Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

1.Порядок нотариального удостоверения сделок с земельными участками

1.1 Обязательность нотариального удостоверения сделок с земельными участками

1.2 Особенности действия нотариального акта удостоверения земельных правоотношений

2. Правовое регламентирование последствий нотариального удостоверения сделок с земельными участками

2.1 Содержание последствий нотариального удостоверения сделок с земельными участками

2.2 Значение нотариального удостоверения земельных правоотношений

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Актуальность темы исследования. Конституция Российской Федерации 1993 г. закрепляет положение, согласно которому Россия является демократическим, правовым государством (ст.1). Утверждение подлинной демократии, господства права в обществе, прежде всего, начинается с признания и защиты прав и свобод рядовых граждан.

В силу ст. 1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате обеспечение защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения нотариусами предусмотренных законодательством нотариальных действий от имени Российской Федерации является одной из основных задач нотариата.

Существенную защиту прав и законных интересов участников гражданского оборота нотариат осуществляет, прежде всего, в сфере удостоверения сделок. В соответствии со ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок возможно в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон.

К сожалению, действующее законодательство не закрепляет обязательного нотариального удостоверения сделок, объектом которых выступает земля (земельные участки или доли). Между тем именно нотариус может стать гарантом повышенной защиты имущественных прав и законных интересов граждан и юридических лиц на землю.

Цель работы - характеристика порядка нотариальной деятельности в сфере земельных правоотношений. Задачи работы предполагают анализ этого порядка применительно к: (1) удостоверению нотариусом сделок с земельными участками и (2) последствиям нотариального удостоверения в сфере земельных правоотношений.

1. Порядок нотариального удостоверения сделок с земельными участками

1.1 Обязательность нотариального удостоверения сделок с земельными участками

Земля обладает особой социальной и экономической значимостью. Согласно ст. 9 Конституции Российской Федерации земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. При этом ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

Нотариальная форма удостоверения сделок совершается в установленном законом порядке уполномоченными лицами и направлена на достижение определенного правового результата по осуществлению субъективных прав и законных интересов граждан и организаций.

Целью нотариального удостоверения сделок является официальное засвидетельствование факта их совершения. Оно не дает абсолютных гарантий действительности сделки, однако снимает почву для последующих споров по многим вопросам: подлинность подписей на документе, способность отдавать отчет в своих действиях на момент совершения сделки, свобода выражения воли на совершение сделки и т.п.

В определении Конституционного Суда РФ от 16 октября 2001 г. № 212-О указано, что нотариальное удостоверение установлено для контроля со стороны государства за совершением сделок с недвижимостью, его введение создает дополнительные гарантии законности сделки, надлежащего выполнения ее сторонами соответствующего обязательства и призвано способствовать укреплению и стабильности гражданского оборота в целом.

В юридической литературе не без оснований указывается, что нотариально удостоверенный акт обладает повышенной доказательственной силой. Вводится презумпция законности и достоверности нотариальных актов (ст. 15 проекта Федерального Закона «О нотариате и нотариальной деятельности в РФ»), что устанавливает ограничение принципа свободной оценки доказательств, что устанавливает ограничение принципа свободной оценки доказательств, наделению их особой доказательственной силой. По всем остальным критериям нотариальный акт оценивается на основании общих правил Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью // Нотариус. 2013. № 5..

Согласно Гражданскому кодексу РФ, сделкой являются действия с целью установления, изменения или прекращение прав и обязанностей. Как гласит ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделки - это совершение на документе удостоверительной надписи нотариуса либо должностного лица, обладающего правами совершать такие действия.

В общих чертах, нотариальное удостоверение сделки обязательно в двух случаях:

1. Случаи, определенные законом (ГК РФ);

2. Случаи, не требующие заверения по закону, но оговоренные соглашением сторон.

Государственная регистрация нотариально удостоверенной сделки производится по заявлению одной стороны (ст. 163 Федерального закона 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), тогда как в иных случаях преодолеть уклонение стороны от государственной регистрации сделки можно только с помощью судебного решения.

Нотариус берет на себя обязанность по проверке законности сделки, удостоверяется в правах сторон, проверяет личность граждан, принимающих участие в сделке, а также их способность на заключение сделки (правовую и физическую), подвергает проверке принадлежность предмета сделки. Кроме того, в рамках совершения сделки нотариус может предоставить необходимую правовую консультацию, проводит подготовку документации в соответствии с действующим законодательством, разъясняет права и обязанности, а также возможные последствия действий или бездействия в отношении сделки.

В случае, если сторона совершает сделку в нотариальной форме, но умирает до ее регистрации, в состав наследства входит право зарегистрировать сделку. Такая позиция основана на невозможности провести регистрацию сделки не в результате недобросовестных действий («уклонении») другой стороны сделки, а независимо от воли участников сделки (признании недееспособным, смерти, ограничении дееспособности, иных уважительных и заслуживающих внимания обстоятельств, возникших после заключения сделки, но до момента государственной регистрации).

Вывод: удостоверительная процедура должна обеспечивать придание нотариальным актам как презумпции законности, так и презумпции достоверности. Сделка, чтобы иметь силу в соответствии с требованием законности, должна объединять в себе установленные законом условия, то есть воля сторон сделки была выражена свободно и сознательно. Достоверность удостоверенной сделки означает, что обстоятельства такой сделки доподлинно известны, поскольку они произошли, были изложены в документе и проверены в присутствии нотариуса.

1.2 Особенности действия нотариального акта удостоверения земельных правоотношений

Не все положения нотариального акта будут обладать особой юридической силой, а только те из них, которые отражают факты, лично совершенные нотариусом или в его присутствии, то есть те факты, которые были связаны с непосредственной оценкой, им данной. В нотариальной практике большей частью это выражается в деятельности нотариуса по проверке условий действительности сделки. Нотариус выявляет волю сторон на совершение сделки, проверяет соответствие воли волеизъявлению, соответствие сделки действующему законодательству, разъясняет смысл и значение сделки, составляет документ, зачитывает его и организует подписание сторонами. Результаты подобного нотариального «расследования» включаются в доказательственную систему. В связи с этим справедливо отмечается, что актуальным является постоянное совершенствование нотариальных процедур, в рамках которых происходит установление юридически значимых обстоятельств совершенного нотариального акта, а взаимодействие нотариальных и судебных процедур упрощает порядок установления обстоятельств по гражданскому делу.

В юридической литературе отмечается, что при нотариальной проверке прав продавца на отчуждаемое имущество на соответствие нормам закона происходит проверка законности только последней сделки и лишь в определенных пределах. Так, нотариальная проверка прав продавца на отчуждаемое имущество не включает в себя проверку прав других бывших владельцев или пользователей этого имущества, то есть проверке подлежат лишь права продавца. Тем самым ставится вопрос о способности нотариуса выступать гарантом законности указанных сделок.

В случае выявления описок и ошибок в тексте договора, удостоверенного нотариусом, он не может быть исправлен и распечатан заново самими сторонами, так как это допускается в отношении договора составленного в простой письменной форме, что может вести к новым затратам на оплату услуг нотариуса.

Начиная с 1 февраля 2014 года установлено, что если право возникает на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, то заявление о государственной регистрации прав и другие необходимые для государственной регистрации прав документы могут быть предоставлены в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, нотариусом или его работником, имеющим письменное подтверждение его полномочий на подачу заявлений и иных, необходимых для регистрации прав документов, выданное нотариусом и скрепленное его подписью и печатью (абз. 2 п. 1, абз. 2 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

В этом случае правовая экспертиза органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, не проводится (абз. 3 п. 1 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), вследствие чего регистрирующий орган ответственность за законность сделки не несет (абз. 4 п. 1 ст. 31 Закона). Таким образом, ответственность за правовую экспертизу документов несет нотариус, удостоверивший договор.

Таким образом, в настоящее время проводится идея отказа от правовой экспертизы документов, поступающих на государственную регистрацию по нотариально удостоверенным договорам, что направлено на избежание дублирования функций публичных субъектов в ходе осуществления ими своей деятельности, оказания содействия по вопросу определения области их ответственности. Это осуществляется путем более четкого определения объема проверочной, разъяснительной и удостоверительной функций между нотариусом и органом государственной регистрации прав:

по совершаемым сделкам с недвижимостью, приобретению (прекращению) прав на земельные участки;

ограничению (обременению) прав на объекты земельной недвижимости.

При подписании заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подаваемого в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, нотариус выступает от своего имени в интересах лиц, от имени и по поручению которых совершено нотариальное действие. Полномочия нотариуса в этом случае осуществляются без доверенности.

Необходимо отметить, что, если заключаемая сделка должна быть по закону нотариально удостоверенной, однако не была оформлена с соблюдением нотариальной формы, такая сделка признается ничтожной (недействительной).

Следует отметить, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним не способна заменить нотариальное удостоверение сделок с земельной недвижимостью, так как нотариус выполняет те функции, которые не может выполнить государственная регистрация, охватывая ту стадию возникновения правоотношений, которые не затрагиваются государственной регистрацией. Так, наиболее значимыми функциями нотариального удостоверения сделок являются: 1) установление свободы волеизъявления; 2) отсутствие пороков воли; 3) разъяснения существа совершаемой сделки и ее последствий, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована во вред (ст. 16 Основ законодательства о нотариате). В силу действующих правил нотариус обязан хранить в тайне сведения, которые стали ему известны в связи с осуществлением его профессиональной деятельности, поэтому с нотариусом можно и нужно советоваться по деликатным вопросам совершаемой сделки, достижения решения, устраивающего всех участников сделки Фокина М.А. Реформирование и развитие института доказательственного права России: итоги десятилетия // Вестник гражданского процесса. 2013. № 4..

Подача нотариусом документов на государственную регистрацию позволяет исключить возникновение и использование фальсифицированных документов. Это удобно также для иногородних участников сделки.

Еще одним преимуществом нотариального удостоверения сделок является то, что запись о совершении соответствующей сделки заносится в регистрационный журнал, а нотариально заверенные документы хранятся в архиве нотариальной конторы длительный срок. В случае утери документов гражданин может в любое время обратиться в нотариальную контору для получения дубликата.

Вывод: нотариально удостоверенная сделка с земельным участком официально свидетельствует факт ее совершения, придавая сделке особую юридическую силу (законность) и доказательственную силу (достоверность). Указанные свойства направлены на придание бесспорности правам и обязанностям по сделке, упрощают порядок государственной регистрации сделок, а также упрощают порядок установления обстоятельств по гражданскому делу в случае необходимости. При этом сами по себе недостатки нотариально удостоверенной сделки целесообразно толковать в пользу сохранения обязательства, а не его аннулирования, если они не ведут к искажению волеизъявления участников сделки.

2. Правовое регламентирование последствий нотариального удостоверения сделок с земельными участками

2.1 Содержание последствий нотариального удостоверения сделок с земельными участками

нотариальный удостоверение земельный сделка

В результате нотариального удостоверения сделок с земельной недвижимостью обеспечивается высокая правовая защищенность правообладателей в ходе проверки подлинности документов, наведения справок о возможных ограничениях (обременениях) прав, формируется убежденность в дееспособности участников сделки, добровольности подписания договора и т.д.

Нотариус обеспечивает куда более глубокое понимание гражданином значения нотариально совершенных сделок, чем при заключении сделок в простой письменной форме, предоставляя возможность ему дополнительно обдумать свои интересы в ходе нотариального производства. При этом нотариус проверяет добросовестность сторон участников сделки, что является важной гарантией, поскольку присутствует значительный процент недобросовестных участников рынка земельной недвижимости.

Нотариальная форма также обеспечивает безопасность участников сделки, когда проверены все фактические обстоятельства: является ли сторона сделки реально существующим субъектом, жив ли гражданин-правообладатель, его ли это удостоверяющие личность документы, принадлежность ему недвижимого имущества и т.д.

Поскольку задачей нотариуса является обеспечение прав и защиты законных требований граждан, нотариальное заверение сделки позволит получить больше гарантий. И если сделка не подлежит обязательному нотариальному заверению, в случае возникновения споров, при нотариально заверенном документе будет наложено взыскание по принципу «исполнительной надписи». На практике это означает, что возникшие споры могут быть разрешены без обращения в суд. При этом принудительное взыскание будет осуществлено посредством наложения исполнительной надписи на нотариально заверенный ранее документ при обращении к нотариусу. В конечном итоге данные действия позволяют значительно сэкономить средства на урегулирование споров. Нотариально оформленные сделки позволяют гражданам обрести уверенность и защищенность.

Без нотариальной формы не может быть такой высокой убежденности в законности совершаемой сделки, которая связана с выяснением для этого, не обременено ли имущество, не является ли оно предметом других сделок.

В настоящее время существует законопроект, согласно которому нотариус может выступать гарантом исполнения денежных обязательств по нотариально удостоверенным договорам. Поступление таких средств на депозит нотариуса и последующее перечисление их на банковский счет продавца, позволит перевести расчеты в безналичную форму и сделать их прозрачными, гарантирующими исполнение денежной обязанности по сделкам с недвижимостью. Нотариусы могут выполнять функции налогового агента, что гарантирует поступление средств от сделок с землей в бюджет.

Если правообладатель осуществляет свои действия по доверенности, то нотариус проверяет, была ли им выдана на самом деле такая доверенность, не менялось ли ее содержание, либо не отменена ли она на момент заключения сделки, имеет ли право конкретное лицо представлять интересы лица, выдавшего доверенность.

Вывод: нотариус гарантирует законность сделки и достоверность правоустанавливающих документов, неся ответственность за допущенные им нарушения закона в ходе нотариального производства. Он удостоверяет договор, только после того как проверил наличие полного пакета надлежащим образом оформленных документов, необходимых для совершения сделки.

2.2 Значение нотариального удостоверения земельных правоотношений

Нотариус не только удостоверяет сделку, но и обеспечивает публичную достоверность совершенной сделки. В ходе совершения указанного нотариального действия находит свое осуществление публичный интерес, состоящий в том, чтобы обеспечить бесспорность соответствующих прав и обязанностей, а также прозрачность и стабильность оборота земельной недвижимости, полноценную реализацию государством фискальных функций Фокина М.А. Оценка доказательств и новый Гражданский Процессуальный кодекс РФ // Арбитражный и гражданский процесс. 2003. № 6..

Нотариально удостоверенные договоры обеспечены их принудительным исполнением путем выдачи судебного приказа согласно ст. 122 Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 № 138-ФЗ, предусматривающей упрощенную процедуру судопроизводства.

В случае искового разбирательства в суде нотариус вызывается на заседание как третье лицо, которое может подтвердить, что дееспособность сторон во время совершения сделки была проверена, а его показания, даваемые по совершенному им нотариальному действию, влияют на результат решения суда. Если нотариально удостоверенная сделка имеет пороки, то, несмотря на это, при согласованном волеизъявлении участников сделки, которые не подвергаются искажению, допущенными нарушениями законодательства, имеет под собой основание толкования такой сделки в пользу сохранения обязательства, а не его аннулирования, исходя из презумпции добросовестности и разумности участников гражданского оборота (ст. 10 Гражданского кодекса РФ (ч.1) от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ РФ).

Один экземпляр нотариально удостоверенной сделки хранится у нотариуса, а при утрате выданных экземпляров стороны могут получить дубликаты. В соответствующий порядок заложена простота получения дубликата. Договор в простой письменной форме, который был утрачен, можно будет восстановить только в судебном порядке. Кроме того, подделать нотариально удостоверенный договор гораздо сложнее. В случае сомнения его всегда можно проверить у нотариуса Шварц З.И. Размышления о содержании и пределах доказательственного значения нотариального акта (на пример, нотариального удостоверения сделок) // К 100-летию нотариальных исследований: Сб. материалов и статей. М.: ЦНИ, 2012..

Исходные документы по сделке, хранящиеся у нотариуса, можно всегда затребовать в случае необходимости, например, судебного спора.

Следует отметить, что одним из наиболее существенных негативных обстоятельств нотариального оформления сделок с недвижимостью для граждан является их сравнительно высокая платность, которая может выступать дополнительным обстоятельством, препятствующим свободному обороту земельной недвижимости.

Вывод: основное последствие нотариального удостоверения сделки с земельным участком состоит в том, что оно порождает ответственность нотариуса в случае совершения нотариального действия, противоречащего законодательству. Нотариус, занимающийся частной практикой, обязан заключить договор гражданской ответственности на сумму не менее той, которая установлена законом.

Заключение

Выводы по работе строятся на том, что земельные участки, выступая в качестве предмета общественных отношений (как гражданско-правовых, так и хозяйственных), обуславливают ряд особенностей при совершении сделок. Это объясняется специфическим правовым режимом недвижимого имущества и особенно - земельной недвижимости, а также его повышенной экономической и социальной значимостью для удовлетворения участниками гражданских отношений своих потребностей. Однако развитие социально-экономических процессов, прежде всего темпы этого развития, обуславливают интенсивность эволюции их правового обеспечения. Динамизм, присущий отношениям, связанным с оборотом земельных участков, является не только их отличительной чертой, но и определенного рода требованием к законодателю формировать соответствующие законодательные рамки, которые не препятствовали бы их развитию. В этом контексте и следует рассматривать целесообразность нотариального удостоверения сделок с земельными участками.

Правовая конструкция, регулирующая условия и порядок нотариального удостоверения сделок, содержащаяся в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ): нотариальное удостоверение сделки также осуществляется путем совершения на документе удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон, нотариус может удостоверять и другие сделки (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

По замыслу законодателя, нотариальное удостоверение сделок в сочетании с их государственной регистрацией направлено на достижение высокой степени защиты имущественных прав собственников от злоупотреблений и незаконных махинаций с земельными участками. Особенности недвижимого имущества предполагают специальные требования к оформлению сделок, связанных с его оборотом. Для достижения цели сделки - перехода права собственности - нужно не только фактически заключить договор, но и зарегистрировать его в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав. Не последнюю роль в данном процессе играет нотариус, который осуществляет нотариальное удостоверение сделок, тем самым обеспечивая соответствие заключенного договора правилам гражданского оборота. Следует отметить еще один важный момент. Нотариус несет имущественную ответственность за все, что делает. если в результате нотариальных действий понесла потери какая-либо сторона принимаемого соглашения или сделки, она вправе потребовать от нотариуса возмещения причиненного ущерба в судебном порядке. В итоге нотариус находится под двойным контролем: с одной стороны - клиента, перед которым нотариус несет имущественную ответственность за неправильные действия, с другой - государства в лице вышестоящей региональной нотариальной палаты и органов юстиции, которые могут лишить его полномочий.

Список использованной литературы

1.Нормативно-правовые акты

1.1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.): в ред. закона Рос. Федерации о поправках к Конституции Рос. Федерации от 30 декабря 2008 г. № 7-ФКЗ // Российская газета. 1993. № 237.

1.2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая, от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: (действующая редакция от 22.10.2014) // СЗ РФ. 1994. № 32, ст. 3301.

1.3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ (действующая редакция от 08.03.2015) //СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147; 2011. № 51. Ст. 7448.

1.4. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1 // Российская газета, № 49, 13.03.1993

2. Специальная литература

2.1. Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью // Нотариус. 2013. № 5.

2.2. Фокина М.А. Оценка доказательств и новый Гражданский Процессуальный кодекс РФ // Арбитражный и гражданский процесс. 2003. № 6.

2.3. Фокина М.А. Реформирование и развитие института доказательственного права России: итоги десятилетия // Вестник гражданского процесса. 2013. № 4.

2.4. Шварц З.И. Размышления о содержании и пределах доказательственного значения нотариального акта (на пример, нотариального удостоверения сделок) // К 100-летию нотариальных исследований: Сб. материалов и статей. М.: ЦНИ, 2012.

Размещено на Allbest.ru