• Введение 3
• Глава 1. Понятие жилища. Общие положения 5
• 1.1. Места жительства и пребывания 5
• 1.2. Назначение и потребительские свойства жилища 10
• Глава 2. Объекты права собственности и других вещных прав на жилище 17
• 2.1. Общие положения 17
• 2.2. Правовой режим многоквартирного, одноквартирного жилого дома 24
• 2.3. Правовой режим квартиры (отдельной, коммунальной), жилого помещения 27
• Глава 3. Субъекты права собственности и других вещных прав на жилище 33
• Заключение 39
• Список источников и литературы 41

Введение

Право на жилище нашло юридическое закрепление в ст. 25 Конституции РФ, которая установила, что никто не может проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом или на основании судебного решения. В данном случае законодатель имеет в виду не физическую неприкосновенность жилища, а неприкосновенность одного из элементов частной жизни, юридические границы которого определяются фактически имеющимся у гражданина жильем. В соответствии с этим субъективным правом лицо может поступать в своем жилище по своему усмотрению и отклонять какие-либо попытки незаконного вторжения в него.

Право на жилища связано с имущественным правом на жилище, регламентирующим отношения по поводу владения и пользования жилым помещением, поскольку без права на жилище не возникает права на его неприкосновенность. Вместе с тем право на неприкосновенность жилища имеет самостоятельный характер в силу особенностей его объекта, субъекта, содержания и пределов осуществления. Указанные положения определяют актуальность темы исследования.

Объектом работы является гражданско-правовой аспект права на жилище.

Предметом исследования выступают нормативные акты, статьи из периодических изданий.

Целью работы является анализ гражданско-правового аспекта права на жилище.

Задачами исследования является:

- Дать правовую характеристику понятия «жилище».

- Определить назначение и потребительские свойства жилища,

- Раскрыть правовой режим многоквартирного, одноквартирного жилого дома, квартиры (отдельной, коммунальной), жилого помещения,

- Охарактеризовать субъектов права собственности и другие вещные права на жилище.

Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка источников и литературы.

Глава 1. Понятие жилища. Общие положения

1.1. Места жительства и пребывания

Понятие «жилище» введено Конституцией РФ (ст. 25, 40) Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета от 25 декабря 1993 г. № 237., хотя оно не получило в ней своего легального определения. Гражданское законодательство не использует этот термин при определении самостоятельных объектов гражданских прав, а употребляет в этом качестве лишь его конкретные разновидности - жилой дом, квартира, жилое помещение и др., составляющие в совокупности понятие жилища. То же самое следует сказать и о комплексном жилищном законодательстве, в состав которого входит его часть - нормы гражданского законодательства, что вряд ли правильно, поскольку отраслевое законодательство должно соответствовать конституционному. Очевидно, понятие надлежит раскрыть в разрабатываемом новом российском жилищном законодательстве.

Понятие «жилище» выражает функциональное объективное назначение его составляющих, присущее каждому из названных сооружений жилища, предназначенных прежде всего для постоянного проживания человека.

Жилище - это место жительства, избранное гражданином, и специальное сооружение, в той или иной мере отвечающее этому назначению. Место жительства гражданский закон определяет как место постоянного или преимущественного проживания граждан (ст. 20 ГК) Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: Часть первая // Российская газета от 8 декабря 1994 г. № 238-239 . Таким образом, он, с одной стороны, указывает на его зависимость от волеизъявления проживающих, что косвенно и субъективно характеризует понятие жилища, и, с другой стороны, прямо определяет функциональное объективное назначение объектов жилища как сооружения. Вместе с тем жилище как сооружение в правовых отношениях собственности (гл. 18 ГК) и отдельных видах обязательств (гл. 35 ГК) характеризуется по-разному: один и тот же объект в отношениях собственности именуется как место «для проживания» (ст. 288 ГК), а в отношениях коммерческого найма Понятие договора найма жилого помещения, употребляемое в гл. 35 ГК, давно именуется в юридической литературе договором коммерческого найма жилого помещения, в отличие от другого договора жилищного найма - социального найма. (ст. 673 ГК) как место постоянного проживания. Жилище как искусственное, рукотворное сооружение - это категория не субъективного восприятия, а объективного целевого использования, заложенного на стадии проектного замысла еще до начала строительства или реконструкции жилого дома безотносительно к использованию жилища фактически.

Новейшее российское гражданское законодательство не пришло к единому однозначному пониманию функционального объективного назначения жилища и к тому же без достаточных на то оснований отступило от единого для всех жилищных правоотношений уровня, достигнутого действовавшим до этого жилищным законодательством, относительно объективных характеристик целевого использования жилища.

Жилищный закон того времени (ст. 7 ЖК) Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (утратил силу) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1983 г., № 26, ст. 883. избежал противоречий: назначение жилых домов и жилых помещений, независимо от того, являются ли они объектами отношений собственности или найма, определялось однозначно - «для постоянного проживания граждан», что задавало общий высокий уровень требований к жилищу как месту постоянного или преимущественного проживания. Исключение делалось для специальных помещений (служебные жилые помещения, общежития), в отношении которых допускалась возможность его снижения, поскольку это - место временного проживания.

Избранное ГК понятие «проживание» применительно к отношениям собственности на объекты жилища не отличается ничем от временного проживания в гостинице (кемпинге) или садовом домике в течение летнего сезона. Жилое помещение, предназначенное «для проживания граждан», становится не столько местом их жительства, сколько местом пребывания, что, как следствие, отражается на снижении санитарных и технических конструктивных требований к помещению.

Жилое помещение, предназначенное для постоянного или преимущественного проживания, является центром жизненных интересов проживающих, сосредоточением их личных и экономических интересов, что соответствует определению постоянного места жительства в международно-правовой практике Российской Федерации при заключении соглашений с иностранными государствами об избежании двойного налогообложения доходов и имущества. Такое понимание назначения жилого помещения выводит санитарные и технические конструктивные требования к помещению на более высокий - «достойный жизненный уровень» для каждого человека, провозглашенный Всеобщей декларацией прав человека и Международным пактом об экономических, социальных и культурных правах.

Понятие «жилище» можно формулировать с позиций всех отраслей законодательства в предельно широком смысле - сооружение, где живут люди и где они пребывают. В этом смысле оправданно употребление Уголовно-исполнительным кодексом РФ Уголовно-исполнительный кодекс РФ от 8 января 1997 г. № 1-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 13 января 1997 г. № 2 ст. 198. понятий «жилых помещений» (ст. 82), «норма жилой площади» (ст. 99) в расчете на одного осужденного в учреждениях уголовно-исполнительной системы (от 2 до 5 м²). Введение в 2001 г. примечания к ст. 139 УК Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 г. № 63-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 17 июня 1996 г. № 25 ст. 2954., поясняющего объект уголовно-правовой защиты конституционного права на неприкосновенность жилища (ст. 25 Конституции РФ), расширило толкование понятия жилища не только как жилых помещений, пригодных к постоянному и временному проживанию, но и нежилых помещений в индивидуальном жилом доме и даже иных помещений или строений (например, дачи, гостиницы), не входящих в жилищный фонд, но предназначенных для временного проживания, а точнее сказать - пребывания.

Но в рассматриваемом случае речь идет о жилище в строго определенном, собственном смысле слова, не обремененном другими целями его использования (отдых, социальное обслуживание, исполнение наказания, садоводство и т.д.), жилище как месте постоянного или преимущественного проживания «в чистом виде», как материальной основы образа жизни с ведением семьей домашнего хозяйства по месту жительства.

Уровень, достигнутый ранее действовавшим жилищным законодательством, сохранен современным гражданским законом при регулировании договора найма жилого помещения (коммерческого найма) (ст. 673 ГК) и ипотеки жилых домов (квартир) (ст. 74 Закона об ипотеке Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // Российская газета от 22 июля 1998 г.) - характеристика функционального назначения жилища сводится здесь к необходимости «постоянного проживания», равно как и по договору социального найма жилого помещения, по-прежнему регулируемого еще советским жилищным законодательством, впредь до нового урегулирования (см. ст. 672 ГК).

Разница, образовавшаяся в результате установления повышенных требований в ЖК Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета от 12 января 2005 г. № 1. к жилищу как объекту коммерческого найма или ипотеки, с одной стороны, и пониженных требований к объекту права собственности на жилище, - с другой, должна быть ликвидирована не за счет ущербности функционального назначения, которое должно быть единым во всех разновидностях правоотношений, а за счет повышения уровня стандартных санитарных и технических потребительских качеств жилища, т.е. иными средствами, путем выделения его отдельных стимулирующих потребительских свойств: уровня видов благоустройства, стенового материала, местоположения и т.п. Потребительские качества производны от функционального назначения жилища и образуют динамичное состояние пригодности для постоянного проживания.

Только в регулирующем частные случаи Законе об ипотеке дан всесторонний контур понятия жилища и его принципиальное отличие от смежных сооружений (садовые домики, дачи), которые также могут использоваться для проживания, но исходя из их целевого назначения, не постоянно, не преимущественно. В иных актах постсоветского гражданского законодательства цельность ранее установленных требований к назначению жилища оказалась сниженной. Тем самым регулирование гражданским законодательством функциональных качеств недвижимости оказалось в этом отношении непоследовательным, внутренне противоречивым.

В уяснении функционального назначения жилища, а следовательно, и замкнутого перечня его объектов важно его отграничение, проводимое Конституцией РФ (ст. 27) и Законом РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации: Закон РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-I // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации от 12 августа 1993 г., № 32, ст.1227., от смежного понятия «место пребывания граждан».

Названный Закон выстраивает отдельный ряд объектов временного пребывания граждан - здания (строения) гостиниц, мотелей, кемпингов, турбаз, пансионатов, домов отдыха и санаториев, предназначенных для временного проживания.

Необходимость временного пребывания людей в зависимости от характера преследуемых целей обусловливает возведение сооружений с таким набором потребительских свойств, характеристик, которые имеют широкий диапазон вариантов - от капитальных зданий до некапитальных строений и сборно-разборных конструкций, не относящихся к категории недвижимости.

1.2. Назначение и потребительские свойства жилища

Удовлетворение потребности в длительном проживании предопределяет обособленный тип жилища с присущими только ему потребительскими свойствами, характеризующими жилую площадь этого пространства в качестве объекта, пригодного для постоянного или преимущественного проживания с ведением семьей домашнего хозяйства.

Жилище должно отвечать таким типовым потребительским качествам, как постоянство и всепогодность сооружения, его недвижимость, фундаментальный характер, условия для ведения проживающими в нем домашнего хозяйства, а также обязательный предъявляемый к жилому дому минимальный стандарт (с учетом местных условий) санитарных и технических требований, создающих состояние пригодности сооружения к проживанию в течение длительного времени (срок службы в эксплуатации). Именно поэтому жилище заселяется на постоянной основе, его жилая площадь пригодна для указанных целей.

Отдельные потребительские свойства объектов недвижимости того и другого ряда (место жительство и место пребывания) близки, что зачастую служит основанием для использования площади гостиниц, пансионатов, домов отдыха в условиях чрезвычайных обстоятельств или военного времени по иному целевому назначению (расселения пострадавших, временных переселенцев, эвакуированных, беженцев и т.п.) без изменения в установленном порядке титульной принадлежности этих объектов.

В то же время близость потребительских характеристик жилых домов и названных объектов недвижимости служит основанием для использования жилища в качестве места временного пребывания. Это зависит от субъективных намерений лица. Его нахождение в жилом помещении, не являющемся для него местом постоянного жительства, в качестве собственника дачи (садового домика), временного жильца, нанимателя по краткосрочному договору найма, арендатора на дачный сезон и т.п. с точки зрения права оценивается как положение временно пребывающего, регистрируемого по правилам мест пребывания, а не места жительства. Таким сроком первоначально считался срок в 3 месяца, затем он был увеличен до 6 месяцев с возможностью его дальнейшей пролонгацииСм. Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и месту жительства в пределах Российской Федерации // СЗ РФ. 1995. № 30. Ст. 2939..

Возможность временного проживания в помещении отдельных лиц не влияет на изначальное объективное функциональное назначение жилища как места постоянного жительства других лиц, использующих жилище в целом по своему назначению.

Вместе с тем текущее российское законодательство оказалось непоследовательным, признавая возводимые на садовых, огородных и дачных земельных участках строения капитального или некапитального типа «жилыми», если это строительство ведется членами садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан (ст. 1, п. 4 ст. 19 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан: Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ // Российская газета от 23 апреля 1998 г. ).

В советский период на садовых, огородных и дачных земельных участках, располагаемых на зонированных территориях с четко определенной целевой направленностью их использования, никогда не допускалось ни нормативно, ни на практике возведение строений, не соответствующих характеру использования земли. На садовых участках разрешалось строить садовые домики, на дачных - дачи, на огородных - только постройки для хранения инвентаря.

Возведение именно жилых строений на целевых землях, в рамках целевого объединения граждан, да еще с дифференциацией по признаку капитальности либо некапитальности постройки нарушает земельное законодательство, природу, характер застройки, требующей сбалансированности использования земельного участка с использованием типа строения, с целями пребывания на земельном участке соответственно садовода, огородника, дачника, не имеющих общего с целями постоянного проживания на такого рода земельных участках.

Закону о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, называющему строения по месту пребывания граждан жилыми, предшествовал Закон об основах федеральной жилищной политики, который еще раньше назвал строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках, также жилыми (ст. 9), что усугубляет ошибки в оценке титула строений, не являющихся жилищем в строго функциональном смысле этого понятия, поскольку эти строения, как правило, не являются местом жительства.

Понимая двусмысленность решения, закрепленного в Законе о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, объявляющего садово-огородно-дачное строение жилым, законодатель, с его точки зрения, нашел «выход», установив зависимость владельца строения от статуса проживания или пребывания в нем, «с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений» на садовом земельном участке; «с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории» на огородном земельном участке; «с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений» на дачном земельном участке.

Очевидно, что подобные юридические конструкции базировались на предельно широком понимании жилища, как сооружения, где живут и пребывают люди. Однако полагаем, что понимание жилища должно складываться прежде всего из его ограниченного назначения «в чистом виде» и производных от назначения типовых потребительских качеств - санитарных и технических нормативов, характеристик, предъявляющих повышенные требования к замкнутому пространству, каким является жилище, в отличие от места пребывания, что дает основание вычленить именно жилой дом из смежных с ним объектов, где проживание или пребывание подчинено иным социальным целям.

Советское законодательство ввело в гражданский оборот понятия «садовый домик», «дача», определяемые также функционально, с определенными, присущими именно им потребительскими свойствами; эти понятия следует сохранить, не трансформируя их в двусмысленное в этом случае понятие «жилое строение». Понятие дачи используется российским законодательством (п. 4 ст. 218 ГК). При этом вне рамок дачного объединения гражданин вправе вести индивидуальное дачное строительство, не будучи связанным исключительно членством в дачном объединении.

В данном контексте Закон об ипотеке вводит в качестве необходимой разграничительной линии такие понятия, как «садовые домики», «дачи» и другие строения и помещения, не отвечающие целям постоянного или преимущественного проживания. Именно на них не распространяются особенности ипотеки жилых домов и квартир (ст. 74), они могут быть предметом ипотеки только на общих основаниях. С указанными нормами вступил в противоречие Закон о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, назвавший эти строения жилыми. Следовательно, на садовые домики и дачи должны распространяться правила об ипотеке жилых домов, отличающиеся от общих правил, и соответственно не должны распространяться ни нормы гл. 18 ГК о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, ни нормы актов жилищного законодательства.

Таким образом, объектом конституционно провозглашенного права граждан на жилище является не жилище в широком смысле, а в собственном смысле слова - как место постоянного или преимущественного проживания граждан, в состав которого входит ограниченное число объектов, т.е. включающем не все объекты, в которых могут проживать или пребывать люди. Жилище в собственном смысле этого слова охватывается таким обобщающим понятием, как жилищный фонд, интегрирующим те его разновидности, которые только и являются объектами гражданских прав.

Жилой дом безотносительно к числу квартир в нем является первичной жилой ячейкой, обеспечивающей здоровые жилищные условия для постоянного проживания именно своей цельностью, системностью инженерного решения проблем жизнеобеспечения замкнутого пространства, каким является жилое помещение.

Жилым домом считается здание (строение) капитальной застройки постоянного типа, предназначенное и пригодное для постоянного проживания, принятое в эксплуатацию в установленном порядке, правоустанавливающие документы на которое признаются государством, заселяемое на постоянной основе.

Из круга объектов, охватываемых широким понятием «жилище», как его формулирует законодатель, подлежат исключению также те, которые расходятся с его характеристиками как недвижимости. В их числе - жилище нетрадиционного типа (кочевых народностей), передвижные единицы (вагон, фургон, прицеп, баржа), а также самовольно построенные дома (строения), здания (строения), построенные для постоянного проживания, но не принятые в эксплуатацию в установленном порядке.

По данным Европейской экономической комиссии ООН, жилище представляет собой предназначенное для жилья здание постоянного типа, его обособленные структуры с соответствующими принадлежностями (комната, ряд комнат) для ведения домашнего хозяйства, которое построено, перестроено, приспособлено и т.п., имеющее общие сообщения с внешней средой (выход на улицу, во двор, земельный участок) и сообщения во внутреннем пространстве здания (коридоры, лестницы, террасы) Европейская программа текущей жилищной статистики (St/ECE/HOU/29, St/CES/7) // Статистические стандарты и исследования. Организация Объединенных Наций. Нью-Йорк, 1966..

Международный стандарт исключает из состава жилищного фонда примитивные (полупостоянные) и импровизированные строения (бараки и избы). В СССР статистика относила к баракам строения временного типа, рассчитанные на короткий срок службы и предназначенные обычно для общежития. Однако бараки использовались не только как общежития, но и как основной фонд заселения на общих основаниях, подлежащий в последующем освобождению от проживающих. Избы вообще представляют широко распространенную форму застройки. Как в СССР, так и в Российской Федерации и бараки, и избы входили и входят в состав жилищного фонда.

Подчиненное задачам статистики определение не содержит таких не менее важных других социальных критериев пригодности жилой площади к постоянному проживанию, как то: отвечает ли она минимальному социальному стандарту проживания, признается ли государством в качестве жилья, поскольку жилая площадь по своему назначению должна обеспечивать здоровые условия постоянного проживания граждан.

Назначение жилища и других строений фиксируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Его изменение осуществляется в том же порядке, как и устанавливается. Использование жилища не по назначению ведет к негативным последствиям для его собственника (ст. 293 ГК), что оценивается законом как бесхозяйственное содержание жилого дома (жилого помещения), ведущее к его разрушению. Если собственник не изменит своего поведения после предупреждения органом местного самоуправления о необходимости устранить нарушения и к тому же если дом (жилое помещение) разрушается, то после истечения назначенного соразмерного срока для ремонтных работ дом (жилое помещение) по судебному решению может быть продан с публичных торгов. Виновному собственнику лишь выплатят вырученные от продажи средства В таком же порядке прекращается право собственности и по другим основаниям бесхозяйственного содержания дома (жилого помещения) - систематического нарушения прав и интересов соседей, разрушения дома, жилого помещения..

Глава 2. Объекты права собственности и других вещных прав на жилище

2.1. Общие положения

Круг объектов жилища, определяемых гражданским и жилищным законодательством, в основном совпадает. Жилищное законодательство как комплексное См.: Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Журнал российского права. 2000. № 5/6. С. 66-75. заимствует понятийный аппарат гражданского права в той части, в какой оно регулирует отношения, предметом которых является жилище, находящееся в собственности или переданное в пользование участникам этих отношений. При этом жилищное законодательство восполняет недостаток гражданско-правового регулирования, избегающего давать определения употребляемым понятиям, и наполняет их своим содержанием.

ГК как базовый закон в системе актов гражданского законодательства, к сожалению, не дал системного исчерпывающего перечня объектов жилища, имеющих самостоятельное значение в хозяйственном обороте, хотя в кодексе содержится не только общая гл. 6 об объектах гражданских прав, но и специальная гл. 18 о самостоятельных объектах жилища как собственности, которая не распространяется на отношения, объектами которых являются места пребывания граждан.

Выделены новые самостоятельные объекты права собственности и других вещных прав, не получившие развития в ранее действовавшем гражданском законодательстве. Это квартира (ст. 289 ГК) и многоквартирный жилой дом (ст. 290 ГК). Понятие «жилое помещение» используется не только как обобщающее названных двух понятий, но и как самостоятельное, дополняющее их (ст. 288, 673 ГК). Содержание самостоятельного объекта, дополняющее понятия «квартира» и «многоквартирный жилой дом», закон не поясняет и не конкретизирует. Ранее понятие «жилое помещение» употреблялось применительно к отношениям найма и не трактовалось в качестве объекта права собственности на жилой дом.

О наличии такого самостоятельного объекта, как жилой дом, безотносительно к количеству имеющихся в нем квартир, в общей гл. 6 об объектах гражданских прав не говорится ничего, а в специальной гл. 18 он называется, но косвенно, по частным случаям, во-первых, относительно невозможности размещения в доме промышленного производства (ст. 288) - запрета, который уже был закреплен жилищным законом (ст. 7 ЖК), а во-вторых, по поводу возможного перехода права собственности на жилой дом к другому лицу (ст. 292).

Все эти объекты без исключения могут быть как объектами права собственности и других вещных прав, так и объектами договорных отношений, что не допускалось ранее гражданским и жилищным законодательством.

Если вводится новое понятие - такое, как «многоквартирный жилой дом», то, очевидно, что должна быть и его противоположность - «индивидуальный жилой дом». Но о существовании последнего как самостоятельного объекта права собственности и других вещных прав мы узнаем не из головного закона отрасли гражданского законодательства, каким является ГК, а из головного закона другой отрасли российского законодательства, жилищного, Закона об основах федеральной жилищной политики (ст. 7), а также Закона об ипотеке (ст. 74), регулирующего отношения ипотечного кредитования жилищного строительства, т.е. решающего узкую, частную задачу регулирования.

При таком размещении нормативного материала может сложиться впечатление, что понятие «индивидуальный жилой дом» не имеет общего значения как самостоятельный объект права собственности и правомерна его замена другими понятиями, объектами, например «квартира», «жилое помещение».

Однако такая подмена необоснованна. Это наглядно можно проиллюстрировать в случае с приватизацией индивидуального или одноквартирного жилого дома.

С передачей в собственность проживающих в таком жилом доме единственной квартиры создается впечатление, что образуется общая собственность граждан и государства (муниципального образования) на дом в целом. В действительности общая долевая собственность в результате приватизации единственной квартиры индивидуального жилого дома у ее участников не образуется; дом целиком переходит в собственность проживающих в нем граждан и именно им он принадлежит на праве собственности. Общая долевая собственность с государством (муниципальным образованием) возникла бы лишь в том случае, если бы у государства (муниципального образования) оставалась в собственности еще какая-то часть общей площади квартиры (дома), поскольку доля в общем имуществе дома (несущие конструкции дома, его инженерная часть и т.п.) определяется пропорционально общей площади жилого помещения. Но в данном случае оно без остатка перешло к другим собственникам.

Чтобы исключить иллюзию возникновения при приватизации индивидуального жилого дома общей с государством (муниципальным образованием) собственности, должна быть использована соответствующая терминология: речь должна идти не только о жилом помещении или квартире, как это сделано в Законе о приватизации жилищного фонда, а именно об индивидуальном жилом доме.

Жилой дом, безотносительно к количеству имеющихся в нем квартир, сложное образование, оставаясь в целом технологически неделимым, единым инженерным сооружением, может быть технически и санитарно делим на составляющие ячейки, не теряющие связи с общим интегрирующим домовым хозяйством и тем самым обеспечивающим жизнедеятельность людей в квартирах. В отличие от ГК 1964 г. и ЖК, ГК РФ предусмотрел юридическое деление права собственности на жилой дом на квартиры, не ограничиваясь при этом признанием права собственности на квартиру. Оно продолжено дальнейшим делением квартиры на жилые помещения (комнаты), а также в границах права собственности на реальный объект - на бесконечные идеальные доли в общей собственности множества субъектов, части квартиры, где причитающаяся собственнику доля катастрофически не совпадает с реальными размерами занимаемой им фактически общей с остальными собственниками площади.

Кроме реальных самостоятельных объектов права собственности на жилище сохраняются и идеальные доли в общей собственности на жилище, правила регулирования которых имеют общий характер.

ГК оставил место для субъективизма в толковании соотношения идеальной части многоквартирного жилого дома в общей собственности на него с реальными самостоятельными объектами права собственности.

Часть дома как объект права собственности сохраняет самостоятельное значение в тех случаях, когда идеальной части в праве собственности не соответствуют точно размеры жилых помещений; когда собственники не прибегают к разделу и выделу своей доли из общей собственности на жилой дом или используют такую традиционную форму взаимоотношений, как договор о порядке пользования площадью жилого дома между сособственниками, которым границы пользования могут быть определены и не в соответствии с причитающимися участникам общей собственности долями с возможными последующими взаиморасчетами.

Когда объектом права собственности является недостроенный, вновь создаваемый многоквартирный дом, не завершенный строительством, не принятый в эксплуатацию в установленном порядке, возможно установление в полной мере идеальной части дома как объекта права собственности безотносительно к площади будущих квартир или нежилых помещений, не имеющих индивидуальной определенности либо вообще несозданных.

К сожалению, в судебной практике необоснованно указывается на наличие права собственности на конкретную часть жилого дома, содержащую в качестве объекта права нежилую площадь, предназначенную под торговые, складские, административные, производственные и иные цели непромышленного характера.

Юридически значимые требования к жилищу складываются из определения его назначения, содержащегося в специальных нормах ГК о праве собственности на жилище (ст. 288), характеристик объектов договорных жилищных отношений (ст. 672, 673).

Требование изолированности было впервые нормативно установлено еще в ГК 1964 г. (ст. 300) и повторно в ранее действовавшем ЖК (ст. 52) применительно к нанятому жилому помещению, которое не совпадало с объектами права собственности. Жилое помещение как объект найма состояло «из квартиры либо одной или нескольких комнат» (ст. 52, 131 ЖК). Жилой дом или часть его могли быть предметом найма, но жилое помещение не было объектом права собственности. Его заменяло понятие части жилого дома. Жилое помещение было объектом наемных отношений.

Судебная практика рассматривала часть дома в качестве предмета выдела лишь как изолированную, имеющую возможность сообщения с внешней средой при отсутствии мест общего пользования между бывшими сособственниками. При этом даже допускалась лишь техническая возможность подобной изоляции. Как дополнительный фактор при выборе конкретного варианта выдела учитывалась нуждаемость граждан в жилой площади, состав их семей, сложившийся порядок пользования домом, возможность установки отопительных приборов, удобства пользования помещением (п. 11 постановления Пленума ВС СССР от 31 июля 1981 г. «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом» О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом: Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. № 4.; п. 9 постановления Пленума ВС РСФСР от 10 июня 1980 г. «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности») О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом: Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. № 4 (в ред. от 21 декабря 1993 г.) // Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1980 г., № 9..

Российскому гражданскому законодательству при определении предмета выдела не нужно специально прибегать к такому понятию, как изолированная часть дома, поскольку оно ввело в качестве самостоятельных объектов права собственности понятия квартиры, жилого помещения, которые сами по себе являются носителями необходимой изолированности.

Юридически значимым требованием является также пригодность жилого помещения к постоянному проживанию. Однако российское гражданское законодательство потребительским качеством такого рода наделило лишь жилые помещения, предоставляемые по новому предусмотренному в ГК договору жилищного найма - коммерческого найма (ст. 673), отграничив таким образом эти отношения от других жилищных отношений, что вряд ли допустимо, поскольку наличие этого качества - неотъемлемый признак жилья не коммерческого найма, а универсальное требование не только в наемных отношениях, но и в отношениях собственности на жилище.

Считать пригодность помещения к постоянному проживанию потребительским качеством, присущим не всем отношениям, связанным с использованием жилища (отношениям собственности, найма, безвозмездного пользования), а лишь отношениям коммерческого найма - значит отказывать жилищу в признании особым типом здания, единственное назначение, единственная цель которого - служить местом постоянного проживания людей. Такая характеристика последовательна для законодателя, считающего объект права собственности на жилище и других вещных прав предназначенным не для постоянного проживания, а всего лишь «для проживания» (ст. 288), на что уже обращалось внимание читателя, и это дает основания считать жилищем примитивные (полупостоянные) и импровизированные строения.

Пригодность к постоянному проживанию оценивалась и законодателем, и судебной практикой в разные исторические периоды по-разному См.: Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему // Проблемы современного гражданского права. М., 2000. С. 250 -252.

: один уровень существовал для заселения домов-новостроек, другой - для уже находящегося в эксплуатации жилищного фонда разных эпох застройки; один уровень - для государственного и муниципальных жилищных фондов, другой - для негосударственных; один - для массового заселения, другой - для элитного либо специализированного.

Потребительские качества жилища, предназначенного для постоянного проживания, снижаются дефектами, одни из которых исправимы в результате капитально-восстановительных работ, другие - представляют конструктивные дефекты жилого дома в целом либо отдельного жилого помещения.

Это адекватно учитывалось жилищным законодательством. С середины 60-х годов в правовом регулировании жилищных отношений сначала на уровне ведомственного нормативного акта, а потом и на уровне закона (ст. 40 ЖК) предусматривались условия пригодности к заселению жилых помещений в домах-новостройках и освобождающихся помещений в существующих государственном и общественном жилищных фондах - благоустроенные применительно к условиям данного населенного пункта либо отвечающие установленным санитарным и техническим требованиям.

В вопросах определения пригодности жилого помещения к проживанию ГК (ст. 673) отсылает к жилищному законодательству. Признание жилых домов непригодными производится в порядке, определяемом Правительством РФ. По поручению Правительства Министерством жилищно-коммунального хозяйства в 1985 г. было издано Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищных фондов для постоянного проживания, которое действовало до 2000 г. Госстрой России с 2000 г. заменил Положение Методикой по определению непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания, рассчитанной на жилище всех форм собственности и являющейся основой для формирования региональных документов, относящих жилые дома (жилые помещения) к категории непригодных для проживания, учитывающие особенности застройки, природно-климатические условия, износ домов и другие местные факторы.

Названные ведомственные нормативные акты не охарактеризовали минимальный социальный стандарт пригодности жилого дома, жилого помещения ни для постоянного проживания (1985 - 1999 гг.), ни для проживания (с 2000 г.). К тому же оценочные критерии утверждены на уровне ведомственного нормативного акта, тогда как федеральные органы исполнительной власти не вправе принимать акты, содержащие нормы, касающиеся защиты прав потребителей (ст. 1 Закона о защите прав потребителей О защите прав потребителей: Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I // Российская газета от 7 апреля 1992 г. ).

2.2. Правовой режим многоквартирного, одноквартирного жилого дома

Пригодным для проживания на постоянной основе считается жилой дом, расположенный на территории, не представляющей опасности для проживания (за пределами, например, санитарно-защитной зоны предприятия), имеющий удовлетворительное техническое состояние строительных конструкций и инженерного домового оборудования, при наличии жилой площади, отвечающей установленным нормативам по размеру, естественной освещенности, шуму, вибрации, оборудованной видами благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта (водоснабжение, водоотведение, отопление и т.д.).

Именно последнее определяет минимальный социальный стандарт пригодности жилого дома, жилого помещения для проживания. В Москве установлен стандарт жилищных условий, содержащий требования всех видов удобств по месту жительства - электроосвещение, водопровод, канализация, централизованное отопление, ванна (душ), газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение (централизованное или газовая колонка), с лифтом и мусоропроводом. См. постановление Правительства Москвы от 1 июля 1997 г. № 497 «О мерах по реализации Указа Президента РФ от 28 апреля 1997 г. №425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» // Сб. нормативных и методических материалов «Реформа жилищно-коммунального хозяйства в Москве». Вып. 1. М., 1997. Это максимальный стандарт основных показателей потребительских качеств жилых домов, жилых помещений.

Конструктивно жилой дом может быть обособленно индивидуальным, имеющим единственную квартиру, сообщающуюся непосредственно с окружающей средой (земельным участком, улицей), либо многоквартирным, т.е. с числом квартир, начиная от двух и более.

По данным Европейской экономической комиссии ООН самостоятельную категорию составляют не только одноквартирные жилые дома, но и двухквартирные. В российских условиях требуется легитимное основание разграничения одноквартирного и многоквартирного дома, которого нет.

Понятие «жилой дом» - видовое, «здание» - родовое, первое - однофункциональное, второе - многофункциональное. Здание может быть производственным, торговым, складским, канцелярским (административным) и т.д. В жилом доме возможно наличие нежилых помещений названного целевого использования, но дом считается жилым, если жилая площадь составляет большую его часть.

Именно такая разновидность здания как жилой дом - первичная жилая ячейка, тип жилища. В крестьянском (фермерском) хозяйстве жилой дом может быть использован для ведения хозяйства. Однако размещение в жилом доме промышленного производства законом запрещено (ст. 288 ГК). Разграничение понятий здания и жилого дома имеет юридическое значение. Норма, адресованная отношениям, объектом которых является жилой дом, не распространяется на отношения, где объект - здание. В то же время нормы, адресованные отношениям, объектом которых являются здания, распространяются и на отношения, объект которых - жилые дома. Но лишь в той части, в какой они не противоречат специальным нормам, регулирующим отношения, где в качестве объекта выступают жилые дома (см. гл. XII и XIII Закона об ипотеке).

Как объекты права собственности и других вещных прав здание и жилой дом существенно разнятся между собой. Применительно к зданию такие изолированные его ячейки, как например нежилое помещение, этаж здания, законом не установлены в качестве самостоятельных объектов вещных прав. Поэтому основная единица юридического деления в общей собственности на здание - его часть, выраженная идеально (арифметически), а раздел и выдел в общей собственности на здание также выражаются частью дома, не содержащей требования о ее изолированности.

2.3. Правовой режим квартиры (отдельной, коммунальной), жилого помещения

Квартира как основная часть и ячейка жилого дома несет на себе отпечаток функции и потребительских качеств жилого дома. Она технически и санитарно изолирована от других смежных жилых ячеек дома, структурно состоит из одной, двух или более комнат (жилых помещений) - как обособленных (изолированных) одна от другой, так и необособленных (смежные изолированные и неизолированные: проходные и запроходные), обеспечена условиями для ведения домашнего хозяйства, имеет индивидуальный путь сообщения с местами общего пользования жилого дома. Отдельная квартира предназначена для проживания и ведения домашнего хозяйства одной семьей. В коммунальной квартире, в отличие от отдельной, ее смежные жилые помещения используются для титульного проживания и ведения домашнего хозяйства более чем одной семьей, хотя такая квартира конструктивно не пригодна для подобного использования.

Юридически квартира считается:

- отдельной, если ее жилые помещения являются единым титульным самостоятельным объектом права неразделенной собственности и других вещных прав либо единого договора соответственно найма, аренды, безвозмездного пользования;

- коммунальной, если ее жилые помещения являются объектами двух и более титульных самостоятельных прав собственности либо двух и более договоров соответственно найма, аренды, безвозмездного пользования.

Квартира выделяется как реальный индивидуально определенный объект собственности исходя из интересов лиц, составляющих в ней семейную общность, ведущую единое домашнее хозяйство. По такому принципу наделялись правом собственности лица, проживающие в отдельных квартирах, в процессе приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, равно как и проживающие в жилых помещениях коммунальных квартир в начавшейся приватизации коммунальных квартир.

Жилые помещения - часть многокомнатной квартиры, состоящей из изолированных комнат. В СССР гражданское и жилищное законодательство формировали понятие жилого помещения применительно к отношениям жилищного найма в домах обобществленного жилищного фонда. Хотя это понятие фигурировало в отношениях найма индивидуального жилищного фонда и отношениях с бывшими членами семьи собственника (ст. 127, 131 ЖК), но оно не было самостоятельным объектом отношений собственности.

Специальными нормами гл. 18 ГК требования к жилому помещению применительно к отношениям собственности не сформулированы, однако они выражены относительно жилого помещения как объекта отношений найма (коммерческого и социального). Принимая во внимание, что по закону объекты отношений собственности и отношений найма одни и те же, функция и потребительские качества жилых помещений являются такими же, как и применяемые для жилого дома, квартиры, однако дополнительно им могут быть присущи и какие-либо индивидуально-определенные признаки, характеризующие именно данное помещение.

Общая совместная или долевая собственность возникает в границах отдельной квартиры или жилого помещения коммунальной квартиры у участников (бывших участников) семейных отношений, которым принадлежит эта квартира или жилое помещение в коммунальной квартире по разным основаниям (в порядке приватизации, брачного договора, наследования, в силу закона, приобретения).

В многоквартирном жилом доме или коммунальной квартире общая долевая собственность возникает у всех собственников отдельных квартир, собственников жилых помещений коммунальных квартир (домовладельцами) на общее имущество дома (квартиры), обусловленное единым технологическим жизнеобеспечением дома.

В состав общего имущества дома входят: крыша, подземные инженерные коммуникации, несущие конструкции дома, домовое инженерное оборудование с коммуникациями, находящееся за пределами квартиры или в квартире, но обслуживающее более одной квартиры (стояки водоснабжающей и водоотводящей системы, центрального отопления, лифтовое хозяйство), общие нежилые помещения, лестничные клетки. В коммунальной квартире помимо общей долевой собственности домовладельцы (собственники жилых помещений коммунальной квартиры) являются также сособственниками квартирного встроенного оборудования, мест общего пользования квартиры.

Размер доли в общем домовом (квартирном) имуществе определяется для каждого собственника пропорционально находящейся в его собственности общей площади отдельной квартиры или жилой площади помещения в коммунальной квартире.

Квартира в многоквартирном доме (жилое помещение в коммунальной квартире) является главной вещью, а общее имущество многоквартирного жилого дома (коммунальной квартиры) имеет значение принадлежности главной вещи, поскольку они связаны технологически общим назначением и домовое (квартирное) имущество призвано обслуживать главную вещь (ст. 135 ГК).

Как следствие такого соотношения, принадлежность следует судьбе главной вещи. Изменить его соглашением домовладельцев нельзя, поскольку оно предписано законом (ст. 290 ГК). Правда, закон установил эту пропорцию применительно к структуре отношений собственности в многоквартирном доме, от которой, однако, структура соответствующих отношений в коммунальной квартире ничем не отличается.

Из этого соотношения вытекает и норма закона (ст. 290 ГК), согласно которой домовладелец не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (коммунальной квартиры), а также совершать иные действия (например, раздел и выдел доли из общей собственности), влекущее передачу доли отдельно от права собственности на отдельную квартиру, а следовательно, и на жилое помещение в коммунальной квартире.

Стало быть, доля в общем домовом (квартирном) имуществе не имеет самостоятельного юридического значения. Если приобретается отдельная квартира (жилое помещение в коммунальной квартире), неизбежно приобретается и ее (его) неизменный спутник - доля в праве собственности на общее домовое (квартирное) имущество, что не следует даже оговаривать в условиях договора, поскольку это закреплено законом.

Рассмотренное соотношение неизбежно исключает возможность применения правила ст. 250 ГК о приоритете в покупке предложенной к продаже отдельной квартиры (комнаты в коммунальной квартире) для домовладельцев других квартир (жилых помещений в коммунальной квартире), каким наделен участник общей долевой собственности.

Иной правовой режим складывается по поводу отношений собственности в границах индивидуально-определенной отдельной квартиры (жилого помещения коммунальной квартиры), а, следовательно, и индивидуального (одноквартирного) жилого дома.

Прежде всего, здесь возможна не только общая долевая, но и совместная собственность граждан (супругов, всех членов семьи и лиц, утративших семейные связи, относительно приватизированной квартиры; членов фермерского (крестьянского) хозяйства). И потому применяется правило ст. 250 ГК, которое позволяет избежать разрушения имущественной собственности семьи.

Между участниками общей долевой собственности квартира может быть разделена, если она состоит из двух и более жилых помещений, и доли в общей собственности соответствуют размеру закрепляемого за участником жилого помещения. Если же требуемое соответствие отсутствует, вероятный раздел допустим исключительно по соглашению собственников. Судебное принуждение в последнем случае не допускается.

Выдел доли требует соблюдения еще одного условия. Выделяемое жилое помещение должно стать самостоятельным объектом права собственности, а таким помещением технически и санитарно может быть лишь изолированное помещение или переоборудованное в таковое без нанесения несоразмерного ущерба квартире, хотя и трансформирующее ее из отдельной в коммунальную. Проходное или запроходное жилое помещение само по себе не может быть изолированным, но по сумме двух площадей образует одно изолированное жилое помещение, и тогда выдел его в натуре возможен.

В однокомнатной квартире, где доля реально не может быть выделена собственнику, или в многокомнатной квартире, где доля настолько незначительна, что не соответствует размеру какого-либо жилого помещения в ней, а он обеспечен другим жилым помещением по другому месту жительства и потому не имеет особого существенного интереса в использовании квартиры, находящейся в общей долевой собственности, суд вправе принудительно, без согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. В любом случае вместо выдела доли в натуре претенденту может быть выплачена компенсация при его согласии на это.