Сделки с недвижимостью в жилищной сфере

В общей совместной собственности супругов не имеет значения, на имя кого из них зарегистрировано жилое помещение (ст.34 СК РФ). Не являющиеся сособственниками жилого помещения остальные члены семьи наделены правом пользования.

Правовой режим находящейся в многоквартирном доме жилой квартиры как объекта недвижимости с целевым назначением включает в себя и право на общее имущество многоквартирного дома (право на общее имущество в кондоминиуме).

Общая долевая собственность на недвижимость общего пользования в многоквартирном доме обладает рядом признаков: отсутствие возможности выдела долей в натуре; невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилого помещения; доля не может существовать самостоятельно, она - составная часть квартиры как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого жилого помещения4 9 Крашенинников ГТ.В. Право собственности на жилые помещения.- М.: Статут,2000.-С.25..

Жилищный кодекс РФ предусматривает создание товарищества собственников жилья, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ).

Таким образом, каждый собственник в многоквартирном доме имеет право собственности на помещения (жилые или иные); право общей долевой собственности (на общее имущество).

Право собственности на помещения может быть приобретено на основании договора купли-продажи недвижимости (ст. 549 ГК), мены (ст. 567 ГФ), дарения (ст. 572 ГК), исполнения инвестиционного договора или договора о долевом участии в строительстве жилья, иной сделки об отчуждении помещения, решения суда, а также в порядке приватизации. Право собственности на помещения может быть унаследовано в соответствии с завещанием или законом.

Гражданское законодательство не знает исчерпывающего перечня договоров. Свобода договора позволяет сторонам заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК). Правоприменительную практику гражданского законодательства расширил договор долевого участия в строительстве жилья.

В юридической литературе имеет место точка зрения, что долевое участие в строительстве - собирательное понятие для обозначения отношений, возникающих по поводу строительства жилого дома, и оно не определяет правовой природы заключаемых соглашений. При этом единство объекта (строящийся дом) не предопределяет единства правоотношений Сайфулова Л.Г. Договор долевого участия в жилищном строительстве. Автореф. дис канд. юрид. наук,- Самара,2001.- С.6.. Так JI.С. Зуев разделил эти отношения на следующие группы:

?отношения, вытекающие из договоров простого товарищества, регулируемые главой 55 ГК; по договору простого товарищества результат совместной деятельности является общей долевой собственностью товарищества (ст.1043 ГК), т.е. у сторон договора возникает вещное право - право долевой собственности;

?отношения, связанные с вложением инвестиций в капитальное строительство, регулируемые ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». У инвесторов возникает обязательственное право (ст. 307 ГК) - право требования квартиры после ввода в эксплуатацию жилого дома;

?отношения, связанные с привлечением заказчиками денежных средств физических и юридических лиц.

Договор долевого участия в строительстве не подлежит государственной регистрации. Регистрации подлежит право собственности на объект, завершенный строительством в установленном порядке. Основанием регистрации права собственности являются договор долевого участия в строительстве и передаточный акт.

Стороны (застройщик и инвестор (участник строительства)) вступают в обязательственные отношения с момента подписания ими договора в простой письменной форме.

Предметом договора является совместная деятельность по инвестированию и строительству для долевика части объекта (квартиры, кладовой и т.д.). Интерес сторон направлен на создание вещи для удовлетворения, как правило, жилищной потребности одной из сторон договора. Долевик (инвестор, участник строительства) финансирует строительство объекта недвижимости либо его части, а застройщик осуществляет строительство и после сдачи объекта в эксплуатацию передает предусмотренный договором объект (часть объекта) долевику по передаточному акту. Долевик имеет право требования только на предмет договора долевого участия. Собственником вещи, созданной по договору подряда, является заказчик. Он имеет право распоряжения помещениями, в отношении которых не были заключены договоры долевого участия. Предмет договора определяет существенные условия договора: индивидуально определенный объект недвижимости (части в составе отдельного объекта), местонахождение объекта (адрес, номер позиции, литер блока);

- срок окончания строительства (как правило, условие ставится в зависимость от непрерывного обеспечения финансирования строительства объекта всеми долевиками, выполнения условий договора всеми участниками строительства);

- цена договора (объем инвестиций), условия и порядок изменения цены (внесения инвестиций);

- ответственность сторон в случае невыполнения обязательств.

Стоимость 1кв. м строительства жилья в течение времени меняется, поэтому при оплате частями в договоре предусматривается оплата стоимости 1 кв. м на момент оплаты и фиксируются оплаченные квадратные метры дополнительным соглашением к основному договору.

После ввода законченного строительством жилого дома, т.е. физического возникновения объекта недвижимости, застройщик передает долевику объект (часть объекта) недвижимости по передаточному акту. В передаточном акте четко идентифицируется объект (его часть): местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий.

До передачи объекта инвестирования от застройщика инвестор согласно ст. 382 ГК и ст. 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон от 25 февраля 1999г. № 39-Ф3,с изм.2 января 2000г. (ранее п.4 ст.5 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (с изм. от 19 июня 1995 г., 25 февраля 1999 г.) // СЗ РФ.- 1999.- N 9.- Ст. 96; "0 внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений": Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 22-ФЗ // СЗ РФ ,-2000.-№2.-Ст.143., может переуступить третьему лицу принадлежащее ему право требования по договору долевого участия в строительстве. Переуступка оформляется путем заключения в простой письменной форме договора об уступке права требования (цессии) между долевиком и третьим лицом. К третьему лицу переходят все права на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали у долевика, если иное не предусмотрено в договоре цессии.

Возможность уступки права требования должна быть предусмотрена в основном договоре путем включения соответствующего пункта в договор долевого участия в строительстве: «Долевик может выйти из договора путем оформления договора «переуступки-долга» с третьим лицом, при условии согласования с застройщиком и представления экземпляра такого договора».

Основанием государственной регистрации права собственности будут являться договор долевого участия в строительстве, договор уступки права требования (цессии) и передаточный акт. Регистрационная палата ЧР также требует представить расписку - заявление от долевика в том, что расчет между ним и новым кредитором произведен и взаимных претензий друг к другу они не имеют. Расписка-заявление оформляется при сотруднике учреждения юстиции. Данная расписка представляется в случае, если договор цессии заключен в простой письменной форме. Если договор (договор цессии) заключен в нотариальной форме, то расписка не требуется.

Для государственной регистрации вновь возведенного объекта необходимо представить: 1) документ, подтверждающий право пользования земельным участком (решение соответствующих органов об отводе земельного участка под строительство, а также договор аренды, свидетельство о праве на наследство, государственный акт на земельный участок); 2) разрешение на строительство объекта; 3) постановление об утверждении акта ввода объекта в эксплуатацию, акт Государственной приемной комиссии о приеме в эксплуатацию законченного строительством объекта; 4) договоры о совместной деятельности (в том числе подрядные договоры, договоры уступки прав требования заказчика), соглашения о распределении результатов совместной деятельности между участниками договора. Объект должен быть распределен полностью без остатка; 5) акты передачи объекта от подрядчика заказчику; 6) постановление органа местного самоуправления о распределении жилых помещений; 7) документ о присвоении вновь возведенному объекту постоянного адреса; 8) технический паспорт на объект в целом.

Л.Г. Сайфулова полагает, что заключаемые относительно конкретных квартир в строящемся доме договоры долевого участия обычно являются по своей природе договорами купли-продажи Сайфулова Л.Г. Указ. соч.-С.8.. Мы не согласны с этим, нельзя купить объект, который в природе не существует.

Договор долевого участия в строительстве получил широкое распространение на практике, однако он остается рискованным инвестированием. На наш взгляд, местные органы исполнительной власти при ведении реестра объектов незавершенного строительства обязаны вести реестр дольщиков.

При рассмотрении споров, связанных с ненадлежащим исполнением договоров долевого участия в строительстве жилья, суд использует нормы ст.706 ГК об ответственности генерального подрядчика, подрядчика, ст.754 ГК об ответственности подрядчика за качество работ, ст.779 ГК о договоре возмездного оказания услуг. Суды применяют нормы Закона РФ "О защите прав потребителей", мотивируя это тем, что истцами было заказано выполнение для себя работ исключительно для удовлетворения личных бытовых нужд, улучшения своих жилищных условий, а исполнитель взял на себя данные обязательства по договору.

Право собственности членов жилищных и жилищностроительных кооперативов не подлежит обязательной государственной регистрации и в соответствии с п.4 ст.218 ГК и ст. 129 ЖК РФ приобретается ими с момента полного внесения паевого взноса, что подтверждается справкой соответствующего кооператива.

В земельном кодоксе РФ используемый земельный участок определен как основа объекта недвижимого имущества. Это положение является одним из основных начал (принципом) земельного законодательства. Единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов означает, что все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка, за исключением случаев, установленных федеральным законом (абз. 6 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). В соответствии с этим принципом собственники помещений, являющихся частью недвижимого объекта, имеют преимущественное право (в том числе исключительное) при оформлении прав на земельный участок, на котором находится объект (п.п.1-4 ст.36 ЗК РФ).

Собственник земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором, приобретает право собственности на жилую недвижимость, возведенную или созданную им для себя на принадлежащем ему участке (п.2 ст.263 ГК). Право собственности на созданный объект недвижимости по ее природе может возникнуть при наличии у лица и иного права на землю (например, права аренды). По договору продажи жилого дома, домовладения продавцом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 552 ГК). Предусмотрены два варианта договора при наличии у продавца соответствующих прав на земельный участок. Если продавец является собственником земельного участка, то вместе с продажей недвижимости к покупателю переходит право собственности или право аренды, либо предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка. Отсутствие в договоре указания на характер передаваемого продавцом-собственником права на земельный участок означает, что покупатель приобретает право собственности на ту часть земельного участка, которая занята находящейся на ней недвижимостью и необходима для ее использования. Если продавец не является собственником земельного участка, к покупателю переходит только право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, на каких осуществлял это право продавец.

Отчуждение жилой недвижимости, находящейся на земельном участке, если она принадлежит одному лицу, производится вместе с земельным участком за исключением случаев:

1) при отчуждении части жилой недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) при отчуждении этой недвижимости, находящейся на земельном участке, изъятом из оборота (ст. 27 ЗК РФ).

Отчуждение жилой недвижимости, находящейся на ограниченном в обороте земельном участке, если они принадлежат одному лицу, производится вместе с земельным участком, когда федеральным законом прямо разрешено передавать его в собственность граждан и юридических лиц.

2.2 Иные вещные права на жилую недвижимость

жилой помещение недвижимость собственность

Основные отношения застройки земельного участка (ст. 263 ГК) урегулированы ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации".

Одним из документов, который подтверждает право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, является разрешение на строительство. Разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории и выдается соответствующими органами государственной власти (п.1 ст. 62 Градостроительного кодекса РФ).

Право пользования жилым помещением. Важной особенностью жилья как объекта права собственности граждан является наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, но и у совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292 ГК). ГК признает за ними «право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством». Как и всякие титульные (законные) владельцы, субъекты этого права (члены семьи собственника жилья, проживающие совместно с ним) получают право на его защиту, включая требование об устранении любых его нарушений, от всякого лица, включая и самого собственника (п. 3 ст. 292 ГК). По мнению С.А. Хохлова, для членов семьи право пользования жилым помещением в какой-то мере производно от прав собственника, оно достаточно стабильно и не утрачивается даже в том случае, если жилое помещение переходит к другому лицу. Законодатель уравнял в правах членов семьи собственника с членами семьи ответственного квартиросъемщика, для которых переход права собственности на жилое помещение не влечет сам по себе прекращение договора найма.

Право членов семьи собственника обременяет недвижимость, следует ее судьбе, что сближает его с вещными правами Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей /М.И.Брагинский и др.; 2-е изд., доп. и перераб.- М.: СПАРК, Ред. журнала «Хоз-во и право», 1999,- С.369..

Близкими по своей природе к правоотношениям пользования жилыми помещениями членами семьи собственника является правоотношение пожизненного пользования ими в порядке завещательного отказа (ст. 1137 ГК). Сингулярный наследник приобретает право пожизненного пользования через наследника, а не непосредственно от наследодателя.

Действительно, ст. 216 ГК, перечисляющая вещные права, не содержит такого вида вещных прав, как права членов семьи собственника жилья. Перечень ст. 216 ГК не является исчерпывающим. При этом право членов семьи собственника жилья подпадает под признаки вещного права, изложенные п. З, 4 ст.216 ГК (право следования и абсолютная защита) Крашенинников П.В. Указ. соч. -С.40, Толстой Ю.К. Гражданское право . T.l. М, 1998г. Гражданское право России. Часть первая: Учебник/ Под ред. З.И. Цыбуленко.- М.: Юристь,1998.-С. 330..

В силу правила п. 2 ст. 292 ГК переход права собственности на жилье сам по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении, если иное не установлено законом. Иначе говоря, данное право как бы «обременяет» такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи, они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании и новому приобретателю (или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном «праве пользования» вещные элементы преобладают над обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом.

В связи с этим, предлагаем дополнить п.1 ст.216 ГК положением: «право пользования жилым помещением членами семьи собственника данного помещения (статья 292)».

Глава 3. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере

3.1 Приватизация жилых помещений

К основаниям возникновения прав на недвижимое имущество относятся сделки с недвижимостью в жилищной сфере. Сделками с жильем признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении жилых помещений (ст. 153 ГК).

При этом сделки могут быть как односторонними, так и двух- или многосторонними (договоры). В большинстве ситуаций права собственности на жилье возникают на основании договоров (ст. 154 ГК), в письменной форме в виде единого документа с приложением акта приема-передачи. Нотариальное удостоверение сделок с жилыми помещениями необходимо в случаях, предусмотренных законом (п.2 ст.339, ст.584, 1124 ГК), а также соглашения сторон об этом (ч. 2 п. 2 ст. 163 ГК). Переход права собственности к покупателю возникает в момент государственной регистрации (ст. 551 ГК).

Если при исполнении одной из сторон полностью или частично сделки, которая должна быть нотариально удостоверена, одна из сторон уклоняется от такого оформления, то суд вправе по требованию стороны, исполнившей сделку, признать ее действительной, если она не содержит ничего противозаконного.

В соответствии со ст. 166 ГК сделка признается недействительной по основаниям, установленным гражданским законодательством в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Правовые последствия их недействительности урегулированы ст. 167 - 179 ГК.

Одним из распространенных видов сделок с жилой недвижимостью в современных условиях является приватизация жилых помещений. Она осуществляется в соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Закон о приватизации предусматривает передачу гражданам в собственность при наличии волеизъявления всех граждан, занимающих жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды. Необходимым условием является наличие согласия граждан, которые на момент приватизации не проживают, но имеют законное право на проживание (включены в ордер).

В отношении природы договора приватизации имеет место точка зрения, что договор о бесплатной передаче жилья в собственность нельзя относить ни к договорам купли-продажи, ни к договорам дарения, а нужно выделить их в отдельную категорию. О сходстве и различии данных договоров говорят и специалисты жилищного права, выделяя безвозмездность договора приватизации (отличие от договора купли-продажи) и инициативу гражданина, обращающегося с заявлением о передаче ему жилья (отличие от договора дарения) Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов,- М.:Издательская группа ИНФРА- М-НОРМАД 1997,- С.252.. В силу оснований заключения договора передачи и его юридических последствий договор приватизации действительно является самостоятельным видом гражданско-правового договора.

Граждане, которые забронировали жилые помещения, имеют право на приватизацию именно этих помещений. Приватизировать можно жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе находящиеся на праве хозяйственного ведения у предприятий, на праве оперативного управления у учреждений, а также жилой фонд, временно находящийся у приватизированных предприятий, который не вошел в уставный капитал этих предприятий и в соответствии с планом приватизации подлежит передаче в муниципальную собственность. Закон устанавливает перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации. Это жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях Постановление Конституционного Суда РФ по делу о проверке конституционности отдельных положений ст.4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова от 3 ноября 1998г. признана неконституционной и утратившей силу с момента провозглашения вышеназванного Постановления Конституционного Суда., в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения.

Вопрос о возможности приватизации комнат в общежитии является проблемным. Граждане должны иметь возможность использовать как стартовый капитал комнаты в общежитии для заключения договора ипотеки, либо использовать комнаты как предмет сделки с доплатой с целью приобретения более просторного жилого помещения. И.В. Петрова полагает возможным приватизацию общежитий посемейного заселения с обычным правовым режимом Петрова И.В. Проблемы приватизации жилых помещений: Автореф. дис. канд. юрид. наук.- Саратов,2000.-С.7.. Она предлагает законодательно закрепить понятие «жилые помещения коммунального заселения», к которым относит кроме коммунальных квартир общежития посемейного заселения с обычным правовым режимом. Данные понятия охвачены уже существующим понятием «комната». Однако положительным моментом является возможность приватизации комнат в общежитиях, находящихся в государственном и муниципальном жилищном фонде, в случае, если граждане проживают в них на основании ордера на право занятия отдельной комнаты, оплачивают жилую площадь и коммунальные услуги по установленным ставкам для квартир социального найма.

Передача осуществляется на бесплатной (безвозмездной) основе.

Закон предусматривает однократную приватизацию: гражданин имеет право на бесплатное получение жилья только один раз. Из этого правила в интересах несовершеннолетних установлено исключение: несовершеннолетние лица, ставшие собственниками жилого помещения, полученного в порядке приватизации, сохраняют право на приватизацию другого, полученного ими впоследствии жилого помещения в домах государственного или муниципального жилого фонда, по достижении совершеннолетия.

В юридической литературе встречается мнение, что принцип одноразовости бесплатной приватизации не является безусловным. По мнению П.В. Крашенинникова, гражданин, стоящий в очереди на улучшение жилищных условий и имеющий на праве собственности приватизированную квартиру вправе обусловить предоставление квартиры выкупом или безвозмездной передачей ранее занимаемой квартиры (приватизированной) в муниципальную собственность. И в результате такого отчуждения у гражданина должно вновь возникнуть право на бесплатную приватизацию жилья Крашенинников П.В. Указ соч.-С.59..

Приватизация осуществляется с согласия Принуждение к приватизации невозможно, добровольность - один из принципов приватизации, право гражданина дать согласие на приватизацию абсолютно. См. также Маслов Н.В. Жилая недвижимость: вопросы и ответы.- М.: Юристь,1998.-С.35. всех проживающих на жилой площади совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних от 14 до 18 лет. К членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Согласие на приватизацию должно быть выражено в письменной форме. При этом жилье может быть передано в собственность либо одного из совместно проживающих лиц, в том числе и несовершеннолетних, либо в общую собственность всех или нескольких лиц (совместную или долевую).

Лица, выразившие согласие на приватизацию жилья другими членами семьи и не ставшие собственниками, сохраняют право на приватизацию впоследствии полученного ими другого государственного или муниципального жилья (см. п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 8 от 24 августа 1993г., в ред. от 21 декабря 1993г., от 25 октября 1996г. Сборник постановлений пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ по гражданским делам / Сост. А.П. Сергеев; 2-е изд., перераб и доп..- М.,2000.-С.343-346.).

Приватизация оформляется договором передачи жилого помещения. Принцип свободы договора действует в отношении граждан, желающих приватизировать занимаемое ими жилье на основании договора социального найма. Собственник обязан заключить с ним договор на условиях, предусмотренных Законом о приватизации и иными правовыми актами. Исходя из смысла преамбулы и ст.1, 2 Закона о приватизации, гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если они обратились с таким требованием (п.8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №8 от 24 августа 1993г.).

Заявление о приватизации подается в письменном виде лицами, желающими стать собственниками жилья. Несовершеннолетние от 14 до 18 лет подают заявление сами, но с согласия законных представителей. В соответствии со ст. 37 ГК разрешение органов опеки и попечительства требуется при совершении сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного, следовательно, при приватизации жилого помещения предварительного согласия органов опеки и попечительства не требуется. В городе Барнауле разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделок с недвижимостью, права на которое имеет несовершеннолетний (право собственности, право пользования) оформляется в виде постановления администрации соответствующего административного района города. Имеет место точка зрения, о возможности дополнить п. 2 ст. 26 ГК подпункта 5 о самостоятельной возможности несовершеннолетних от 14 до 18 лет давать согласие на приватизацию жилья Перепелкина Н.В. Указ. соч. - С. 13-14.. Мы отрицательно отношусь к данному предложению. Юридические последствия приватизации не могут быть осознаны в таком возрасте. В настоящее время законодательно право пользования жильем нанимателя жилого помещения по договору социального найма защищено от российской действительности лучше, чем право собственности на жилое помещение.

Решение о приватизации должно быть принято в течение двух месяцев с момента подачи заявления. При отказе от заключения договора либо нарушении установленного срока для рассмотрения заявления или других нарушениях их прав граждане могут обратиться в суд.

Договор передачи жилого помещения в собственность заключается в простой письменной форме; право, возникшее из договора, подлежит государственной регистрации.

Не может быть расторгнут подписанный, но еще не зарегистрированный договор приватизации. В силу п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Часть 3 ст.7 Закона о приватизации иного не устанавливает. По мнению О.В. Поспелова, до регистрации договора приватизации правоотношения могут быть прекращены вследствие волеизъявления граждан об отзыве заявления о приватизации жилья; решения уполномоченного органа об отказе в подписании или направлении договора приватизации на государственную регистрацию, решения органа по государственной регистрации прав об отказе в регистрации договора приватизации и права собственности Поспелов О.В. Некоторые особенности деприватизации // Жилищное право,- 2001 .-№1 .-С.29-30..

Период приватизации жилищного фонда в Российской Федерации продолжается уже более 20 лет, и 1 марта 2015 г. Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 05.04.2013) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2010, N 6, ст. 566. государством установлена дата завершения бесплатной приватизации.

3.2 Купля-продажа, обмен и мена жилых помещений

По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется принять данное помещение и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор является возмездным взаимным, и консенсуальным. Сторонами договора могут быть любые физические и юридические лица. По общему правилу, продавцом выступает собственник жилого помещения.

Существенными условиями договора купли-продажи жилой недвижимости являются: 1) стороны договора; 2) предмет договора; 3) местоположение объекта: расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта; назначение; площадь, в том числе жилая; этажность и др. параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора; 4) цена договора; 5) перечень проживающих лиц и их прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем, либо положение об отсутствии таких лиц: 6) при продаже недвижимого имущества в кредит с рассрочкой платежа - порядок, сроки и размеры платежей.

При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества.- 4-е изд.- М.: «Статут», 2002.-С. 196-197.. Переход в результате исполнения договора купли-продажи жилой недвижимости, находящейся на земельном участке, влечет изменение правоотношений по поводу этого земельного участка; а при продаже земельного участка, изменяются правоотношения по поводу находящейся на ней недвижимости (ст.552-553 ГК). Особенности, присущие жилой недвижимости, диктуют определение специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате. Договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК), нарушение требований, предъявляемых к форме договора, влечет его недействительность.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям - оценщикам Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011, изм. от 28.07.2012) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Российская газета, N 148-149..

Исполнение договора купли-продажи жилой недвижимости оформляется передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст.556 ГК). Уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости. Неисполнение продавцом своих обязательств может повлечь неблагоприятные последствия, включая возмещение причиненных убытков (ст.398 ГК).

Раньше имела место точка зрения, что неосуществление государственной регистрации сделки с жилой недвижимостью влечет безусловную недействительность сделки Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова/ Отв. Ред. A.JI. Маковский, М., 1998.-С.293.. И оно имело место быть, ведь неосуществление государственной регистрации сделки с жилой недвижимостью влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом. Договор считается заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). В настоящее время с 1 марта 2013 года вступил в законную силу Федерального закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в п. 8 ст. 2 говорится, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. N 53 (ч. 1). ст. 7627.. Другими словами, сейчас в Росреестре регистрируется право перехода собственности по договору купли - продажи, сам же договор не подлежит регистрации.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК (п. 3 ст.486 ГК).

В договоре купли-продажи указываются: право продавца и основания его возникновения, ограничение прав продавца, обременение имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых); условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.

Для регистрации перехода права собственности к покупателю и выдачи ему свидетельства представляется, кроме документов согласно ст. 16 Закона о регистрации, документ, подтверждающий исполнение обязательства продавцом: передаточный акт или иной документ о передаче и приемке. Для юридических лиц возможны акт приема - передачи основных средств по форме ОС-1, авизо за подписью главного бухгалтера и руководителя. Передаточный акт должен содержать наименование сторон, ссылку на договор, описание передаваемого имущества и быть подписан обеими сторонами, скреплен печатями юридических лиц.

В зависимости от предмета сделки должны быть представлены дополнительные документы (в соответствии с п.2 ст. 16 Закона о регистрации). Если предмет договора - квартира, то представляются копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги, подписанные должностным лицом жилищно-эксплуатационной организации, скрепленные ее печатью; если жилой дом - выписка из домовой книги, заверенная местной администрацией.

Если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, то необходимо представить письменное согласие органа опеки и попечительства (ст. 292 ГК).

Если объект находится в общей долевой собственности, то необходимо представить письменный отказ от права преимущественной покупки отчуждаемой доли в праве остальных участников долевой собственности (ст. 250 ГК, ст. 24 Закона о регистрации). Из п. 1 ст. 24 Закона о регистрации следует, что не только согласия сособственников на регистрацию прав на долю одного из них, но и возражение любого из участников должно быть либо нотариально удостоверенным, либо оформлено в органе, осуществляющем государственную регистрацию, то есть при личной явке. Несогласие (возражение), хотя бы одного из сособственников, является основанием для принятия регистрирующим органом в порядке, предусмотренном ст. 20 Закона о регистрации, решения об отказе в государственной регистрации. В этом случае регистрация может быть осуществлена лишь по решению суда (ст. 245 ГК).

Если объект находится в общей совместной собственности, то необходимо согласие общих совместных собственников (ст. 253 ГК), нотариально удостоверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Если объект обременен правами получателя ренты, необходимо письменное согласие получателя ренты на отчуждение объекта (ст. 604 ГК). Сохраняются права получателя ренты после отчуждения имущества (ст. 586 ГК).

Если объект обременен залогом, необходимо согласие залогодержателя (ст. 353 ГК). Сохраняется залог при переходе права (ст. 346 ГК).

Если заложенный объект продается залогодателем залогодержателю при обращении взыскания в связи с невыполнением обеспеченного залогом кредитного договора, то необходимо объявление публичных торгов несостоявшимися (ст.350 ГК).

При продаже жилых помещений государственными и муниципальными предприятиями необходимо согласие соответствующего комитета по управлению имуществом (ст. 295 ГК).

При приобретении имущества государственным или муниципальным предприятием регистрации подлежит не право собственности, а право хозяйственного ведения.

Если договор купли-продажи предусматривает рассрочку платежа, то до момента полной оплаты имущества продавец приобретает право залога в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК, если иное не предусмотрено договором). Покупатель приобретает право собственности, ограниченное залогом. Продать объект без согласия продавца до прекращения залога он не вправе. Регистрация залога производится регистратором самостоятельно, так как ограничение возникло в силу закона помимо воли сторон (если в договоре купли- продажи не сказано, что залог при рассрочке платежа не возникает). Покупателю выдается свидетельство о регистрации права собственности с указанием на регистрацию ограничения. Запись о залоге погашается на основании совместного заявления продавца и покупателя после полной оплаты имущества.

В судебной практике возникают споры, когда граждане обжалуют отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи жилой недвижимости в связи с тем, что в жилом помещении произведен капитальный ремонт с переустройством или перепланировкой помещений без надлежащего разрешения (ст. 26 ЖК РФ). Законность требования регистрирующего органа следует из п. 1,4 ст. 18 Закона о регистрации. Документы, представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ. Несоответствие документов данному требованию в силу абз. 3 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации влечет отказ в государственной регистрации прав. Договор обмена жилыми помещениями производится с взаимной передачей прав и обязанностей в отношении этих жилых помещений.

Вопрос о природе договора обмена имеет две точки зрения Вопрос о природе договора обмена спорный. Подробнее см.:Крашенинников П.В. Указ. соч. С.69-70.. Сторонники первой понимают под обменом жилыми помещениями договор сторон, участвующих в обмене, о взаимной передаче своих прав и обязанностей по пользованию жилым помещением. Результатом является перемена лиц в правоотношении Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву,- М.,1962.-С.80; Медведев М.Ф. Обмен жилыми помещениями по советскому гражданскому праву. Автореф. дис. на соиск. учен, степени канд. юрид. наук,- Саратов, 1971.-С.5-6.. При таком понимании не учитывается в качестве стороны в договоре обмена собственник жилого помещения и согласие наймодателя. Член ЖСК не может передать права и обязанности по договору найма, так как с выбытием из ЖСК они прекращаются. Вторая точка зрения рассматривает обмен в качестве основания прекращения одних и возникновения других правоотношений. Я придерживаюсь второй точки зрения, уже реализуемой на практике. По мнению ряда авторов, будущее за второй точкой зрения Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность: Комментарии и разъяснения / Под ред.И.Б. Мартковича.-М.:Юристъ,1997.-С.261-262.. Участниками договора обмена могут быть только граждане (наниматели, арендаторы, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, собственники). Возможны следующие способы обмена жилыми помещениями: обмен между нанимателями жилых помещений в государственном, муниципальном, общественном жилищных фондах (ст. 72 ЖК РФ); обмен между собственниками жилых помещений.

Принципиальная основа обмена жилыми помещениями - добровольное волеизъявление всех субъектов права на жилое помещение. Необходимость согласия членов семьи собственника на приобретение прав по договору найма на другое помещение законом не предусмотрена. Однако переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п.2 ст.292 ГК). Для обмена жилого помещения согласно ст. 72 ЖК РФ требуется письменное согласие проживающих совместно с нанимателем членов семьи, в том числе временно отсутствующих. Необходимость именно письменного согласия предусмотрена законодателем совершенно обоснованно. Он учитывал: важность предмета обмена, которым выступает в данном случае жилое помещение, предназначенное для удовлетворения одной из важных потребностей нанимателя и членов его семьи; существенные юридические последствия, которые влечет обмен жилья для членов семьи нанимателя; в-третьих, равенство прав на жилое помещение нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи; возможность возникновения в будущем трудностей при доказывании наличия соглашения членов семьи на обмен, например, в случае отказа последних от переселения в другое жилое помещение. Закрепление в ст. 72 ЖК РФ указанного правила укрепляло положение членов семьи нанимателя и способствовало лучшей, более эффективной защите их жилищных прав.

Мена. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. В юридической литературе основными признаками договора мены называются: 1) направленность на передачу имущества; 2) имущество передается в собственность; 3) от других возмездных договоров отличается характером встречного предоставления товара; 4) право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены сторонами (ст.570 ГК) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. Изд. 4- е.-М.,2002.-С.255-256; Анохин В., Незнамова Е. Д. Договор мены: вопросы теории и практики рассмотрения споров // Хоз-во и право.-2002.-№10.-С. 121-122..

К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит положениям главы 31 ГК (правила о договоре мены) и существу обязательств, возникающих из договора мены (ст.567 ГК). При этом каждая из сторон признается продавцом объекта, который она обязуется передать, и покупателем объекта, который она обязуется принять в обмен (в качестве цены выступает соответствующий товар). Сторонами договора мены являются собственники жилых помещений. Предметом договора мены является действие каждой из сторон по передаче в собственность другой стороны обмениваемого товара. Это существенное условие договора (п.1 ст.432 ГК). Объектом мены может быть имущество, находящееся у отчуждателя на праве собственности (или на праве хозяйственного ведения). М.И. Брагинский, В.В. Витрянский исходят из того, что предмет договора мены включает в себя два рода объектов: объектом первого рода служат действия обязанных лиц по передаче друг другу обмениваемых товаров; объектом второго являются сами обмениваемые товары. В отношении признания объектом договора мены имущественных прав в юридической литературе высказаны различные точки зрения. Б.Я. Полонский исключает имущественные права из круга возможных объектов мены, он отмечает: «Закон говорит о том, что предметом договора мены является товар. Учитывая, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, а ст.454 и 455 ГК отождествляют понятия товара и вещи, можно сделать вывод о том, что и для договора мены эти понятия совпадают».

По общему правилу, содержащемуся в определении договора мены (п.1 ст.567 ГК), предметом договора могут быть лишь те объекты материального мира, которые образуют круг объектов права собственности. Для договоров купли-продажи в отношении продажи имущественных прав сделано исключение (п.4 ст.454 ГК). Допуская передачу в собственность какого-либо имущественного права, О.А. Городов считает необходимым признать существование конструкции «право собственности на право», что в современной цивилистической литературе становится достаточно распространенным явлением Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч.- С. 235-236; Городов О.А. Жилищное право: учеб. пособие.- М,2001.-С. 149-150.. Имущественные права, прежде всего корпоративные, к объектам отношений мены относят В. Анохин, Е. Незнамова Анохин В., Незнамова Е. Указ. соч.- С. 124..

По нашему мнению, мена жилого помещения на имущественное право пользования или владения другим жилым помещением практически не применима. Для перехода имущественных прав используется чаще уступка требования.

Статья 570 ГК предусматривает, что право собственности должно переходить к меняющимся одновременно после исполнения обязательств по передаче имущества (если иное не установлено законом или договором). Поэтому для регистрации перехода права на каждый объект необходимо предоставление нескольких передаточных актов (по количеству объектов). Право собственности участников мены считается возникшим не одновременно, а после выполнения каждой из сторон регистрационных процедур.

Количество регистрационных действий при регистрации прав определяется по числу лиц, участвующих в договоре мены. Производится регистрация первоначального права каждого участника (если оно не зарегистрировано в ЕГРП), затем переход права каждого участника. В ЕГРП должны быть внесены данные о сделке относительно каждого из объектов, являющихся предметом сделки. Право на объект будет зарегистрировано по месту его нахождения.

3.3 Иные отдельные виды сделок с жилой недвижимостью

Дарение жилого помещения. По договору дарения жилого помещения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) жилое помещение в собственность либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК).

Из содержания ст. 572 ГК вытекает, что договор дарения является односторонним, безвозмездным, но может быть как реальным, так и консенсуальным (обещание дарения). Признаками договора дарения являются также увеличение имущества одаряемого, уменьшение имущества дарителя, намерение дарителя одарить одаряемого, согласие одаряемого на получение дара. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч.- С. 334-336. Жилое помещение передается одаряемому в собственность, поэтому даритель должен быть его собственником. Предмет договора дарения, определенный A.JI. Маковским как «намеренное безвозмездное предоставление за свой счет имущественных выгод другому лицу Маковский A.JI. Дарение (глава 32) // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, A.JI. Маковского, С.А. Хохлова,- М.,1996,- 342-348.», разбит им на пять частей: передача дарителем вещи в собственность одаряемого; передача одаряемому имущественного права (требования) дарителем к «самому себе»; передача одаряемому принадлежащего дарителю имущественного права (требования) к третьему лицу; освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед дарителем; освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед третьим лицом.

Сторонами договора дарения могут быть граждане, юридические лица и публичные образования. К сторонам договора дарения законодательство предъявляет специальные требования. В отношении граждан это обычные требования к объему их дееспособности (ст.26, 28, 29, 30 ГК) либо к их статусу (п.2, 3 ст.575 ГК).

Сделки дарения с участием юридических лиц ограничены правилом п. 4 ст. 575 ГК, в соответствии с которым не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда в отношениях между коммерческими организациями.

Согласно п. 1 ст. 576 ГК юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное. По мнению О.А. Городова, жилое помещение, принадлежащее учреждению на праве самостоятельного распоряжения, может быть подарено без специального согласия собственника имущества, закрепленного на праве оперативного управления за данным учреждением Городов О.А. Указ. соч.-C.l53..

Противоположной точки зрения придерживаются М.Г. Масевич, Е.А.Суханов. Мы придерживаемся последней точки зрения. Передача вещи в дар юридическому лицу - несобственнику влечет появление у него соответствующего ограниченного вещного права на помещение, а право собственности на нее - у его учредителя Там же.-С.344..

Предметом договора дарения могут быть жилой дом, его часть, отдельная квартира, ее части в виде изолированных жилых комнат, доля в праве. Предмет договора должен быть ясно определен.

Совершенно справедливо утверждение, что договор дарения не порождает обязательственно-правовых отношений, а служит основанием для возникновения права собственности у одаряемого, поэтому его правильнее относить к особой категории вещных договоров Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч.- С.348..

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него (п.1 ст.573 ГК) и договор будет считаться расторгнутым. Следовательно, отказ - также односторонняя сделка. Отказ должен быть совершен в той же форме, что и дарение (письменная форма, государственная регистрация).

Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такому роду дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании (п. 3 ст.572 ГК). Договор обещания дарения является самостоятельным типом гражданско-правового договора.