Порядок совершения сделок купли-продажи жилых помещений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агентство по образованию

Государственное общеобразовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Самарский государственный архитектурно-строительный университет»

Кафедра социологии, политологии и права

Курсовая работа

по дисциплине Правовое регулирование на тему:

«Порядок совершения сделок купли-продажи жилых помещений»

Выполнила студентка 5 курса

гр. 237 ОСНИ

Агапова С.С.

Руководитель Явкин Н.В.

Самара 2009 г



Аннотация

В курсовой работе отражен порядок совершения сделок купли-продажи жилых помещений. Исследованы общетеоретические, правовые аспекты данной сферы деятельности, подробно рассмотрена последовательность действий при совершении сделки купли-продажи недвижимости.

Диплом состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников.

При выполнении работы использовались материалы учебных пособий, публикации периодических изданий, а также материалы официальных интернет-сайтов.

Наиболее часто встречающиеся словосочетания:

Договор купли-продажи - договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), которая обязуется уплатить за него определенную денежную сумму.

Гражданский кодекс РФ - кодифицированный свод федеральных законов Российской Федерации, регулирующих гражданско-правовые отношения. Гражданский кодекс имеет приоритет перед другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами в сфере гражданского права.

Недвижимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

Задаток -- некоторая денежная сумма, которую одна сторона договора передает другой стороне этого же договора как доказательство заключения договора, в счёт исполнения обязательств по нему и в обеспечение исполнения обязательств по этому договору. В силу одной из своих функций, задаток относится к обеспечениям обязательств.

Аванс (фр. avance) или предоплата - некоторая денежная сумма, которую при наличии двух встречных обязательств, одно из которых является денежным, должник по денежному обязательству передаёт своему кредитору во исполнение денежного обязательства до начала исполнения встречного обязательства.



Содержание

Введение

Глава 1. Договор купли-продажи недвижимости

1.1 Понятие договора купли-продажи жилого помещения

1.2 Существенные условия договора

1.2.1 Предмет договора купли-продажи жилых помещений

1.2.2 Цена в договоре купли-продажи жилых помещений

1.2.3 Права и обязанности сторон

Глава 2. Порядок совершения действий по купли-продажи жилых помещений

2.1 Поиск варианта

2.2 Осмотр жилого помещения

2.3 Задаток в сделках с недвижимостью

Глава 3. Регистрация договора купли-продажи

3.1 Государственная регистрация

3.2 Отказ и приостановка государственной регистрации

3.3 Сроки регистрационных действий

Заключение

Список литературы

Приложения



Введение

Актуальность темы исследования. Право на жилище, провозглашенное в ст. 40 Конституции Российской Федерации, является фундаментальным, так как оно выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества. В перечне приоритетов продуктов индивидуального потребления человека жилье выделяют на одно из первых мест, наряду с потребностью в воздухе, воде, пище, энергии.

Проводимая жилищная реформа, получившая в последнее время статус национального проекта, направлена на решение широкого круга вопросов. Изначально предполагалось, что в создаваемой в ходе реформирования системе каждый самостоятельно вкладывает средства в покупку или строительство жилья, не рассчитывая решить возникшую у него жилищную проблему за счет государственных, муниципальных или общественных жилищных фондов, а полагаясь на систему компенсаций (субсидий), кредиты для приобретения жилья.

Владельцы жилых помещений вправе распоряжаться своим жильем путем заключения гражданско-правовых сделок. Так, собственники вправе совершать сделки: купли-продажи, мены, дарения, завещания и залога.

Отсутствие единства правового регулирования в различных нормативных актах жилищных отношений, связанных с совершением сделок в данной сфере значительно усложняет осуществление государством последовательной жилищной политики, порождает неопределенность в осуществлении гражданами своих прав.

Данная проблема требует всестороннего изучения практики применения новейшего законодательства о праве собственности на жилище, а также с учетом того, что многие аспекты сделок все еще не получили надлежащего законодательного урегулирования.

В современной правовой науке ввиду принятия нового Жилищного кодекса, исследования проблем совершения сделок с жилыми помещениями значительно активизировались. Достаточно много внимания уделяется как отдельным аспектам указанной проблемы, так и её исследованию в целом. Особо необходимо выделить работу П.В. Крашенинникова, где много внимания уделено вопросам совершения сделок с жилыми помещениями. В частности, рассмотрено понятие, виды указанных сделок, их особенности и специфику совершения. Вместе с тем, ряд важных аспектов проблематики, связанных с совершением сделок с жилыми помещениями, несмотря на их первостепенную методологическую, научную и практическую значимость, до сих пор остается мало исследованным.

Объектом курсовой работы выступают общественные отношения, возникающие в связи с совершением сделок с жилыми помещениями.

Предметом исследования являются нормы права, определяющие особенности совершения сделок с жилыми помещениями.

Основная цель исследования заключается в том, чтобы на основе опыта исследования соответствующих правовых норм определить специфику совершения сделок с жилыми помещениями.

Исходя из цели курсовой работы, определены следующие его задачи:

1) изучить состав договора купли-продажи жилых помещений;

2) выявить порядок совершения действий при сделках с жилыми помещениями;

3) рассмотреть и определить государственное регулирование в сделках с жилыми помещениями;

Нормативно-правовой основой исследования является Гражданский, Жилищный кодексы Российской Федерации, иные нормативно-правовые акты, принятые на их основе.

Структура работы обусловлена предметом исследования и состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных нормативно-правовых актов, литературы и приложений.



Глава 1. Договор купли-продажи недвижимости.

1.1 Понятие договора купли-продажи жилого помещения

Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.

Понятие договора продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости. (п.1.ст.549 ГК РФ).

"По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130). Тем более, как видно из текста нормативного определения, в неисчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости, специально включена квартира - наиболее распространенный вид жилого помещения. Таким образом, на основе общего определении договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом:

По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации (ст.164,ч.2.ст.558 ГК РФ)

Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность.

Кстати, следует отметить, что само наименование "договор купли-продажи жилых помещений" носит лишь теоретический (или обобщающий) характер и на практике фактически не используется. Стороны такого рода договоров обычно называют их "договор купли-продажи квартиры" или "договор купли-продажи жилого дома" применительно к конкретному виду жилого помещения, подлежащего отчуждению.

1.2 Существенные условия договора

1.2.1 Предмет договора купли-продажи жилого помещения

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ ).

Ввиду того, что жилые помещения относятся к недвижимости, необходимо первоначально определить, что понимается под недвижимым имуществом.

Категория недвижимого имущества (недвижимости) была известна российскому законодательству еще с начала XVIII века. Сам термин “недвижимое имущество” был впервые использован в Указе Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов Г.Ф. Шершеневич. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.).// Москва, Спарк,2005, с.98.

В советском гражданском праве категории недвижимости вообще не было. ГК РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому “с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено.” О. Козырь “Понятие недвижимого имущества” // “Закон”,2003 г. № 4. Деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства СССР и республик 1991 г.

Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в органах (предприятиях), осуществляющих технический учет такого рода недвижимости (БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также вышеперечисленные "специализированные дома".

Жилищный фонд, либо его часть может находиться в частной , государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.

Статья 558 ГК РФ к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом, его часть, квартиру в многоквартирном доме, ее часть. Таким образом, предметом сделок с жилыми помещениями, и соответственно, купли-продажи жилых помещений, могут являться жилые дома, квартиры, комнаты в домах гостиничного типа, а также комнаты в коммунальных квартирах.

Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях. Исключение составляет продажа доли в жилом помещений (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности.

При отчуждении жилого дома с хозяйственными постройками возникает вопрос: являются ли они частью жилого дома либо это отдельные объекты недвижимости, продажа которых должна осуществляться по отдельному договору купли-продажи.

Под классификацией недвижимости понимаются предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, так и движимости, присоединенные навсегда к недвижимости, являющиеся, по сути принадлежностью недвижимости как главной вещи.

Отсюда можно сделать вывод, что если иное не предусмотрено договором, хозяйственные постройки подлежат передаче покупателю вместе с жилым домом, но стороны, в силу свободы договора, могут определить судьбу этих строений иным образом. Данное положение вполне соответствует новому гражданскому законодательству, регулирующему статус сложных вещей. В силу ст.134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса. Исходя из данной нормы - в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое конкретно жилое помещение, включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.

При отсутствии этих данных в договоре условие о жилом помещении, подлежащему передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо определить - может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из прямого указания законодательства, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, указанных в ст.222 ГК РФ (п.3). Но прежде чем признавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилого помещения (жилого дома), суд должен определить действительно ли данная постройка является самовольным строением.

Гражданский кодекс, называя предметом договоров купли-продажи жилые дома, комнаты в жилых домах, подразумевает, что эти объекты построены, завершены. А может ли незавершенный строительством жилой объект являться предметом купли-продажи?

В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством.

Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

1.2.2 Цена в договоре купли-продажи жилого помещения

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи жилого помещения, как цена (ст. 555 ГК РФ).

Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи жилых помещений, как и вообще к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

Во-вторых, цена на жилой дом, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, если происходит одновременное отчуждение жилого дома и земельного участка, стороны в договоре могут указать цену каждого объекта в отдельности.

В случаях, когда цена жилого помещения в договоре продажи установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого жилого помещения, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Ввиду того, что существенным условием договора купли-продажи жилых помещений является цена договора, в договоре обязательно указание не только суммы, за которую продается жилое помещение, но и порядка расчетов между продавцом и покупателем.

При этом возможна передача денег до подписания сторонами договора, непосредственно при его подписании, а также после подписания договора -- в случае расчета с рассрочкой платежей. В последнем случае в договоре обязательно указание даты окончательного расчета между продавцом и покупателем, а при необходимости -- также и сроков промежуточных платежей. Эти условия также являются существенными условиями договора, без них он не считается заключенным.

После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества.

недвижимость сделка купля жилой

1.2.3 Права и обязанности сторон

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять этот товар и заплатить за него определенную денежную сумму (цену).

При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Обязательной государственной регистрации подлежит переход к покупателю права на недвижимость независимо от того, имеет она жилое или нежилое назначение. Моментом возникновения права собственности у покупателя признается момент государственной регистрации его права.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество производится внесением записи о зарегистрированном праве в Единый государственный реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что удостоверяется выдачей Свидетельства о государственной регистрации, при этом на договоре купли-продажи должен быть поставлен штамп о выдаче такого свидетельства.

Если договор предусматривает продажу в кредит или рассрочку платежа, то до момента полной оплаты имущества продавец приобретает право залога в силу закона. Покупатель приобретает право собственности, но в дальнейшем продать купленную недвижимость без согласия продавца до прекращения залога он уже не может. В этом случае покупатель получает Свидетельство о регистрации права собственности с указанием на ограничения в виде залога. Несмотря на возникновение залога, договор купли-продажи в кредит или с рассрочкой платежа не требует нотариального удостоверения.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Вывод: Круг сделок с жилыми помещениями охватывает практически все договоры, и в первую очередь те, предметом которых является отчуждение вещи или передача ее в пользование. Наибольшее практическое значение имеет, несомненно, договор купли-продажи жилых помещений, рассмотренный в первой главе данной курсовой работы. Так же здесь были рассмотрены существенные условия договора, такие как предмет, цена и права и обязанности сторон.



Глава 2. Порядок совершения действий по купле-продаже жилых помещений

Если Вы желаете приобрести какую - либо площадь с целью вложения средств, для последующей сдачи или для получения любого другого дохода от недвижимости, то следует провести ряд следующих мероприятий:

2.1 Поиск варианта

1. Для начала нужно самому четко определить для себя, что конкретно Вы хотите приобрести и сколько времени и средств готовы потратить на поиск подходящего варианта.

2. Досконально изучить рынок предложения. Просмотреть динамику изменения цен на такие площади, сроки рекламной экспозиции. Обязательно нужно прозвонить уже проданные объекты, постараться узнать цену сделки (т.е. стоимость, за которую реально продали объект). Часто бывает, что цена сделки сильно отличается от цены заявленной в рекламе. Очень важно знать - в какую сторону это отличие, состоялся ли торг или произошло повышение стоимости.

3. Активный поиск. Процесс поиска очень долгая и кропотливая работа, требующая немалого терпения. Для того чтобы найти именно то, что Вам нужно приходится совершать в день более 50 звонков по различным объявлениям. На один звонок по объявлению уходит от 1 до 7 минут. Необходимо сразу задать много вопросов, поинтересоваться документами на квартиру, способом продажи, возможностью покупки квартиры по ипотеке, количеством прописанных в квартире, есть ли дети, историей квартиры… и так далее.

Однако, иногда этого недостаточно. Помимо изучения и прозвона всех печатных и компьютерных изданий, приходится прибегать к нестандартным методам поиска. Можно взять из телефонной базы номера всех телефонов всех интересующих объектов и поинтересоваться о ближайших планах на объект.

Более простой способ - адресная расклейка объявлений покупки в интересующем районе.

2.2 Осмотр жилого помещения

4. Просмотр объекта. Здесь же при встречи можно посмотреть документы на объект и задать более конкретные интересующие опросы.

Для более эффективного показа жилого помещения (в данном случае квартира) существует несколько правил. Не забывайте, что квартира начинается с подъезда!

Подъезд даже в большей степени важен, чем вешалка в театре. Созерцание гардеробных -- удел билетеров и кладовщиков, а не зрителей, пришедших на спектакль. Но от вида лестничной площадки никуда не деться. Сколько жизненно важных действий приходится совершать именно в подъезде. Здесь мы не только закрываем и открываем двери, ездим на лифте, курим, проверяем почтовый ящик. Это место свиданий, задушевных бесед с соседкой... Словом, всего не перечислить. Потому подъезд мы воспринимаем как неотделимую частицу собственной квартиры, а значит, и индивидуального психологического пространства.

Когда потенциальный покупатель входит в привлекательный подъезд, то он попадает в квартиру позитивно настроенным. Простая уборка, легкий косметический ремонт и несколько горшков с цветами способны придать коридору более свежий и жизнерадостный вид.

Конечно, речь не идет о перекраске всех площадок 16-этажного дома. Достаточно привести в порядок прилегающие к квартире коридоры. Даже если покупатель и поймет, что состояние дома в целом далеко не такое хорошее, как пространство около его квартиры, то скорее всего оценит все сделанное по достоинству, без негатива, как элемент уважения или даже «спортивный прием» в честной игре. Ведь далеко не наивные люди любят улыбки швейцаров и прислуги, вежливость продавцов и врачей, ценят заботу юристов и педагогов, чаще всего не задумываясь о том, что услужливость, забота и внимание тоже оплачены.

Тактика показа так же имеет свои плоды. Когда же квартира имеет объективные нескрываемые минусы, помочь делу помогает грамотный подход к потенциальному покупателю. При встрече необходимо почувствовать, что он ищет, -- возможно, ваш вариант таит в себе именно те плюсы, которые ему необходимы. Правила поведения на просмотрах такие: первое -- не суетиться, держаться достойно, чтобы у гостей не сложилось впечатления, что они являются единственным и последним шансом. Не говорите много, честно предоставив посетителю возможность самостоятельно осмотреть все, что его интересует.

Важно понимать, что прямой и нарочный обман, откровенное утаивание недостатков и попытка поработать «кукловодом» -- отталкивающие качества, способные привести к нежелательному результату. Но тонкие действия могут быть эффективны. Важно дождаться паузы, когда клиент осмотрит помещение и захочет поговорить. Тогда и появится шанс ненавязчиво демонстрировать то, что действительно выигрышно: например, незаметные с первого взгляда достоинства планировки или отделки, выгодные виды, просторные лоджии и т. д.

Для многих людей немаловажен вопрос о том, какие люди жили в этом доме. Обернуть это обстоятельство в свою пользу поможет умение разбираться в людях и понимать их интересы, пристрастия, вкусы. Если окажется, что покупатель и продавец в чем-то похожи, это сыграет на руку последнему, поскольку даст возможность завязать дружеский разговор. Даже если покупатель не принял решения сразу, пройдет время, и из массы просмотренных объектов он выберет именно тот, который запомнился не формально.

5. Торг. Надо сказать, что торг на рынке недвижимости присутствует и приветствуется, как таковой. Конечно, не стоит ждать что продавец сбросит 15-20% стоимости, но немного поторговаться всегда следует. Грамотный торг - это искусство. Если встречаются принципиальные продавцы, нежелающие сбавлять цену, придется прибегать к маленьким ухищрениям. К примеру, можно вписать в авансовый договор сбор каких либо дополнительных справок не относящихся напрямую к продаже объекта, но относящихся к юридической проверке.

2.3 Задаток в сделках с недвижимостью

6. Перед задатком необходимо полностью проверить все имеющиеся документы на объект и дееспособность продавцов(при желании). Обычно проверяется (базовый перечень):

- правоустанавливающие документы (Свидетельство СОРП, и договор по какому праву был получен в собственность объект);

- кому принадлежит квартира в настоящий момент, история перехода прав собственности (выписка из ЕГРП);

- смотрим архивную выписку из домовой книги с перечнем лиц, прописанных на момент приватизации квартиры (важно отследить прописку детей и временно снятых с учета лиц);

- изучаем паспортов (страница о детях обязательна) всех прописанных на то время взрослых жильцов, проверяем паспорта нынешних собственников;

- заказываем справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, телефонным переговорам и оплате налога на имущество.

7. Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток - это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.

Задаток несет в себе две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.

Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток должен быть возвращен», - статья 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.

Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.

Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.

Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.

Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства, к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.

Соглашение о задатке, независимо от его суммы, должно быть оформлено письменно. Чтобы при необходимости стороны могли доказать факт внесения денег. Соглашение о задатке может быть составлено в произвольной форме в виде простой расписки или на фирменном бланке агентства недвижимости или юридической компании. Расписка не должна пугать своей простотой - она так же важна, как и другие формы договоров. Самое главное, чтобы она была правильно составлена.

В соглашении о задатке (расписке) необходимо прописать:

-Ф.И.О. сторон

-место их жительства

-паспортные данные сторон

-сроки исполнения обязательств

-предмет соглашения (объект недвижимости) с указанием адреса и иных характеристик, позволяющих точно определить объект и сумма задатка. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.

Однако, несмотря на то, что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.

8. После всех этих совершенных действий наступает самый ответственный момент - регистрация договора.

Вывод: Во второй главе данной курсовой работы была рассмотрена последовательность совершения действий для успешного проведения сделки с недвижимостью. Здесь приведено несколько советов для эффективного показа жилого помещения людям желающим продать недвижимость. Так же охвачен вопрос касаемый гарантийных обязательств между сторонами сделки купли-продажи недвижимости.



Глава 3. Регистрация договора купли-продажи

3.1 Государственная регистрация

Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594 возложил на Министерство Юстиции России координацию работ по созданию учреждений юстиции по регистрации прав, правовому контролю за деятельностью учреждений юстиции, разработке методических материалов по ведению государственной регистрации, а также назначению и освобождению от должности регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, соблюдению Правил ведения Единого государственного реестра, обучению и повышению квалификации работников системы государственной регистрации.

31 января 1998 года вступил в силу Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. В стране начала создаваться принципиально новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, формирование которой предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации.

Установлены организаций, занимающихся деятельностью по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними. Ими являются учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории нахождения недвижимого имущества.

Законом о регистрации определена и компетенция учреждений юстиции по государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью, к которой относится следующее:

1. Проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти. Эта проверка осуществляется специальными должностными лицами - регистраторами прав.

2. Проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

3. Государственная регистрация прав.

4. Выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав.

5. Выдача информации о зарегистрированных правах.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регламентирован главой 3 Закона о регистрации. Процедура проведения регистрации состоит из следующих 5 этапов:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям законодательства, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

-внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит как сам договор продажи жилого помещения, так и переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю.

Необходимо отметить, что при заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. До момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив объект договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.). Только с момента регистрации перехода права собственности покупатель вправе совершать сделки с приобретенным жилым помещением.

3.2 Отказ и приостановка государственной регистрации

Посещение учреждения юстиции по государственной регистрации недвижимости и сделок с нею является завершающим этапом процесса оформления сделки. Однако не всегда это мероприятие заканчивается успехом. Рассмотрев представленные документы, сотрудники данного органа могут принять решение о приостановке регистрации или отказе в ней. В каких случаях такое происходит?

Приостановка регистрации

В соответствии с законодательством регистрация может быть приостановлена по трем основаниям:

1) решению регистратора;

2) заявлению правообладателя и участников сделок;

3) решению, определению суда.

Регистратор прав способен принять решение о приостановлении регистрации (на срок не более месяца) при возникновении у него сомнений в наличии оснований для такой регистрации. О своем решении он извещает заявителя.

Чаще всего сомнения вызывает подлинность документов. В этом случае регистратор приостанавливает процедуру и направляет данные бумаги на подтверждение их подлинности. Кроме того, у регистратора могут возникнуть сомнения в надлежащих полномочиях лица, обратившегося за регистрацией, или в наличии прав на недвижимое имущество у лица, распоряжающегося им, и т. д. Причинами для приостановления процедуры по решению регистратора являются также несоответствие представленных документов требованиям закона и необходимость представления дополнительных документов.

В соответствии со ст. 18 Закона «О государственной регистрации» (далее -- Закон) представляемые документы должны отражать информацию, необходимую для регистрации, а именно содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права, и в установленных законодательством случаях быть нотариально удостоверены, скреплены печатями и иметь надлежащие подписи сторон. Необходимо, чтобы тексты были написаны разборчиво, наименования юридических лиц -- без сокращений, с указанием их мест нахождения, фамилии, имени, отчества физических лиц, адреса их проживания -- также полностью. Не подлежат приему документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом или с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Если правоустанавливающие документы содержат неясности, несоответствие или другие недостатки, которые могут быть устранены только представлением дополнительных документов, то последние могут быть истребованы.

Отсутствие дополнительных документов, подтверждающих соблюдение прав третьих лиц, также является основанием для приостановки регистрации. Например, при купле-продаже жилого помещения, находящегося в долевой собственности, необходимо представить документ, подтверждающий соблюдение правил преимущественной покупки доли.

Регистратор вправе запросить необходимые документы не у заявителей, а непосредственно у имеющих их организаций. Органы государственной власти и местного самоуправления, организации по учету объектов недвижимого имущества, другие организации, имеющие сведения, необходимые для государственной регистрации, обязаны представить их в течение десяти дней со дня обращения. Приостановление государственной регистрации по решению регистратора прекращает течение ее срока. До истечения срока государственной регистрации, оставшегося после приостановления, должна быть проведена регистрация либо принято решение об отказе, если не были устранены препятствующие регистрации причины. По заявлению правообладателя или сторон сделки государственная регистрация может быть приостановлена на срок, указанный в заявлении, но не более чем на три месяца. В заявлении необходимо указать причины приостановления регистрации, а также его срок. Документального подтверждения причин приостановления не требуется.

Подача заявления о приостановке прерывает течение срока государственной регистрации. Срок, истекший до подачи указанного заявления, в новый не засчитывается. До внесения записи в Единый государственный реестр прав или до принятия решения об отказе регистрация может быть прекращена по заявлению сторон договора. При этом возвращается половина внесенной платы за государственную регистрацию.

Решение или определение суда приостанавливает государственную регистрацию на неопределенный срок. Связано это с тем, что продолжительность такой приостановки зависит не от действий регистратора или правообладателя, а от окончания производства в суде по делу, связанному с регистрируемым правом.

Сюда же относится случай, специально предусмотренный Законом «Об ипотеке». При наличии судебного спора по поводу прав на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

Отказ в регистрации

В Законе содержится исчерпывающий перечень оснований к отказу в регистрации прав. Его наличие означает, что должностное лицо обязано действовать в строгом соответствии с предписаниями закона. В регистрации отказывают в следующих случаях:

1) право на объект недвижимого имущества (жилое помещение) не является правом, подлежащим государственной регистрации (перечень регистрируемых прав установлен ст. 4 Закона; применительно к сделкам с жилыми помещениями регистрации подлежат право собственности, право оперативного управления и право хозяйственного ведения);

2) с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо (например, малолетние граждане не могут самостоятельно заключать договор купли-продажи и подавать заявление о регистрации; ненадлежащим лицом будет гражданин, обратившийся с заявлением о регистрации от имени другого, без доверенности от правообладателя);

3) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

4) акт государственного органа или органа местного самоуправления признан недействительным с момента его издания (согласно ст. 13 Гражданского кодекса РФ ненормативные акты государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, может быть признан судом недействительным);

5) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данное недвижимое имущество;

6) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ им может признаваться супруг, не получивший нотариального согласия другого супруга на совершение сделки с жилым помещением);

7) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества (жилого помещения) свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект.

По правовому действию основания к отказу можно разделить на безусловные и условные. Безусловные предполагают окончательный отказ в регистрации права, и повторное обращение в регистрирующий орган не допускается. Условные допускают вторичное обращение, после того как будут устранены причины, послужившие основанием для отказа.

Решение об отказе в регистрации должно быть принято в течение срока государственной регистрации. В случае принятия решения об отказе в регистрации заявителю должно быть направлено письменное сообщение о причинах отказа не позднее чем через пять дней после истечения срока государственной регистрации. Отказ в регистрации не означает, что заявление о регистрации права на недвижимое имущество нельзя подать еще раз. Заявитель вправе это сделать, после того как будут исправлены причины, послужившие основанием для отказа. При отказе в регистрации уплаченная за нее сумма не подлежит возврату, так что придется повторно внести деньги. Заявитель или иное заинтересованное лицо может обжаловать отказ в суд или в арбитражный суд. Следует помнить, что регистратор, принявший решение об отказе, не вправе отменить свое решение даже в том случае, если выяснится, что он неправильно отказал в регистрации. В этом случае также можно обжаловать отказ в суде или подать новое заявление о регистрации.

Физическое или юридическое лицо вправе обжаловать отказ в течение трех месяцев со дня получения извещения об отказе. Если суд признает иск обоснованным, то он принимает решение обязать учреждение юстиции провести государственную регистрацию и устанавливает для этого срок. Решение суда направляют руководителю учреждения юстиции в трехдневный срок с даты вступления судебного решения в законную силу. Об исполнении решения должно быть сообщено суду и гражданину не позднее чем через месяц со дня получения решения суда.

3.2 Сроки регистрационных действий

Вся деятельность учреждений юстиции регламентирована законом. Сроки определенных действий, совершаемых учреждениями юстиции и другими органами в системе государственной регистрации, определены Законом о государственной регистрации прав и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Пропуск указанных законом сроков можно расценить как уклонение от государственной регистрации и обжаловать действия должностного лица или учреждения в суд на основании ст. 131 ГК РФ или даже привлечь к ответственности за ущерб, причиненный несвоевременной регистрацией, согласно п. 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации прав. Ниже приводится перечень действий с указанием предписанных законом сроков.

1. Государственная регистрация прав и сделок осуществляется в срок не позднее 1 месяца со дня подачи заявления и необходимых документов (п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав), для регистрации залога (ипотеки) также установлен месячный срок (п. 4 ст. 20 Закона об ипотеке). Течение срока начинается на следующий день после приема документов и заканчивается в соответствующее дате приема число следующего месяца, т. е. срок государственной регистрации - календарный месяц, включая выходные и праздничные дни. Если последний день срока приходится на нерабочий день, срок оканчивается в ближайший рабочий день.

2. Регистрация законных владельцев закладной проводится в течение 1 дня с момента обращения (п. 3 ст. 16 Закона об ипотеке).

3. Предоставление информации из Единого государственного реестра прав (выписки, справки) должно быть произведено регистрирующим органом не позднее 5 дней после подачи заявления (п. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации прав).

4. Сведения, необходимые для государственной регистрации, предоставляются другими организациями (БТИ, земельными комитетами, администрациями и др.) правообладателям и учреждениям юстиции не позднее 10 дней с даты обращения (п. 3 ст. 8 Закона о государственной регистрации прав).

5. Необходимые меры по получению дополнительных сведений при возникновении у регистратора сомнений в наличии оснований для регистрации предпринимаются им в течение 1 месяца (п. 1 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).

6. Государственная регистрация приостанавливается по решению регистратора при направлении документов на подтверждение их подлинности не более чем на 1 месяц со дня принятия такого решения (п. 2 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).

7. При регистрации ипотеки при отсутствии необходимых документов, несоответствии их требованиям законодательства или при необходимости проверки подлинности производится отложение регистрации не более чем на 1 месяц (п. 2 ст. 21 Закона об ипотеке).

8. Приостановление регистрации по заявлению правообладателя производится не более чем на 3 месяца (п. 3 ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).

9. Приостановление регистрации права долевой собственности при отсутствии согласия других сособственников производится по решению регистратора на 2 месяца (п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации прав).

10. При этом в 3 дня после приостановления извещаются сособственники, не выразившие согласие (п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации прав).

11. Сообщение об отказе в государственной регистрации сделки и права направляется заявителю в срок не более 5 дней после окончания срока государственной регистрации (п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации прав).

12. Сообщение об отказе в государственной регистрации ипотеки направляется в течение срока (а не по его истечении), предусмотренного для регистрации (1 месяц - для регистрации договора об ипотеке, 1 день - для регистрации владельца закладной) (п. 5 ст. 21 Закона об ипотеке).

13. Исправление технической ошибки в записях (если нет оснований полагать, что исправление может нарушить чьи-либо права) должно быть произведено в трехдневный срок после обнаружения ошибки или получения заявления об исправлении (п. 1 ст. 21 Закона о государственной регистрации прав).

14. Об исправлении технической ошибки заявитель (правообладатель, стороны договора) извещаются в трехдневный срок после исправления (п. 1 ст. 21 Закона о государственной регистрации прав).

15. Вступившие в силу решения и определения судов в отношении прав на недвижимость подлежат направлению судебными органами в учреждение юстиции в трехдневный срок (п. 3 ст. 28 Закона о государственной регистрации прав).

16. Копии решения о наложении ареста подлежат направлению правоохранительными органами в учреждение юстиции также в трехдневный срок (п. 3 ст. 28 указанного Закона).

Вывод: В данной главе был рассмотрен правовой аспект государственного регулирования сделок с недвижимостью. Также был рассмотрен вопрос о том, что же может повлиять на приостановку или отказ в регистрации сделки с недвижимостью и какие сроки требуют регистрационные действия.



Заключение

В наше время сделки приобретают актуальное значение, так как объем и значимость с каждым годом возрастают. Немаловажное место должно занимать правовая просвещенность граждан по поводу совершения сделок.

Так как в наше время появилось большое количество частных компаний и организаций, а также лиц вступающих во взаимоотношение между ними и между собой, правильность совершения сделки с юридической точки зрения приобретает большой смысл. Порок любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности. В следствие этого вопрос о признании сделки как юридического факта не признается. Между тем недействительная сделка приводит к определенным юридическим последствиям, связанным с устранением последствий ее недействительности. Так как наше общество развивается по принципам правового государства правильность оформления и совершения сделок между элементами правоотношений способствует развитию правильных общественных отношений.

На практике нередки случаи, когда по вине недобросовестных риэлторов или мошенников ничего не подозревающий покупатель, вселившись в только что приобретенную квартиру, сделал ремонт и потерял свою жилплощадь. Потому что объявился не выписанный ребенок, психически больной, уехавший за границу родственник или отбывающий заключение в местах не столь отдаленных человек. Именно в пользу вышеуказанных лиц выносили свои решения суды общей юрисдикции и арбитражные суды. Причем в судебных инстанциях никто не учитывал, сколько раз эта квартира переходила из рук в руки, сколько раз ее использовали, предположим для совершения мошеннических сделок.

Существенным шагом на пути улучшения сложившейся ситуации стало Постановление Конституционного Суда РФ от 24 апреля 2003 г. по делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Принятое Постановление в большей степени обеспечивает защиту прав и законных интересов добросовестного приобретателя, и существенно сокращает возможности для неправомерного поведения участников рынка недвижимости.



Список литературы

Нормативно-правовые акты:

1. Гражданский кодекс РФ. М., Эксмо, 2008.

2. Жилищный кодекс РФ. Ростов н/Д. Феникс, 2001.

3. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

4. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г., № 47, ст. 4473.,

5. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

6. Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993г. О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость". - САПП РФ. 1993. N 50. Ст.4868.

7. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 - СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.

8. Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. N 30, ст. 3594

Литература:

1. Белов В.А. Статья / Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство", 2005, N 8, с.3.

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М.: Издательство «Статут», 1998, с.78-84.

3. Дмитриев А.В. От "укрепления прав" до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России. // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство", 2000, N 7, с. 6.