Земельно-правовые сделки и их виды

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, на торгах (конкурсах, аукционах). При этом начальная цена подлежащего продаже земельного участка также определяется на основании отчета независимого оценщика, действующего в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Окончательная стоимость земли, отражаемая в тексте договора, определяется соответственно по итогам торгов.

Согласно п. 2, 3 ст. 2 Вводного закона цена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, определяется субъектом Российской Федерации и зависит от численности населения в соответствующем регионе.

В случае, когда на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом Российской Федерации конкретная цена земельного участка не определена, подлежит применению соответствующая минимальная ставка земельного налога. Если до определения субъектом Федерации цены земли стороны в договоре купли-продажи по соглашению установили цену земельного участка без учета требований ст. 2 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", то данное обстоятельство не влечет признания договора незаключенным. Условие о цене в этом случае определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2005 г., № 5.

При продаже земельного участка из государственных или муниципальных земель к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такой договор не может быть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами под страхом признания его недействительным (ст. 550 ГК РФ). Соглашение об изменении или расторжении договора продажи земельного участка в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ также должно быть оформлено в виде единого документа, подписанного сторонами.

Необходимость нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка была предусмотрена Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства". С введением в действие Кодекса названный закон признан утратившим силу.

В силу ст. 7 ФЗ от 22.12.1995 г. "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" требования законодательства о нотариальной форме такого договора купли-продажи сохраняли силу до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". После введения в действие указанного Федерального закона, т.е. с 31.01.1998 г. (п. 1 ст. 33 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), необходимость в нотариальном удостоверении договоров купли-продажи земельных участков формально отпала. Однако такому договору может быть придана нотариальная форма по соглашению сторон.

Исполнение договора купли-продажи земельного участка - это совершение продавцом и покупателем (либо воздержание от совершения) действий, связанных с передачей, принятием и оплатой земельного участка. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).

Права и обязанности сторон договора купли-продажи земельного участка определяются в договоре в соответствии с требованиями законодательства. Поэтому юридическое содержание действий сторон, направленных на исполнение договора, составляет надлежащая реализация сторонами договора своих прав и обязанностей, предусмотренных законом и договором.

Продавец вправе:

требовать от покупателя оплаты земельного участка в порядке и сроки, установленные договором;

в случае уклонения покупателя от государственной регистрации перехода права собственности на участок обратиться в суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации.

Продавец обязан:

при заключении договора предоставить покупателю достоверную и максимально полную информацию о продаваемом земельном участке, которая может существенным образом повлиять на решение покупателя о приобретении данного участка;

передать земельный участок в собственность покупателя в качественном состоянии, не состоящим по арестом (запрещением), свободным от прав третьих лиц (за исключением случая, когда покупатель согласился принять земельный участок, обремененный правами третьих лиц, названными в договоре);

подписать документ о передаче в срок, установленный договором (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);

обратиться в орган юстиции с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на участок к покупателю (не уклоняться от государственной регистрации).

К информации, которую продавец должен предоставить покупателю при заключении договора п. 1 и 3 ст. 37 ЗК РФ относят сведения: об обременениях и ограничениях использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иные сведения, которые могут оказать влияние на решение покупателя о покупке данного участка, требования о предоставлении которых установлены федеральными законами.

Специалисты обращают внимание на то, что поскольку приобретение земельного участка по договору купли-продажи является производным способом приобретения права собственности, постольку новый собственник приобретает земельный участок со всеми ограничениями и обременениями, которые были установлены в отношении данного земельного участка к моменту его продажи. Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от прав третьих лиц. Исключение сделано лишь для случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный такими правами. В связи с этим п. 1 ст. 37 ЗК РФ возлагает на продавца обязанность информировать покупателя о всех известных ему ограничениях (обременениях) земельного участка, поскольку они могут существенно связать нового собственника в осуществлении его правомочий. Последствия несоблюдения данного требования установлены в п. 3 ст. 37 ЗК РФ Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное//Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2006, с. 267..

Исполнение продавцом обязанности по предоставлению покупателю информации о земельном участке можно доказать лишь в случае, если соответствующая информация была отражена в тексте договора. В случае возникновения спора наличие названных сведений в договоре обеспечит также возможность однозначно определить объем предоставленной информации, а также ее истинность либо ложность.

В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации о земельном участке, покупатель вправе требовать: а) уменьшения покупной цены; б) расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

Передача имущества в собственность покупателя по договору продажи недвижимости - это совокупность действий продавца, совершаемых для фактического и юридического введения покупателя во владение, пользование и распоряжение недвижимостью. Заключение договора купли-продажи порождает для продавца две взаимосвязанные, но не тождественные обязанности - фактически передать имущество покупателю и перевести на него титул собственника имущества. Лишь совокупное исполнение названных обязанностей позволит считать основное обязательство продавца передать имущество в собственность покупателя исполненным.

Фактическая передача недвижимости осуществляется по правилам, предусмотренным ст. 556 ГК РФ. Обязательство продавца передать земельный участок считается исполненным после его вручения покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Если обратиться к общепринятому толкованию термина "вручение", то становится очевидным, что он не может быть применим к передаче недвижимости. Невозможно передать земельный участок или иную недвижимость из рук в руки.

Противоречие абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ здравому смыслу, как ошибочно может показаться на первый взгляд, нередко приводит к игнорированию требования закона о вручении имущества, и исполнение обязанности продавца передать недвижимость сводится лишь к подписанию передаточного акта. Между тем нередки ситуации, когда подписав передаточный акт, и выполнив тем самым требование закона об оформлении передачи, продавец продолжает хозяйствование на земельном участке, что лишает покупателя возможности фактически вступить во владение. В подобных случаях обязанность продавца передать недвижимость покупателю не может считаться исполненной.

Необходимо принимать во внимание не буквальный смысл слова "вручение", а значение, которое этому термину придает закон. Так, согласно п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение приобретателя. Иными словами, исполнение обязанности продавца вручить недвижимость покупателю означает предоставление покупателю возможности беспрепятственно вступить в право владения недвижимостью. Об этом может свидетельствовать, например, освобождение земельного участка от имущества продавца, прекращение хозяйствования продавца на земельном участке и т.п.

Таким образом, для признания фактической передачи недвижимости состоявшейся необходимо совершение двух юридически значимых действий - вручение имущества покупателю и подписание сторонами соответствующего документа о передаче. При этом моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость будет считаться момент совершения последнего по времени действия. Например, стороны заключили договор, подписали передаточный акт, зарегистрировали переход права собственности, но в фактическое владение покупателя земельный участок по тем или иным причинам не поступил. В этом случае подписание передаточного акта, по смыслу абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ, свидетельствует лишь о намерении продавца исполнить обязательство по передаче недвижимости, но не об исполнении этого обязательства. А моментом исполнения обязанности продавца передать недвижимость покупателю будет признаваться момент фактического поступления недвижимости во владение покупателя, как действия, совершенного последним по времени.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущества, а покупателя - обязанности принять имущество (абз. 3 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Поэтому в договоре целесообразно устанавливать срок, в течение которого стороны должны подписать передаточный акт, пропуск которого позволит квалифицировать бездействие контрагента, как уклонение.

В случае, если от подписания документа о передаче земельного участка уклоняется продавец, покупатель вправе требовать: а) передачи ему земельного участка на условиях, предусмотренных договором купли-продажи; б) возмещения причиненных ему убытков (п. 2 ст. 463, ст. 398 ГК РФ). В зависимости от состояния исполнения сторонами иных обязательств по договору в случаях уклонения от подписания передаточного акта могут быть применены меры ответственности, предусмотренные главой 25 ГК РФ об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Перевод на покупателя титула собственника имущества предполагает совершение продавцом действий, необходимых для юридического оформления перехода права собственности на земельный участок к покупателю. Исполнение этой обязанности осуществляется путем обращения продавца в соответствующий орган юстиции с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю.

Следует заметить, что по смыслу п. 3 ст. 551 ГК РФ обязанность обратиться в орган юстиции возлагается на обе стороны договора. Продавец предоставляет заявление о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, а покупатель - заявление о государственной регистрации права собственности. В случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации, другая сторона вправе обратиться в суд или арбитражный суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Покупатель вправе:

требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации о земельном участке;

в случае уклонения продавца от подписания документа о передаче земельного участка требовать передачи ему земельного участка, на условиях, предусмотренных договором купли-продажи либо возмещения причиненных ему убытков;

в случае уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности на участок обратиться в суд с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности и возмещении убытков, вызванных задержкой регистрации.

Покупатель обязан:

оплатить земельный участок в порядке и сроки, установленные договором;

подписать документ о передаче в срок, установленный договором (не уклоняться от подписания документа о передаче земельного участка);

обратиться в орган юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок (не уклоняться от государственной регистрации).

После государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, объем его прав и обязанностей определяется его титулом.

2.2 Выкуп земельных участков

В данном разделе рассмотрим основные изменения в сфере земельных правоотношений и их возможные юридические последствия для граждан и юридических лиц в связи с принятием Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности" (далее - Закон № 212-ФЗ Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности"// Собрание законодательства Российской Федерации от 30 июля 2007 г. № 31 ст. 4009).

Теперь для собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на государственных и муниципальных земельных участках, цена выкупа в частную собственность таких участков не может превышать их кадастровую стоимость. Это следует из тех дополнений, которые внесены в ст. 36 Земельного кодекса РФ в связи с принятием Закона № 212-ФЗ.

Данное правило распространяется на приватизацию любых земельных участков, занятых зданиями, строениями и сооружениями, находящимися в частной собственности. Законодатель не указывает каких-либо ограничений на этот счет.

Порядок определения цены выкупа таких участков в пределах их кадастровой стоимости и оплаты будет зависеть от того, в чьей публичной собственности находятся приватизируемые земельные участки:

если земельный участок находится в федеральной собственности, то порядок определения цены выкупа и оплаты устанавливается Правительством РФ;

если земельный участок находится в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на него не разграничена, то порядок определения цены выкупа и оплаты устанавливается органами власти субъекта Российской Федерации;

если земельный участок находится в муниципальной собственности, то порядок определения цены выкупа и оплаты устанавливается органами местного самоуправления.

В соответствии с нововведениями до установления органами государственной власти и местного самоуправления порядка определения цены выкупа и оплаты земельных участков применяется цена, равная кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка, с точки зрения налогового права, является налогооблагаемой базой при налогообложении земельным налогом (см. п. 1 ст. 390 Налогового кодекса РФ и п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ).

С точки зрения земельного права, кадастровая стоимость земельного участка включается в состав сведений государственного земельного кадастра и представляет собой результат государственной кадастровой оценки земли (см. п. 2 ст. 66 и п. 1 ст. 70 Земельного кодекса РФ).

Ранее выкуп земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены приватизированные здания, строения, сооружения, осуществлялся в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ в прежней редакции. При этом цена выкупа могла значительно превышать кадастровую стоимость земельного участка.

Новый порядок выкупа земельных участков более выгоден для собственников приватизированных зданий, строений, сооружений, чем прежний, поскольку размер платежей за приватизацию земельного участка под этими объектами недвижимости теперь будет ограничен его кадастровой стоимостью.

Законодатель вводит для некоторых категорий граждан и юридических лиц - собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на государственных и муниципальных земельных участках, особый льготный порядок определения цены выкупа.

Этот порядок установлен в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ в новой редакции. Его суть заключается в том, что до 1 января 2010 г. цена выкупа государственных или муниципальных земельных участков под частными зданиями, строениями, сооружениями устанавливается в зависимости от того, в какой местности такой земельный участок расположен:

если выкупаемый земельный участок расположен в городах с численностью населения более 3 млн человек, то цена выкупа такого земельного участка не может превышать 20% его кадастровой стоимости;

если выкупаемый земельный участок расположен в иной местности, то цена выкупа земельного участка не может превышать 2,5% его кадастровой стоимости.

Конкретный размер выкупной цены устанавливается субъектами Российской Федерации вне зависимости от того, в собственности какого публичного образования находится земельный участок. До момента установления такой цены субъектом Российской Федерации применяется наибольшая выкупная цена, установленная для конкретной местности.

Важно подчеркнуть, что данный порядок распространяется только на определенные категории собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на государственных и муниципальных земельных участках, и только на период до 1 января 2010 г.

К первой категории относятся лица, которые должны соответствовать следующим обязательным признакам Шарапов В.В. Новые правила выкупа земельных участков// Право и экономика, 2007, № 10 С. 12:

иметь организационно-правовую форму коммерческой организации или быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя;

иметь право собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на приватизируемых земельных участках, в том числе возведенные на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

Ко второй категории относятся лица, которые должны соответствовать следующим обязательным признакам:

быть гражданами, либо иметь организационно-правовую форму некоммерческой организации;

иметь право собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на приватизируемых земельных участках, которое возникло до вступления в силу Земельного кодекса РФ (дата первого опубликования - 29 октября 2001 г.); для этих лиц федеральным законом не должен быть установлен иной порядок приобретения государственных или муниципальных земельных участков в собственность.

Стоит отметить, что, например, для религиозных организаций законодатель установил особое правило (п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ), согласно которому такие организации приобретают бесплатно государственные или муниципальные земельные участки под принадлежащими им на праве собственности зданиями, строениями, сооружениями.

При приватизации земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, принадлежащими религиозным организациям на праве собственности, такие организации руководствуются п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, а не ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ в новой редакции.

В случае выкупа государственных или муниципальных земельных участков собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений, которые не указаны в п. 1 ст. 2 Закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ, к этому случаю применяется п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001г. № 137-ФЗ.

Изложенные в этом пункте правовые нормы практически в большей своей части дублируют прежнюю редакцию п. 2 ст. 2 Федерального закона от 5 октября 2001 г. № 137-ФЗ.

Исключением является то, что порядок определения выкупной цены, предусмотренный в п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001г. № 137-ФЗ в новой редакции, применяется до 1января 2010г. Кроме того, этот порядок не действует в отношении лиц, указанных в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ. Его действие распространяется на граждан и на некоммерческие организации:

которые получили право собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на приватизируемых земельных участках после вступления в силу Земельного кодекса РФ;

для которых федеральным законом не установлен иной порядок приобретения государственных или муниципальных земельных участков в собственность.

Его действие также распространяется на коммерческие организации и индивидуальных предпринимателей, которые являются собственниками зданий, строений, сооружений, возведенных на месте разрушенных или снесенных, либо реконструированных государственных или муниципальных зданий, строений, сооружений.

При применении п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001г. № 137-ФЗ следует учитывать, что цена земельных участков, выкупаемых по этой схеме собственниками зданий, строений, сооружений, как уже отмечалось, не может превышать их кадастровую стоимость (см. п. 1.2 ст. 36 Земельного кодекса РФ в новой редакции).

Законодатель внес окончательную ясность в вопрос о возможности приватизации земельных участков, ранее переданных собственникам зданий, строений и сооружений в аренду.

Из нового п. 2.2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ следует, что собственники зданий, строений и сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после вступления в силу Земельного кодекса РФ.

Этим законодатель поставил точку в длительном споре некоторых юристов-практиков об утрате собственником здания, строения и сооружения права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка, в случае оформления такого земельного участка собственнику таких объектов в аренду.

В соответствии с п. 3 ст. 35 и п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица, которые являются собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на таких участках.

Порядок и условия приватизации и приобретения права аренды при этом устанавливаются Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами.

До принятия Закона возникала масса споров между собственниками зданий, строений и сооружений, оформившими земельный участок под такими объектами в аренду и арендодателями - органами государственной власти на предмет возможности приватизации таких земельных участков.

Высший Арбитражный Суд РФ выразил свою позицию по данному вопросу в п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11, в котором указал, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса РФ, то собственник такого объекта утрачивает право выкупа земельного участка.

Данный подход вызвал различные оценки в юридической среде. Исходя из предложенного толкования закона, следовало, что новый собственник здания, строения и сооружения, приобретая такой объект у прежнего собственника, не имеет исключительного права на приватизацию земельного участка под этим объектом, поскольку прежний собственник уже сделал за покупателя выбор в пользу аренды такого земельного участка.

Кроме того, установление судом юридической границы между собственниками зданий, строений и сооружений в виде даты вступления в силу Земельного кодекса РФ вряд ли можно было считать справедливым с точки зрения тех, кто заключил договоры аренды до такой даты. Ведь в законе такая юридическая граница закреплена не была.

Если при толковании п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ руководствоваться одним из основополагающих принципов земельного права - принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст. 1 Земельного кодекса РФ), - то можно прийти к интересному выводу.

Как известно, право аренды является видом относительных прав и предоставляет его обладателю юридическую защиту более слабую, чем юридическая защита вещного права собственности.

Поэтому в случае прекращения права аренды земельного участка по тем или иным основаниям (ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. 619, 620 Гражданского кодекса РФ), но при сохранении права собственности на объект недвижимости на земельном участке возникла бы ситуация при которой указанный принцип земельного права был бы нарушен.

Следовательно, для соблюдения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов оптимален вариант, когда земельный участок под зданием, строением либо сооружением, находящимся в частной собственности, оформлен также на праве собственности.

Включение законодателем п. 2.2 в Федеральный закон от 25октября 2001 г. № 137-ФЗ в предлагаемой редакции значительно улучшает текущее юридическое положение тех собственников зданий, строений и сооружений, которые до даты вступления Земельного кодекса РФ заключили договор аренды земельного участка.

Теперь такие собственники получили законное основание для выкупа ранее арендованного земельного участка в частную собственность, что не противоречит ст. 624 Гражданского кодекса РФ.

2.3 Судебная практика

Рассмотрим ряд материалов судебной практики, связанные с куплей-продажей земли.

1. В случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, федеральными законами.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 октября 2005 г. № 7659/05 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 октября 2005 г. № 7659/05// Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2006 г., № 3

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

Заслушав и обсудив доклад судьи Полубениной И.И., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

ООО "Молния" (далее - общество "Молния") обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к администрации города Курска, Комитету по земельным ресурсам и землеустройству города Курска, ОАО "Актив" (далее - общество "Актив") о признании недействительными постановления администрации города Курска от 17.09.2003 № 1749 "О предоставлении земельного участка в собственность за плату ОАО "Актив" по ул. К. Маркса, 17" и договора купли-продажи указанного земельного участка от 17.09.2003 № 30-03, заключенного между администрацией и обществом "Актив".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Курской области (правопредшественник - Курское учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) и ООО "Омфал" (далее - общество "Омфал").

Решением суда первой инстанции от 05.11.2004 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 25.01.2005 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановлением от 18.04.2005 указанные судебные акты оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций общество "Молния" просит отменить эти судебные акты ввиду их незаконности.

Общество "Омфал" в отзыве на заявление также просит отменить упомянутые судебные акты.

В отзывах на заявление администрация города Курска и общество "Актив" просят названные судебные акты оставить без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Постановлением администрации города Курска от 17.09.2003 № 1749 обществу "Актив" предоставлен в собственность принадлежащий ему на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок (кадастровый номер 46:29:1 02 154:0013) площадью 3 145 кв. м., находящийся по адресу: г. Курск, ул. К. Маркса, д. 17, для производственно-хозяйственной деятельности.

Между администрацией города Курска (продавцом) и обществом "Актив" (покупателем) заключен договор от 17.09.2003 № 30-03 купли-продажи указанного земельного участка.

На спорном земельном участке находится пятиэтажное нежилое здание площадью 5 746,9 кв. м. с техническим этажом площадью 218,4 кв. м., право собственности на которое зарегистрировано за обществом "Актив".

Однако согласно вступившему в законную силу решению Арбитражного суда Курской области от 03.11.1997 по другому делу (№ А35-48/10) за товариществом с ограниченной ответственностью "Молния" (правопредшественником истца) признано право собственности на нежилое помещение площадью 415,9 кв. м. в здании, расположенном по адресу: г. Курск, ул. К. Маркса, д. 17. Доля ТОО "Молния" в общей собственности на объект недвижимости составляет 34/472.

При таких обстоятельствах ссылка судов на то, что истец не представил доказательств наличия у него права собственности на помещение, расположенное по упомянутому адресу, не может быть признана обоснованной и законной.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами.

Между тем постановлением администрации города Курска земельный участок площадью 3 145 кв. м., находящийся по указанному адресу, предоставлен в собственность за плату только одному из собственников помещений - обществу "Актив", с которым в последующем заключен договор купли-продажи земли.

При таких обстоятельствах выкуп обществом "Актив" земельного участка является незаконным.

Требования общества "Молния" о признании недействительными оспариваемых постановления администрации города Курска и договора купли-продажи земельного участка признаются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При названных обстоятельствах в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оспариваемые судебные акты подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил - решение суда первой инстанции от 05.11.2004, постановление суда апелляционной инстанции от 25.01.2005 по делу № А35-2325/04-С4 Арбитражного суда Курской области и постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18.04.2005 по тому же делу отменить.

Постановление администрации города Курска от 17.09.2003 № 1749 "О предоставлении земельного участка в собственность за плату ОАО "Актив" по ул. К. Маркса, 17" и договор купли-продажи земельного участка (кадастровый номер 46:29:1 02 154:0013) от 17.09.2003 № 30-03, заключенный между администрацией города Курска и открытым акционерным обществом "Актив", признать недействительными.

2. Дело по иску о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 апреля 2005 г. № 9940/04 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 апреля 2005 г. № 9940/04// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2005 г., № 8

Заслушав и обсудив доклад судьи Осиповой Н.В., Президиум установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Стройтехвест" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Прокопьевска (далее - комитет) о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 1000 кв. метров (кадастровый номер 42:32:01 03 013:0005), расположенного по адресу: Кемеровская обл., г. Прокопьевск, Рудничный район, проспект Строителей, район 10-го микрорайона.

Решением суда первой инстанции от 06.10.2003 (судебный акт в полном объеме изготовлен 13.10.2003) в удовлетворении искового требования отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 29.01.2004 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 13.05.2004 оставил указанные судебные акты в силе.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций общество просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судебными инстанциями норм права.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как установлено судом, общество является собственником объекта недвижимости, приобретенного по договору купли-продажи от 20.07.1999 № 4, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью "Кан-Маркет Лтд". Право собственности на объект недвижимости подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 20.07.2001 № 42 АА 264226.

В соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации общество 27.12.2002 обратилось к комитету с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости. Однако комитет не подготовил и не направил обществу в двухнедельный срок проект договора купли-продажи земельного участка, а 25.02.2003 сообщил о невозможности приватизации данного участка в связи с отсутствием разграничения государственной собственности на землю и Положения о порядке приобретения и прекращения прав на земельные участки на территории города Прокопьевска.

Общество 18.04.2003 направило комитету свой проект договора купли-продажи земельного участка и, не получив ответа, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, сослался на отсутствие доказательств приватизации обществом объекта недвижимости.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, согласившись с выводом суда первой инстанции, указали также, что законодательство предоставляет собственнику земли (в рассматриваемом споре - администрации города Прокопьевска в лице комитета) право выбора вида землепользования (в собственность или в аренду) при передаче земельного участка владельцу расположенного на нем объекта недвижимости. Кроме того, суды сослались на наличие действующего договора аренды спорного земельного участка, заключенного между истцом и ответчиком.

Однако эти выводы судебных инстанций не основаны на нормах действующего законодательства.

Вывод о том, что право на выкуп земельного участка имеют лишь собственники расположенных на них объектов недвижимости, полученных в процессе приватизации, не основан на положениях статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 28 и 43 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". В соответствии же с указанными правовыми нормами право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации 2001 года, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Кодекса. Если договор аренды земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то, поскольку собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа данного земельного участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Кодекса.

Между тем суды не установили, когда у истца возникло право аренды спорного земельного участка и реализовано ли в связи с этим его исключительное право на приватизацию либо аренду земельного участка на основании пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Представленный истцом проект договора купли-продажи земельного участка предметом судебной оценки по существу условий договора не был. Вопрос о наличии или отсутствии препятствий для продажи земельного участка также не выяснен.

Поскольку оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, они подлежат отмене на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение суда первой инстанции от 06.10.2003 (судебный акт в полном объеме изготовлен 13.10.2003), постановление суда апелляционной инстанции от 29.01.2004 Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-8498/2003-1 и постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.05.2004 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции Арбитражного суда Кемеровской области.

Глава 3. Аренда земельных участков

3.1 Договор аренды земельного участка

В Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Кодексом.

Арендаторам земельных участков - юридическим лицам и гражданам - следует учитывать, что арендные права относятся к числу не вещных, а обязательственных прав Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. М.Ю. Тихомирова, 2007 С. 87. Кроме того, указанные права могут возникать только в отношении тех земельных участков, которые не изъяты из гражданского оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 Кодекса.

Аренда (имущественный наем) земельных участков регулируется общими положениями гражданского законодательства об аренде, однако особенности сдачи этих участков в аренду могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Ряд таких особенностей, о которых подробнее будет сказано ниже, предусмотрен, в частности, в ст. 22 Кодекса.

Большое практическое значение для совершения сделок аренды и купли-продажи земельных участков имеет вопрос об иерархии правовых норм гражданского и земельного законодательства России в механизме регулирования соответствующих отношений. Напомним, что в п. 3 ст. 3 Кодекса законодатель предпринял попытку установить соотношение действия норм гражданского законодательства с нормами земельного и других перечисленных в этом пункте отраслей законодательства: имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

С одной стороны, именно гражданское законодательство, согласно ст. 2 ГК РФ, определяет, в частности, правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные и иные обязательства, прочие имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения. Другие отрасли законодательства не могут первично регулировать указанные отношения. Поэтому имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, совершению с ними сделок регулируются, конечно, гражданским законодательством.

С другой стороны, земля является весьма специфическим природным объектом, особенности которого при определенных условиях могут влиять на возможность и объемы участия данного объекта в гражданском обороте. С учетом этого в п. 3 ст. 3 Кодекса предложена правовая конструкция, на основе которой для названных в указанном пункте отношений общее значение имеют нормы гражданского законодательства, а специальное - нормы земельного и других указанных здесь отраслей законодательства. В таком случае, согласно одному из общих принципов права, приоритет имеют специальные нормы.

В российских условиях, где земельное право выделено, наряду с гражданским, в самостоятельную отрасль права, такой подход к решению проблемы представляется логичным.

В то же время остается немало вопросов. Например, согласно п. 2 ст. 3 ГК РФ, нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу РФ. При этом Кодекс содержит немало норм, являющихся по своей сути гражданско-правовыми. Однако уже в силу их присутствия именно в земельном Кодексе имеются основания для отнесения их к нормам земельного права. Эту ситуацию можно рассматривать как с позиции, предложенной в п. 2 ст. 3 ГК РФ, так и с позиции п. 3 ст. 3 Кодекса. Представляется, что основной причиной подобных проблем является "самостоятельность" земельного права в российской правовой системе, что не характерно для большинства других национальных правовых систем. Поэтому решение связанных с этим проблем, на наш взгляд, требует скоординированных действий ученых-юристов, представителей правоприменительных органов и законодателя Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации// Право и экономика, 2007, № 12.

Напомним, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Арендные отношения по поводу земельного участка между арендодателем и арендатором регулируются договором аренды, заключаемым по правилам Гражданского кодекса РФ с учетом особенностей, предусмотренных Кодексом.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не является заключенным. В связи с этим следует обратить внимание на то, что только в результате государственного кадастрового учета (п. 2 ст. 70 Кодекса) каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Поэтому любой земельный участок может стать объектом аренды лишь после того, как в отношении него осуществлен государственный кадастровый учет.

Право сдачи имущества, в том числе земельного участка, в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Права юридических лиц и граждан - арендаторов земельных участков определяются в договорах аренды в соответствии с Гражданским кодексом РФ и с учетом особенностей, установленных Кодексом. Однако следует иметь в виду, что для некоторых видов арендаторов земельных участков в специальных нормах установлены ограничения их прав. Такие нормы обладают приоритетом по отношению к положениям Гражданского кодекса РФ и Кодекса. Например, согласно ст. 18 и 19 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (с изм. на 01.12.2007) // Собрание законодательства Российской Федерации от 2 декабря 2002 г. № 48 ст. 4746", государственные или муниципальные предприятия, а также казенные предприятия, являющиеся арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ни при каких обстоятельствах не вправе: сдавать такие земельные участки в субаренду; передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем); отдавать арендные права в залог; вносить указанные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Статья 22 Кодекса содержит нормы, определяющие земельно-правовые особенности аренды земельных участков, которые следует рассматривать в качестве специальных по отношению к общим нормам ГК РФ об аренде имущества. Например, согласно п. 1 указанной статьи, иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом. Указанные ограничения установлены, в частности, в п. 12 ст. 30, п. 5 ст. 35. Кроме того, по общему правилу п. 11 ст. 22 Кодекса не могут предоставляться в аренду российским и иностранным гражданам, лицам без гражданства земельные участки, которые изъяты из гражданского оборота. Перечень этих участков установлен в п. 4 ст. 27 Кодекса. Следует обратить внимание на то, что буквальное толкование положений п. 1 ст. 22 Кодекса не позволяет применить установленные в нем правила в отношении иностранных юридических лиц.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды такого участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 Кодекса. Данное правило п. 3 ст. 22 Кодекса основывается на диспозитивной норме, содержащейся в первом предложении п. 1 ст. 621 ГК РФ, в соответствии с которой преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, если иное не установлено законом или договором аренды. В пункте 3 ст. 22 предусмотрено иное, т.е. исключено условие, ставящее решение вопроса о заключении договора аренды земельного участка на новый срок в зависимость от того, насколько добросовестно исполнял свои обязанности арендатор Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. 2-е изд., доп. и перераб. / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. - М.: Изд. М.Ю. Тихомирова, 2006-2007. С. 155-156. , для случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 Кодекса.

Арендатор, обладающий указанным преимущественным правом, обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - то в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель откажет такому арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключит договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (см. п. 1 ст. 621 ГК РФ).