Гражданско-правовые аспекты института государственной регистрации

Как уже говорилось выше, каждый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым номером, который соответствует кадастровому номеру объекта. Отсутствие кадастрового номера объекта недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации прав. В этом случае идентификация объекта осуществляется по условному номеру, который присваивается учреждением юстиции по регистрации прав.

ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов, в которые вносится строго определенная информация.

Подраздел I содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости на территории регистрационного округа.

Существует 4 формы подраздела I: для земельного участка; здания или сооружения; жилого, нежилого помещения и прочих составляющих здания или сооружения; участка лесного фонда.

Если объект прекращает свое существование (например, в связи со слиянием объектов), то связанный с ним раздел Единого государственного реестра прав закрывается, на листе реестра проставляется штамп о ликвидации объекта, в котором указываются дата ликвидации и имя регистратора, заверенные его подписью, а в графу «Запись о ликвидации (преобразовании) объекта» заносятся реквизиты документов, на основании которых происходит закрытие раздела.

Подраздел II формируется из записей о праве собственности и об иных вещных правах на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах.

В данном подразделе присутствуют следующие графы:

- «номер регистрации» - данный номер присваивается отдельно каждому регистрационному действию и формируется при приеме документов на государственную регистрацию прав на основе входящего номера, указанного в книге учета входящих документов; записывается следующим образом: - номер регистрационной области - номер книги учета входящих документов - порядковый номер записи в книге учета входящих документов;

- «вид права» (указывается право собственности или иные вещные права);

- «доля» (заполняется, если объект находится в общей долевой собственности);

- «правообладатель» - в этой графе, если владельцем права является физическое лицо, указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства; если же владельцем права является юридическое лицо, то указываются его полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства, адрес фактического местонахождения;

- «документы-основания» (указываются основные реквизиты тех правоустанавливающих документов, на основании которых принято решение о государственной регистрации).

В случае если объект находится в общей долевой собственности, то право каждого сособственника регистрируется в Едином государственном реестре прав в виде отдельной записи, если же регистрируется право общей совместной собственности, то все сособственники указываются в одной записи.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Этот подраздел разбит на специальные части, каждая из которых заполняется по мере регистрации соответствующих ограничений (обременений) прав:

- подраздел III-1 - для записей об аренде;

- подраздел III-2 - для записей об ипотеке;

- подраздел III-3 - для записей о сервитуте;

- подраздел III-4 - для записей о сделках;

- подраздел III-5 - для записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом);

- подраздел III-6 - для записей о прочих ограничениях (обременениях);

- подраздел III-7 - для записей о безвозмездном пользовании участком лесного фонда (леса).

На листе записей об аренде заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части (в случае аренды участка лесного фонда также указываются виды лесопользования), сроке аренды, арендодателе и арендаторе.

На листе записей об ипотеке заносятся данные о заложенном объекте недвижимости, сроке ипотеки, сумме обеспеченного залогом обязательства или данные о порядке и условиях определения этой суммы, залогодателе и залогодержателе.

На листе записей о сервитуте заносятся данные об объекте и условиях сервитута, сроке сервитута, гражданине, юридическом лице или объекте, в пользу которого установлено право ограниченного пользования.

На листе записей о сделках заносятся данные об объекте недвижимого имущества, с которым совершается сделка, цене сделки (на основании договора), указываются стороны сделки и сторона, для которой право может наступить при выполнении условий сделки, а также условия сделки, в результате которых может возникнуть или прекратиться право, подлежащее государственной регистрации.

На листе записей об аресте заносятся данные о содержании ареста (запрещения заключения сделок с имуществом), лице, в отношении которого действует наложенный арест.

Лист записей о прочих ограничениях (обременениях) предназначен для регистрации иных видов ограничений (обременений), которые не вошли в иные части подраздела III, например, о регистрации доверительного управления имуществом, опеки, связанной с недвижимым имуществом и т.п. В него заносятся данные о содержании ограничения (обременения), его сроке, лице, права которого обременяются (ограничиваются), и о лице, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права.

При регистрации договора концессии (безвозмездного пользования) участка лесного фонда на листе записей о безвозмездном пользовании участком лесного фонда (леса) указываются данные о сроке концессии, лесхозе, лесопользователе, а также видах лесопользования.

В случае прекращения права или ограничения (обременения) права на листах реестра в графе «Особые отметки регистратора» проставляется штамп погашения регистрационной записи. Если при этом регистрируется переход права, то в штампе погашения указываются номера листов реестра, на которых зарегистрирован этот переход. Если же право либо ограничение (обременение) права прекращается полностью и без перехода к новому правообладателю, ссылка на новую регистрационную запись не проставляется. При этом в Единый государственный реестр прав вносится запись о прекращении права, ограничения (обременения) права, в которой, в графе «Документы-основания», указывается сведения о документах, на основании которых было прекращено право или ограничение (обременение).

Правила ведения Единого государственного реестра прав предусматривают также внесение записей об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права. Для этих целей предусмотрен специальный лист, на который и вносятся такие сведения. К таким сведениям, в частности, относятся перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименования юридического лица или его юридического адреса, уточнения площади объекта, изменения при незначительной конструкции здания и пр.

Для внесения сведений об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права, на листе, к которому относится изменение, в графе «Особые отметки регистратора» проставляется штамп о внесении изменений в регистрационную запись. На штампе указываются дата внесения изменений и имя регистратора, заверенные его подписью. При внесении еще одного изменения ставится дополнительный штамп о внесении изменений.

На каждый объект недвижимого имущества открывается дело правоустанавливающих документов. В дело помещаются все документы, поступающие для государственной регистрации на этот объект.

Следует отметить, что в деле хранятся, в основном, копии документов, поскольку ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что после государственной регистрации подлинник возвращается заявителю. Документы подшиваются в дело по мере их поступления. Наличие документа в деле отражается в описи, находящейся в деле. Если один и тот же документ следует поместить несколько дел, то документ может быть помещен в одно из дел, а в другом ставится отметка о том, где хранится недостающий документ. Дела правоустанавливающих документов также идентифицируются кадастровым номером объекта, а, кроме того, дополнительно могут идентифицироваться и его адресом.

Согласно ЗПРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов, книги учета документов должны храниться вечно. Также следует упомянуть о том, что ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запрещается уничтожение, а равно изъятие из Единого государственного реестра прав, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов каких-либо документов или их частей. Данная норма вступает в противоречие с нормами Уголовно-процессуального кодекса РК (ст.167, 171, 176), которыми предусмотрено проведение выемки при расследовании уголовного дела, в ходе, которой могут быть изъяты документы, которые приобщаются к материалам уголовного дела и хранятся в нем вечно.

Так же хотелось бы заметить, что ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено ведение записей Единого государственного реестра прав как на бумажных носителях, так и на магнитных, но при этом приоритет отдается записи, произведенной на бумажном носителе.

Таким образом, после завершения данного этапа регистрации сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими. То есть с этого момента заявитель считается вступившим в свои права и может уже совершать юридические действия, направленные на возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости. В ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

3.4 Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации

Данная стадия является завершающей в процессе государственной регистрации, после нее заявителю выдаются документы, подтверждающие наличие у него права на тот или иной объект недвижимости. В ее процессе производится заполнение свидетельства о государственной регистрации и проставление штампа регистрации на правоустанавливающих документах.

Свидетельство о государственной регистрации прав, выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серии и номер.

Свидетельство выдается правообладателю при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущество, а также арендатору и залогодержателю.

Порядок заполнения и выдачи свидетельства о государственной регистрации определяется ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Приказом Министерства юстиции Республики Казахстан от 4 августа 1997 года N 66 Об утверждении форм свидетельств по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [47].

Согласно этим документам, в свидетельстве указываются в следующем порядке:

- наименование учреждения юстиции по регистрации прав, выдавшего свидетельство;

- дата выдачи свидетельства (соответствует дате заполнения свидетельства и его подписания регистратором, поскольку эта дата не всегда может соответствовать дате государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав и датой фактической выдачи свидетельства на руки правообладателю; при этом следует отметить, что свидетельство должно быть заполнено и подписано регистратором в срок, не превышающий того, который предусмотрен для проведения государственной регистрации законом);

- реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право (в случае, когда основанием для регистрации права является зарегистрированная сделка, обязательно указание даты и номера ее регистрации);

- данные о субъектах права (те, которые указываются, в соответствии с Приказом в случае выдачи свидетельства участникам общей совместной собственности в этой графе указываются сведения обо всех участниках общей совместной собственности, и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей; в случае выдачи свидетельства участнику общей долевой собственности, на оборотной стороне свидетельства указываются сведения об иных участников общей долевой собственности согласно записям Единого государственного реестра;

- вид зарегистрированного права;

- краткое описание объекта права, его адрес (местонахождение) и кадастровый (или условный) номер;

- существующие ограничения (обременения) права (в случае их отсутствия в данную графу вносится запись «не зарегистрировано»);

- дата и номер регистрации;

- фамилия и инициалы регистратора.

Обязательными реквизитами свидетельства являются также подпись регистратора и печать учреждения юстиции.

Свидетельство заполняется от руки или автоматизированным способом. В тексте свидетельства не допускаются исправления, подчистки и приписки.

Проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношении недвижимого имущества удостоверяется штампом регистрационной надписи на документах на оригинале правоустанавливающего документа.

На штампе регистрационной надписи на документах после слов «Произведена государственная регистрация» ставится дата осуществления государственной регистрации и номер, под которым сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав.

В случае, если одновременно с государственной регистрацией сделки регистрируется право, возникшее на основании этой сделки, и правообладателю выдается свидетельство о государственной регистрации права, в штампе регистрационной надписи на документах после слов «Свидетельство о государственной регистрации права» указывается вид зарегистрированного права, после этого заполняются графы «Серия» и «Номер» выданного свидетельства указывается дата его выдачи. В случае, если государственная регистрация сделки совершена, но право при этом не возникло, то свидетельство не выдается, и в штампе регистрационной надписи на документах после слов «Свидетельство о государственной регистрации права» вносится запись «Не выдавалось». Записи в штампе регистрационной надписи на документах заверяются подписью регистратора с указанием его фамилии и инициалов.

Выдача свидетельств о государственной регистрации, а также подлинников правоустанавливающих и других подлежащих выдаче правообладателю, арендатору или залогодержателю документов производится в случае обращения субъекта права по истечении месячного срока в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получение свидетельства о государственной регистрации права является правом, а не обязанностью правообладателя. Выдача свидетельства производится на основании предъявленной расписки в получении документов на государственную регистрацию, выдаваемой при представлении документов на государственную регистрацию заявителю. Также при выдаче свидетельства о государственной регистрации правообладатель - физическое лицо - обязан предъявить документ, удостоверяющий личность, и, если свидетельство получает уполномоченное правообладателем лицо, надлежащим образом оформленную доверенность. Представитель юридического лица-правообладателя предъявляет, помимо документа, удостоверяющего личность, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица. Информация о том, что правообладатель получил документ о зарегистрированном праве или сделке, заносится в книгу учета выданных свидетельств.

3.5 Последствия несоблюдения требований о государственной регистрации

П.3 ст.157 ГК РК говорит: последствия, связанные с недействительностью сделки, состоят в том, что каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах [6]. То есть общим правилом является возврат сторон в то имущественное положение, которое имело место до исполнения недействительной сделки. Такой возврат сторон в первоначальное положение называется двусторонней реституцией.

Срок исковой давности для предъявления требования о применении последствий недействительности сделки составляет один год со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (ст.162 ГК РК) [6]. Положения данной статьи были изменены с целью более широкого применения к сделкам, признаваемых недействительными общих сроков исковой давности. Отменено положение о возможности применения в этих случаях десятилетнего срока исковой давности. Статья 162 ГК РК устанавливает специальные сроки исковой давности лишь для споров по тем сделкам, основания которых определены пп.9,10 ст.159 ГК РК: сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), сделка, совершенная вследствие злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной. К спорам о признании сделок недействительными по иным основаниям применим общий трехгодичный срок исковой давности [48, с.495].

Нормы Гражданского кодекса, регламентирующие порядок заключения отдельных видов договоров, по-разному могут определять последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. Рассмотрим несколько вариантов.

1. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации, а несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (например, ст.493 ГК РК - продажа предприятия). Однако договоры не прошедшие государственную регистрацию, являются незаключенными и вследствие этого не могут быть признаны недействительными.

2. Законодательство содержит лишь требование о государственной регистрации сделки, не связывая в той же норме момент заключения договора с моментом его регистрации и не определяя последствия несоблюдения требования о регистрации (ст.508 ГК РК - договор дарения, ст.519 ГК РК - договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты). В данном случае к сделкам будет применяться общее правило, установленное ст. 151-155,394 ГК РК.

3. Таким образом, в отношении сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об их государственной регистрации фактически отсутствует необходимость и возможность применения к ним последствий недействительности, так как рассмотренных примерах сделки при отсутствии регистрации признаются незаключенными, а не недействительными, если иное не установлено законом.

4. ГК РК прямо предусматривает недействительность договора вследствие нарушения требования о государственной регистрации (ст.308 ГК РК - регистрация залога, ст.887 ГК РК - форма договора доверительного управления имуществом). В данных случаях сделка считается заключенной, но к ней будут применяться последствия в виде признания ее недействительной (в частности, ничтожной) в соответствии с п. ст.157 ГК РК.

Наряду с отдельными составами недействительных сделок закон формулирует общую норму, согласно которой недействительной является любая сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов (ст.158 ГК РК). Таким образом, важнейшее требование к сделке - ее полное соответствие закону. Статья направлена против несоответствия закону, то есть против открытого противозакония.

Для определения последствий недействительных или незаключенных сделок следует, в частности, проанализировать значение нормы п.2 ст.155 ГК РК. Для этого необходимо ответить на вопрос, к каким видам сделок могут быть применены нормы п.2 ст.155 ГК РК - к недействительным сделкам, к незаключенным или же к тем и другим.

Согласно п.2 ст.155 ГК РК, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки [6]. Представляется, что требование о государственной регистрации сделки вправе заявить доброжелательная сторона по недействительной сделке и договору, который не считается заключенным, по следующим основаниям. Законодатель в п.2 ст.155 ГК РК не определил, что суд вправе по требованию стороны признать сделку действительной (как это предусмотрено в п.2 той же статьи при уклонении одной из сторон от нотариального удостоверения полностью или частично исполненной другой стороной сделки) или заключенной, а устанавливает, что суд вправе вынести решение о регистрации сделки. Тем самым формулировка п.2 позволяет сделать вывод о распространении его положений на как на действительный, так и на незаключенный договор. Судебное решение о регистрации сделки является важным способом защиты интересов добросовестной стороны.

Судебная практика также исходит из того, что из буквального содержания п.2 ст.155 ГК РК не следует, что он применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными.

Таким образом, требование пункта 2 статьи 155 ГК носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требования о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

Возможно, проблема определения границ действия п.2 ст.155 ГК не возникла бы, если бы указанная норма не была расположена в ст.155 ГК РК, п.1 которой определяет, сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами государственной или иной регистрации, в том числе сделки, создающие, изменяющие или прекращающие права, перечисленные в части первой пункта 2 статьи 118 ГК, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами [6].

Таким образом, можно говорить о том, что акт государственной регистрации сделки представляет собой дополнительный юридически значимый элемент, обязательное требование законодательства. Именно с момента государственной регистрации законодательство связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество. То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение, что чрезвычайно важно в условиях имущественного оборота. Права на землю, жилище, здание и другую недвижимость, переходящие к лицам, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации (договора и (или) права).

4. Особенности и проблематика государственной регистрации отдельных видов сделок с недвижимостью

Государственная регистрация купли-продажи недвижимости

Легальное определение договора купли-продажи недвижимого имущества не закрепляется в ГК РК. По-нашему мнению, выделение договора купли-продажи недвижимости обосновывается рядом следующих причин.

- Во-первых, не все общие положения параграфа 1 главы 25 ГК РК применимы к договору купли-продажи недвижимости.

- Во-вторых, нормы параграфа 6 главы 25 ГК РК «Продажа предприятия» не могут быть применены по аналогии к договору купли-продажи недвижимости. Предприятие как имущественный комплекс хоть и является видом недвижимости, но имеет существенные особенности, вследствие чего, например, не все нормы ГК о договоре купли-продажи предприятия применимы к договору купли-продажи квартиры.

- В-третьих, специфика предмета договора купли-продажи недвижимости обуславливает ряд особенностей, касающихся содержания, субъектного состава, порядка заключения, исполнения, последствий нарушения сторонами договора и т.д.

Недвижимое имущество подразделяется на множество видов, которые чаще, чем иные объекты гражданских прав, находятся в имущественном обороте. В результате выделения отдельного вида договора купли-продажи недвижимости произойдет обособление и систематизация норм, регулирующих данный договор. Данная система норм будет призвана регламентировать отношения по отчуждению всех видов недвижимого имущества, указанных в ст. 117 ГК РК, с учетом норм, предусмотренных в Земельном кодексе РК для земельных участков.

Анализ проведенных исследований показывает, что необходимость выделения договора купли-продажи недвижимости обосновывается экономической и социальной ценностью недвижимого имущества, обуславливающей особый подход законодателя в определении правового режима недвижимости, в том числе совершения сделок с недвижимостью.

Передача по договору купли-продажи недвижимости не только в собственность, но и в хозяйственное ведение, оперативное управление обуславливает закрепление следующего определения договора: «По договору купли-продажи недвижимого имущества одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление недвижимое имущество другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную в договоре денежную сумму (цену)».

По общему правилу, договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания. Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору [49]. Однако в отдельных, особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль, как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества

Договор аренды в соответствии со ст.540 ГК РК представляет собой соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и (или) пользование.

Долгое время регистрация договора аренды недвижимого имущества была окутана спорами и теоретическими дискуссиями.

Проблема вытекала из следующих норм. В соответствии с п.1 ст.118 ГК РК государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Перечень вещных прав содержится в п.1 ст.195 ГК РК, и в него не входит право аренды. Последнее может быть признано ограничением права собственности, но при этом нет необходимости регистрировать право аренды отдельно от договора аренды. Заключенный договор аренды является ограничением права собственности. К тому же в Законе «О государственной регистрации…» говорится о том, что именно договор аренды помещения или части помещения, а не право регистрируется как обременение прав арендодателя [39, с.78].

В ГК РК также установлена обязанность регистрировать не право аренды, а договор аренды недвижимого имущества. В соответствии с п. 3 ст.582 ГК РК государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года [38]. Таким образом, Гражданский кодекс РК не требует регистрировать право аренды.

Как видим, возникает определенное несоответствие между положениями Гражданского кодекса РК и Закона «О государственной регистрации…», что ведет к различному толкованию перечисленных норм и применению их на практике. Чтобы устранить эти недоразумения, необходимо либо внести соответствующие изменения в ГК РК, либо привести в соответствие с ГК РК Закона о регистрации, установив обязательность государственной регистрации лишь договора аренды. Второй вариант, на наш взгляд, предпочтительнее.

Итак, государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Государственная регистрация залога осуществляется по общим правилам, установленным Законом о регистрации, и Законом Республики Казахстан об ипотеке недвижимого имущества от 23 декабря 1995 года № 2723 [19].

На основании ст. 300 ГК РК залог возникает либо в силу договора, либо на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.[6].

На основании п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке в договоре, об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п.1 и 2 ст.6 Закона об ипотеке).

В соответствии с Законом «О государственной регистрации…» регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

Определенные особенности законодатель связывает с государственной регистрацией ипотеки, возникшей на основании закона (при отчуждении жилого помещения под выплату ренты (статья 519 ГК РК), с условием пожизненного содержания с иждивением (статья 535 ГК РК), при заключении договора купли-продажи жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено законом или договором (Закон об ипотеке), а также в иных случаях, предусмотренных законом), осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.)

При государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона, не требуется представления в учреждение юстиции по регистрации прав соответствующего (отдельного) заявления. Такая регистрация производится без оплаты.

Особенности регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах установлены в ст. 39 Закона «О государственной регистрации…» а также в Приказе Председателя Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан от 23 апреля 1999 года № 66 «Об утверждении Правил государственной регистрации юридических лиц и учетной регистрации филиалов и представительств»[50], Приказе Агентства по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан от 27 апреля 1998 года N 75 Об утверждении Временной инструкции по регистрации объекта кондоминиума.

Согласно Закона Республики Казахстан О жилищных отношениях [31] кондоминиум - особая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс, при которой помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности. П.6 ст.209 ГК РК кондоминиум представляет собой собственность на недвижимое имущество, при котором отдельные части недвижимости находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей долевой собственности [6].

Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел.

Общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации с предоставлением следующих документов:

1) письменное заявление в установленной форме;

2) технический паспорт первичного объекта с указанием площади каждого вторичного объекта, заверенный республиканским государственным предприятием, осуществляющим государственное техническое обследование недвижимого имущества;

3) правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок, если до момента регистрации объекта кондоминиума право на земельный участок не было зарегистрировано;

4) размеры долей в общем имуществе, определенных соглашением участников кондоминиума либо в порядке, предусмотренном законодательным актом Республики Казахстан о жилищных отношениях;

5) документы, подтверждающие личность и полномочия уполномоченного представителя участников кондоминиума (ст.39 Закона о регистрации).

Государственной регистрации подлежат сервитуты.

При регистрации сервитутов, возникающих в отношении нескольких последовательно расположенных объектов недвижимости на основании одного или нескольких правоустанавливающих документов об установлении однородных сервитутов (для прохода людей, проезда транспортных средств, прокладки, технического обслуживания, ремонта и демонтажа инженерных коммуникаций системы жизнеобеспечения, включая воздушные, наземные и подземные сети), заявитель вправе подать на регистрацию одно заявление. При этом регистрирующий орган в отношении каждого объекта недвижимости вносит записи об установлении сервитутов в порядке, установленном уполномоченным органом (ст.41 Закона о регистрации)[8].

Государственной регистрации подлежит право государственной собственности. Регистрация права государственной собственности происходит одновременно с регистрацией права хозяйственного ведения, оперативного управления государственных юридических лиц или права землепользования государственных и негосударственных землепользователей.

Право государственной собственности на имущество, не закрепленное между государственными юридическими лицами, не требует государственной регистрации.

Заключение

Анализ мирового и национального законодательства и практики регистрации прав на недвижимое имущество показывает, что в Казахстане и многих других государствах постсоветского пространства отсутствует определенность по рассматриваемому вопросу, тогда как его решение имеет огромное значение и для государства, заинтересованного в ведении кадастра для учета, планирования, налогообложения и иных публичных целей, и для правообладателя, нуждающегося в официальном подтверждении своих прав для обеспечения их защиты, и, самое главное, для граждан, как участников оборота недвижимости.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - новая государственная функция, которая носит самостоятельный правообразующий характер. Практика деятельности государственных органов, осуществляющих регистрацию недвижимости, вызывает насущную необходимость дальнейшего теоретического исследования вопросов, связанных с регистрационной деятельностью этих органов.

Государственная регистрация права не может быть отделена от юридических фактов, влекущих возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений. Согласно определению, данному законом, государственная регистрация - акт признания и подтверждения (но на установления!) государством наличия субъективного права. Это означает, что государство в лице соответствующего учреждения юстиции проверяет законность прав на недвижимое имущество у заявителей, и, убедившись в этом, регистрирует их в Едином государственном реестре прав. Обязательными условиями проведения государственной регистрации являются правомерность порождающих правоотношения действий физических и юридических лиц и соответствие требованиям законодательства документов, устанавливающих наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав, представляемых на регистрацию.

В юридической литературе встречается мнение, что акт государственной регистрации есть особый юридический факт в юридическом составе приобретения права на недвижимое имущество.

Несмотря на то, что участниками правоотношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимости и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане РК, иностранные граждане, казахстанские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Республика Казахстан, с одной стороны и органы, осуществляющие государственную регистрации - с другой, данные отношения не относятся к сфере публичного права.

Государственная регистрация порождает гражданско-правовые отношения (в этом ее цель, причина, смысл) и как юридический факт имеет частноправовое значение.

Для упрочнения отношений на жилищном рынке и обеспечения правовой защиты граждан от незаконных посягательств на их имущество при совершении сделок с недвижимым имуществом за последние годы принят ряд законов и нормативных правовых актов. Так, кардинальные изменение внесены в Гражданский кодекс РК, закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество - в порядок оформления сделок с недвижимостью; усилены меры правовой ответственности за совершение незаконных сделок, а в отношении сделок, заключенных с использованием уголовно наказуемых способов, повышены меры наказания, однако, по нашему мнению, предстоит еще огромная работа по совершенствованию как, самой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так и законодательной базы регулирующей отношения в этой сфере.

Несмотря на трудности, возникающие на практике по применению ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», связанные с недостаточной правовой регламентацией процедуры регистрации, противоречивостью нормативных актов в этой сфере, к несомненным плюсам системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, необходимо отнести:

- изменение самого подхода к регистрации недвижимости - это уже не чисто техническая операция учета определенных сведений: документы, представляемые на государственную регистрацию, подлежат правовой экспертизе;

- введение единой процедуры государственной регистрации независимо от объекта регистрации и региона его нахождения;

- смена множественности регистраторов (БТИ, Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан, комитеты по земельным ресурсам и землеустройству) единым регистрирующим органом - учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, которое уже через несколько лет, обеспечит возможность, с одной стороны, получения каждым желающим информации о юридическом состоянии соответствующего объекта недвижимости, а с другой - контроля государством сферы обращения недвижимости и осуществления более полного учета базы налогообложения.

Вместе с тем необходимо признать, что действующее законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество содержит множество пробелов и противоречий. В условиях увеличения гражданского оборота недвижимости и роста цен на указанные объекты вопросы совершенствования законодательства РК о государственной регистрации прав на недвижимое имущество приобретают особое значение. В частности, к основным проблемным вопросам, которые требуют разрешения, необходимо отнести:

- устранение существующего в действующем законодательстве смешения системы регистрации прав на недвижимое имущество и системы регистрации документов (сделок);

- изменение концепции самостоятельных объектов для всех объектов недвижимости, перечисленных в п. 1 ст. 117 ГК РК, на концепцию, которая бы способствовала упрощению процедуры признания прав на такие объекты и укреплению прав на них;

- определение объектов государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

- приведение процедуры государственной регистрации в соответствие с ее характером;

- определение субъектов ответственности и источника финансирования такой ответственности за нарушения, допущенные при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

- установление механизма пополнения правового кадастра сведениями о ранее возникших правах, действительных без государственной регистрации, путем введения систематической регистрации, имеющей учетный характер и осуществляемой за счет государства;

- защита прав добросовестного приобретателя, приобретшего недвижимость от неуправомоченного лица;

- иные вопросы (о регистрирующем органе, о правовом положении регистраторов, техническом учете недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, о замене правоудостоверяющего документа на земельный участок на идентификационный и многие другие)

Решение указанных проблем государственной регистрации прав на недвижимое имущество должно способствовать дальнейшему совершенствованию регистрационного законодательства, а также должно найти отражение в Законе Республики Казахстан О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Список использованных источников

1. Дмитриев А.В. Сравнительный анализ систем регистрации прав на недвижимость в России, Германии и Испании // Законодательство. 2012. №11. С.62.

2. Станкевич Н.Г. Государственная регистрация вещных прав на земельную недвижимость и сделок с ней // Право и государство. 2013. №12. С.24.

3. Указ Президента РК имеющий силу закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 25 декабря 1995 г

4. Рузакова О.А. Проблемы государственной регистрации в гражданском праве // Юрист. 2012.№2. С.32.

5. Временное положение о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997 г. N 236)

6. Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть), принят Верховным Советом Республики Казахстан 27 декабря 1994 года (с изменениями и дополнениями по состоянию на 03.07.2013 г.)

7. Постановление Государственного комитета Республики Казахстан по государственному имуществу от 1 июля 1994 года N 158 Об утверждении Положения о порядке выдачи Государственного акта о вступлении в права собственности

8. Закон Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-III «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 03.07.2013 г.)

9. Дмитриев А.В. От «укрепления прав» до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России. // Законодательство. июль 2000г. № 7.

10. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М. 1995. С. 96.

11. Постановление Правительства РК от 15 августа 1997 г. № 1261 «О преобразовании учреждений и предприятий по оценке и регистрации недвижимого имущества в государственные предприятия «Центры по недвижимости Агентства по реорганизации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан»

12. К.М. Ильясова проблемы совершенствования законодательства РК о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.// Юрист.2007.№ 3.с.26-34

13. Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II (с изменениями и дополнениями по состоянию на 20.07.2013 г.)

14. Водный кодекс Республики Казахстан от 9 июля 2003 года № 481-II (с изменениями и дополнениями по состоянию на 22.07.2013 г.)

15. Закон Республики Казахстан от 6 июля 2004 года № 574-II «О внутреннем водном транспорте» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 05.07.2013 г.)

16. Закон Республики Казахстан от 15 июля 2010 года № 339-IV «Об использовании воздушного пространства Республики Казахстан и деятельности авиации» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 05.07.2013 г.)

17. Лесной кодекс Республики Казахстан от 8 июля 2003 года № 477-II (с изменениями и дополнениями по состоянию на 06.01.2013 г.)

18. Закон Республики Казахстан от 23 декабря 1995 года № 2723 «Об ипотеке недвижимого имущества» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 05.07.2013 г.)

19. Постановление Правительства Республики Казахстан от 17 января 2003 года № 49 «Об утверждении Правил государственной регистрации судов и прав на них»

20. Положение о Комитете регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан (утверждено постановлением Правительства Республики Казахстан от 28 октября 2004 года № 1120)

21. Постановление Правительства Республики Казахстан от 20 февраля 1997 г. N 236 О мерах по реализации Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона от 25 декабря 1995 г. N 2727

22. Закон Республики Казахстан от 18 марта 2002 года № 304-II «Об органах юстиции» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 21.07.2011 г.)

23. Приказ Министерства юстиции Республики Казахстан от 4 августа 1997 года N 66 Об утверждении форм свидетельств по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

24. Инструкция о порядке выдачи и аннулирования свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Центрами по недвижимости (утверждена Агентством по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан 16 июля 1998 г.)

25. Письмо Министерства государственных доходов Республики Казахстан от 24 апреля 2002 года N ДНП-2-1-16/4096 О сборе за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

26. Закон Республики Казахстан от 15 декабря 2001 года № 271-II «О государственном регулировании гражданской авиации»

27. Постановление Правительства Республики Казахстан от 17 апреля 2003 года N 368 Об установлении платы за регистрацию ипотеки судна или строящегося судна и об утверждении Правил представления информации о регистрации ипотеки судна или строящегося судна.

28. Правила представления информации о регистрации ипотеки судна или строящегося судна (утверждены постановлением Правительства Республики Казахстан от 17 апреля 2003 года N 368)

29. Постановление Правительства Республики Казахстан от 17 января 2003 года № 49 «Об утверждении Правил государственной регистрации судов и прав на них»

30. Приказ Председателя Комитета гражданской авиации Министерства транспорта и коммуникаций Республики Казахстан от 30 июня 2004 года N 116 Об утверждении Перечня документов, представляемых для государственной регистрации гражданских воздушных судов, прав на них и сделок с ними, и исключения их из Государственного реестра гражданских воздушных судов Республики Казахстан

31. Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-I «О жилищных отношениях» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 22.07.2011 г.)

32. Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество. // Правовая реформа в Казахстане, 2007г.№ 12. с.9-10

33. Гражданское право..// под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. - Москва 1998г.

34. Закон Республики Казахстан от 12 апреля 2004 года № 544-II «О регулировании торговой деятельности» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 05.07.2013 г.)

35. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. - Москва, 2000.

36. Сулейменов, Ю.Г. Басин. Комментарии к Гражданскому кодексу Республики Казахстан (Общая часть). Алматы: «Жеті Жар?ы», 2003. С.432

37. Инструкция о порядке выдачи и аннулирования свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Центрами по недвижимости (утверждена Агентством по регистрации недвижимости и юридических лиц Министерства юстиции Республики Казахстан от 16 июля 1998 г.

38. Гражданский кодекс Республики Казахстан от 1 июля 1999 года № 409-I (Особенная часть) (с изменениями и дополнениями по состоянию на 22.07.2011 г.)

39. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // Государство и право. 1997, № 10.с.78

40. Гражданский процессуальный кодекс Республики Казахстан от 13 июля 1999 года № 411-I (с изменениями и дополнениями по состоянию на 03.07.2013 г.)

41. Уголовно-процессуальный кодекс Республики Казахстан от 13 декабря 1997 года № 206-I (с изменениями и дополнениями по состоянию на 03.07.2013 г.)

42. Закон Республики Казахстан от 2 апреля 2010 года № 261-IV «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 03.07.2013 г.)

43. Куликова А.Н. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: за и против? Юрист, 2012 г. № 5.с.29

44. Постановление Правительства Республики Казахстан от 12 июля 2000 года № 1063 «Об утверждении Правил документирования и регистрации населения Республики Казахстан»

45. Письмо Министерства государственных доходов Республики Казахстан от 24 апреля 2002 года N ДНП-2-1-16/4096 О сборе за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

46. Постановление Правительства Республики Казахстан от 29.03.2002 г. N 373 "Об утверждении ставок сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

47. Приказ Министерства юстиции Республики Казахстан от 4 августа 1997 года N 66 Об утверждении форм свидетельств по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

48. К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. Комментарии к Гражданскому кодексу Республики Казахстан (Особенная часть). Алматы: «Жеті Жар?ы», 2010. С.800

49. Джакупов Н.Р. Гражданско-правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости. автореферат дис. к.ю.н. Алматы 2005 г.

50. Закон Республики Казахстан от 17 апреля 1995 года № 2198 «О государственной регистрации юридических лиц и учетной регистрации филиалов и представительств» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 19.03.2013 г.)

51. Конституция Республики Казахстан (принята на республиканском референдуме 30 августа 1995 года) (с изменениями и дополнениями по состоянию на 02.02.2011 г.)

Размещено на Allbest.ru