Вещные права на земельный участок по земельному законодательству: обобщение и анализ судебной практики

Размещено на http://www.allbest.ru/

НОУ ВПО ГУМАНИТАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

КУРСОВАЯ РАБОТА

«Вещные права на земельный участок по земельному законодательству: обобщение и анализ судебной практики»

Исполнитель:

студентка II курса, группа 21

Маринина Ирина Леонидовна

Дисциплина:

Земельное право

Научный руководитель:

Давыдов Николай Николаевич

Екатеринбург

2014

Содержание

Глава 1. Право собственности на земельные участки

1.1 Понятие и виды права собственности на земельные участки

1.2 Возникновение и прекращение права собственности на земельные участки

1.3.Реализация права собственности на земельные участки

Глава 2 . Иные вещные права на земельные участки

2.1 Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

2.2 Пожизненное наследуемое владение земельными участками

2.3 Аренда земельных участков. Соотношение аренды земельных участков и права сервитута

2.4 Безвозмездное срочное пользование земельными участками

Заключение

Список использованных источников

Приложение 1

Приложение 2

Приложение 3

Приложение 4

Приложение 5

Приложение 6

Приложение 7

Введение

В связи с активным развитием в Российской Федерации рыночных отношений все большее значение приобретает детальная правовая регламентация гражданского оборота благ, а также гарантирование их нормального использования. Поэтому весьма актуальным является вопрос вещных прав на земельные участки в современный период.

Объектом исследования является гражданское и земельное законодательство.

Предметом исследования является основные положения вещных прав на земельные участки.

Актуальность темы исследования. Многовековая практика подтверждает, что главным источником жизнеспособности и процветания любого государства являются принадлежащие ему земельные ресурсы и проживающее на них население. В настоящее время земельно-ресурсный потенциал России составляет 1,7 млрд. га земли (12,5% мировой территории) и 420 млн. га континентального шельфа. На территории России сосредоточено 55% черноземных почв мира. Российская Федерация, проводя реформы практически во всех сферах жизни российского общества, не могла обойти вниманием регулирование отношений, связанных с землей, поскольку земля есть основа жизни и деятельности людей. Земля и другие природные ресурсы являются особым объектом гражданского оборота. Основу оборота земельных участков составляют положения Конституции РФ об экономическом пространстве, о свободе предпринимательства, о поддержке конкуренции, о гарантиях собственности граждан и юридических лиц на землю, о равной защите всех форм собственности, которые нашли дальнейшее развитие в ГК РФ.

Проблемы соотношения предмета правового регулирования гражданского и земельного законодательства не раз обсуждались на страницах научных публикаций таких ученых-правоведов, как Ф.Х. Адиханов, Г.Е. Быстров, В.В. Витрянский, Л.А. Грось, Ю.Г. Жариков, И.А. Иконицкая, О.И. Крассов, В.Е. Лукьяненко, Е.А. Суханов, Н.А. Сыроедов и др.

Задачи:

1. Показать соотношение земельного и гражданского законодательства;

2. Рассмотреть земельный участок как объект прав;

3. Проанализировать вещные права на земельные участки: право собственности; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; пожизненное наследуемое владение; аренда земельных участков; право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут); безвозмездное срочное пользование.

Глава 1. Право собственности на земельные участки

1.1 Понятие и виды права собственности на земельные участки

Совершение сделок с землей регулируется земельным законодательством сравнительно недавно. В течение многих лет земля не признавалась имуществом и была исключена из гражданского оборота. Она рассматривалась как объект природы, нейтральный к экономике и не имеющий денежной оценки. Поэтому совершение сделок с землей было прямо запрещено и квалифицировалось как уголовно наказуемое деяние. Возможность совершения сделок с земельными участками появилась в связи с разгосударствлением и признанием права частной собственности на землю. В настоящее время каждый гражданин Российской Федерации имеет равные возможности получить (приобрести) земельный участок и может распорядиться , имеющимся в его собственности , участком по собственному усмотрению.

Нормы гражданского права могут содержаться в актах земельного законодательства, и наоборот. Такой прием юридической техники широко распространен в действующем законодательстве. Так, нормы гражданского права получили развитие и конкретизацию в ЗК РФ и посвящены институтам владения, пользования, распоряжения и регистрации прав, применительно к особенностям такого объекта прав, как земельный участок. Положения гл. 17 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 1) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. - 1994. - № 32. -Ст. 3301.. Нормы актов гражданского законодательства применяются с учетом того, что они носят бланкетный характер, отсылают к нормам гражданского права, содержащимся в актах земельного законодательства. Нормы земельного и других публичных отраслей законодательства представляют собой изъятия, ограничения, приспособления и дополнения к общим правилам, регулирующим осуществление права собственности и других вещных прав на землю. п. 3 ст. 3 ЗК РФ Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147

Под правом собственности понимают совокупность принадлежащих субъекту правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, позволяющая ему по своему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие нормам права и охраняемым законом интересам других лиц. В ст. 209 ГК. РФ особо оговорены такие правомочия собственника, как его право отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Виды объектов можно распределить по следующим группам:
1. Имущество. Данная категория включает в себя две разновидности: вещи и права. Среди вещей особое внимание закон уделяет а) деньгам и б) ценным бумагам.

2. Работы и услуги.

3. Информация. Особо говорится о специальной разновидности информации - результатах интеллектуальной деятельности.

4. Нематериальные блага.

Среди объектов гражданских прав особое место принадлежит вещам.

В юридическом смысле вещь является одной из центральных и фундаментальных категорий гражданского права, его важнейшим объектом. Гражданское право, начиная со времен Древнего Рима, не могло обходиться без этой категории. Вещи как объект гражданского права помещаются законодателем на первое место среди многих других объектов. Ими являются как предметы материальной и духовной культуры, т.е. продукты человеческого труда, так и предметы, созданные самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности, - земля, полезные ископаемые и т.д.

Рассмотрим такие вещные права на земельные участки, как:
- право собственности;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

- право пожизненного наследуемого владения земельными участками;

- право аренды земельных участков;

- сервитут на земельные участки;

- право безвозмездного срочного пользования земельными участками.

Природа права собственности на земельный участок, природа сделок с землей - гражданско-правовая, хотя она испытывает влияние других отраслей природоресурсного законодательства - земельного, горного, водного, лесного и др. Право собственности и другие вещные права на землю подчиняются тем же общим нормативно-правовым положениям, каким подчиняются вещные права на другие объекты.

Содержание права собственности на землю, равно как и на другую недвижимость, представлено триединой формулой правомочий собственника - владения, пользования и распоряжения объектом.

Прежде чем земельный участок станет объектом права собственности в гражданских правоотношениях, он должен быть индивидуализирован в земельных правоотношениях - определены цель его использования, размер (площадь) и границы (местоположение), его кадастровый номер. Условия и порядок формирования земельного участка предусмотрены земельным законодательством.

Наряду с понятием «вещь» в гражданском законодательстве традиционно используется понятие «имущество». Понятие имущества законодатель не расшифровывает. Интересно, что в начале текущего столетия русский цивилист Г.Ф. Шершеневич по этому поводу заметил: «Наше законодательство не выдерживает строгой терминологии и употребляет слово имущество вместо вещь, а вместо имущества говорит о собственности или об имении ». Гражданское право: Учебник. В 3 т. Т. 1. 6-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велби, Проспект, 2003. - С. 407 - 411.. Данное утверждение актуально и применительно к современному закону.

Владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи. Там же. Гражданское право: Учебник. В 3 т. Т. 1. 6-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. М.: ТК Велби, Проспект, 2003. - С. 407 - 411..

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (см. ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

По общим правилам собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (т.е. обязан нести расходы, связанные с содержанием имущества, в частности своевременно вносить платежи за землю), а также риск случайной гибели или случайного повреждения этого имущества (ст. 210, 211 ГК РФ). Исключения из указанных правил могут быть предусмотрены законом или договором.

1.2 Возникновение и прекращение права собственности на земельные участки

собственность земельный участок аренда

Понятие «земля» как объект земельных отношений используется в Земельном кодексе РФ, прежде всего, для общей характеристики процессов природоохранной направленности (мониторинг земель, контроль за состоянием и использованием земель и т. д.).

Это может быть весь земельный фонд (ведение государственного земельного кадастра , охрана земель), земля в пределах определенных административно-территориальных границ (предоставление и изъятие земель, планировка земель населенного пункта.

Российская Федерация является федеративным государством - все земли на территории Российской Федерации независимо от форм собственности на них образуют земельный фонд Российской Федерации, который в свою очередь состоит из земельных фондов субъектов Российской Федерации. В пределах земельного фонда субъекта Российской Федерации формируются муниципальные земельные фонды в пределах границ муниципального образования.

Земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Из данного определения следует, что такой участок может быть объектом земельных и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы "описаны и удостоверены в установленном порядке". Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008. - С. 123..

При этом земельный участок может являться объектом имущественных прав (вещных и обязательственных). Часть земельного участка может выступать объектом имущественных отношений только указанных в Земельным кодексе или иных федеральных законах , при условии ее выделения в соответствии с нормами права на плане земельного участка, составной частью которого она является. Ряд ученых к объектам гражданских и земельных отношений относит земельную долю, которая не предусмотрена в ст.6 Земельного кодекса РФ.

В ЗК РФ речь идет только о земельных участках, занятых объектами, находящимися в федеральной собственности. Субъекты Российской Федерации могут также относить к числу земельных участков, изъятых из оборота, т.е. которые заняты объектами, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации (например, земельные участки, занятые зданиями законодательных и исполнительных органов государственной власти, правительства субъектов РФ и т.д. ).

Под объектами ограниченной оборотоспособности в ст.129 ГК РФ понимаются такие объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению. Виды указанных объектов определяются в порядке, установленном законом.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливаются ЗК РФ и федеральными законами (п. 4). При этом в данной статье содержится исчерпывающий перечень земельных участков, ограниченных в обороте .

Однако ст. 27 ЗК РФ так и не дает четкого указания на конкретные субъекты земельных прав, которые в определенных случаях могут быть участниками земельного оборота , а также случаи, когда оборот земельных участков возможен только по специальному разрешению, хотя по смыслу ст. 129 ГК РФ такие признаки ограничения оборотоспособности должны быть указаны.

В качестве примера такого вида ограничения оборота, как получение разрешения на участие в нем, может послужить с п. 2 ст. 615 ГК РФ, которая определяет, что арендатор вправе сдавать арендованное имущество (в том числе, земельный участок) в субаренду (поднаем) только с согласия арендодателя.

Таким образом, в законе необходимо четко определить каким правовым характеристикам должны отвечать участники оборота соответствующих земельных участков, в каких конкретно случаях требуется разрешение на совершение той или иной сделки и кто управомочен давать такое разрешение.

В этой связи, как справедливо отмечает Н.А. Сыродоев, ЗК РФ не только не дал законченного перечня земель, изъятых из оборота и ограниченных в обороте, но и не урегулировал надлежащим образом вопросы, касающиеся допущения в оборот земельных участков и установления особенностей совершения сделок с ними.

Пункт 1 ст. 2 ГК РФ определяет, что имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной состоятельности их участников, регулируются гражданским законодательством.

К имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении, в том числе к административным отношениям (включая, естественно, и земельные отношения), гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством (п. 3 ст. 2 ГК РФ).

Пункт 3 ст. 129 ГК РФ конкретизирует указанные положения, определяя, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Установление фактических границ земельных участков осуществляется при проведении землеустройства, которое включает, в частности, мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство).

Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства, помимо ст. 68, 69 Кодекса, осуществляется ФЗ от 18.06.2001 "О землеустройстве", другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (в том числе ведомственными), а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Федерации. В соответствии со ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию, органу государственной власти, органу местного самоуправления на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Право постоянного пользования земельным участком может быть также приобретено собственником здания , сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, когда собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ).

Основания приобретения земельных участков в собственность:

1) в частную собственность (по Гражданскому кодексу РФ):

1. на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка (ст. 218);

2. в порядке наследования, а также в результате правопреемства при реорганизации юридического лица (п. 2ст. 218);

3. в порядке приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 217);

4. по иным основаниям (п. 3 ст. 218), например, в силу приобретательной давности.

2) в государственную собственность (ст. 17, 18ЗК РФ):

1. по федеральным законам;

2. процедура разграничения государственной собственности на землю;

3. гражданско-правовые основания;

4. безвозмездная передача из федеральной собственности (для собственности субъектов федерации).

3) в муниципальную собственность (ст. 19 ЗК РФ):

1. по федеральным законам и принятым в соответствии с ними законам субъектов Российской Федерации;

2. процедура разграничения государственной собственности на землю;

3. гражданско-правовые основания;

4. безвозмездная передача в муниципальную собственность из федеральной собственности.

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Право частной собственности удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности и возникает с момента такой регистрации.

Переход права собственности на земельный участок на основании сделки об отчуждении

Под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки с земельными участками совершаются в письменной форме. Так как предметом договора может быть только индивидуально определенное имущество, к договору в обязательном порядке прилагается кадастровый паспорт земельного участка. Отсутствие паспорта влечет признание сделки недействительной.

Все сделки с землей подлежат обязательной государственной регистрации территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Данные о совершении сделок вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сделки дарения и мены совершаются по правилам гражданского законодательства. Особого порядка совершения данных сделок федеральным земельным законодательством не предусмотрено.

Ничтожным является условие передачи земельного участка после смерти дарителя. Отказ от земельного участка после оформления его в собственность является добровольным отказом от участка, прекращающим право собственности на него, и право на участок переходит к государству.

Основной трудностью при заключении договора мены может стать оценка земельного участка как объекта недвижимости, поскольку по общему правилу (п. 1 ст. 568 ГК РФ) обмениваемые вещи предполагаются (должны быть) равноценными. Такая оценка будет примерной, если она будет произведена сторонами.

В случае, когда соглашение насчет цены обмениваемого имущества не достигнуто, стороны могут прибегнуть к услугам профессионального оценщика недвижимости, и, если вещи будут неравноценными, сторона, имеющая менее ценную вещь, должна будет доплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ). Цена обмениваемого земельного участка должна быть не ниже нормативной.

В ст. 15 ЗК РФ установлен принцип равного доступа к приобретению земельных участков в собственность. Реализация этого принципа обеспечивается путем установления в федеральном законе случаев, когда земельный участок может быть приобретен только путем:

- проведения конкурсов, аукционов (ст. 38 ЗК), а также

- информирования граждан и юридических лиц о наличии земельных участков, их разрешенном использовании (ст. 31 и 34 ЗК).

Есть исключения, в самом Земельном кодексе:

- при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки (п. 8 ст. 22);

- собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка (п. 3 ст. 35);

- граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе приватизировать соответствующий земельный участок (п. 1 ст. 36).

Переход права собственности на земельные участки по наследству

Правоотношения по передаче земельных участков по наследству регулируются нормами гражданского, наследственного и семейного законодательства.

Наследование представляет собой одностороннюю сделку, т.е. сделку, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, в данном случае наследодателя.

Наследование земельных участков осуществляется по завещанию, а при его отсутствии - по закону (ст. 1111 ГК РФ).

Наследование есть вид универсального правопреемства, субъектами которого в большинстве случаев выступают граждане (ст. 1110 ГК РФ).

Каждый гражданин вправе завещать свое имущество (в частности, и земельный участок) любому лицу или нескольким лицам, в том числе и не входящим в круг наследников по закону. Завещание должно быть составлено письменно и нотариально удостоверено.

Согласно ст. 1181 ГК РФ принадлежавшие наследодателю на праве собственности:

- земельный участок или;

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

Переход права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизация)

Согласно ст.28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются

1) гражданам и юридическим лицам:

в собственность;

в аренду;

в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 24 Кодекса (на основании договора, в виде служебного надела и т.д.).

2) юридическим лицам:

в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 Кодекса (государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления).

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется:

- за плату или

- бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается настоящим Кодексом.

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть земельный участок с установленными границами:

- в качестве продавца - исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления;

- в качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) - собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.

Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.

Не могут быть переданы в частную собственность (приватизированы) земельные участки (п. 2 ст. 27 ЗК РФ):

- отнесенные к землям, изъятым из оборота;

- отнесенные к ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Ст. 35 ЗК РФ устанавливает , что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (с учетом долей в праве собственности - для нескольких собственников).

- Собственник здания , строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 Кодекса (исключительное право на приватизацию и т.д.).

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Основания прекращения права собственности на землю

Право собственности на землю прекращается (ст. 44 ЗК):

1) добровольно:

- при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;

- при отказе собственника от права собственности на земельный участок;

2) в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством:

- обращения взыскания на земельный участок по обязательствам должника (ст. 278 ГК РФ);

- неиспользования земельного участка в соответствии с его целевым назначением (ст. 284 ГК РФ);

- использования земельного участка с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ);

- реквизиции земельного участка (ст. 51 ЗК РФ);

- выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ);

- отчуждения земельного участка, который согласно закону не может принадлежать данному лицу;

- национализации земель;

- конфискации земель (ст. 50 ЗК РФ).

Основания, перечисленные в ЗК РФ, делят на две группы. К первой группе относятся случаи, когда право прекращается по волеизъявлению их обладателя. Это - случаи отказа от права на земельный участок (ст. 53 ЗК РФ) , либо отчуждения земельного участка при совершении сделки.

1.3 Реализация права собственности на земельные участки

В статье 9 Конституции Российской Федерации провозглашено: "Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности".

Государственная собственность на землю имеет сложный состав, по своей принадлежности она имеет несколько уровней: федеральная собственность, собственность республик в составе Российской Федерации, собственность краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы, Санкт-Петербурга.

Субъектов государственной собственности на землю столько, сколько субъектов Российской Федерации. На одни и те же земли не может быть двух или несколько собственников, так как общая государственная собственность не предусмотрена законодательством.

Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить формирование механизмов эффективного государственного воздействия на рынок недвижимости в целях защиты конституционных прав , обеспечить формирование механизмов эффективного государственного воздействия на рынок недвижимости в целях защиты конституционных прав собственников и иных правообладателей на объекты недвижимости, к которым относятся, в том числе и земельные участки.

Общественную значимость публичного регулирования такого особого объекта гражданского оборота , как недвижимость, справедливо описал Д.И. Мейер, указав на то, что форма сделки с недвижимостью в виде участия общественной власти путем «укрепления прав» является обязательной, она придает сделке «больше твердости и дает более ручательства на ее соответственность законам, а потому права, вытекающие из сделки, получают более прочное бытие », регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

От государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом необходимо отличать государственную регистрацию вещных прав на недвижимое имущество: их возникновение, ограничение (обременение), изменение и прекращение . Постановление Президиума ВАС РФ от 20 июля 1999 № 608/99

Регистрируются и считаются заключенными с момента государственной регистрации следующие сделки :

- договор дарения (включая пожертвование) земельного участка (п. 3 ст. 574 ГК РФ) и земельной доли как доли в праве общей долевой собственности (ст. 251 ГК РФ , ст. 15 ФЗ «Об обороте земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения»);

- отказ одаряемого принять участок или долю (ст. 573 ГК РФ);

- договор ренты , пожизненного содержания с иждивением с передачей участка или доли под выплату ренты (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК Ф);

- договор аренды земельного участка и участка лесного фонда сроком не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ);

- договор субаренды земельного участка на срок не менее года (п. 2 ст. 615ГКРФ);

- договор о залоге (ипотеке) земельного участка или доли (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

договор о залоге права аренды земельного участка (п. 5 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

- уступка требования и перевод долга по подлежащей государственной регистрации сделке (ст. 389, 391 ГК РФ), в том числе передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка - договор перенайма (ст. 615 ГК РФ). Несмотря на то, что такие договоры не являются сделкой с недвижимостью, они подлежат государственной регистрации, поскольку влекут изменение существующих правоотношений по поводу недвижимости;

- соглашение об изменении зарегистрированного договора аренды земельного участка (п. 1 ст. 452 ГК РФ, п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ от 16 февраля 2001г. № 59 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ).

Важнейшей особенностью совершения сделок с земельным участком является невозможность в ходе сделки изменения его целевого назначения и режима использования. Под целевым назначением в широком смысле можно понимать особое направление использования земель, в зависимости от той роли, которую выполняет земля в общественных отношениях .

В соответствии с нормами ЗК РФ, полномочия по переводу земель из одной категории в другую принадлежат исключительно соответствующим органам исполнительной власти РФ и органам местного самоуправления (ст.8 ЗК РФ).

Глава 2. Иные вещные права на земельные участки

2.1 Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

Содержание указанного права определено в ст. 269 ГК РФ. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование (землепользователь), осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Указанное лицо вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью. Поэтому согласно действующей редакции п. 2 ст. 3 Вводного закона все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в собственность , а религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.01.2010 в соответствии с правилами ст. 36 Кодекса. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками , на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии .

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к числу вещных прав и предусмотрено в ст. 216, 268 - 270 ГК РФ, ст. 20 Кодекса (Кодекса, т.е. ЗК РФ).

Согласно п. 1 ст. 20 Кодекса, в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. В соответствии со ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию, органу государственной власти, органу местного самоуправления на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков, в установленном федеральными законами порядке.

2.2 Пожизненное наследуемое владение земельными участками

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком - одно из вещных прав, регулируемых гражданским и земельным законодательством Российской Федерации. Носителем данного права может быть только физическое лицо. В ГК РФ указанному праву посвящены ст. 216, 265, 266, 267, в Кодексе - ст. 21. Содержание права пожизненного наследуемого владения установлено в ст. 266 ГК РФ.

Согласно данной статье, гражданин, обладающий указанным правом (владелец земельного участка, по терминологии ГК РФ, и землевладелец согласно ст. 5 Кодекса), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, то владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Если земельный участок был предоставлен гражданину до введения в действие Кодекса для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества , садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения, то этот гражданин вправе зарегистрировать право собственности на данный земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (п. 9.1 ст. 3 Вводного закона) , за исключением единственного случая - перехода прав на такой участок по наследству. Переход прав на земельный участок по наследству возможен при наследовании как по закону, так и по завещанию и регулируется нормами части третьей ГК РФ. ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594..

Свидетельство о праве на наследство - это документ, выдаваемый на основании заявления наследника по месту открытия наследства нотариусом или должностным лицом, уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие. Согласно ст. 1162 ГК РФ, по желанию наследников свидетельство может быть выдано всем наследникам вместе или каждому наследнику в отдельности, на все наследственное имущество в целом или на его отдельные части. Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам в любое время по истечении шести месяцев со дня открытия наследства, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ.

Например, при наследовании как по закону, так и по завещанию свидетельство может быть выдано до истечения шести месяцев со дня открытия наследства, если имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иных наследников, имеющих право на наследство или его соответствующую часть, не имеется.

2.3 Аренда земельных участков. Соотношение аренды земельных участков и права сервитута

В Российской Федерации земельные участки , за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса , могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Кодексом.

Арендаторам земельных участков следует учитывать, что арендные права относятся к числу не вещных, а обязательственных прав. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008. - С. 135.. Кроме того, указанные права могут возникать только в отношении тех земельных участков, которые не изъяты из гражданского оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 Кодекса.

Аренда (имущественный наем) земельных участков регулируется общими положениями гражданского законодательства об аренде, однако особенности сдачи этих участков в аренду могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Согласно ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Арендные отношения по поводу земельного участка между арендодателем и арендатором регулируются договором аренды, заключаемым по правилам ГК РФ с учетом особенностей, предусмотренных Кодексом.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не является заключенным. В связи с этим следует обратить внимание на то, что только в результате государственного кадастрового учета (п. 2 ст. 70 Кодекса) каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Поэтому любой земельный участок может стать объектом аренды лишь после того, как в отношении него осуществлен государственный кадастровый учет, по результатам кадастрового учета в Единый государственный реестр земель включаются следующие основные сведения о земельных участках: кадастровые номера; местоположение (адрес) ; площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.

Права юридических лиц и граждан - арендаторов земельных участков определяются в договорах аренды в соответствии с ГК РФ и с учетом особенностей, установленных Кодексом. Однако следует иметь в виду, что для некоторых видов арендаторов земельных участков в специальных нормах установлены ограничения их прав. Такие нормы обладают приоритетом по отношению к положениям ГК РФ и Кодекса.

Например, согласно ст. 18 и 19 ФЗ от 14.11.2002 "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" ФЗ от 14.11.2002 "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"// СЗ РФ. - 2002. - № 48. - Ст. 4746., государственные или муниципальные предприятия, а также казенные предприятия, являющиеся арендаторами земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ни при каких обстоятельствах не вправе: сдавать такие земельные участки.

Сервитут (от лат. "servitus" - рабство) - это субъективное право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, известное еще римскому праву. Помимо естественных прав лица на свои вещи и вытекающих из них правомочий, допускалось существование и прав на чужие вещи.

Объектом сервитута может быть индивидуально-определенный земельный участок, как граничащий с участком, для обеспечения нужд которого он устанавливается, так и иной земельный участок (фактическое пользование которым, возможно и необходимо. имеющий определенные полезные свойства, для пользования которыми и устанавливается сервитут (п. 1 ст. 274 ГК РФ). Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. 2-е изд., доп. и перераб. / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006 - 2007. - С. 163.. В зависимости от того, в частном или публичном интересе устанавливается сервитут, а также по основанию его установления (договор, решение суда или правовой акт), различаются частные и публичные сервитуты. Пункт 1 ст. 23 Кодекса не определяет условия установления частных сервитутов, так как соответствующие отношения регулируются гражданским законодательством. В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество (п. 9). Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого, сервитут установлен (ст. 275 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 23 Кодекса, публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Пункт 1 ст. 23 Кодекса не определяет условия установления частных сервитутов, так как соответствующие отношения регулируются гражданским законодательством. Таким образом, юридическим основанием установления публичного сервитута является не договор, а закон или иной нормативный правовой акт, указанный в п. 2 ст. 23 Кодекса. Нормативный правовой акт - это вид правового акта, официальный письменный документ, имеющий обязательную силу и рассчитанный на неоднократное применение, принятый управомоченным субъектом нормотворчества, выражающий властные веления, порождающий определенные правовые последствия, создающий юридическое состояние и направленный на регулирование общественных отношений путем установления, изменения или отмены норм права.

Публичный сервитут ни при каких обстоятельствах не может быть введен индивидуальным правовым актом, не содержащим норм права и принятым в связи с конкретным делом. Право сдачи имущества, в том числе земельного участка, в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Целью установления публичного сервитута является удовлетворение публичного интереса - государства, местного самоуправления или местного населения. Отличает публичный сервитут от частного, который устанавливается не нормативным правовым актом, а договором или решением суда в интересах частных лиц. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. 2-е изд., доп. и перераб. / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2006 - 2007.- С. 165..

Могут устанавливаться публичные сервитуты для:

а) прохода или проезда через земельный участок; б) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; в) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; г) проведения дренажных работ на земельном участке; д) забора воды и водопоя; е) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок; ж) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям; з) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства; и) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; к) свободного доступа к прибрежной полосе (п. 3 ст. 23 Кодекса).

Сервитут может быть срочным или постоянным. Это правило п. 4 ст. 23 Кодекса применяется в отношении частных и публичных сервитутов. Сервитуты подлежат государственной регистрации. ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"//СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594., Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в указанном Едином государственном реестре.

2.4 Безвозмездное срочное пользование земельными участками

Собственник вправе распоряжаться своим земельным участком в пределах, допускаемых законом. В частности, он вправе передать земельный участок в безвозмездное срочное пользование (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209; п. 1 ст. 264 ГК РФ). Условия безвозмездного срочного пользования, в том числе срок, в течение которого действует данное право, определяются законом (в частности, Кодексом) и договором с собственником, заключение которого предусмотрено п. 2 ст. 264 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 264 ГК РФ владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться земельным участком, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 24 Кодекса, в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

1) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 Кодекса, юридическим лицам, указанным в п. 1 ст. 20 Кодекса, на срок не более чем один год;

2) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

3) из земель организаций, указанных в п. 2 ст. 24 Кодекса, гражданам в виде служебного надела Постановление Совета Министров РСФСР от 20.03.1965 № 369 (в редакции Постановлений Совета Министров РСФСР от 21.04.1972 № 248 и Правительства РФ от 26.02.1992 № 119) "О служебных земельных наделах работников лесного хозяйства и лесной промышленности, охотничьих хозяйств, линейных работников железнодорожного транспорта, автомобильных дорог, речного флота".;

4) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 Кодекса, религиозным организациям в соответствии с п. 3 ст. 30 и п. 1 ст. 36 Кодекса.

5) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности , исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 Кодекса, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости.

В зависимости от того, какой субъект гражданского права является собственником земельного участка, предоставляемого в безвозмездное срочное пользование, основаниями возникновения указанного права могут быть закон, административный акт или договор. Служебные наделы предоставляются работникам указанных организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.