Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

отнесённых к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;

- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или представленных для жилищного строительства; предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

- в размере 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.

Этими решениями установлены порядок и сроки уплаты налога, а так же опубликованы кадастровые номера и кадастровая стоимость земельных участков расположенных на территориях муниципального образования в районной газете «Нива».

Красноярским филиалом ФГУП «ФКЦ «Земля» были разработаны материалы кадастровой оценки земель сельскохозяйственных угодий района. Она проводится для информационного обеспечения регулирования земельных отношений собственников, землевладельцев с государством, местными органами самоуправления, коммерческими и финансовыми структурами.

07 ноября 2007 г. состоялась краевая межведомственная комиссия по рассмотрению и утверждению результатов работ по актуализации государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения по Красноярскому краю. Представленные результаты согласованы краевой межведомственной комиссией и утверждены Постановлением Советов администрации края от 30.11.2007 г. № 462-п.

Продажа земельных участков органами местного самоуправления производится на основании закона Красноярского края №4-766 “Об установлении цены земли при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений”, Закона Красноярского края от 20.12.2005 года № 17-4275 “О внесении изменений в закон Красноярского края “Об установлении цены земли при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений”, в размере трёхкратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

3. Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Ермаковского района

В 2006 году в Российской Федерации были начаты работы II тура государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

На территории Ермаковского района работы по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий I тура были проведены в 2000-2001 годах, результаты утверждены постановлением Совета администрации края от 09.07.02 № 249-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий края».

3.1 Анализ Государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий 2000 года

В 1997 г. Сибирским РКЦ “Земля” (Региональный кадастровый центр “Земля”) с участием института “ВостсибНИИгипрозем” проведена кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Красноярского края по качеству и местоположению, земельной ренте и стоимости на уровне административных районов. Внутри районов кадастровая оценка земель проводилась институтом “ ВостсибНИИгипрозем” при методическом и технологическом обеспечении работ Сибирским РКЦ “Земля” (г. Омск).

Объектами оценки являются участки (массивы угодий) сельскохозяйственных предприятий - ассоциаций крестьянских хозяйств, колхозов, сельскохозяйственных кооперативов, акционерных обществ, государственных и муниципальных предприятий, подсобных хозяйств, сельскохозяйственных научно-исследовательских и учебных заведений, прочих предприятий, организаций и учреждений; крестьянских (фермерских) хозяйств; фонда перераспределения земель района; сельхозугодия сельских и районных (городских) администраций за чертой населенных пунктов.

Оценка проводится по сельским округам. Сельский округ ограничен территорией бывших, до реформирования, колхозов и совхозов. Земельно-оценочная информация объектов кадастровой оценки обобщается по административному району.

Для целей купли-продажи, других сделок, налогообложения сельскохозяйственные угодья оценены в целом, без подразделения по видам угодий - пашня, сенокосы и пастбища.[9. с. 8-20].

Государственная кадастровая оценка земель проводится для информационного обеспечения регулирования земельных отношений собственников. Земельные отношения регулируются в правовом и экономическом отношении. Основанием их правового регулирования является право собственности на землю или арендное пользование землей. Реализация права собственности в экономическом отношении осуществляется на основе цены земли.

Сельскохозяйственные угодья практически не являются предметом купли-продажи, не находятся в гражданском обороте. Незначительные случаи продажи земельных долей, их разнообразие по качеству и местоположению не позволяют определить статистически надежные показатели рыночной цены сельскохозяйственных угодий. В связи с этим стоимость сельскохозяйственных угодий определяется на основе многолетних, массовых данных о производстве (урожайности, затратах) и цене продажи продукции в хозяйствах путем вычисления земельной ренты, образующейся на землях относительно лучшего качества и местоположения.[9. с. 3-4]

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

- определение интегральных характеристик объектов государственной кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

- определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов государственной кадастровой оценки.

Стоимость сельхозугодий определяется путем капитализации земельной ренты. Соответственно кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает две основные стадии (этапы) работ:

- оценка земельных участков по рентообразующим факторам (качеству и местоположению);

- стоимостная оценка земельных участков (определение земельной ренты и стоимости сельхозугодий).

Основой оценки служат материалы ранее проведенной внутрихозяйственной оценки земель. Однако, они устарели в связи с массовой реорганизацией землевладений, образованием новых хозяйств. В связи с этим проводится корректировка и обновление внутрихозяйственной оценки земель в современных границах хозяйств.

3.2 Актуализация государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

В 2006г. на территории Красноярского края были начаты работы по актуализации государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения в рамках федеральной целевой подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)» федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы)», утвержденной постановлением Правительства РФ № 560 от 13.09.2005г. за счет средств федерального бюджета.

Актуализация государственной кадастровой оценки земель проводилась по земельным участкам, сведения по которым содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

Работы по актуализации на территории Красноярского края проведены в период 2006 и 2007 гг. в соответствии с методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 04.07.2005 г. № 145 на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Для своевременного и качественного выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на муниципальном уровне, а также для организации взаимодействия с заинтересованными органами и организациями были созданы муниципальные межведомственные комиссии. На территории Ермаковского района Постановлением от 14.06.2007г. № 381 «О создании районной межведомственной комиссии по координации мероприятий по государственной кадастровой оценке земель, населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения и других категорий на территории Ермаковского района»

Ход работ по актуализации.

Работы выполнялись Красноярским филиалом ФГУП «ФКЦ «Земля» на основании государственных контрактов от 07.08.2006 г. № 1/2006 и от 06.09.06 г. за счет средств федерального бюджета.

Представленные отчетные материалы проведены в соответствие Методическим рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, техническим указанием по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий, техническому заданию к государственным контрактам.

Получено положительное заключение при согласовании полученных результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения по районам Красноярского края в Федеральном агентстве объектов недвижимости.

1. Составление перечня оценки, группировка земель объектов оценки по функциональному назначению.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселения, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Для формирования перечня земельных участков, подлежащих актуализации Управлением Роснедвижимости по Красноярскому краю Исполнителю были переданы сведения о земельных участках в виде кадастровых планов территории из Единого государственного реестра земель, Формы 22 и экспликации земель сельскохозяйственного назначения по состоянию на 1 января 2006 года.

На основании этих предоставленных сведений Исполнителем проведен анализ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Подготовлен перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке районов в разрезе муниципальных образований и бывших хозяйств.

2. Определение удельных показателей и расчет кадастровой стоимости для объектов оценки, отнесенных к I группе.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков I группы Исполнителем продифференцированы по земельно-оценочным районам (таежный, подтаежный, лесостепной и степной) базовые оценочные показатели продуктивности и затрат, доведенные письмом Федерального агентства кадастра недвижимости от 19.09.2006г. № АО/0781@ для Красноярского края.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к I группе, согласно Методике и технических указаний, определены Исполнителем в границах землевладений.

Интегральные характеристики сельскохозяйственных угодий по технологическим свойствам и местоположению определены в границах бывших хозяйств, по которым проводилась государственная кадастровая оценка в 2000-2001 гг., и присвоены земельным участкам. Земельные участки с присвоенными интегральными характеристиками импортированы в специальное программное обеспечение OZEMWIN. С помощью СПО произведен расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к первой группе.

3. Определение удельных показателей и расчет кадастровой стоимости для объектов оценки, отнесенных ко II, III, IV, V группам.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко II группе, согласно Методике рассчитаны Исполнителем на основе удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к I группе.

В соответствии с Методикой удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к III группе, равен среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по административному району.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к IV группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в РФ (858 руб./кв.м).

Удельный показатель кадастровой стоимости земель, отнесенных к пятой группе, согласно Методике рассчитан как произведение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отражающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Учитывая, если на территории района не выявлены земельные участки, каких либо групп, то расчет кадастровой стоимости таких групп не осуществляется.

По итогам проведения государственной кадастровой оценки земель сведения о кадастровой стоимости земельных участков вносятся в Государственный кадастр недвижимости и служат основой для исчисления земельного налога.

В настоящие время в базу кадастра недвижимости на территории Красноярского края внесено около 1468,827 тыс. земельных участков.

Как показывает анализ, взимание земельного налога и арендной платы за землю от кадастровой стоимости земельных участков в 2006-2007 годах значительно увеличило доходную часть консолидированного бюджета края.[7,с. 7-6].

3.3 Методология кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения

Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения применяются для государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, к которым статьей 77 Земельного кодекса Российской Федерации отнесены сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.[2].

В Российской Федерации в течение 1971-1989 гг. выполнены четыре тура бонитировки почв и экономической оценки сельскохозяйственных угодий. Кроме того, в 1989-1991 гг. проведена внутрихозяйственная оценка земель. В процессе выполнения этих работ накоплен большой опыт массовой оценки земель, собран и обработан обширный материал, характеризующий земельные угодья по комплексу показателей (почвенных, климатических, экономических), влияющих на продуктивность земель и на затраты в производстве растениеводческой продукции.

В ходе земельно-оценочных работ выделены земельно-оценочные районы и оценочные группы почв, по которым рассчитаны баллы бонитета, показатели местоположения хозяйств, индексы затрат по технологическим свойствам внутрихозяйственных земельных участков.

В связи с переходом к рыночной экономике и совершенствованием платности земель исходя из их стоимости возникла объективная необходимость стоимостной оценки сельскохозяйственных угодий. Непосредственное использование для этих целей материалов последнего IV тура экономической оценки земель не обеспечивает необходимой объективности ввиду существенных изменений общей экономической ситуации в стране.

В связи с этим, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и «Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденными постановлением Правительства РФ 8 апреля 2000 г. № 316 на территории Российской Федерации предусматривается проведение государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий для налогообложения и иных целей, установленных законодательством.

Для обеспечения сопоставимости результатов государственной кадастровой оценки земель работа выполняется на основе единых методических подходов в два этапа: на уровне субъектов Российской Федерации и в субъектах РФ.

Первый этап работ проведен в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации, утвержденной Госкомземом России 11 мая 2000 г. и согласованной Минсельхозпродом России, Мингосимуществом России и Минэкономики России.

На первом этапе определены базовые оценочные показатели продуктивности и затрат, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий по субъектам РФ. Второй этап выполняется в соответствии с настоящими Правилами государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации, утвержденными Госкомземом РФ 15 мая 2000 г. Данные правила предусматривают государственную кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ путем дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе работ. На данном этапе государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий оценочные работы проводили в границах бывших колхозов и совхозов и, где это было возможным, в границах фактических землепользовании.

Сельскохозяйственные угодья оценивают по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья.

Кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий проводят по единой методике, обеспечивающей сопоставимость результатов оценки на всей территории.

Первый этап кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий проводился с целью определения средней кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для оценки земель внутри субъекта РФ.

При проведении такой оценки используют следующие показатели в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий:

- оценочную продуктивность (валовая продукция в рублях и в корм, ед.);

- оценочные затраты; цену производства валовой продукции;

- расчетный рентный доход и кадастровую стоимость.

Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.

Рассмотрим методику расчета оценочных показателей. Оценочную продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий определяют в такой последовательности:

- рассчитывают среднюю фактическую урожайность основных сельскохозяйственных культур (групп культур), сенокосов в субъектах РФ;

- определяют оценочную продуктивность 1га посевов основных сельскохозяйственных культур, сенокосов субъекта РФ: в стоимостном выражении -- в средних ценах реализации 1999г., сложившихся в соответствующем природно-экономическом районе и в переводе в кормовые единицы. Продукцию кормовых культур в стоимостном выражении оценивают по цене одной кормовой единицы фуражного зерна. Цену фуражного зерна принимают 75 % средней реализационной цены всего объема товарного зерна по РФ;

- рассчитывают среднюю оценочную продуктивность 1 га посевов, умножая оценочную продуктивность культур на долю их посевов по субъекту РФ, сложившуюся в среднем за последние три года. Оценочную продуктивность 1 га пашни получают умножением средней оценочной продуктивности 1 га посевов на долю всех посевов в площади пашни;

- определяют оценочную продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ умножением оценочной продуктивности 1 га пашни, сенокосов, пастбищ на их удельный вес в площади сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. В удельный вес пашни включают доли многолетних насаждений и залежи, так как их оценочную продуктивность условно принимают равной оценочной продуктивности пашни.

Задачами государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на первом этапе являлось:

- определение базовых нормативов -- показателей кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий субъектов РФ (земельно-оценочных районов), объективно отражающих природные, экономические условия и эффективность их использования;

- обеспечение сопоставимости показателей кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий между субъектами РФ и земельно-оценочными районами, административными районами и земельными участками на стыке границ субъектов РФ и земельно-оценочных районов.

Актуальность второй задачи объясняется большими различиями территории России по природным и экономическим условиям использования земель. Если бы в этих условиях сельскохозяйственные угодья оценивались в каждом субъекте РФ обособленно, независимо от соседних территорий, то это не обеспечивало бы сопоставления уровней оценки земель между субъектами РФ и на стыке их границ. Поэтому на уровне субъектов РФ (земельно-оценочных районов) сельскохозяйственные угодья оценивают централизованно, проводя межрегиональную оценку земель.

Основные положения государственной кадастровой оценке сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2005г. № 145 «О методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения», государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по шести группам земель, выделяемым по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве:

I группа - сельскохозяйственные угодья;

II группа - земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;

III группа - земли под замкнутыми водоемами;

IV группа - земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли;

V группа - земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;

VI группа - земли, пригодные под оленьи пастбища.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель и определение кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в целях реализации положений статьи 79 "Особенности использования сельскохозяйственных угодий" Земельного кодекса Российской Федерации.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, отнесенных к первой группе.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель, отнесенных к первой группе, определяется по их качеству и местоположению как производственный ресурс.

Определение удельных показателей земель, отнесенных к первой группе, осуществляется в два этапа:

- первый этап (межрегиональная оценка земель) - определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов Российской Федерации и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки;

- второй этап - определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований).

Задача первого этапа заключается в разработке базовых нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий, затрат на их использование, земельной ренты и кадастровой стоимости для последующей дифференциации внутри субъектов РФ.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов Российской Федерации.

Оценочная продуктивность и оценочные затраты служат базовыми нормативами для определения удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований).

Определение оценочной продуктивности.

Определение оценочной продуктивности в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий в границах субъекта Российской Федерации осуществляется в следующей последовательности:

- рассчитывается средняя фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур (групп культур), сенокосов в субъектах Российской Федерации за 1966 - 1998 годы;

- определяется оценочная продуктивность 1 га посевов основных сельскохозяйственных культур, сенокосов субъекта Российской Федерации: в стоимостном выражении - в средних ценах реализации 1999 года;

- рассчитывается средняя оценочная продуктивность 1 га посевов;

- определяется оценочная продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта Российской.

Определение оценочных затрат.

Определение оценочных затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в границах субъекта Российской Федерации осуществляется в следующей последовательности:

- определяются ежегодные фактические затраты на 1 га посевов основных сельскохозяйственных культур, сенокосов за 1992 - 1998 годы;

- рассчитываются по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам ежегодные индексы затрат субъекта Российской Федерации по отношению к соответствующим средним показателям по Российской Федерации;

- определяются средние за рассматриваемый период индексы затрат по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам по субъекту Российской Федерации;

- рассчитываются оценочные затраты по основным сельскохозяйственным культурам и сенокосам за 1998 год по субъекту Российской Федерации;

- рассчитываются средние оценочные затраты на 1 га посевов;

- определяются оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта Российской Федерации;

- оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта Российской Федерации корректируются на разницу в урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов за 1966 - 1998 годы и 1992 - 1998 годы;

- определяются оценочные затраты на 1 га сельскохозяйственных угодий за 1999 год по субъекту Российской Федерации.

Определение цены производства

Цена производства валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий в границах субъекта Российской Федерации определяется сложением оценочных затрат и минимально необходимого для обеспечения воспроизводства дохода в размере 7% от оценочных затрат 1999 года.

Определение расчетного рентного дохода.

Определение расчетного рентного дохода с 1 га сельскохозяйственных угодий в границах субъекта Российской Федерации осуществляется в следующей последовательности:

- рассчитывается дифференциальный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий в границах субъекта Российской Федерации;

- устанавливается единый для субъектов Российской Федерации абсолютный рентный доход в размере 1% от стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по Российской Федерации;

- определяется расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий в границах субъекта Российской Федерации путем суммирования дифференциального и абсолютного рентных доходов.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов Российской Федерации.

Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий оценивается методом капитализации земельной ренты (рентного дохода).

Капитализация - это процесс превращения дохода в капитал, самовоспроизводящуюся стоимость. Нормативный срок капитализации ренты установлен в размере 33 года.

Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов определяется умножением расчетного рентного дохода на срок капитализации, равный 33 годам.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований).

Определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) осуществляется на основе:

- данных почвенных обследований, материалов IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);

- показателей оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (по выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов Российской Федерации (первый этап) и земельно-оценочных районов.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах землевладений (землепользований), по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам и субъекту Российской Федерации.

Определение интегральных характеристик сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению.

Интегральными характеристиками сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) являются:

- по плодородию почв - балл бонитета (совокупный почвенный балл) почв сельскохозяйственных угодий;

- по технологическим свойствам - индекс технологических свойств сельскохозяйственных угодий;

- по местоположению - эквивалентное расстояние от сельскохозяйственных угодий до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, км.

Определение балла бонитета почв.

Определение балла бонитета почв осуществляется в следующей последовательности:

- установление методами статистического анализа признаков и свойств почв, существенно влияющих на их плодородие;

- расчет средних физических значений отобранных признаков и свойств почв;

- пересчет на основе корреляционно-регрессионного анализа физических значений признаков и свойств почв в зависимости от их влияния на урожайность сельскохозяйственных культур в относительные величины - баллы;

- расчет среднегеометрического балла по совокупности признаков и свойств по разновидностям (группам) почв;

- расчет совокупного почвенного балла путем корректировки среднегеометрического балла на негативные свойства, снижающие плодородие почв (переувлажненность, эродированность, засоленность и т.д.)

Балл бонитета почв сельскохозяйственных угодий в границах административного района (земельно-оценочного района, субъекта Российской Федерации) определяется взвешиванием баллов бонитета почв сельскохозяйственных угодий на их площади.

Определение индекса технологических свойств.

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) рассчитываются с учетом: энергоемкости почв (измеряемой сопротивлением почвообрабатывающим орудиям); рельефа; каменистости; контурности; удаленности полей и фермерских участков от хозяйственного центра; высоты над уровнем моря (для горных и предгорных зон).

Физические значения технологических свойств для конкретных сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) переводятся в баллы и коэффициенты по соответствующим шкалам.

На основе шкал оценки отдельных технологических свойств и зависимости от них затрат вычисляется обобщенный показатель - индекс технологических свойств объектов оценки по отношению к эталонным условиям.

Оценка энергоемкости почв.

Энергоемкость почв характеризуется сравнительными (в баллах) затратами пахотных агрегатов на обработку почв. За 100 баллов принимается удельное сопротивление почв плугу 0,05 кгс/см кв. Баллы энергоемкости почв обратно пропорциональны производительности машинно-тракторных агрегатов и прямо пропорциональны расходу топлива. Балл энергоемкости почв (Бэп) в зависимости от удельного сопротивления почв плугу (С) определяется по формуле:

Бэп = 49,2 *4,12 С (1)

Часто балл энергоемкости вычисляется простым способом, умножением показателей удельного сопротивления на 200.

Оценка контурности полей.

Контурность полей оценивается в баллах благоприятности выполнения полевых механизированных работ. Степень благоприятности определяется непроизводительными затратами времени механизированных, которые прямо пропорциональны ширине поля, количеству ширине препятствий для механизированной обработке, выпуклостям и вогнутостям границ и обратно пропорциональны площади поля.

Балл контурности поля (Бк) зависит от суммарной (условной) ширины поля и препятствий, выпуклостей, вогнутостей границ по направлению обработки в пересчете на 1 га обрабатываемой площади ( Ш, м/га.) За 100 баллов принята условная ширина 1 га. (10000м2) в 5 м. Балл оценки контурности полей определяется по формуле:

Бк = 102,5 * 0,9945ш (2)

где Ш - условная ширина поля, м/га.

Также существует шкала контурности полей и участков угодий. По ней можно определить балл контурности, исходя из условной ширины участка.

Контурность полей оценивается для условий их обработки в продольном и поперечном направлении. По данным этим оценок определяется средний расчетный балл контурности (БКр), исходя из соотношения обработки вдоль и поперек:

(3)

где БКвд и БКп - баллы контурности при обработке полей вдоль и поперек.

Оценка каменистости и рельефа.

Каменистость пашни влияет на производительность полевых механизированных агрегатов. Она характеризуется количеством камней (м3) в 25-сантиметровом слое почвы (Vк, м3/га). Каменистость оценивается в коэффициентах. Чем выше показатель каменистости, тем выше коэффициент оценки и ниже производительность полевых механизированных агрегатов. Коэффициент оценки каменистости участков (Кк) определяется по формуле:

Кк= 1,00 +0,002 *Vк + 0,00004 * Vк2 (4)

Для простого расчета можно использовать шкалу оценки каменистости.

Рельеф также влияет на производительность полевых механизированных агрегатов. Рельеф участка оценивается в коэффициентах. Величина коэффициента зависит от градуса угла склона (Г) и определяется по формуле:

Кр = 1,00+0,004 * Г+ 0,003*Г2 (5)

Для удобства коэффициент оценки можно определить по шкале оценки рельефа.

Определение эквивалентного расстояния внехозяйственных грузоперевозок.

Местоположение сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) характеризуется показателем эквивалентного расстояния по удаленности от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества (групп) дорог.

Объемы разнородных грузов переводятся.Объемы перевозимых грузов (в тоннах) в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий определяются по фактическим данным субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района) за последние 3 года. Дороги различного качества переводятся.

Эквивалентное расстояние от сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) до пунктов реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина из объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле

(6)

где ЭPi - средневзвешенная эквивалентная удаленность i-x сельскохозяйственных угодий, км;

Гj - объем i-го вида реализованной продукции в общем объеме товарной продукции субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района), %;

Р1, Р2, Р3 - расстояние перевозки j-го вида продукции (груза) соответственно по первой, второй и третьей группам дорог, км;

Д2, Д3 - коэффициенты перевода соответственно второй и третьей групп дорог в эквивалентные;

Kj - коэффициент пересчета j-го вида продукции в эквивалентные j грузы первого класса.

Расчет удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований).

Расчет осуществляется в следующей последовательности:

- дифференциация базовых по субъекту Российской Федерации нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по сельскохозяйственным угодьям согласно их индивидуальным рентообразующим факторам - плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

- определение по сельскохозяйственным угодьям на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчетного рентного дохода;

- расчет удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Дифференциальный рентный доход сельскохозяйственных угодий в границах административных районах кадастровой оценки определяется по формуле:

Рi = (В i - З i * Но ) + ?Р тi +?Р мi (7)

где Рi - дифференциальный рентный доход i-го объекта кадастровой оценки, руб/га;

Вi - валовая продукция, обусловленная плодородием почв i-го объекта оценки, руб/га;

Зi - затраты на использование сельскохозяйственных угодий i-го об оценки при индивидуальной оценочной продуктивности и при среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) индексе технологических свойств и местоположения земель, руб/га;

Но - минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам; (Но = 1,07);

(В i - З i * Но ), ?Р тi и ?Р мi - рентный доход, обусловленный соответственно плодородием почв, технологическими свойствами и местоположением i-го объекта оценки, руб./га.

Рентный доход обусловлен плодородием почв объекта кадастровой оценки, определяется как разность между валовой продукцией (В i) и ценой ее производства на объекте оценки

(Цпi = З i *Но).

Валовая продукция сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) (В i ) определяется по формуле:

(8)

где Во - базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных угодий, руб./га;

Бо и Бi - балл бонитета групп почв или разновидностей почв соответственно сельскохозяйственных угодий в границах субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района) и i-го сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований).

Затраты на использование i-x сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) (З) определяются по формуле:

(9)

где Зо - базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб./га;

Дзу - доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции).

Рентный доход, обусловленный технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) (?Ртi), определяется по формуле:

(10)

где Итi и Ито - индексы технологических свойств земель соответственно по субъекту РФ (земельно- оценочному району) и по i-му объекту оценки;

Дзт - доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

Дифференциальный рентный доход по технологическим свойствам является полярным, т.е. в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) сумма положительных и отрицательных значений рентного дохода равна 0. Согласно формуле 6, когда индекс объекта оценки (Итi) равен базовому (Ито), величина в скобках формулы, а следовательно, и дифференциальный доход, обусловленный технологическими свойствами (?Ртi ), равен 0.

Рентный доход, обусловленный местоположением сельскохозяйственных угодий в границах административных районов, землевладений (землепользований) (?P мi), определяется по формуле:

?Рмi= (Со - Сi)*Но

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в границах субъекта Российской Федерации (земельно-оценочному району) определяется делением общего веса в тоннах реализованной сельскохозяйственной продукции, веса приобретенных материально-технических и строительных грузов в среднем за последние 3 года на общую площадь сельскохозяйственных угодий.

Расчетный рентный доход с 1 га сельскохозяйственных угодий определяется сложением дифференциального и абсолютного рентных доходов. В случае, если дифференциальный рентный доход отрицателен, он принимает нулевое значение.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных ко второй группе (земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями, сооружениями и т.д.) равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения (землепользования).

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе (земель под замкнутыми водоемами), равен удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административного района.

Пресные водоемы могут быть использованы для полива земель или промышленного рыбоводства. Однако результативность возможного или вероятного использования земель под замкнутыми водоемами трудно сопоставить с доходностью сельскохозяйственных угодий хозяйства по месту расположения водоемов. Более вероятна ее зависимость от экономических и климатических условий территории зоны, административного района.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к четвертой группе (земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли), равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Минимальным является удельный показатель кадастровой стоимости в случае, если дифференциальный рентный доход с 1 га. сельскохозяйственных угодий отрицателен или равен нулю. В этом случае величина расчетного рентного дохода равна абсолютному рентному доходу, или 26 руб./га. Минимальный удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в РФ равен:

Ксmin = 26* 33 = 858 (11)

Таким образом, удельный показатель кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к IV группе, равен 858 руб./га.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к пятой группе.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель, отнесенных к пятой группе, рассчитывается как произведение удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объекта оценки и коэффициента, отражающего соотношение среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда в субъекте Российской Федерации к среднему удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в субъекте Российской Федерации.

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к шестой группе.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель, отнесенных к шестой группе, равен минимальному удельному показателю кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации.

Определение интегральных значений показателей земельного участка, занятого сельскохозяйственными угодьями

Для определения кадастровой стоимости земельного участка используются следующие интегральные показатели:

- по плодородию почв - балл бонитета (совокупный почвенный балл);

- по технологическим свойствам - индекс технологических свойств земельного участка;

- по местоположению - эквивалентное расстояние земельного участка до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, км.

Интегральный показатель плодородия почв земельного участка - балл бонитета (совокупный почвенный балл) определяется взвешиванием баллов бонитета почвенных разностей в границах земельного участка, занятого сельскохозяйственными угодьями, на их площади.

Оценка земельного участка по плодородию почв проводится на основе почвенных материалов, выполненных не позднее 1989 года, являющихся документами государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства. В случае отсутствия указанных материалов проводится полевое почвенное обследование.

Интегральный показатель технологических свойств земельного участка определяется по материалам внутрихозяйственной оценки земель 1990 - 1992 годов, являющимся документами государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства.

В случае отсутствия указанных материалов интегральный показатель технологических свойств земельного участка принимается равным интегральному показателю технологических свойств землевладения (землепользования), в границах которого находился земельный участок на момент оценки (второй этап).

Интегральный показатель местоположения земельного участка - эквивалентное расстояние по удаленности от пунктов реализации продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества (групп) дорог определяется по результатам определения удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах землевладения (землепользования) как эквивалентное расстояние по удаленности от пунктов реализации продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, объемов и классов грузов и качества (групп) дорог землевладения (землепользования), в границах которого находился земельный участок на момент оценки, или рассчитывается по формуле

(12)

где ЭРi - средневзвешенная эквивалентная удаленность i-го земельного участка, км;

Г - объем j-го вида реализованной продукции в общем объеме J товарной продукции хозяйства, %;

Р1, Р2, Р3 - расстояние перевозки j-го вида продукции (груза) соответственно по 1-й, 2-й и 3-й группам дорог, км;

Д1, Д 2 - коэффициенты перевода соответственно 2-й и 3-й групп дорог в эквивалентные;

K - коэффициент перерасчета j-го вида продукции в j- эквивалентные грузы первого класса.

Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения

Определение кадастровой стоимости земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения осуществляется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к группе, соответствующей функциональному назначению земельного участка, на площадь земельного участка.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в целях реализации положений статьи 79 "Особенности использования сельскохозяйственных угодий" Земельного кодекса Российской Федерации.

Определение кадастровой стоимости земельного участка, занятого сельскохозяйственными угодьями в целях, определенных статьей 79 Земельного кодекса Российской Федерации "Особенности использования сельскохозяйственных угодий", осуществляется в следующей последовательности:

- определение интегральных значений показателей земельного участка, занятого сельскохозяйственными угодьями;

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земельного участка, занятого сельскохозяйственными угодьями;

- определение кадастровой стоимости земельного участка, занятого сельскохозяйственными угодьями.

Анализ полученных результатов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий показывает, что при расчете кадастровой стоимости по объектам оценки из трех учитываемых факторов, формирующих дифференциальный рентный доход сельскохозяйственных угодий, приоритетное значение во всех объектах оценки принадлежит интегральному показателю плодородия почв сельскохозяйственных угодий - кадастровому баллу бонитета почв.

Используя данные результатов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий и основываясь на методике расчета кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий земельных участков, изымаемых из категории земель сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных целей, можно рассчитать эффективность отвода продуктивности земель.[19, с.1-15].

3.4 Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий Ермаковского района 2007 года

В Ермаковском районе государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводилась по 780 земельным участкам.

Федеральным законом от 29 ноября 2004 года № 141-ФЗ « О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов РФ с 1 января 2006 года на всей территории страны введен в действие земельный налог на основе кадастровой стоимости земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков, является результатом государственной кадастровой оценки земель, определяется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316, а также методиками и методическими рекомендациями, утвержденными в установленном законодательном порядке.

За период 2000-2001 года при проведении кадастровой оценки была установлена кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий в среднем по краю, которая в последствии дифференцирована по районам.

В связи с введением в действии вышеуказанного Закона налогообложению земельным налогом подлежат все земли сельскохозяйственного назначения и не только сельскохозяйственные угодья. Поэтому в 2005 году в соответствии с Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденными приказам Минэкономразвития России от 01.07.2005г. № 145, была проведена оценка остальных видов земель сельскохозяйственного назначения.

Выполненные в 2005 году работы по кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения основаны на показателях периода 1971-1998 годов без их актуализации на дату оценки. В итоге, полученные результаты государственной кадастровой оценки не отражают современное состояние земель сельскохозяйственного назначения.

За годы, прошедшие после проведения оценки и утверждения ее результатов произошли значительные изменения, как в экономике отрасли, так и в состоянии земельного рынка.

1. Изменился состав оцениваемых землепользований, из бывших АО выделены ЗАО, СПК, крестьянские (фермерские) хозяйства, ЛПХ и т.д.

2. С введением в действие ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» осуществляется выделение земельных участков в натуре в счет земельных долей. Формируется частная собственность на земли сельскохозяйственного назначения, и соответственно развивается рынок земельных участков (продажа и сдача в аренду).

3. Экономические показатели (цена производства и реализации продукции), утвержденность и структура выращиваемых культур, положенные в основу расчетов государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий претерпели значительные изменения.