Недвижимым немецкое законодательство видит только земельные участки, а также причисляются к недвижимости объекты, которые образуют составные части и вещи-принадлежности. Возникновение нового здания на земельном участке наделяет такое здание статусом составной части целого. При этом предполагается, что с одной стороны, этот объект связывается с юридической судьбой земельного участка, однако с другой стороны это не значит, что здание наверняка разделит юридическую судьбу земельного участка так же, как если бы такое здание было составной частью простой вещи. Если же здание (или другой объект) имеет свое экономическое и целевое значение, находясь только в качестве составного объекта, то существование отдельных таких объектов не допускается.

Соответственно, в основе такого общего порядка и в основе всей германской системы вещного права лежит принцип необоротоспособность существенных составных частей См.: Леонтьева Е.А. Концепция единого объекта недвижимости в германском гражданском праве // Право.Журнал Высшей школы экономики. 2011. №2. С.122-140.

В связи с изменениями с 1 января 2017 г. законодатель предоставляет новую возможность для лиц, которые одновременно являются собственниками земли и постройки на ней (а также для других правообладателей, например, для арендаторов публичной земли) инициировать комплексное развитие территории, по сути - эффективное использование территории. При этом правообладателей-участников комплексного развития законодатель стимулирует налоговыми льготами, а также снижением арендной платы. Комплексное развитие территории основывается на договорных началах правообладателей и муниципалитета по принципу разграничения полномочий по застройке и обеспечению коммунальной, социальной, транспортной инфраструктурой соответственно Федеральный закон от 03.07.2016 №373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. №27 (часть II). С. 4306..

Регулирование земельного участка как объекта недвижимости в российском законодательстве описано достаточно, больший пласт проблем составляет практика применений возможностей, которые на сегодняшний день предоставляет законодатель, что нельзя сказать о таком объекте, как участки недр.

Такая отдельная категория как участки недр не была известна праву Древнего Рима, поэтому глубоких предпосылок для введения в оборот такого объекта просто напросто не сложилось. Невозможен также раздельный оборот земельных участков и участков недр в германском праве, в Германии недра являются составной частью земельного участка.

Однако, ст. 130 ГК РФ такой объект включает в общий перечень недвижимых вещей, в то время, как вопрос об оборотоспособности таких участков является спорным. Доктрина расходится в определении участков недр, так, профессор Е.А. Суханов и профессор А.П. Сергеев полагают, что участки недр относятся к вещам, ограниченным в обороте, а, например, профессор С.С. Алексеев видит участки недр в качестве объектов, которые подчинены при обороте специальным правилам См.: Дмитриев М.А. К вопросу об участках недр как объектах гражданских прав //Российский судья. 2011. №12. С.2.. Стоит отметить, что в России правовой режим недр регламентирован специальным законом (далее - «ФЗ № 2395-1-ФЗ») Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 03.07.2016) «О недрах» // Российская газета. 2014. № 6571., нормы в ГК РФ же по этому поводу отсутствуют. Специальный закон весьма ограничивает правомочия собственника земельного участка по поводу такого объекта как недры, и разрешает только конкретные виды воздействия и на определенной глубине. Юридическое сообщество расходится в понимании характера прав недропользователя и правовой природы лицензируемого пользования недрами. Например, юрист Р.С. Бевзенко отмечает, что лицензия отражает совершенно определенные субъективные права - право осуществлять пользование участком недр в определенных объемах и временных рамках См.: Бевзенко Р.С. Пользование недрами без лицензии: публичный и частноправовой аспекты // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2007. № 6. С. 72. При этом существующая в российском праве лицензионная система пользования недрами так и не разъясняет как земельный участок соотносится с участком недр как объекты гражданского права, перечисленные под грифом «недвижимости» в ст.130 ГК РФ.

Кроме того, ни законодательство, регулирующее регистрационную систему недвижимости в России, ни информационная система ЕГРН технически не имеет механизма, который бы позволил зарегистрировать участок недр в качестве объекта недвижимости, более того согласно ст.1.2 ФЗ № 2395-1-ФЗ предполагается, что собственностью на недра обладает только государство.

Правовед К.С. Калиниченко, проведя анализ расширения понятия недвижимости законодателем, а именно, установив тенденцию к реструктуризации понятия недвижимости путем исключения некоторых объектов из перечня недвижимости (обособленные водные объекты, леса, многолетний насаждения - вошли в условное понимание земельного участка, исключены из первых редакций п.1 ст. 130 ГК РФ) видит перспективу в удалении из числа недвижимости такого объекта как участки недр См.: Калиниченко К.С. Земельный участок и участок недр как объекты права по законодательству России и Германии // Арбитражные споры. 2015. №4..

По всей видимости, законодатель, ставя участки недр, земельные участки и другие объекты недвижимости в один ряд, сделал это не для предоставления в перспективе возможности регистрации объекта в качестве недвижимости и не для последующего введения этого объекта в орбиту земельного участка, а для того, чтобы подчеркнуть сингулярность собственника - государства.

Таким образом, земельный участок является основным видом недвижимого имущества, по поводу которого также возникает ряд вопросов. Предложенный здесь вариант следовать немецкой концепции, согласно которой здание, построенное на земельном участке, следует за его судьбой вовсе не наверняка, а в тех или иных случаях, отражает потребности рынка. То есть следование здания (сооружения) за судьбой земельного участка, на котором оно расположено, должно иметь место только в тех случаях, когда здание (или другой объект) не имеет своего обособленного экономического и целевого значения, соответственно является частью составного объекта согласно концепции Grundstuck.

2.2 Новые объекты государственной регистрации и постановки на кадастровый учет

С 1 января 2017г. уточнен перечень объектов недвижимости, которые подлежат кадастровому учету, и права на которые регистрируются. Регистрируются и учитываются теперь следующие вещи:

· машино-место;

· единый недвижимый комплекс;

· предприятие как имущественный комплекс.

В особенности интересен статус машино-места, который еще до 1 января 2017г. не только не регистрировался и не учитывался, но и не имел статуса недвижимой вещи.

В Градостроительный кодекс РФ Федеральным законом № 315-ФЗ Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ» от 03.07.2016 № 315-ФЗ // Российская газета. 2016. № 7017. введен п.29, содержащий понятие машино-места. Так, дефиниция, данная законодателем, определяет машино-место через следующие признаки:

· определенное назначение - предназначена исключительно для размещения транспортного средства;

· индивидуально-определенная часть здания или сооружения;

· которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией;

· границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Особенность или проблема такого определения заключается в том, что законодатель ограничивает круг объектов теми, что расположены внутри зданий, а те, что находятся вне их, самостоятельными не являются, соответственно закрепить права на них не представляется возможным См.: Полторак А. Как у нас с машино-местами? // Жилищное право. 2016. № 12. С. 2.. Суммируя, законодательство в настоящее время применяет два термина: «парковка» и «машино-место», каждое из который имеет свой статус и свою правовую регламентацию. Парковка в отличие от машино-места недвижимостью не является, а п.21 с.1 Градостроительного кодекса имеет отдельное определение данного объекта, которое в отличие от машино-места не содержит главного - слов «индивидуально-определенная часть».

При наличии двух правовых конструкций, они не учитывают всех практических ситуаций, возникающих по поводу мест хранения автомобилей, которые актуальны на практике, а именно, это и механизированные парковки, где одна машина поднимается над другой посредством технических средств, а на одном месте фактически хранится две машины; это и механизированные парковки-лифты, когда машину увозит лифт на определенную платформу автоматически посредством введения кода; это и размещение мест хранения автомобилей на возвышении цокольного этажа над землей (стилобата) См.: Некрестьянов Д. Оформление прав на механизированные машино-места // Zakon.ru: Закон.ру. URL: https://zakon.ru/blog/2017/04/19/oformlenie_prav_na_mehanizirovannye_mashino-mesta.

Законодателю тяжело описать новые виды мест хранения автомобиля, или даже приспособить имеющиеся правовые конструкции для возникающих технических новшеств, в то время как данные объекты продолжают быть предметами споров (например, Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2017г. №305-ЭС16-19700 по делу №А40-144391/16 о признании объекта на стилобате здания самовольной постройкой, Решение Арбитражного суда Омской области от 16 ноября 2012 г. по делу №А46-13143/2012 об обязании устранить недостатки).

Законодатель позаботился о правообладателях, которые зарегистрировали объект недвижимости, отвечающий признакам машино-места до 1 января 2017г., разрешив признавать такие объекты в качестве машино-мест без осуществления каких-либо дополнительных действий по перемене документов, на основании которых такой объект правообладателям принадлежал (ст.6, ФЗ №315-ФЗ Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 № 315-ФЗ (последняя редакция) // Российская газета. 2016. №7017 (149).), при этом у правообладателя есть право подать в Росреестр заявление об учете изменений сведений в части приведения вида объекта в соответствие ФЗ №218-ФЗ.

Тем самым законодатель окончательно разрешил вопрос правоприменительной практики, описанный в Определении ВАС РФ от 27.10.2011 № ВАС-11450/11 по делу № А40-124539/09-54-801. А именно, суд, проанализировав судебную практику на момент 2011 г., определил наличие двух подходов, имевших место вплоть до 2017г.: 1)суды признают парковочное место недвижимым имуществом - помещение в составе иного объекта недвижимости (нежилого помещения - парковочного зала или нежилого здания). Например, Постановление ФАС Московского округа от 30.06.2008 № КГ-А40/4518-08-1,2; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2009 № 09АП-21382/2009-ГК, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.03.2016 по делу № 33а-7341/2016. 2) суды считают, что парковочное место не является самостоятельной недвижимостью, а является частью недвижимой вещи, в отношении которой может быть определен порядок пользования такой вещью. Например, Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.01.2008 № А33-10690/2007, Постановление ФАС Московского округа от 20.09.2004 № КА-А41/8159-04, Постановление ФАС Московского округа от 17.06.2010 № КГ-А41/4490-10 по делу № А41-21793/09, кроме того аналогичной позиции придерживался и Минэкономразвития РФ в письме от 26.05.2015 №ОГ-Д23-7475.

Тенденция к признанию машино-места в качестве самостоятельного объекта недвижимости стала более очевидной после постановлений Верховного Суда РФ, закрепляющих такую позицию (Определение Верховного Суда РФ от 27.05.2015 № 305-КГ15-4559 по делу № А40-22224/14). Отдельно Минэкономразвития России установило допустимые размеры таких объектов - от 5,3*2,5 м до 6,2*3,6м, Приказ Минэкономразвития России от 07.12.2016 №792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места» [Электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс. однако к уже зарегистрированным объектам (долям) правило о размерах не применяется Письмо Росреестра от 03.02.2017 №14-00938/17 «О рассмотрении обращения» [Электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс..

Кроме того, машино-место вошло в перечень имущества, которое может быть предметом ипотеки согласно пп.6 ч.1 ст.5 ФЗ № 102-ФЗ Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. №29. С. 3400.. Что касается процедурной части регистрации машино-места, согласно ч.10 чт.24 ФЗ №218-ФЗ сведения о машино-местах должны быть указаны в техническом плане, а ФЗ № 318-ФЗ ч.6.1 ст.24 устанавливает форму и способ изображения - посредством графического отображения на плане. Границы машино-места являются основным пунктом отличия от другой недвижимости, они нематериальны, при этом устанавливаются не только посредством внесения в проектную документацию, но и путем нанесения на поверхность пола разметки, ограничивающей данный объект. Нормы о машино-местах уже активно применяются судами, например, в деле о переводе помещения из статуса жилого в нежилое, суд отказал заявителю, в том числе на том основании, что «не предоставлены документы, подтверждающие соблюдение градостроительного регламента в части обеспечения двух машино-мест.

Таким образом, сделкам с машино-местами придана юридическая надежность, а потому данный объект становится инвестиционно-привлекательным для инвесторов, становится новым объектом привлечения кредитных средств. Также появилась возможность внести в кадастр сведения о едином недвижимом комплексе и предприятии как имущественном комплексе.

Первоначально правовая конструкция единого недвижимого комплекса была закреплена законодателем в 2013г, когда данный объект был введен в состав объектов гражданских прав. Единый недвижимый комплекс предполагает под собой совокупность зданий, сооружений (или иных вещей), которые объединены единым назначением, а также неразрывно связанных физически или технологически. В том числе это линейные объекты (железные дороги, линии электропередач и проч.), расположенные на одном земельном участке. Одновременно предполагалось, что права на них должны были быть зарегистрированы, однако это не представляется возможным без кадастрового учета. В связи с этим недвижимый комплекс учитывался в качестве сооружения, а его составные части - здания (сооружения) на практике учитывались как отдельные объекты недвижимости. При этом законодатель с 1 января 2017 г. установил случаи, в которых возможен учет комплекса и регистрация права на него: 1) окончание строительства объектов, чья проектная документация предполагает эксплуатацию в качестве комплекса; 2) объединение ранее учтенных и зарегистрированных объектов недвижимости, которые имеют общее назначение и физически расположены на одном земельном участке.

Еще в 2013г. обсуждался вопрос исключения из ГК РФ понятия «предприятия» и признания его в качестве имущественного комлекса, однако такая позиция не подтвердилась с точки зрения ее необходимости, не нашла широкого практического применения, в том числе по причине несуществующего на тот момент механизма регистрации предприятия как единого объекта. Предприятие как объект прав, согласно ст.132 ГК РФ, представляет собой имущественный комплекс, чье назначение - осуществление предпринимательской деятельности. Предприятие также как и единый недвижимый комплекс недвижимый объект уже не новый, однако только с 2017г. Росреестр принимает заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении такого объекта.

Таким образом, законодатель изменениями с 1 января 2017г. закрепил новый объект недвижимости - машино-место и возможность регистрировать и учитывать такое имущество в Росреестре, в отношении же таких уже существующих объектов недвижимости как единый недвижимый комплекс и предприятие законодатель установил механизм регистрации и учета.

Глава III. Проблемы правоприменительной практики, связанные с ЕГРН, и пути их решения

3.1. Государственная регистрация и кадастровый учет: правила и практика

Введение ЕГРН как информационной системы и как системы учета объектов недвижимого имущество сопровождалось большим массивом нормативных правовых актов, основным из которых стал ФЗ № 218-ФЗ. Сам по себе законно о регистрации недвижимости носит процедурный характер и не описывает и не решает непосредственно проблемы регистрационной системы России как таковой, однако подмечает и регулирует собой моменты непосредственно важные для потребителей услуг учета и регистрации.

С 1 января 2017 г. у правообладателей появилась возможность осуществить кадастровый учет объектов недвижимости и государственную регистрацию не только отдельно, как это было раньше, но и одновременно.

При отсутствии сведений об объекте в ЕГРН учет и регистрация происходит одновременно, а регистрация объекта в принципе не возможна, если объект не учтен. Такое общее правило имеет ряд исключений, когда учет может быть осуществлен без одновременной регистрации и наоборот.

Законодатель определяет следующие случаи одновременного учета и регистрации объектов недвижимости:

· вновь созданный объект недвижимости (кроме ситуации, когда возможен учет без одновременной регистрации);

· образование объекта (кроме ситуации, когда возможен учет без одновременной регистрации);

· объект прекращает свое существование (полностью или в части), в то время как права на него зарегистрированы в ЕГРН;

· образование или прекращение объекта, на который распространены какие-либо ограничения или обременения, подлежащие регистрации.

Закон также устанавливает случаи, когда права на объекты, сведения о которых есть в ЕГРН, регистрируются без одновременного учета, это, например, регистрация перехода права собственности и пр.

Кадастровый учет без одновременной регистрации прав осуществляется в конкретных случаях:

· Создание объекта при введении недвижимости в эксплуатацию (объекта капстроительства) при получении соответствующего разрешения;

· Прекращение существования объекта недвижимости, не зарегистрированного в ЕГРН;

· Перемена основных характеристик объекта.

Правила обращения с заявлением об учете и регистрации прав также несколько изменились, новый закон устанавливает определенный перечень лиц, по заявлениям которых возможен учет и регистрация недвижимости, при этом важен факт - одновременно регистрируется и учитывается имущество или раздельно (ст. 15 ФЗ № 218-ФЗ).

В отношении уже созданной недвижимости заявление может подать правообладатель участка, на котором построена недвижимость (одновременный учет и госрегистрации), орган госвласти, ОМСУ, корпорация Росатом, которые выдали разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (без одновременного учета и госрегистрации). В то время как до 1 января 2017 г. подать заявление могло любое лицо.

Основная преимущественная особенность изменений заключается в возможности подачи документов для учета и регистрации не только в бумажном виде через почту, Росреестр или МФЦ, но и в электронной форме через единый портал госуслуг или официальный сайт Росреестра.

При этом изменения также предполагают, что документы для учета и регистрации недвижимости можно подать по месту вне зависимости от места нахождения объекта недвижимости, соответственно можно воспользоваться любым отделением Росреестра, Кадастровой палатой, МФЦ. Ранее документы подавали по месту расположения недвижимости в пределах кадастрового округа, что делало предоставление услуг менее удобным, нежели это происходит сейчас, благодаря одной технической информационной системе.

Также требование об обязательном предъявлении учредительных документов юридического лица отменено, теперь Росреестр запрашивает учредительные документы самостоятельно.

При этом отказ в приеме документов может быть по единственной логичной причине, которая ранее практически действовала, но не была установлена документально - отказывают, если личность заявителя не установлена, то есть не предъявлен документ, удостоверяющий личность (п.15 ст.18 ФЗ № 218-ФЗ).

Перечень оснований для возврата заявления и сопутствующих документов без рассмотрения уточнен (ст.25 ФЗ № 218-ФЗ), оттуда убраны основания, утратившие свою актуальность ввиду введения новой информационной системы, также уточнен срок отсутствия сведений об уплате государственной пошлины, а именно - пять дней с момента подачи заявления.

Особое внимание законодатель уделяет сокращению сроков кадастрового учета и государственной регистрации, отвечая потребностям пользователей услуг государственной регистрации и учета, а также видя в этом поддержку бизнеса.

При подаче документов Росреестр сроки следующие:

1. для кадастрового учета - 5 рабочих дней;

2. для одновременного учета и госрегистрации - 10 рабочих дней;

3. для регистрации прав - 7 рабочих дней.

Подача документов через МФЦ увеличивает сроки проведения учета и регистрации на 2 рабочих дня.

Ранее каждая процедура занимала 10 рабочих дней с момента подачи заявления и документов, а максимальный срок при одновременной подаче документов для учета и регистрации прав исчислялся со дня внесений информации в ГКН и достигал 20 рабочих дней.

Несмотря на то, что общие сроки по предоставлению каждой услуги сокращены, увеличены сроки приостановления учета и регистрации и перечень оснований для приостановления уточнен, точнее, он существенно увеличен (55 оснований в ст.26 ФЗ № 218-ФЗ).

Перечисленные в ст.26 ФЗ № 218-ФЗ основания приостановления определили пределы проведения правовой экспертизы, которая возможна в отношении проверки вопроса наличия или отсутствия оснований для приостановления или отказа в учете и регистрации прав. Соответственно, если основания отсутствуют, то учет и/или регистрация прав не могут быть приостановлены.

Сроки приостановления кадастрового учета изменены не были, однако ФЗ № 218-ФЗ устанавливает более продолжительные сроки приостановления при регистрации. Так, сроки приостановления учета и регистрации недвижимости теперь составляют:

1. по решению госрегистратора - три месяца (кроме отдельных оснований, для которых имеются сроки приостановления);

2. по инициативе заявителя - шесть месяцев (возможно один раз).

Ранее же государственная регистрация могла быть приостановлена по требованию госрегистратора на 1 месяц, а по инициативе заявителя - на 3 месяца.

Закон также наделяет обязанностью органы госвласти, органы местного самоуправления (ОМСУ), суды и нотариусов направлять необходимые для учета и регистрации документы для внесения сведений в ЕГРН. Так, органы власти и ОМСУ обязаны направлять соответствующие документы (акты), если ими утверждены результаты кадастровой оценки недвижимости, произошло установлении или изменении разрешенного использования земельного участка; ФМС РФ обязана предоставлять информацию об изменении сведений о физическом лице (функции службы переданы МВД), ФНС РФ - сведения о юридических лицах и ИП, органы, наложившие арест на имущество, заверенные копии соответствующих актов, нотариусы - информацию о выдаче свидетельств о праве на наследство. При получении таких документов Росреестр инициирует занесение поступивших сведений в ЕГРН и уведомляет о соответствующем действии правообладателя.

Ответственность за действие либо бездействие регистрирующего органа распределена между непосредственно органом Росреестром и госрегистратором как физическим лицом, осуществляющим функции по регистрации и учету в соответствии со своими полномочиями.

Непосредственно госрегистратор несет ответственность за несоответствие сведений предоставленным заявителем, которых регистратор внес в ЕГРН, а также за необоснованное приостановление и отказ в учете и регистрации прав.

Росреестр несет ответственность за ненадлежащее исполнение своих полномочий, например, за утрату и искажение сведений, которые уже содержатся в ЕГРН, их полноту и достоверность предоставляемых сведений (Росреестр на практике делает, например, запрос в государственное предприятие Нижтехинвентаризацию, учредитель организации- Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области). Практика, тем не менее, знает случаи, когда в постановке объекта на кадастровый учет было отказано по причине, что Нитехинвентаризация, пропустив запрос Росреестра, не ответила. Росреестр отказал в учете. Конечно, такой отказ неправомерен.

Также для органа-регистратора предусмотрено право регрессного требования к органам и лицам, по чьей вине были допущены нарушения.

Вслед за немецкой системой регистрации, изменениями также уточнены условия выплаты компенсации правообладателям, права на жилое помещение которых утрачены. Такая компенсация выплачивается собственнику, который не вправе по независящим от него причинам истребовать от добросовестного приобретателя свое жилое помещение, единожды. Также, такая компенсация возможна добросовестному приобретателю, от которого такое имущество истребовали. Положение ФЗ № 218-ФЗ о компенсации в силу вступает с 1 января 2020г.

Таким образом, законодатель, хоть и строит нововведения на изменениях процедурных моментов и вводит определенные меры для упрочения положения сведений в ЕГРН и их надежности, тем самым склоняется на путь немецкой регистрационной системы, что позволит более уверенно чувствовать себя правообладателям.

3.2. Предложения о реформировании процедурных моментов законодательства о регистрационной системе РФ

В соответствии с рассмотренными вариантами регистрационных систем, использующихся в мировой практике, была обнаружена основная проблема регистрационной системы России. Она заключается не в процедурных моментах, на которые в большей мере ориентируется ФЗ № 218-ФЗ и сопутствующие ему акты. Проблема кроется в неопределенности законодателя в общей траектории развития регистрационной системы России. По всей видимости, законодатель не желает использовать проверенный десятилетиями механизм, работающий в Германии, и пытается идти своим собственным российским путем развития регистрационной системы, смешивая при этом отдельные практически обособленные модели Франции, Германии и Австралии.

Однако системы в мировой практике, сложившиеся скорее историческим путем, чем будучи введенными искусственно, вырабатывают потребность действовать в соответствии с каким-либо, но одним вариантом регистрационной модели, на какой территории бы такая система не применялась. Как не раз отмечалось в данной работе, немецкий вариант в большей части понятен и правообладателям, которые непосредственно пользуются услугами постановки на кадастровый учет и услугами государственной регистрации, и самому законодателю, который постоянно реформируя данную область, своими действиями отражает немецкий подход регистрационной системы. Поэтому предлагаем следовать общей концепции немецкой регистрационной системы, чтобы повысить уровень уверенности в сведениях, содержащихся в ЕГРН, для более благоприятного бизнес-климата в стране, а также климата инвестиционного.

В первую очередь, как и в немецком праве, сама по себе сделка и подписание договора еще не влечет перехода права, в случае также российской практики права должны быть зарегистрированы в порядке, установленном законом. Соответственно уже сейчас государственная регистрация права в реестре является единственным доказательством существования зарегистрированного права, а ни какие-либо договоры, ни свидетельства такими доказательствами не являются.

Законодатель, убрав свидетельства о государственной регистрации из оборота, с одной стороны, устранил риск подделки таких документов, однако с другой стороны обеспечил казну очередным сбором, так как за получение выписки из реестра заинтересованным лицом уплачивается государственная пошлина с физических лиц от 300 руб., с юридических лиц - от 950 руб. (сумма варьируется не только в зависимости от его типа (копия межевого плана, копия договора и иного документа и проч.), а также в зависимости от формы - в виде бумажного документа или в виде электронного документа).

В качестве компромисса, предлагаем снизить сумму пошлины для получения сведений об объекте непосредственными правообладателями такой недвижимости, размер пошлины для получения сведений третьими лицами оставить действующими в настоящий момент. Это ни в коем случае не ущемит права третьих лиц на получение сведений, при этом даст возможность практически беспрепятственно получать сведения о своем же имуществе правообладателям на более выгодных условиях.

Также остается спорным качество и полнота предусмотренной ФЗ № 218-ФЗ правовой экспертизы предоставленных документов для регистрации права, а также проверки законности сделки, на основании которой планируется совершение регистрационных действий (кроме сделки удостоверенной нотариально). На настоящий момент такая экспертиза проводится регистрирующим органом на предмет обнаружения отсутствия оснований для отказа в регистрации прав. То есть Росреестр проверяет только отсутствие оснований для отказа, при чем только в тех сделках, которые были совершены в простой письменной форме, за нотариально удостоверенные сделки ответственность несет нотариус. Это говорит в первую очередь о том, что полной правовой экспертизы не проводится, а регистратор при проведении такой экспертизы всё же ограничен законодателем. Сейчас невозможно ни проверить волю сторон сделки, ни в полной мере проверить соответствие содержания сделки законодательству. Ввиду указанного проблема защиты добросовестного приобретателя, который без отчуждения собственности может ее лишиться, остается.

В таком случае позиция Верховного Суда РФ стоит на том, что само по себе обращение к реестру прав на недвижимость не свидетельствует о добросовестности приобретателя. Добросовестным приобретателем будет считаться только тот, который при выяснении правомочий продавца на отчуждение недвижимости обратился либо к риелтору, либо к работникам банка (в случае ипотеки), либо должен был произвести осмотр недвижимости до приобретения, а также совершить иные действия, которые обусловлены конкретными обстоятельствами предстоящей сделки.

Соответственно, при возникновении спора Верховный Суд РФ всё еще рекомендует учитывать не только обращение к записи в реестре, но и разумную осмотрительность гражданина при совершении сделки. В то время как это противоречит ст.8.1 ГК РФ, согласно которой не гражданин должен выяснять достоверность правоустанавливающих документов на недвижимость, и предполагается, что он добросовестный, если не доказано, что «он знал о недостоверности записи реестра» Демкина А.В., Бадулина Е.В. Проблема обеспечения достоверности ЕГРН и защиты добросовестного приобретателя недвижимого имущества // Нотариус. 2016. №1. С. 2.. При этом отчуждатель может и не знать о недостоверности сведений, если пороки появились еще до приобретения им имущества. Соответственно, в настоящее время судебная практика все еще перекладывает ответственность на участников гражданского оборота за невозможность обеспечения достоверности данных реестра, что по своей сути противоречит гармоничному развитию немецкой регистрационной системы на российской территории.

Несмотря на процедурные изменения в регистрационной системе, риск недостоверности сведений в реестре остается, а добросовестный приобретатель остается незащищенным.

В связи с этим необходимо, чтобы Верховный Суд РФ, как основной (в том числе) координатор общей судебной практики, также способствовал развитию новой судебной практики, согласно которой добросовестный приобретатель будет освобожден от доказывания своей добросовестности.

В такой ситуации возможны следующие варианты развития событий: 1) продолжать траекторию развития немецкой регистрационной системы и обеспечивать законодательно достоверность данных в ЕГРН и при этом не защищать недобросовестное лицо, а иметь в приоритете действия добросовестного лица, положившегося на данные в ЕГРН; 2) расширить положения ст.68 ФЗ № 218-ФЗ в отношении компенсации физ. лицам, предусмотреть не единовременную, а выплату «по случаю», который будет обнаружен судом 3) предусмотреть государственное страхование ответственности органов регистрации. В ином случае государственная регистрация прав на недвижимое имущество теряет свою суть.

Заключение

В ходе работы выявлены три основные регистрационные системы недвижимого имущества, каждая из которых обособленно развивается и представляет собой определенные принципы действия. Российская система регистрации и учета недвижимости имеет смешанный характер, это мешает ей функционировать должным образом, удовлетворяя потребности рынка в целом и потребителей в частности.

До 1 января 2017г. российская система регистрации недвижимого имущества состояла из двух самостоятельных частей: ЕГРП и ГКН, что значительно усложняло гражданско-правовой оборот, в настоящее время системы объединены в ЕГРН, который как единая система учета и объектов, и прав на них, имеет большую техническую и правовую предысторию создания. Реформирование решило многие процедурные проблемы, однако законодателем не учтен источник возникающих вопросов - отсутствие единой концепции, единой модели развития регистрационно-учетной системы, ввиду этого поставленная законодателем цель - достичь мировых стандартов в области регистрации собственности и войти в пятерку лучших рейтинга Doing Business если вероятна законодательно, но пока призрачна практически.

Одним из ключевых вопросов также стала проблема понятия недвижимости, толкование которого ввиду неоднозначного законодательного определения становится поводом для разрозненной судебной практики, что становится причиной проблем при верной регистрации и учета недвижимости и прав на нее. Поэтому было предложено при выполнении своих функций по учету и регистрации прав регистрационному органу оценивать недвижимость в качестве таковой в каждом конкретном случае заново, руководствуясь не только буквальным значением определения законодателя, но, в первую очередь, экспертизой, судебной практикой, и доктриной, в которой неоднократно описана проблема определения вещи в качестве недвижимой.

Также выявлены некоторые проблемные моменты, связанные с учетом и регистрацией прав на основной объект недвижимого имущества - земельные участки. Предложен вариант следовать немецкой концепции, согласно которой здание, построенное на земельном участке, следует за его судьбой вовсе не наверняка, а в тех или иных случаях, что отражало бы экономические и правовые потребности рынка. То есть следование здания (сооружения) за судьбой земельного участка, на котором оно расположено, должно иметь место только в тех случаях, когда здание (или другой объект) не имеет своего обособленного экономического и целевого значения, соответственно является частью составного объекта согласно концепции Grundstuck.

Охарактеризованы новые объекты недвижимости, которые появились с 1 января 2017г. (либо появился практический механизм их учета и регистрации прав на них): машино-место, единый недвижимый комплекс, предприятие.

Так как действия законодателя в связи с последним реформированием рассматриваемой сферы направлены на изменение процедурных моментов, то и там требуется предпринять более эффективные меры, например, ввести полную правовую экспертизу документов, которые являются основанием государственной регистрации, что возможно через обязательную форму нотариальных сделок. Однако стоит заметить, что такое нововведение будет оправдано только в случае разумных тарифов на нотариальные действия, полной ответственности нотариуса в случае причинения вреда, обеспечения ведения единого нотариального архива. Таким образом, процедурные нововведения, частично действующие с 1 января 2017 года недостаточны для качественного и эффективного действия системы регистрации прав и учета недвижимости, причина необходимости постоянного введения поправок заключается в отсутствии общего вектора развития данной отрасли, единой модели регистрации прав и учета недвижимости.

Библиографический список

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Собрание законодательства РФ. 2014. №31. С. 4398.

2. Федеральный закон «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 № 315-ФЗ (последняя редакция) Собрание законодательства РФ. 2016. № 27 (ч.2). С. 4248.

3. Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. №27 (часть II). С. 4306.

4. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (ч.1). С. 4344.

5. Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 Части первой Гражданского кодекса РФ» // Собрание законодательства РФ. 2012. №52 (ч.1). С. 7627.

6. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О кадастровой деятельности (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)» // Собрание законодательства РФ. 2007. №31. С. 4017.

7. Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. №19. 2006. С. 2060.

8. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. №29. С. 3400.

9. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017)» // Собрание законодательства РФ. №30. С.3594.

10. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 07.02.2017) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. С. 3301.

11. Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 03.07.2016) «О недрах» // Российская газета. 2014. № 6571.

12. Постановление Правительства РФ от 31.12.2015 № 1532 (ред. от 17.12.2016) «Об утверждении Правил предоставления документов, направляемых или предоставляемых в соответствии с частями 1, 3 - 13, 15 статьи 32 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в федеральный орган исполнительной власти (его территориальные органы), уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Собрание законодательства РФ. 2016. № 2 (ч.1). С. 405.

13. Постановление Правительства РФ от 16.08.2012 № 840 (ред. от 08.12.2016) «О порядке подачи и рассмотрения жалоб на решения и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти и их должностных лиц, федеральных государственных служащих, должностных лиц государственных внебюджетных фондов Российской Федерации, а также Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом» и ее должностных лиц» (вместе с «Правилами подачи и рассмотрения жалоб на решения и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти и их должностных лиц, федеральных государственных служащих, должностных лиц государственных внебюджетных фондов Российской Федерации, а также Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом» и ее должностных лиц») // Собрание законодательства РФ. 2012. № 35. С. 4829.

14. Распоряжение Правительства РФ от 01.12.2012 №2236-р «Об утверждении плана мероприятий («дорожной карты») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Собрание законодательства Российской Федерации. №50 (4.VI). С.7088.

15. Приказ Минэкономразвития России от 20.06.2016 г. № 378 «Об утверждении отдельных форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде, определении видов предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и о внесении изменений в порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2015 г. № 968» // Минюст России. 2016. №43384.

16. Приказ Минэкономразвития России от 07.12.2016 №792 «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места» // Минюст России. 2016. № 44872.

17. Приказ Минэкономразвития России от 10.05.2016 г. № 291 «Об установлении размеров платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости» // Минюст России. 2016. № 42937.

18. Приказ Минэкономразвития России от 25.03.2016 г. № 173 «Об утверждении порядков и способов направления органом регистрации прав уведомлений, а также подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав представленных заявителем документов» // Минюст России. 2016. № 44412.

19. Приказ Минэкономразвития России от 16.03.2016 г. № 137 «Об утверждении порядка и способов уведомления заявителей о ходе оказания услуги по осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав» // Минюст России. 2016. № 41922.

20. Приказ Минэкономразвития России от 16.03.2016 г. № 136 «Об утверждении порядка и способов направления органом регистрации прав решения о необходимости устранения реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков в форме электронного документа с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)» // Сборник Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2016. №23.

21. Приказ Минэкономразвития России от 15.03.2016 г. № 127 «Об установлении порядка и способов уведомления органом регистрации прав заявителя о приеме заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов при личном обращении в многофункциональный центр, а также посредством почтового отправления или в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, порядка уведомления органом регистрации прав правообладателя о поступлении заявления о государственной регистрации прав на объект недвижимости, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости» // Минюст России. 2016. № 42071.

22. Приказ Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 968 (ред. от 22.11.2016) «Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и порядка уведомления заявителей о ходе оказания услуги по предоставлению сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости» Минюст России. 2016. № 41955.

23. Приказ Минэкономразвития России от 23.12.2015 г. № 967 «Об утверждении порядка взимания и возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и иной информации» // Российская газета. 2016. №6943 (75).

24. Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 (ред. от 27.10.2016) «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» // Минюст России. 2016. № 41548.

25. Приказ Минэкономразвития России от 08.12.2015 г. № 920 «Об утверждении форм заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости, о внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости заинтересованным лицом, о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя, записей о наличии прав требований в отношении зарегистрированного права, отдельных записей о правообладателе, отдельных дополнительных сведений об объекте недвижимости, требований к их заполнению, требований к формату таких заявлений и представляемых с ними документов в электронной форме, а также формы заявления о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках и о местоположении на них зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, полученных в результате выполнения комплексных кадастровых работ» // Официальный интернет-портал правовой информации (www.pravo.gov.ru). 2016. № 0001201603110030.

26. Приказ Минэкономразвития России от 26.11.2015 г. № 883 «Об установлении порядка представления заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество и прилагаемых к нему документов, порядка представления заявления об исправлении технической ошибки в записях Единого государственного реестра недвижимости» // Российская газета. 2016. №6889 (21).

27. Приказ Минэкономразвития РФ от 18.12.2009 №534 «Об утверждении Концепции создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, плана подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих создание и развитие единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости и плана реализации мероприятий по созданию единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости» [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»

28. Приказ Минэкономразвития России от 22.03.2013 № 147 // Минюст России. 2013. № 28427.

29. «Письмо» Минэкономразвития России от 22.12.2016 № 39682-ВА/Д23и «О разъяснении законодательства» [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»

30. «Письмо» Минэкономразвития РФ от 26.05.2015 №ОГ-Д23-7475 «По вопросу государственного учета машино-мест» [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс»

31. Приказ Росреестра от 07.10.2016 № П/0495 «Об утверждении Положения об Общественном совете при Росреестре» [Электронный ресурс]: (с изм. и доп.) // СПС «КонсультантПлюс»

32. Приказ Росреестра от 30.12.2016 № П/0646 «Об утверждении ведомственного перечня государственных услуг (работ), оказываемых (выполняемых) находящимися в ведении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии федеральными государственными бюджетными учреждениями в качестве основных видов деятельности» [Электронный ресурс]: (с изм. и доп.) // СПС «КонсультантПлюс»

33. Приказ Росреестра от 30.12.2016 № П/0647 «Об утверждении базовых нормативов затрат на оказание государственных услуг (выполнение работ) федеральным государственным бюджетным учреждением «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», подведомственным Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, и корректирующих коэффициентов к ним на 2017 год и плановый период 2018 и 2019 годов» Электронный ресурс : (с изм. и доп.) // СПС «КонсультантПлюс»

34. Приказ Росреестра от 09.09.2016 № П/0448 «Об унификации на территории РФ технологических процессов предоставления государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество» [Электронный ресурс] : (с изм. и доп.) // СПС «КонсультантПлюс»

35. Приказ Росреестра от 26.08.2015 г. № П/450 «Об утверждении Инструкции об организации работы с обращениями и личного приема граждан в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» [Электронный ресурс] : (с изм. и доп.) // СПС «КонсультантПлюс»

36. Распоряжение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Об утверждении плана информатизации Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на 2016 финансовый год и плановый период 2017 и 2018 годов» [Электронный ресурс] : (с изм. и доп.) // СПС «КонсультантПлюс»

37. Распоряжение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 03.09.2011г. № P/102 «О повышении качества сопоставимости данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости» (с изм. на 8 августа 2013г.) [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс».

38. Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 03.02.2017 № 14-00938/17 «О рассмотрении обращения» Электронный ресурс СПС «КонсультантПлюс».