.

2.3 Проблема отчуждения жилого помещения с зарегистрированными несовершеннолетними.

Конституция РФ в ст. 7 провозглашает РФ социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. При этом малообеспеченным, слабозащищенным в социальном смысле категориям населения гарантируется необходимое государственное внимание и поддержка. К таким членам общества относятся несовершеннолетние дети. Именно их права и законные интересы в наибольшей степени ущемляются и нарушаются в силу нестабильной экономической и политической ситуации в государстве.

Применительно к рассматриваемой проблеме конституционные положения детализируются в нормах ГК РФ.

Для совершения сделок в отношении жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (п.4 ст. 292 ГК РФ). Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

Однако на практике данное положение не всегда соблюдается.

Как показывает судебная практика, совершение сделок с жилой площадью нередко происходит без учета интересов несовершеннолетних детей и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства.

Прокурор обратился в суд с заявлением в интересах несовершеннолетних Н-ко к Д. о признании недействительными обмена жилой площади, обменного ордера, договора купли-продажи квартиры и к С. о признании договора на передачу квартиры в собственность недействительным, выселении, признании права на жилую площадь за несовершеннолетними. Судом первой инстанции эти требования удовлетворены: упомянутые договоры признаны недействительными, за несовершеннолетними признано право на спорную жилую площадь.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, оставившая решение суда первой инстанции без изменения, в кассационном определении указала следующее. Родители несовершеннолетних были лишены родительских прав.

Несовершеннолетние Н-ко находились в детских учреждениях. В 1990 г. их родители обменяли занимаемую ими двухкомнатную квартиру на однокомнатную, нанимателем которой был Д.

В 1993 г. С., прописанная в связи с регистрацией брака с Д. в двухкомнатной квартире, приватизировала ее на свое имя. Однокомнатная квартира была продана родителям несовершеннолетних прежнему нанимателю, т.е. Д.

При вынесении решения суд на основании исследования документов, объяснений сторон, показаний свидетелей установил, что дети имеют право на жилую площадь, на которой проживали с родителями до перемещения их в детские учреждения. Последующие действия с жилой площадью производились без учета их интересов и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение прав несовершеннолетних См. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость. // Российская юстиция, 1998, N 6..

Согласно Семейному кодексу РФ опекун не в праве без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок от имени подопечного, выходящих за пределы бытовых.

В частности, предварительное разрешение органов опеки и попечительства требуется для заключение договоров, подлежащих нотариальному удостоверению, отказа от принадлежащих подопечному прав, совершения раздела имущества, обмена жилых помещений и др. Правила этой статьи распространяются и на сделки, заключаемые родителями (усыновителями) в качестве опекунов (попечителей) своих несовершеннолетних детей.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно признал, что сделка по обмену квартиры и последующие действия с жилой площадью не могут считаться действительными.

Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответствующего назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении Сберегательного банка или коммерческого банка См. Там же. .

Для рассмотрения вопросов по отчуждению (купле-продаже, дарению, мене) жилых помещений, принадлежащих на праве собственности, в том числе и несовершеннолетним, органы опеки и попечительства запрашивают следующие документы:

а) заявление родителей (обоих) либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершения сделки;

б) запрос нотариуса о разрешении совершения сделки по месту нахождения жилых помещений;

в) копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и места покупки (обмена) жилых помещений;

г) копии свидетельств о собственности на жилое помещение, отдельно с места продажи и с места покупки (обмена);

д) согласие несовершеннолетнего старше 16-летнего возраста проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки отчуждения жилой площади;

е) копия справки из налоговой инспекции, подтверждающей отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость См. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // Хозяйство и право, 1998, № 8. С. 62..

Прием документов для подготовки разрешения на совершение сделки должен осуществляться только при наличии запроса и всех необходимых документов.

В случаях сделок с жилыми помещениями, находящимися в другом регионе (республике, крае, области), необходимо представить документ, подтверждающий разрешение на прописку (регистрацию), из ОВД по месту будущего проживания несовершеннолетнего.

В случае, когда с просьбой об отчуждении жилой площади (продаже, обмене и т.д.) обращаются собственники жилого помещения (владельцы дома, квартиры в ЖК, ЖСК), органы опеки и попечительства при даче согласия на отчуждение такого жилого помещения не вправе требовать обязательного включения в число собственников (сособственников) жилой площади несовершеннолетних членов семьи.

Однако в обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собственника (сособственника) на проживание и пользование вновь приобретаемым жилым помещением.

Копии договоров по отчуждению жилой площади должны представляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки См. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью ? // Практический журнал для руководителей и менеджеров «Законодательство», 1999, № 7. С. 41..

Как правило, органы опеки и попечительства не одобряют сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершаются сделки по залогу помещений.

Такие решения органов опеки и попечительства вызваны наличием, при подобных сделках, большого риска потери имеющейся жилой площади и существенного нарушения прав несовершеннолетних детей.

Заключение

В данной работе проведен анализ законодательства РФ, судебной практики, научных публикаций относительно вопросов заключения, изменения и расторжения договоров купли-продажи жилых помещений. Проведенное исследование рассматриваемой темы имело своими целями раскрытие юридической сущности и содержания современного договора купли-продажи жилых помещений и обобщение материалов судебной практики.

Изучив действующие законодательные акты налицо различия в практике применения законодательства по купле-продаже приватизированных и кооперативных квартир. Одним из элементов сделки по отчуждению квартиры в доме ЖСК является купля-продажа квартиры, а другим переуступка покупателю квартиры прав бывшего члена кооператива, связанных с его имущественным участием в ЖСК. Поскольку и те, и другие находятся в частной собственности, то можно сделать вывод о том, что применение к ним различных нормативно-правовых актов на современном этапе развития права и общества просто излишне и неуместно.

Применительно к вопросу о государственной регистрации сделок с недвижимостью следует отметить, что в изученных научных публикациях выявлены две различные позиции. Согласно одной из них функции по регистрации необходимо передать нотариату. Другая же заключается в том, что действующий сегодня порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами Министерства юстиции РФ в достаточной мере отвечает требованиям и условиям гражданского оборота в сфере купли-продажи жилых помещений.

В отдельных случаях, предусмотренных законодательством, имущественную роль при совершении сделок купли-продажи жилых помещений играют органы опеки и попечительства, без разрешения которых сделка невозможна. Данный вопрос тесто связан с проблемой возможных мошеннических действий при заключении, изменении и расторжении сделок по купле-продаже жилья. Упомянутая проблема отчасти вызвана значительным увеличением числа агентов оказывающих риэлтерские услуги.

На практике нередки случаи, когда по вине недобросовестных риэлтеров или мошенников ничего не подозревающий покупатель, вселившись в только что приобретенную квартиру, сделал ремонт и потерял свою жилплощадь. Потому что объявился не выписанный ребенок, психически больной, уехавший за границу родственник или отбывающий заключение в местах не столь отдаленных человек. Именно в пользу вышеуказанных лиц выносили свои решения суды общей юрисдикции и арбитражные суды. Причем в судебных инстанциях никто не учитывал, сколько раз эта квартира переходила из рук в руки, сколько раз ее использовали, предположим для совершения мошеннических сделок.

Существенным шагом на пути улучшения сложившейся ситуации стало Постановление Конституционного Суда РФ от 24 апреля 2003 г. по делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Принятое Постановление в большей степени обеспечивает защиту прав и законных интересов добросовестного приобретателя, и существенно сокращает возможности для неправомерного поведения участников рынка недвижимости.

В результате проведенного исследования представляется возможным внести следующие предложения. На данный момент передача функций по регистрации сделок с недвижимостью нотариату представляется нецелесообразной ввиду того, что государственные органы в большей степени обеспечивают защиту прав граждан, а также потому, что такой шаг потребует значительных материальных затрат. Вместе с тем следует отметить необходимость конкретизации и повышения ответственности органов осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимостью. Желательно введение специального фонда, из которого бы органы регистрации оплачивали материальный ущерб. Подобные меры нужны и в отношении органов опеки и попечительства.

Вполне уместно, учитывая высокую стоимость жилых помещений, дополнить Уголовный кодекс РФ статьей, устанавливающей ответственность за мошенничество в сфере купли-продажи недвижимости, выделив в п.2 данной статьи особого субъекта ответственности - риэлтеров.

Список использованных источников

Нормативные материалы

1. Гражданский кодекс РФ. М., Юристъ, 2002.

2. Жилищный кодекс РФ. Ростов н/Д. Феникс, 2001.

3. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «Об исполнительном производстве». - СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3591.

4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" - СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3595.

5. Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". - Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст.959

6. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

7. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813.

8. Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993г. О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость". - САПП РФ. 1993. N 50. Ст.4868.

9. Постановление Правительства РФ от 15 ноября 1997 г. № 1438 "О специализированном учреждении по продаже федерального имущества" - СЗ РФ 1997. № 47. Ст. 5416.

10. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 - СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963.

11. Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 - СЗ РФ. 1997. № 42. Ст. 4787.

Материалы практики

1. Постановление Конституционного Суда РФ по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева от 21 апреля 2003 г. - Российская газета от 26 апреля 2003 № 81.

2. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" - Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.

3. Определение СК Верховного Суда РФ от 6 января 1995 г. "Договор о купле-продаже приватизированной квартиры, заключенный без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, признан недействительным как повлекший нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца" - Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1995, N 6

4. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 сентября 1995 г. N 38-874-95 - Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1995 г., N 12, с. 62

5. Определение СК Верховного Суда РФ от 27 октября 1997 г. "Если при рассмотрении конкретного дела суд установит, что подлежащий применению акт государственного или иного органа не соответствует закону, он в силу ч.2 ст.120 Конституции Российской Федерации обязан принять решение в соответствии с законом" - Вестник Верховного Суда Российской Федерации, 1998 г., N 3, стр. 4

6. Определение СК Верховного Суда РФ от 20 сентября 1999 г. "Вывод судебных инстанций о возможности отчуждения 2/3 долей дома без согласия органа опеки и попечительства при условии дальнейшего проживания собственника с несовершеннолетним ребенком на оставшейся части дома признан неправильным в связи с неустановлением, имел ли ребенок право пользования жилыми помещениями в продажной части дома до сделки" - Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 2000 г., N 4, стр. 19

7. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 10 марта 1993 г. "Продавец доли в общей собственности должен известить в письменной форме остальных участников общей долевой собственности об изменении первоначальных условий продажи своей доли постороннему лицу" - Бюллетень Верховного Суда РФ, 1993 г., N 7, с.12

8. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 31 марта 1993 г. "При рассмотрении спора о признании недействительным договора купли-продажи доли дома одним из участников общей долевой собственности суд должен выяснить, соблюдено ли преимущественное право покупки как продавцом, так и другими участниками этой собственности" - Бюллетень Верховного Суда РФ, 1993 г., N 10, с.1

Литература

1. Андреев С.Е. Сборник образцов гражданско-правовых документов. Комментарий. Учебно-практическое пособие. - М.: «Проспект», 1997.

2. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство", 1999, N 7

3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М.: Издательство «Статут», 1998.

4. Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому гражданскому праву. Изд. 2-е. М., 1954.

5. Гражданское и торговое право капиталистических государств / Под ред. Е. А. Васильева. - М.: Международные отношения, 1993.

6. Гражданское право. В 2-х т. Т. 2 / Под ред. А. Сергеева и Ю. Толстого. - М.: Проспект, 1999.

7. Грось А. Защита вещных прав наследника на недвижимое имущество. // "Российская юстиция", 2000, N 8.

8. Дмитриев А.В. От "укрепления прав" до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России. // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство", 2000, N 7.

9. Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании. // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство", 2000, N 11.

10. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость. // Российская юстиция, 1998, N 6.

11. Закройщикова Д.. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества. "Российская юстиция", 1999, N 12.

12. Иоффе О.С. Советское гражданское право (курс лекций). Отдельные виды обязательств. Л., 1961.

13. Кассо Л.А. Запродажа и задаток. М., 1904.

14. Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906.

15. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М., 1998.

16. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // Российская юстиция, 1997, N 10.

17. М.Сазонова. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости. // "Российская юстиция", 2000, N 4.

18. Макаров Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в жилищной сфере. // "Хозяйство и право", 1998, N 3

19. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999.

20. Разъяснение специалиста Министерства строительства и жилищной политики Республики Башкортостан от 25 июля 1998 г. "Услуги нотариуса не понадобятся". // "Советская Башкирия", N 136 (24114) от 25 июля 1998 г.

21. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения. // "Хозяйство и право", 1998, NN 7, 8

22. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация. // "Хозяйство и право", 1998, N 2

23. Чупрынина Н.Ю. Что необходимо знать при покупке квартиры? // Практический журнал для руководителей и менеджеров "Законодательство", 1997, N 5

24. Шершеневич Г. Ф. Учебник торгового права. - М.: СПАРК, 1994.

25. Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - М.: Издательство БЕК, 1999.