Защита прав на недвижимость

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ СПОСОБОВ ЗАЩИТЫ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

Вещно-правовые способы защиты прав на недвижимость

Глава 20 Гражданского кодекса РФ в качестве способов защиты права собственности выделяет виндикационный (ст. 301) и негаторный (ст. 304) иски, что соответствует традиции, сложившейся в отечественном гражданском законодательстве, поскольку и ГК РСФСР 1964 г., и ст. 54 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. содержали аналогичные положения. Как указывает Е.А Суханов, «в обоих случаях речь идет о таких способах защиты, которые призваны защитить право собственности на сохраняющийся в натуре имущественный объект».

Указанное положение не вызывает особых возражений в цивилистической литературе. Общеизвестно, что непосредственным объектом защиты является право собственности, абсолютный характер которого и обуславливает особенности применения данных способов, а именно то, что они направлены непосредственно на защиту собственника как носителя этого абсолютного субъективного права, которому противостоит неопределенное количество третьих лиц, непосредственно не состоящих с ним в конкретных правоотношениях. У собственника нет каких-либо обязательств перед ними, и любое нарушение его прав, т.е. прав владения, пользования и распоряжения вещью, подлежит пресечению. Поэтому большинство авторов придерживаются мнения, что следует строго руководствоваться нормами закона и ограничиться лишь теми способами, которые легитимно определены. В частности, довольно жесткой позиции в этом вопросе придерживаются В.А. Тархов и В.А. Рыбаков. Они отмечают, что право собственности защищается только мерами, предусмотренными главой 20 ГК РФ. «Если кто-либо незаконно завладеет чужой вещью, - пишут авторы, - то истребование собственником своего имущества не выходит за пределы отношения собственности, а следовательно, и правового отношения собственности. Этим и объясняется то обстоятельство, что в гл. 20 ГК РФ говорится не обо всех вообще средствах, а только о тех, которые осуществляются в пределах правового отношения собственности...».

Аналогичной позиции придерживаются и ряд других авторов. Желание и намерение следовать указаниям законодателя является вполне традиционным и объяснимым в рамках нашей правовой системы. Как отмечает У. Маттеи, «судьи в странах гражданско-правовой традиции оказываются в весьма неудобном положении, поскольку имеющиеся в их распоряжении положения кодексов и труды признанных авторитетов юридической науки обходят стороной охранительный аспект субъективного имущественного права. Те же источники требуют от них не заниматься изобретением средств защиты, но применять нормы действующего права».

В то же время на практике, а за ней и в доктрине ставится вопрос о том, что вещно-правовые способы не исчерпываются лишь закрепленными в законе.

Так, А.П. Сергеев, кроме названных, предлагает относить к вещно- правовым способам защиты иск о признании права собственности, полагая, что данный иск является внедоговорным требованием собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество, не соединенное с конкретными требованиями о возврате имущества или устранении иных препятствий, не связанных с лишением владения.

О.Ю. Скворцов придерживается аналогичной позиции, указывая, что иск о признании права собственности является, наряду с виндикационным и негаторным исками, классическим иском, имеющим вещно-правовой характер и направленным непосредственно на защиту права собственности. В то же время, автор признает, что он не имеет форму вещно-правового иска и для заявления такого иска не имеет значения, владеет ли заинтересованное лицо спорным имуществом или имущество находится у третьих лиц. Более того, О.Ю. Скворцов признает возможность существования конкуренции внутри вещно-правовых способов, полагая, что собственнику, лишившемуся вещи, можно заявить виндикационный иск или иск о признании права собственности, поскольку в обоих случаях суд будет исследовать причастность истца к собственности, выяснять, имеются ли у него юридические основания владения, пользования, распоряжения вещью.

Такое мнение является спорным, особенно, что касается «внутренней конкуренции вещно-правовых исков». Весьма сомнительным представляется утверждение, что собственнику все равно, какой иск предъявлять: виндикационный или о признании права собственности. Поскольку результат будет, безусловно, разный: в первом случае - возврат вещи, во втором - лишь признание права на нее, что не предполагает одновременно реального истребования спорной вещи в случае необходимости. Именно на это обращает внимание А. Зевайкина: «В судебной практике, - пишет она,- встречаются дела, когда граждане требуя освободить имущество от ареста, доказывают свое право собственности, но не добиваются возврата, так как имущество находится во владении контрагента на законном основании». Однако этот аргумент А. Зевайкина приводит для того, чтобы доказать необходимость придания искам о признании права собственности статуса самостоятельного вещного способа защиты права.

По нашему мнению, самостоятельность иска о признании права собственности весьма проблематична именно в аспекте его вещно-правового характера. Действительно, законодатель не стал включать его в специальную главу, посвященную защите права собственности, зато признание права называется в качестве способа защиты гражданских прав в ст. 12 ГК РФ. Представляется, что это связано с особенностями применения такого способа.

Во-первых, с тем, что он используется для защиты любых гражданских прав. Как пишет Ш.М. Менглиев, признание права находит свое применение как в имущественных, так и неимущественных, как в договорных, так и во внедоговорных отношениях, как в качестве самостоятельного, так и наряду с другими способами защиты.

Во-вторых, ставить вопрос о признании права (в частности, права собственности) можно даже при отсутствии нарушения этого права. В тех случаях, когда нормальному владению, пользованию и распоряжению собственником своим имуществом создаются определенные препятствия со стороны третьих лиц или же при возникновении неопределенности, когда ставится под сомнение принадлежность вещи конкретному лицу, не позволяющее ему нормально использовать принадлежащее ему имущество, использование иска признании права собственности является, бесспорно, эффективным средством защиты. Это признают даже сторонники придания иску о признании права собственности статуса самостоятельности. В частности, А.П. Сергеев, со ссылкой на Ю.К. Толстого, пишет, что иски о признании права собственности не связаны с конкретными нарушениями правомочий собственника.

Справедливости ради следует отметить, что данный способ защиты имеет все-таки некоторые общие моменты с вещно-правовыми исками, а именно, что он может предъявляться лишь в том случае, когда вещь, право собственности, на которую требуют подтверждения, имеется в натуре на момент рассмотрения спора. В противном случае такой способ защиты не имел бы смысла.

В юридической литературе существует некая «промежуточная» позиция относительно иска о признании права собственности. Ученые, придерживающиеся этой позиции, пытаются определить место указанного способа защиты в качестве разновидности одного из вещных исков. Одни полагают, что этот иск - разновидность виндикационного иска», другие считают, что этот иск существует в рамках негаторного иска.

И.А. Емелькина считает, что иски о признании права собственности при определенных условиях можно отнести к числу и виндикационных, и негаторных. В случаях же, когда субъект требует лишь констатации факта о принадлежности ему имущества на праве собственности, речь должна идти об иске о признании права собственности.

На наш взгляд, позиция И.А. Емелькиной не совсем понятна. Она не поясняет, при каких условиях иск о признании права собственности можно отнести к виндикационному или негаторному. Кроме того, неясно, какие еще цели, кроме констатации факта о принадлежности имущества конкретному собственнику, может ставить перед собой заинтересованное лицо, предъявляя иск о признании права собственности? Ведь когда необходимо истребовать имущество или устранить какие-либо помехи в его использовании, обращаются в суд с виндикационным или негаторным иском.

А.В. Канчукоева, разделяя мнение Э.Я. Лаасика, утверждает, что негаторный иск предъявляется против всякого нарушения права собственности, не связанного с лишением владения, в том числе и против оспаривания этого права. «Поэтому,- пишет автор,- иск о признании права собственности не может быть выделен из негаторных исков и конструируется наряду с ними; он может рассматриваться только как разновидность негаторного иска».

Данный поход к решению вопроса, на наш взгляд, является неверным. Виндикационный и негаторный иски направлены, прежде всего, на защиту правомочий, составляющих содержание права собственности и других вещных прав. В указанном же случае оспаривается право собственности как таковое, поскольку заявлен иск о праве. Задача суда - определить принадлежность вещи конкретному собственнику. Иск о признании права допускается и процессуальным законодательством. Как замечает В.Ф. Яковлев, в процессуальном праве различают иски о признании и о присуждении. К искам о признании относятся требования о признании права, которые используются в тех случаях, когда субъективное гражданское право лица кем-либо оспаривается или не признается (например, требование о признании права собственности, если иное лицо оспаривает это право или отказывается его подтвердить). К искам о присуждении относятся виндикационный и негаторный иски, требование о признании недейст- вительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, о признании оспоримой сделки недействительной и другие способы защиты. В рамках этих исков ответчик понуждается к совершению определенных действий или к прекращению таких действий. В приведенной классификации со всей очевидностью показано различие содержания рассматриваемых способов защиты права.

Таким образом, следует признать, что в широком смысле иск о признании права собственности служит цели устранения помех в осуществлении права собственности. Однако мы не можем согласиться со сторонниками отнесения его к негаторному иску, поскольку последний в узком смысле все-таки предназначен для ситуаций, когда существует реальное нарушение прав собственника, правда, без лишения владения. Думается, что этот вывод нисколько не влияет на значимость такого способа защиты именно вещных прав и, прежде всего, права на недвижимость. Как известно, в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Следовательно, если такая регистрация отсутствует или оспаривается, только суд может установить право собственности на недвижимое имущество и обязать регистрирующий орган произвести соответствующую запись в Едином государственном реестре прав. В этом случае регистратор не имеет права отказать в такой регистрации, что с очевидностью следует из анализа ч. 1 ст. 28 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где указывается, что «права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. И далее: «Момент возникновения права определяется решением суда. Регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в законную силу решением суда». Использование для защиты права собственности на недвижимое имущество другого способа в оговоренной ситуации будет малоэффективно.

В случае же выбытия недвижимого имущества из обладания собственника по его воли или против воли, или каких-либо иных помех в осуществлении принадлежащего ему права собственности, собственник может защитить свое право другими способами, вплоть до самозащиты.

Именно поэтому мы предлагаем считать иск о признании права собственности на недвижимость особым, самостоятельным способом защиты, не носящим вешно-правовой характер, как по его специфическим свойством, так и с учетом двойственной природы данного иска, поскольку на практике зачастую признание права рассматривается и как основание приобретения права собственности, например, на бесхозяйные вещи или в силу действия приобретательной давности.

Помимо определения места и природы иска о признании права собственности относительно вещно-правовых способов защиты в юридической литературе встречается иной, весьма своеобразный взгляд на вещно-правовые способы защиты права в целом.

Б.К. Комаров, исходя их содержания права собственности, а именно правомочий владения, пользования, распоряжения предлагает, соответственно, выделить три способа гражданско-правовой охраны права собственности:

1. При нарушении права владения вещью, которое обычно сопровождается и нарушением права пользования вещью, у собственника возникает право на истребование вещи в натуре из чужого владения, т.е. речь идет о виндикации.

2 .При создании препятствий к осуществлению права собственности в виде нарушения права пользования - без нарушения права владения - у собственника возникает право на предъявление негаторного иска.

3 .Кроме того, собственник может предъявить обязательственный иск об истребовании вещи, о возмещении убытков, внедоговорного вреда, о возврате неосновательного обогащения, о признании сделки недействительной и т.д..

Аналогичное мнение высказывает и А.В. Канчукоева. Вызывает сомнение сам принцип разделения способов защиты права собственности. Представляется проблематичным возможность определения, какое из правомочий нарушено в данном конкретном случае. Ведь если собственник не имеет в обладании принадлежащее ему имущество, то он не только не может владеть им, но также и пользоваться, и распоряжаться им одновременно.

Кроме того, непонятно, какие способы защищают нарушение права распоряжения. К примеру, возмещение убытков имеет к указанному основанию весьма отдаленное отношение. Как справедливо отмечают В.А. Тархов и В.А. Рыбаков, в данном случае больше оснований говорить о нарушении права распоряжения, когда вещь неправомерно изымается у собственника и возникает право на виндикационный иск. Когда же ставится вопрос о возмещении убытков, более правильно говорить о нарушении правомочия пользования, чем распоряжения. Следовательно, такая классификация способов защиты права собственности не может быть принята.

Таким образом, для наиболее полной характеристики вещно-правовых способов защиты права на недвижимость необходимо рассмотреть лишь требование о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права (например, с помощью виндикационного иска, т.е. иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения - ст. 301 ГК РФ) и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (в частности, негаторный иск, когда собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, даже если эти нарушения и не были связаны с лишением владения - ст. 304 ГК РФ).

Следует отметить, что, несмотря на достаточно полное исследование в цивилистической литературе вещно-правовых способов защиты, наличие соответствующих нормативных актов, имеется ряд вопросов, обсуждение которых ведется достаточно активно и на сегодняшний день, поскольку ни ученые, ни судебная практика единого подхода до конца не выработали. Это касается, прежде всего, проблемы защиты права собственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю в рамках предъявленного виндикационного иска.

Виндикационный иск (vidicere - «объявляю о применении силы»), являющийся одним из классических вещно-правовых способов защиты права собственности, позволяет собственнику, утратившему владение вещью, истребовать имущество из чужого незаконного владения лица, хотя фактически и владеющего указанным имуществом, однако не имеющего при этом законного основания для такого владения.

Предмет виндикационного иска

В цивилистической литературе неоднозначно понимается предмет виндикационного иска. Одни полагают, что предметом являются материально-правовые требования. По мнению А.А. Добровольского, подобное утверждение не совсем соответствует действительности, поскольку иск - это и есть материально-правовое требование к ответчику. Иск не может одновременно выступать и как средство защиты права, и как его предмет. Наиболее правильной представляется позиция Ю.К. Толстого, который предлагает признавать предметом иска «требование о признании истца собственником или иным законным владельцем истребуемой вещи и возвращении вещи истцу». Думается, что особое внимание здесь следует уделить требованию о возврате имущества, что же касается признания истца собственником, то этот факт выясняется судом попутно, поскольку сам факт предъявления виндикационного иска предполагает наличие соответствующего статуса собственника или владельца у истца. Отсюда становится ясно, почему вопрос самостоятельности такого способа, как признание права собственности является до настоящего времени спорным: именно в силу дублирования тех вопросов, которые решаются, как правило, в рамках виндикационного иска.

В римском праве собственник с помощью виндикационного иска мог истребовать вещь всюду, где она оказывалась. Однако со временем этот институт стал подлинно юридическим, «самовольное изъятие вещи было устранено, и претор предоставлял защиту всякому добросовестному владельцу».

Также следует отметить, что в римском праве не проводились различия между виндикацией движимого и недвижимого имущества, не была выработана категория добросовестного приобретателя. И.А. Покровский по этому поводу писал: «...римское право для перехода собственности из рук в руки требовало как для движимостей, так и для недвижимостей одного - передачи вещи. Однако эта передача только тогда переносила право собственности, когда передающий был истинным собственником вещи. Если этого не было, если, например, вещь была продана или передана тем, кому она была дана лишь во временное пользование, на сохранение и т.д., то даже добросовестный приобретатель вещи права собственности не получал и истинный собственник мог отобрать вещь назад при помощи иска о собственности (vidicatio «ubirem meamiveio, ibividico - виндикация «где мою вещь нахожу, там ее и виндицирую»). Римское право рассуждало при этом чисто логически: раз передающий не имел права собственности, то не может иметь его и получающий...». По мнению ученого, такое положение дел вело к серьезным затруднениям в торговом обороте. Особенно, когда речь шла об обороте движимого имущества. Поэтому, по мнению И.А. Покровского, применение германского принципа «Hads muss Had» («Рука за руку отвечает») устраняло подобную неуверенность, давая добросовестному приобретателю право бесповоротной собственности. Однако возрождение данного принципа не обошлось без возражений. Известный криминалист Биндинг указывал, что это правило противоречит справедливости: нет решительно никаких оснований предпочитать добросовестного приобретателя собственнику, который также является добросовестным приобретателем, только более ранним.

Одновременно, встал вопрос о прочности и уверенности оборота недвижимого имущества, что вызвало к жизни создание института поземельной или вотчинной записки. Тем самым предоставлялись дополнительные гарантии для приобретателей столь важного объекта гражданского оборота. Кроме того, законодатель, подчеркивая различия правового режима движимого и недвижимого имущества, указывал на особенности защиты прав на эти виды объектов.

Современная доктрина гражданского права выработала условия предъявления виндикационного иска. Они общеизвестны и особой критике не подвергаются. Во-первых, необходимо, чтобы имущество фактически выбыло из владения собственника. В противном случае, обычно речь пойдет о нарушениях, не связанных с лишением владения, выражающихся в препятствиях, чинимых осуществлению правомочий владения, пользования или распоряжения имуществом. Здесь защита будет происходить путем предъявления негаторного иска, предусмотренного ст. 304 ГК РФ, об устранении препятствий в осуществлении права собственности.

Согласно п. 1 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не установлено законом или договором.

Таким образом, переход права собственности на вещь законодатель связывает с фактом ее передачи. Накладная о передаче автобуса содержит подпись руководителя истца, подтверждающая факт получения автобуса от продавца.

Приведенные примеры, на наш взгляд, достаточно наглядно показывают разницу в подходах судебной практики при разрешении споров, связанных с истребованием имущества из незаконного владения, при установлении наличия или отсутствия фактического владения недвижимым и движимым имуществом.

Таким образом, норма закона должна обеспечить обладателю легитимного титула на недвижимое имущество возможность защитить юридическую утрату этого титула без утраты фактического владения указанной недвижимостью. На сегодняшний день данная ситуация не учитывается законодателем. Более того, в Постановлении ВАС РФ от 30 января 2008 г. № 5482/00 отмечается, что для признания лица добросовестным приобретателем в порядке, предусмотренном ст. 302 ГК РФ, необходимо, чтобы он фактически владел спорным имуществом. Тем самым охватывается лишь добросовестное приобретение (владение) недвижимого имущества без учета иных ситуаций.

Кроме того, поскольку внешним проявлением узаконения титула на недвижимое имущество является государственная регистрация права, следует признать оспаривание такой регистрации одним из видов виндикации, причем «виндикации» в широком смысле слова. Данное положение следует из смысла ст. 301 ГК РФ, где указывается, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Законодатель не конкретизирует, какого владения - фактического или юридического.

Поэтому было бы целесообразнее и точнее первое условие предъявления виндикационного иска относительно истребования недвижимого имущества видоизменить и законодательно признать возможность утраты не только фактического, но и юридического владения имуществом, дополнив ст. 301 ГК РФ ч. 2 в следующей редакции: «Утрата собственником недвижимого имущества юридического владения вещью также дает ему право истребовать свое имущество путем признания недействительной государственной регистрации этого права».

Второе условие предъявление виндикационного иска напрямую связано с первым, а именно необходимо, чтобы имущество, которого лишился собственник, сохранилось в натуре и находилось в фактическом владении другого лица.

Относительно сохранения имущества в натуре, тем более, недвижимого имущества, не возникает возражений, поскольку в противном случае утрачивается смысл виндикации. Иск собственника, как правило, относят к реально восстановительным мерам. Однако если вещь не сохранена, то иск предъявлять невозможно, а следовательно, реальное восстановление не происходит. Здесь речь может идти только о возмещении вреда. Как отмечает В.А. Тархов, при уничтожении вещи, обязательства, возникающие вследствие причинения вреда, не служат защите права собственности, поскольку оно прекращается вместе с прекращением существования объекта. С этим трудно не согласиться. Действительно, в случае компенсации вреда лишь восстанавливается имущественно положение потерпевшего (собственника) в стоимостном выражении.

Справедливости ради следует отметить, что в одно время в юридической литературе было высказано мнение о том, что суд или арбитраж, исходя их обстоятельств дела, вправе заменить предмет виндикации. Но это может иметь место только при согласии истца и невозможности вернуть ту же самую вещь. В таких случаях применяются правила о виндикации, а не возмещение причиненного вреда и возврат неосновательно приобретенного имущества.

Как верно отмечает Р.Ш. Менглиев, критикуя данную точку зрения, здесь идет явное смешение между названными требованиями. Посредством виндикации истребуется именно та вещь, которая вышла из обладания собственника или иного законного владельца и основной целью является восстановление имущественного положения указанных лиц в натурально- вещественном состоянии. В обязательствах из причинения вреда также можно потребовать передачу вещи, но не той же, а другой такой же вещи взамен, и, что существенно, оно носит характер гражданско-правовой ответственности. Особенно важно, применительно к рассматриваемой теме, что подобное смешение понятий и институтов недопустимо, прежде всего, в отношении недвижимого имущества, поскольку его заменить просто невозможно.

К переустройству, требующему внесения изменения в технический паспорт, могут относиться, например, установка бытовых электроплит взамен газовых плит; перенос электрических сетей, нагревательных сантехнических и газовых приборов; устройство новых вентиляционных каналов; прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов и т.п.

Все указанные переустройства не могут повлиять на столь существенное видоизменение объекта недвижимости, чтобы сделать заключении о несохранности его в натуре.

Если же предположить, что в помещении была проведена пе- репланировка, представляющая собой изменение его конфигурации, например, перенос и разборка межкомнатных перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство дополнительных помещений, устройство новых или переоборудование существующих тамбуров, то это, безусловно, влечет за собой внесение изменений в техпаспорт и, соответственно, перерегистрацию данного помещения. Тогда можно говорить о возникновении нового объекта недвижимости, в отношении которого при- менение ст. 301 ГК РФ прежним собственником вряд ли возможно по причине отсутствия в натуре истребуемого объекта.

Относительно вопроса о фактическом владении другого, кроме собственника, лица, законодатель не определяет, что оно означает. Имеется ли в виду реальное обладание имуществом, предполагающее совершение неуправомоченным держателем вещи конкретных действий по осуществлению якобы имеющихся у него предполагаемых правомочий или же достаточно, чтобы были созданы необходимые предпосылки для осуществления этих предполагаемых правомочий?

Следовательно, если недвижимое имущество к моменту предъявления виндикационного иска уже уничтожено, переработано или потреблено, право собственности на него прекращается, и собственник может защитить свои интересы только с помощью иска о взыскании неосновательного обогащения или иска из причинения вреда.

Что касается фактического владения недвижимым имуществом, другого, кроме собственника, лица, то для определения такого владения достаточно установить, имело ли данное лицо реальную (потенциальную) возможность владеть, пользовать и распоряжаться этим незаконно приобретенным недвижимым имуществом, что подтверждается, чаще всего, фактом государственной регистрации права на него и выдачей регистрационного свидетельства. Однако нельзя отрицать и не учитывать имеющие место случаи действительно фактического обладания недвижимым имуществом, что в принципе представить себе гораздо труднее. Но, при доказанности подобного факта, естественно, может ставиться вопрос о виндикации, при наличии всех других перечисленных условий.

В-третьих, объектом виндикации могут быть лишь индивидуально- определенные вещи, поскольку, истребуя имущество от неуправомоченного владельца, собственник преследует, прежде всего, цель возвратить именно ту вещь, которую у него незаконно изъяли.

Необходимость индивидуализации недвижимого имущества никогда не ставилась и не ставится под сомнение. Это обусловлено необходимостью государственной регистрации прав и сделок с этим имуществом, поскольку отсутствие соответствующей фиксации этих индивидуальных признаков не позволит придать праву на указанный объект легитимный статус.

В то же время совершенно очевидно, что индивидуальная оп- ределенность виндицируемого объекта должна подтверждаться точными характеристиками, определяемыми спецификой этого объекта, которая устанавливается в каждом конкретном случае.

Что же касается объектов недвижимости, то их характеристики закреплены в свидетельстве о праве собственности, выдаваемом органами государственной регистрационной службы. Поэтому суду следует лишь определить, относится ли спорный объект к категории недвижимого имущества, точнее, признан ли он таковым по закону (соответствует ли он закрепленным в законе признакам), имеется ли свидетельство о регистрации права собственности на этот объект. В случае положительного ответа нет необходимости устанавливать индивидуальные признаки такого имущества. Можно считать это своеобразным преюдициальным фактом.

Таким образом, индивидуальная определенность априори присуща недвижимости и, следовательно, нет необходимости выделять ее в качестве самостоятельного признака предъявления виндикационного иска.

В юридической литературе называется еще одно условие виндикации - отсутствие у ответчика законного основания для владения имуществом. То есть, собственник, чьи права нарушены, должен доказать, что на момент предъявления иска он был действительно собственником имущества (п. 15 Обзора практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав).

Таким образом, можно определить условия предъявления виндикационного иска относительно истребования недвижимого имущества из чужого незаконного владения:

1 )имущество фактически или юридически выбыло из владения собственника;

2 )сохранение недвижимого имущества в натуре и его нахождение в фактическом владении или юридическом владении другого лица;

3 )отсутствие у ответчика законного основания для владения имуществом.

Наличие указанных условий является обязательным для предъявления виндикационного иска, однако удовлетворение требований не владеющего собственника зависит еще от ряда обстоятельств. Они, как известно, названы в ст. 302 ГК РФ. В некоторых случаях их именуют как «условия отказа собственнику в виндикационных требованиях». На наш взгляд, корректнее было бы говорить об «условиях удовлетворения виндикационного иска не владеющего собственника». В соответствии с ч. 1 ст. 302 ГК РФ виндикационный иск может быть удовлетворен, если отсутствуют следующие обстоятельства:

1 .Приобретатель (фактический владелец) имущества является добросовестным, т.е. он не знал и не мог знать, что лицо, у которого приобреталось имущество, не имело право на его отчуждение.

2 .Имущество приобреталось добросовестным приобретателем возмездно, т.е. за его передачу выплачивается денежная сумма или существует какое-либо другое встречное удовлетворение.

3 .Имущество выбыло из владения собственника или лица, во Владение которого собственник его передал, по их воле, а не в результате утери, хищения или иным образом помимо их воли.

Негаторный иск как способ защиты права собственности

Вторым способом защиты права собственности традиционно считается негаторный иск который регламентирован ст. 304 ГК РФ.

В римском праве необходимость возникновения такого способа защиты права собственности связано с появлением сервитутов (буквальное значение слова «негаторный» - «отрицающий право ответчика на совершение таких действий иск»). Формула негаторного иска содержала отрицание права ответа на совершение незаконных действий. Соответственно, целью иска являлось признание свободы собственности от претендуемого сервитута, восстановле- ние прежнего состояния, возмещение убытков и предоставление гарантий защиты от возможных дальнейших посягательств.

В юридической литературе довольно часто подчеркивается, что этот иск, с помощью которого собственник (законный владелец) может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, направлен на защиту правомочий пользования и распоряжения. В частности, Е.А. Емелькина пишет: «В отличие от виндикационного иска, защищающего все правомочия, негаторный иск призван защитить правомочия пользования и распоряжения».

Такого же мнения придерживается и Ю.А. Ламейкин, отмечая, что поскольку речь идет о защите прав собственника (законного владельца), не лишенного владения, значит, в центре внимания оказываются нарушенные правомочия пользования и распоряжения.

Некоторые авторы указывают, что негаторными исками защищается право пользования. Однако из смысла ст. 304 ГК РФ данный вывод совершенно не следует.

Ряд авторов придерживаются иного мнения. Так. В.А. Тархов и В.А. Рыбаков, отстаивая позицию о наличии двух вещно-правовых способов защиты права собственности (виндикационного и негаторного исков), пишут, что «негаторный иск предъявляется против всякого нарушения права собственности, не связанного с лишением владения, в том числе и против оспаривания этого права». А.А. Иванов согласен с тем, что негаторный иск по смыслу статьи Гражданского кодекса - универсальное средство зашиты права собственности. Но негаторный иск следует применить тогда, когда нет оснований для применения виндикационного иска.

С.В. Никольский полагает, что возможны ситуации, когда титульный владелец не наделен правом пользования или распоряжения вещью, однако возникшие помехи препятствуют осуществлению права владения (например, вещи, переданной на хранение), в связи с этим возникает право на негаторный иск. Негаторный иск, полагает автор со ссылкой на А.В. Коновалова, направлен также на устранение помех в осуществлении правомочия владения, создаваемых собственнику третьими лицами. При этом С.В. Никольский все же признает, что собственник осуществляет фактическое господство над вещью, хотя оно и затруднено неправомерными действиями нарушителя. Каких-либо пояснений относительно таких затруднений автором не дается.

К.И. Скловский также отмечает, что практика предъявления негаторных исков, имеющих целью возврат владения вещью, приобретает распространение. В подтверждение своей мысли автор приводит пример, когда арендатору муниципального земельного участка, получившему его в установленном порядке от собственника для возведения магазина, после завершения строительства был предъявлен владельцем соседнего участка иск об устранении нарушений, т.е. на основании ст. 304 ГК РФ. При этом истец ссылался на то, что ранее этот же участок выделялся ему и был затем незаконно у него изъят и предоставлен ответчику. Истец требовал освобождения участка и передачи ему владения.

Данная ситуация на практике встречается не так редко. В этом смысле определенный интерес представляет следующее дело.

ООО «Карьера» обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю Матвиецу В.В. об обязании ответчика освободить занимаемый торговым павильоном земельный участок, принадлежащий истцу на праве собственности. Как следует из материалов дела, постановлением Администрации Матвиецу В.В. предоставлен в долгосрочную аренду земельный участок. Между предпринимателем Матвиецом В.В. и Администрацией заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На этом земельном участке предпринимателем Матвиецом В.В. построен торговый павильон, на который позже зарегистрировано право собственности ответчика, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Суд посчитал, что заявляя требование об освобождении принадлежащего ему земельного участка, ООО «Карьера» фактически оспаривает зарегистрированное право собственности ответчика на объект недвижимости - торговый павильон, и потому в иске отказал, поскольку данный вопрос не рассматривается в рамках негаторного иска.

Следует упомянуть также об указании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ о том, что «исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права. Это правило относится и к требованиям собственников (владельцев) жилищного фонда о защите их права на жилые помещения, неправомерно занятых иными лицами, у которых права на эти помещения возникнуть не могло». Данное указание выполняется нижестоящими судами.

Совершенно очевидно, что здесь речь идет, прежде всего, о защите владения т.е. об истребовании имущества из чужого незаконного владения. И, тем не менее, суд считает возможным использовать правило ст. 304 ГК РФ.

Нам представляется, что с точки зрения рассмотрения права собственности как целостного явления, как совокупности трех правомочий - владения, пользования, распоряжения, справедливы мнения тех авторов, которые полагают, что в любом случае - предъявлен виндикационный или негаторный иск - защищается право собственности как совокупность этих трех правомочий, поскольку защищая владение, закон дает возможность осуществляться пользованию и распоряжению, И наоборот, защищая правомочие пользования или распоряжения вещью, тем самым обеспечивается легитимное, спокойное владение объектом собственности. Кроме того, необходимо учитывать, что наличие правомочия владения является обязательной предпосылкой предъявления негаторного иска.

В то же время следует обратить внимание на тот факт, что чаще всего негаторный иск предъявляется относительно защиты прав на недвижимое имущество, права на которое подлежат специальному закреплению - государственной регистрации. Поэтому разграничение применения виндикационного и негаторного исков имеет важное практическое значение.

Когда ставится вопрос о защите владения, то фактически решается вопрос о принадлежности вещи, о ее собственнике, что в случае положительного решения вызовет необходимость регистрации этого факта. В случае, если собственнику чинятся препятствия в осуществлении иных правомочий, пользования, например, вопрос о смене собственника и регистрации этих изменений, как правило, не ставится. Именно на это обращает внимание практика. ГУП «Энергоспецстрой»обратилось в Арбитражный суд г. Санкт- Петербурга и Ленинградской области с иском к ЗАО «Порт Высоцк» о нечинении ответчиком препятствия в осуществлении истцом его права хозяйственного ведения причалом минеральных строительных грузов порта и об обязании ответчика освободить все занятые им объекты причального комплекса. Истец и ответчик имеют свидетельства о государственной регистрации их прав на спорное имущество. Арбитражным судом было отмечено, что истцом предъявлено два исковых требования. Исковые требования о нечинении препятствий в осуществлении права хозяйственного ведения представляют собой негаторный иск, т.е. требование об устранении препятствий в осуществлении вещного права, которые не связаны с лишением собственника или иного законного (титульного) владельца его владения имуществом. В то же время исковое требование об освобождении объектов причального комплекса представляет собой требование о виндикации. Названные требования по своей правовой природе взаимоисключающие, поскольку их удовлетворение зависит от того, находятся спорные объекты во владении истца или нет. Суд первой инстанции предложил истцу уточнить предмет иска.

Приведенное выше решение суда довольно наглядно показывает, что практика совершенно четко разделяет два названных вещно-правовых способа защиты права собственности, считая их взаимоисключающими, отмечая при этом, что их применение зависит от того, находятся ли спорные объекты во владении истца или нет. Относительно движимого имущества, это, пожалуй, не вызывает сомнений, поскольку, как отмечает К.И. Скловский, традиционное представление о владении предполагает именно фактическую, физическую власть над вещью, полный физический контроль самого собственника.

Но в отношении недвижимости данный вопрос не столь однозначен.

Как нами отмечалось ранее, в отношении владения недвижимым имуществом актуально не только фактическое, но и юридическое владение, т.е. когда собственник, обладая зарегистрированным правом, тем не менее, реально не обладает принадлежащим ему имуществом. Однако с точки зрения закона он легитимный обладатель титула. И останется таковым до момента оспаривания законности регистрации этого права. А потому, как пишет Е.А. Суханов, даже при незаконном лишении собственника возможности доступа на свой земельный участок (или в свой жилой дом и т.д.) он вправе защищаться путем предъявления не виндикационного, а негаторного иска.

Тем самым можно утверждать, что основной отличительный признак негаторного иска - фактическое владение имуществом, применительно к недвижимому имуществу, не является существенным. Достаточно наличия у лица (собственника, владельца) зарегистрированного права. При этом, владение (фактическое или юридическое) недвижимым имуществом для негаторного иска обязательно.

Поэтому мы не можем согласиться с теми авторами, которые считают формулировку ст. 304 ГК РФ неудачной («Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения»), поскольку из буквального толкования закона следует, что при помощи негаторного иска право собственности может быть защищено от любых нарушений, включая и те из них (именно так предлагается понимать значение союза «хотя бы»), которые не соединены с нарушением владения. Значит, полагают сторонники этой позиции, негаторный иск должен представляться и не владеющему собственнику.

Думается, что, используя в ст. 304 ГК РФ союз «хотя бы» законодатель учел возможные исключения из общего правила, которые могут возникнуть в процессе развития общественных отношений. Поэтому, чтобы данная формулировка действительно отражала эти особенности, мы предлагаем изменить редакцию ст. 304 ГК, указав, что «собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, не связанных с нарушением как фактического, так и юридического (для недвижимого имущества) владения».

Говоря об особенностях рассмотрения требований собственников (законных владельцев) недвижимого имущества в рамках негаторного иска, следует обратить внимание на то, что истцу порой необходимо доказывать не только факт владения имуществом, но и то, что речь идет именно о недвижимости. В качестве примера можно привести следующее дело.

ООО «Торговый павильон» обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному унитарному предприятию «Городской рынок» об обязании ответчика устранить нарушения прав собственника, не связанных с лишением владения, а именно, попросил обязать ответчика передвинуть строительство на восемь метров от стены торгового павильона, где находится вход в него, и передвинуть на три метра от стены павильона примыкающую к ней торговую палатку. Истец с 1993 года владеет на праве собственности торговым павильоном, расположенным на территории центрального рынка. Земельный участок, на котором находятся рынок и павильон, передан МУП «Городской рынок» в соответствии с договором аренды. Судом установлено, что ООО «Торговый павильон» не оформило прав на земельный участок, на котором расположен павильон и который необходим для его эксплуатации. Надлежащих доказательств того, что указанный павильон является объектом недвижимости, истцом не представлено.

При таких обстоятельствах судом сделан вывод о том, что истец, не имеющий законных оснований для размещения торгового павильона, не являющегося объектом недвижимости, не вправе предъявлять иск об устранении нарушений в пользовании земельным участком для эксплуатации павильона.

В данном случае суд, в качестве обязательного условия предъявления негаторного иска, рассматривает не просто владение имуществом, оно должно быть признано именно недвижимым имуществом, иметь легитимный статус. Это важно, поскольку с точки зрения ст. 130 ГК РФ наличие признаков недвижимости, и, прежде всего, неразрывной связи с землей, достаточно, чтобы имущество считалось недвижимым. Речь, вероятно, идет о подтверждении наличия права собственности (или иного вещного права) на недвижимое имущество, по поводу использования которого возник спор, т.е. о государственной регистрации. Однако в судебном решении указывается, что истец не представил доказательств признания указанного павильона именно объектом недвижимости. И значит, истец должен доказывать наличие признаков недвижимого имущества у означенного торгового павильона.

Такой подход значительно усложняет ситуацию и представляется абсурдным. На наш взгляд, достаточно, чтобы заинтересованное лицо (собственник) представило свидетельство о регистрации права на указанное недвижимое имущество, что одновременно явится подтверждением наличия необходимых признаков в соответствии со ст. 130 ГК РФ.

Таким образом, различия виндикационного и негаторного исков вполне очевидны. Поэтому следует признать неправильной практику злоупотребления применения негаторных исков.

Можно привести еще ряд примеров, когда негаторный иск используется для решения вопросов, ему не характерных. Основанием столь вольного обращения с законом является ряд признаков негаторного иска, которые отсутствуют у иска виндикационного. В частности, неприменении правил об исковой давности, поскольку объектом требования по негаторному иску является длящееся правонарушение.

Еще один вопрос, на который хотелось бы обратить внимание - это понятие негаторного иска как внедоговорного требования владеющего вещью собственника или законного владельца. Как известно, воспользоваться данным способом защиты может как собственник, так и титульный владелец. Причем каждый из них должен предоставить бесспорные доказательства своего права на спорное имущество. Таким доказательством может быть, в частности, наличие договора между истцом (лицом, требующим устранения помех в осуществлении своих прав) и ответчиком (лицом, создающим подобные помехи), В этом случае истец может вполне воспользоваться обязательственно-правовыми способами защиты.

По этому поводу Ю.А. Ламейкин пишет: «Если препятствия созданы в результате действий или бездействий по связывающему стороны обязательству в отношении вещи, права на которую нарушены, то у собственника имеются возможности использования обязательственно- правовых способов защиты, а не вещно-правовых».

Аналогичного мнения придерживаются и судебные органы. Так, рассматривая спор между ООО «Вершина» и АОЗТ «Русь» об обязании ответчика не чинить препятствий истцу в пользовании земельным участком, предоставленным ему в аренду, Арбитражный суд города Ставрополя указал, что ООО «Вершина», являясь арендатором земельного участка по договору аренды, по смыслу ст.ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации не может использовать вещно-правовые способы защиты своего нарушенного права от действий третьих лиц, поэтому его права могут быть защищены в данном случае только в соответствии со ст. 611 ГК РФ

Отсюда следует, что негаторный иск предъявляется лишь тогда, когда собственник (законный владелец) и третье лицо не состоят между собой в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи, и когда совершенное правонарушение не привело к прекращению субъективного права собственности.

Однако из смысла закона следует несколько иной вывод. Статья 305 ГК РФ, как известно, предоставляет защиту прав лицам, хотя и не являющимся собственниками, но владеющими имуществом на основе иного вещного права, предусмотренного законом или договором. Такая защита предоставляется даже против собственника

Данное положение закона следует толковать буквально, а именно, что защита на основе ст. 304 ГК РФ предоставляется независимо от того, существуют между сторонами обязательственные отношения или нет. Именно такой подход может обеспечить эффективную защиту вещных прав, особенно прав на недвижимое имущество.

И речь в таком случае идет даже не о конкуренции исков, хотя противники такого подхода будут говорить именно об этом, а о возможности управомоченного лица выбрать самый удобный и необходимый способ защиты, позволяющий полноценно осуществлять принадлежащее ему право.

В заключение следует отметить, что все остальные условия, необходимые для предъявления негаторного иска в отношении устранения нарушений прав собственников или законных владельцев относительно недвижимого имущества, на наш взгляд, соответствуют общепринятым, поскольку действия правонарушителя пресекаются независимо от его вины, поскольку они носят неправомерный характер; указанные нарушения должны существовать на момент предъявления собственником негаторного иска.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Исследование проведено в соответствии с обозначенными целью и задачами, которые можно считать достигнутыми. В работе обосновано и сформулировано определение института защиты прав на недвижимость, под которым следует понимать совокупность гражданско-правовых норм, регулирующих порядок, способы и деятельность уполномоченных органов (лиц), направленных на предотвращение реальной угрозы нарушения субъективного права (права на недвижимость), пресечение правонарушений, посягающих на указанное субъективное право, а также восстановление положения, существовавшего до нарушения этого права.

Способ защиты прав на недвижимость можно определить как действие или систему взаимосвязанных, последовательных, установленных законом действий, носящих материально-правовой характер, осуществляемых посредством предъявления соответствующих требований, определяемых содержанием избранного способа защиты и в избранной управомоченным лицом форме, способных воздействовать на него с целью предотвращения реальной угрозы нарушения права на недвижимость, пресечения правонарушений, посягающих на указанное субъективное право, а также восстановления нарушенного права на недвижимость.

Российское законодательство устанавливает несколько способов защиты гражданских прав, предусмотренными в законе, хотя указание законодателя на возможность использования иных способов, закрепленных законом, позволяет утверждать, что перечень, воспроизводимый в ст. 12 ГК РФ, не является исчерпывающим. Но применение аналогии закона и права в этом случае весьма ограничено.

Одной из существенных характеристик способов защиты является его целевая направленность, т.е. речь идет об обеспечении возможности достижения цели, которая стоит перед институтом защиты. Способы защиты представляет собой совокупность последовательных действий, носящих материально-правовой характер. Применительно к вопросу о способах защиты гражданских прав последовательность действий определяется законом.

В силу того, что Гражданский кодекс РФ закрепляет достаточно обширный перечень способов защиты гражданских прав, ученые-цивилисты много внимания уделяют проведению анализа указанных способов защиты с точки зрения их классификации, выделяя при этом их характерные черты и отличия.