Земельно-правовые сделки и их виды

Однако решения комитета об отводе земельного участка недостаточно для подтверждения факта выделения земельного участка в натуре, поскольку это может повлечь нарушение прав граждан, а также субъектов хозяйственной деятельности, причинение ущерба окружающей среде.

Так, например, согласно п. 2 ст. 37 Закона об охране окружающей среды запрещается строительство и реконструкция зданий, строений, сооружений и иных объектов до утверждения проектов

По гражданскому законодательству право собственности на имущество и землю коммерческой организации принадлежит самой этой организации, а не ее участникам, т.е. понятие коллективно-долевой собственности в данном случае уже не применяется (гл. XVI ГК РФ). С этим связаны особенности перехода права собственности на земельные паи.

Если ранее в соответствии с Указом Президента РФ "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" объектом продажи могли является как земельный участок, так и его доля, на котором расположены объекты незавершенного строительства, то в настоящее время в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (с изм.на 01.12.2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 28 января 2002 г. № 4 ст. 251 объектом купли-продажи могут являться земельные участки, а не его доли, что полностью соответствует нормам гражданского законодательства.

Вместе с тем в земельном законодательстве еще сохраняется понятие земельной доли, которая может являться объектом сделок. Так, согласно ст. 15 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" земельная доля- это доля в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Хотя на самом деле положения данной статьи являются не новеллой земельного законодательства, а разъяснением, "переводом" понятий гражданского законодательства, которому должен соответствовать имущественный оборот всех объектов недвижимости, в том числе и земельных участков.

В отличие от земель сельскохозяйственного назначения, порядок пользования которых обеспечивается путем землеустройства, на территории поселений, особенно городов и поселков, действуют правила планировки, застройки и межевания. Каждый пользователь земель на территории поселений обязан знать и соблюдать эти правила. Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. № 105 Постановление Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. № 105 "Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений" (с изм. на 21.08.2000 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 февраля 1996 г., № 6, ст. 592 утверждено Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений.

В науке гражданского права существуют различные понятия о правовой категории "недвижимое имущество".

При обнаружившихся в настоящее время разночтениях между гл. 17 ГК РФ и рядом положений ЗК РФ необходимо решить, к какому соответствию приходить, чтобы устранить разночтения (отнюдь не противоречия), и учесть это при дальнейшем совершенствовании гражданского и земельного законодательства, включая законодательство о регистрации недвижимости.

Одновременно в юридической литературе и законодательстве проводится мысль, что недвижимость - синоним недвижимого имущества. Поводом к такому утверждению стало определение недвижимых вещей, сформулированное в Гражданском кодексе РФ (ст. 130).

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Земельная недвижимость как правовая категория в действующем российском законодательстве не отражена достаточно четко. Ее существование еще нуждается в глубоком правовом исследовании.

Следует учесть, что земля - недвижимость особого рода, которая требует особого правового регулирования, отличающегося от регулирования другого имущества. Отнесение части земельных отношений к гражданскому праву основано на ошибочном определении, данном в ст. 128 и 130 ГК РФ, где земля называется недвижимым имуществом наряду с другим имуществом, не имеющим уникальных особенностей земли. Поэтому необходимо проведение работы над изменением ГК РФ и приоритета земельного права в регулировании земельных отношений перед нормами гражданского права. В ст. 128 ГК РФ следует указать, что вещами являются предметы материального мира или духовной культуры - продукты человеческого труда, а не самой природы, удовлетворяющие потребности людей и не имеющие устойчивых связей с природной средой.

В статье 130 ГК РФ необходимо отметить, что земля является абсолютно недвижимой, а все остальные вещи - относительно недвижимые, т.к. они, в принципе, переместимы при желании человека.

Эти изменения позволяют изъять земли и природные ресурсы из сферы правового регулирования Гражданского кодекса и включить эти отношения в сферу регулирования земельного права.

Категория "недвижимости" должна пониматься не как синоним недвижимого имущества, а как совокупность объектов природы, не перемещаемых на земной поверхности в силу их естественного (нерукотворного) происхождения и размещения на земле. Такая недвижимость может иметь свою пообъектную классификацию (земельная, водная, горная).

Объединяющим фактором понятия недвижимости является то, что земля - "первичный" и абсолютно необходимый элемент недвижимого имущества. Без земли нет недвижимости. Земля же, независимо от того, размещено ли на ней другое имущество, сама по себе является недвижимостью, а все, что на ней расположено, является движимым имуществом. Поскольку земля является одним из элементов недвижимости, к ней относятся и другие объекты, однако земля среди них играет главенствующую роль.

По своему правовому режиму земельные участки можно подразделить на свободные от недвижимого имущества и имеющие на себе имущественную недвижимость, которая влияет на правовой режим использования данных земельных участков. Следовательно, недвижимость земли предполагает возможность наличия на ней недвижимых объектов (строений, сооружений, мелиоративных устройств, вмонтированных в почву, и т.п.), в результате чего земельно-правовой режим таких участков переплетается с имущественно-правовым (гражданско-правовым). Таким образом, переход права собственности на здание, сооружение к другим лицам допустим при условии одновременной передачи права на соответствующий земельный участок, а в случае перехода права собственности на здание к нескольким собственникам с разделом на доли права на земельный участок переходят в размере, пропорциональном долям собственности на это здание.

Данные категории гражданско-правовых норм просто дублируют положения Гражданского кодекса.

Земельный кодекс закрепил принцип единства судьбы земельных участков и стоящих на них объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Все положения ЗК РФ, устанавливающие порядок и основания заключения договора аренды и купли-продажи земельного участка, относятся к собственнику недвижимости, а покупатель таковым становится только с момента регистрации перехода права собственности (см. Федеральный закон от 21 июля 1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Что касается объектов незавершенного строительства, которые подпадают под признаки недвижимой вещи (п. 1 ст. 130 ГК РФ), то установленный для недвижимого имущества режим распространяется на незавершенное строительство лишь тогда, когда оно уже перестает быть предметом договора строительного подряда. Этот вывод подтверждается постановлением Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п. 16 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г., № 10).

Если земельный участок - вещественная часть объекта земельных отношений, то права на этот участок определяют пределы и возможности его использования и охраны. Содержание прав на земельный участок может быть самым разнообразным и определяться в зависимости от субъекта и объекта этих прав (права на земельный участок в городе, селе, на особо охраняемых территориях, в лесном фонде, на землях транспорта и т.д.).

Объектами кадастрового учета и оценки служит не земля вообще, а предоставленные тем или иным субъектам земельные участки и права на них. Предоставленные земельные участки характеризуются размером, местом расположения, целевым назначением, качественными показателями - кадастровой оценкой, и наконец, объемом прав. Все это находит свое отражение при государственной регистрации прав на землю, а также в других документах земельного кадастра. Когда заключаются сделки с земельными участками, эти участки получают денежную оценку на основе достоверных данных государственного земельного кадастра.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет земельных участков (описание и индивидуализация) производится в Едином государственном реестре земель земельных участков.

Однако на практике имеют место случаи, когда ведение земельного кадастра осуществляется органами местного самоуправления.

Согласно ст. 11 Закона о земельном кадастре органы местного самоуправления в соответствии с Конституцией РФ могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями в области осуществления деятельности по ведению государственного земельного кадастра, однако это не означает, что они вправе подменять своей деятельностью деятельность Федеральной службы земельного кадастра России по ведению государственного земельного кадастра и осуществлению специальных функций по ведению государственного кадастрового учета расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.

Поэтому сделки с земельными участками, не прошедшими государственную регистрацию в порядке, предусмотренном ст. 131 Гражданского кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним, в том числе зарегистрированные органами местного самоуправления, но не прошедшими государственный учет в соответствии со ст. 165 ГК РФ, являются недействительными.

Вопрос о государственной регистрации сделок с земельными участками требует специального рассмотрения. Статья 164 ГК РФ предусматривает, что случаи государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом устанавливаются как в Гражданском кодексе, так и в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Однако последний иных случаев государственной регистрации сделок не предусматривает, а дает отсылку к ст. 130-132 и 164 Гражданского кодекса.

Здесь проявилась непоследовательность законодателя в решении вопроса, какую систему государственной регистрации недвижимости взять за основу.

Так, например, при аренде имущество (нежилое помещение) передается во временное пользование и владение или только в пользование, соответственно, это временное право не относится к числу тех прав, перечисленных в ст. 131 ГК РФ, которые подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

В литературе высказывались мнения, что, несмотря на отсутствие четкости относительно регистрации сделок, она необходима лишь в случаях, указанных в законе. Соответствующую позицию занял Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, который в информационном письме от 16 февраля 2001 г Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации", 2001 г., № 4. сделал вывод, что государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям ст.164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со ст. 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда Закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

В соответствии с Конституцией РФ земля, как и другие природные ресурсы, может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (п. 2 ст. 9).

Конституция РФ, Гражданский и Земельный кодексы РФ основаны на признании существования различных форм собственности на землю и иные природные ресурсы. ГК РФ в п. 1 ст. 214 установил, что государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъектов РФ). В пункте 2 этой же статьи сформулировано чрезвычайно важное положение, в соответствии с которым земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, законодательно закрепляется презумпция государственной собственности на землю и иные природные ресурсы.

Государство-собственник, по сути, обладает практически неограниченным набором правомочий, т.е. оно может делать с объектами, находящимися в его собственности, все, что сочтет нужным. Следовательно, можно предположить, что правомочия государства как собственника ничем не ограничиваются.

Статья 27 ЗК РФ установила, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ, что означает возможность регулирования сделок с землей только на федеральном уровне. В данной статье предусмотрен исчерпывающий перечень земель, исключенных и ограниченных в обороте, в том числе прямо указано, что ограничения в обороте земель сельскохозяйственного назначения допускаются лишь в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Более того, п. 5 ст. 1 указанного Закона прямо предусмотрено, что принятие субъектами РФ законов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается.

Особенности земли как объекта купли-продажи и иных сделок не могут не отразиться на условиях сделки, правах и обязанностях ее сторон.

Положение ст. 36 Конституции РФ о том, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, получило дальнейшее развитие в ГК РФ (ч. 3 ст. 209). Гражданский кодекс также закрепил положение о том, что перечисленные правомочия собственник земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129).

Как подчеркивается в работах специалистов в области земельного права, выработанное гражданским правом общее понятие оборотоспособности применимо и к сфере земельных отношений, но основное отличие оборотоспособности земельных участков от оборотоспособности иных объектов гражданских прав заключается в том, что земельное законодательство устанавливает определенные пределы и ограничения распоряжения земельной собственностью.

Наиболее ярким примером таких ограничений является установление в ст. 27 ЗК РФ перечня видов земельных участков, исключенных из оборота и ограниченных в обороте. Эта норма Земельного кодекса РФ также принята в развитие положений ст. 129 Гражданского кодекса РФ, устанавливающих ограничение в обороте земельных участков в публичных интересах. В первую очередь, из оборота полностью изъяты земельные участки, занятые определенными объектами, находящимися в федеральной собственности, в том числе государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы, военные суды; участки, занятые объектами организаций Федеральной службы безопасности и федеральных органов государственной охраны; объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, а также рядом иных объектов, исчерпывающий перечень которых приведен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ.

Кроме того, ЗК РФ ограничил в обороте ряд земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе в пределах особо охраняемых природных территорий, не попавших в перечень участков, полностью изъятых из оборота, земельных участков из земель лесного фонда, из земель водного фонда, занятых находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами; участков, занятых особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; участков, предоставленных для нужд связи, а также организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров и ряд других участков, исчерпывающий перечень которых закреплен в п. 5 ст. 27 ЗК РФ. Как видно из вышеперечисленных примеров, ограничения в обороте связаны, в первую очередь, с интересами в области безопасности государства, обеспечения единства его инфраструктуры, охраны окружающей среды.

В настоящий момент сложилась ситуация, когда вся земля находится в частной собственности граждан и юридических лиц или в неразграниченной бессубъектной государственной собственности. Что же касается муниципальной собственности, провозглашенной Конституцией РФ, то она практически отсутствует. Более того, положение усугубляется тем, что органы местного самоуправления, не входя в систему органов государственной власти, фактически распоряжаются государственной собственностью.

Разграничение государственной собственности представляет собой сложную задачу. В соответствии с п. 1 ст. 25 ЗК РФ права собственности на земельные участки (в том числе и государственной) возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О разграничении государственной собственности на землю" право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством России. Это положение вызывает, по меньшей мере, две проблемы.

Во-первых, если право собственности на земельные участки, не находящиеся в частной собственности, возникает только с момента его государственной регистрации, то как быть с п. 2 ст. 214 ГК РФ, которым оговорено, что земли, не находящиеся в муниципальной и частной собственности, считаются находящимися в государственной собственности? В данном случае непонятно, в чьей конкретно собственности: Российской Федерации или ее субъекта. Таким образом, получается, что у объекта права собственности нет конкретного субъекта.

Во-вторых, в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о разграничении государственной собственности на землю право собственности на земельные участки возникает с момента его государственной регистрации. Подобный порядок распространяется и на государственную регистрацию права собственности Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований на земельные участки при разграничении государственной собственности на землю. При этом для публичных образований законодатель не сделал исключения, хотя такая возможность у него имелась (см. п. 3 ст. 212 ГК РФ).

До настоящего времени остается нерешенной проблема разграничения государственной собственности на землю, в самом главном - о субъектах права собственности на землю - нет единого мнения: то ли проводить разграничение по двум уровням, т.е. на собственность Российской Федерации и собственность субъектов Федерации, хотя Конституция РФ, как и институты гражданского права, рассматривает землю в качестве предмета исключительно федерального законодательства, то ли за основу брать три уровня - государственную собственность Российской Федерации, собственность субъектов Федерации и муниципальную собственность с равной правовой защитой и гарантиями, допускаемыми Конституцией РФ. Гражданский кодекс РФ (ст. 212, 214), закрепляя признание в Российской Федерации предусмотренных Конституцией форм собственности, четко связывает при этом понятие "форма собственности" с субъектом права собственности.

Права и обязанности землепользователей зависят, как известно, от их земельных титулов. Последние придаются (при необходимости - уточняются) в ходе государственной регистрации как самих земель, так и их владельцев (или собственников), а равно при регистрации поземельных сделок. Вместе с тем прежние права могут признаваться и независимо от их регистрации. Но все такие процедуры касаются в основном тех земель, у которых есть определенные и отвечающие за них хозяйствующие субъекты. Если хозяйствующий субъект, за которым была бы закреплена земля, отсутствует, то некого и регистрировать в качестве ее владельца. Поэтому одним из признаков нераспределенной земли является отсутствие налогового платежа с нее.

Эта проблема касается многих государственных земель, ибо они имеют своих собственников (т.е. Россия или ее регионы), но не закреплены ни за какой конкретной организацией. Фактически многие такие земли находятся на положении полубесхозных, поскольку на них не осуществляется весь комплекс необходимых хозяйственных мероприятий. В этой части стоит задача распределения всех государственных земель между подчиненными государству организациями и органами, обладающими хозяйственными подразделениями с тем, чтобы собственник каждого участка принадлежащей государству земли проявлял о нем должную заботу. Аналогичная проблема стоит перед муниципальными образованиями в отношении принадлежащих им земель.

На данный период возникает серьезная задача распределения всех бесхозных и полубесхозных земель между государственными органами и организациями, обладающими хозяйственными подразделениями.

Поэтому государственная земельная политика должна строиться так, чтобы у каждого участка земли был не только номинальный собственник, но и ответственный владелец. Лишь в этом случае законодатель может реально поставить перед собственниками и другими титульными владельцами задачу хозяйского обращения с каждым участком земли.

Зачастую на земельных участках располагаются и природные объекты, и недвижимое имущество, в результате чего земельный участок приобретает смешанный земельно-имущественно-природоресурсовый режим. Так, земли водного фонда могут использоваться для строительства и эксплуатации сооружений для сельскохозяйственных потребностей. В результате на земельном участке используются: водный объект, регулируемый водным законодательством; имущественный объект (сооружение), регулируемый гражданским законодательством; сам земельный участок, регулируемый земельным законодательством.

В действующем Земельном кодексе РФ выделены специальные категории "земли водного фонда" и "земли лесного фонда".

В подобном включении в единый природный объект вод и земель, вод и лесов, вод и недр прослеживается последовательность законодательства РФ об указанных природных ресурсах, что способствует более всестороннему, взаимосвязанному, полному и единому регулированию водно-земельных, водно-горных и водно-лесных отношений. Это свидетельствует и о взаимопроникновении указанных природоресурсовых отраслей российского законодательства. Представляется, что такая практика полезна, и здесь надо исходить не из формальных соображений, а из единства природных объектов, общественных отношений и их правового регулирования (конечно же, с учетом особенностей).

1.3 Общая характеристика сделок с земельными участками

Сделка является правовой формой оборота объектов гражданских прав. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Особенности оборота земельных участков находят отражение в содержании соответствующих сделок с землей. Так, гражданско-правовой институт наследования имущества применяется и в земельном праве, однако в целях предотвращения дробления наследуемого земельного участка между многими наследниками земельным законодательством могут быть установлены особые правила наследования земельных участков. Общие положения гражданско-правового института сделок с имуществом применяются и в земельном обороте. Земельное законодательство предусматривает особенности совершения, например, сделок купли-продажи земельных участков, обусловленные необходимостью обеспечения публичных интересов. В этих случаях должен соблюдаться принцип использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением, контролироваться соблюдение норм предельных площадей земельных участков и т.д.

Специальные правила, касающиеся оборотоспособности, установлены в п. 3 ст. 129 ГК РФ в отношении земли и других природных ресурсов. Эти объекты могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Таким образом, общие положения регулирования оборота земельных участков определяются в гражданском законодательстве, а особенности - в земельном законодательстве Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 3 т. Т. 1. 3-е изд., перераб. и доп. /под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2006 г. С. 76.

Значение гражданско-правовых сделок с земельными участками как правоустанавливающих юридических фактов особенно возрастает в связи с введением частной собственности на землю и дальнейшим развитием института вещных прав, в том числе в сфере земельных отношений, расширением круга имущественных отношений и оборотоспособности земельных участков, регулируемых Гражданским кодексом РФ и нормативными правовыми актами земельного законодательства.

Ранее в условиях административно-командной системы единым собственником всего государственного имущества, в том числе государственного земельного фонда, признавалось государство. Для правового регулирования земельных отношений, объектом которых являлась земля как исключительная собственность государства, применялся лишь запретительный метод правового регулирования земельных имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению землей. Основой многих видов запретов в области земельных имущественных отношений служила доктрина национализации земли, которая исходила из того, что земля не может быть предметом частного оборота, так как она составляет объект права исключительной собственности государства, осуществляющего исключительные правомочия по владению, пользованию и распоряжению землей.

Отсюда возникала необходимость запрета купли-продажи, аренды, залога, других сделок с земельными участками. Принципы запретительного регулирования земельных имущественных отношений были отражены в законодательных актах советского периода. В качестве самостоятельного вида противозаконных сделок особо выделялись сделки, совершенные с целью, противной интересам государства. Наряду с противозаконными сделками, прямо и непосредственно противоречащими закону, запрещавшему отчуждать какие-либо земли из государственной собственности, широкое распространение имели сделки, совершенные в обход закона Земельное право: Учеб./Отв. ред. Г.Е. Быстров, Р.К. Гусев.- М.: Проспект, 2006. С. 241.

Начало формированию системы нормативных правовых актов о сделках с земельными участками положил Закон РФ от 23 декабря 1992 г. № 4196-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства", разрешивший куплю-продажу гражданами Российской Федерации земельных участков для личного, семейного использования, т.е. для целей, не связанных с производственной, торговой или иной профессиональной деятельностью. Под применение данного Закона подпадали договоры купли-продажи земельных участков, используемых для потребительских целей: для ведения личного подсобного и дачного хозяйств садоводства и индивидуального жилищного строительства.

Ранее действовавший Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" разрешил гражданам, владеющим земельными участками на праве собственности, совершать продажу земельных участков другим гражданам и оформление сделок в местной администрации не только для потребительского, но и для производственного использования. Под действие Указа подпадали сделки с земельными участками при выходе на пенсию по старости (за выслугу лет), при получении земли в порядке наследования, при переселении с целью организации крестьянского хозяйства на свободных землях фонда перераспределения, при вложении вырученных средств от продажи земли в перерабатывающие, торговые, строительные и обслуживающие предприятия на селе.

Законодательство о сделках с земельными участками начала 90-х гг. не содержало общих положений и правил, определяло правовое положение не всех, а лишь отдельных участников земельного оборота. Тем самым была вызвана необходимость применения специальных нормативных правовых актов, регулирующих приобретение земельных участков в собственность юридическими лицами при приватизации государственных и муниципальных предприятий. Правовой основой осуществления земельного оборота в этой сфере стал (ныне недействующий) Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г., которым был утвержден Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности.

Особую роль в формировании и развитии рыночных земельных отношений сыграли ныне утратившие юридическую силу Основные положения государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утв. (ныне не действующими) Указами Президента РФ от 22 июля 1994 г. и от 16 мая 1997 г. "О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами".

В настоящее время к специальным нормативным правовым актам, регулирующим сделки с земельными участками, относятся Федеральные законы "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", "О приватизации государственного и муниципального имущества" и др.

Общие положения, которые распространяются на любые сделки с земельными участками, в том числе и на не предусмотренные специальными законами общие правила, которые определяют правовое положение любых участников рыночного хозяйства и гражданского оборота земельных участков, содержатся в Гражданском кодексе РФ и Земельном кодексе РФ.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, сделка является юридическим фактом, порождающим определенные юридические последствия. В пункте 1 ст. 25 ЗК РФ перечень гражданско-правовых сделок с земельными участками отсутствует. Однако из содержания других статей Земельного кодекса РФ, а также положений части второй Гражданского кодекса, иных нормативных правовых актов земельного законодательства следует, что правовыми основаниями для возникновения прав на землю могут быть следующие гражданско-правовые сделки с земельными участками: купля-продажа, дарение, залог (ипотека), аренда, обмен земельными участками, передача земельного участка или его части в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного товарищества или общества или паевого взноса в паевой фонд производственного кооператива, добровольное объединение принадлежащего собственнику земельного участка с земельными участками других собственников, рента и пожизненное содержание с иждивением.

Для сделки как юридического действия, на основе которой возникают, изменяются, прекращаются права на землю в результате целенаправленных и правомерных действий участников земельных отношений, характерен ряд признаков Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и арендатора. - М.: Юстицинформ, 2007. С. 98.

Во-первых, сделка является правомерным, т.е. дозволенным, юридическим действием, которое совершается для достижения указанных в законе юридических последствий: для приобретения, изменения или прекращения земельных прав и обязанностей участников земельных правоотношений. Сделки, направленные на совершение неправомерных действий, т.е. поведения, связанного, например, с осуществлением права вопреки его социально-хозяйственному назначению, ограничением распоряжения земельными участками, в том числе ограничивающим ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей, признаются недействительными (п. 2 ст. 38 ЗК РФ). Например, под видом договора долгосрочной аренды отчуждается в собственность иностранному гражданину земельный участок сельскохозяйственного назначения. Такая сделка должна быть признана недействительной, так как не отвечает требованиям законодательства, разрешающего иностранным гражданам приобретать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Сделки с земельными участками по признаку правомерности отличаются от таких неправомерных действий, как неосновательное обогащение, незаконное завладение чужой собственностью, неисполнение договорных обязательств, неисполнение решений суда и арбитражного суда в тех случаях, когда это решение не может быть принудительно исполнено. Имеются принципиальные отличия сделок как сознательных волевых актов и правомерных юридических действий от деликтов как волевых действий и правонарушений, за совершение которых на виновную сторону согласно ст. 1064-1101 ГК РФ возлагается обязанность возместить причиненный ущерб по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда.

С учетом характера волеизъявления ст. 158 ГК РФ проводит классификацию сделок на дву- или многосторонние договоры и односторонние. Типичный пример односторонней сделки, исходящей только от одной стороны, - завещание, которое достигает своего юридического значения в момент совершения. Кроме того, законодательству и практике известны многие другие односторонние сделки: публичная оферта, объявление конкурса, заявление о прекращении действия договора, отказ от использования права преимущественной покупки доли в общей собственности на землю, к которым полностью применимы общие положения Гражданского кодекса РФ о защите и осуществлении гражданских прав (гл. 2), о правоспособности и дееспособности физических и юридических лиц.

Для совершения двусторонней сделки необходимо взаимное согласие двух договаривающихся сторон, которое представляет собой волевой акт, выражающий, например, волю продавца и покупателя, арендодателя и арендатора, залогодателя и залогодержателя. Для действительности договора как особого вида сделок, регулирующих частный оборот земель, помимо соединения двух встречных желаний сторон (например, у одного продать, у другого купить земельный участок по договорной цене) необходимы иные конкретные действия сторон или уполномоченных государственных органов или третьих лиц.

Для договорных отношений участников земельного оборота в Гражданском и Земельном кодексах содержится ряд специальных правовых норм, из которых следует, что для возникновения права собственности приобретателя на земельный участок недостаточно одного договора купли-продажи участка. Оно возникает лишь при условии, если осуществлена государственная регистрация договора об отчуждении земельного участка в учреждениях юстиции (ст. 131 и 164 ГК РФ; п. 7 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Принято также различать по соотношению возникающих прав и обязанностей сторон возмездные и безвозмездные сделки с земельными участками. Возмездными являются такие сделки, по которым имущественному предоставлению одной стороны соответствует встречное имущественное предоставление другой стороны. Например, по сделке купли-продажи земельного участка покупатель вправе согласно ст. 454 ГК РФ потребовать передачи ему в собственность продавцом земельного участка, а продавец, в свою очередь, вправе потребовать встречного удовлетворения за переданный земельный участок и выплаты причитающейся за него определенной денежной суммы (цены). Основанием таких возмездных сделок, как договоры аренды, ренты и пожизненного содержания, является также приобретение права на встречное удовлетворение. Безвозмездный договор дарения и односторонний акт принятия наследства предполагают, что одна сторона производит на бесплатных условиях передачу земельного участка в собственность другой стороне, не требуя при этом ничего взамен и не получая денежного вознаграждения и иного встречного предоставления за исполнение своих обязанностей (п. 2 ст. 423 ГК РФ).

Сделка считается совершенной, если она облечена в определенную форму. Способ, при помощи которого закрепляется волеизъявление сторон, т.е. форма сделки, устанавливается либо законом, либо самими сторонами, когда закон не устанавливает требований, предъявляемых к форме сделки.

Для всех сделок с земельными участками с участием граждан, юридических лиц, государства и муниципальных образований требуется письменная форма. Письменные сделки делятся на две группы. Это прежде всего нотариально удостоверенные сделки, обеспечивающие интересы государства и участников гражданского оборота. Такая форма требуется в случаях, указанных в законе, и в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Во всех остальных случаях сделки с земельными участками могут быть совершены в простой письменной форме.

Действующее законодательство предусматривает государственную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По смыслу земельного законодательства и практики применения земельного законодательства обязательная государственная регистрация установлена для договоров купли-продажи земельного участка, договоров аренды и субаренды участка, безвозмездного срочного пользования. Эти договоры регистрируются в Едином государственном реестре прав и удостоверяются путем проставления специального регистрационного штампа на соответствующем договоре.

Государственная регистрация обязательна для ряда других указанных в законе письменных сделок с недвижимым имуществом, которое включает в себя земельный участок и "прочно связанные" с ним здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. К такого рода сделкам относятся договоры: об ипотеке (п. 3 и 4 ст. 339 ГК РФ); продажи недвижимости (п. 1 ст. 551 ГК РФ); дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ), если иное не установлено законом; аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

Для того чтобы максимально упростить и облегчить условия гражданского оборота, Земельный кодекс РФ устанавливает изъятия из общего правила об обязательной государственной регистрации письменных сделок с земельными участками. Под действие этой правовой нормы подпадают договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования участков, заключенные на срок менее чем на 1 год, не подлежащие государственной регистрации. Не обязательна государственная регистрация и для ряда других указанных в федеральных законах письменных сделок, например для договоров доверительного управления, оформленных вместо договоров аренды земельных долей, которые были заключены до введения в действие закона, регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения.

Глава 2. Купля-продажа земли

2.1 Купля-продажа земли

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Одним из существенных условий, имеющих значение для любого договора, является условие о его предмете.

В соответствии с законодательством все сделки с земельными участками совершаются в письменной форме. Поэтому соглашение сторон о предмете договора также должно быть оформлено письменно путем включения в его текст соответствующих сведений о земельном участке.

Императивное требование о необходимости указания в договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, являющееся объектом соответствующей сделки, установлено законом для договоров купли-продажи (ч. 1 ст. 554 ГК РФ) и аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 567 ГК РФ названное требование применяется также к договору мены. В соответствии с п. 2 ст. 9 ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. на 04.12.2007г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. № 29 ст. 3400" предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Следовательно, в указанных случаях законодательство устанавливает императивное требование идентификации земельного участка как объекта конкретной сделки, т.е. описания в договоре индивидуализирующих земельный участок сведений, позволяющих отличить его от других земельных участков. При этом для случаев совершения таких сделок с земельными участками, как завещание, дарение, доверительное управление, безвозмездное пользование и рента, требования о необходимости указания в договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, прямо не предусмотрены.

Между тем при совершении любых сделок с земельными участками, как и в случаях их продажи, аренды или мены возникают, переходят и (или) прекращаются права на указанные объекты. Предметом всех таких договоров являются земельные участки. Приведенные факты свидетельствуют о том, что в данной части рассматриваемые отношения являются сходными. Поэтому к таким отношениям, поскольку это не противоречит их существу, может по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) применяться гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (т.е. единые по содержанию требования, установленные в ч. 1 ст. 554 и в п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Таким образом, в любом договоре, предметом которого является земельный участок должны быть указаны такие сведения о нем, которые позволят отличить его от других земельных участков, в т.ч. принадлежащих одному лицу (идентифицирующие сведения). Вопрос о том, какие именно сведения о земельном участке должны быть указаны в договоре как идентифицирующие, законодательством также не урегулирован. Ни ГК РФ, ни ЗК РФ, не содержат перечня таких сведений. Поэтому при определении состава названных сведений, на наш взгляд, следует руководствоваться следующим.

Земля как природный объект и природный ресурс не обладает теми признаками, которые позволяют рассматривать ее в качестве объекта гражданских прав и имущественных отношений. Земельный участок как вид недвижимого имущества может быть предметом соответствующих сделок лишь в том случае, если его границы описаны и удостоверены в установленном законом порядке и проведен государственный кадастровый учет.

Государственный кадастровый учет - этот описание и индивидуализация земельных участков в Едином государственном реестре земель. Именно в результате описания и индивидуализации в Едином государственном реестре земель каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков (ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре"). В связи с этим можно сделать вывод о том, описание земельного участка как предмета договора должно осуществляться путем указания в договоре сведений, содержащихся в Едином государственном реестре земель.

В соответствии с п. 2 ст. 14 ФЗ "О государственном земельном кадастре" Единый государственный реестр земель содержит следующие основные сведения о земельных участках: кадастровый номер; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками (п. 2 ст. 14 ФЗ "О государственном земельном кадастре").

Следует заметить, что не все из перечисленных характеристик позволяют определенно установить земельный участок. Например, указание в договоре при описании его предмета экономических или качественных характеристик вряд ли позволит однозначно определить, о каком именно земельном участке идет речь. Такие характеристики могут иметь значение лишь для некоторых сделок с землей (например, если земельный участок, являющийся предметом договора, предполагается использовать в целях сельскохозяйственного производства, ведения садоводства или огородничества). Поэтому наличие в договоре характеристик, не имеющих принципиального значения для дальнейшего использования земельного участка, вряд ли можно признать обязательным Оглоблина О.М. Купля-продажа земельных участков. Практическое пособие. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006 г. С. 8.

Характеристика предмета договора была бы неполной, если в соответствующем договоре указать только названные выше сведения о земельном участке, которые носят преимущественно технический, а не юридический характер. Комплексная характеристика предмета договора, на наш взгляд, предполагает обязательность указания в соответствующем договоре также сведений о принадлежности земельного участка конкретному лицу, которое уступает (передает) свое право на землю или ограничивает его по такому договору. Именно эти сведения будут свидетельствовать о правомочности действий лица, отчуждающего земельный участок или предоставляющего на него вещное или обязательственное право.

Сделка купли-продажи земельного участка оформляется договором, при заключении которого применяются общие положения ГК РФ о договорах (ст. 420-453), о купле-продаже (ст. 454-491) и правила о продаже недвижимости (ст. 549-558). Особенности регулирования купли-продажи земельных участков отражены, в частности, в ЗК РФ, ГК РФ, ФЗ от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Заключение договора - это достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора и придание такому соглашению требуемой законом формы. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются условия о его предмете и цене (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Как уже отмечалось, к таким данным относятся: кадастровый номер земельного участка, его местоположение (адрес), площадь, категория земли (целевое назначение) и вид разрешенного использования. При отсутствии этих данных условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка договор о его продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При этом общие правила определения цены возмездного договора, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Законодательство Российской Федерации предусматривает несколько способов определения цены земельного участка при заключении договора купли-продажи.

Цена земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть определена соглашением продавца и покупателя, профессиональным оценщиком или по итогам торгов (если собственник участка принял решение продать его на торгах).

Получение максимально полной и достоверной информации о рыночной стоимости соответствующего земельного участка, на наш взгляд, можно обеспечить лишь обратившись к профессиональным оценщикам недвижимости (юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям, осуществляющим в установленном порядке оценочную деятельность). Оценка в данном случае проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком, а ее результаты отражаются в отчете об оценке земельного участка.

При проведении оценки земельного участка и определении его рыночной стоимости принимаются во внимание: целевое назначение, разрешенное использование, местоположение участка, права третьих лиц на земельный участок, текущее использование участка, влияние внешних факторов и др. Особое внимание уделяется оценке земельных участков сельскохозяйственного назначения. Рыночная стоимость такого участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности Распоряжение Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" // Экспресс-закон, июнь 2002 г., № 21.