Предоставление специализированных жилых помещений и особенности пользования ими

Размещено на http://www.allbest.ru/

КАФЕДРА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И ПРОЦЕССА

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

на тему:

Предоставление специализированных жилых помещений и особенности пользования ими

Содержание

Введение

Глава 1. Содержание жилищного фонда, его классификация и правила пользования специализированного жилого помещения

1.1 Понятие жилищного фонда, его классификация

1.2 Понятие специализированного жилищного фонда и виды специализированных жилых помещений

1.3 Правила пользования специализированного жилого помещения

Глава 2. Содержание правового режима специализированных жилых помещений

2.1 Основания предоставления специализированных жилых помещений и договор найма специализированного жилого помещения

2.2 Порядок заключения, прекращения и расторжения договора найма специализированного жилого помещения

2.3 Практика обеспечения военнослужащих служебными жилыми помещениями

Заключение

Библиографический

Приложение А

Введение

На сегодняшний день жилищный вопрос является одним из самых важных, т.к. затрагивает интересы, как отдельных граждан, так и всего государства в целом. В подтверждение существующему вопросу выступают следующие причины: большие очереди при получении служебного жилого помещения, медленное его строительство, а также нереализация задач, которые предусмотрены жилищной реформой и ряд других.

Данная работа посвящена жилищному фонду (понятие, виды, классификация), а также порядку и правилам предоставления специализированного жилого помещения в пользование граждан.

Объектом данной работы выступают отношения в сфере обеспечения специализированными жилыми помещениями.

В качестве предмета работы представлено предоставление специализированного жилого помещения.

Целью работы служит изучение содержания предоставление специализированных жилых помещений и особенности пользования ими, а также непосредственно рассмотрение закрепленных прав, обязанностей и ответственности по договору найма специализированного жилого помещения; системы правил пользования специализированным жилым помещением, а также системы правового воздействия, состоящая в специфике приемов регулирования и его механизма.

Исходя из цели, перед написанием дипломной работы ставятся следующие задачи:

1. Раскрыть содержание жилищного фонда, его классификацию;

2. Ознакомиться с понятием специализированного жилого помещения, рассмотреть правила пользования им;

3. Проанализировать порядок предоставления специализированных жилых помещений;

4. Рассмотреть порядок заключения, прекращения и расторжения договора найма специализированного жилого помещения;

5. Проанализировать практику обеспечения военнослужащих служебными жилыми помещениями.

Основными путями решения поставленных задач при изучении данной темы является сопоставление нормативно-правовых актов, изучение судебной и профессиональной практики, а также изучение анализа статистических данных.

Для решения этих задач используются следующие методы познания: общенаучные (диалектико-материалистический метод, анализ и синтез) и специальные познавательные методы (метод сравнительного правоведения, формально-логический, исторический, системно-структурный, метод юридического моделирования).

В данной работе я ознакомилась с понятием жилищного фонда, которое было предложено, например, Ю.К. Толстым и др. учёными; рассмотрела классификацию жилищных фондов (П.И. Седугин, П.В. Крашенинников и др.); изучила понятия специализированных жилых помещений и их виды, а также правила их предоставления и пользования. В своей работе я использовала труды следующих учёных: В.Ф. Яковлева, О.Н. Садикова, В.П. МозолинаА.П. Сергеева, Ю.К. Толстого и др.

Положения, выносимые на защиту:

1. Конкретизировать понятие «жилищный фонд».

2. Дать понятие «специализированному жилищному фонду».

3. Определить правила предоставления жилого помещения и особенности пользования им.

4. Закрепить конкретные критерии предоставления специализированного жилого помещения (сроки, обстоятельства и нормы предоставления).

Критерий теоретической значимости характеризуют ценностную сторону результата, показывает влияние результатов исследования на существующие концепции, подходы, идеи, теоретические представления в области предоставления специализированных жилых помещений и особенностей пользования ими, определяет вклад в развитие данной сферы, ценностную сторону результатов исследования. В отличии от критерия актуальности он характеризует готовый продукт исследования, менее зависит от времени и может не совпадать с актуальностью.

Практическая значимость исследований жилищного законодательства и разработок зависит от следующих показателей: число и состав пользователей, заинтересованных в результатах исследования, масштаб использования результатов, социально-экономический эффект, готовность результатов исследования к использованию Данная работа включает в себя введение, две главы, шесть параграфов, заключение, библиографический список и приложения.

Глава 1. Содержание жилищного фонда, его классификация и правила пользования специализированного жилого помещения

1.1 Понятие жилищного фонда, его классификация

Непосредственно одним из центральных понятий Жилищного Кодекса РФ (вступивший в силу с 1 марта 2005 г.) является «жилищный фонд», под которым понимается вся совокупность жилых помещений в Российской Федерации.

Жилищным кодексом РФ устанавливаются основные правила, которые непосредственно связаны с использованием жилищного фонда, который состоит из жилых помещений граждан на праве собственности, по договору найма, а так в общежитиях и в служебном жилье. Жилищный кодекс Российской Федерации (от 29 декабря 2004 N 188-ФЗ) (ред. от 5 апреля 2013 г.) // Собр. Законодательства Рос. Федерации -2013.-№ 1-ст.60.

Жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, которые находятся на территории РФ и включающие в себя жилые помещения независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Существует множество определений жилищного фонда различными учёными, например, Ю.К. Толстой определяет жилищный фонд как совокупность жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, расположенных в жилых или иных строениях, помещений, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других факторов подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно.

С появлением экономических институтов, например таких, как право собственности произошли кардинальные перемены в жилищном законодательстве. Изначально жилищный фонд состоял из четырёх категорий жилых помещений: государственный и общественный жилищные фонды, фонд жилищно-строительных кооперативов и индивидуальный жилищный фонд. В настоящее время классификация жилых помещений осуществляется более объёмнее и выделяет жилищные фонды по принадлежности к той или иной форме собственности и в зависимости от цели использования.

Рассмотрим несколько оснований классификации жилищных фондов:

1) жилищные фонды по форме собственности: Крашенинников П.В. Жилищное право. М., 2009. С. 124.

- частный жилищный фонд (жилые помещения данного фонда находятся в собственности граждан и юридических лиц);

- государственный жилищный фонд (состоит из ведомственного фонда, который находится в федеральной собственности, и фонд, который состоит в собственности субъектов Российской Федерации);

- муниципальный жилищный фонд (включает в себя фонд, который находится в собственности муниципальных образований и ведомственный фонд, который находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений);

- общественный жилищный фонд, который состоит в собственности общественных объединений;

- жилищный фонд, который находится в коллективной собственности (включает в себя фонд, состоявший в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов права собственности).

Так же в юридической литературе выделяют и ведомственный жилищный фонд, который образуется из жилых помещений, поступающих от жилищного строительства, переоборудования нежилых помещений в жилые помещения и приобретаемых соответствующими органами, а так же муниципальными образованиями или организациями. Жилин Г.А. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации: учебно-практический комментарий (под. ред. Жилина Г.А.) - М.: Норма, 2009. - С. 712.

2) по основаниям предоставления в пользование различают следующие жилые помещения:

- жилые помещения, которые предоставляются по договору социального и коммерческого найма, а также по договору аренды;

- жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов;

- жилые помещения, которые находятся в собственности граждан;

- служебные и специализированные жилые помещения;

- жилые помещения, которые предоставляются гражданам по иным основаниям;

3) по направлению использования жилищный фонд классифицируют на следующие фонды:

1) фонд социального использования (фонд, предоставляющийся по договору социального найма жилого помещения, возникшие отношения регулируются жилищным законодательством);

2) фонд коммерческого (несоциального) использования (фонд, предоставляющийся по договору коммерческого найма или аренды, возникшие отношения регулируются гражданским законодательством), а также другие жилищные фонды.

Рассмотрим ещё одну классификацию из юридической литературы, которая представлена П.И. Седугиным. Его классификация строилась исходя из назначения жилых помещений, и выделяет следующие фонды:

1) жилищный фонд социального использования (к нему относятся жилые помещения, которые предоставляются гражданам для проживания в режиме социального использования);

2) жилищный фонд, который используется на коммерческих началах (жилые помещения используются по договору найма жилого помещения с целью извлечения прибыли).

Следующая классификация принадлежит П.В. Крашенинникову, который при классификации жилищных фондов исходит из двух признаков: ² Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2009. С. 124.

1) по принадлежности к той или иной форме собственности жилищный фонд подразделяют на следующие виды:

а) частный жилищный фонд (который включает в себя общественный жилищный фонд, а также жилищный фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов);

б) государственный жилищный фонд;

в) муниципальный жилищный фонд;

2) классификация жилищного фонда в зависимости от использования выделяет следующие группы фондов:

а) социальный жилищный фонд;

б) индивидуальный жилищный фонд;

в) коммерческий жилищный фонд;

г) специализированный жилищный фонд.

Жилищный Кодекс РФ установлено классифицирует жилищные фонды по форме собственности и по цели использования (ст. 19 ЖК РФ).

Классификация жилищных фондов по форме собственности выделяет следующие фонды:

1) частный жилищный фонд, который состоит из совокупности жилых помещений, которые находятся в собственности граждан, а также в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд, который состоит из совокупности жилых помещений, которые принадлежат на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), а также жилых помещений, которые принадлежат на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный жилищный фонд, который состоит из совокупности жилых помещений, которые принадлежат на праве собственности муниципальным образованиям.

Частный жилищный фонд включает жилые помещения, которые находятся в собственности граждан или юридических лиц, предварительно зарегистрировавшихся частными собственниками: . Кудaшкин A.В. Жилищное прaво Учебник, 2005 г.

- индивидуальные жилые дома;

- квартиры и дома, находящиеся в собственности граждан на основаниях, которые предусмотрены жилищным законодательством;

- квартиры и дома, которые приватизированы либо построены, а также которые были приобретены, и квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир;

- квартиры и жилые дома, которые были построены либо приобретены за средства юридических лиц, а также за средства жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом, которые зарегистрированы в законном порядке.

Ещё не так давно отдельная малая часть жилого фонда являлась частной. Но по мере осуществления в нашей стране экономических преобразований, а именно благодаря бесплатной приватизации жилищного фонда и также с наделением правом собственности членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, которые выплатили паевые взносы, граждане в значительном количестве обрели статус собственников жилья. Последствиями тому стало то, что жилые помещения стали выступать всё чаще объектами экономического оборота и подобные отношения нуждались в адекватном правовом регулировании.

В настоящее время каждый граждане может без ограничений приобрести право собственности на жилое помещение, приобретая жильё в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем: Жилин Г.А. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации: учебно-практический комментарий (под. ред. Жилина Г.А.) - М.: Норма, 2009. - С. 712.

- приватизации, которая осуществляется в порядке, который установлен законодательством для занятия жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, а также жилые помещения, которые находятся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилищном фонде);

- жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;

- участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;

- заключения договора купли-продажи жилья, не исключая покупку жилья через биржи, аукционы;

- наследования жилого помещения, а также на основаниях, не противоречащих закону.

Государственный жилищный фонд включает в себя жилые помещения, которые принадлежат Российской Федерации на праве собственности (жилые помещения ведомственного фонда), а также находящихся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, которые относятся к федеральной государственной собственности, а так же жилые помещения, которые принадлежат на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации), и непосредственно, жилые помещения ведомственного фонда, которые находятся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, включённых в собственность субъектов Российской Федерации. Кудaшкин A.В. Жилищное прaво Учебник, 2010 г. С. 265.

Естественно, что к муниципальному жилищному фонду относится жилые помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям, то есть находящиеся в собственности района, города (других административно-территориальных образований), а также ведомственный фонд, который находится в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных учреждений.

Ст.49 ЖК РФ гласит, что малоимущие граждане, которые признанным нуждающимися в жилых помещениях, предоставляются жилые помещения в муниципальном жилищном фонде по договорам социального найма. Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, а также стоимости имущества, которое находится в собственности членов семьи и подлежащее налогообложению. Жилищный кодекс Российской Федерации (от 29 декабря 2004 N 188-ФЗ) (ред. от 5 апреля 2013 г.) // Собр. Законодательства Рос. Федерации -2013.-№ 1-ст.60.

По договору социального найма, а также на основаниях, предусмотренных федеральными законами или законами субъектов РФ предоставляются жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые также нуждаются в жилых помещениях. Порядок предоставления определён ЖК РФ, если такой порядок не противоречит другим федеральным законам или законам субъектов РФ. Кудaшкин A.В. Жилищное прaво Учебник, 2010 г. С. 265.

Указанным категориям граждан, а именно тем, которые нуждаются в жилье, могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жилыми помещениями.

Подобная норма сформулирована и применительно к муниципальным образованиям. ЖК РФ предусмотрен порядок предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма, если данный порядок не противоречит федеральным законам или законам субъекта Российской Федерации.

Общественным образованиям и объединениям принадлежат жилые помещения общественного жилищного фонда на праве собственности. Причём, в уставе общественного объединения должны быть закреплены цели использования жилищного фонда, которые соответствуют целям создания, а также деятельности общественного объединения.

Различают следующие жилищные фонды в зависимости от целей использования: Кудaшкин A.В. Жилищное прaво Учебник, 2010 г. С. 265.

1) жилищный фонд социального использования, который состоит из совокупности жилых помещений, получаемых гражданами по договору социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд, который состоит из совокупности жилых помещений, предназначаемых определённым категориям граждан для проживания в жилых помещениях государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд, который состоит из совокупности жилых помещений частного жилищного фонда, которыми используются граждане, являющиеся собственниками таких помещений для собственного проживания, проживания членов своей семьи, а также для проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, и юридическими лицами, являющихся собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях;

4) жилищный фонд коммерческого использования, который состоит из совокупности жилых помещений, используемых собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, а также предоставляемых собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Рассмотренная выше классификация жилищных фондов по целям использования является производной от классификации жилищных фондов по формам собственности. Решающее значение придаётся форме собственности, если осуществляется целевое использование жилых помещений. Тихомиров М.Ю. Служебное жилье и другие специализированные жилые помещения. Практическое пособие. - Изд. Тихомирова М.Ю., 2011 г. - 55 с.

В заключение всему вышесказанному, можно отметить только то, что перечень понятий жилищного фонда не исчерпывающий, как и его классификации и это подтверждено многими авторами.

1.2 Понятие специализированного жилищного фонда и виды специализированных жилых помещений

Жилищный кодекс РФ закрепляет понятие «специализированный жилищный фонд» и не случайно данный фонд специально выделяется из множества других жилищных фондов. Жилищным кодексом РФ закреплено легальное определение специализированного жилищного фонда, а также правовое регулирование отношений, которые связаны с жилыми помещениями специализированного жилищного фонда.

В каждом субъекте РФ различают специализированные жилищные фонды, которые регулируются законами конкретных субъектов. Необходимо привести в пример следующий: в г. Санкт-Петербурге действует принятый Законодательным Собранием Санкт-Петербурга Закон Санкт-Петербурга от 04 апреля 2006г. № 100-15 (ред. от 23.04.2013) «О специализированном жилищном фонде Санкт-Петербурга». Но прежде всего, следует отметить, что подобные законы, так же, как и аналогичные законы других субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Жилищному Кодексу РФ.

Специализированный жилищный фонд представляет собой совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемого по правилам раздела четвертого ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Постановление Правительства Российской Федерации (от 26 января 2006 г. № 42-ФЗ) «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» // Собр. Законодательства -2006.-№ 6 - ст.697.

Жилые помещения государственного или муниципального жилищных фондов являются специализированными жилыми помещениями.

Жилое помещение может быть использовано как жилое помещение специализированного жилищного фонда только в том случае, если оно отнесено к категории специализированное жилое помещение с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

По решению органа управления государственным и муниципальным жилищным фондом осуществляется отнесение жилого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений, а также его исключение жилого помещения из данного фонда. Постановление Правительства Российской Федерации (от 26 января 2006 г. № 42-ФЗ) «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» // Собр. Законодательства -2006.-№ 6 - ст.697.

В качестве специализированных жилых помещений могут использоваться жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда. Правительством РФ определен основной порядок отнесения жилых помещений к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. Конкретные помещения специализированного жилищного фонда включаются и исключаются из данного фонда решением соответствующего органа, который от имени собственника управляет государственным или муниципальным жилищным фондом.

Ограничительный правовой режим установлен и для специализированных жилых помещений, который заключается в следующем: такие помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, наем (кроме договоров найма специализированных жилых помещений, предусмотренных статьями гл.10 ЖК РФ). Это объясняется строго целевым назначением указанных помещений, которое установлено императивными нормами Жилищного Кодекса РФ. Благодаря этому вышеназванные сделки не могут быть совершены даже при условии, что наймодатель дал на это свое согласие: в этом случае будут нарушены императивные нормы закона, что предусматривает недействительность сделок. Гражданский кодекс Российской Федерации Часть первая (от 30 ноября 1994г. №52-ФЗ) (в ред. от 12 августа 1996 г.,17 декабря 1999г., 4 октября 2010 г., 19 июля 2011 г.) // Собр. Законодательства Рос. Федерации -1994-№32-ст. 3301; 1996. - № 34. - Ст. 4026; 1999. - № 51. - Ст. 6288; 2010. - № 42 (Ч. 2). - Ст. 5188; 2011. - № 30 (Ч. 1). - Ст. 4596 Данные сделки признаются судом недействительными с соблюдением правил процессуального законодательства Российской Федерации. Однако, гражданским законодательством закреплены последствия недействительности подобных сделок.

Заявитель должен предоставить в орган управления следующие документы, которые необходимы для отнесения жилых помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда: Постановление Правительства Российской Федерации (от 26 января 2006 г. № 42-ФЗ) «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» // Собр. Законодательства -2006.-№ 6 - ст.697.

а) заявление об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда;

б) документ, который подтверждает право собственности, а также право хозяйственного ведения либо оперативного управления на жилое помещение;

в) технический паспорт жилого помещения;

г) заключение, которое подтверждает соответствие жилого помещения требованиям, предъявляемым к нему.

Заявление, поданное заявителем должно быть рассмотрено в течении 30 дней с даты, когда были поданы документы.

Орган управления в срок, который предусмотрен законом, должен принять решение либо об отнесении жилого помещения к определенному виду жилого помещения специализированного жилищного фонда, либо об отказе в данном отнесении.

После принятия решения органом управления, с ним должен ознакомиться заявитель в срок, не позднее 3 рабочих дней с даты, когда было принято подобное решение.

Решение об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда направляется также в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение 3 рабочих дней с даты принятия такого решения. Федеральный закон (от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ) (ред. от 07 мая 2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собр. Законодательства - 2012. - № 101- ст.ст.9-17.

Отказ в отнесении жилого помещения к определенному виду специализированного жилищного фонда допускается в случае, когда жилое помещение не отвечает требованиям, которые предъявляемы к данному виду специализированных жилых помещений.

Например, служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органами государственной власти, органами местного самоуправления, государственными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными учреждениями, а так же в следствии прохождения государственной службы, с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации или же с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Гражданам в период их работы, службы или обучения предоставляются следующие служебные жилые помещения, как жилые помещения в общежитиях, которые предназначены для временного проживания граждан.

В качестве общежитий выступают специально построенные и переоборудованные для этих целей дома или части домов. Данные жилые помещения снабжаются всей необходимой мебелью и предметами, которые предназначены для проживания. Гражданам, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, остро нуждающиеся в специальной социальной защите, предоставляются жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, предназначающихся для проживания с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.

Рассмотрим некоторые полномочия уполномоченных органов (уполномоченных лиц), которые осуществляются в отношении находящихся в их ведении специализированных жилых помещений: Постановление Правительства Российской Федерации (от 26 января 2006 г. № 42-ФЗ) «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» // Собр. Законодательства -2006.-№ 6 - ст.697.

1) принятие решений по вопросам предоставления специализированных жилых помещений гражданам, которые в них нуждаются;

2) осуществление функций наймодателя (ссудодателя), а также осуществление действий по вопросам заключения договоров найма (к примеру, договора безвозмездного пользования) специализированных жилых помещений и осуществление других прав и обязанностей наймодателя (ссудодателя);

3) включение жилых помещений в специализированный жилищный фонд субъекта, а также отнесение жилых помещений к определенному виду специализированных жилых помещений и их исключение из указанного фонда с учетом требований, которые предусмотрены Правительством РФ;

4) обращение в суд с требованиями, которые вытекают из договора найма специализированных жилых помещений, а также в решении вопросов о выселении граждан из специализированных жилых помещений; 5) расходование средств на содержание специализированных жилых помещений и оплату коммунальных услуг, до заселения граждан в данное жилое помещение, осуществляемое в соответствии с законодательством; 6) контроль за использованием и сохранностью специализированных жилых помещений, их соответствием установленным санитарным и техническим правилам и нормам, предусмотренных законодательством; 7) учет граждан, которые действительно нуждаются в предоставлении им специализированных жилых помещений на основании закона;

8) поставка на учет специализированных жилых помещений;

9) участие от имени собственников специализированных жилых помещений на общих собраниях собственников помещений многоквартирного дома по принятию решений, которые относятся к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома на основании жилищного законодательства;

10) иные полномочия, не противоречащие жилищному законодательству.

Специализированные жилые помещения не подлежат передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма специализированных жилых помещений.

Объектами специализированного жилищного фонда являются следующие виды специализированных жилых помещений: Тихомиров М.Ю. Служебное жилье и другие специализированные жилые помещения. Практическое пособие. - Изд. Тихомирова М.Ю., 2011 г. - 55 с.

- служебные жилые помещения, то есть помещения, которые используются в связи с осуществлением трудовой деятельности гражданина;

- жилые помещения в общежитиях, то есть помещения, которые расположены в специальных зданиях, предоставляемых под общежития;

- жилые помещения маневренного фонда, то есть жилые помещения, которые предназначены для временного отселения и проживания граждан, жилые помещения которых находятся на ремонте, реконструкции, или грозят полному разрушению или обвалу и т.д.;

- жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, то есть жилые помещения в домах престарелых, домах инвалидов и т.д.;

- жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, то есть жилые помещения, которые специально предназначены для проживания граждан Российской Федерации, вынужденных покинуть жилое помещение в связи с возникновением стихийных или военных действий и т.п.;

- жилые помещения фонда для временного поселения лиц, которые законом были признаны беженцами, то есть жилые помещения, предназначенные для проживания иностранных граждан, вынужденных покинуть свое государство по причине возникновения стихийных или военных действий и т.д.;

- жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан, то есть жилые помещения, которые предназначены для проживания граждан, признанных нуждающимися в специальной защите.

Предоставленный перечень является исчерпывающим. Целевое назначение специализированных жилых помещений закреплено жилищным Кодексом РФ. Жилищный кодекс Российской Федерации (от 29 декабря 2004 N 188-ФЗ) (ред. от 5 апреля 2013 г.) // Собр. Законодательства Рос. Федерации -2013.-№ 1-ст.60.

Жилое помещение может быть использовано как жилое помещение специализированного жилищного фонда только в том случае, если оно отнесено к категории специализированное жилое помещение с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Жилые помещения не могут быть отнесены к специализированному жилищному фонду, если они заняты по следующим договорам (данное положение закреплено в Постановлении Правительства РФ «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»): Постановление Правительства Российской Федерации (от 26 января 2006 г. № 42-ФЗ) «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» // Собр. Законодательства -2006.-№ 6 - ст.697

1) по договорам социального найма;

2) по договорам найма жилого помещения, который находится в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования;

3) имеют обременения прав на это имущество.

Там образом, включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к тому или иному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляется на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

1.3 Правила пользования специализированного жилого помещения

Для начала рассмотрим основные правила предназначение жилых помещений: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая (от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ) (в ред. от 12 августа 1996 г., 17 декабря 1999 г. 4 октября 2010 г., 19 июля 2011 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1996. - №5. - Ст.410; 1996. - № 34. - Ст. 4026; 1999. - № 51. - Ст. 6288; 2010. - № 42 (Ч. 2). - Ст. 5188; 2011. - № 30 (Ч. 1). - Ст. 4596.

Во-первых, жилое помещение предназначено непосредственно для проживания граждан;

Во-вторых, допускается использование жилого помещения гражданами, законно в нём проживающих для осуществления профессиональной, индивидуальной предпринимательской деятельности, если подобное использование не нарушает права и законные интересы других граждан, а также не противоречит требованиям, которым должно отвечать каждое жилое помещение;

В-третьих, запрещено размещение в жилых помещениях, предназначенных преимущественно для проживания, промышленных производств;

В-четвёртых, во время использования жилого помещения не должны нарушаться права и законные интересы граждан, проживающих в данном жилом помещении, а именно соседей, а так же соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

Гражданским Кодексом РФ предусмотрено общее правило, в котором отмечено, что собственник жилого помещения имеет право на совершение любых сделок и действий в отношении принадлежащего ему имущества, которые не нарушают права и законные интересы других лиц, а также не противоречат законам и иным нормативным актам.

Но и здесь не всё так однозначно, поэтому не стоит говорить о беспредельной свободе, когда вопрос касается осуществления права собственности, существуют неоправданные пределы осуществления права собственности. Необходимые пределы и ограничения в любом обществе существуют объективно. Как отметил Г.Ф. Шершеневич: «осуществление права собственности, ничем не стесненное, способно весьма вредно отразиться на интересах прочих членов того же общества, на интересах самого общества». Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. М.: изд. группа ИНФРА-М - НОРМА, 2008. - 305 с.

Если изучать понятия пределов и ограничений права на жилые помещения, следует остановиться на различиях этих двух категорий. В юридической литературе часто можно встретить смешение данных понятий, но на самом деле они далеко не равнозначны. Рассмотри подробнее данный момент.

Безусловно, оба понятия говорят об определенных границах, в которых собственник или иной владелец по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Однако природа этих границ весьма различна. Представляется, что, когда говорится о пределах, законодатель имеет в виду только конкретный закон, а именно ссылается на определённый нормативный правовой акт. Что касается ограничений, то законодатель отсылает не к самому закону, а к основанной на законе воле собственника или иного пользователя жилья и субъекта, вступающего с ним в соглашение, или же к решениям судебных органов. Подведя итог всему сказанному, необходимо сделать следующие выводы:

Во-первых, пределы объективны в том смысле, что они предопределены нормативными правовыми актами, а не зависят от воли собственника и иных лиц;

Во-вторых, ограничения же субъективны, потому что они не предопределены нормативными правовыми актами и зависят от воли субъектов или судебных органов, основанной на законе.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначаются для проживания граждан, гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания иных лиц на основании договора. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1996. - №5. - Ст.410; 1996. - № 34. - Ст. 4026; 1999. - № 51. - Ст. 6288; 2010. - № 42 (Ч. 2). - Ст. 5188; 2011. - № 30 (Ч. 1). - Ст. 4596.

В ч. 2 ст. 288 Гражданского Кодекса отмечено то, что жилые помещения могут быть предоставлены для осуществления профессиональной деятельности, а так же индивидуальной предпринимательской деятельности, если такое использование не нарушает прав и законных интересов других граждан, а так же если жилое помещение отвечает всем необходимым требованиям. Однако жилые помещения не могут предоставляться для нужд промышленного характера.

На практике нередко встречается, когда торговые предприятия, офисы и др. промышленные помещения располагаются в жилом помещении, что противоречит целевому назначению жилища. За подобные нарушения предусмотрена ответственность, которая закреплена в ст. 293 ГК РФ. Здесь говорится о том, что собственник жилого помещения за подобные нарушения может быть лишен права собственности на данное жилое помещение, как одного из вида ответственности за нарушения.

Различают подобные виды ответственности за следующие нарушения: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1996. - №5. - Ст.410; 1996. - № 34. - Ст. 4026; 1999. - № 51. - Ст. 6288; 2010. - № 42 (Ч. 2). - Ст. 5188; 2011. - № 30 (Ч. 1). - Ст. 4596.

- за использование жилого помещения не по прямому назначению (т.е. не для проживания, а в качестве склада, офиса и т.д.);

- периодическое нарушение прав и законных интересов соседей (т.е. такие систематические нарушения, которые невозможны для нормального проживания в данном жилом помещении);

- бесхозяйственное обращение с жильем, результатом которого служит его разрушение (это проявляется либо в бездействии (отсутствии необходимого ухода за жильём либо неосуществлением ремонта, как косметического, так и капитального и т.п.)), либо же, наоборот, за совершение активных действий, которые могут привести или привели к разрушению жилого помещения).

При невыполнении подобных норм право собственности на жилое помещение принудительно прекращается. Наивысшая санкция за нарушения - это изъятие жилого помещения у собственника, ибо жилое помещение должно использоваться непосредственно для проживания.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В нашей стране существует довольно гуманная процедура, т.е. у собственника есть возможность устранить все нарушения, влекущие права собственности, либо изъятия жилого помещения, а так же если жилое помещение потерпело разрушение, то произвести ремонт в срок, который определён органом местного самоуправления до решения суда.

И только в том случае, когда вопреки всем предупреждениям, собственник продолжает нарушать правила использования, не содержать его надлежащим образом, бесхозяйственно содержать жилое помещение, использовать его не по назначению, нарушать права соседей, суд может принять решение о продаже с публичных торгов данное жилое помещение по иску органа местного самоуправления. Собственнику возвращаются те деньги, которые получены от продажи, произведя вычет из расходов на исполнение судебного решения.

Судебные ограничения права на жилье возникают в случаях оспоримости права на жилье, т.е. когда право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о расторжении или изменении договора найма, купли-продажи, мены, о признании недействительным обмена жилыми помещениями. В случае таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение правомочие распоряжения будет ограничено.

По общему правилу, передача жилого помещения в залог не лишает залогодателя права распоряжаться им. Исключения из этого правила могут быть установлены законом или договором. Например, договором о залоге может предусматриваться, что залогодатель не вправе распоряжаться заложенным жилым помещением, либо может быть установлен запрет на совершение некоторых актов распоряжения (допустим, залогодатель не вправе совершать сделки, влекущие переход права собственности). Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1996. - №5. - Ст.410; 1996. - № 34. - Ст. 4026; 1999. - № 51. - Ст. 6288; 2010. - № 42 (Ч. 2). - Ст. 5188; 2011. - № 30 (Ч. 1). - Ст. 4596.

Существует несколько вариантов ограничений права собственности, одним из них является заключение договора пожизненного содержания с иждивением, благодаря которому собственник имеет право произвести отчуждение жилища, при этом плательщиком ренты и должником по другим обязательствам, вытекающим из такого договора, становится приобретатель, т.е. налицо обременение приобретенного жилья. Кроме того, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Во время заключения договора найма жилого помещения собственник, который заключил соглашение, а также приобретающий жилое помещение после заключения договора найма, если иное не предусмотрено соглашением сторон, ограничивается, либо вовсе лишается права пользования жилым помещением на период действия договора. В этом случае право использования жилым помещением сохраняется у нанимателя и граждан, которые с ним проживают. Однако, с момента перехода права собственности на жилое помещение договор найма жилого помещения не прекращается и не изменяется. . Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья (от 26 ноября 2001 г. № 147-ФЗ) (в ред. от 12 августа 1996 г., 17 декабря 1999 г. 4 октября 2010 г., 19 июля 2011 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2001. -№49. - Ст.4552; 1996. - № 34. - Ст. 4026; 1999. - № 51. - Ст. 6288; 2010. - № 42 (Ч. 2). - Ст. 5188; 2011. - № 30 (Ч. 1). - Ст. 4596.

Таким образом, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

Любое недвижимое имущество, равно как и переход или прекращение прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. В Федеральном законе от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что, означает закреплённое право за собственником, а это означает, что данное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация имеет непосредственно юридическое значение, поскольку с моментом государственной регистрации связано как возникновение, так и прекращение тех или иных прав на жилое помещение. Права на жилые помещения, которые приобретаются различными гражданами, возникают на основании заключения двух юридических актов, которые подтверждают государственную регистрацию: Гражданское право: учебник / под ред. В.Ф. Яковлева. М.: Статут, 2008. 790 с.

Во-первых, соглашение;

Во-вторых, акт регистрации права.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, а так же его территориальные органы, которые действуют в регистрационных округах, имеющих на то полномочия.

Согласно Указу Президента РФ от 25 декабря 2008 г. №1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии является федеральным органом исполнительной власти, который осуществляет функции в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с момента возложения на нее функций по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации. Указу Президента РФ (от 25 декабря 2008 г. №1847) (ред. от 21 мая 2012 г.) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» //Собр. Законодательства - 2012.- № 636 - ст. 4.

Государственной регистрации не подлежат права на жилые помещения, которые возникают из договоров коммерческого, социального и иного найма жилого помещения. Хотя сами земельные участки подлежат государственной регистрации, права на жилые помещения, которые вытекают из договоров безвозмездного пользования, не регистрируются. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1996. - №5. - Ст.410; 1996. - № 34. - Ст. 4026; 1999. - № 51. - Ст. 6288; 2010. - № 42 (Ч. 2). - Ст. 5188; 2011. - № 30 (Ч. 1). - Ст. 4596.

В некоторых случаях предусматривается раздельная государственная регистрация сделок и возникновения прав. Первоначально рассмотрим соотношение государственной регистрации сделок и прав в сделках, которые направлены непосредственно на отчуждение жилого помещения.

К договорам купли-продажи и мены применяется общее правило государственной регистрации, предусмотренное гражданским законодательством, а именно, регистрируется только переход права собственности, а не сам договор. Но существуют в юридической практике и исключения, когда государственной регистрации подлежит как договор, так и переход права собственности.

Что касается договора наследования жилого помещения, то регистрации подлежит переход права собственности, а по договору доверительного управления недвижимое имущество не регистрируется, а регистрируется непосредственно сам переход права по договору. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1996. - №5. - Ст.410; 1996. - № 34. - Ст. 4026; 1999. - № 51. - Ст. 6288; 2010. - № 42 (Ч. 2). - Ст. 5188; 2011. - № 30 (Ч. 1). - Ст. 4596.

Обязательное нотариальное оформление сделок с жилыми помещениями требует практика, в связи с множеством возникающих вопросов.

При этом нотариальное удостоверение сделок обязательно в тех случаях, которые прямо предусмотрены законом либо соглашением сторон. Именно поэтому нотариальное оформление условно разделяют на обязательное, производное и добровольное.

Договор ренты, а также и нотариальное удостоверение завещаний (например, завещание жилого помещения) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2001. -№49. - Ст.4552; 1996. - № 34. - Ст. 4026; 1999. - № 51. - Ст. 6288; 2010. - № 42 (Ч. 2). - Ст. 5188; 2011. - № 30 (Ч. 1). - Ст. 4596.

Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считается производным (или акцессорным, дополнительным). Подобному оформлению подлежат два вида соглашений:

- договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре; - уступка прав и перевод долга, которые основаны на договоре, совершенном в нотариальной форме. В данных случаях жилое помещение не является объектом договоров.

Добровольное нотариальное удостоверение сделок осуществляется в добровольном порядке, а именно, когда стороны договорились о нотариальном оформлении, обратившись к нотариусу. Лицо, отвечающее за регистрацию документов, обязано принять поданные ему документы для регистрации оформленные в простой письменной форме, если законодательство не предусматривает их нотариальное оформление.

Не позднее месяца со дня подачи необходимых документов должна быть осуществлена их государственная регистрация. Документы, представленные на государственную регистрацию прав и устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, обязательно должны содержать описание недвижимого имущества, а также вид регистрируемого права, если законом иное не предусмотрено. Данные документы нотариально удостоверяются, а также скрепляются печатями и имеют надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Гражданское право: учебник / под ред. В.Ф. Яковлева. М.: Статут, 2008. 790 с.

Исходя из вышеизложенного, можно отметить то, что жилые помещения должны использоваться строго по назначению и в соответствии с требованиями, которые установлены законодателем, а также они подлежат государственной регистрации (как регистрация самого договора, так и переход права собственности).

Глава 2. Содержание правового режима специализированных жилых помещений

2.1 Основания предоставления специализированных жилых помещений и договор найма специализированного жилого помещения

Жилое помещение специализированного жилищного фонда предоставляется в пользование в следующем порядке:

1) принятия решения собственника специализированного жилого помещения. В ст. 125 ГК РФ закреплено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления на основании закона представляют собственника жилого помещения, поскольку публичные образования самостоятельно не имеют право принимать подобные решения; Гражданский кодекс Российской Федерации Часть первая (от 30 ноября 1994г. №52-ФЗ) (в ред. от 12 августа 1996 г.,17 декабря 1999г., 4 октября 2010 г., 19 июля 2011 г.) // Собр. Законодательства Рос. Федерации -1994-№32-ст. 3301; 1996. - № 34. - Ст. 4026; 1999. - № 51. - Ст. 6288; 2010. - № 42 (Ч. 2). - Ст. 5188; 2011. - № 30 (Ч. 1). - Ст. 4596.