Сделки с недвижимостью

Размещено на http://www.allbest.ru/

Московский финансово-промышленный университет «Синергия»

Дипломная работа

на тему: «Сделки с недвижимостью»

студентки 6 кура группы ЗРЮ-601КБ

Шомаховой Наины

Нальчик 2014 г.



Оглавление

Введение

Глава 1. Понятие сделки

1.1 Определение сделки

1.2 Условия действительности сделок

Глава 2. Купля-продажа жилых помещений

2.1 Субъекты, объекты купли-продажи

2.2 Правовое регулирование

2.3 Содержание

Глава 3. Обмен жилых помещений

Глава 4. Дарение

4.1 Субъект, объект

4.2 Особенности дарения жилых помещений

Глава 5. Государственная регистрация сделок жилых помещений и перехода прав на жилые помещения

Глава 6. Риски при совершении сделок с недвижимым имуществом и способы защиты от них

Заключение

Список литературы



Введение

Актуальность темы исследования. Актуальность темы исследования обусловлена тем, что создание надежной и эффективной правовой базы развития рыночных отношений в нашей стране напрямую связано с развитием и укреплением гражданского общества. Немалую роль в решении этой задачи играют правовые нормы, определяющие правовые механизмы регулирования совершения субъектами гражданских правоотношений различных гражданско-правовых сделок.

В соответствии с ГК РФ и последующими актами особенности правового режима недвижимости разделены на две категории - в зависимости от объекта недвижимости и по виду гражданско-правовой сделки, предметом которой этот объект выступает. В связи с этим изучение проблем регулирования правового режима недвижимости целесообразно проводить, рассматривая комплекс наиболее острых, принципиальных вопросов правового регулирования отдельных видов сделок с определенными объектами недвижимого имущества.

Данная тема актуальна не только для всех участников рассматриваемых видов гражданско-правовых сделок, органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и для органов судебной власти. Последнее подтверждается возрастающим потоком судебных дел по вопросам регистрации сделок с недвижимым имуществом, а также дел по вопросам привлечения финансовых средств граждан в жилищное строительство, урегулированию споров по договорам долевого участия в строительстве, рассматриваемыми как арбитражными судами, так и судами общей юрисдикции Российской Федерации.

Необходимо совершенствовать нормативно правовую базу в области правового регулирования сделок с недвижимостью и сложившуюся практику применения соответствующих нормативных правовых актов с учетом возникновения в современных условиях новых факторов правового, социального, экономического характера, вызывающих постоянное развитие гражданско-правовых отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество.

Степень научной разработанности проблемы. Теоретическая основа исследования совершения сделок с недвижимостью как центрального института гражданского права посвящены многочисленные работы отечественных авторов дореволюционного, советского и современного российского периода, в том числе М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, В.В. Безбаха, С.Н. Братуся, Ю.Е. Булатецкого, А.В. Венедиктова, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, С.Е. Десницкого, В.М. Иванова, Т.И. Илларионовой, И.А. Исаева, Ю.Х. Калмыкова, В.А. Кикотя, В.А. Котка, М.И. Кулагина, Е.А. Лукашевой, В.П. Мозолина, Л.А. Морозовой, В.С. Нерсесянца, И.Б. Новицкого, А.С. Пиголкина, И.С. Перетерского, Л.И. Петражицкого, И.А. Покровского, В.К. Пучинского, О.Н. Садикова, Г.А. Свердлыка, Е.В. Спекторского, Е.А. Тихоновой, В.М. Хвостова, С.А. Хохлова, А.Е. Шерстобитова, Г.Ф. Шершеневича, А.И. Экимова, В.А. Язева, В.Ф. Яковлева и др.

Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в разработке на основе критического анализа существующей законодательной базы и судебной практики теоретических и практических положений, направленных на совершенствование регулирования сделок с недвижимостью в Российской Федерации.

Достижение поставленной цели обусловило постановку и решение следующих задач:

Рассмотреть понятие и особенности правового режима недвижимого имущества.

Охарактеризовать добросовестного приобретателя в российском гражданском праве.

Проанализировать специфические особенности сделок с недвижимым имуществом.

Выявить риски при совершении сделок с недвижимым имуществом и способы защиты от них.

Объект и предмет исследования. Объект исследования составляют действующие нормативно закрепленные особенности правового режима недвижимого имущества; соответствующие правоотношения, складывающиеся между субъектами гражданско-правовых отношений при заключении, исполнении и прекращении ими отдельных видов сделок с недвижимым имуществом, государственной регистрации соответствующих прав и сделок.

Предметом исследования является система основных теоретических, нормативно-правовых и практических аспектов понятия недвижимого имущества и его правового режима, прежде всего государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также типичных правоотношений, в которые вступают граждане и юридические лица при осуществлении операций с недвижимостью.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретическое значение исследования заключается в том, что изложенные теоретические положения и выводы, предложения и рекомендации дополняют гражданско-правовую науку. Практическое значение заключается в том, что выводы и рекомендации, содержащиеся в работе, могут быть использованы для подготовки методических рекомендаций, а также в организации научных разработок по проблеме исследования. Научно-практические положения могут быть полезны для внедрения в учебный процесс в высших учебных заведениях юридического профиля при изучении учебных курсов «Гражданское право», «Гражданское процессуальное право (Гражданский процесс России)», «Арбитражное процессуальное право (Арбитражный процесс России)».



Глава 1. Понятие сделки

1.1 Определение сделки

сделка продажа жилой помещение

С точки зрения гражданского законодательства предпринимательская деятельность - независимо от того, идет ли речь о производстве, торговле, транспорте, банковских или биржевых операциях и тому подобное, - может быть представлена как совершение различного рода сделок.

Сделки - акты осознанных, целенаправленных, волевых действий физических и юридических лиц, совершая которые они стремятся к достижению определенных правовых последствий.

Сделки - правомерные действия. Этим они отличаются от действий противоправных - деликтов (причинение вреда жизни и здоровью граждан, а также имуществу другого лица).

Сделка как волевое действие. Сущность сделки составляют воля и волеизъявление сторон: воля дает ответ на вопрос: "чего я хочу", а волеизъявление: "что я для этого делаю".

Указанные признаки в совокупности отражены в определении сделок, которое содержится в статье 153 ГК РФ "действия граждан и юридических лиц, направленные на восстановление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей".

Хочу отметить, что сделки характеризуются следующими пятью особенностями, некоторые из них я упоминал раньше.

I. Сделки представляют собой юридический факт и являются наиболее распространенным основанием возникновения, изменения или прекращения гражданских правоотношений.

II. Сделка - волевой акт. Направленный на достижение определенной цели. Этим сделки отличаются от события. События - явления естественного порядка, происходящего помимо воли людей.

III. Сделкой может быть признано правомерное действие. Не противоречащее закону, хотя бы не подпадающее ни под один из известных закону типов сделок.

IV. Сделка должна быть совершена лишь теми гражданами и организациями, воля которых порождает соответствующие правовые последствия.

Сделка организаций не должна противоречить целям их деятельности, зафиксированным в учредительных документах.

Сделка организаций может осуществляться органами юридических лиц, в соответствии с их компетенцией или надлежащими представителями юридических лиц.

При совершении сделок гражданами большое значение имеет дееспособность.

V. Сделка осуществляется на основании воли ее участников - волеизъявления, которое определяет содержание сделки ( конкретные права и обязанности).

Воля граждан и юридических лиц должна быть ясно выражена:

- в действиях;

- в устной или письменной форме;

- в других действиях, достаточно свидетельствующих о воле лица[2].

Конклюдентные действия - действия, на основании которых можно достаточно судить о наличии воли и ее содержании, например: жесты брокера совершаемые на бирже.

Воля лица может быть выражена и в молчании - в случаях прямо предусмотренных в законе. Например: возможно заключение договора, который предусматривает ежемесячные поставки в определенном законе, если покупатель не сообщит о своем отказе от получения товара в течение какого-либо срока до начала очередного срока (молчание "ДА").

Основное разграничение сделок закреплено в статье 154 ГК РФ. Наличие у всех сделок общих признаков - совпадение воли и волеизъявления, правомерность действия - не исключает их подразделение на виды:

* в зависимости от числа участвующих сторон сделки бывают односторонними, двусторонними и многосторонними;

* в зависимости от того, соответствует ли обязанности одной стороны в сделке совершить определенные действия, встречная обязанность другой стороны по предоставлению материального или иного блага, сделки делятся на возмездные или безвозмездные;

* по моменту, к которому приурочивается возникновение сделки, они делятся на реальные и консенсуальные;

* по степени зависимости действительности сделки от ее основания (цели) они бывают каузальными и абстрактными;

* в силу зависимости юридических последствий совершения сделки от какого-то обстоятельства, которое может наступить или не наступить, выделяются условные сделки[3].

Иногда в особую группу выделяются доверительные или фидуциарные сделки, которые основаны на особых, лично доверительных отношениях сторон. Подобные сделки редки и в целом не характерны для имущественного оборота.

Условной называется сделка, юридические последствия совершения которой ставятся в зависимость от какого-то обстоятельства (события или действия третьего лица), которое может наступить или не наступить в будущем.

Сделки играют в общественной жизни многогранную роль. Поэтому в гражданском праве действует принцип допустимости - действительности любых сделок, не запрещенных законом, т.е. срабатывает принцип свободы сделок. Таким образом мы переходим к следующему вопросу.



1.2 Условия действительности сделок

Действительность сделки означает признание за ней качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Действительность сделки определяется законодательством через следующую систему условий:

А. Законность содержания сделок означает ее соответствие требованиям закона.

Очевидно, что в процессе становления правового государства законность сделок должна пониматься уже в первую очередь как соответствие требованиям закона в его истинном понимании как акта высшего органа государственной власти.

Б. Способность физических и юридических лиц, совершающих ее, к участию в сделке, т.е. дееспособность участников сделки. Сделку могут совершать лица, обладающие частичной или ограниченной дееспособностью, вправе самостоятельно совершать только те сделки, которые разрешены законом.

В. Соответствие воли и волеизъявления участников сделки. Действительность сделки предполагает совпадение воли и волеизъявления.

Г. Соблюдение формы сделки.

Сделка порождает права и обязанности при условии соблюдения ее формы.

Формой сделок называется способ, с помощью которого фиксируется волеизъявление, направленное на совершение сделки.

Форме сделок посвящены ст. 158 - 164 ГК РФ. С точки зрения формы (ст. 158 ГК РФ) различают сделки устные и письменные, а из числа письменных сделок - совершенные в простой или в нотариальной форме.

Данный вопрос я рассмотрю в виде таблицы.

Сделки могут быть совершены - в письменной и в устной форме:

Письменная форма:

простая письменная форманотариально удостоверенная письменная форма

заключаются сделки:

- государственных, кооперативных и общественных организаций между собой и с гражданами за исключением тех случаев, когда сделки исполняются при ее совершении.

- письменная форма предписывается для сделок граждан на сумму свыше доказанной в законе, а для некоторых сделок письменная форма обязательна независимо от суммы и субъектного состава. Выражается в том, что сделка совершается письменно, путем составления особого документа, удостоверенного нотариально нотариусом. Нотариальная форма сделки должна быть соблюдена как в случаях, предусмотренных в законе, так и при наличии соглашения сторон о нотариальном оформлении сделки, не нуждающейся в том по закону.

Например: дарение дома или другой недвижимости.

Письменная форма лучше, чем устная:

* способствует выявлению подлинного содержания сделки (неисполнимой при самом ее совершении);

* приучает участников гражданского оборота к точному выражению своей воли и аккуратному исполнению предусмотренному сделкой условий;

* облегчает суду и арбитражу пресечения недобросовестного отношения одной из сторон к выполнению обязанностей, вытекающих из сделки.

Устная форма:

совершаются сделки, при которых волеизъявление выражается на словах или в форме конклюдентных действий, в случаях, когда законом не установлена письменная (простая либо нотариальная) или иная определенная форма.

В устной форме совершаются сделки:

1. сделки граждан между собой на сумму, не свыше установленной в законе (по старому гражданскому кодексу - не свыше 100 рублей.), если закон не требует письменной формы заключения.

2. сделки, независимо от суммы, исполненные при самом их совершении.

Конклюдентные действия - поведение, посредством которого обнаруживается намерение лица вступить в сделку.

Простая письменная форма сделки - если она не соблюдена, она не влечет за собой недействительность сделки. Закон устанавливает более легкие последствия.

В случаях, прямо указанных в законе, несоблюдения простой письменной формы влечет недействительность сделки:

- неустойка,

- договор - залога,

- договор - поручительства и т.д. [4].

Если одна из сторон оспаривает совершение сделки или одно из условий, то стороны лишены права, в случае спора ссылаться на свидетельские показания, они должны приводить иные доказательства, предусмотренные законом.

Иногда стороны пытаются доказать факт совершения сделки, но лишенные возможности использовать свидетельские показания и не имея других средств доказательства (например: расписка - лишается права на защиту своего иска), стороне однозначно будет отказано в иске. Факт исполнения сделки может быть доказан только при объяснении сторон или иных письменных доказательств.

Не соблюдение требований закона при совершении нотариально удостоверенной формы сделок или сделок, нуждающихся в последствии в удостоверении влечет за собой недействительность (завещание, дарение).

Однако в ГК РФ перечислены моменты - исключения, когда сделки признаются действительными, даже если они нотариально не удостоверены.

I. Нотариально не удостоверенная сделка признается действительной, если она не содержит в себе противозаконного.

II. Если одна из сторон в настоящее время уклоняется от нотариального удостоверения сделки.

III. Если такая сделка полностью или хотя бы частично исполнена другой стороной, то в этом случае суд, по иску заинтересованной стороны, может признать такую сделку действительной и предложить сторонам зарегистрировать ее в соответствующих государственных органах[5].

Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в форме сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те последствия, наступления которых желали субъекты.

Признание сделок недействительными направлено на охрану правопорядка и влечет за собой аннулирование прав и обязанностей, реализация которых привела бы к нарушению закона.

Статья 166 ГК РФ воспроизводит традиционное деление недействительных сделок на оспоримые и ничтожные.

А теперь рассмотрим особенности данных сделок.

Абсолютно - недействительные (ничтожные) - сделка, которая недействительна в силу самого ее несоответствия требованиям закона, т.е. для признания такой сделки недействительной достаточно констатации судом (арбитражным судом) лишь одного факта совершения такого действия. При обнаружении факта совершения абсолютно недействительных (ничтожных) сделок юрисдикционный орган по своей инициативе применяет нормы, влекущие те негативные последствия, которые предусмотрены на случай их совершения.

Относительно - недействительные (оспоримые) - сделка, недействительность которой должна быть констатирована юрисдикционными органами, по иску заинтересованных лиц, т.е. действительность такой сделки поставлена в зависимость от обращения в юрисдикционные органы, контакта прокурора, других заинтересованных лиц и организаций[6].

Если последние не обращаются в юрисдикционные органы и не требуют признать сделку недействительной - она действует.

Если в суде возникает спор о том, что сделка совершена под влиянием обмана со стороны одного из субъектов, то она может быть признана недействительной не сама по себе, а только при доказанности дефектности (упречности) воли субъекта, считающего себя обманутым.

Пункт А: К числу ничтожных сделок относятся сделки, несоответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК РФ): "Сделка, несоответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений".

Пункт Б: К ничтожным сделкам относятся сделки, совершенные с целью заведомо противоречащей интересам государства и общества. Таковой может считаться сделка при наличии умысла у одной из обеих сторон. Например: скупка заведомо краденных вещей.

Пункт В: К ничтожным сделкам относятся внеуставные сделки, т.е. сделки, совершенные юридическими лицами, в противоречии с целями деятельности этого юридического лица, указанными в его учредительном договоре, уставе (ст.173 ГК РФ).

Пункт Г: К ничтожным сделкам относятся сделки, совершенные недееспособными лицами (ст. 171 ГК РФ).

Пункт Д: К ничтожным сделкам относятся сделки мнимые и притворные.

Мнимые сделки - сделки, совершенные для вида, без намерения создать правовые последствия. Например: продажа имущества, для вида, что бы скрыть имущество от описи.

Признание сделки мнимой означает, что она в положении сторон ничего не изменила.

Притворная сделка - сделка, которую совершают для того, что бы прикрыть другую сделку, которую стороны имели в виду. Например: договор - дарения, который прикрывает договор купли-продажи[7].

Правовые последствия, наступающие в случае совершения притворной сделки таковы:

-притворную сделку признают не действительной - прикрываемую сделку исходя из того, что стороны хотели заключить, юрисдикционные органы либо признают недействительной, либо дают сторонам совершить ее в порядке, предусмотренном законодательством.

Пункт Е: Ничтожными сделками признаются также те сделки, в которых не соблюдены требуемые законом формы.

Оспоримые сделки признаются недействительными в том случае, если:

пункт А. Если она совершена ограниченно дееспособным по возрасту (т.е. несовершеннолетним в возрасте от 15 до 18 лет), без согласия родителей, усыновителей, попечителей (ст.175 ГК РФ).

пункт Б. Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителей, лицом ограниченно дееспособным в силу злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами.

пункт В. Сделки, совершенные дееспособным лицом, находившимся в момент совершения сделки в таком состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий и руководить ими.

пункт Г. Сделки, совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ).

Заблуждение - ошибочное представление лица о том или ином обстоятельстве.

Существенное заблуждение - заблуждение, без которого лицо, действуя разумно, добросовестно и со знанием истинного положения дела не совершила бы данную сделку.

Существенное заблуждение чаще всего имеет место в отношении предмета, его свойствах и качествах (принятие копии картины за подлинник).

Заблуждение возникает:

- либо в собственной оплошности лица,

- либо в неумышленных действиях контрагента.

При заблуждении должен отсутствовать умысел у контрагента. Если имеет место умысел, значит это обман.

Пункт Д. Сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а так же сделки, совершенные гражданами под влиянием стечения тяжелых обстоятельств, на крайне не выгодных для себя условиях (ст. 179 ГК РФ).

При совершении этих сделок, одна из сторон не может породить тех правовых последствий, которые порождаются этой сделкой. Воля имеет существенные пороки.

Под обманом понимается намеренное введение другого лица в заблуждение. Обман обычно состоит в ложном заявлении, распространении ложных сведений или умолчании о существенных элементах сделки. Для признания факта обмана не требуется, что бы он исходил от другой стороны сделки. К обману может прибегнуть и 3-е лицо по просьбе одной из сторон или с ее ведома. Если одна из сторон и контрагент к обману не причастны, это рассматривается как заблуждение[8].

Для того, что бы признать сделку недействительной (сделку, заключенную по обману) - не требуется, что бы контрагент или 3-е лицо были привлечены к уголовной ответственности за мошенничество.

Относительно недействительна (оспорима) сделка, совершенная под влиянием насилия.

Основанием признания такой сделки недействительной является то, что воля участника формировалась не свободно.

Насилие - противоправное воздействие на другую сторону сделки, в силу которого она вступает в сделку под страхом причинения ей имущественного или личного вреда самой стороне или близким.

Насилие, имеющее значение для признания сделки недействительной, всегда представляет собой гражданское правонарушение, но не обязательно уголовно наказуемое деяние.

Относительно недействительна (оспорима) сделка, совершенная под влиянием угрозы.

Угроза - психическое насилие, которое характеризуется серьезностью, значительностью и вероятностью ее осуществления. Шуточный характер угрозы не исключается.

От насилия угроза отличается тем, что насилие - это уже осуществленное зло, а угроза - это предупреждение о причинении зла в будущем, т.е. не реализованное насилие.

Основанием для признания сделки недействительной, угроза должна быть реальной, исполнимой.

Относительно недействительна (оспорима) сделка, заключенная в результате злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой. Основанием для признания такой сделки недействительной служит то, что в результате умышленного сговора представителя с другой стороной возникают неблагоприятные последствия для представляемого.

Относительно недействительна (оспорима) сделка, совершенная субъектом вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне не выгодных для себя условиях.

Основанием для признания недействительности такой сделки служит два взаимосвязанных факта: нахождение субъекта, совершающего сделку, в тяжелых обстоятельствах и крайне невыгодные условия сделки. Под стечением тяжелых обстоятельств следует понимать болезнь близкого человека, отсутствие источников для материального содержания семьи и т.п.

Для признания сделки недействительной, как совершенной в следствие стечения тяжелых обстоятельств, необходимо доказать наличие виновного поведения контрагента, намеренно использующего сделку в своих интересах[9].

Наличие всех указанных выше условий должно устанавливаться судом или арбитражным судом с учетом конкретных обстоятельств дела.



Глава 2. Купля-продажа жилых помещений

2.1 Субъекты, объекты купли-продажи

Под куплей-продажей действующее законодательство понимает договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ).

Сам договор купли-продажи не устанавливает права собственности покупателя на проданное ему имущество[10]. Вопрос о моменте перехода права собственности разрешается ст. 223 ГК РФ, устанавливающей, что право собственности приобретателя возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает с момента регистрации.

В связи с особенностями квартир как объектов гражданских правоотношений для них установлен особый порядок оформления договора купли-продажи. По аналогии со ст. 239 ГК РСФСР (купля-продажа жилого дома) договор считается заключенным после того, как оформление договора прошло две стадии:

а) нотариальное удостоверение;

б) последующую регистрацию соответствующим органом исполнительной власти. При нотариальном удостоверении договора купли-продажи квартиры нотариус проверяет принадлежность квартиры лицу, его отчуждающему и дееспособность сторон, подлинность их подписей. Удостоверение договора нотариальной конторой еще не влечет за собой передачи права собственности. До регистрации нотариально удостоверенного договора между сторонами существуют лишь обязательственные отношения. Если одна из сторон отказывается от договора до его регистрации, то дальнейшие взаимоотношения сторон определяются их новым соглашением или судом.

Если договор не зарегистрирован и стороны договорились об его аннулировании, то достаточно заявления сторон в нотариальную контору. Нотариус в этом случае делает соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку об этом в реестре. После же регистрации договор не может быть аннулирован, а стороны должны заключить новый договор о расторжении этого договора и урегулировании своих отношений.

Фактическая передача квартиры покупателю не связана с моментом перехода права собственности, она может предшествовать регистрации или следовать за ней (немедленно или спустя некоторое время). Стороны могут своим соглашением определить время фактической передачи, но не могут изменить юридического значения самой регистрации.

Правоустанавливающими документами на квартиру, на основании которых можно заключить договор купли-продажи, являются: свидетельство о собственности на жилище, выданное на приватизированную муниципальную квартиру; свидетельство о праве собственности на кооперативную квартиру с выплаченным паем; свидетельство о праве наследства, в состав которого входит квартира; договор купли-продажи, нотариально удостоверенный и зарегистрированный в Департаменте муниципального жилья[11].

2.2 Правовое регулирование

Регистрация договора отчуждения квартиры или комнаты коммунальной квартиры, находящейся в частной собственности, осуществляется при условии, что стороны представят справку из ремонтно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по квартплате на бланках, полученных в этой организации. Бланки выдаются по установленной форме и действительны в течение месяца.

В соответствии со ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате удостоверение договоров об отчуждении квартиры производится по месту нахождения этой квартиры.

Договор купли-продажи квартиры может быть удостоверен соответствующим органом власти в тех населенных пунктах, где нет нотариальных контор[12].

Несоблюдение правил об обязательной нотариальной форме договора купли-продажи квартиры делает такой договор недействительным с последствиями, предусмотренными ч. 2 ст. 167 ГК РФ, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

В исключительных случаях в соответствии со ст. 165 ГК РФ суд вправе признать действительной сделку купли-продажи квартиры, не удостоверенную в нотариальной конторе, при условии, если сделка не содержит ничего противозаконного и фактически она была исполнена обеими сторонами или одной.

При удостоверении нотариусом сделок по купле-продаже квартиры проверяется наличие документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество, и справка о регистрации в БТИ.

Если квартира является общей долевой или совместной собственностью, ее отчуждение требует согласия других участников общей собственности. Такое согласие должно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом. Кроме того, оно может быть удостоверено по месту жительства или месту работы.



2.3 Содержание

В тексте договора об отчуждении доли указываются арифметические доли, а не конкретные реальные части квартиры. Может быть указан лишь порядок пользования конкретными частями при наличии ранее состоявшегося нотариально удостоверенного и зарегистрированного в БТИ соглашения между собственниками о таком порядке пользования в соответствии с долями участников.

Продавец должен представить письменные доказательства того, что он известил участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю посторонним с указанием цены и других условий, на которых продается доля (ч.2 ст. 250 ГК РФ), а именно: их заявления об отказе осуществления права преимущественной покупки продаваемой доли квартиры (с указанием цены и других условий, на которых продается эта доля). Подпись удостоверяется в том же порядке, как было указано выше.

Доля общей собственности на квартиру может быть отчуждена также иными способами, например подарена.

Любое отчуждение или приобретение квартиры допускается только в нотариальном порядке. Обязательным условием является и регистрация сделки в местной администрации, которую осуществляет БТИ. На правоустанавливающих документах должен быть штамп о регистрации помещения за новым собственником.

Если квартира является общей долевой собственностью, в справке БТИ в соответствии с правоустанавливающими документами указывается долевое участие каждого, при этом лицо, отчуждающее часть квартиры, указывается в ней первым. Если есть решение о предстоящем сносе строения в связи с реконструкцией населенного пункта, или наложенный нотариальными органами запрет на отчуждение, или на квартиру наложен арест судебно-следственными органами, то эти обстоятельства отражаются в справке БТИ[13].

В связи с тем, что в ГК отсутствуют конкретные нормы, регулирующие сделки с квартирами, то применяются те же правила, что и к договору купли-продажи жилого дома. Так, продавец в соответствии со ст. 241 ГК РСФСР обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц на продаваемую квартиру. К таким лицам могут относиться, например, залогодержатель или наниматель. Дело в том, что при переходе права собственности эти лица сохраняют свои права на квартиру и вполне естественно, что для покупателя немаловажным является то обстоятельство, что в покупаемой им квартире будет жить посторонний человек.

Если продавец этого не сделал, покупатель вправе требовать либо уменьшения продажной цены, либо расторжения договора купли-продажи и возмещения убытков. Для того, чтобы устранить возможные конфликты, соответствующее положение должно включаться в договор. Если покупатель не возражает против покупки квартиры, обремененной залогом или договором найма, то такой договор может быть заключен.

Следует, однако, иметь в виду, что заложенной квартирой собственник обычно владеет и пользуется. Но в большинстве случаев он не может ею распоряжаться (продать, подарить и т.д.), поскольку в договоре о залоге обычно содержится запрещение на отчуждение квартиры.

Приватизация квартир вызвала волну связанных с ней криминальных явлений. Возник, так называемый, квартирный рэкет, когда под угрозой применения насилия собственников приватизированных квартир заставляют за бесценок продавать свою квартиру. Иногда прибегают к обману. Жертвами таких преступлений становятся, как правило, престарелые беспомощные люди, а также алкоголики, которых в течение определенного времени спаивают, а затем уговаривают продать свою квартиру или обменять ее на комнату в коммунальной квартире. Для этого они передают свои документы преступникам, выдают им генеральную доверенность на совершение всех юридических действий. После чего квартира по доверенности продается третьим лицам, а владелец квартиры становится бомжем.

Подобные виды сделок не подпадают под действие уголовного кодекса. Потерпевшая сторона сама добровольно идет на сделку.

Нередки случаи, когда квартиры продаются по фальшивой доверенности или по фальшивому договору купли-продажи[14]. Иногда уже после заключения договора купли-продажи выясняется, что в приобретенной квартире кто-то прописан и, следовательно, является нанимателем, выселить которого собственнику практически невозможно. В этом случае фальшивыми являются копия финансового лицевого счета и выписка из домовой книги.

В настоящее время очень распространена следующая схема мошенничества. Собственник квартиры оформляет договор дарения, на основании которого квартира позже отчуждается третьему лицу. Через некоторое время появляется первый собственник квартиры и заявляет, что договор дарения его вынудили подписать. Второе звено в этой цепочке (одаряемый) пропадает, и все неприятности претерпевает нынешний владелец квартиры. В связи с этим следует очень осторожно относиться к предложению о продаже дешевых квартир. Внимательным следует быть и при покупке квартиры, доставшейся нынешнему владельцу не по первичному свидетельству о собственности, а по договорам купли-продажи, дарения и т.д.

К числу наиболее распространенных правонарушений по купле-продаже квартир относится и так называемый сбор залога. Дается объявление о продаже квартиры по цене несколько ниже рыночной, в результате чего появляется достаточно большое количество покупателей. Владелец квартиры может быть как мнимым, так и настоящим. В случае заинтересованности берется залог в размере 10-15% от продажной стоимости с условием продажи квартиры через неделю. После получения залога от нескольких покупателей квартира продается самому "везучему" из них, после чего продавец исчезает, а новому владельцу приходится объясняться с обманутыми претендентами на покупку.

Иногда квартира продается по фальшивым документам, причем фальшивыми могут быть как первичные документы (свидетельство о собственности), так и вторичные (договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.). В ряде случаев применяется продажа квартиры "по двум договорам". При регистрации договора купли-продажи составляются два абсолютно одинаковых экземпляра договора, один из которых получает покупатель, другой - продавец. Получив экземпляр договора продавца (например, путем обмана), покупатель располагает двумя документами, по которым он имеет право перепродавать квартиру двум лицам, оформляя договор купли-продажи одновременно в двух нотариальных конторах.

Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо тщательно изучать документы, подтверждающие право собственности на продаваемую квартиру. Следует также поинтересоваться, не проживают ли в продаваемой квартире лица, выписанные из нее временно (находящиеся в загранкомандировке, на службе в армии, на учебе или в заключении: в соответствии с действующим законодательством эти лица имеют право на заключение договора найма по месту прежнего проживания). В случае возникновения сомнений в достоверности правоустанавливающих документов на квартиру потенциальный покупатель может попросить выписку из домовой книги.

При заключении сделок с квартирами из рук в руки переходят огромные суммы наличных денег, что привлекает всякого рода мошенников. В настоящее время расследуются десятки уголовных дел, связанных с убийствами продавцов или покупателей приватизированных квартир[15].

Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, лучше обратиться в банк. Некоторые банки выступают в качестве посредников при заключении договоров купли-продажи квартир. Для этого покупатель, продавец и банк заключают трехсторонний договор. В соответствии с этим договором покупатель принимает на себя обязательство перевести в банк в течение трех дней с момента подписания договора предусмотренную договором сумму, которая депонируется банком на имя продавца. Снять эту сумму продавец может только по окончании процедуры оформления договора. Убедившись в серьезности взаимных намерений, продавец и покупатель начинают оформление договора. Только по окончании нотариального оформления договора и регистрации договора в Департаменте муниципального жилья продавец имеет право получить договоренную сумму, а банк получает вознаграждение за посреднические услуги.

Распоряжением мэра Москвы "О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений" от 26 мая 1994г. Департамент муниципального жилья должен производить регистрацию сделок по отчуждению жилья лишь после их прописки на другое место жительства. При поступлении заявлений граждан о том, что приватизация была совершена ими под давлением криминальных элементов, договор передачи жилья в собственность будет расторгнут без взимания платы за услуги. Распоряжением мэра Москвы ГУВД Москвы совместно с Комитетом социальной защиты предложено подготовить перечень категорий граждан так называемой группы риска, требующих защиты городских властей во время приватизации и других операций с жильем. Для этих граждан купля-продажа занимаемых ими квартир или комнат будет оформляться в особом порядке, который заключается в том, что в документах подтверждается право обязательного пожизненного проживания в них или предоставления других жилых помещений. Департамент муниципального жилья обязан производить регистрацию договоров по отчуждению жилых помещений по доверенности - в случае невозможности личной явки - только с учетом мнения общественных комиссий, в состав которых должны быть включены представители органов социальной защиты и окружного медицинского управления.

Договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного проживания. Данный договор прямо не предусмотрен действующим законодательством и, в частности ГК РФ, однако в последнее время находит все большее применение в нашей жизни[16]. В этом случае применяется аналогия закона и стороны при заключении договора руководствуются нормами ст. 253 ГК РФ, посвященной правовому регулированию купли-продажи жилого дома с условиями пожизненного проживания.

Суть такого договора в том, что продавец, в качестве которого выступает нетрудоспособное лицо, передает принадлежащую ему квартиру в собственность покупателя, а последний обязуется предоставлять продавцу до конца его жизни пожизненное содержание, которое может включать в себя уход, материальную помощь. Кроме того, по этому договору продавец обычно сохраняет за собой право пользования всей или частью этой квартиры. В настоящее время договоры купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания заключаются с покупателями, в качестве которых выступают как физические, так и юридические лица. Заключение таких договоров выгодно обеим сторонам. Однако, к сожалению, и здесь не обошлось без влияния криминальных элементов. Было отмечено немало случаев, когда продавцы, заключившие такие договоры, или вообще исчезли, или же их находили мертвыми.

Оформление таких договоров осуществляется по тем же правилам, что и оформление договоров купли-продажи и мены квартиры.

В договоре купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания право собственности переходит покупателю при жизни продавца. При этом в договоре обычно оговаривается право пожизненного проживания продавца в этом жилом помещении.

В случае неисполнения договора покупателем своих обязанностей продавец вправе требовать расторжения договора. Приобретатель также может ставить вопрос о прекращении договора, если его материальное положение по не зависящим от него обстоятельствам изменилось настолько, что дальнейшее предоставление содержания стало невозможным. Договор прекращается также в случае смерти покупателя.

При расторжении договора по требованию продавца или покупателя квартиры она возвращается его бывшему собственнику (продавцу). Однако расходы на содержание, понесенные покупателем, в этом случае не возмещается.

Заключая договор купли-продажи квартиры с условиями пожизненного содержания, собственник распоряжается своим жильем после своей смерти. Преимуществом этого договора по сравнению с наследованием квартиры является то, что при наследовании свидетельство о собственности на жилище выдается нотариальной конторой не ранее шести месяцев со дня открытия наследства и, таким образом, наследник не может распоряжаться жильем до истечения этого срока.

Кроме того, у завещателя могут быть обязательные наследники, которым покупателю придется выплачивать компенсацию. При наследовании имущества взимается специальный налог, и, наконец, завещатель может в любой момент отменить или изменить завещание.



Глава 3. Обмен жилых помещений

Собственники квартир могут заключить между собой договор мены. Этот договор следует отличать от договора обмена жилыми помещениями. В последнем случае между сторонами происходит переход права пользования, а не права собственности как в договоре мены. Кроме того, в отличие от договора мены договор обмена жилыми помещениями оформляется специальными обменными ордерами.

В соответствии со ст. 255 ГК РФ по договору мены каждая из сторон передает другой стороне определенное имущество в собственность, то есть каждая из сторон является одновременно и продавцом и покупателем.

Единственным отличием договора мены от договора купли-продажи является то, что в договоре мены одна из сторон в качестве встречного предоставления передает другой стороне не деньги, а имущество. В связи с этим к договору мены применяются те же правила, что и к договору купли-продажи. Так, стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках обмениваемого имущества, а также о правах третьих лиц на это имущество (нанимателя, залогодержателя и т.д.).

Если обмениваемое имущество (в данном случае речь идет о квартирах) не является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о доплате той стороны, имущество которой стоит дороже. В договор мены могут включаться и другие условия, не противоречащие его природе (например, о том, что обе или одна из сторон отремонтируют свои квартиры).

Так же, как и договор купли-продажи, договор мены квартир подлежит сначала нотариальному удостоверению, а потом регистрации Департаментом муниципального жилья.

Определенные сложности возникают при заключении договора мены между собственниками квартир и владельцами муниципальных (неприватизированных) квартир. При заключении таких договоров собственники квартир настаивают на том, чтобы их контрагенты также приватизировали свое жилье, а последние, зная, что муниципальное жилье можно приватизировать только один раз, по различным причинам не хотят этого делать.

В качестве выхода из создавшейся ситуации можно предложить следующий вариант. В случае, если в неприватизированной квартире проживает несколько нанимателей, то эта квартира может быть приватизирована на имя только одного из них, который и заключает договор купли-продажи, а затем прописывает в новую квартиру членов своей семьи. Таким образом, остальные наниматели сохраняют в последующем право приватизации муниципальной площади.

Договор мены может заключаться не только на квартиры, но и на приватизированные комнаты в коммунальных квартирах. В этом случае необходимо иметь следующие документы:

1) свидетельство о собственности на жилище (с указанием размера комнаты и общей площади коммунальной квартиры);

2) договор передачи жилья в собственность, зарегистрированный Департаментом муниципального жилья;

3) соглашение об определении долей, нотариально заверенное и зарегистрированное Департаментом муниципального жилья;

4) справка БТИ об оценке стоимости квартиры (с указанием размера долей всех собственников коммунальной квартиры)[17].



Глава 4. Дарение

4.1 Субъект, объект

Понятие договора дарения закреплено в ст. 572 ГК РФ и является достаточно развернутым.

Как и в ранее действовавших Гражданских кодексах РФ, дарение рассматривается в качестве особого договорного типа. Но если в ГК 1922 г. дарению была посвящена всего одна и притом весьма лаконичного содержания статья, а в ГК 1964 г. лишь две статьи (Основы гражданского законодательства 1961 г. и 1991 г. не предусматривали норм о дарении), то в современных условиях значительное возрастание роли гражданско-правового регулирования рассматриваемых отношений обусловило достаточно полную и сравнительно детальную их регламентацию в законе.

Преобладание в гражданском обороте страны эквивалентно-возмездных отношений не исключает существования и развития всевозможных безвозмездных имущественных связей. Помимо положений гражданского права, названные отношения подпадают под действие норм других отраслей российского права, в частности семейного, административного, трудового. К их числу относятся Закон РФ от 12 декабря 1991 г. (с последующими изменениями и дополнениями) "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения", Указ Президента РФ от 30 апреля 1996 г. "О дополнительных мерах по реализации Федерального закона "О ветеранах", распоряжение Президента РФ от 22 февраля 1996 г. "О российском фонде правовых реформ".

Сопоставляя содержание ст. 572 ГК РФ со ст. 256 ГК 1964 г. (с тем же названием), следует обратить внимание на принципиально иные положения, которые характеризуют юридическую природу и конструкцию данного договора. Прежде легальное определение "умещалось" в сравнительно кратком тезисе: "...одна сторона передает безвозмездно другой стороне имущество в собственность". Теперь же оно существенно расширено за счет включения ряда новых важнейших признаков.

Из определения в ГК 1964 г. с очевидностью явствует, что ранее договор дарения признавался реальным. Более того, в ч.2 ст.256 ГК РСФСР особо указывалось: "Договор дарения считается заключенным в момент передачи имущества".

Согласно действующему определению договора дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) соответствующую вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Тем самым закон признает возможность существования не только реального, но и консенсуального договора дарения[18].

Вместе с тем необходимо подчеркнуть, что приведенное определение данного конкретного типа договора не согласуется с общим понятием безвозмездного договора, закрепленным в части первой Кодекса и безоговорочно признаваемого консенсуальным. В силу ст. 423 ГК РФ ("Возмездный и безвозмездный договоры") безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.

Определяя в качестве предмета договора имущество, ГК 1964 г. не раскрывал содержание этого понятия. Практика же исходила из возможности безвозмездного отчуждения только вещей, в том числе денег. Ныне ст.572 ГК относит к предмету договора вещь либо имущественное право (требование). Это соответствует предписанию ст. 128 ГК, которая причисляет к объектам гражданских прав вещи, включая деньги, и ценные бумаги, а также иное имущество, в том числе имущественные права. Из этого следует, что предметом дарения всегда является имущественная ценность.

Что касается имущественного права (требования), то оно предоставляется одаряемому самим дарителем как обязательственное требование к нему. Вместе с тем допускается передача дарителем принадлежащего ему имущественного права к третьему лицу по любому обязательству. Исключения составляют права, уступка которых кредитором другому лицу не допускается. Согласно ст. 383 ГК - это права, неразрывно связанные с личностью кредитора, в частности требования об уплате алиментов (разд.V СК РФ) и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина (ст.ст.1084-1094 ГК).

Упоминаемое в ст. 572 ГК освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед дарителем или третьим лицом представляет собой два особых случая. Первый есть не что иное, как согласно ст. 415 ГК прощение долга, если оно не нарушает прав третьих лиц в отношении имущества дарителя. Второй случай возможен либо при исполнении дарителем за одаряемого его обязанности перед третьим лицом, либо путем перевода на дарителя долга одаряемого третьему лицу. Оба они могут иметь место, когда одаряемый не должен лично произвести исполнение (см. ст. 313 ГК) и при условии, что перевод долга на дарителя возможен, если на это имеется согласие кредитора одаряемого (см. ст. 391 ГК).

В соответствии со ст. 129 ГК имущество как объект гражданских прав должно отвечать требованиям оборотоспособности: отчуждение или перевод от одного лица к другому возможны, если оно не изъято из имущественного оборота или не ограничено в обороте.

Поскольку одной из существенных особенностей договора дарения является его безвозмездность, любое так называемое встречное имущественное предоставление (в виде вещи или права либо обязательства) со стороны лица, бесплатно получающего имущество в собственность, свидетельствует об отсутствии дарения. В силу закона к такому договору применяются положения, предусмотренные п.2 ст.170 ГК, т.е. правила о притворной сделке. В данной ситуации речь идет о нормах, относящихся к возмездной сделке, которую стороны действительно имели в виду.

Не противоречит безвозмездному характеру дарения факт совершения впоследствии одаряемым дара в пользу дарителя, но по самостоятельному договору. При соглашении же о встречных имущественных предоставлениях налицо не договор дарения, а договор мены (ст. 567 ГК) либо договор купли-продажи (ст. 454 ГК), если эквивалент выражен в денежной сумме. Как правильно отмечалось в специальной литературе, договор не становится возмездным от встречного предоставления, которое носит символический характер. В принципе не превращает дарение в возмездный договор и возмещение дарителю расходов, понесенных им в связи с такой сделкой, если они по условиям сделки не входят в ценность предмета дарения.