Земельно-правовые сделки и их виды

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1. Земля, как объект гражданских правоотношений

1.1 Субъекты и объекты земельных правоотношений

1.2 Земля, как объект гражданских правоотношений

1.3 Общая характеристика сделок с земельными участками

Глава 2. Купля-продажа земли

2.1 Купля-продажа земли

2.2 Выкуп земельных участков

2.3 Судебная практика

Глава 3. Аренда земельных участков

3.1 Договор аренды земельного участка

3.2 Государственная регистрация договора аренды земельного участка

3.3 Судебная практика

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ5

ВВЕДЕНИЕ

Земля представляет особую ценность для человеческого общества, являясь первоначальным источником всякого богатства. Она выступает, прежде всего, в качестве единственного места обитания всех поколений людей, выполняет функцию пространственного базиса для размещения и развития отраслей производства. Среди материальных условий, необходимых для производственной деятельности людей, особое место принадлежит земле с ее почвенным покровом, недрами, лесами и водами. По сравнению с иными природными ресурсами земля выполняет наиболее широкие и значимые функции в системе общественных отношений, поэтому вопросы, связанные с правомерным использованием и охраной земель являются на сегодняшний день одними из наиболее актуальных.

Конституционная характеристика земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, т.е. всего многонационального народа Российской Федерации, предопределяет конституционное требование рационального и эффективного использования, а также охраны земли как важнейшей части природы, естественной среды обитания человека, природного ресурса, используемого в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве, основы осуществления хозяйственной и иной деятельности. Это требование адресовано государству, его органам, гражданам, всем участникам общественных отношений, является базовым для законодательного регулирования в данной сфере.

Однако в настоящее время на практике при соблюдении устанавливаемых законодателем требований в сфере земельно-правовых отношений, а также непосредственно при реализации своих законных прав на землю или осуществлении их защиты собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы сталкиваются с серьезными затруднениями. Данная ситуация, во-первых, обусловлена тем, что в настоящее время кроме Земельного кодекса РФ земельные правоотношения регулируются еще большим количеством федеральных законов и законов субъектов РФ, разобраться в которых и найти ответы на свои вопросы достаточно сложно. Ситуация нередко усугубляется, во-вторых, наличием пробелов и противоречий в действующем земельном законодательстве, ставящих землеобладателей в тупиковые ситуации, выйти из которых могут помочь только грамотные и понятные разъяснения специалистов в области земельного права, что подчеркивает актуальность изучения темы земельно-правовых сделок.

В связи с этим, основной целью настоящей работы является изложить на основе Земельного кодекса РФ и новейшего земельного и гражданского законодательства РФ вопросы купли-продажи земли, аренды земли и в целом рассмотреть землю, как объект гражданских правоотношений.

Особое внимание в работе будет уделено правам физических и юридических лиц (собственников, владельцев, пользователей, арендаторов) на земельные участки, преемственности прав всех землевладельцев, тому новому, что вносится принятыми в последнее время законами в российскую правовую систему, в земельные отношения.

Исходя из поставленной цели в работе будут рассматриваться следующие задачи:

- описание порядка учета и регистрации земельных участков, обеспечения стабильности пользования и владения недвижимостью на земле.

- уяснение пределов вмешательства государства, обязанности и права граждан в области охраны и использования земель.

- изучение различных взглядов ученых по данной теме, исследование нормативно-правовых актов

Принятые в последнее время нормативные правовые акты, судебная и арбитражная практика сумели дать ответ на многие имеющиеся вопросы.

Теоретические выводы подтверждены на основе обобщенных материалов действующей правоприменительной практики Российской Федерации.

Для более полного и всестороннего раскрытия темы исследования использована следующая методологическая база: сравнительный, системный анализ и ряд других.

Предмет исследования - изучение отдельных видов земельно-правовых сделок на современном этапе развития общества и с учетом действующего законодательства.

Правовую основу исследования составили: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс Российской Федерации, федеральные законы.

Теоретическую базу составили исследования нормативно-правовых актов и материалов. При этом можно отметить труды таких деятелей как: Грудицина Л.Ю., Анисимов А.П., Крассов О.П., Тихомиров М.Ю. и др.

земельный участок сделка аренда

Глава 1. Земля, как объект гражданских правоотношений

1.1 Субъекты и объекты земельных правоотношений

Трудно не согласиться, что "проблема правоотношения - одна из наиболее сложных и в то же время наименее разработанных проблем правовой науки" Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. М., 2000. С. 508.. В последние годы появилось немало работ в области исследования гражданских Чеговадзе Л.А. Структура и состояние гражданского правоотношения. М., 2004., жилищных, налоговых правоотношений Грудцына Л.Ю. Жилищные правоотношения: теоретический аспект и современные тенденции // Законодательство и экономика. 2005. № 7; Украинский Р.В. Налоговый кодекс РФ об участниках налоговых правоотношений // Законодательство. 1999. № 2 ., однако глубоких теоретических исследований земельных правоотношений вот уже много лет не проводилось Аксененок Г.А. Земельные правоотношения в СССР: Дис.... доктора юрид. наук. М., 1955; Общая теория советского земельного права. М., 1983. С. 73-102 . Не претендуя на комплексное исследование вопроса, рассмотрим их субъектный и объектный составы.

В самом общем виде под земельными правоотношениями понимаются урегулированные нормами земельного права общественные отношения, участники которых имеют соответствующие субъективные права и юридические обязанности в сфере использования и охраны земель.

Далеко не все отношения по поводу земли являются земельными и регулируются нормами земельного права. Существует целый спектр вопросов, которые регламентируются смежными отраслями, например, плата за землю, территориальное планирование и градостроительное зонирование, охрана государственной границы, административно-территориальное устройство и т.д.

Земельные правоотношения могут быть классифицированы:

- по виду - правоотношения собственности, ответственности за земельные правонарушения, охраны земель и т.д.;

- в зависимости от категории земель - правоотношения по использованию и охране земель поселений, земель лесного фонда, земель водного фонда и др.;

- по функциональному назначению - регулятивные (выражаются в совершении их участниками правомерных положительных действий: использовании земельного участка по целевому назначению; выполнении мероприятий по охране земель и т.д.) и охранительные правоотношения (возникают при нарушении земельного законодательства и могут повлечь применение к правонарушителю мер юридической ответственности).

Субъекты земельных правоотношений могут быть классифицированы:

- по юридическому перечислительному методу: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования;

- по гражданско-правовому основанию: собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи, арендаторы Бакунина Т.С., Землякова Г.Л. Земельный кодекс РФ: проблемы теории и практики // Государство и право. 2002. № 10. С. 86..

Граждане для участия в земельных отношениях должны обладать правоспособностью и дееспособностью.

Под правоспособностью понимается признаваемая в равной мере за всеми гражданами способность иметь права и нести обязанности (ст. 17 Гражданского кодекса РФ Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ; часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ; часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ - М.: Норма, 2008), которая возникает в момент рождения и прекращается смертью. Гражданская дееспособность, т.е. способность гражданина приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, по достижении восемнадцатилетнего возраста (ст. 21 ГК РФ). В случае, когда законом допускается вступление в брак до восемнадцати лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Такие правила действуют и в сфере земельных отношений.

У юридического лица правоспособность и дееспособность возникают одновременно. Согласно ст. 48 ГК РФ, юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Общая праводееспособность юридического лица состоит в возможности иметь гражданские и земельные права (вещные и обязательственные права на земельные участки). Специальная праводееспособность предусмотрена для государственных и муниципальных унитарных предприятий, а также некоммерческих организаций. Праводееспособность юридического лица в сфере земельных отношений возникает в момент его создания и прекращается после завершения его ликвидации.

Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования могут принимать участие в земельных отношениях в двух качествах: как властный орган, издающий обязательные к исполнению предписания, и как собственник земельных участков, владеющий, пользующийся и распоряжающийся ими.

Субъектный состав земельных правоотношений регламентируется Земельным кодексом РФ Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. на 08.11.2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. № 44 ст. 4147, однако может уточняться в иных нормативно-правовых актах. Участниками земельных отношений являются (п. 3 ст. 5 ЗК РФ) собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы, обладатели сервитута (Градостроительный кодекс РФ Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (с изм. на 4.12.2007 г.)// Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. № 1 (часть I) ст. 16 называет их "правообладателями земельных участков"). Их права на землю, в зависимости от категории этой земли, имеют некоторую специфику.

В составе земельного фонда России выделяется, например, категория земель лесного фонда. Права пользования участками лесов как входящими, так и не входящими в лесной фонд, возникают на основании договора аренды, безвозмездного пользования, либо концессии такого участка, а сами субъекты такого права называются лесопользователями.

Тесная связь существует между водными объектами и землями водного фонда.

До принятия нового ЗК РФ иностранные граждане и юридические лица могли приватизировать (и становиться их собственниками) только те земельные участки, которые находятся под приватизированными объектами недвижимости Анисимов А.П., Мелихов А.И. О некоторых теоретических проблемах земельной правосубъектности иностранных граждан и юридических лиц // Право и политика. 2005. № 6. С. 4-7..

Новый Земельный кодекс РФ разрешил иностранцам приобретать в собственность земельные участки, хотя такая возможность носит (по сравнению с россиянами) ограниченный характер.

Во-первых, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам не могут быть переданы (п. 3 ст. 15 ЗК РФ) земельные участки в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с Законом "О государственной границе РФ". Пункт 5 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изм. на 01.12.2007 г.) //Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. № 44 ст. 4148" (далее - Вводный закон) до установления такого перечня не допускает предоставление иностранцам земель приграничных территорий. При этом остается открытым вопрос: что следует понимать под "приграничными территориями" - территории всех субъектов РФ, имеющих выход к государственной границе (их 36 из 89)? Или территории приграничных муниципальных образований?

Ответ на этот вопрос можно найти пока только в судебной практике. Интересно, что в определении приграничной территории принял участие сам субъект РФ, и на основании именно его решения иностранному юридическому лицу было отказано в приобретении права собственности на земельный участок. ЗАО "Минерал Кнауф" в 2000 г. были предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки под карьер и производственную базу общей площадью 168,64 га. Общество обратилось с заявлением в администрацию города Ахтубинска и Ахтубинского района о намерении приобрести эти участки в собственность на основании ст. 3 Вводного закона. Однако глава администрации отказал акционерному обществу (постановление от 18.10.02 № 1405) в приобретении в собственность земельных участков на основании того, что весь Ахтубинский район определен приграничной территорией, в то время как иностранный инвестор ЗАО "Минерал Кнауф" - фирма "Кнауф Интернациональ ГМБХ" (Германия), зарегистрированная на территории России как иностранное юридическое лицо, имеет долю в его уставном капитале в размере 66,6% (п. 4.4 Устава ЗАО) и, следовательно, владеет контрольным пакетом акций.

Арбитражный суд Поволжского округа оставил кассационную жалобу ЗАО без удовлетворения Споры, связанные с применением земельного законодательства // Правосудие в Поволжье. 2004. № 1 (ноябрь-декабрь 2003 г.)., руководствуясь при этом законом "О государственной границе РФ", письмом Пограничной службы России Краснознаменского Северо-Кавказского регионального Управления в/ч 2449 № 1/24 от 08.01.02 и ст. 1 постановления главы администрации Астраханской области от 26.06.98 № 264 "Об определении пограничных территорий внутренних и пограничных вод и установлении в них режимов приграничных территорий", в котором вся территория Ахтубинского района определена как приграничная.

Это не единственное ограничение для приобретения земли в собственность иностранными гражданами и юридическими лицами.

Во-вторых, им не предоставляются земли в собственность на иных (кроме пограничных) территориях, установленных особо федеральными законами.

В-третьих, земельные участки из состава земель государственной или муниципальной собственности предоставляются им в собственность только за плату (п. 5 ст. 28 ЗК РФ).

В-четвертых, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками или долями в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона от 24.07.02 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения") Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. на 5.02.2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 июля 2002 г. № 30 ст. 3018.

Конституционность норм ЗК РФ в части возможностей иностранных граждан и юридических лиц приобретать в собственность земельные участки вызывает ряд сомнений.

Конституция РФ закрепляет большинство субъективных прав как за гражданами РФ, так и лицами без гражданства (апатридами) и иностранными гражданами, используя при этом термин "каждый". В России каждый, находящийся в пределах ее границ, имеет право на жизнь (ст. 20 Конституции), на благоприятную окружающую среду (ст. 42), право иметь имущество в собственности (ст. 35) и т.д. Субъектами этих прав являются все лица, находящиеся в границах России, независимо от их пола, гражданства, национальности и т.д. В этом проявляется "национальный режим", т.е. уравнение в правах граждан РФ, иностранных граждан и апатридов.

Однако ряд субъективных прав предоставляется только гражданам России: право участвовать в управлении делами государства как непосредственно, так и через своих представителей, право избирать и быть избранными в органы государственной власти и местного самоуправления (ст. 32), право собираться мирно без оружия, проводить собрания, митинги и демонстрации, шествия и пикетирование (ст. 31) и т.д. В соответствии с ч. 1 ст. 36 Конституции граждане и их объединения (т.е. юридические лица) вправе иметь в частной собственности землю. Если бы такое право принадлежало также апатридам, иностранным гражданам (их объединениям) и юридическим лицам с иностранным участием в тексте статьи использовался бы термин "каждый".

Конституционный Суд РФ окончательно разрешил эту неопределенность, рассмотрев дело о проверке конституционности ЗК РФ в связи с запросом Мурманской областной Думы.

Заявитель полагал, что ряд норм ЗК РФ (в частности, п. 3 ст. 15, п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35 и т.д.) по своему содержанию противоречат Конституции России (в частности ст. 2, ч. 3 ст. 4, ч. 1 ст. 7, ч. 1 ст. 9, ч. 1 ст. 15, ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 36 и ч. 1 ст. 67). В обоснование были приведены следующие доводы: 1) земля является основой жизни и деятельности проживающих на ней народов (в данном случае народов РФ) и закон не может ограничивать право на эту основу и перераспределять ее в пользу лиц, не относящихся к народам РФ; 2) из Конституции РФ следует, что субъектом права частной собственности на землю могут быть только российские граждане и их объединения; 3) предоставление иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права собственности на землю создает возможность отторжения земли иностранному государству посредством сделок или предъявления территориальных претензий к РФ, может привести к нарушению суверенитета РФ. Кроме того, Мурманская областная Дума просила признать ЗК РФ в целом не соответствующим Конституции по порядку принятия (не было учтено мнение субъектов РФ).

Конституционный Суд признал оспариваемые статьи ЗК РФ, а также порядок его принятия не противоречащими Конституции России. В частности, в решении было отмечено, что сама по себе возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права приобретать в собственность и владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками не противоречит конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России и вытекает из ч. 2 ст. 9, ч. 1 и 2 ст. 35 и ч. 3 ст. 62 Конституции РФ. В качестве общего принципа российского законодательства Конституция устанавливает "национальный режим" для иностранных лиц и лиц без гражданства, т.е. в отношении прав и обязанностей приравнивает их к российским гражданам. Федеральный законодатель установил приоритет российских граждан иметь в собственности землю, введя ряд ограничений для иностранных граждан и юридических лиц, лиц без гражданства в осуществлении права землепользования (например, в части запрета приобретать земельные участки в приграничных территориях). Этого достаточно для обеспечения суверенных прав России на ее природные богатства и ресурсы и гарантирования россиянам относительно равных условий конкуренции с иностранным капиталом Постановление Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. № 8-П "По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы"// Собрание законодательства Российской Федерации от 3 мая 2004 г. № 18 ст. 1833. Рассматривая субъектный состав земельных правоотношений, нельзя согласиться с утверждением о существовании публичных земельных отношений между обществом и гражданами, осуществляющими общее природопользование, а также частных земельных отношений между обществом, гражданами и юридическими лицами Сырых Е.В. Земельное право: Учебник. М., 2004. С. 3-4.. Дело в том, что общество не может выступать стороной земельного правоотношения ввиду отсутствия у него четкого правового статуса (персонифицированности). Правоотношения же общего природопользования возникают между гражданами, с одной стороны, и органом публичной власти - собственником территории (земельного участка) с другой.

Кроме того, стороны правоотношений всегда имеют взаимообусловленные права и обязанности, неисполнение которых может повлечь неблагоприятные последствия. Но какие есть у общества права и обязанности и как оно может воздействовать на правонарушителя (того же порядка общего природопользования)? Логика рассуждения неизбежно приводит к органу публичной власти, который принимает юридически значимые решения и имеет четко установленные права и обязанности.

Трудно не согласиться, что употребление таких понятий, как "общество", "народ" или "достояние народов" в сфере правового регулирования приведет к расплывчатости и неконкретности, появлению споров и конфликтов.

Собственность в юридическом смысле предполагает персонификацию, следовательно, для того, чтобы выступать субъектом права собственности, народ должен иметь юридически оформленное организационное единство в виде государства, юридического лица и т.д. Прохорова НА. Понятие "управление" в земельном праве // Государство и право. 2003. № 6. С. 93..

В статье 5 ЗК РФ при перечислении участников земельных отношений ни "народ", ни "общество" не упоминаются, но при этом и ЗК РФ, и другие федеральные законы выделяют особого субъекта земельных отношений - лица и общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ.

Земельные участки, на которых коренные малочисленные народы занимаются традиционным природопользованием, принадлежат к категории земель особо охраняемых территорий и объектов и предоставляются лицам, относящимся к малочисленным народам, и общинам малочисленных народов (являются разновидностью некоммерческих юридических лиц) в безвозмездное пользование. В случае изъятия таких участков для государственных или муниципальных нужд, взамен них предоставляются равноценные, а также возмещаются убытки, причиненные таким изъятием (ст. 11 Федерального закона от 7 мая 2001 г. № 49-ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации") Федеральный закон от 7 мая 2001 г. № 49-ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации" (с изм. на 26.06.2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 14 мая 2001 г. № 20 ст. 1972.

Объектами земельных правоотношений являются земля, земельные участки и части земельных участков (ст. 6 ЗК РФ). Понятие земли как объекта правоотношений выделяется, главным образом, в целях ее общей характеристики как объекта государственного и муниципального управления. Граждане, юридические лица и публично-правовые образования не могут быть собственниками земли, но могут быть собственниками земельных участков. Земля как природный объект и природный ресурс не может быть объектом земельных отношений, поскольку объектом земельных отношений всегда является какая-либо юридическая категория, отражающая наиболее характерные и юридически значимые признаки соответствующего объекта природы. Объектом земельных отношений является индивидуализированная часть земли, т.е. конкретный земельный участок Крассов О.И. Юридическое понятие "земельный участок" // Экологическое право. 2004. № 2. С. 12..

Представляются оправданными предложения закрепить в ЗК РФ в качестве юридической нормы следующую дефиницию: "Земля - это естественно возникший компонент природной среды, поверхностный (в том числе почвенный) слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особым органоминеральным составом, строением, границами в пространстве и выполняющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды функции" Дегтев А. Земля - объект земельных и гражданских правоотношений // Право и экономика. 2005. № 8. С. 55.. Несмотря на то, что это определение исключает из понятия "земля" целую категорию земель водного фонда, экологически ориентированный подход к пониманию земли, хорошо вписывающийся в стратегию перехода России к устойчивому развитию, можно только приветствовать.

Понятие "земля" может быть дифференцировано применительно к отдельным категориям земель и их частям (субкатегориям) в публично-правовых интересах. Статья 7 ЗК РФ подразделяет весь земельный фонд России (все земли в пределах ее границ) на семь категорий исходя из их целевого назначения. Правовой режим земель зависит от их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Следовательно, можно говорить, например, о дифференцированном правовом режиме входящих в состав категории земель сельскохозяйственного назначения субкатегорий сельскохозяйственных угодий и несельскохозяйственных угодий (ст. 77 ЗК РФ). В правовом режиме категории земель поселений можно выделить субрежимы, установленные для территориальных зон населенных пунктов (ст. 35 Градостроительного кодекса РФ), поскольку для каждой из них (жилой, производственной, зоны сельскохозяйственного использования и т.д.) устанавливается градостроительный регламент, определяющий виды разрешенного использования земельных участков, предельные размеры земельных участков и разрешенного строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (ст. 1).

Возможна и дальнейшая дифференциация правового режима земель. Например, глава 16 ЗК РФ выделяет категорию земель промышленности и иного специального назначения, включающую, в том числе, субкатегорию земель транспорта (ст. 90 ЗК РФ), которая также не является однородной. Она определяет особенности использования и охраны земель автомобильного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта.

Под земельным участком как объектом земельных правоотношений понимается (п. 2 ст. 6 ЗК РФ) часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Это не противоречит ГК РФ, распространяющему право собственности на земельный участок на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, а также находящиеся на нем лес и растения (п. 2 ст. 261 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 261 ГК РФ собственник вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью принадлежащего ему земельного участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными законами. Возникает интересная параллель с воззрениями римских юристов, согласно которым право собственности на землю простирается вглубь под поверхностью и вверх над нею до бесконечности. Однако логично предположить, что "собственник земельного участка может воспрепятствовать проведению тоннеля, проложению газо- или водопроводных труб и других подобных сооружений под его участком на какой угодно глубине, проведению телеграфных или телефонных проволок на какой угодно высоте. Но такое положение, очевидно, несовместимо с самыми разнообразными интересами современного благоустройства..." Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 2001. С. 203..

Юридически значимая граница земли и недр, а также пределы реализации собственником своих правомочий установлены в ст. 19 Закона "О недрах Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 "О недрах" (с изм. на 1.12.2007 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 16 апреля 1992 г., № 16, ст. 834". Собственники земельных участков имеют право в их границах по своему усмотрению добывать без применения взрывных работ общераспространенные полезные ископаемые, не числящиеся на государственном балансе, строить подземные сооружения для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устраивать и эксплуатировать бытовые колодцы и скважины на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения.

В статье 6 ЗК РФ "земельный участок" упоминается прежде всего как общее, родовое понятие, которое конкретизируется применительно к отдельным категориям земель (например, "участок лесного фонда") либо целевому назначению земельного участка (например, "дачный участок"). Земельное законодательство часто использует различные синонимы понятия "земельный участок", например "полоса отвода" (п. 2 ст. 90 ЗК РФ), означает земельный участок вдоль железнодорожной магистрали, важной составной частью земель сельскохозяйственного назначения являются сельскохозяйственные угодья (ст. 79 ЗК РФ), в других федеральных законах упоминаются водно-болотные угодья, охотничьи угодья и т.д. Такая дополнительная терминология уточняет правовой режим конкретного земельного участка как объекта земельных отношений Анисимов А.П. Субъекты и объекты земельных правоотношений // Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения, 2006, № 4. С. 12. Кроме того, Европейская конвенция о ландшафтах (Флоренция, 20.10.2000), не ратифицированная пока Россией, предусматривает и такой объект земельных отношений, как ландшафт.

Анализ земельного законодательства показывает, что де-факто объектом земельных отношений выступают не упомянутые в ст. 6 ЗК РФ земельные доли, т.е. доли в общей собственности на земельный участок. Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" регулирует порядок использования земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, и фактически рассматривает их как самостоятельный объект земельных отношений (ст. 15 Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. на 05.02.2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 июля 2002 г. № 30 ст. 3018), что вполне отвечает реальности.

ЗК РФ ошибочно выделяет в качестве объекта земельных отношений часть земельного участка. В качестве объекта правоотношения "часть" выступать не может, поскольку в случае разделения земельного участка на две части каждой из них в установленном порядке будет присвоен индивидуальный кадастровый номер, а собственник каждой вновь образованной "части" получит правоустанавливающий документ на земельный участок, а не на его часть. Точно также невозможно приватизировать часть земельного участка. В случае продажи собственником "части участка" сделка будет зарегистрирована только после проведения землеустроительных работ и постановки нового участка (а не "части" прежнего) на кадастровый учет. В научной юридической литературе уже отмечалось, что "части земельного участка не может быть, как не может быть части доски. Если распилить одну доску на несколько частей, то получатся те же доски, но меньших размеров. То же происходит и с земельным участком: при разделе его на местности получатся те же земельные участки, но меньших размеров, в своей совокупности равные площади разделенного участка" Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. Саратов, 2003. С. 36..

Материалы судебной практики только подтверждают правильность такого подхода. Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.07.04 № А56-2920/04 отмечено, что "изменение кадастрового номера объекта недвижимости свидетельствует о прекращении существования объекта, права на который зарегистрированы, и создании нового объекта недвижимости. Следовательно, в силу... Закона о регистрации в случае разделения земельного участка должны быть прекращены права на прежний земельный участок и зарегистрированы на вновь образованные земельные участки".

Индивидуализация земельного участка происходит в процессе землеустройства и кадастрового учета. Собственник земельного участка до заключения какого-либо договора по использованию участка обязан индивидуализировать "часть" участка с присвоением кадастрового номера. Соответственно, в качестве предмета договора он должен будет указать земельный участок, индивидуализированный на местности.

ЗК РФ в ст. 6 и некоторых других упоминает, правда, "часть земельного участка", однако соответствующей нормы-дефиниции не содержит, в то время как определение земельного участка в нем дано (п. 2 ст. 6).

Единственный, пожалуй, случай, когда часть земельного участка как объект земельных правоотношений имеет значение, вытекает из норм Федерального закона от 18.06.01 № 78-ФЗ "О землеустройстве" Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ "О землеустройстве" (с изм. на 06.12.2006 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 25 июня 2001 г. № 26 ст. 2582, который действительно выделяет в качестве объектов землеустройства не только земельные участки, но и их части. Закон обязывает проводить землеустроительные работы для определения границ сервитутов, охранных зон заповедников, т.е. ограниченных в использовании частей объектов землеустройства.

Однако даже в этом случае графическое отображение такой части земельного участка означает определение границ особого правового режима фактически всего земельного участка, как этого требует порядок оформления документов государственной регистрации права собственности на землю. Сведения вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве ограничений (обременений) права собственности и иных прав на недвижимое имущество и не носят самостоятельного характера (ст. 12 Закона РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. на 23.11.2007г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. № 30, ст. 3594.

Такая землеустроительная фиксация носит вспомогательный характер и предназначена лишь для определения границ правомочий собственника - уточняет на местности его возможности по свободному и ограниченному использованию земельного участка.

Признание земельного участка делимым либо неделимым имеет важнейшие гражданско-правовые и земельно-правовые последствия, касающиеся приобретения права собственности. Например, если принадлежащее нескольким лицам на правах собственности здание находится на неделимом земельном участке, они имеют право приобрести этот участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 3 ст. 36 ЗК РФ). Однако при этом ни ЗК РФ, ни иные федеральные законы не содержат четких критериев и процедур классификации земельного участка в качестве делимого или неделимого.

Сама возможность делимости и неделимости земельных участков вытекает из положений ст. 133 ГК РФ, признающей, что вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, является неделимой. Условиями делимости являются сохранение разрешенного использования и категории земли, а также минимальный размер земельного участка, меньше которого вновь образованные участки быть не могут. При этом первое условие не универсально и имеет значение, главным образом, в границах категории земель поселений, поскольку под разрешенным использованием земельного участка понимается его использование в соответствии с градостроительными регламентами, а последние не устанавливаются в отношении земель сельскохозяйственных угодий, земель лесного и водного фонда и земель некоторых других категорий (ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).

Критерии делимости или неделимости земельных участков сформулированы в ч. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса РФ:

- инициатива постановки вопроса о делимости или неделимости земельного участка принадлежит его правообладателям;

- размеры участка, образованного в результате объединения либо разделения, не должны превышать предельные размеры, предусмотренные градостроительным регламентом (ст. 38 Градостроительного кодекса РФ);

- разделение участка на два и более допускается только в случае наличия самостоятельных подъездов и подходов к каждому из образованных участков (в целях предотвращения массовых судебных процессов об установлении частных сервитутов);

- объединение участков в один допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны (ст. 35 Градостроительного кодекса РФ).

Особым объектом земельных отношений является почва - верхняя часть плодородного слоя. Наряду с землей, почва является компонентом природной среды и отдельным объектом охраны окружающей среды в соответствии со ст. 1, 4 Федерального закона "Об охране окружающей среды" Федеральный закон от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" (с изм.на 26.06.2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 14 января 2002 г. № 2 ст. 133. Разделяя земли и почвы как объекты правовой охраны, закон отдельно предусматривает необходимость принятия мер по сохранению земель и почв при размещении объектов энергетики (ст. 40), эксплуатации сельскохозяйственных объектов (ст. 42), мелиорации земель (ст. 43), размещении отходов (ст. 51) и т.д. Не менее важно и установление мер по охране редких и находящихся под угрозой исчезновения почв, в отношении которых ведется Красная книга почв (ст. 62).

В заключение можно подвести некоторые итоги краткого рассмотрения субъектов и объектов земельных правоотношений.

1. Земельные правоотношения - это общественные отношения, урегулированные нормами земельного права, участники которых имеют взаимно корреспондирующие друг другу субъективные права и юридические обязанности в сфере использования и охраны земель.

2. Субъектами земельных правоотношений выступают граждане, юридические лица, публично-правовые образования. Законодательно выделяются особенности правового положения иностранных граждан и юридических лиц как субъектов земельных правоотношений.

3. Земельное и градостроительное законодательство дифференцирует "землю" как объект земельных правоотношений и "категории земель", включающие в свой состав "субкатегории земель", непосредственно состоящие из земельных участков. При этом в ЗК РФ и иных федеральных законах отсутствуют соответствующие дефиниции (кроме "земельного участка"). Целесообразно дополнить ЗК РФ отдельной статьей "Основные понятия" по аналогии с законом "Об охране окружающей среды" (ст. 1) и многими другими нормативно-правовыми актами.

4. Выделение "части земельного участка" как отдельного, самостоятельного объекта земельных правоотношений является ошибочным. Кроме того, п. 1 ст. 6 ЗК РФ должен быть дополнен понятием "земельная доля", как фактически уже существующей разновидностью объектов земельных правоотношений.

5. Земля, категория земель и земельный участок как правовые категории находятся в соотношении "общее - особенное - единичное". Для каждой категории земель установлено целевое назначение. Говорить о разрешенном использовании для каждого земельного участка не представляется возможным, поскольку оно означает, по сути, использование земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом (ст. 36-37 Градостроительного кодекса РФ). Поскольку для большинства категорий и субкатегорий земель градостроительный регламент не устанавливается (ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ), то и их "разрешенное использование" невозможно. Применительно к таким землям действуют правила о целевом назначении земельных участков.

6. Земля, являясь природным объектом, природным ресурсом и объектом недвижимости (ст. 1 ЗК РФ), существует в сфере не только земельных, но и экологических, гражданских и иных правоотношений. Земля и земельный участок являются объектами гражданских и земельных правоотношений, в то же время почва (разновидность природных объектов, нуждающихся в охране) - экологических.

1.2 Земля, как объект гражданских правоотношений

В общей теории права под объектами правоотношений понимаются те материальные и нематериальные блага, по поводу которых они складываются между разнообразными субъектами. Земельные правоотношения отличаются от всех остальных прежде всего тем, что имеют своим объектом землю. Отметим, что частично данный вопрос был затронут в разделе 1.1. настоящей работы.

В законодательстве не определяется и не различается, в каком случае термин "земля" используется в значении природного объекта, а в каком - природного ресурса. Не вносит достаточную ясность по этому вопросу и Земельный кодекс РФ, в п. 1 ст. 6 которого определяются объекты земельных отношений: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков.

В науке земельного права земля является объектом правового регулирования, который, в свою очередь, классифицируется на общий - т.е. вся земля РФ, родовой - определенная категория земель (например, земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли промышленности, транспорта, связи и т.д.), используемая по целевому назначению, и специальный - т.е. конкретный земельный участок, предоставленный и используемый по непосредственному целевому назначению.

Гражданское законодательство, также как и земельное, объектом земельных отношений называет земельные участки. Так, согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки.

Статья 261 ГК РФ определяет земельный участок как объект права собственности. Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения (п. 2 ст. 261).

До недавнего времени понятие "земельный участок" не было определено в законодательстве. С принятием Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (с изм.на 04.12.2006 г.) // Собраниезаконодательства Российской Федерации от 10 января 2000 г., № 2, ст. 149" и Земельного кодекса РФ такое определение было сформулировано.

Согласно ст. 1 Закона о земельном кадастре под земельным участком понимается часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Так, в соответствии с преамбулой Закона РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 "О недрах" под недрами понимается часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя земли, а при его отсутствии - ниже дна водоемов и водотоков, простирающаяся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Представляется, что правильным является утверждение о том, что законодатель в данном случае подразумевает под землей в юридическом смысле: с одной стороны, поверхностный (почвенный) слой, а с другой, в случае отсутствия такового, - любую иную земную поверхность.

Понятие земельного участка несколько иначе определяется в Земельном кодексе РФ. Согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Следовательно, земельный участок - это часть поверхности земли, являющаяся природным ресурсом и объектом охраны со стороны государства.

По мнению ряда авторов в Земельном кодексе РФ обязательно должно быть дано понятие не только земельного участка, но и земли, для того чтобы имелась возможность однозначного толкования и единообразного применения норм земельного и гражданского права, а также исключения возможных спорных ситуаций при определении объекта земельного правонарушения и в то же время фактического объекта гражданского правонарушения (имущественного блага). Подобное понятие может быть сформулировано в следующем виде Дегтев А.В. Земля - объект земельных и гражданских правоотношений// Право и экономика, 2005, № 8 С. 55:

земля - это естественно возникший компонент природной среды, поверхностный (в том числе почвенный) слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особым органоминеральным составом, строением, границами в пространстве и выполняющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды функции.

Особенности, свойственные всем землям Российской Федерации, выражаются в том, что земля является частью окружающей среды. Легальное определение дано в Федерального закона от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", согласно которому "окружающая среда - совокупность компонентов природной среды, природных и природно-антропогенных объектов, а также антропогенных объектов" (ст. 1).

Поскольку земля является важнейшей составной частью природы, в которую входят леса, воды, недра, животный мир, в законодательных актах все эти объекты рассматриваются в нескольких значениях: как природные объекты (часть природы - экологический аспект), природные ресурсы (основа деятельности человека - экономический аспект), основа жизни человека (социальный аспект).

Земля как природный объект не может принадлежать кому бы то ни было на каком бы то ни было праве: "даже целое общество, нация и даже все одновременно существующие общества, вместе взятые, не есть собственники земли. Они лишь ее владельцы, пользующиеся ею, и они должны оставить ее улучшенной следующим поколениям".

Согласно ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 12 ЗК РФ использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности.

Законодатель указывает на две основные естественные функции земли как природного ресурса. Первая - способность земли служить в качестве естественного средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве. Вторая - способность выступать в качестве территориальной (пространственной) основы (базиса) осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории РФ.

Вопреки сложившимся представлениям об экономическом значении земли как об основном, определяющем ее ценность, главным все же является ее экологическое значение - как природного объекта. Например, земельные участки будут представлять интерес как недвижимость, объект права собственности и иных прав только до той поры, пока земля будет выполнять свои естественные природные функции. Если же они будут утрачены (скажем, в результате истощения земель либо провала поверхности земли вследствие нарушения правил добычи полезных ископаемых), то соответствующие земельные участки утратят и экономическую ценность как недвижимость, и привлекательность как объекты юридических прав.

Отличие земель выражается и в их ограниченности, что требует экономного и нормированного их использования. Так, получение земельных участков возможно в пределах установленных норм; нормирование земельных участков осуществляется при предоставлении их как для сельскохозяйственных целей, так и для строительства и предпринимательской деятельности.

Объектом правоотношений по использованию земли всегда является индивидуально определенный земельный участок и земельная доля.

Например, Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" (с изм. на 26.03.2003 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 19 мая 1997 г. № 20 ст. 2240" было установлено следующее правило: "Приватизацию зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществлять в дальнейшем, как правило, вместе с земельными участками (соответствующей долей земельного участка), на которых они расположены".

Согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ под земельным участком как объектом земельных отношений понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В соответствии с ч. 2 п. 2 указанной статьи земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Для целей Федерального закона "О государственном земельном кадастре" земельный участок определяется несколько иначе - как часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (ст. 1).

Земельные доли, которые находятся в пределах земельных участков, являются объектом общей долевой собственности и представляют собой самостоятельный объект земельных прав.

Все граждане, имеющие право на земельную долю, для возможности реализации этого права должны получить свидетельства на право собственности на земельную долю, которые выдает и регистрирует районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству.