Сделки с недвижимостью в жилищной сфере

Размещено на http://www.allbest.ru/

ОГЛАВЛЕНИЕ

Ведение

Глава 1. Понятие и виды жилых помещений

1.1 Понятие и значение жилых помещений

1.2 Виды основных объектов жилых помещений

Глава 2. Право собственности и иные вещные права на жилую недвижимость

2.1 Право собственности на жилую недвижимость

2.2 Иные вещные права на жилую недвижимость

Глава 3. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере

3.1 Приватизация жилых помещений

3.2 Купля-продажа, обмен и мена жилых помещений

3.3 Иные отдельные виды сделок с жилой недвижимостью

Заключение

Список используемой литературы

Ведение

Актуальность темы исследования. В соответствии с действующим гражданским и жилищным законодательством жилые помещения бывают различных видов: квартиры в многоквартирных домах, жилые дома, изолированные комнаты (в квартирах и домах). Под жилым, понимается, законченное строительством помещение и принятое в установленном порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету, если оно функционально предназначено, и пригодно по санитарному, техническому и иному покупательскому состоянию к постоянному проживанию граждан. В соответствии с Конституцией Российской Федерации См.: Российская газета. 1993. 25 декабря. (Далее -- Конституция РФ) в России признаются и защищаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Жилое помещение может относиться к любой из них См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой, части второй, части третьей (постатейный) с постатейными материалами. Издание 2-е перераб. и доп.- М.: Книжный мир, 2007. С. 304.

Раскрывая содержание права собственности на жилое помещение, Гражданский кодекс Российской Федерации См.: Часть первая от 30 ноября 1994г. (ред. от 10 января 2003 г.) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2003. № 2. Ст. 167; часть вторая от 26 января 1996г. (ред. от 26 марта 2003г.) // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410; 2003. № 13. Ст. 1179; часть третья от 26 ноября 2001г. // СЗ РФ. № 49. Ст. 4552. (Далее -- ГК РФ) указывает на то, что собственником осуществляются права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 288 ГК РФ). Собственник вправе по своему усмотрению, совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Собственники жилых помещений вправе распоряжаться своим жильем через гражданско-правовые сделки при обязательном соблюдении ряда условий: содержание сделок не должно противоречить закону; стороны должны обладать правосубъектностью; отчуждаемое жилое помещение должно принадлежать отчуждателю по праву собственности, которое подтверждается правоустанавливающим документом; волеизъявление участника сделки должно соответствовать его действительной воле; указанные сделки должны быть заключены в письменной форме. И ряд других условий. В частности собственники вправе совершать сделки, направленные на отчуждение жилого помещения, например: куплю-продажу, дарение, мену, завещание и т.п., а также сделки, направленные на передачу жилья в пользование, например: наем, аренду См.: Крашенинников П.В. Жилищное право. Изд. 2е, перераб. и доп. - М.: Статут, 2007. С. 213 и т.д.

Жилое помещение является особым, социально значимым объектом, представляет собой необходимое условие нормального существования человека. Ст. 7 Конституции Российской Федерации Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. 1993. 25 декабря. провозгласила, что Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Конституцией РФ гарантировано право каждого на жилище, так же как и гарантирована его неприкосновенность.

Решение жилищного вопроса включает несколько составляющих, в том числе правовую: необходимо создание правовых условий для оптимального сочетания публичных и частных интересов, чему способствует развитие научных положений о жилом помещении.

В современном законодательстве отсутствует согласованность норм различных отраслей при установлении правового режима жилых помещений. Отношения, возникающие по поводу жилых помещений, регулируются различными отраслями законодательства, в которых зачастую встречаются коллизии, что свидетельствует о несовершенстве юридической техники. В частности, законодателем при формулировании некоторых правил о жилых помещениях в нормах гражданского и жилищного законодательства используется различная терминология.

В целях эффективного правового регулирования отношений, возникающих по поводу жилых помещений, необходимо учитывать сочетание публично-правовых и частноправовых начал при формировании правового режима жилого помещения, при установлении пределов и ограничений в осуществлении субъективных прав на жилые помещения. Сказанное свидетельствует о необходимости развития научных положений в данной области и совершенствования существующих законодательных положений.

Все вышесказанное обусловливает актуальность выбранной темы исследования.

Цель и задачи исследования. Цель дипломной работы состоит в системно-структурном и содержательном анализе комплекса правовых проблем, которые определяют место жилой недвижимости в системе сложных объектов недвижимости в целом, и разработка научно-практических рекомендаций решения этих проблем.

Данная цель обуславливает постановку и решение следующих задач:

1. анализ имеющихся в научной литературе взглядов о понятии недвижимого имущества в жилищной сфере;

2. выявление степени актуальности детального правового регулирования отношений, объектом которых является недвижимое имущество в жилищной сфере;

3. определение понятия и признаков недвижимости в жилищной сфере;

4. раскрытие и изучение основных прав, ограничений, связанных с недвижимостью в жилищной сфере;

5. выявление многообразия гражданско-правовых отношений, объектом которых является жилая недвижимость;

6. на основе анализа и обобщения исследованного научного, практического и нормативно-правового материала формулирование предложений по совершенствованию соответствующего законодательства России и практики его применения.

Объектом дипломной работы являются общественные отношения, складывающиеся по поводу жилых помещений как объектов гражданских прав.

Предметом работы являются нормативно-правовые акты, регулирующие отношения, возникающие по поводу жилых помещений, материалы судебной практики, труды отечественных ученых в данной области.

Методологической основой работы явились общенаучные и частно научные методы познания, включающие диалектический, формально-логический, исторический, системно-структурный, метод сравнительного правоведения, межотраслевой метод юридических исследований.

Теоретическую основу дипломной работы составляют труды таких отечественных ученых, как М.М. Агарков, С.С. Алексеев, К.Н. Анненков, В.А. Белов, К.О. Берновский, М.И. Брагинский, С.Н. Братусь, В.В. Витрянский, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанов, Д.Д. Гримм, С.П. Гришаев, О.С. Иоффе, О.А. Красавчиков, П.В. Крашенинников, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, В.Н. Литовкин, А.В. Малько, В.М. Марткович, Н.И. Матузов, Д.И. Мейер, В.Н. Протасов, В.И. Сенчищев, А.П. Сергеев, С.А. Степанов, Е.А. Суханов, Р.О. Халфина, Л.А. Чеговадзе, М.Ю. Челышев, В.В. Чубаров, Г.Ф. Шершеневич, Л.В. Щенникова и др.

Глава 1. Понятие и виды жилых помещений

1.1 Понятие и значение жилых помещений

Понятие «недвижимость» введено в активный практический оборот относительно недавно (с принятием Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 года). Тем не менее, термин «недвижимое имущество» известен со времен Указа Петра I о единонаследии 1714 года.

Г.Ф. Шершеневич подчеркивал важность деления вещей, на движимые и недвижимые. Это деление возникло в силу исторических причин, вследствие преобладающего значения земли. Он понимал под недвижимостью прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Это - строения, если их фундамент укреплен в землю, городские или деревенские здания, дома каменные и деревянные, фабрики и заводы Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907г.). - М.: Спарк,1995.-С.96-97..

В действующем законодательстве России понятие недвижимости дается в п.1 ст. 130 ГК: к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, сооружения, здания.

Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам ст. 130 ГК, не является исчерпывающим. Законодатель может расширить этот перечень и отнести к недвижимости и иные объекты для того, чтобы приравнять их правовой режим к режиму недвижимости.

Известно, что ГК дает базовые определения и регулирующие положения, которые при необходимости конкретизируются в других законодательных документах: кодексах и законах. Это жилищный, водный и лесной кодексы, градостроительный, законы о недрах и т.п.

В ст. 130 ГК при определении недвижимости не упоминается наличие признака - государственной регистрации. Для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без соразмерного ущерба ее назначению.

Следует заметить, что понятие недвижимости, данное ст. 130 ГК, по объему шире одноименного понятия, сформулированного ст.1 Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", где не упоминаются суда и космические объекты. Здесь дается понятие недвижимости. В ст.1 Закона о регистрации дан более широкий перечень объектов недвижимости в сравнении с п.1 ст. 130 ГК. Закона о регистрации дополняет перечень объектами: жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

На сегодняшний день на территории РФ сложился рынок недвижимости. В связи с тем, что все большее число граждан и организаций вовлекается в операции на рынке недвижимости, представляется целесообразным рассмотреть свойства недвижимости как особого вида товара.

Недвижимость - это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить, потерять или сломать. Только стихийные бедствия и несчастный случай, могут разрушить жилое здание. Стационарность и материальность недвижимости являются ее существенными характеристиками.

Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах, форме, о поверхностном и подпочвенном слое, о дренаже, о ландшафте, об окружающей среде, о подъездных путях, о коммунальных услугах, о неудобствах и опасностях. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта.

Полезность составляет основу стоимости недвижимости, однако она сама по себе не определяет стоимость. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, изменяет, сохраняет, или уменьшает стоимость недвижимости.

Недвижимость является одним из немногих товаров См. также Основы бизнеса на рынке недвижимости / Сост. С.Н. Максимов.-СПб.: Просветительско- издательсткое объединение ДЕАН+АДИА-М,1997.-С.8-19; Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости.- М.: ИНФРА-М, 1996.-С.22-26., стоимость которых может возрастать с течением времени См. также Калачева С.А. Сделки с недвижимостью.-М.: Издательство ПРИОР,2001.-С.З..

Так, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет Козлов В.И. Юридический справочник строителя.- М.: Стройиздат, 1993,- С. 382.. Из этого следует, что недвижимость является долговечной.

Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Различают физический, функциональный и внешний износ.

Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею. Управление заключается в обслуживании коммунальными услугами жилых или нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные или профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов Управление портфелем недвижимости: Учебн. пособие для вузов / Пер. с англ. С.Г. Беляева.-М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1998.-391с..

Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Пользование ею затрагивает интересы широкого круга лиц, не являющихся ее собственниками. Поэтому права владения, пользования и распоряжения недвижимостью ограничены законом. Операции с ней (в том числе оборот) требуют определенных процедур, обеспечивающих интересы государства, и других субъектов права.

Приступая к рассмотрению правового режима, следует отметить, что действующее законодательство использует не только термин «жилое помещение», но также оперирует такими похожими понятиями, как «жилище» и «помещение».

В частности, понятие «жилище» используется в ст. 25 Конституции РФ, однако оно в ней не раскрывается. Понятие «жилище», используемое в указанной статье Конституции, шире понятия «жилое помещение» и имеет, скорее, социально-политическое, чем юридическое значение.

Следует отметить, что в Жилищном кодексе РФ также используется понятие «жилище». В частности, этот термин упоминается в ст. 1 ЖК РФ. Так, в указанной статье говорится о праве на жилище, недопустимости его произвольного лишения и неприкосновенности жилища, однако само понятие в ЖК РФ также не расшифровывается. Таким образом, можно прийти к выводу о том, что жилище - это некая абстрактная категория, которая не имеет четких юридических признаков, а призвана идентифицировать одну из важнейших потребностей человека - в жилье. Тогда как жилое помещение - это конкретный объект жилищных и гражданских прав, определение которого дано в законе и которое имеет свои признаки. Жилищное право имеет дело лишь с частью объектов, охватываемых понятием «жилище» -- помещения, включенные в жилищный фонд и пригодные для постоянного проживания.

Понятие жилого помещения дается в целом ряде правовых актов. В Гражданском кодексе Российской Федерации (ст. ст. 288, 558) дается обобщающее понятие «жилое помещение», которое объединяет ряд однопорядковых понятий: «жилой дом», «часть жилого дома», «квартира», «часть квартиры». Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Можно также дать понятие жилого помещения в узком смысле, под которым понимается помещение, имеющее выход в места общего пользования соответственно дома или квартиры. ЖК РФ (п. 2 ст. 15) определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Таким образом, жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Соответственно, не являются жилыми помещениями подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.). Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, также она должна иметь сообщение с местами общего пользования. Таким образом, требование изолированности жилого помещения заключается в том, что оно представляет собой конструктивно обособленную, функциональную часть жилого строения или - нежилого строения с жилыми помещениями, имеющую обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, и не имеющую в своих пределах функциональных частей других жилых помещений. Следует отметить, что выбор в качестве обобщающего понятия «жилое помещение», охватывающее и дом, и квартиру, и комнату, имеет свои недостатки. Так, жилой дом может быть как одноквартирным, так и многоквартирным, и если к первому применение понятия «жилое помещение» оправдано, то ко второму -- некорректно, так как многоквартирный дом состоит из нескольких жилых помещений. Законодатель в п. 2 ст. 16 ЖК РФ ограничился указанием на то, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В силу ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением "Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" от 14.11.2002 N 138-ФЗ // СЗ РФ. N 46. ст. 4532. Понимание объекта вещных прав в жилищной сфере требует не только уяснения понятия «помещения», но и раскрытие содержания определения «жилое». Можно встретить утверждение, что помещение признается жилым, если оно функционально и конструктивно, пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию для постоянного проживания граждан независимо от того, как практически будет использовано -- для постоянного или временного проживания. А.В. Борисенко понимает под жилым помещением «помещение, предназначенное для проживания, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации)» Борисенко А. В. Купля-продажа жилой недвижимости (современные правовые проблемы): Автореф. дис. канд. юрид. наук.- Волгоград,2002.- С.14..

Дома либо помещения после их строительства или переоборудования признаются жилыми, то есть предназначенными для проживания в них граждан, и учитываются в таком качестве уполномоченными органами в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество при условии, что они отвечают определенным требованиям. В соответствии с гражданским и жилищным законодательством России, помещение признается жилым, если является изолированным и если уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем.

Деление жилых помещений на самостоятельные объекты имеет большое значение. Так, согласно ст. 62 ЖК РФ и ст. 673 ГК предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько, комнат). Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или смежные комнаты, помещения вспомогательного использования, и общее имущество в многоквартирном доме.

Для характеристики жилого помещения также важно отметить выделение внутри помещения: 1) общей площади (площадь всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных помещений - коридоров, кухни, ванной комнаты, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас), и 2) жилой площади, которая включает только площадь жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для учебы и отдыха, и т.д.

Жилые помещения в широком смысле классифицируются также по следующим видам: 1) жилые дома; 2) квартиры в многоквартирных жилых домах; 3) жилые комнаты; 4) иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих РФ, закрепленными законодательством субъектов РФ. В юридической литературе предлагается внести изменения и дополнения в п. 1 ст. 558 ГК, указав объекты «купли - продажи жилой недвижимости: одноквартирный жилой дом, домовладение, квартира в многоквартирном доме, жилая комната в коммунальной квартире» Борисенко А.В. Купля-продажа жилой недвижимости (современные правовые проблемы): Автореф. дис канд юрид. наук.-Волгоград,2002.-С.8.. Под домовладением понимается имущественный комплекс, включающий в себя земельный участок и расположенные на нем жилой дом, обслуживающие его вспомогательные строения, а также электрическое, сантехническое и иное оборудование, инженерные коммуникации и устройства, обслуживающие жилой дом и придомовую территорию. В правоприменительной практике понятия «жилой дом» и «домовладение» идентичны, поэтому выделение этих понятий как отдельных категорий считаем нецелесообразным.

В юридической литературе предлагается классифицировать жилые помещения в зависимости от оснований предоставления их в пользование граждан, юридических лиц. Так, Ю.К. Толстой различает жилые помещения, «предоставляемые по договору социального найма; жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма или по договору аренды; жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан; служебные и специализированные жилые помещения; жилые помещения, предоставляемые гражданам по иным основаниям»Толстой Ю. К. Жилищное право.- М., 1996.- С.22..

На наш взгляд структуру жилой недвижимости составляет: 1) многоквартирный жилой дом; 2) одноквартирный жилой дом (отдельно стоящий); 3) квартиры в многоквартирных жилых домах; 4) жилые комнаты.

1.2 Виды основных объектов жилых помещений

Жилая недвижимость представляет собой как отдельные объекты, так и составные части сложных объектов. Нормативной основой классификации объектов жилой недвижимости служит Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации.

По нашему мнению, к отдельным объектам жилой недвижимости следует отнести: жилые здания (строения), вместе с земельным участком, на котором данный объект недвижимости находится, в соответствии с принципом земельного законодательства о единстве судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (п.1 ст.1 ЗКРФ).

К жилым зданиям относятся жилые дома квартирного и коридорного (гостиничного) типа, спальные корпуса интернатов, общежития, дома для престарелых и другие.

Жилым домом называют постройку (строение), предназначенную для проживания людей и отвечающую соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Также термин «жилой дом» употребляется в более широком значении и охватывает также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения. В качестве равнозначного используется термин «домовладение».

Домовладение - это единый объект недвижимости (ЕОН), понимаемый либо как совокупность равных вещей с общей их принадлежностью в виде земельного участка (ст. 134 ГК РФ), либо как совокупность неравных вещей, упорядоченных по служебному назначению, общей принадлежностью которых является земельный участок (ст. 135 ГК РФ ст. 273 ГК РФ).

Термин «домовладение» широко применялся в нормативно-технических и нормативно-правовых документах до вступления в полную силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (2000 г.) и ограничено использовалось до отмены ФЗ «О товариществах собственников жилья» (2005 г.), в котором было дано и использовалось понятие домовладения.

В период с 2005 по 2010 годы использование понятия "домовладения" ограничивалось рамками служебных документов БТИ.

В 2011 году, Министерству финансов РФ и Министерству экономического развития РФ, не удается введение налога на ЕОН, термин «домовладение» вновь вводится в деловой оборот: постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. №354 утверждены «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», в которых этот термин используется чаще, чем иные схожие с ним по смыслу или по признаку системности.

Правила вводят понятие домовладения как, жилой дом и примыкающие к нему и (или) отдельно стоящие на общем с жилым домом земельном участке надворные постройки, теплица, помещения для содержания домашнего скота и птицы, иные объекты Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 27.08.2012, с изм. от 19.03.2013) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов"// СЗ РФ. N 22. ст. 3168..

А.В. Борисенко рассматривает домовладение как «имущественный комплекс, включающий в себя земельный участок и расположенные на нем жилой дом, обслуживающие его вспомогательные строения, а также электрическое, сантехническое и иное оборудование, инженерные коммуникации и устройства, обслуживающие жилой дом и придомовую территорию» Борисенко А.В. Указ. соч.- С.9..

С.Е. Журавлев определяет жилой дом как «капитальное строение с примыкающими к нему подсобными хозяйственными сооружениями, пригодное для постоянного проживания и предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей собственника, членов его семьи и иных лиц, принятое в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированное в ЕГРП учреждениями юстиции» Журавлев С.Е. Жилой дом - объект права частной собственности // Жилищное право.-2001.-№4.-С.57.. Ныне Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Жилой дом (одноквартирный или многоквартирный) - единая, цельная, и не всегда делимая вещь. Остальные объекты (комната, квартира) - части его, составляющие единое целое. В широком значении жилым домом признается индивидуально-определенное здание, фундаментально связанное с землей, в котором вся или не менее половины полезной площади занята жилыми помещениями, конструктивно предназначенными для постоянного проживания граждан.

С точки зрения права жилым домом строение является с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке в качестве жилого дома в БТИ.

Многоквартирный жилой дом и одноквартирный жилой дом по своей природе являются сложными объектами, так как в их состав входит комплекс взаимосвязанных движимых и недвижимых вещей, в том числе земельные участки, здания и сооружения, инженерное оборудование.

Жилые помещения в многоквартирном доме находятся в частной (или публичной) собственности конкретных владельцев, а остальные части - в их общей долевой собственности. Жилищный кодекс РФ перечисляет общее имущество принадлежащим собственникам на праве общей долевой собственности в многоквартирном даме, а именно: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы и т.д.; иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные объекты предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.

Особенность юридического режима многоквартирного дома составляет невозможность для собственника жилого помещения произвести отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (п. 2 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ). Данное положение шире п. 2 ст. 290 ГК, согласно которому «собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру». При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Квартира - жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, отделенное от других помещений капитальными стенами или перегородками без проемов и имеющее самостоятельный выход на лестничную клетку, в общий вестибюль (коридор) или непосредственно наружу.

В жилых зданиях коридорного типа с отдельными комнатами, выходящими в общий коридор, квартирой считается комплекс комнат с общей кухней и санузлом на каждом этаже по каждую сторону лестничной клетки. Если же в каждой из комнат имеется кухня и санузел, то она учитывается как отдельная квартира.

В жилых зданиях гостиничного типа число квартир определяется по количеству изолированных жилых помещений, имеющих отдельный выход в коридор.

Основными помещениями общежития являются спальные комнаты. Комнаты в общежитиях к числу квартир не относятся.

Квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, на лестничную клетку или в общий коридор и отдельную кухню Бронер Д.Л. Указ. соч.- С.86..

Жилищный кодекс РФ определяет квартиру как помещение в многоквартирном доме, структурно обособленное, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

В настоящее время не до конца урегулированным являются положения о коммунальной квартиры. Каково же ее определение? Как выясняется, в этом вопросе много противоречий и неясностей. Как говорит жилищный кодекс Санкт-Петербурга п. 6 ст. 1 (Закон от 16.07.2001 г. под № 572-73 с изменениями от 18.11.2002 г.): «Коммунальная квартира - это квартира государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга или муниципального жилищного фонда, жилые помещения в которой заселены по отдельным договорам (социального найма, найма, аренды) двумя и более нанимателями (арендаторами), не являющимися супругами, родителями, детьми или членами семьи нанимателя». Московский жилищный кодекс о коммунальных квартирах в ст. 15 (Закон от 11.03.1998 г. №6 в редакции от 10.07.2002г.) так говорит об этом: «Коммунальная квартира - квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и/или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования».

Жилищный кодекс РФ о коммунальных квартирах упоминает в ряде статей: ст. 46 устанавливает порядок заселения жилых помещений, ст. 59 устанавливает порядок предоставления комнат в них, ст. 41 говорит о праве собственности владельцев комнат на совместное имущество и т. д. Но определение коммунальной квартиры в ЖК РФ отсутствует. Однозначно ответить на вопрос: «что такое коммунальная квартира?» не сможет даже самый опытный юрист. Есть лишь частные определения этого термина. Исходя из выше сказанного, предлагаем внести в ЖК РФ следующее дополнение: «Квартира коммунального заселения (коммунальная квартира) - квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и/или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством».

Интересна точка зрения Борисенко А.В. Борисенко А.В. Указ. соч.-С.15., рассматривающая квартиру в многоквартирном доме как объект гражданских правоотношений. Она относит ее к сложным вещам, как состоящую из главной вещи, непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи, и связанных с ней общим назначением. Комната - это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему назначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухня, ванная комната, туалет, кладовые).

Жилищный кодекс РФ дает определение комнаты. Комнатой признается «часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ)». На наш взгляд, данное определение не полно, и должно выглядеть следующим образом: комната - жилое помещение, имеющее выход в места общего пользования квартиры, жилого дома или иного гражданского здания.

Жилой комнатой считается обособленная постоянными стенами часть помещения, предназначенная и используемая для жилья.

При технической инвентаризации жилой комнатой определяют часть квартиры, общежития, отделенную от других помещений (комнат) перегородками, имеющую дневное освещение и предназначенную для проживания, внеклассных занятий, отдыха.

Две комнаты квартиры считаются смежными, если их разделяет общая стена или перегородка. Если две комнаты сообщаются между собой и через одну из них имеется выход в коридор или на лестничную клетку, то последнее помещение будет смежной проходной комнатой. Две смежные комнаты квартиры, не имеющие внутреннего сообщения между собой, а только выходы в коридор, считаются изолированными комнатами. В жилую квартиру, кроме жилых комнат, входят: коридоры, холлы, кухни, уборные, ванные, кладовые, внутренние тамбуры, передние.

Глава 2. Право собственности (и иные вещные права) на жилую недвижимость

2.1 Право собственности на жилую недвижимость

Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (ст.7 Конституции РФ). Человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства (ст.2 Конституции РФ). Если гражданин не может обеспечить себя материально, то государство должно оказать ему необходимую поддержку и помощь.

Конституция РФ относит гражданское законодательство к исключительному ведению РФ (ст.71), а жилищное законодательство является совместной компетенцией РФ и ее субъектов (ст.72). Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями в случае, когда жилье является предметом экономического оборота (отношения собственности, вещные отношения в жилищной сфере). Отношения по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них и т.д. регулируются жилищным законодательством. Жилищные отношения также образуют общую группу со строительно-жилищными отношениями (организация и деятельность жилищно-строительных кооперативов, «незавершенное строительство» жилых помещений и т.д., являющихся предпосылками жилищных отношений в узком смысле).

Основополагающими положениями для регламентации жилищных правоотношений, на наш взгляд, являются: право частной собственности, право на жилище; право свободного передвижения и выбора места жительства; право на неприкосновенность жилища.

Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты. В теории гражданского права основания приобретения права собственности называются также титулами собственности. В отличие от титульного, беститульное (фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые последствия.

Титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые подразделяются на первоначальные, т.е. не зависящие от прав предшествующего собственника на данную вещь; и на производные, при которых право собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника.

Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (ст. 131,219 ГК, ст. 18 ЖК РФ).

До момента государственной регистрации, вновь создаваемая недвижимая вещь юридически не существует. Данное положение распространяется и на объекты незавершенного строительства. В арбитражно-судебной практике эти объекты обычно рассматриваются в качестве недвижимостей, ибо их прочная связь с землей как один из основных признаков недвижимости (п.1 ст. 130 ГК) не подлежит сомнению.

Регистрация объекта незавершенного строительства в качестве недвижимости допускается в случае его приватизации, а также, если он не является предметом действующего договора строительного подряда, и при необходимости совершения сделки с таким объектом Пункт 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59, т. е. при его включении в имущественный оборот, например, после консервации строительства (п.2 ст.25 Закона о регистрации). В остальных ситуациях речь идет о совокупности строительных материалов и конструкций, остающихся движимым имуществом. Объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со ст. 25 Закона о регистрации Гумаров И. Некоторые особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Хоз-во и право.-1998.- N 10.-С.59..

Передача прав на недвижимость осуществляется, как правило, либо на постоянной основе, т.е. приобретение в собственность или передача в бессрочное (возмездное или безвозмездное) пользование; либо на временной основе, т.е. предоставление в аренду или передача во временное пользование.

Безвозмездное приобретение возможно в результате приватизации государственного, муниципального (включая ведомственное) жилья; вступления в наследство; получения жилья в дар; истечения срока приобретательной давности. Возмездное приобретение жилья в собственность осуществляется путем: покупки по договору купли-продажи; выплаты полной суммы пая в ЖСК, ЖК; инвестирования в строительство жилья; мены (с применением правил о купле-продаже); ренты постоянной или пожизненной; использования государственных субсидий на строительство или приобретение жилья; выкупа освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире; покупки жилья с публичных торгов и на аукционе.

С 1 марта 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс РФ. С этого момента желающие получить жилье от государства должны отвечать двум основным требованиям: во-первых, необходимо быть малоимущим, а во-вторых, надо быть нуждающимся в жилом помещении. По договору социального найма жилье предоставляется из государственного или муниципального жилищного фонда.

Согласно Жилищному Кодексу "малоимущество" гражданина определяется на основании дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества подлежащего налогообложению, находящегося в собственности семьи. Надо сказать, что единого порядка определения "малоимущий гражданин" не существует. Уровень жизни по стране различается, так что каждый субъект РФ разрабатывает специальный закон, который и определяет порядок признания гражданина малоимущим.

Основания для признания гражданина нуждающимся в жилом помещении определены ст. 51 Жилищного кодекса РФ. Он должен удовлетворять следующим требованиям:

- не являться нанимателем или членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственником или членом семьи собственника жилого помещения;

- являться нанимателем или членом семьи нанимателя по договору социального найма либо собственником или членом семьи собственника жилого помещения, но такого, в котором общей площади на каждого члена семьи приходится меньше учетной нормы;

Учетная норма - это тот размер площади жилья, меньше которого по закону у человека быть не должно. Конкретный размер учетной нормы устанавливает орган местного самоуправления. В городе Барнауле устанавливается учетная норма площади жилого помещения в муниципальном жилищном фонде в размере не более 12 кв. метров общей площади на одного члена семьи, и в предоставления площади жилого помещения по договору социального найма в размере не менее 14 кв. метров общей площади жилого помещения на одного члена семьи Постановление Администрации города Барнаула от 3 февраля 2006 г. N 140 "Об установлении учетной нормы и нормы предоставления площади жилого помещения и организации учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях в городе Барнауле"// www.barnaul.org..

- проживать в помещении, не отвечающем установленным требованиям. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, утверждены Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006г. №47 "Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции";

- проживать в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание невозможно. Перечень заболеваний утвержден Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006г. №378.

Важно помнить, что граждане, ухудшившие сами свои жилищные условия (например, поменявшие большую площадь на меньшую, подарившие недвижимость, выселенные из квартиры за противоправные действия), могут быть приняты на жилищный учет не ранее чем через 5 лет с момента совершения намеренных действий, приведших к ухудшению жилищных условий (ст. 53 ЖК РФ).

Правительством РФ утверждена федеральная целевая программа "Жилище" на 2011-2015 годы. В ее состав включены Правила устанавливающие порядок выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" федеральной целевой программы "Жилище" на 2011 - 2015 годы, в которых указано что, государственный жилищный сертификат является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина на получение за счет средств федерального бюджета социальной выплаты (жилищной субсидии, субсидии) для приобретения жилого помещения Постановление Правительства РФ от 21.03.2006 N 153 (ред. от 18.02.2013) "О некоторых вопросах реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных Федеральным законодательством"Федеральной целевой программы "Жилище"на 2011 - 2015 годы // СЗ РФ. N 13. ст. 1405..

В Алтайском крае утверждена краевая целевая программа "Обеспечение жильем молодых семей" на 2011 - 2015 годы, разработанная в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 25 декабря 2008 года № 1996-р, а также законом Алтайского края от 5 ноября 2001 года № 87-ЗС "О государственной региональной молодежной политике в Алтайском крае". В рамках программы молодым семьям при решении жилищной проблемы предоставляется возможности получения социальной выплаты на приобретение (строительство) жилья за счет средств федерального бюджета Постановление Администрации Алтайского края от 29 декабря 2010 г. N 590 “Об утверждении краевой целевой программы "Обеспечение жильем молодых семей в Алтайском крае на 2011 - 2015 годы // Правовая система «Гарант».. Социальная выплата предоставляется молодой семье в безналичной форме путем зачисления бюджетных средств на счет по обслуживанию государственных программ, открытый в банке. Молодая семья имеет право использовать социальную выплату на приобретение у любых физических и (или) юридических лиц одного жилого помещения или строительство индивидуального жилого дома.

Сегодня решение проблемы обеспечения жильем россиян Правительство РФ видит в развитии системы ипотечного жилищного кредитования. Основа Концепции - создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 (ред. от 08.05.2002) // www.barnaul.org.. На сколько эти надежды оправданы, покажет время.

Важным шагом, закладывающим организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования, явилось создание в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций, принадлежащим государству (в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию"). В настоящее время уставной капитал Агентства составляет 80 млн. рублей, все его акции принадлежат государству. Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию: Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. N 1010 // СЗ РФ.-1996.-Ы 37,-Ст. 4312.. В субъектах РФ действуют представительства федерального оператора.

Администрацией Алтайского края в 2002 году создано Открытое акционерное общество "Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию". ОАО "АЖИК", является региональным оператором ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) создано в г. Москве 1997 года в форме открытого акционерного общества со 100% государственным капиталом, реализует государственную программу развития рынка ипотечного кредитования, важную составляющую приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", на территории Алтайского края.

Все остальные граждане могут улучшить свои жилищные условия за счет покупки (обмена) муниципального или частного жилья по рыночным ценам. Количество граждан, желающих иметь более комфортабельное жилье, нигде не учитывается, но, исходя из низких стандартов и плохого качества строительства и содержания основной массы жилого фонда, оно должно в несколько раз превышать число очередников.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п.1 ст.209 ГК). Владение означает реальное обладание жильем. В результате пользования жильем собственник извлекает пользу, выгоду, доходы. Использование жилых помещений ограничено законом. Жилые помещения как объекты права собственности получили особый правовой режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют строго целевое назначение. ГК установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК).

Регулирование дальнейших правоотношений содержится в нормах ст. 671 ГК. Заключение договора коммерческого найма возможно на срок до 5 лет (ст. 683 ГК). Однако наниматель, арендатор жилого помещения в доме, квартире, принадлежащем гражданину на праве собственности не вправе требовать возобновления договора, если он проживает в помещении по договору, заключенному на срок не свыше одного года с обязательством освободить помещение по истечении этого срока. Таким образом, нанимателю по договору коммерческого найма предоставляется срок для покупки иного жилого помещения. В настоящее время судебная практика использует заключение договора коммерческого найма в судебном порядке при спорах, возникающих между собственником жилого помещения и иными лицами (не имеющими прав на жилое помещение в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК) при смене собственника Гражданское дело №2-1112/02 по иску Андреева Ю.А. к Ивановой Е.С. о выселении // Архив Ленинского районного суда г. Чебоксары..

Гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи (п. 2 ст. 288 ГК). Собственник жилого помещения вправе в соответствии с п. 2 ст. 288 ГК сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.

Нормы ст. 288 и 293 ГК ограничивают право собственности на жилые помещения в общественных интересах, тем самым устанавливая его целевые границы. Права собственника - обладателя вещного права - по действующему законодательству защищены менее чем обязательственные права нанимателя по договору коммерческого найма и вещные права (производные от права собственности) - права пользования жилым помещением членами семьи собственника. В связи с этим необходимо урегулировать приоритет вещных прав над обязательственными, первоначальных над производными.

Жилая недвижимость как объект права собственности может находиться в индивидуальной собственности, общей собственности. Субъектами права собственности являются физические и юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, а также международные организации и иностранные государства,.

Правовым режимом имущества, нажитого супругами во время брака, является режим совместной собственности, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества (п.1 ст.256 ГК). Брачным договором можно установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Он может быть заключен и в отношении имеющегося и будущего имущества супругов. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Переход

права собственности на недвижимое имущество на основании брачного договора подлежит государственной регистрации.

В развитие п. 3 ст. 253 ГК п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установлено законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия другой супруг вправе требовать в судебном порядке признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.