Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Теоретическая часть

1. Российское общество оценщиков

2. Структура РОО

3. Совет РОО

4. Дисциплинарный комитет РОО

Практическая часть

1 Основные факты и выводы

2. Задание на оценку

3. Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике

4. Допущения и ограничительные условия

5. Применяемые стандарты оценочной деятельности, основные понятия и термины

6. Описание объекта оценки

7. Анализ рынка земли

8. Описание процесса оценки. Обоснование отказа от применения подходов к оценке

9. Согласование результатов

10. Установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка

Список используемой литературы

Приложение



Теоретическая часть

1. Российское общество оценщиков

Российское общество оценщиков было создано в 1993 году, когда оценщики Москвы и Санкт-Петербурга на учредительном собрании приняли решение о создании профессиональной общественной организации -- Общества оценщиков. Уже через два года в составе Общества оценщиков было 48 региональных отделений. За прошедшее время было создано 78 республиканских, краевых и областных региональных отделений, объединяющих более 6600 оценщиков. На сегодняшний день мы являемся первой и единственной общероссийской общественной организацией оценщиков.

Основные направления деятельности СРО РОО:

· контроль за соблюдением оценщиками -- членами РОО при осуществлении ими профессиональной деятельности законодательства РФ об оценочной деятельности, правил и стандартов профессиональной деятельности членов, правил деловой и профессиональной этики членов СРО РОО и других документов обязательного характера, регулирующих профессиональную деятельность членов СРО РОО;

· обеспечение благоприятных условий оценщикам -- членам РОО при осуществлении ими профессиональной деятельности;

· информационное и методическое обеспечение оценщиков -- членов РОО;

· разработка и установление правил и стандартов проведения оценки различных видов объектов гражданских прав, обеспечивающих эффективную оценочную деятельность в Российской Федерации;

· представление профессиональных интересов своих членов в государственных и иных органах;

· организация профессиональной переподготовки, сертификации произведенных членами СРО РОО работ и услуг, проведение семинаров, конференций и круглых столов в регионах;

· защита профессиональных интересов оценщиков;

· независимая экспертиза отчетов об оценке;

· консультирование оценщиков и потребителей их услуг;

· содействие органам государственной власти Российской Федерации в выработке сбалансированной государственной политики в области оценочной деятельности в Российской Федерации с учетом интересов профессиональных участников этой деятельности;

· содействие развитию саморегулирования оценочной деятельности и формированию цивилизованного рынка оценки в России;

· участие специалистов РОО в работе Национального совета по оценочной деятельности.

Во многом благодаря усилиям РОО в 1996 г. Министерство труда и социального развития РФ придало официальный статус профессии «оценщик» и утвердило квалификационную характеристику по должности «оценщик (эксперт по оценке имущества)». Целью создания РОО стало объединение профессиональных участников рынка оценочных услуг, осуществляющих оценочную деятельность, обеспечение благоприятных условий членам Общества при осуществлении ими профессиональной деятельности, а также защита профессиональных интересов его членов. 9 июля 2007 г. Российское общество оценщиков получило статус саморегулируемой организации. Переход к саморегулированию значительно расширил возможности РОО по контролю качества оценочной деятельности своих членов в рамках установленных норм и правил, защите интересов оценщиков, содействию в повышении уровня профессиональной подготовки оценщиков, участию в разработке собственных стандартов и правил оценочной деятельности. Саморегулирование также позволяет обеспечивать более высокий уровень работы специалистов -- оценщиков, защищать их профессиональные интересы. В целях повышения квалификации своих членов РОО регулярно организует учебно-методические семинары, мастер-классы, проводит конгрессы и конференции, в том числе совместно с международными организациями оценщиков, осуществляет информационное и методическое обеспечение оценочной деятельности, предоставляет консультации оценщикам и потребителям их услуг.

2. Структура РОО

Структуру Российского общества оценщиков составляют его региональные отделения, являющиеся юридическими лицами или отделениями без образования юридического лица, приобретающие права в установленном законом порядке. Региональные отделения создаются в субъектах Российской Федерации, их деятельность регулируется Уставом Общества.

Президент РОО и вице-президенты РОО избираются Общим собранием сроком на 2 года и могут быть отозваны до истечения указанного срока только в том случае, если их деятельность противоречит законодательству Российской Федерации либо наносит ущерб интересам Общества. Решение об отзыве Президента и вице-президентов принимается Общим собранием. Первый вице-президент представляет без доверенности интересы Общества в отсутствие Президента Общества. Президент и вице-президенты автоматически становятся членами Совета РОО с момента их избрания. Президент: - подотчетен Общему собранию, отвечает за состояние дел Общества и правомочен решать все вопросы деятельности Общества, которые не отнесены к исключительной компетенции Общего собрания и Совета Общества; - без доверенности действует от имени Общества, представляет ее во всех учреждениях, организациях и предприятиях, как на территории РФ, так и за рубежом; - выдает доверенности; - принимает решения и издает приказы по вопросам деятельности Общества; - распоряжается в пределах утвержденной Советом сметы средствами Общества, заключает договоры, осуществляет другие юридические действия от имени Общества, приобретает имущество и управляет им, открывает и закрывает счета в банках; - решает вопросы хозяйственной и финансовой деятельности Общества; принимает на работу и увольняет должностных лиц исполнительной дирекции Общества, утверждает их должностные обязанности в соответствии со штатным расписанием, утверждаемым Советом; - несет ответственность в пределах своей компетенции за использование средств и имущества Общества в соответствии с ее уставными целями; - отчитывается перед Общим собранием за деятельность Общества, отчет Президента подлежит утверждению Общим собранием. Первый вице-президент избирается на Общем собрании по представлению избранного Президента Общества, а другие вице-президенты избираются по представлению Общего собрания простым большинством голосов.

3. Совет РОО

Высшим органом управления саморегулируемой общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (РОО) является Общее собрание членов РОО, которое созывается не реже одного раза в год. Общее собрание избирает кандидата в председатели Правления, членов Правления и членов Контрольно-ревизионной комиссии. В периоды между общими собраниями руководящим постоянно действующим органом РОО является возглавляемый президентом РОО Совет РОО, избранный сроком на 2 года, который собирается не реже 1 раза в квартал. Совет осуществляет права юридического лица от имени РОО и исполняет его обязанности в соответствии с Уставом. Совет является коллегиальным органом управления РОО, образуется в составе не менее семи человек. Не более 25% членов Совета должны составлять лица, не являющиеся членами РОО и (или) их аффилированными лицами.

Совет организует деятельность РОО и выполняет следующие задачи:

* подготовка и созыв общих собраний РОО; * исполнение решений общих собраний; * установление штата, порядка оплаты труда и должностных окладов исполнительного директора и его аппарата; * утверждение годового бюджета; * утверждение эмблемы РОО; * формирование комитетов (комиссий, секций, советов) и рабочих групп, работающих над отдельными профессиональными проблемами и организационными вопросами; * утверждение нормативных документов РОО; * утверждение кандидатур председателей правления, выбранных общими собраниями отделений. Принятие решений о приостановке или прекращении выполнения обязанностей председателями правлений региональных отделений и передача временных полномочий другим лицам; * определение размеров членских (вступительных и годовых), целевых взносов, порядок их уплаты и процент распределения между РОО и его региональными отделениями; * решение вопросов о создании, реорганизации и ликвидации региональных отделений (филиалов, представительств) РОО.

К исключительной компетенции Совета РОО относятся: * утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики; * принятие в члены РОО и прекращение членства в РОО; * образование комитетов, предусмотренных внутренними документами РОО, принятие решений о досрочном прекращении полномочий таких комитетов или о досрочном прекращении полномочий их членов, утверждение положений о структурном подразделении, осуществляющем контроль за оценочной деятельностью членов РОО, и об иных комитетах; * утверждение положения о порядке осуществления контроля за оценочной деятельностью членов РОО; * образование Отдела контроля оценочной деятельности РОО, утверждение его численного состава, назначение и переназначение сотрудников отдела; * принятие решения о передаче согласованного объема функций контроля оценочной деятельности региональным отделениям РОО, имеющим статус юридического лица, в части контроля оценочной деятельности членов РОО, состоящих на учете в данных отделениях, а также иных оценщиков, осуществляющих деятельность на территории данных регионов; * образование союзов (ассоциаций), с иными саморегулируемыми организациями (далее -- СРО), в т.ч. СРО оценщиков, в соответствии с законодательством Российской Федерации о некоммерческих организациях; * создание объединенных экспертных советов и заключение соглашений о взаимных встречных экспертизах отчетов по оценке с иными СРО оценщиков; * принятие решения о сотрудничестве с иными СРО в рамках решения конкретных социально-экономических программ и национальных проектов; * утверждение инвестиционной декларации компенсационного фонда.

Совет РОО принимает свои решения на заседаниях простым большинством голосов при наличии не менее 1/2 членов состава Совета с учетом доверенных лиц.



4. Дисциплинарный комитет

Дисциплинарный комитет создан в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ и Уставом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (далее -- РОО). Дисциплинарный комитет (далее -- Комитет) является органом по рассмотрению дел о применении дисциплинарных взысканий в отношении членов РОО. Решение об образовании Комитета принимается на Общем собрании членов РОО. Комитет формируется из числа членов РОО, в его состав не могут быть избраны члены Совета РОО. Количественный состав Комитета определяется Общим собранием членов РОО. Комитет осуществляет свою деятельность по вопросам применения мер дисциплинарного воздействия во взаимодействии с органами и должностными лицами РОО, координирует их деятельность в пределах своей компетенции. Комитет подотчетен Совету РОО и Общему собранию членов РОО.

Дисциплинарный комитет РОО осуществляет свою деятельность в соответствии :

1. Федеральным законом от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ

2. Уставом РОО.

3. Положением о Дисциплинарном комитете Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», утвержденное Общим собранием членов РОО «13» февраля 2007г.

4. Регламент работы дисциплинарного комитета РОО.

Комитет вправе принять решение о применении следующих дисциплинарных взысканий:

а) вынесение предписания, обязывающего члена РОО устранить выявленные нарушения и устанавливающего сроки устранения таких нарушений;

б) вынесение члену РОО предупреждения;

в) наложение на члена РОО штрафа;

г) рекомендация об исключении из членов РОО, подлежащая рассмотрению и утверждению Советом Общества;

д) рекомендация Экспертному совету РОО рассмотреть возможность лишения оценщика-члена РОО квалификационного звания РОО.

Решение Комитета может быть обжаловано лицом, в отношении которого оно вынесено, в Совете РОО. Жалоба на решение Комитета может быть подана в течение 10 дней со дня получения копии решения Комитета.



Практическая часть

1. Основные факты и выводы

Основные факты и выводы, включающие в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, задание на оценку, сведения о Заказчике оценки, Собственниках объекта оценки и об Оценщике, а также результаты оценки, приведены в табличной форме.

Таблица 1

Основные факты и выводы
Общая информация, идентифицирующая объект оценки
Наименование	Значение
Тип оцениваемого имущества	Недвижимое имущество
Объект оценки	Земельный участок
Площадь объекта оценки, м2	27000
Местоположение объекта	630088, г. Новосибирск, Кировский район, пересечение ул. Петухова и ул. Бородина
Кадастровый номер объекта недвижимости	54:20:467527:19
Результаты оценки и итоговая величина стоимости объекта оценки
Рыночная стоимость объекта оценки по затратному подходу	не применялся
Рыночная стоимость объекта оценки по сравнительному подходу	42,471 млн. руб.
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки	42,471 млн. руб.

2. Задание на оценку

Таблица 2

Задание на оценку
Объект оценки (наименование, принятое в отчете)	Земельный участок
Имущественные права на объект оценки	Право собственности
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки
Основание для проведения оценки	Договор №225 от 9 декабря 2011г., заключенный между ООО «Эксперт-Профи» и Повезло Виктором Сергеевичем
Вид стоимости	Рыночная
Дата оценки	9 декабря 2011 года
Дата осмотра	9 декабря 2011 года
Срок проведения оценки	9 - 16 декабря 2011 года
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка	Результаты оценки действительны в течение 6 месяцев от даты составления отчета, и не могут быть использованы другими лицами или в других целях

3. Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике

Таблица 3

Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике
Реквизиты Заказчика
Фамилия, имя, отчество	Повезло Виктор Сергеевич
Документ, удостоверяющий личность	паспорт №486730, выдан ОВД Новосибирской области 28.03.2001г.
Регистрация постоянного места жительства	630099 г. Новосибирск, ул. Орджоникидзе, 23, кв. 7
Реквизиты Оценщика
ФИО, данные документа, удостоверяющего личность, информация о членстве в РОО Данные документа, подтверждающего получение профессиональных знаний, сведения о страховании гражданской ответственности, стаж работы в оценке	* Экспертов Сергей Сергеевич, паспорт №486731 выдан ОВД Новосибирской области 28.04.2001г., член саморегулируемой Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» * Диплом Сибирского государственного университета путей сообщения №0348405, рег. №37941 от 19.12.2000г.; страховой полис № 67206709 от 24.06.2009г.;стаж работы в оценке 9 лет;

4. Допущения и ограничительные условия

общество оценка земельная

Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при проведении оценки:

Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме.

Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.

Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, которые могут повлиять на оценку и не несет ответственности за наличии таких скрытых факторов, ни за необходимость выявления таковых.

Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в данном отчете считаются достоверными.

Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а следовательно и на рыночную стоимость оцененного имущества.

Оценщик не имеет в настоящем и не будет иметь в будущем какого либо интереса в объекте оценки и его вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости, или тенденции в определении стоимости в пользу заказчика или с достижением заранее оговоренного результата.

5. Применяемые стандарты оценочной деятельности, основные понятия и термины

При проведении оценки объекта оценки использованы:

· Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (в ред. от 30.06.2008);

· Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256;

· Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255;

· Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценки (ФСО №3)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254.

Оценщик, выполнивший настоящий отчет, является членом саморегулируемой Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» и Сертифицированным РОО оценщиком, поэтому отчет выполнен с использованием Стандартов оценки «Российского общества оценщиков» (ССО РОО 2005) в части, не противоречащей действующему законодательству, поскольку указанные стандарты являются рекомендуемыми для членов РОО.

Основные понятия, термины и определения приведены из следующих источников:

· Гражданский кодекс Российской Федерации;

· Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998г.;

· Федеральный закон №157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 27 июля 2006г.;

· Федеральные стандарты оценки ФСО №№ 1, 2, 3, утвержденные Приказами МЭРТ РФ №№ 256, 255, 254 от 20.07.2007г.;

· Справочная и учебная литература.

Имущество - это совокупность подлежащих денежной оценке объектов юридических отнощений, в которых находится данное лицо.

Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Объект оценки - имущество, предъявляемое к оценке, то есть, объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценщик - лицо, обладающее подготовкой, опытом и квалификацией для оценки имущества; физическое лицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Земельный участок - часть земной поверхности, включая почвенный слой, имеющая фиксированные границы, площадь, местоположение и правовой статус.

Улучшения - здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющих на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Цена - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки или его аналог участниками совершенной или планируемой сделки.

Аналог объекта оценки - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Отчет об оценке имущества - документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества, составленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для Заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

6. Описание объекта оценки

Объект оценки - земельный участок общей площадью 27000м² находится по адресу: 630088, г. Новосибирск, Кировский район, пересечение ул. Петухова и ул. Бородина.

Рис. 1 Схема местоположения объекта оценки

Описание района расположения объекта оценки приведено в таблице 4.

Таблица 4

Описание района расположения объекта оценки
Наименование	Характеристика
Адрес	г. Новосибирск, пересечение ул. Петухова и ул. Бородина
Местоположение по отношению к центру города	Отдаленный район
Район	Кировский
Транспортная доступность	маршруты городского наземного транспорта
Ближайшая остановка городского наземного транспорта	«Палласа», на расстоянии 5-ти минут ходьбы

Сведения об имущественных правах и обременениях, связанных с объектом оценки:

На дату оценки на объект оценки зарегистрированы следующие права:

· право собственности на земельный участок площадью 27000 кв. м, принадлежащее Повезло Виктор Сергеевич (Свидетельство о государственной регистрации права от 15.01.1990г. ).

По документам, предоставленным Заказчиком, на дату оценки имущество не обременено, ареста и залога не зарегистрировано.

Указанные выше права на объект оценки действуют без каких-либо ограничений.

Описание земельного участка приведено в таблице 5.

Таблица 5

Общая площадь, м2	27000
Кадастровый номер	54:20:467527:19
Разрешенное использование	Для размещения торговой площади
Наличие улучшений (построек)	Нет
Существующие ограничения (обременения) права	Нет
Покрытие участка	Асфальтобетонное
Наличие коммуникаций	Есть

7. Анализ рынка земли

Новосибирск является стабильно развивающимся городом, одним из лучших регионов для бизнеса. Объем рынка недвижимости постоянно увеличивается, растет рынок земельных участков Новосибирска и области. Покупка земельного участка остается выгодным вложением капитала. Средняя удельная цена предложения земельных участков в Новосибирске составляет 3,95 тыс. руб. за 1 кв.м., что на 12% меньше, чем в 1 квартале. Сравнивая с докризисным максимумом, можно наблюдать, что средняя удельная цена уменьшилась на 45,8%. В общем объеме предложений земельных участков в Новосибирске наибольшая доля в структуре приходится на удаленные районы и районы, граничащие с центром. При этом по сравнению с началом года, в 2,8 раз увеличилось количество предложений участков в НСО. За пределами Новосибирска предлагаются крупные земельные участки - в основном, это земли сельскохозяйственного назначения, участки, предназначенные для строительства дачных и садовых поселков и под строительство производственных и логистических центров. В отдаленных районах и районах, граничащих с центром, чаще всего предлагаются земли под строительство производственно-складских комплексов и под строительства зданий по обслуживанию автомобилей - автозаправочные станции, комплексы технического обслуживания. В основном эти участки расположены вдоль федеральных трасс или рядом с основными магистралями города. Центральный и Железнодорожный районы обладают высокоразвитой инфраструктурой, что делает привлекательными девелоперские проекты. Земельные участки здесь в основном предназначены для строительства административных зданий и многофункциональных комплексов. Расположение этих объектов характеризуется удобными транспортными потоками во все районы города.

По сравнению с началом года, повышение средних удельных цен предложения земельных участков наблюдалось в трех районах: в Дзержинском, Октябрьском районах (на 30% и 49% соответственно, вблизи с активными строительными площадками ведущих строительных компаний города) и в Первомайском районе (на 74%, что связано с увеличением числа предложений земельных участков в промышленных зонах со всеми коммуникациями). В остальных районах средние цены или показали заметное снижение, или незначительное повышение. В настоящий момент основной объем предложения (54%) составляют участки средние по площади-от 0,1 до 0,25Га, от 0,5 до 1Га и от 0,25 до 0,5Га, имеющие удобный подъезд, поскольку находятся недалеко от крупных транспортных магистралей. Они же показывают наиболее высокие средние удельные цены. В то же время категория больших участков - от 5 до 10Га и свыше 10Га является наименее представленной в структуре предложения по объему - по 4%. Если не брать в расчет участки больших размеров расположенных в удаленных районах, то средний размер предложения земли в городе составляет 0,6Га. Большинство предложений - это участки для строительства производственно-складских комплексов, зданий административного значения и участки под строительство автосервисов. Следует заметить, что в докризисный период участки под строительство СТО и складских помещений также превалировали, а в кризис наибольшая доля приходилась на земли под строительство административных зданий.

Наиболее высокие средние удельные цены наблюдаются для участков, предназначенных для строительства административных зданий и многоквартирных жилых домов. Большинство предложений участков в Центральном и граничащих с центром районах обладают развитой инфраструктурой и стабильно высоким потоком людей. На рынке наблюдается увеличение предложения участков с готовой проектной документацией под строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости. Есть участки, практическое освоение которых уже началось (подведена часть или все коммуникации, с недостроем на той или иной стадии). Примечательно, что цена на земельные участки под малоэтажное жилищное строительство в Новосибирске и НСО относительно низкая. В продажу предлагаются очень разные с точки зрения освоения участки - часть из них - земли поселений с подведенными коммуникациями, но большинство - земли сельхоз назначения или лесные массивы без коммуникаций.

8. Описание процесса оценки

Обоснование отказа от применения затратного и доходного подходов к оценке

Затратный подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с улучшениями и основан на учете затрат, связанных с улучшениями земельного участка. Ввиду отсутствия улучшений применение затратного подхода для оценки земельного участка исключается.

Доходный подход - определение рыночной стоимости исходя из того, какой величины, в течение какого периода времени и с какой вероятностью может быть получена рента от земельного участка.

Доходный подход не используется, так как отсутствует информация о формировании потока дохода.

Расчет стоимости земельного участка

Расчет стоимости земельного участка осуществляется сравнительным подходом.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог, характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф), доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наиболее эффективное использование. При оценки земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка.

Полученные скорректированные данные по объектам-аналогам сведены в таблице 6.

Таблица 6

Элементы сравнения	Объект оценки	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3
Источник информации		http://land.ngs.ru/view/379905/?dv=20111025	http://land.ngs.ru/view/379945/?dv=20111025	http://land.ngs.ru/view/382385/?dv=20111025
Цена продажи объекта, тыс.р.		100000	45000	55000
Площадь, м2	27000	50000	45000	35000
Цена 1 м2, тыс.р.		2	1	1,57
Вид права:	частная собственность	частная собственность	частная собственность	частная собственность
- процент отличия		0	0	0
- корректировка, тыс.р.		-	-	-
-скорректированная цена, тыс.р.		2	1	1,57
Условия финансирования:	типич.	типич.	типич.	типич.
- процент отличия		0	0	0
- корректировка, тыс.р.		-	-	-
- скорректированная цена, тыс.р.		2	1	1,57
Местоположение:	Киров. Отд.	Ленин. Отд.	Киров. Отд.	Перв. Отд.
- процент отличия		0	0	0
- корректировка, тыс.р..		-	-	-
Назначение:	Коммер. стр-во	Коммер. стр-во	Коммер. стр-во	Коммер. стр-во
- процент отличия		0	0	0
- корректировка, тыс.р.		-	-	-
Наличие коммуникаций:	есть	есть	нет	есть
- процент отличия		0	+15%	0
- корректировка, тыс.р.		-	0,15	-
Скорректированная цена, тыс.р.		2	1,15	1,57

Согласование данных для получения итоговой стоимости - это не усреднение полученных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками.

Суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1) модального значения скорректированных цен (мода);

2) медианного значения скорректированных цен (медиана);

3) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога.

4) среднего арифметического значения скорректированных цен.

Из полученных стоимостей:

· Мода - отсутствует;

· М_е=1570 руб./м²;

· Ц_пох = (2000+1150)/2 = 1575 руб./м²;

· Ц=(2000+1150+1570)/3=1573 руб./м²

· =(1570+1575+1573)/3=1573 руб./м²

Принимаемая цена для оцениваемого земельного участка 1573 руб./м², т.е. полная стоимость составляет:

С_ср.под. = 1573*27000 = 42471000 руб. = 42,471 млн. руб.



9. Согласование результатов

Так как затратный и доходный подходы в оценке не применялись, рыночная стоимость земельного участка равна стоимости, рассчитанной в сравнительном подходе.

Рыночная стоимость земельного участка составляет 42,471 млн. руб.

10. Установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка

Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) - является одним из основополагающих принципов оценки недвижимости. Тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законно альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и приводит к наивысшей стоимости объекта, - и является наилучшим.

Именно на этой предпосылке строятся все расчеты рыночной стоимости объекта недвижимости, в предположении, что эффективный собственник будет использовать свое имущество в расчете на наибольшую отдачу от владения им.

Чтобы ответить на вопрос, какую нишу рынка занимает тот или иной оцениваемый объект недвижимости, необходимо проанализировать варианты его наиболее эффективного использования. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта, при котором его стоимость будет наибольшей.

Заметим, что текущее использование оцениваемого объекта не всегда является наилучшим. Возможен его переход на иной вид коммерческой деятельности.

Согласно принципу НЭИ использование объекта недвижимости должно отвечать четырем условиям. Оно должно быть:

· законодательно разрешенным;

· физически осуществимым;

· финансово обоснованным;

· обеспечивающим наивысшую стоимость или доходность недвижимости.



СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Гражданский Кодекс Российской Федерации

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (в ред. от 30.06.2008)

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценки (ФСО №3)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254

6. http://www.analitix.ru/land.php?ID=215&act=full

7. http://www.sroroo.ru

8. http://land.ngs.ru

Размещено на Allbest.ru