Актуальность темы. Имущественный (гражданско-правовой) оборот как юридическое выражение товарно-денежных, рыночных экономических связей складывается из многочисленных конкретных актов отчуждения и присвоения имущества (товара), совершаемых собственниками или иными законными владельцами. В подавляющем большинстве случаев эти акты выражают согласованную волю товаровладельцев, оформленную и закрепленную в виде договоров. Поскольку рыночный обмен есть обмен товарами, осуществляемый их собственниками, постольку он и не может строиться иначе как в виде отражающих взаимные интересы равноправных товаровладельцев актов их свободного и согласованного волеизъявления. Поэтому гражданско-правовой договор представляет собой основную, важнейшую правовую форму экономических отношений обмена.

Правовой институт договора аренды один из старейших и популярнейших в гражданском праве, присущий ему некоторый консерватизм и стабильность удивительным образом сочетаются с непрестанными внутренними (в пределах института) переменами и попытками охватить новые экономические отношения.

В значительной степени эти качества объясняются значением самой аренды как одного из способов решения хозяйственных задач. Аренда естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения в случаях, когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться производственными ресурсами.

В юридическом аспекте арендные отношения опосредованы, прежде всего, нормами правового института договора аренды.

Объект и предмет исследования определяются тематикой работы, ее целью и задачами.

Объектом научного анализа настоящей работы являются договор аренды как теоретическая категория и как правовое явление социальной действительности.

Предметная направленность определяется выделением и изучением, в рамках заявленной темы, нормативно-правовых источников, судебной практики.

Цель курсовой работы раскрыть понятие и содержание договора аренды в гражданском праве.

Задачи исследования:

- дать понятие договору аренды;

- раскрыть сущность и значение договора;

- рассмотреть основные права и обязанности сторон;

- исследовать расторжение договора:

- Изучить отдельные виды договора аренды.

Методологической основой исследования является диалектический метод. В ходе исследования использовались обще- и частнонаучные, а также специальные методы познания.

Практическая значимость работы заключается в возможности использования данной работы на практике.

1. Сущность и значение договора

1.2 Объект аренды

Объект аренды - это вещь, подлежащая передаче во временное владение и (или) пользование арендатору.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут передаваться недвижимые и движимые вещи. К движимым относятся все вещи, которые не являются недвижимостью (ст. 130 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы следующие движимые объекты: оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Данный перечень не является исчерпывающим. Основываясь на судебной практике, можно сделать вывод о том, что животные могут быть объектом аренды с целью извлечения из них полезных свойств (молочной продукции, шерсти, приплода и доходов, не связанных с потреблением самих животных). Данный вывод подтверждается также содержанием абз. 14 ст. 36 Федерального закона от 29.10.1998 №164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

В п. 1 ст. 607 ГК РФ прямо указано, что в аренду могут быть переданы только непотребляемые вещи. Это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования - не утрачивают качественных и количественных характеристик и не уничтожаются. Данные вещи могут быть возвращены арендодателю по окончании срока аренды в том же состоянии, в котором они были переданы, с учетом нормального износа. Такие вещи, как продукты питания, корма для животных и т.п., теряют свои натуральные свойства в процессе использования, поэтому не могут быть переданы в аренду.

Для того чтобы установить, потребляемая вещь или нет, необходимо определить ее функциональное назначение.

Суды указывают, что функциональное назначение вещи - это объем и цель ее применения. Такое назначение вещи можно установить исходя из наименования рода вещей, к которому она относится.

Наименование вещи позволяет определить основные цели ее применения исходя из общепринятых понятий, а также идентифицировать относимые к ней документы, регламентирующие цель и объем ее применения (инструкция по эксплуатации, техническое описание и т.п.), и нормативы (ГОСТы, технические регламенты и т.п.). Например, наименование «токарный станок» указывает на функциональное предназначение вещи - средство для резания материалов, а наименование «дрова березовые» - на функциональное предназначение - топливо. Вещь под родовым наименованием «многоразовая деревянная опалубка для устройства стен из железобетона» предназначена для отливки железобетонных стен, несмотря на то что материал, из которого она изготовлена (древесина), можно использовать и в качестве строительного материала или топлива, т.е. потребляемых вещей. Наименование «бык-производитель молочного скота» указывает на возможность извлечения полезных свойств из животного (воспроизводство поголовья молочного скота) в течение срока его жизни. Напротив, наименование «бычок мясного скота» указывает на полезные свойства животного - потребление в виде мясной продукции, что исключает возможность передавать в аренду.

Следовательно, для того чтобы установить, является ли вещь непотребляемой и может ли она быть передана в аренду, необходимо определить ее наименование, раскрывающее функциональное назначение вещи.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Суды дают единообразное толкование данного пункта, разъясняя, что в аренду могут быть переданы только индивидуально-определенные вещи.

Суды указывают, что вещь индивидуально определена (индивидуализирована), если она выделена из других вещей, определенных родовыми признаками, по присущим только ей характеристикам.

Чтобы отделить вещь от других, определенных родовыми признаками, сначала необходимо выявить эти признаки (т.е. род вещей, объединенных общим названием и назначением), что осуществляется путем установления наименования вещи. Только затем можно определить индивидуальные признаки вещи.

Согласование условия об объекте аренды.

Приведенное выше толкование ст. 607 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что объектом аренды может быть не любое имущество, а только вещь, являющаяся одновременно непотребляемой и индивидуально-определенной.

Следовательно, для того чтобы надлежащим образом определить в договоре объект аренды, необходимо:

- указать наименование объекта аренды (наименование рода вещей, к которому он относится);

- описать индивидуальные характеристики объекта аренды.

Если условие об объекте не согласовано, то таком случае договор аренды является незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ), поэтому права и обязанности сторон по нему не возникают. Арендодатель не может взыскать с арендатора плату за пользование имуществом и неустойку за просрочку ее внесения. Он также не вправе требовать от арендатора принятия имущества в пользование, внесения авансовых платежей и неустойки за их просрочку.

Арендатор не вправе будет владеть и пользоваться этим имуществом, а также не будет иметь преимущественного права его аренды на новый срок.

1.3 Расторжение договора аренды

договор право аренда

Статьи 619 и 620 ГК РФ предусматривают расторжение договора аренды в судебном порядке при наличии указанных в них оснований. Данные основания были рассмотрены при анализе обязанностей сторон. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как связанные с нарушением договора одной из сторон, так и не связанные с такими нарушениями (например, в случае возникновения необходимости в использовании имущества для самого арендодателя).

До обращения в суд с иском о расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если арендатор устранит допущенные нарушения, то арендодатель не сможет потребовать досрочного расторжения договора.

При неисполнении арендатором своих обязательств в срок, указанный в предупреждении, арендодатель до обращения в суд обязан в соответствии со статьей 452 ГК РФ направить арендатору предложение о расторжении договора.

Арендатор также может обратиться в суд с требованием о расторжении договора при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного статьей 452 ГК РФ.

В отличие от арендодателя, он не обязан предупреждать о необходимости устранения допущенных нарушений.

Установление специальных правил о расторжении договора аренды (ст. 619, 620 ГК РФ) не исключает применение общих норм главы 29 ГК РФ. Суд может расторгнуть договор при наличии иных нарушений условий договора одной из сторон, если признает такие нарушения существенными, например внесение арендной платы не в полном объеме (см. п. 28 указанного Обзора практики). Кроме того, стороны в договоре могут предусмотреть основания для одностороннего расторжения договора во внесудебном порядке (см. п. 27 указанного Обзора практики).

2. Отдельные виды договора аренды

В качестве отдельных видов договора аренды выделены прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда. Причем законодатель терминологически различает отдельные виды договора аренды (прокат, финансовая аренда) и договоры аренды отдельных видов имущества (аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий). Согласно статье 625 ГК РФ общие положения об аренде применяются к данным видам договора аренды, если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.

Договор проката - это соглашение, в силу которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 626 ГК РФ).

Отличительные признаки договора проката.

1. Арендодателем по данному договору выступает предприниматель (коммерческая организация, индивидуальный предприниматель), для которого сдача имущества в аренду является постоянным видом деятельности. На стороне арендатора может выступать любое лицо.

2. Предметом договора проката может быть только движимое имущество.

3. Согласно абзацу 2 п. 1 ст. 626 ГК РФ имущество, которое предоставляется по этому договору, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. В связи с этим арендаторами по данному договору являются в основном граждане, которые используют имущество для личного, семейного, домашнего использования. К таким отношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.

Нормы, регулирующие договор проката, являются в основном императивными. Договор проката - это публичный договор, арендодатель при наличии у него возможности предоставить в прокат имущество не имеет права отказать в заключении договора обратившемуся к нему лицу, установить в нем различные условия для разных арендаторов и т.п. (ст. 426 ГК РФ). Форма договора - письменная.

Договор проката не может быть заключен на неопределенный срок. Максимальный его срок установлен в императивном порядке и равен одному году (п. 1 ст. 627 ГК РФ). Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к договору проката не применяются (п. 2 ст. 627 ГК РФ). Арендатор может отказаться от договора проката в любое время при условии письменного предупреждения об этом арендодателя не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 672 ГК РФ).

Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства - это соглашение, в силу которого арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (без экипажа) либо оказывает своими силами услуги по управлению и технической эксплуатации (с экипажем).

Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет - транспортное средство, представляющее собой сложное техническое устройство, предназначенное для передвижения в пространстве (по земле, воде, воздуху). Соответственно выделяют наземный (автомобильный, железнодорожный), водный (речной, морской) и воздушный транспорт.

Договор аренды транспортного средства имеет две разновидности: 1) договор аренды транспортного средства с экипажем, т.е. с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации; 2) договор аренды транспортного средства без экипажа, т.е. без предоставления указанных услуг.

К договору аренды транспортных средств не применяются общие правила статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Договор аренды транспортного средства заключается в простой письменной форме независимо от срока; если предметом договора является транспортное средство, отнесенное законом к категории недвижимых вещей, договор государственной регистрации не подлежит.

Арендатор вправе сдавать арендованное транспортное средство в субаренду без согласия арендодателя, от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат определенным в договоре целям использования транспортного средства либо его назначению.

Гражданский кодекс в качестве отдельных видов договора аренды выделяет аренду зданий, сооружений и аренду предприятий. Аренда иного недвижимого имущества регулируется общими положениями об аренде, а также специальными нормами, посвященными аренде отдельных видов недвижимости.

Договор аренды здания, сооружения - это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется вносить арендную плату (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет - здание или сооружение, которые неразрывно связаны с землей, являются недвижимым имуществом. Поэтому арендатор здания или сооружения приобретает также право на пользование в течение срока аренды той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).

Здания, а также находящиеся в них помещения в зависимости от их назначения делятся на жилые и нежилые. Арендаторами нежилых зданий (помещений) могут быть как юридические лица, так и граждане, в то время как по договору аренды жилые дома (помещения) могут быть переданы в пользование только юридическим лицам, поскольку в отношении граждан предусмотрен самостоятельный договор найма жилого помещения.

Помимо предмета, существенным условием договора является условие об арендной плате. При отсутствии данного условия договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Так же как и в договоре продажи недвижимости, арендная плата, предусмотренная в договоре за пользование зданием (сооружением), включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено (или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка), если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК РФ).

Форма договора - письменная. Он заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Договор аренды на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ). Передача арендодателем здания или сооружения и принятие его арендатором производится по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.

Договор аренды предприятия - это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, а арендатор обязуется вносить арендную плату (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

В составе предприятия в обязательном порядке передаются основные средства - земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.д. Оборотные средства (запасы сырья, топлива, материалов и т.п.), права пользования землей, водой, зданиями, сооружениями и оборудованием, принадлежащими другим лицам, иные имущественные права арендодателя, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права передаются в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. Кроме того, арендодатель обязан уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Форма договора - письменная в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 658 ГК РФ). Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от его срока и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Передача предприятия арендатору производится по передаточному акту. Подготовить предприятие к передаче, составить и представить на подпись этот акт обязан арендодатель за свой счет, если иное не установлено договором аренды (ст. 659 ГК РФ).

Поскольку в состав предприятия входят долги, необходимо письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав передаваемого предприятия.

Договор финансовой аренды (лизинга) - это соглашение, в силу которого арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Договор лизинга, помимо ГК РФ, регулируется Федеральным законом от 29 октября 1998 г. №164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».

Отличительные черты финансовой аренды (лизинга):

1) на момент заключения договора у лизингодателя отсутствует имущество, передаваемое в аренду. Лизингодатель во исполнение договора приобретает имущество, указанное лизингополучателем, за счет собственных и (или) привлеченных средств, а затем передает его в лизинг;

2) предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, специально приобретенные лизингодателем по указанию лизингополучателя (в том числе здания, сооружения, предприятия, транспортные средства). Не могут быть предметом лизинга земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральным законом запрещено для свободного обращения и для которого установлен особый порядок обращения (ст. 666 ГК РФ, ст. 3 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)»);

3) цель финансовой аренды - использование лизингового имущества в предпринимательской деятельности;

4) специфический субъектный состав - помимо лизингодателя и лизингополучателя, в лизинговых отношениях участвует продавец имущества. Выбор продавца и предмета аренды по общему правилу осуществляет лизингополучатель, однако договором лизинга может быть предусмотрено, что такой выбор осуществляет лизингодатель. Несмотря на то что продавец имущества не является стороной договора лизинга, а лизингополучатель не является стороной договора купли-продажи имущества, тем не менее они могут предъявлять требования друг к другу в связи с ненадлежащим исполнением этих договоров (например, в связи с несвоевременной передачей или принятием имущества). Поэтому лизингодатель, заключая договор купли-продажи имущества, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в лизинг определенному лицу (ст. 667 ГК РФ).

Такое уведомление должно быть совершено в письменной форме, как правило, в виде условия в договоре купли-продажи.

С учетом цели договора лизинга его сторонами выступают предприниматели;

5) для договора лизинга характерно специфическое распределение прав и обязанностей сторон, отличное от договора аренды, - освобождение лизингодателя от большинства обязанностей арендодателя (передачу имущества лизингополучателю осуществляет продавец, который отвечает за недостатки имущества; капитальный ремонт производит лизингополучатель) и возложение на лизингополучателя дополнительных обязанностей. Лизингодатель несет в основном финансовые права и обязанности: он финансирует приобретение лизингового имущества, имеет право на получение лизинговых платежей, право финансового контроля. Лизинговая деятельность представляет собой вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг. Поэтому данный вид аренды называется финансовой арендой.

Форма договора лизинга независимо от его срока только письменная.

Заключение

Договор аренды - договор между собственником имущества, сдающим его в аренду (арендодателем), и лицом, берущим это имущество в аренду (арендатором). Такой договор содержит описание состава и указание стоимости арендуемого объекта, размер арендной платы, распределение обязанностей договаривающихся сторон по ремонту и восстановлению арендуемого имущества, обязанности арендатора по сохранению и возвращению имущества и условия его возможного выкупа арендатором.

Предмет договора аренды - имущество, которое подлежит передаче арендатору (объект аренды).

Объект аренды - это вещь, подлежащая передаче во временное владение и (или) пользование арендатору.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут передаваться недвижимые и движимые вещи. К движимым относятся все вещи, которые не являются недвижимостью (ст. 130 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы следующие движимые объекты: оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Основные права и обязанности сторон регулируются ст. 606 ГК РФ. Формулировка абзаца 1 ст. 606 ГК РФ позволяет выделить совокупность основных прав и обязанностей сторон договора аренды

Статьи 619 и 620 ГК РФ предусматривают расторжение договора аренды в судебном порядке при наличии указанных в них оснований. Данные основания были рассмотрены при анализе обязанностей сторон.

В качестве отдельных видов договора аренды выделены прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда. Причем законодатель терминологически различает отдельные виды договора аренды (прокат, финансовая аренда) и договоры аренды отдельных видов имущества (аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий). Согласно статье 625 ГК РФ общие положения об аренде применяются к данным видам договора аренды, если иное не установлено специальными нормами об этих договорах.

Подводя итог вышеизложенному, отметим, что с принятием нового Гражданского кодекса в вопросах правового регулирования аренды имущества появилось значительное количество нововведений. Основное из них - выделение отдельных видов аренды. По каждому виду аренды выделены свои правила, которых отличает наличие определенных признаков.

Особый интерес для предпринимателей представляет аренда недвижимого имущества, в первую очередь нежилых помещений, интерес предпринимателей в данном случае определяется тем, что данные объекты, необходимые для осуществления предпринимательской деятельности, имеют достаточно высокую стоимость. Заключение договора аренды позволяет не отчуждать сразу крупные денежные суммы.

Список использованных источников

1. Алексеев С.С. Гражданское право: учеб. / С.С. Алексеев, Б.М. Гогало, Д.В. Мурзин; под общ. ред. С.С. Алексеева. - М.: ТК Велби, 2007.

2. Гражданское право: учеб. / С.С. Алексеев, Б.М. Гонгало, Д.В. Мурзин [и др.]; под общ. ред. чл.-корр. РАН С.С. Алексеева. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект; Екатеринбург; Институт частного права, 2009

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая и вторая) (с изменениями и дополнениями) - М.: издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 2008.

4. Гражданское право: учебник в 3т. Т1. - 6-е изд., перераб. и доп. /Н.Д. Егоров, И.В. Елесеев и др. - М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2008

5. Гражданское право: учебник в 3т. Т1. - 6-е изд., перераб. и доп. /Н.Д. Егоров, И.В. Елесеев и др. - М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2008

6. Кодексы и законы Российской Федерации. - СПб.: ИГ «Весь», 2007.

7. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации части первой, части второй, части третьей, части четвертой. Постатейный. - 8- е изд. и допол. / Сост. - А.Б. Борисов. - М.: Книжный мир, 2007.

8. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: Учебно-практический комментарий (постатейный)/под ред. А.П. Сергеева - М.: Проспект, 2010

9. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая (под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина) - М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2006.

10. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права - М.: Статус, 2009

Размещено на Allbest.ru