неправомірних дій осіб, які одержали ордер.
Без надання іншого житлового приміщення виселенню підлягають особи, які самоправне зайняли житло. Під самоправним зайняттям житлового приміщення розуміють користування цим приміщенням без будь-якого правомірного дозволу чи відома, без будь-якої законної підстави. Порушення встановленого порядку здійснення права на житло не підпадає під поняття самоправства (наприклад, вселення в житлове приміщення на підставі ордера, але без укладення договору найму).
Самоправне зайняття житла не породжує житлових правовідносин. Воно визнається правопорушенням. Тому при виселенні відбувається не припинення житлових правовідносин, а припинення неправомірного стану, поновлення порушеного правопорядку. В цьому разі захищається право розпорядження житловою площею особи, яка володіє житлом.
У новому ЦК, передбачаючи підстави розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця, законодавець вводить новели. Так, договір найму житла може бути розірваний лише у судовому порядку на вимогу наймодавця у разі невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази; у разі руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. Але, встановлюючи таку норму, законодавець у п.2 ст.844 ЦК України передбачає і певні гарантії права наймача. Ці гарантії полягають у можливості надання певного строку для усунення допущених порушень, в необхідності повторного звернення наймодавця про розірвання договору, в можливості річного відстрочення виконання рішення про розірвання договору і виселення.
Договір найму житла може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. При цьому наймодавець по винен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.
Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, після відповідного попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або продовжують систематично порушувати права та інтереси сусідів.
У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні згідно зі ст.845 ЦК підлягають виселенню на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла Більш детально про регулювання житлових правовідносин див.: Галянтич М. К., Коваленко Г. 1. Житлове право України. - К.: Юрінком Інтер, 2002..
Висновок
Становлення України як незалежної суверенної держави можливе лише за умови надійного функціонування її економіки. Проблема розвитку житлового господарства, яке є важливою сферою економіки, необхідна складова умова переходу нашої країни до ринкової моделі економічного розвитку, що знайшло відображення і часткове вирішення у нормативно-правових актах з питань житлового законодавства.
Недосконалість фінансово-кредитної системи, централізація будівництва, реконструкції і зміст житлового фонду, обмеження у виділенні земельних дільниць і споруді індивідуального житла, відсутність стимулюючих чинників у вирішенні житлових питань значно загострили житлову проблему. Більше за 2,6 милий, сімей (в тому числі сімей, що мають право на першочергове отримання квартир) тривалий час знаходяться на обліку як потребуючі поліпшення житлових умов.
Одночасно, незважаючи на низький рівень забезпеченості громадян житлом, об'єми житлового будівництва щорічно меншають. До того ж потребують істотних змін діючі законодавчі і інші нормативні акти, регулюючі відносини в житловій сфері.
Відповідно до Конституції України держава повинна проводити курс на послідовне забезпечення права громадян на житло. Зокрема у ст.47 Конституції зазначено: "Кожен мас право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.
Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатну або за доступну для них плату відповідно до закону.
Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду".
Проте досвід свідчить, що проблем розвитку житлового господарства дуже багато. В суспільстві висловлюється стурбованість щодо ситуації, яка склалася з забезпеченням населення житлом, а також щодо вирішення проблем, пов'язаних з приватизацією останнього.
Одним з найважливіших видів цивільних правовідносин, спрямованих на задоволення потреб громадян у житлі, є житлові зобов'язання, що випливають з договору найму житлового приміщення, з членства в житлово-будівельному чи житловому кооперативах, з деяких інших угод.
Список використаних джерел
1. Конституція України: Офіц. вид. - К.: Парлам. вид-во, 2006. - 60 с.
2. Закону України від 8 грудня 2004 року "Про внесення змін до Конституції України" (набув чинності з 1 січня 2006 року).
3. Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 року (набрав чинності з 1 січня 2004 року). - К., 2003.
4. Цивільний кодекс України: Коментар. - Харків, 2003.
5. Цивільний кодекс України: Коментар / За заг. ред. Є.О. Харитонова, О.М. Калітенко. - Одеса: Юридична література, 2003. - 1080 с.
6. Бойко Л. Практика застосування законодавства про приватизацію житла. - Право України, 1993, № 1.
7. Жилищное законодательство Украины. - Харьков: "Одиссей", 2000.
8. Житлове законодавство України. За станом законодавства на 1 червня 2003 р. "Юрінком Інтер". - К, 2003.
9. Заика Ю А. Гражданское право Украины - К., 1998.
10. Зобов'язальне право. Теорія і практика Навчальний посібник за ред. доктора юр. наук. професора О.В. Дзери. "Юрінком Інтер" - К., 1998.
11. Зобов'язальне право: теорія і практика / За ред. О.В. Дзери. - К., 1998.
12. Золотар В. Советское жилищное право. - К. 1986.
13. Кодекси У країни, 1998 р. Житловий кодекс.
14. Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. - М., 2000.
15. Рясенцев В.А. Радянське цивільне право. Частина 1. - М., 1986.
16. Саниахметова НА., Харитонов Е.О. Жилищное законодательство в вопросах и ответах. - М., 1991.
17. Седугин Н.Н. Жилищное право /учебник для вузов Издательсткая группа ИНФРА М. - Норма, М. 1998г.
18. Толстой Ю.К. Жилищное право: Учебн. пособ. - М., 1996.
19. Цивільне право України: Академічний курс. Підручн. / За заг. ред Я.М. Шевченко. - Т.2. - К., 2003.
20. Цивільне право України: Підручник / Є.О. Харитонов, Н.О. Саніахметова. - К.: Істина, 2003. - 776 с.
21. Цивільне право України: Підручник. - К.: Істина, 2007. - 815 с.
22. Цивільне право України Книга друга За ред. О.В. Дзери, Н.С. Кузнецова. "Юрінком Інтер", К., 1999 р.
23. Цивільне право України. Академічний курс. Підручн. / За заг. Ред.Я.М. Шевченко. - Том.1. - К., 2003.
24. Цивільне право України. Договірні та недоговірні зобов'язання: Підручник // За ред.С. С. Бичкової; Авт.: І.А. Бірюков, О.Г. Братель, Ю.О. Заїка. - Київ: КНТ, 2006. - 498с.
25. Цивільне право України. Загальна частина: Загальні положення. Особисті немайнові права фізичної особи. Речове право. Спадкове право. Загальні положення про зобов'язання і договори: Підручник // За ред.І.А. Бірюкова, Ю.О. Заіки. - К.: КНТ, 2008. - 478 с.
26. Цивільне право України. Загальна частина: Посібник / І А. Бірюков, Ю.О. Заіка, B. C. Гопанчук та ш.; За ред.І.А. Бірюкова, Ю.О. Заіки. - К.: Національна академія внутрішніх справ України, 2003. - 408 с.
27. Цивільне право України. Книга 1/Під ред. О.В. Дзери, Н.С. Кузнєцової. - К.: Юрінком Інтер, 2002.
28. Цивільне право України. Книга 2. / За ред. О.В. Дзери, Н.С. Кузнєцової. - К., 2002.
29. Цивільне право України: Підручник: У 2 кн. / О.В. Дзера (керівник авт. кол.), Д.В. Боброва, А.С. Довгерт та ін.; За ред. О.В. Дзери, Н.С. Кузнєцової. - К.: Юрінком Інтер, 2002. - Кн.2. - 640 с.
30. Цивільне право. Ч.2/За редакцією Д.В. Бобрової, О.В. Дзери, Н.С. Кузнецової, О.А. Підопригори, Київ, Вентурі, 1997.
31. Цивільне право. Частина друга. О.А. Підопригора, Д.В. Боброва та ін., підручник для студентів юрид. вузів та факультетів. - К., "Вентурі, 1997.
32. Цивільне процесуальне право України: Навч. посіб. // За заг. ред.С. С. Бичкової. - Київ: Атіка, 2006. - 384 с.
33. Цивільне процесуальне право України: Навч. посіб. // Рекомендовано Міністерством освіти і науки України; За заг. ред.С. С. Бичкової. - Київ: Атіка, 2006. - 384с.
34. Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 р. // Голос України. - 2003. - № 45-46. - С.5-28.
35. Цивільний кодекс України від 16 січня 2003. - Офіційний вісник України. - 2003. - №11 (28.03.2003). - Ст.461.
36. Червякова О. Захист житлових прав громадян в умовах переходу до ринкової економіки. - 1996.
37. Швиденко Г. Приватизація в Україні. - К. - 1993.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Дослідження відносин майнового найму, зокрема таких його різновидів, як оренда і прокат. Особливості укладання договору найму (сторони, права та обов'язки сторін), підстави та порядок його припинення. Житлове приміщення, як самостійний предмет договору.
курсовая работа [50,2 K], добавлен 12.03.2011Загальна характеристика договору найму (оренди) жилих приміщень. Договір найму житла. Договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності. Сторони у договорі найму житла. Обов'язки сторін договору найму житла.
курсовая работа [26,2 K], добавлен 02.05.2006ИФункції і повноваження Президента України. Відносини, що регулює цивільне право. Види підприємницької діяльності які здійснюються без ліцензії, і які лише на основі ліцензії. Підстави договору житлового найму. Предмет договору найму жилого приміщення.
контрольная работа [43,5 K], добавлен 26.09.2008Становлення та розвиток житлового законодавства в Україні. Правове регулювання житлових відносин. Поняття та юридична характеристика договору оренди житла. Вивчення особливостей складення та розірвання договору. Дефініція договору найму житла з викупом.
курсовая работа [45,9 K], добавлен 04.01.2014Розгляд договору оренди транспортних засобів, будівель і споруд, підприємств. Поняття, загальні положення і характеристика їх. Особливості складання договору прокату, найму житлового приміщення та лізингу. Формування правової бази для їхнього регулювання.
реферат [28,7 K], добавлен 26.04.2011Поняття та істотні умови договору оренди житла з викупом. Права наймача житла. Обов'язки сторін за договором. Підстави, умови, порядок укладення та припинення договору. Рекомендації по усуненню недоліків в законодавстві щодо найму житлових приміщень.
курсовая работа [47,5 K], добавлен 01.10.2014Історичні аспекти виникнення договору майнового найму. Регулювання орендних відносин у вітчизняному законодавстві України. Зміст договору майнового найму, правові наслідки порушення. Договір оренди, лізингу, позички як види договору майнового найму.
курсовая работа [40,2 K], добавлен 10.03.2011Права та обов'язки громадянина-власника житлового приміщення та інших мешканців в належному їм помешканні. Державний контроль за використання і схоронністю житлового фонду. Форми власності житлового фонду. Функції головної державної житлової інспекції.
реферат [21,1 K], добавлен 27.04.2011Вивчення цивільно-правових засобів реалізації права на житло - житлового будинку, квартири, іншого приміщення, яке призначене та придатне для постійного проживання. Самостійне будівництво і часткова участь будівництві, як засіб реалізації права на житло.
реферат [42,5 K], добавлен 18.05.2010Предмет та юридичні ознаки житлових правовідносин. Елементи методу відповідного права. Особливості недоторканості житлового помешкання. Зміст та порядок укладання договору застави (іпотеки). Загальна характеристика реалізації права власності на житло.
контрольная работа [25,9 K], добавлен 18.07.2011
