Договор найма государственного и муниципального жилищного фонда

К помещению, предоставляемому гражданам в связи с выселением, предъявляются следующие требования:

1) помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям города, села, другого населенного пункта, в котором оно находится;

2) помещение должно быть равно по общей площади ранее занимаемому жилому помещению;

3) помещение должно находиться в черте того же населенного пункта, в котором ранее проживал выселяемый гражданин.

Уровень благоустроенности определяется наличием в новом жилье коммунальных услуг. Жилая площадь, на которую переселяют нанимателя и членов его семьи, должна быть равнозначной ранее занимаемой. Однако в п. 2 ст. 89 не установлена обязанность наймодателя обеспечить соответствующее право нанимателя.

По ранее действовавшему Жилищному кодексу допускалось выселение граждан из аварийных домов на основании санкции прокурора. Новый ЖК предусматривает только судебное решение данного вопроса Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под общ. ред. Н.В. Федосеева) - "Консалтбанкир", 2006 г..

Так в 2008 году закончилось переселение граждан из дома по ул. Ленинградской, 23 в г. Ульяновске. Несколько семей из данного аварийного дома отказывались переселяться из занимаемых комнат в комнаты предоставленные муниципалитетом. Данный вопрос пришлось рассматривать в судебном порядке.

Тихонова Л.П. вместе с дочерью Дьяченко М.А. и внуком Дьяченко Д.В. занимали одну комнату общей площадью 19,60 кв. м жилой площадью 16,10 кв. м в коммунальной трёхкомнатной квартире на основании ордера. При переселении семье предлагались 2 комнаты в трёхкомнатной квартире общей площадью больше занимаемой ими комнаты. Позже прежлагалась 1 комната большей жилой площади и большей общей площади, но также в коммунальной квартире. Однако от данных комнат они отказались, потребовав переселение их в отдельную 2-3х комнатную квартиру с учётом нормы предоставления жилого помещения а значит не менее 45 кв. м на семью.

Был подан иск отделом по учёту и распределению жилой площади мэрии г. Ульяновска о выселении в связи со сносом дома в другое жилое помещение.

Предлагаемая комната отвечала всем требованиям жилищного законодательства: являлось благоустроенным (новый дом с автономным отоплением), больше общей площади занимаемому жилому помещению, а также находилось в черте г. Ульяновска.

Суд первой инстанции исковые требования Мэрии г. Ульяновска поддержал. Ответчиками была подана кассационная жалоба в Областной суд Ульяновской области. Суд посчитал доводы районного суда и Мэрии города законными и обоснованными Архив автора..

Исходя из изложенного следует, что поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом граждане, которым предоставляется другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ).

Во втором случае, детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не имеющим закреплённого жилья и нуждающимся в жилье государство помогает тем, что им предоставляются сертификаты из федерального бюджета на приобретение жилья общей площадью не ниже установленных норм. Данные жилые помещения в г. Ульяновске приобретаются ими в собственность.

Данную льготу в г. Ульяновске регулирует Федеральный закон от 21 декабря 1996 г. №159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» Российская газета - 27, Декабрь, 1996, Закон Ульяновской области от 6 мая 2006 г. №60-ЗО «Об обеспечении жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из их числа на территории Ульяновской области» Народная газета - 11, май, 2006 - N 34 и другими нормативно правовыми актами г. Ульяновска и Ульяновской области.

Кроме того, в Ульяновской области вступил в силу, новый «порядок обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из их числа на территории Ульяновской области» Ульяновская правда - 23, январь, 2008 -№6 (22,665) , утверждённый постановлением Правительства Ульяновской области от 15 января 2008 г. (№1-П). Детям-сиротам вместо договоров социального найма предоставляется субсидия в размере 542 тыс. рублей, выделяемая из муниципального бюджета. В 2008 г. данной льготой воспользовалось 43 человека.

В третьем случае, вне очереди благоустроенные изолированные жилые помещения предоставляются гражданам являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.

Перечень соответствующих заболеваний устанавливается постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 №378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» Российская газета - 21, Июнь, 2006 - N 131.

По данному вопросу в 2008-2009 г. в г. Ульяновске рассматривались несколько гражданских дел поданных гражданами г. Ульяновска к Мэрии г. Ульяновска о предоставлении вне очереди жилого помещения по договору социального найма. Суд удовлетворил некоторые требования граждан, т. к. данные граждане, действительно проживали в коммунальной квартире занятой несколькими семьями и смогли подтвердить принадлежность к данной категории лиц, имеющих хронические заболевания при которых совместное проживание других граждан не возможно.

В иске Ястребова М.Н. суд отказал, т. к. он был зарегистрирован в собственном двухэтажном доме отца и матери, был членом семьи собственника, вёл с ними совместное хозяйство.

В иске Митина Б.Ф. Ленинским районным судом также было отказано, т. к. он не был зарегистрирован на территории МО «г. Ульяновск», имел постоянную регистрацию в р.п. Карсун Архив автора..

Также существует перечень основных категорий лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на внеочередное предоставление жилого помещения.

Из жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ квартиры предоставляются по договорам социального найма иным категориям граждан (не малоимущим). Эти категории граждан должны быть определены федеральным законом или законом субъекта РФ.

Необходимо, чтобы граждане были признаны нуждающимися в жилых помещениях (по основаниям, установленным ЖК и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ (часть 3 статьи 49 ЖК).

Исчерпывающего перечня иных категорий граждан, предусмотренных в части 3 статьи 49, ни федеральными законами, ни законами субъектов РФ не устанавливается.

Гарантии жилищных прав указанных лиц обусловлены особенностями статуса указанных граждан, т.е. совокупностью их прав, свобод, гарантированных государством, а также обязанностей и ответственности, установленных законодательством. Объем и реальное содержание прав, свобод, обязанностей и ответственности зависят от многих факторов (обстоятельств), среди которых можно выделить два главных:

- во-первых, обладание лицом, принадлежащим к определенной социальной группе (например, государственным служащим), гражданством своего государства и общим правовым статусом личности, включающим в себя общие права и обязанности, принадлежащие всем гражданам, в том числе и в жилищной сфере;

- во-вторых, исполнение лицом, принадлежащим к определенной социальной группе, обязанностей в государственно-значимой сфере (например, государственным служащим в сфере государственного управления, военнослужащим в сфере обороны и безопасности государства).

Особый характер обязанностей отдельных групп граждан (государственных служащих, в том числе военнослужащих) и связанные с ними ограничения некоторых гражданских прав устанавливаются федеральными законами и компенсируются указанным гражданам предоставлением социальных гарантий. «Иные» лица, отнесенные законодательством к числу лиц, находящихся под особой защитой государства и имеющих право на бесплатное получение жилья по нормам и в порядке, установленным действующим законодательством, тем не менее не лишены возможности приобретения жилья при желании и в других установленных законом формах. Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. - "За права военнослужащих", 2005 г.

Распоряжением Президента РФ от 06.07.97 №276-рп утверждены правила учета нуждающихся в улучшении жилищных условий лиц, замещающих государственные должности Российской Федерации, и иных государственных служащих. Этот акт устарел и должен быть приведен в соответствие с ЖК РФ Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). Издание второе, исправленное, дополненное (под общ. ред. Жуйкова В.М.). - "Юридическая фирма "Контракт", 2007 г..

Жилые помещения до их передачи по различным основаниям в собственность государственных служащих относятся к жилищному фонду Российской Федерации.

Условия признания федеральных государственных служащих нуждающимися в жилых помещениях в целом аналогичны общим условиям, за некоторым исключением. В частности, дополнительными условиями являются:

- наличие стажа государственной службы, как правило, не менее двух лет и общего трудового стажа не менее 10 лет;

- обеспеченность общей площадью на одного члена семьи менее 15 м².

Учет государственных служащих, нуждающихся в жилых помещениях, осуществляется в государственном органе по месту их службы или работы комиссией по жилищным вопросам, действующей на общественных началах.

Очередники, имеющие право в соответствии с федеральным законодательством Российской Федерации на первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений, включаются в отдельные списки.

Жилые помещения, поступающие в течение года в ведение Управления делами, распределяются пропорционально численности очередников, имеющихся в государственных органах и подведомственных Управлению делами организациях.

Жилое помещение предоставляется из расчета:

- на одного-двух человек - однокомнатная квартира;

- на двух-трех человек - двухкомнатная квартира;

- на трех-четырех человек - трехкомнатная квартира;

- на пять-шесть человек - четырех- или пятикомнатная квартира.

Порядок предоставления таких помещения указанным категориям граждан может отличаться от установленного ЖК. Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 19 закона РФ от 26 июня 1992 года №3132-1 «О статусе судей в Российской Федерации» (в редакции федерального закона от 22 августа 2004 года №122) Ведомость Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 30 июля 1992 г., N 30, ст. 1792, а также Российская газета - 1, Август, 2007 - N 165, судьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, обеспечиваются в соответствии с нормами, установленными законодательством РФ, отдельными жилыми помещениями с учетом права судьи на дополнительную жилую площадь в размере 20 кв. метров, или в виде отдельной комнаты в порядке, установленном правительством РФ.

При предоставлении жилого помещения также учитывается право очередника на дополнительную жилую площадь. Такое право предусматривается соответствующими нормативными правовыми актами Кудашкин А.В. Жилищное право: Учебник. - "За права военнослужащих", 2005 г..

Согласно Федеральному закону от 24.11.1995 №181-ФЗ (в ред. от 31.12.2005) «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (Статья 17. Обеспечение инвалидов жилой площадью):

«Инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются жилыми помещениями в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации» Российская газета - 2, Декабрь, 1995.

Обеспечение за счет средств федерального бюджета жильем инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вставших на учет до 1 января 2005 года, осуществляется в соответствии с положениями статьи 28.2 настоящего Федерального закона.

Инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вставшие на учет после 1 января 2005 года, обеспечиваются жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации».

Аналогичные нормы содержит Федеральный закон от 12.01.1995 №5-ФЗ «О ветеранах» Российская газета - 24, Октябрь, 2007 - N 237.

В начале этого года был принят Указ Президента РФ №714 «Об обеспечении жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941-1945 годов» Собрание законодательства РФ - 12, Май, 2008 - №19 - с.2116. Согласно данному нормативно-правовому акту ветераны ВОВ будут обеспечены жилой площадью до конца 2010 года. Обеспечение жилой площадью в Ульяновской области происходит за счёт выделения субсидии из Федерального бюджета.

Таким образом, указанные категории граждан, вставших на жилищный учет после 1 января 2005 года, должны обеспечиваться жилыми помещениями согласно действующему законодательству

Особо следует отметить основания предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире.

Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий или в жилых помещениях.

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных выше, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, не ухудшавшими свои жилищные условия более пяти лет, на основании их заявления.

При отсутствии в коммунальной квартире малоимущих и нуждающихся в жилых помещениях граждан освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных выше, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном ЖК РФ.

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных выше, или невозможности предоставления освободившихся комнат в порядке, установленном законом, уполномоченные органы исполнительной власти соответствующего субъекта РФ рассматривают вопрос о расселении коммунальной квартиры в установленном порядке.

Освободившиеся комнаты из жилищного фонда субъекта РФ в коммунальных квартирах предоставляются в пользование или приобретаются в собственность с помощью города при условии, что обеспечение площадью жилого помещения граждан, которым данные комнаты предоставляются в пользование или приобретаются в собственность, будет не менее нормы предоставления на одного человека и не более размеров площади жилого помещения, установленных законом для семьи данного состава и численности.

Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире площадью, превышающей размеры площади жилого помещения, установленные законом, может быть предоставлено, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату.

При предоставлении по договорам социального найма или найма жилого помещения в коммунальной квартире вселение в одну комнату лиц разного пола, за исключением супругов, допускается с их согласия или согласия их законных представителей.

Граждане, проживающие в коммунальной квартире, имеющие жилые помещения на праве собственности и признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, имеют право на предоставление безвозмездной субсидии для приобретения в собственность освободившегося изолированного жилого помещения в этой квартире в размере нормативной стоимости площади жилого помещения, предоставляемого семье данной численности, за вычетом размера площади занимаемого жилого помещения.

При принятии решения о предоставлении в пользование или приобретении в собственность с помощью города освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире учитываются в совокупности:

1) дата постановки на жилищный учет;

2) срок проживания в данном субъекте РФ по месту жительства на законных основаниях;

3) жилые помещения (части жилых помещений), в отношении которых граждане и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования, а также гражданско-правовые сделки, совершенные ими с принадлежащими им жилыми помещениями (частями жилых помещений) за период, установленный законом.

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных выше, иные граждане, проживающие в этой квартире, вправе выкупить по рыночной стоимости освободившуюся комнату или несколько комнат.

Граждане, желающие воспользоваться своим правом, установленным законом, должны в течение шести месяцев со дня получения уведомления от уполномоченных органов исполнительной власти соответствующего субъекта РФ об освобождении жилого помещения подать соответствующее заявление в эти органы Новые правила предоставления жилых помещений нуждающимся. Долгова М.Н. - 2007 г. - 96 с..

1.4 Пользование специализированными жилыми помещениями

В Жилищном кодексе специализированному жилищному фонду посвящен самостоятельный раздел, положения которого весьма специфичны.

Жилищные отношения по пользованию специализированными жилыми помещениями находятся в полной зависимости от предназначения такого жилья, необходимости решения конкретных социальных задач.

В соответствии со ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона собственник специализированного жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне гражданин (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

От имени собственника специализированного жилого помещения может действовать уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные ч. 2- 4 ст. 31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ.

В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. - М.: Изд-во Эксмо, 2005. 656 с. -- С. 268..

Кодексом установлен перечень специализированных жилых помещений, определено назначение каждого вида специализированного жилья, предусмотрены основания его предоставления, а также порядок предоставления.

Виды жилых помещений специализированного фонда определены ст. 92 ЖК. К таковым отнесены:

· служебные жилые помещения;

· жилые помещения в общежитиях;

· жилые помещения маневренного фонда;

· жилые помещения для временного поселения вынужденных переселенцев и поселения беженцев;

· жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

· жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Перечень этих видов жилья является исчерпывающим.

Для специализированных жилых помещений характерно то, что они, в основном, предназначены для временного проживания Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. -- М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательство «АСТ МОСКВА», 2007. -- 256 с. - С. 203..

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. - М.: Изд-во Эксмо, 2005. 656 с. -- С. 139.

На основании ст. 104 ЖК РФ служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельных квартир. Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:

1) органом государственной власти Российской Федерации - в жилищном фонде Российской Федерации;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации - в жилищном фонде субъекта Российской Федерации;

3) органом местного самоуправления - в муниципальном жилищном фонде Крашенинников П.В. Жилищное право. 6-е изд., перераб. и доп.- Москва: Статут, 2008. - 379 с. - С.136..

Обязанность предоставления служебного помещения, особенности их предоставления и освобождения предусматриваются федеральными законами и другими нормативными правовыми актами.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы являются основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

В число служебных может быть включено только свободное жилое помещение. При этом под служебные помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры.

Помещение включается в число служебных жилых помещений с определением основания пользования решением государственного органа или органа местного самоуправления, осуществляющего управление соответственно государственным или муниципальным жилым фондом, на территории которого находится данное жилье.

Такое жилье считается служебным со времени утверждения органом, указанным выше. Исключение жилища из разряда служебных производится решением того же органа на основании заявления организации, которой принадлежит соответствующее жилое помещение. Такое исключение возможно как в случаях, когда жилье свободно, так и при проживании в нем граждан. В последнем случае объем прав у граждан, проживающих в указанных квартирах, значительно расширяется - договор найма служебного жилья преобразуется в договор социального найма Крашенинников П.В. Жилищное право. 6-е изд., перераб. и доп.- Москва: Статут, 2008. - 379 с. - С.141.

У нанимателей служебных жилых помещений объем прав значительно меньше, чем у нанимателей жилых помещений в домах социального жилищного фонда. Первые не могут обменять занимаемое ими жилище, приватизировать свое жилье (за исключением совхозного жилья). Кроме того, договор найма служебного жилого помещения, в отличие от «простого» договора жилищного найма, является срочным, его нельзя изменить и т.д.

ЖК РФ устанавливает общее и специальное правила по отношению к лицам, проживающим в служебном жилье, прекратившим трудовые отношения с организацией, его предоставившей.

По общему правилу граждане, прекратившие трудовые отношения с организацией, подлежат выселению из служебного жилого помещения этой организации со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения.

Согласно специальному правилу ч. 2 ст. 103 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения не могут быть выселены граждане, не являющиеся собственниками либо нанимателями жилых помещений, в частности:

- члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

- пенсионеры по старости;

- члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

- инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя; инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей; инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Указанным гражданам предоставляется (по договору социального найма) жилое помещение, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям и находящееся в черте данного населенного пункта. При этом такое жилое помещение может быть и неблагоустроенным. Выселение и предоставление другого жилого помещения производится владельцем данного жилого помещения (чаще всего это орган местного самоуправления).

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы, обучения (ст. 94 ЖК).

Жилые помещения в общежитиях - это специализированные жилые помещения, предназначенные для непродолжительного проживания, как правило, граждан, поселившихся в связи с работой на предприятии (учреждении, организации) или учебой в учебном заведении, которым принадлежит данное общежитие. Общежития используются для проживания сезонных, временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, других рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан.

Под общежитие предоставляются как специально построенные, так и переоборудованные под общежитие жилые здания, т.е. дома, приспособленные именно для проживания указанных выше граждан и имеющие соответствующие санитарно-гигиенические и бытовые удобства.

В таких домах должны быть предусмотрены наряду с жилыми комнатами помещения для занятий и для проведения культурно-просветительных мероприятий, а также помещения для бытового обслуживания проживающих.

Жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся по решению администрации предприятия, учреждения, организации, в ведении которых находится общежитие, на время работы или учебы. На основании такого решения выдается специальный ордер на занятие предоставленной жилой площади в общежитии.

Согласно ст. 105 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения.

Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. - М.: Изд-во Эксмо, 2005. 656 с. -- С. 276..

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

· граждан на время капитального ремонта или реконструкции дома, в котором они занимают жилье по договору социального найма;

· лиц, взявших кредит под залог жилого помещения, на которое обращено взыскание;

· граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (ст. 95 ЖК).

Статья 95 предусматривает, что законодательством могут быть определены иные категории граждан, имеющих право на получение жилых помещений маневренного фонда.

Такие помещения согласно ст. 106 ЖК РФ предоставляются из расчета не менее чем 6 квадратных метров жилой площади на одного человека.

Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:

- до завершения капитального ремонта или реконструкции дома;

- до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами);

- до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.

Законодательством могут быть определены и другие периоды действия данного договора.

В соответствии со ст. 96 ЖК РФ жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг. Такие жилые помещения, включая дома-интернаты для инвалидов, ветеранов, одиноких престарелых, гостиницы-приюты и т.п., необходимы для граждан, наименее социально защищенных.

Они создаются и предоставляются органами социальной защиты и (или) здравоохранения (федеральными, региональными или муниципальными).

Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначены не только для проживания социально незащищенных лиц, но также для предоставления им медицинских и социально-бытовых услуг. Такие жилые помещения находятся в ведении органов системы социальной защиты населения и предназначены для:

- инвалидов,

- пожилых лиц,

- детей-инвалидов,

- детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, детей-инвалидов, нуждающихся в медицинской помощи, и других лиц Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. - М.: Изд-во Эксмо, 2005. 656 с. -- С.281.

Жилые помещения из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами (ст. 97 ЖК).

Признание лица вынужденным переселенцем производится в соответствии с Законом РФ от 19.02.93 №4530-I «О вынужденных переселенцах» Парламентская газета - 3, Август, 2006 - N 126-127.

Вынужденный переселенец - гражданин Российской Феде-рации, покинувший место жительства вследствие совершенного в отношении его или членов его семьи насилия или преследования в иных формах либо вследствие реальной опасности подвергнуться преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, языка, а также по признаку принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений, ставших поводами для проведения враждебных кампаний в отношении конкретного лица или группы лиц, массовых нарушений общественного порядка (ст. 1).

В соответствии с Законом РФ от 19.02.93 №4528-I «О беженцах» беженцем признается лицо, которое не является гражданином Российской Федерации и которое в силу вполне обоснованных опасений стать жертвой преследований по признаку расы, вероисповедания, гражданства, национальности, принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений находится вне страны своей гражданской принадлежности и не может пользоваться защитой этой страны или не желает пользоваться такой защитой вследствие таких опасений; или, не имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного местожительства в результате подобных событий, не может или не желает вернуться в нее вследствие таких опасений (ст. 1) Российская газета - 31, Декабрь, 2006 - N 297.

Постановлениями Правительства РФ от 08.11.2000 №8452 и от 09.04.2001 №2753 предусматривается формирование фонда для вынужденных переселенцев и беженцев и его использование Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. -- М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательство «АСТ МОСКВА», 2007. -- 256 с. - С. 204..

Специальный фонд для беженцев и вынужденных переселенцев создается органами государственной власти или местного самоуправления при непосредственном участии либо по согласованию с органом миграционной службы (федеральной либо региональной) и предоставляется лицам, которые в соответствии с действующим законодательством признаны беженцами или вынужденными переселенцами.

Однако после прохождения преддипломной практики можно сделать вывод, что количество специализированных жилых помещений уменьшается. Это обусловлено наличием двух причин. Первая связана с нежеланием бывших нанимателей освободить специализированные жилые помещения после утраты своих прав. Вторая проистекает из дороговизны содержания и обслуживания фонда специализированных жилых помещений, что ложится тяжким бременем на собственника.

Представляется, что для сохранения специализированного жилищного фонда, пригодного для оперативного обеспечения жильем значительной категории граждан, наймодатели должны отслеживать появление оснований для прекращения правоотношений и выселения нанимателей и в том случае, когда бывшие наниматели отказываются добровольно в трехдневный срок выехать из специализированного жилого помещения, выселять граждан в судебном порядке.

1.5 Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения. Ответственность за нарушение договора найма жилого помещения

В отличие от прежнего законодательства новый ЖК РФ более-менее четко формулирует права и обязанности сторон по договору социального найма (ст. 65-69).

В качестве сторон договорных отношений непосредственно выступают стороны, между которыми данные отношения и складываются.

Наименование сторон в жилищных правоотношениях, их правовое положение зависят от того, в силу каких оснований указанные правоотношения возникают.

В них есть две стороны: кредитор и должник (ст. 307 ГК РФ). В рассматриваемых обязательствах они именуются как наймодатель и наниматель. Учитывая двусторонний характер договора, любая из сторон договора найма жилья может быть как кредитором, так и должником в зависимости от ситуации.

Четкое определение фигуры наймодателя имеет значение не только при выявлении той организации, с которой наниматель стоит в обязательственных отношениях, но и при выяснении, кто может выступать стороной при возможных судебных процессах по жилищным спорам Потяркин,Д. Договор найма жилого помещения / Д.Потяркин // Российская юстиция. - 1998. - №2 С.35.

По вопросу о том, кто является наймодателем, в юридической литературе и законодательстве нет единого мнения. Как следует из ЖК РФ, на стороне наймодателя при договоре найма выступает уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления (ст. 60 ЖК РФ). Ранее в этом качестве выступала жилищно-эксплутацианная организация (ст. 51 ЖК РСФСР). Таким образом, поскольку конкретный субъект не обозначен, то расширяется круг возможных наймодателей.

Второй стороной данного договора выступает наниматель - физическое лицо (гражданин Российской Федерации).

Так, наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Соответственно наймодатель обязан:

- передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

- принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

- обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Кроме того, наймодатель может нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором социального найма жилого помещения.

Важно отметить, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

В том случае, если данная обязанность нарушена по причине нарушения обязательств непосредственными исполнителями услуг, наниматель вправе предъявить свои требования наймодателю или исполнителю в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей». Ответственность исполнителя определяется ГК РФ, Законом РФ «О защите прав потребителей», постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. №1099 «Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов». Так, в случае обнаружения недостатков в качестве предоставляемых услуг потребитель вправе потребовать от исполнителя уменьшения оплаты услуг Российской газета - 27,Октябрь, 2007 - N 241.

За нарушение установленных договором сроков устранения недостатков в качестве предоставляемых услуг или превышение допустимых перерывов в предоставлении услуг исполнитель обязан уплатить неустойку в размере 3% за каждый день просрочки, если срок или перерыв определен в днях, и один процент за каждый час просрочки, если срок или перерыв определен в часах. Исполнитель несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя в полном объеме, а также за моральный вред в размере и порядке, определяемых в соответствии с законодательством Российской Федерации. Исполнитель освобождается от ответственности за нарушение качества предоставления услуг, если докажет, что оно произошло вследствие непреодолимой силы (п. 6 Правил). Перечень мер гражданско-правовой ответственности наймодателя, предусмотренный ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, не является исчерпывающим. Другие меры ответственности могут быть установлены договором социального найма жилого помещения Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. - М.: Изд-во Эксмо, 2005. 656 с..

Кроме того, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

- сдавать жилое помещение в поднаем;

- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

- осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Помимо указанных выше прав наниматель может иметь иные права предусмотренные законом и (или) договором социального найма.

Соответственно наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

- использовать жилое помещение по назначению;

- обеспечивать сохранность жилого помещения;

- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

- проводить текущий ремонт жилого помещения;

- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

- информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Выполнение нанимателем жилого помещения перечисленных в ч. 3 данной статьи обязанностей призвано обеспечивать возможность использования занимаемого им помещения в соответствии с функциональным назначением этого помещения и не допускать ущемления интересов третьих лиц, прежде всего соседей.

Наряду с указанными обязанностями наниматель может нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором социального найма.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Следует обратить внимание на то, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма Крашенинников П.В. Жилищное право. 6-е изд., перераб. и доп.- Москва: Статут, 2008. - 379 с..

2. Порядок постановки на учёт и заключения договора социального найма жилого помещения

2.1 Форма и порядок постановки на учёт для заключения договора социального найма жилого помещения

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях производится согласно ст. 52-56 ЖК РФ.

Согласно общему правилу жилье по договорам социального найма предоставляется гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Исключение составляют случаи, установленные ЖК РФ. Это в первую очередь касается категорий граждан, предусмотренных п. 2 ст. 57 ЖК РФ, которым жилые помещения предоставляются вне очереди. Сюда же относятся случаи, когда жилой дом разрушен (уничтожен) в результате стихийного бедствия и т.п.

На учет для получения жилья принимается либо вся семья, либо один или несколько членов семьи (например, образовавший свою семью сын нанимателя жилого помещения).

Граждане, в установленных случаях сохраняющие право на жилое помещение по месту жительства (временное отсутствие), могут быть признаны нуждающимися и приняты на учет по месту жительства (сохраняемого помещения). Данная позиция основана на положениях ст. 71 ЖК РФ, согласно которой временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.

Граждане принимаются на учет на основании заявлений, поданных в соответствующий орган по месту жительства. Учет не по месту жительства возможен только в случаях и в порядке, установленных законодательством.

Недееспособные граждане принимаются на учет по заявлениям их законных представителей (родителей, опекунов, попечителей).

Для постановки на учет необходимы документы, подтверждающие право гражданина на признание его нуждающимся в жилье (определение семьи в качестве малоимущей; условия проживания в занимаемом помещении; непригодность помещения для проживания; размер занимаемой площади и проч.).

Как правило, такие документы имеют утвержденную форму (например, медицинское заключение о заболевании выдается соответствующей службой лечебно-профилактического учреждения).

Лица, принятые на учет нуждающихся, подлежат регистрации в учетных документах (специальная книга учета, специальная форма списков очередников). Процедура зачисления на учет (выдача расписки в получении документов, жесткие сроки рассмотрения заявления о принятии на учет и сопутствующих документов) свидетельствует о придании данному порядку большого значения.

Нормы ЖК РФ в части порядка и условий постановки на учет нуждающихся в жилых помещениях включают немалое число действовавших ранее норм, а они достаточно четко и детально регламентировали указанные вопросы.

Принятое решение согласно п. 6 ст. 52 и п. 3 ст. 54 ЖК РФ обязательно доводится до сведения заявителя: в случае положительного решения - выдачей соответствующего документа, в случае отрицательного - письменным сообщением (решение об отказе).

На учете нуждающихся в жилых помещениях могут состоять лишь те, кто признан таковыми по правилам ст. 49 Жилищного Кодекса. Если гражданин имеет право состоять на учете по нескольким основаниям (ст. 49), такой гражданин может быть принят на учет по одному из оснований (по своему выбору) или по всем основаниям.

П. 7 статьи 52 предусмотрено, что порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законом субъекта РФ.

Хотелось бы обратить внимание на постановление Совета Министров РСФСР от 31.07.84 №335, принятое в связи с введением в действие Жилищного кодекса РСФСР. Этим постановлением были утверждены Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР.

Примерные правила во всех подробностях обозначали процедуру постановки на учет нуждающихся в жилье: подача заявления с необходимыми приложениями к нему; сроки рассмотрения заявления; ведение книги учета; формирование учетного дела, которое содержит все необходимые документы, являющиеся основанием постановки на учет, и проч., а также процедуру снятия с учета.

Данные Примерные правила были использованы при подготовке порядка ведения учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях (п. 7) по субъектам РФ. В г. Ульяновске Законодательным собранием Ульяновской области был принят Закон №49-ЗО от 27 апреля 2007 года «О порядке ведения органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области учёта граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма» Ульяновская правда - 17, Май, 2006 - N 35.

Особое внимание заслуживают «Методические рекомендации для субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма» утверждённые приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. №18 ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера - Июнь, 2005 - N 6 (часть II).

К сожалению, документ содержит ряд погрешностей. Основной (главной) его «рекомендацией» должно быть неукоснительное соблюдение норм Жилищного кодекса РФ. Однако в Методических рекомендациях допускаются искажения ряда норм, предлагаются позиции, не основанные на положениях ЖК РФ. Так, п. 25 предусматривает в качестве основания снятия с учета нуждающихся приобретение гражданами жилья за счет бюджетных средств. Тогда как согласно п. 4 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ основанием снятия с учета является получение в установленном порядке бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения. При этом перечень ст. 56 является закрытым.

Согласно ст. 15 Жилищного Кодекса объектом жилищных прав является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. В этой связи возникает вопрос, почему в п. 37 Методических рекомендаций такие требования должны зависеть от «условий данного населенного пункта».

В п. 41 Методических рекомендаций содержится обязанность нанимателя жилого помещения сдать его наймодателю (при освобождении помещения) «в соответствии с Жилищным Кодексом Российской Федерации». Однако подобная обязанность в ЖК РФ не обозначена - ее предусматривают Правила пользования жилыми помещениями.

Статья 53 не дает возможности встать на учет гражданам, которые намеренно ухудшили свои жилищные условия, в течение 5 лет с момента совершения этих намеренных действий. С учетом положений п. 8 ст. 57 речь идёт о сознательном ухудшении жилищных условий, например в связи с обменом или продажей жилья. Сознательность ухудшения условий также не регламентирована законом.

Так, например в суде рассматривался вопрос Савдикаровой Г.Р., которая оспаривала отказ мэрии в заключении договора социального найма с ней на комнату в общежитии предоставленную ей на время работы от ОАО «УАЗ». Как я считаю, отказ мэрии был обоснованным. Он был дан в связи с тем, что Савдикарова Г.Р. имела в собственности 1/3 долю в собственности в р.п. Старая Майна совместно с родителями (учётной нормой она была обеспечена). Данный дом был продан с её согласия. На полученные с продажи средства родителями была приобретена квартира в собственность в г. Ульяновске. Со времени продажи дома прошло только 3 года. Спорная комната была включена в Реестр муниципальной собственности в 2006 г. На следующий год ею с муниципалитетом был заключен договор найма на комнату в общежитии, т. к. ею был скрыт факт наличия дома в её собственности до 2006 г. Кроме того в данной комнате на койко-месте зарегистрирована Исхакова Р.Н., которая не является членом семьи Савдикаровой Г.Р.

Суд принял решения признать отказ мэрии недействительным в связи с тем, что однажды с ней уже был заключен договор найма на эту комнату, однако обязать заключить договор социального найма суд не смог, т. к. иначе нарушаются права Исхаковой Р.Н. Как трактовать данное решение ни истица ни мэрия не знали. В этой связи было вынесено объяснение данного решения. За Савдикаровой Г.Р. просто было признано право пользованием жилым помещением. Продажу дома суд посчитал не сознательным ухудшением жилищных условий, т. к. она в нём не проживала и не пользовалась Архив автора..