Домовладение в соответствии с большинством действующих подзаконных нормативных актов, где оно употребляется, - это нечто, являющееся самостоятельным объектом вещных прав, в том числе прав собственности физических и юридических лиц, хозяйственного ведения и оперативного управления. В этом качестве оно может (причем наряду с коттеджами, квартирами, гаражами и земельными участками) иметь рыночную и фактическую стоимость, может быть предметом различного рода гражданско-правовых сделок, наследования, налогообложения, судебных споров. Может быть конфисковано по приговору суда и вообще выбыть из собственности граждан и юридических лиц по разным основаниям.

Признаками того, что домовладение является самостоятельным, единым объектом недвижимости, служит не только то, что оно является отдельным объектом вещного права, но и другие косвенные признаки: почтовый адрес, кадастровый номер.

Кроме отмеченных противоречий можно обратить внимание и на совершенно неприемлемые случаи словоупотребления анализируемого понятия. Например, когда домовладение называют в числе субъектов (не объектов, а именно субъектов) налогообложения или когда отождествляются понятия части домовладения и доли в праве собственности на него.

Таким образом, жилым домом считается строение, имеющее почтовый номер, вся полезная площадь или не менее половины площади которого предназначено для постоянного проживания, расположенное на земельном участке со всеми находящимися на нем вспомогательными строениями, сооружениями, элементами благоустройства в определенных границах. Жилой дом может иметь пристройку, которой признается часть строения, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, являющаяся вспомогательной по отношению к строению и имеющая с ним одну капитальную стену.

2.2 Квартира (часть квартиры)

В теории гражданского права нет единого подхода к определению понятия «квартира в многоквартирном доме». По мнению П. Седугина, квартирой является предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Проспект. 2007. - С. 320. . Недостаток этого определения заключается в отсутствии указания главной особенности квартиры: что она является частью другого объекта - многоквартирного дома. Н. Агафонова выделяет два признака, которые отличают квартиру от других видов жилой недвижимости (жилого дома и жилой комнаты):

1) квартира - это помещение, объединяющее жилую и всю обслуживающую ее площадь;

2) квартира имеет выход (сообщение) в строение, эксплуатируемое несколькими собственниками квартирАгафонова Н.Н. Право частной собственности граждан на квартиру: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М.: 1994. - С. 6 - 7..

Полагаем, что эта формулировка признаков также недостаточно верно отражает свойства квартиры. Во-первых, неясно, что автор понимает под обслуживающими площадями. В площадь квартир включается площадь жилых и вспомогательных комнат. Последние имеют обслуживающее по отношению к жилым значение. Но эту же функцию выполняют и общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, не составляющие ее часть (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Следовательно, более правильным было бы указать не обслуживающую, а вспомогательную площадь. Во-вторых, квартира может иметь выход не только в помещение жилого дома, но и на улицу.

Более приемлемо, на наш взгляд, определение квартиры, закрепленное во Временной методике оценки жилых помещений от 30 октября 1995 г.: «Это конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)» Волкова Н.А. О некоторых особенностях правового режима жилых помещений// Законодательство и экономика. - 2006. - № 1. - С. 35..

Полагаем, что понятие «квартира в многоквартирном доме» можно сформулировать следующим образом: квартира - конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, состоящая из главной вещи (самой квартиры), а также общего имущества дома, находящегося в общем пользовании и предназначенного для ее обслуживания, подлежащая кадастровому учету.

В юридической литературе подчеркивается, что, так как квартира является самостоятельной частью многоквартирного жилого дома, она выступает в гражданском обороте в качестве отдельной вещи, а не как часть дома Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер. 2008. - С.109-110..

Рассмотрим соотношение двух объектов недвижимости: многоквартирного дома и квартиры в этом доме. П. Крашенинников определяет жилой дом как «строение, разделенное на отдельные жилые помещения (как правило, квартиры), предназначенное для проживания граждан и отвечающее соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям» Крашенинников П.В., Маслов, Н.В. Указ. раб.- С. 5.. В. Порошков предлагает рассматривать многоквартирный дом как совокупность объектов, т.е. совместное владение и пользование собственников квартир. В этом случае «назначение дома будет уже не в предоставлении жилья, а в обслуживании жилья, и, следовательно, при таком понимании многоквартирный дом и отдельная квартира в нем являются самостоятельными объектами недвижимости» Порошков В.А. Права на чужие недвижимые вещи по гражданскому праву России: Автореф. дис. канд. юрид. наук. М.: 1997. - С. 13..

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственникам жилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество дома. К нему ст. 290 ГК РФ относит: общие помещения дома; его несущие конструкции; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Законодатель не раскрывает содержания этих элементов и не указывает источник их регламентации, что вызывает споры в науке гражданского права и приводит к ошибкам на практике. В юридической литературе отмечается неполнота элементов общего имущества дома (не указан, например, земельный участок), отсутствие порядка определения размера долей участников общей долевой собственности, неясность вопроса о необходимости государственной регистрации прав на него.

Собственник квартиры не вправе распоряжаться принадлежащей ему долей общего имущества дома отдельно от квартиры (п. 2 ст. 290 ГК РФ). С другой стороны, возникает вопрос о реализации им правомочий владения и пользования, которая не возможно без регистрации прав (Приложение В).

Таким образом, анализ судебной практики и действующего законодательства позволяет выделить следующие признаки правового режима квартиры в многоквартирном доме:

1) квартира в многоквартирном доме как объект гражданских правоотношений относится к сложным вещам, состоит из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.), предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением;

2) сделки по распоряжению объектами, входящими в состав общего имущества многоквартирного дома, должны совершаться с соблюдением правил ст. ст. 246 - 248 ГК РФ.

Полагаем, что изложенные в данном пункте выводы и предложения будут способствовать совершенствованию как законодательства, так и правоприменительной практики, а в конечном итоге - защите прав и интересов собственников квартир в многоквартирном доме.

2.3 Комната

В судебной практике неоднократно возникали вопросы, связанные с определением гражданско-правового режима комнат в коммунальных квартирах и возможностью признания их самостоятельным объектом права собственности.

Указанные противоречия получили оценку в решениях Верховного Суда РФ, который со ссылкой на положения ст. 19 Конституции РФ по одному из рассмотренных дел указал, что право на бесплатную приватизацию занимаемых гражданами жилых помещений должно быть предоставлено законом в равной мере всем нанимателям и членам их семей (с их согласия), независимо от того, является ли предметом договора найма отдельная квартира либо изолированное жилое помещение в коммунальной квартире Шипунова Е.А. Изменение правового режима жилых помещений в общежитиях // Жилищное право. - 2008. - № 2. - С. 27..

В окончательном виде законодательный запрет на приватизацию комнат в коммунальных квартирах устранен с принятием Постановления Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-ПСобрание законодательств РФ. - 1998. - № 45. - Ст. 5603., который подтвердил право граждан на приватизацию занимаемых ими в коммунальных квартирах жилых помещений без каких-либо предварительных условий, независимо от воли собственника коммунальной квартиры, других нанимателей, а также независимо от приватизации других жилых помещений в тех же квартирахСокол П.В. Приватизация жилых помещений в общежитиях // Право и экономика. - 2006. - № 8. - С. 11..

Несмотря на определенность, внесенную в решение вопроса о возможности приватизации комнат в коммунальных квартирах, в практике судов общей юрисдикции еще долгое время отсутствовал единый подход к вопросу о признании комнат в коммунальных квартирах «полноценным» самостоятельным объектом гражданских прав и прослеживалась явно выраженная тенденция к признанию комнат, входящих в состав коммунальных квартир, частью этих квартир как единственно возможных целостных объектов права собственностиКурбатова Г.В. Некоторые формы приобретения жилья по новому Жилищному кодексу Российской Федерации // Юридический мир. - 2006. - № 9. - С. 44..

Показательно в этом отношении следующее гражданское дело, возникшее из спора о преимущественном праве покупки комнаты в коммунальной квартире, рассмотренное высшими судебными инстанциями страны.

Правило о преимущественном праве покупки установлено в ст. 250 ГК РФ, и суть его сводится к тому, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Считая, что данное право распространяется на нее, А. обратилась в суд с иском к Б. и М. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты, признании преимущественного права покупки и переводе на нее прав и обязанностей покупателя, сославшись на то, что она является собственником двух комнат в трехкомнатной коммунальной квартире. Собственником третьей комнаты в указанной квартире являлась М., которая 10 апреля 2002 г. по нотариально удостоверенному договору продала данную комнату Б. По мнению А., при отчуждении комнаты М. нарушено ее преимущественное право покупки. Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 27 декабря 2002 г. исковые требования А. удовлетворены. Последующие судебные инстанции Московского городского суда с решением суда согласились.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 июня 2007 г. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22.06.2007 г. по делу № 5-В07-68// Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2007. - № 10. - С. 15.

решение суда в части признания за А. преимущественного права покупки и переводе на нее прав и обязанностей покупателя спорной комнаты оставлено без изменения. В части признания недействительным договора купли-продажи, заключенного между Б. и М., решение суда отменено с указанием на то, что допущенное нарушение не является основанием для признания сделки недействительной, а влечет иные правовые последствия, связанные с переходом прав и обязанностей покупателя к А.

Судами, рассматривавшими дело, установлено, что М. стала собственником занимаемой комнаты на основании договора передачи в собственность, заключенного в 1999 г. с Управлением муниципального жилья ЮЗАО г. Москвы. Позже, в 2001 г. А. приватизировала другие две комнаты в коммунальной квартире и стала их собственником.

Признавая наличие у А. преимущественного права покупки комнаты, принадлежавшей М., Судебная коллегия исходила из того, что объектом права собственности является вся квартира в целом, а комната составляет ее часть, т.е. долю в общем имуществе, которая может быть выделена в натуре исключительно при условии, если возможно устройство по сути самостоятельных квартир. Из этого был сделан вывод о том, что при продаже комнаты предметом договора фактически являлась приходящаяся на эту комнату доля в праве общей собственности на квартиру, в связи с чем действовало установленное ст. 250 Гражданского кодекса РФ правило о преимущественном праве покупки.

Судебная коллегия акцентировала внимание на том, что самостоятельным объектом недвижимости, т.е. единицей комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре, признается именно квартира, а не комната, являющаяся ее частью, т.е. вещественным выражением доли в праве общей собственности на квартиру.

Данный вывод был мотивирован ссылкой на положения главы 18 Гражданского кодекса РФ, в которых объектом права собственности на жилые помещения признается квартира в многоквартирном доме; ст. 558 Гражданского кодекса РФ, определяющую особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения, предметом которого может быть квартира или ее часть; положения законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не предусматривающие возможность внесения в ЕГРП сведений о комнатах в коммунальных квартирах как объектах недвижимого имущества; ст. 1 ФЗ «О товариществах собственников жилья», раскрывающую понятие «помещения» как единицу комплекса недвижимого имущества (части жилого здания, иного связанного с жилым зданием объекта недвижимости), выделенную в натуре, предназначенную для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей; а также на строительные нормы и правила (СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания»), признающие основным элементом здания квартиру, а комнату - ее частью.

С выводами Судебной коллегии не согласился Президиум Верховного Суда РФ, отменивший Постановлением от 17 ноября 2007 г.Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17.11.2007 г по делу № 19пв-07 // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2007. - № 3. - С. 35.

состоявшиеся по делу судебные решения в части удовлетворения требований А. о признании преимущественного права покупки и переводе на нее прав и обязанностей покупателя спорной комнаты и отказавший А. в удовлетворении иска.

Разрешая дело, Президиум пришел к выводу о том, что у А. и М., проживавших в коммунальной квартире и приватизировавших занимаемые ими комнаты, не возникло отношений общей собственности относительно всей квартиры. Спорная изолированная комната находилась в собственности М., и при ее продаже Б. преимущественного права покупки у А. не возникло.

Свой вывод Президиум мотивировал ссылкой на положения Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П, указав при этом, что изолированная комната в коммунальной квартире может являться объектом права собственности; у собственников комнат возникает право общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире; доля в праве общей собственности не может быть отчуждена самостоятельно и всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире.

Президиум указал на неправильное толкование судами положений ст. 250 ГК РФ, пояснив, что обязательным условием применения данной нормы является наличие отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит суд перевести на себя права покупателя.

Известно, что вопрос о признании того или иного материального блага объектом гражданских прав и установлении тем самым в отношении его определенного правового режима относится к ведению законодателя, определяющего в каждом конкретном случае, в устанавливаемых им правовых нормах, степень правового регулирования общественных отношений, складывающихся по поводу объекта.

В жилищном законодательстве комнаты традиционно рассматриваются не просто в качестве помещений, составляющих часть квартиры, дома, а признаются жилыми помещениями наряду с квартирами и жилыми домами.

Признание в законодательстве комнат самостоятельным видом жилых помещений одновременно означает признание их разновидностью недвижимого имущества.

Казалось бы, исходя из описанного выше, решение вопроса о признании комнаты самостоятельным объектом гражданских прав не должно было вызвать каких-нибудь серьезных затруднений. Однако все оказалось не так просто.

Дело в том, что в практике судов общей юрисдикции наряду с позицией о возможности приватизации отдельных комнат в коммунальной квартире утвердилась позиция о признании коммунальной квартиры неделимой вещью, поступающей при приватизации в общую долевую собственность нескольких лиц (п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса РФ)Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.09.2007 г. по делу № 78-Г07-36 // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2008. - № 2. - С. 35..

Позиция эта основана на разъяснениях Пленума Верховного Суда РФ, содержащихся в п. 12 Постановления от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1993. - № 11. - С. 36, в соответствии с которым выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

Раздел квартиры с соблюдением условия о сохранении ее целевого назначения (ст. 133 Гражданского кодекса РФ) возможен при условии наличия в ней нескольких изолированных жилых комнат, каждая из которых в соответствии с законом может находиться в индивидуальной собственности различных субъектов.

При таком разделе квартира как единая сложная вещь перестает существовать, и вместо нее появляются несколько различных вещей: жилые комнаты (являющиеся простыми вещами) и общее имущество коммунальной квартиры (сложная вещь).

Сохранение функционального назначения квартиры при ее разделе и признание комнат в коммунальной квартире жилыми помещениями становятся возможным лишь в силу наличия в квартирах мест общего пользования (кухни, ванной, санузла, коридора и др.) и общего имущества, находящегося в совместном пользовании всех собственников и нанимателей, проживающих в квартире. Собственно говоря, именно существование в коммунальной квартире общего имущества и помещений, позволяющих использовать комнату для проживания, и делает ее жилой.

Поскольку после раздела квартиры образуется несколько самостоятельных объектов - комнат, охватываемых термином «жилое помещение», и обособляется связанное с ними общим целевым назначением общее имущество коммунальной квартиры, не входящее в состав комнат, постольку на смену единой сложной вещи (квартире) приходит иная правовая конструкция - конструкция главной вещи и принадлежности.

Как было отмечено раньше, определение в законе особенностей правового режима объектов гражданских прав - исключительная компетенция законодателя. Не вызывает сомнений наличие у комнат в коммунальных квартирах объективных особенностей, выраженных в условиях проживания и совместного пользования разными жильцами общим имуществом квартиры, допускающих установление в отношении их специального правового режима.

В данном случае сохранить такое нормативное единство законодателю не удалось. В Жилищном кодексе РФ прямо закреплены положения, признающие комнату в коммунальной квартире самостоятельным видом жилых помещений (ст. 16) и объектом жилищных прав (ст. 15), а также содержится правило, согласно которому доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату (ч. 3 ст. 42). В настоящее время наблюдается рост зарегистрированных прав на комнаты в квартирах (приложение Г).

Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов семьи, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Решением Красноярского районного суда от 09.08.2006 в удовлетворении иска К., Ю. к семье Ф. о выселении как временных жильцов из кв. 21 дома 5 по ул. Песочной, пос. Мирный Красноярского района отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам решение отменила, указав следующее.

Из материалов дела следует, что Ю. является собственником жилого помещения в коммунальной квартире N 21, дома 5 по ул. Песочной в пос. Мирный, ей принадлежит 51/100 доли в данной квартире.

Сособственником квартиры является комитет по управлению муниципальной собственностью Красноярского района, оперативное управление осуществляет МУП «Мирненское ЖКХ».

Б., являясь нанимателем другой комнаты данной коммунальной квартиры, вселила в комнату семью Ф., состоящую из трех человек.

В соответствии со ст. 76 ЖК РФ наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда - все жилое помещение в поднаем.

Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов семьи, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

То есть по смыслу действующего законодательства согласие всех проживающих в жилом помещении требуется как на вселение в качестве временных жильцов, так и при заключении договора поднайма.

При наличии указанных обстоятельств решение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение Извлечение из кассационного определения Судебной коллегии по гражданским делам от 25.09.2006// Судебная практика (Приложение к информационному бюллетеню Управления Судебного департамента в Самарской области). - 2007. - № 4 (23). - С. 17..

Таким образом, институт преимущественного права покупки, применимый в качестве юридической конструкции исключительно к случаям продажи доли в праве общей собственности на имущество (ст. 250 Гражданского кодекса РФ), принципиально несовместим с положениями о раздельной собственности в коммунальной квартире и известной действующему правопорядку способности комнат выступать самостоятельным объектом гражданских прав.

Следует заметить, что использование института преимущественного права покупки в ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ в целом получило отрицательную оценку в юридической литературе. Некоторые авторы даже отмечали, «что до внесения соответствующих корректировок в ГК или ЖК попытка применения к продаже комнаты правил ст. 250 ГК будет представлять собой не основанное на законе ограничение права собственника распоряжаться имуществом по своему усмотрению, что противоречило бы не только п. 2 ст. 1 ГК и ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, но и ст. 1 Протокола 1 Конвенции о защите прав человека и основных свобод» Эрделевский А.М. О некоторых вопросах нового Жилищного кодекса // Законодательство. - 2008. - № 5. - С. 35..

Комната признается в законодательстве самостоятельным объектом права собственности наряду с отдельной квартирой и другими видами жилых помещений. Законодательное признание комнат в коммунальных квартирах объектом права собственности отражает реальное «положение вещей» и соответствует сложившимся отношениям в жилищной сфере, т.е. данное правовое регулирование адекватно характеру существующих общественных связей. Хотя вряд ли можно признать социально оправданным сам факт существования коммунальных квартир в современном цивилизованном обществе, взявшем на себя обязанности по созданию условий для достойного существования человека, роста и развития его личности, создания семьи.

3. Перевод жилых помещений в нежилые, нежилых в жилые

3.1 Перевод жилых помещение в нежилые помещения

В настоящее время многим предпринимателям становятся интересны обычные жилые квартиры, расположенные на первых этажах, в целях коммерческого использования данных объектов недвижимости. При этом собственнику будущего «бизнес-помещения» необходимо перевести такую квартиру из жилого фонда в нежилой.

По мнению Д.А.Медведева некоторые из регулятивных норм, содержащихся в ЖК РФ, являются абсолютно новыми (не имеющими "корней" в ранее действовавшем законодательстве). Так, о переводе жилого помещения в нежилое помещение (а такой перевод получил в последние годы широчайшее распространение) и нежилого помещения в жилое помещение прежнее законодательство лишь упоминало. В связи с объективно существовавшей потребностью регулировать соответствующие отношения субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями на этот счет принимались различного рода положения, правила и т.п. Понятно, что такого рода акты разительно отличались друг от друга как с точки зрения содержательной (в том числе степенью детализации), так и с точки зрения юридической техники. ЖК РФ ввел единые правила о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое Кодификация российского частного права/Под ред. Д.А. Медведева М.,Статут, 2008.-С.123.

.

Согласно Жилищному кодексу для перевода в нежилой фонд квартира должна соответствовать определенным требованиям. В частности, перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Согласно ч. 3 ст. 22 квартира в многоквартирном доме может быть переведена в нежилое помещение только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже дома.

Квартира, находящаяся выше первого этажа, может быть переведена в нежилое помещение только при условии, если помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Например, если квартира находится над магазином или иным нежилым помещением, то перевод в нежилое помещение возможен.

Возможны случаи, когда квартира находится на втором этаже, а на первом этаже расположены и магазин, и квартиры. Если помещение, расположенное непосредственно под данной квартирой жилое, то в нежилое помещение перевод не допускается. Однако если помещение, расположенное непосредственно под квартирой на первом этаже, нежилое, то это не препятствует переводу квартиры на втором этаже в нежилое помещение, даже если все остальные помещения, расположенные на первом этаже, являются жилыми.

На практике возникли вопросы: допускается ли перевод квартиры в нежилое помещение, если квартира находится на цокольном этаже, т.е. относится к разряду полуподвальных квартир. По мнению Г.Ю. Малумова перевод такой квартиры возможен, согласно ч. 3 ст. 22, а также ст. 1 Градостроительного кодекса (главное, что такая квартира расположена ниже первого этажа) Малумов Г.Ю., Малумов Г.Ю. Жилье и ваши права: консультации по жилищным вопросам. М. Юстицинформ, 2008.-С.12.

.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Если помещение не соответствует вышеуказанным требованиям, то это может послужить основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилой фонд (пп. 3 п. 1 ст. 24 ЖК РФ).

Жилищный кодекс закрепляет перечень документов, которые собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо должны представить в орган, уполномоченный осуществлять перевод из жилищного фонда в нежилой.

Из содержания ст. 23 ЖК РФ следует, что для перевода в нежилой фонд необходимо представить следующие документы:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым - технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Стоит сказать о том, что данный перечень является исчерпывающим, а следовательно, требовать другие документы, кроме указанных в п. 2 ст. 23 ЖК РФ, орган, уполномоченный переводить помещения из жилого фонда в нежилой (орган местного самоуправления), не вправе (п. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Как отмечает Е.И Литовкин, на практике зачастую складывается иная ситуация. Например, местные органы исполнительной власти требуют от владельцев переводимых помещений представить согласие на перевод от собственников квартир, примыкающих к переводимому помещению, или, того хуже, требуют представить согласие всех собственников, проживающих в доме. Неудивительно, что такой подход надолго приостанавливает процесс перевода в нежилой фонд или делает эту процедуру вообще неосуществимойНикифорова Е.И. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение// Жилищное право. - 2008. - № 9. - С. 23..

Так, согласно ЖК РФ (п. 1 ст. 23) и Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 31 августа 2005 г. № 1272 функция перевода помещений в нежилой фонд перешла к администрациям районов Санкт-Петербурга. Жилищный кодекс определяет, что «жилищное законодательство состоит из настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления» (п. 2 ст. 5 ЖК РФ).

Г.Ф. Шешко также отмечает, что проблемой является то, что органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации (п. 7 ст. 5 ЖК РФ) Шешко Г.Ф., Вишнякова А.В.Справочник по жилищным вопросам. М., ИНФРА-М, 2008.- С.122.. В соответствии с ЖК РФ местные администрации должны принимать нормативно-правовые акты.

Вместе с тем, как считает В.Н. Литовкин любые требования чиновников, со ссылкой на местный регламент, будь то согласование с собственниками или наличие согласования ГИБДД по организации и обустройству автостоянки, являются неправомерными. В п. 8 ст. 5 Жилищного кодекса предусмотрено, что «в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям Жилищного кодекса применяются положения Жилищного кодекса»Литовкин В.Н. Перевод жилого помещения в нежилое как предмет совместного Регулирования Российской Федерации и ее субъектов. Комментарий судебной практики. Вып. 11 / Под ред. К.Б. Ярошенко. М.: Юридическая литература. 2005. - С. 87..

Таким образом, при отказе в переводе в нежилой фонд по основаниям, не предусмотренным жилищным законодательством, собственник имеет право обжаловать решение органа местного самоуправления в судебном порядке. Как отмечает А.Б. Рыжов арбитражной практики в пользу собственников переводимых помещений достаточноРыжов А.Б. Координация государством интересов собственников помещений в многоквартирном доме при переустройстве, перепланировке, переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. - 2008. - № 3. - С. 24..

Отказать в переводе в нежилой фонд местные органы исполнительной власти могут только в случаях, установленных законодательством (п. 1 ст. 24 ЖК РФ). Отказ допускается в случае:

1) непредставления определенных ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса документов;

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных ст. 22 Жилищного кодекса условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

3.2 Перевод нежилых помещений в жилые помещения

Вопросы перевода жилого помещения в нежилое и наоборот, в настоящее время, пожалуй, как никогда актуальны. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое - процесс обязательный, ведь объекты недвижимости должны использоваться строго по своему назначению.

Нормативную базу по этому вопросу составляют Жилищный кодекс (гл. 3, ст. 22 - 24), градостроительное законодательство, куда входит Градостроительный кодекс, другие федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также законы и иные нормативные правовые акты субъектов Федерации (ст. 3 Градостроительного кодекса). Могут приниматься и муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Градостроительному кодексу.

В отношении нежилого помещения действует запрет на его перевод в жилой фонд, если:

- оно не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

- право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

В качестве оснований для перевода можно выделить признание жилых помещений непригодными для постоянного проживания, необходимость получения средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда, направленность политики на социально-экономическое развитие и благоустройство города. Кроме того, принимается во внимание целесообразность изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, например в случаях, если окна всех или большей части жилых помещений выходят на улицы с интенсивным движением транспорта, на территории торговых и промышленных предприятий, если жилые помещения расположены в цокольной, подвальной части жилого строения или в строениях нежилого назначения.

Следующим этапом является сбор документов, которые необходимы собственнику (или уполномоченному им лицу) для перевода жилого помещения в нежилое и наоборот. Согласно ч. 2 ст. 23 ЖК в этот перечень входят:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Должностные лица настаивают на получении от заявителя еще целого ряда «необходимых» документов, будь то согласие на перевод от собственников квартир, примыкающих к переводимому помещению, или согласие всех собственников, проживающих в доме. Понятно, что это порой существенно затягивает процедуру сбора документов или, того хуже, делает перевод вообще невозможным.

О. обратился в суд с иском о сохранении в перепланированном состоянии нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Победы, дом 93, комнаты NN 137, 170 - 177. В качестве основания иска была указана статья 29 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), устанавливающая, что жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии на основании решения суда.

Решением Федерального суда Советского района г. Самары в удовлетворении искового требования было отказано по следующим основаниям.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность сохранения нежилого помещения в перепланированном состоянии. Применение по аналогии статьи 29 Жилищного кодекса РФ в данном случае невозможно, поскольку указанная норма регулирует жилищные отношения, перечисленные в статье 4 ЖК РФ, к которым не относятся отношения по перепланировке нежилых помещений.

Аналогия закона применяется в случае, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон (статья 6 ГК РФ, статья 7 ЖК РФ). В рассматриваемом случае законодатель регламентировал пути решения указанной проблемы, установив правила реконструкции нежилого помещения в Градостроительном кодексе, следовательно, применение аналогии закона, тем более жилищного законодательства, недопустимо.

В данном случае необходимо руководствоваться статьей 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 31.12.2005) Обзор судебной практики главного управления Федеральной Регистрационной службы по Самарской области за 2005 год//Судебная практика (Приложение к информационному бюллетеню управления Судебного департамента в Самарской области).- 2006№ 2(21).-С.11..

Итак, заявление пишется по установленной форме с указанием адреса переводимого помещения, адреса заявителя, причины перевода и цели использования помещения после перевода, предполагаемого функционального назначения. В случае затруднений образец заявления всегда можно найти на доске объявлений органа, осуществляющего прием документов. К нему прикладывается подлинник или, что лучше, нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа, т.е. договора, по которому заявитель приобрел помещение в собственность (договоры купли-продажи, дарения, мены и т.п.). План переводимого помещения, поэтажный план дома в виде справок предусмотренной формы заявитель должен получить в БТИ. Наконец, заявитель с помощью специализированных проектных организаций, имеющих лицензию, готовит предпроектное предложение (технологическая схема, генплан, выполненный на топографической основе) и заключение о наличии технической возможности реконструкции помещения под конкретное функциональное назначение (указывается нормативное наименование объекта) в соответствии с действующими техническими, нормативными требованиями.

В зависимости от его содержания различаются и последствия для заявителя.

Ст. 24 ЖК предусматривает четыре законных основания для отказа. Это непредставление того перечня документов, которые указаны в ч. 2 ст. 23 ЖК; представление документов в ненадлежащий орган; несоблюдение условий перевода помещения (ст. 22 ЖК); несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям действующего законодательства.

В обязательном порядке решение должно содержать указание на одно из этих оснований со ссылкой на допущенные нарушения. Только в этом случае выполняется требование мотивированности вынесенного акта.

По мнению Сухова Е.А. решение может подтверждать окончание перевода помещения. Понятно, что для заявителя это наилучший исход дела, ведь данный документ является основанием использования помещения в качестве жилого или, наоборот, нежилого. Но при одном условии: если не требуется проведения его переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работСухова Е.А. Перепланировка жилого помещения и перевод жилого помещения в нежилое: условия, порядок, судебная практика, образцы необходимых документов М.: ГроссМедиа. 2007. - С. 102..

Завершение указанных работ должно быть подтверждено актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Он же направляет акт в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»О государственном кадастре недвижимости [Текст]: [Федеральный закон № 221-ФЗ, принят 24.07.2007 г.] //Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 31. - Ст. 4017..

Как считает А.В. Афонина для перевода нежилого помещения в жилое установлены следующие требования:

1) переводимое нежилое помещение должно соответствовать установленным требованиям (быть пригодным для проживания, т.е. не находиться в ветхом или аварийном состоянии, а также в нем не должно присутствовать вредное воздействие факторов среды обитания);

2) должна иметься возможность обеспечить соответствие такого помещения требованиям. В качестве примера можно привести следующие нормы: жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории; несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования; основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом, и т.д.;

3) право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (аренда, залог, ипотека и т.д.) Афонина А.В. Жилищное право: учебное пособие. М., Издательско-торговая корпорация "Дашков и К", 2007.-С.44..

Подписанный акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Итак, каким бы ни было принятое решение, оно выдается или направляется заявителю по указанному им в заявлении адресу не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия. Кроме того, орган, осуществляющий перевод помещения, одновременно информирует об этом факте собственников помещений, примыкающих к переводимому объекту.

Заключение

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ под жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям). К жилым помещениям относятся: жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), а также комната. Это деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, так как объектом жилищных прав может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат). При этом следует признать справедливым высказанное мнение относительно того, что не исключается возникновение жилищных прав на неизолированные части жилого дома или квартиры, в частности, при заключении договора поднайма и вселении временных жильцов. Однако это является лишь исключением из общего правила, так как жилищные права таких субъектов, как поднаниматели жилого помещения и временные жильцы, не являются самостоятельными, а зависят от прав нанимателя жилого помещения, производны от них.

Проведенное исследование позволило сформулировать признаки жилых помещений, на основании которых дано следующее определение понятия «жилых помещений». «Жилые помещения» - это помещения, отличающиеся благоустроенностью, выраженной в наличии минимальных удобств, предусмотренных градостроительными нормами данного населенного пункта, отвечающие санитарным и техническим требованиям, имеющие прочную связь с землей и изначально не предназначенные для перемещения, объективно существующие в виде жилых (в том числе многоквартирных) домов и коттеджей (дач), отдельных квартир в многоквартирных жилых домах, изолированных комнат в квартирах и домах, предназначенных для постоянного (преимущественного) или временного проживания граждан и членов их семей.

Все перечисленные виды жилых помещений должны быть зарегистрированы в своем качестве в государственных органах, осуществляющих учет недвижимости».

Сформулированы признаки, которые позволяют отнести жилые помещения к объектам недвижимости. Анализ действующего законодательства позволил к таким признакам отнести следующие. Во-первых, любое жилое помещение, как в многоквартирном, так и одноквартирном доме, должно иметь прочную связь с землей и изначально быть не предназначенным для перемещения в пространстве и иметь стационарный характер. Применение признака «невозможности перемещения без ущерба их назначению» в отношении жилья представляется нецелесообразным. Исходя из этого утверждения, нельзя отнести к объектам недвижимого имущества помещения, для которых характерно отсутствие тесной связи с землей (к таким объектам можно отнести, например, сборно-разборные сооружения, летние садовые домики и т.д.). Во-вторых, жилое помещение является индивидуально-определенной вещью как в силу естественных причин (например, расположение жилого дома на определенном земельном участке), так и в силу юридических. К последним относится кадастровый и технический учет, в результате которого каждый объект недвижимого имущества индивидуализируется, т.е. получает такие характеристики, которые позволяют отнести его к объектам недвижимости. Учет недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера (который по своей сути является уникальным и неповторимым во времени и на территории РФ). В-третьих, жилые помещения являются ценностью для большинства граждан, что также позволяет отнести их к объектам недвижимости.

1. Определение понятий "жилой дом", "квартира" и "комната" дано в ст. 16 ЖК РФ. При этом следует отметить, что такие понятия, как "многоквартирный дом" и "часть дома или квартиры", в ЖК РФ отсутствуют. Следует признать это существенным недостатком законодательства и включить в ст. 16 понятия многоквартирного дома и части дома или квартиры.

2.Обоснована необходимость разрешения законодателем использования жилых помещений для осуществления индивидуальной предпринимательской и творческой деятельности, в связи с чем предлагается дополнить п. 2 ст. 288 ГК РФ третьим абзацем следующего содержания: «Допускается использование жилых помещений для осуществления индивидуальной предпринимательской и творческой деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов соседей, самого собственника жилого помещения или членов его семьи; с соблюдением требований законодательства, санитарных, противопожарных и иных нормативов, предусмотренных для жилого помещения, без нарушений функционального предназначения жилого помещения.

3. Тезис о том, что ст. 31 ЖК РФ, вводит новое вещное право (право проживания), имеющее, однако, признаки обязательственного права (ограничение по кругу субъектов, возникновение по решению суда, ограниченный срок, отсутствие свойства следования за объектом). В связи с этим предлагается внести изменения в текст ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, изложив ее в следующей редакции: «В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения по общему правилу не сохраняется. Право пользования жилым помещением сохраняется у бывших членов семьи собственника: у несовершеннолетних -- до достижения 18 лет, у лиц пенсионного возраста или признанных нетрудоспособными -- пожизненно или на период нетрудоспособности. Если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения не позволяет ему обеспечить себя иным жилым помещением, суд вправе по иску заинтересованных лиц обязать собственника жилого помещения приобрести в собственность бывшего члена его семьи жилое помещение, отвечающее требованиям, устанавливаемым жилищным законодательством. До вступления в силу решения суда право пользования жилым помещением у бывшего членом семьи собственника сохраняется, если иное не предусмотрено соглашением сторон».