Земельно-правовые сделки и их виды

На практике полезно иметь в виду императивное ограничение срока аренды зарезервированных в установленном порядке земель. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель (см. п. 3.1 ст. 22 Кодекса).

Определение размера арендной платы осуществляется по соглашению сторон в договоре аренды земельного участка (п. 4 ст. 22 Кодекса). Это следует из правил первого абзаца п. 1 ст. 424, п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ, согласно которым порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах

Согласно п. 2-4 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

предоставления арендатором определенных услуг;

передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не установлено договором, то размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

По общему правилу в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд. Исключения из этого правила могут быть предусмотрены договором аренды.

Правительство РФ вправе устанавливать общие начала определения арендной платы для договоров аренды земельных участков, арендодателями по которым являются Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования в лице соответствующих органов. Так, Минимуществом России в соответствии с постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 "Об утверждении стандартов оценки" были разработаны и утверждены распоряжением от 10 апреля 2003 г. № 1102-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков.

Согласно п. 5 и 6 ст. 22 Кодекса арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Кодексом.

Установлено общее правило, согласно которому арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, передавать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Указанное общее правило не применяется:

если его применение исключено специальными условиями соответствующего договора аренды;

в отношении государственных и муниципальных предприятий, казенных предприятий, являющихся арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

в отношении арендаторов, являющихся резидентами особых экономических зон.

Резидент особой экономической зоны - арендатор земельного участка, находящегося в государственной и (или) муниципальной собственности, не вправе сдавать его в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять земельный участок в безвозмездное срочное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (ст. 35 Федерального закона от 22 июля 2005 г. "Об особых экономических зонах в Российской Федерации"). Такой запрет связан с тем, что использовать земельный участок для соответствующего вида деятельности вправе лишь лицо, отвечающее требованиям указанного Федерального закона.

В пунктах 15, 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано на то, что, поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Кодексом, постольку при применении п. 5 и 6 ст. 22 Кодекса достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. Уведомление должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если уведомление арендатором в разумный срок не направлено, то арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка (п. 7 ст. 22 Кодекса).

Для сравнения напомним, что отношения, связанные с передачей земельных участков в аренду для проведения изыскательских работ, регулировались ст. 45, 46 ЗК 1991 г. В них также устанавливались права и обязанности организаций, проводящих изыскательские работы. Как и прежде, для целей, указанных в п. 7 ст. 22 Кодекса, предусмотрено заключение краткосрочного договора аренды, а не изъятие земельного участка. В подобных договорах целесообразно устанавливать на практике, помимо прочих, также те обязанности арендатора, которые прямо предусмотрены в указанном пункте.

Пунктом 8 ст. 22 Кодекса установлено общее правило о наличии у арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае продажи такого участка преимущественного права его покупки. Указанное общее правило не применяется в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 36 Кодекса.

Из общего правила п. 8 ст. 22 Кодекса следует, что при продаже земельного участка арендатор имеет преимущественное право его покупки по цене, за которую он продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи участка с публичных торгов (ст. 250 ГК РФ). При этом публичные торги могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме арендатора о намерении продать участок постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает такой участок. Если арендатор откажется от покупки или не приобретет земельный участок в течение месяца со дня извещения, то продавец вправе продать данный участок любому лицу.

В рассматриваемом случае при продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки арендатор имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка арендатором преимущественного права покупки не допускается.

Положения п. 9 ст. 22 Кодекса расширяют перечень прав арендаторов по долгосрочным договорам аренды земельных участков, заключенным на срок более чем пять лет: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 ст. 22 Кодекса, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Указанные нормы следует рассматривать в качестве специальных по отношению к общим правилам, установленным в п. 4-6 ст. 22 Кодекса. Следует обратить внимание на то, что положения п. 9 ст. 22 Кодекса действуют только в тех случаях, когда предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" определено, что в случае, указанном в п. 9 ст. 22 Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей достаточно уведомления об этом арендодателя. Если в договоре аренды земельного участка, заключенном до введения в действие Кодекса, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, то стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положениями п. 9 ст. 22 Кодекса (ст. 422 ГК РФ). Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, заключенного после введения в действие Кодекса, следует исходить из того, что права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Договор аренды не может предусматривать условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды (ст. 46 Кодекса, ст. 450 и 619 ГК РФ), п. 9 ст. 22 Кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 Кодекса). Законными представителями несовершеннолетних, не достигших 18 лет, являются родители, усыновители или попечители, а несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), - их родители, усыновители или опекуны (см. ст. 26 и 28 ГК РФ). Арендаторами в таких случаях могут быть как граждане, так и юридические лица.

В связи с этим уместно напомнить, что по общему правилу ст. 21 ГК РФ с наступлением совершеннолетия (по достижении лицом 18-летнего возраста) возникает в полном объеме гражданская дееспособность гражданина. Поэтому после достижения указанного возраста наследник вправе самостоятельно распоряжаться земельным участком. При этом следует учитывать, что:

когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший 18-летнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак;

полная дееспособность возникает также в результате эмансипации (объявления несовершеннолетнего полностью дееспособным по правилам ст. 27 ГК РФ).

В связи с этим представляется, что правило п. 10 ст. 22 Кодекса необходимо толковать расширительно: договор аренды земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему наследнику, должен быть прекращен в любом случае приобретения таким наследником полной дееспособности.

Согласно п. 11 ст. 22 Кодекса, изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Перечень земельных участков, изъятых из оборота, установлен в п. 4 ст. 27 Кодекса. Трудно не заметить, что правила п. 11 ст. 22 Кодекса находятся в противоречии с п. 2 ст. 27 Кодекса, согласно которому земли, изъятые из оборота, не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Кроме того, из смысла п. 2 ст. 22 Кодекса также следует, что земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть переданы в аренду ни при каких обстоятельствах. Императивные правила п. 2 ст. 27 и п. 2 ст. 22 Кодекса не предполагают установления в федеральных законах каких-либо исключений. Поэтому определить истинный "замысел" законодателя путем толкования норм в данном случае вряд ли возможно. Представляется, что коллизия указанных правовых норм должна быть устранена самим законодателем путем внесения в Кодекс соответствующих изменений.

3.2 Государственная регистрация договора аренды земельного участка

В настоящее время получение земельных участков для размещения производственных и торговых объектов становится наиболее острой проблемой, особенно в экономически развитых субъектах РФ. В основном муниципальные образования неохотно предоставляют земельные участки в собственность, отдавая предпочтение долгосрочной аренде на срок до 49 лет.

На сегодня ставка арендной платы в РФ не регламентирована федеральным законодательством, за исключением ставки для земельных участков, занятых объектами естественных монополий, и определяется законами субъектов РФ, а для земель поселений - нормативными актами муниципальных образований. Ставки арендной платы за земельные участки разнятся, но в среднем по стране (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) не превышают 25 руб./кв. м. в год, в зависимости от кадастровой стоимости объекта.

По гражданскому законодательству договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется Федеральной регистрационной службой РФ (далее - ФРС). Согласно действующему налоговому законодательству, оплата за государственную регистрацию договора аренды для юридических лиц составляет 7 500 рублей, что может стать значимой частью расходов на заключение договора аренды земельных участков. Щелчков С. Договор аренды земельных участков: государственная регистрация// Корпоративный юрист, 2007, № 6 С. 6

Если на территории муниципального образования находится несколько объектов небольшой площади, принадлежащих одному собственнику, то для оптимизации расходов на заключение и регистрацию соответствующих договоров аренды, а также для упрощения дальнейшей работы по ним (в том числе в случае заключения дополнительного соглашения по изменению арендной платы) целесообразно заключить один договор аренды в отношении нескольких земельных участков.

Для принятия договора аренды земельных участков на государственную регистрацию требуется документ об уплате государственной пошлины за регистрацию данного договора. Однако при регистрации договоров аренды нескольких земельных участков, занятых объектами недвижимого имущества, возможны разногласия по сумме указанной пошлины. Некоторые территориальные органы ФРС устанавливают оплату в размере 7 500 рублей за каждый включенный в договор земельный участок (что делает бессмысленным включение в договор аренды нескольких земельных участков), обосновывая свою позицию тем, что регистрируются ограничения (обременения) на каждый земельный участок. В НК РФ не закреплен порядок уплаты государственной пошлины для таких случаев.

В соответствии с Земельным кодексом РФ, права на земельные участки подлежат государственной регистрации на основании Федерального закона от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации).

В ст. 4 Закона о государственной регистрации: "Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда". В п. 1 ст. 26 подчеркивается, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В ст. 1 Закона о государственной регистрации аренда признается ограничением (обременением). НК РФ определяет плату за государственную регистрацию прав, ограничений (обременении) в пп. 20 п. 1 ст. 333.33 для юридических лиц в размере 7 500 рублей.

Исходя из смысла п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации, если в договор будет включено несколько земельных участков, необходимо уплачивать государственную пошлину однократно в размере 7 500 руб. за совершение одного юридически значимого действия - регистрации ограничения (обременения) в виде договора аренды. Это не помешает внести записи об обременениях в соответствии с п. 2 ст. 2 Закона о государственной регистрации для каждого объекта недвижимого имущества (земельного участка), включенного в договор. В п. 15 Инструкции "О порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества", утвержденной Приказом Минюста РФ от 6 августа 2004 г. № 135, разъясняется, что в Единый государственный реестр прав вносятся записи: в подраздел III-4 - о договоре аренды и под тем же регистрационным номером в подраздел 111-1 - об ограничении (обременении) вещного права арендой (п. 44 Правил ведения ЕГРП).

Таким образом, представляется целесообразным уплачивать государственную пошлину за регистрацию договора аренды однократно в размере 7 500 руб. вне зависимости от того, сколько земельных участков включено в договор.

3.3 Судебная практика

1. Дело по иску о признании незаконным бездействия Московского земельного комитета по вопросу подготовки проекта договора аренды земельного участка, обязании произвести кадастровый учет земельного участка и выдать кадастровый план, обязании префектуры Западного административного округа г. Москвы и Правительства Москвы выпустить совместное распоряжение об установлении права на пользование земельным участком направлено на новое рассмотрение в связи с неполным исследованием судом обстоятельств дела.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 сентября 2005 г. № 2873/05 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 сентября 2005 г. № 2873/05// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2006 г., № 1

Заслушав и обсудив доклад судьи Полубениной И.И., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "АльянсСтройСистема" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании незаконным бездействия Московского земельного комитета, выразившегося в неисполнении требований, предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в части подготовки проекта договора аренды земельного участка общей площадью 3 гектара, расположенного по адресу: Москва, ул. Б. Филевская, д. 34, об обязании комитета оформить с обществом земельно-правовые отношения путем заключения договора аренды данного земельного участка с проведением необходимой корректировки границ парка культуры и отдыха "Фили" и одновременным восстановлением границ, существовавших до 1997 года в отношении оздоровительного комплекса "Березка", а также об обязании комитета произвести кадастровый учет земельного участка и выдать кадастровый план.

До принятия решения суда в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ООО "АльянсСтройСистема" изменило предмет иска и просило также обязать префектуру Западного административного округа города Москвы и правительство Москвы выпустить совместное распоряжение об установлении права общества на пользование указанным земельным участком.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.07.2004 требования к Москомзему удовлетворены, в удовлетворении иска к префектуре Западного административного округа города Москвы и правительству Москвы отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2004 решение в части удовлетворения заявленных к Москомзему требований отменено, в иске в указанной части отказано; в остальной части решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 09.12.2004 постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановления суда кассационной инстанции Москомзем просит их отменить ввиду незаконности.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзывах на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что решение суда первой инстанции, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, исходил из того, что Москомзем не является исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, наделенным полномочиями по принятию решений о предоставлении земельных участков на территории города Москвы. Он вправе осуществлять лишь оформление, выдачу, хранение правоустанавливающих документов на землю на основании распорядительных актов Московской городской администрации.

Суд кассационной инстанции правомерно отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на то, что в данном случае истец в силу закона приобрел право пользования земельным участком, поскольку стал собственником объектов недвижимого имущества.

Несмотря на это, все принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение для исследования и проверки обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Наряду с требованием о признании незаконным бездействия Москомзема ООО "АльянсСтройСистема" просило суд обязать комитет оформить с обществом земельно-правовые отношения путем заключения договора аренды земельного участка и произвести кадастровый учет участка, то есть фактически заявило требование о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на определенных условиях.

При таких обстоятельствах суду первой инстанции необходимо было уточнить исковые требования и правильно их квалифицировать.

Суды первой и кассационной инстанций, удовлетворяя иск, обязали ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка общей площадью 3 гектара, мотивируя это тем, что именно такой земельный участок, на котором располагался дом отдыха "Ударник" (впоследствии летний оздоровительный лагерь "Березка"), предоставлялся федеральному государственному унитарному предприятию "Государственный космический научно-производственный центр имени М.В. Хруничева" в бессрочное пользование.

По договору купли-продажи от 19.01.2001 лагерь продан предприятием обществу "АльянсСтройСистема".

Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства предоставления предприятию указанного земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования. Отсутствует и договор купли-продажи от 19.01.2001, что не позволяет определить, в каком объеме к покупателю перешли права на земельный участок в силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с постановлениями правительства Москвы от 03.08.1999 № 713 "О мерах по реализации генеральных планов развития и реконструкции МПКиО "Сокольники", Измайловского и Филевского ПКиО", от 08.01.1997 № 13 "Об утверждении генеральных планов развития и реконструкции МПКиО "Сокольники", Измайловского и Филевского ПКиО" спорный земельный участок входит в границы особо охраняемой природной территории города, оформленной за государственным учреждением культуры города Москвы "Парк культуры и отдыха "Фили" в постоянное (бессрочное) пользование, что подтверждается государственным актом № М-07-20044. Право пользования парком земельным участком не прекращено.

Однако эти обстоятельства не получили надлежащей оценки судов.

Кроме того, настоящий спор не мог быть рассмотрен судами без привлечения к участию в деле законного владельца спорного земельного участка - парка культуры и отдыха "Фили".

Суды первой и кассационной инстанций обязали Москомзем произвести кадастровый учет земельного участка.

Согласно статье 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" порядок постановки земельного участка на кадастровый учет производится в заявительном порядке. При этом заявитель, помимо заявления, должен представить правоустанавливающие документы на земельный участок и документы о его межевании, которые необходимы для внесения в государственный земельный кадастр сведений о границах земельного участка.

Истец же обращался в Москомзем с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет без представления требуемых документов.

Таким образом, истец не доказал существования сформированного в установленном порядке земельного участка площадью 3 гектара как объекта права.

Суды первой и кассационной инстанций обязали Москомзем произвести необходимую корректировку границ парка культуры и отдыха "Фили" с одновременным восстановлением границ, существовавших до 1997 года в отношении оздоровительного комплекса "Березка".

Между тем границы природного комплекса города Москвы в соответствии со статьей 6 Закона города Москвы от 21.10.1998 № 26 "О регулировании градостроительной деятельности на территории города Москвы" устанавливаются правительством Москвы. Суды не проверили, обладает ли Москомзем полномочиями по установлению и изменению границ природного комплекса.

При названных обстоятельствах в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил - решение Арбитражного суда города Москвы от 05.07.2004 по делу № А40-20718/04-94-208, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2004 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.12.2004 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

2. Суд обоснованно отказал в удовлетворении иска, поскольку принятие постановления Правительства субъекта РФ об освобождении арендуемого земельного участка не является основанием для расторжения договора аренды по правилам ст. 451 ГК РФ (постановление ФАС Московского округа от 3 ноября 2005 г. № КГ-А40/10684-05).

Департамент земельных ресурсов обратился в арбитражный суд с иском к ООО о расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного для эксплуатации торгового павильона. В качестве обоснования требований указывалось, что договор подлежит расторжению в соответствии со ст. 451 ГК РФ в связи с принятием постановления Правительства субъекта РФ об освобождении данного участка. Суд иск отклонил, так как нормы ст. 451 ГК РФ в данном случае применению не подлежат. Постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Из материалов дела следовало, что между сторонами был заключен договор аренды земельного участка для эксплуатации торгового павильона. В период действия договора Правительство субъекта РФ принимает постановление, в соответствии с которым участок, занимаемый ООО, подлежит освобождению с предоставлением владельцу другого земельного участка.

Во исполнение постановления департамент земельных ресурсов обратился в суд с иском о расторжении договора. По мнению департамента, в соответствии со ст. 451 ГК РФ договор подлежит прекращению, так как издание постановления влечет существенное изменение обстоятельств по сравнению с теми, на которые стороны рассчитывали при заключении договора. Департамент также сослался на необходимость соблюдения публичных интересов в градостроительной сфере.

Суд обоснованно отклонил данное требование. Согласно ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора, должно касаться имущественных отношений сторон, а постановление затрагивает публичные интересы, соблюдение которых осуществляется в соответствии с ЗК РФ путем изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Следует учитывать, что в силу ст. 451 ГК РФ расторжение договора в связи с изменением существенных обстоятельств возможно при наличии в совокупности нескольких условий, перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Иск департамента обосновывался на существенном изменении обстоятельств, что само по себе не может служить основанием для расторжения договора, так как необходимо доказать, что: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что данного обстоятельства не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть; 3) исполнение договора без изменения его условий влечет значительный ущерб; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2 ст. 451 ГК РФ).

Как видно из содержания комментируемого судебного акта, департамент в качестве основания иска не доказал наличия указанных причин, поэтому требование о расторжении договора подлежит отклонению Мельников Н.Н. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд (вопросы аренды)// Арбитражное правосудие в России, 2006, № 5 С. 5.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Годы проведения реформ в Российской Федерации подтвердили значимость вопросов о земле и нормативного регулирования в этой сфере.

Отраслевое законодательство (конституционное, гражданское, уголовное, административное, финансовое, природоресурсное и др.) корреспондируется и содержит нормы земельного права, регулирует общественные отношения с учетом специфики, свойственной каждой правовой отрасли.

Специфичность земельных правоотношений вытекает из правовой природы и особенностей объектов земельных правоотношений.

К таким объектам законодатель отнес землю как:

природный ресурс, который наравне с другими природными ресурсами в силу экологического права является объектом охраны окружающей среды от загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения и другого негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности;

природный объект, т.е. естественная экологическая система, природный ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства;

земельный участок и его части, которые рассматриваются в качестве объектов недвижимости.

Приоритет земельного и экологического законодательства при осуществлении своих гражданских прав вытекает из ч. 2 ст. 36 Конституции РФ, которой закреплено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Конституция РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

При этом использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способность земли быть средством производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве, основой осуществления хозяйственной и иных видов деятельности.

Важнейшим нормативным правовым актом РФ, регулирующим земельные правоотношения, является Земельный кодекс РФ.

Итак, земельные отношения - это отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 3 ЗК РФ, ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). Объектами таких отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков (п. 1 ст. 3, п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

Земля как природный объект (часть природной среды, естественная экологическая система, основа жизни и деятельности народов) и природный ресурс рассматривается земельным законодательством с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека (подп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ)

Для признания земельного участка объектом земельных отношений, т.е. отношений по использованию и охране земель, достаточно, чтобы его границы были описаны и удостоверены в установленном порядке. Часть земельного участка может быть объектом земельных отношений, если размер такой части позволяет использовать участок в соответствии с разрешенным использованием без перевода в состав земель иной категории.

Значение вида недвижимого имущества, объекта гражданских прав и сделок (ст. 128-130, 260 ГК РФ) земельный участок приобретает лишь при совокупности следующих условий:

а) границы земельного участка должны быть описаны и удостоверены в установленном порядке;

б) земельный участок должен быть индивидуализирован, т.е. обладать такими признаками, которые позволят однозначно выделить его из иных объектов недвижимости, в том числе других земельных участков. Названные признаки земельный участок приобретает лишь в процессе государственного кадастрового учета, из чего следует третье условие;

в) предметом сделок могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993)

2. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ - М.: Норма, 2008

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с изм. на 08.11.2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. № 44 ст. 4147

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (с изм. на 4.12.2007 г.)// Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. № 1 (часть I) ст. 16

5. Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 "О недрах" (с изм. на 1.12.2007 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 16 апреля 1992 г., № 16, ст. 834

6. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. на 23.11.2007г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. № 30, ст. 3594

7. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. на 04.12.2007г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. № 29 ст. 3400

8. Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (с изм.на 04.12.2006 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 10 января 2000 г., № 2, ст. 149

9. Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изм. на 01.12.2007 г.) //Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. № 44 ст. 4148

10. Федеральный закон от 7 мая 2001 г. № 49-ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации" (с изм. на 26.06.2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 14 мая 2001 г. № 20 ст. 1972

11. Федеральный закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ "О землеустройстве" (с изм. на 06.12.2006 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 25 июня 2001 г. № 26 ст. 2582

12. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (с изм.на 01.12.2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 января 2002 г. № 4 ст. 251

13. Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (с изм. на 01.12.2007) // Собрание законодательства Российской Федерации от 2 декабря 2002 г. № 48 ст. 4746

14. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изм. на 5.02.2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 июля 2002 г. № 30 ст. 3018

15. Федеральный закон от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" (с изм.на 26.06.2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 14 января 2002 г. № 2 ст. 133

16. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности"// Собрание законодательства Российской Федерации от 30 июля 2007 г. № 31 ст. 4009

17. Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" (с изм. на 26.03.2003 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 19 мая 1997 г. № 20 ст. 2240

18. Постановление Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. № 105 "Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений" (с изм. на 21.08.2000 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 февраля 1996 г., № 6, ст. 592

19. Распоряжение Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" // Экспресс-закон, июнь 2002 г., № 21

20. Постановление Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. № 8-П "По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы"// Собрание законодательства Российской Федерации от 3 мая 2004 г. № 18 ст. 1833

21. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 10

22. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2005 г., № 5

23. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 октября 2005 г. № 7659/05// Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2006 г., № 3

24. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 апреля 2005 г. № 9940/04// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2005 г., № 8

25. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 сентября 2005 г. № 2873/05// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 2006 г., № 1

26. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2001 г., № 4

27. Анисимов А.П. Субъекты и объекты земельных правоотношений // Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения, 2006, № 4. С. 12

28. Анисимов А.П., Мелихов А.И. О некоторых теоретических проблемах земельной правосубъектности иностранных граждан и юридических лиц // Право и политика. 2005. № 6. С. 4-7.

29. Аксененок Г.А. Земельные правоотношения в СССР: Дис.... доктора юрид. наук. М., 1955

30. Бакунина Т.С., Землякова Г.Л. Земельный кодекс РФ: проблемы теории и практики // Государство и право. 2002. № 10. С. 86.

31. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. - М.: Юстицинформ, 2007. С. 98

32. Грудцына Л.Ю. Жилищные правоотношения: теоретический аспект и современные тенденции // Законодательство и экономика. 2005. № 7

33. Дегтев А. Земля - объект земельных и гражданских правоотношений // Право и экономика. 2005. № 8. С. 55.

34. Земельное право: Учеб./Отв. ред. Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев.- М.: Проспект, 2006. С. 241

35. Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. М., 2000. С.

36. Крассов О.И. Юридическое понятие "земельный участок" // Экологическое право. 2004. № 2. С. 12.

37. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 3 т. Т. 1. 3-е изд., перераб. и доп. /под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2006 г. С. 76

38. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Второе издание, дополненное и переработанное//Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. - М., Изд. Тихомирова М.Ю., 2006, с. 267, 155-156.

39. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. М.Ю. Тихомирова, 2007 С. 87

40. Мельников Н.Н. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд (вопросы аренды)// Арбитражное правосудие в России, 2006, № 5 С. 5

41. Оглоблина О.М. Купля-продажа земельных участков. Практическое пособие. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006 г. С. 8

42. Общая теория советского земельного права. М., 1983. С. 73-102

43. Пандаков К.Г., Черноморец А.Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. Саратов, 2003. С. 36.

44. Прохорова НА. Понятие "управление" в земельном праве // Государство и право. 2003. № 6. С. 93.

45. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 2001. С. 203.

46. Споры, связанные с применением земельного законодательства // Правосудие в Поволжье. 2004. № 1 (ноябрь-декабрь 2003 г.).

47. Сырых Е.В. Земельное право: Учебник. М., 2004. С. 3-4.

48. Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации// Право и экономика, 2007, № 12

49. Украинский Р.В. Налоговый кодекс РФ об участниках налоговых правоотношений // Законодательство. 1999. № 2 .

50. Чеговадзе Л.А. Структура и состояние гражданского правоотношения. М., 2004.

51. Шарапов В.В. Новые правила выкупа земельных участков// Право и экономика, 2007, № 10 С. 12

52. Щелчков С. Договор аренды земельных участков: государственная регистрация// Корпоративный юрист, 2007, № 6 С. 6

Размещено на Allbest.ru