Основы управления муниципальным имуществом

1. представители исполнительных органов не могут составлять более ј членов совета директоров

2. председатель совета директоров не может быть одновременно представителем исполнительного органа

К основным функциям совета директоров ООО относят:

– Одобрение крупных сделок (25% от уставного капитала)

– Совершение сделок, в которых имеется заинтересованность

– Подготовка и проведение общего собрания участников

Для руководства текущей деятельности общества формируются исполнительные органы: правление и директор. Компетенция этих органов является традиционной. Для проверки финансово-хозяйственной деятельности общества создается спец.орган - ревизионная комиссия. Формируется она обычно из участников общества, не входящих в состав исполнительных органов. Основная функция ревизионной комиссии - проверка годовых отчетов и балансов. Без заключения ревизионной комиссии данные отчеты и балансы не могут утверждаться общим собранием участников. Если масштабы деятельности общества достаточно велики, к проверке привлекается независимый аудитор. Это происходит в обязательном случае, если в деятельности общества участвует МО, если есть иностранные участники, если направления специализации касаются банковской, кредитной, страховой деятельности.

Высшим органом управления АО является общее собрание акционеров. Общие собрания акционеров бывают очередные (проводятся от 2 до 6 мес. по окончанию финансового года) и внеочередные. Полномочия акционеров на общем собрании зависят от пакета принадлежащих ему акций. Общее собрание акционеров может работать с помощью очной, заочной и смешанной форм голосования.

Очная форма предусматривает личное участие акционеров или их представителей. Заочная форма голосования осуществляется путем рассылки акционерам опросных листов, в которых формулируются вопросы и варианты ответа на них. Листы собираются, обрабатываются и принимаются решения по поставленному вопросу. Смешанная форма сочетает в себе очную и заочную формы.

Решения по наиболее значимым вопросам общества принимаются посредством только очной формы голосования.

Совет директоров обладает реальными полномочиями по управлению АО: определение направлений деятельности, подготовка и проведение общих собраний акционеров, подготовка рекомендаций по изменению уставного капитала, размеру дивидендов, оплате услуг аудиторов, образование исполнительного органа, осуществление сделок с акциями, использование резервного фонда, утверждение внутренних документов, одобрение крупных сделок.

Численный состав совета директоров зависит от числа акционеров (до 1000 - 7, от 1000 до 10000 - 7-9, свыше 10000 - более 9). Избираются члены совета директоров ежегодно на годовом собрании. Представители исполнительного органа не могут составлять более ј членов совета директоров. В совете директоров избирается председатель, он организует работу совета.

Материалы заседаний совета директоров в обязательном порядке протоколируются, акционеры имеют право знакомиться с этими протоколами.

Руководство текущей деятельности АО осуществляют его исполнительные органы. Формируются они советом директоров. Единоличный исполнительный орган - это генеральный директор (избирается на срок до 5 лет).

В качестве исполнительного органа АО может выступать другая коммерческая организация, с которой заключается специальный договор.

МО как учредители или акционеры хозяйственных обществ принимают непосредственное участие в управлении ими. Для этого они делегируют своих представителей в органы управления хозяйственными обществами. В качестве таких представителей могут выступать:

1. работники соответствующих подразделений администраций МО

2. любые иные граждане РФ

Работники администрации представляют интересы МО на основании доверенности администрации.

Иные граждане могут осуществлять полномочия представителя только на основании специального заключенного с ними договора. Такой договор утверждается главой администрации МО и содержит в себе следующие позиции:

– Права и обязанности

– Оплата

– Ответственность

– Срок действия

– Условия расторжения

Любой представитель МО в органах управления хозяйственным обществом обязан согласовывать с соответствующим подразделением администрации МО проекты решений, которые он будет вносить. В обязательном порядке согласовываются проекты решений по изменению устава, по формированию органа управления, по получению кредитов на величину свыше 10% от величины активов, об участии общества в деятельности других коммерческих организациях.

Возможен вариант, когда в деятельности органа управления обществом принимают участие несколько представителей МО. В этом случае они обязаны заранее определить согласованную позицию по решаемым вопросам. О своей деятельности в органах управления хозяйственным обществом представители МО обязаны информировать администрацию МО. Такое информирование осуществляется не реже, чем 2 раза в год (на 1 января, на 1 июля). В эти сроки представители МО готовят отчетность об итогах деятельности хозяйственным общества и своем вкладе в получение этих итогов. Отчет об итогах деятельности обычно касается следующих позиций:

– Полученная прибыль

– Дивиденды, выплаченные акционерам

– Данные о дебиторской и кредиторской задолженности

– Показатели рентабельности, ликвидности, финансовой устойчивости, деловой активности

– Рыночная стоимость акций

В части отчета о деятельности самого представителя МО дается следующая информация:

- Количество собраний акционеров и заседаний советов директоров, в которых он принимал участие

– Вопросы, рассматриваемые на этих собраниях и заседаниях

– Указания, полученные от администрации МО

– Позиция представителя МО при голосовании

– Результаты голосования по вопросам повестки дня

Сдача муниципального имущества в аренду

Сдача муниципального имущества в аренду - это одна из наиболее преобладающих форм использования муниципального имущества, обеспечивающая значительную часть поступлений муниципального бюджета.

На практике различают 4 основные формы сдачи в аренду муниципального имущества:

1. Аукцион

2. Коммерческий конкурс

3. Краткосрочная аренда

4. Передача имущества целевым назначениям

Каждая из этих форм имеет свои особенности, как в части объекта аренды, так и в части порядка передачи имущества. Передача в аренду на аукционной и конкурсной основе применяется только к тому муниципальному имуществу, которое не занято и не используется. Краткосрочная аренда и целевое назначение применяется к объектам, которые, как правило, уже имели арендатора.

Аукцион представляет собой такой способ выявления арендатора, когда на публичных торгах право на заключение договора аренды получает соискатель, получивший наивысшую цену за это право.

Коммерческий конкурс - такой способ определения арендатора, когда администрация МО заранее определяет условия аренды, и договор аренды заключается с тем претендентом, предложения которого в наибольшей степени отвечают этим условиям.

Проведение конкурсов и аукционов осуществляется уполномоченным подразделением администрации МО, получаемые от этого средства, зачисляются в бюджет МО. В процессе подготовки в обязательном порядке в органах печати публикуется извещение о проведении, условия и порядок. Руководствуясь данным извещением, претенденты на аренду подают свои заявки, которые рассматриваются либо в публичном режиме, либо конкурсной комиссией. По результатам аукциона/конкурса выявляется победитель, о чем дается официальное извещение. Результаты служат основанием для издания приказа о передачи муниципального имущества в аренду.

В случае передачи в краткосрочную аренду (на срок до 2 лет), основанием служит тот же приказ. В качестве арендатора выступает юридическое/физическое лицо, которое уже арендовало указанное имущество, и к которому нет претензий в части соблюдения действующего договора аренды. Решение о передачи в аренду целевым назначениям принимается главой МО только по согласованию с представительным органом. Для оформления приказа соискатель обязан предоставить документы, подтверждающие его хозяйственный статус (учредительный документ, свидетельство государственной регистрации, свидетельство постановки на налоговый учет).

На основании приказа готовится договор передачи имущества в аренду. В нем определяются условия, порядок, сроки, сумма арендной платы. Размер арендной платы рассчитывается по специальным методикам полномочным органом администрации МО. Арендная плата наряду с денежной формой может быть установлена в виде части продукции/дохода, в виде предоставления арендатором определенных услуг, возложением на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества.

Кроме арендной платы, арендаторы самостоятельно оплачивают, либо вносят на счет органа МО средства за коммунальные платежи.

Договор аренды заключается на 1 год и более. Поэтому он должен регистрироваться в учреждениях юстиции. Если срок действия договора аренды составляет от 2 до 5 лет, то вопрос о целесообразности его заключения принимается специальной комиссией по муниципальной собственности. В состав этой комиссии входят: депутаты представительного органа, представители администрации МО. Наряду с решением данной комиссии для заключения договора аренды требуется положительное заключение департамента по финансам. После этого решение о заключении данного договора аренды утверждается главой администрации МО. Если договор аренды заключается на срок свыше 5 лет, то решение о его заключении должно быть согласовано с представительным органом МО. Если речь идет о сдачи в аренду помещений и зданий, являющихся памятниками истории и архитектуры, то в договоре аренды прописываются особые условия, определяемые действующим законодательством.

Сдача в аренду является одной из преобладающих форм муниципального имущества. В МО г. Краснодар в аренду сдается около 300 объектов муниципального имущества.

Может применяться более упрощенный порядок сдачи в аренду. На срок до 10 лет передача в аренду осуществляется департаментом муниципальной собственности самостоятельно, а на срок свыше 10 лет - по согласованию с городской думой. Если речь идет о сдачи в аренду имущества, требующего капитального ремонта, то решение о выборе того или иного арендатора осуществляется на конкурсной основе. Срок такой аренды от 5 до 10 лет. Затраты, связанные с проведением капитального ремонта, не засчитываются в арендную плату. Перечень таких объектов утверждается специально создаваемой комиссией по муниципальной собственности. Упрощен также порядок продления договора аренды. Если арендатор добросовестно выполняет все условия договора аренды, то этот договор может быть автоматически продлен на срок до 5 лет. В исключительных случаях продление может быть до 10 лет (на это необходимо согласие комиссии по муниципальной собственности).

Залог муниципального имущества

Традиционно под залогом принято понимать такую форму обеспечения обязательств должника перед кредиторами, при которой последние приобретают право получить удовлетворение обязательств за счет заложенного имущества.

В практике муниципального управления передача муниципального имущества в залог предусматривает формирование и использование по мере необходимости специального муниципального залогового фонда. Под таким фондом принято понимать оцененную совокупность объектов муниципальной собственности, предназначенных для покрытия инвестиционных рисков. Основным назначением муниципального залогового фонда является гарантия возврата кредитов, привлекаемых администрацией МО, а также обеспечение муниципальных инвестиционных программ.

Как правило, в залоговый фонд включатся значительные объекты. В частности: объекты недвижимости со стоимостью свыше 1 млн руб. (за исключением объектов социальной направленности); пакеты акций в уставных капиталах хозяйственных обществ.

Муниципальный залоговый фонд ежегодно формируется в виде реестра, включенного в него объектов. Это могут быть как выше перечисленные разновидности объектов, так и земельные участки. Применительно к каждому объекту дается полная информация. Она касается наименования, местонахождения, стоимости и формы использования. Оценка, включаемых в фонд объектов, производится независимыми оценщиками, которые имеют соответствующие лицензии. С заявкой на проведение оценки обращаются подразделения администрации, дающие свои предложения по включению объекта в залоговый фонд. Сбор предложений и формирование реестра объектов залогового фонда осуществляет департамент муниципальной собственности. Включение объектов в муниципальный залоговый фонд осуществляет департамент муниципальной собственности. Включение объектов в муниципальный залоговый фонд не означает внесение его в качестве залога. Объект в таком качестве может использоваться только в том случае, если заключен договор залога. Решение о заключении такого договора принимается главой МО по согласованию с представительным органом. На основании этого решения оформляется залоговый договор, в соответствии с которым имущество, как правило, не передается залогодержателю, а продолжает использоваться МО. Внесенные в качестве залога объекты, могут подлежать продаже и использованию вырученных средств для расчетов с кредиторами только в том случае, если обязательства перед кредиторами своевременно не будут погашены.

Передача муниципального имущества в безвозмездное пользование

Такая форма использования муниципального имущества применяется к государственным и муниципальным организациям и учреждениям, а также общественным организациям. Речь идет о передаче в пользование таким организациям объектов нежилого фонда.

Заявления организаций рассматриваются комиссией по муниципальной собственности. В состав данной комиссии входят представители профильных подразделений администрации МО и представительного органа. По результатам рассмотрения поступившего заявления заключается договор передачи имущества в безвозмездное пользование. Решение о передаче имущества, если речь идет о площадях, свыше 40 м² для общественных организаций, принимается по согласованию с представительным органом. От имени администрации МО такой договор заключает департамент муниципальной собственности, который и контролирует ход выполнения этого договора.

Передача муниципального имущества в доверительное управление

Доверительное управление - такая форма использования муниципального имущества, при которой одна сторона передает другой на определенный срок свое имущество для осуществления управления им в интересах передающей стороны.

1 сторона - учредитель доверительного управления

2 сторона - доверительный управляющий

Между сторонами заключается договор, дающий право доверительному управляющему заключать сделки с полученным имуществом. При этом в документах, отражающих факт этих сделок, должна присутствовать пометка, что лицо их совершающих является доверительным управляющим.

Объектами доверительного управления могут быть предприятия, любые другие имущественные комплексы, отдельные объекты недвижимого имущества, ценные бумаги, исключительные права. В доверительное управление не могут быть переданы объекты, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении. В качестве доверительного управляющего выступает индивидуальный предприниматель или любая коммерческая организация, не являющаяся унитарным предприятием.

Между сторонами заключается договор доверительного управления. В нем находят свое отражение наименование, реквизиты сторон, состав имущества, размер и форма вознаграждения доверительному управляющему и срок действия. Срок действия не может превышать 5 лет и считается автоматически продленным, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора.

Полученное в доверительное управление имущество подлежит отдельному учету от иных активов, имеющихся у доверительного управляющего. В части хозяйственной деятельности, связанной с этим имуществом, открывается специально расчетный счет и ведется отдельный баланс.

Приватизация муниципального имущества

Приватизация - смена формы собственности, продажа муниципального имущества в частные руки.

Объекты приватизации: здания, сооружения, нежилые помещения, незавершенные строительством объекты, МУП, иные объекты.

Процесс приватизации муниципального имущества осуществляется в соответствии с ежегодно принимаемой программой. Готовится такая программа департаментом муниципальной собственности, рассматривается и утверждается представительным органом.

Предложения в проект программы приватизации наряду с департаментом муниципальной собственности вносят и отраслевые департаменты.

По каждому объекту дается следующая информация:

– Адрес

– Площадь

– Фотография

Отдельно дается информация по принадлежности объекта к памятникам истории и архитектуры (приватизация таких объектов осуществляется в особом порядке по согласованию с администрацией субъекта РФ). Если речь идет о таких объектах приватизации как МУП, то по ним дополнительно дается информация о стоимости основных средств, среднесписочной численности работников. Если речь идет о пакетах акций МО в хозяйственных обществах, то указывается номинальная стоимость этих акций. Для организации процесса приватизации в МО создается специальная комиссия, объединяющая в себе представителей законодательных и исполнительных органов МО. После утверждения программы приватизации, департамент муниципальной собственности осуществляет ее выполнение. При этом различают следующие способы приватизации:

1. аукцион

2. конкурс

3. продажа посредством публичного предложения

4. продажа без объявления цены

Функции продавца муниципального имущества осуществляет департамент муниципальной собственности, и сводятся к следующим:

Публичное предложение - форма продажи, которая применятся в том случае, если аукцион признан несостоявшимся. В этом случае продавцом дается специальное информационное сообщение о продаже муниципального имущества в форме публичного предложения. При этом объявляемая минимальная цена предложения является ниже начальной цены аукциона.

Право приобретения имущества принадлежит заявителю, который первый подал заявку на приобретение указанного имущества по цене первоначального предложения. В любом случае цена первоначального предложения должна быть не ниже минимальной цены продажи, определенной независимым оценщиком.

Если и этот вариант продажи не позволит реализовать муниципальное имущество, то применяется продажа без объявления цены. Продавцом дается информационное извещение, в котором не указывается цена объекта. Претенденты направляют свои предложения о цене приобретения в установленные сроки. Предложения регистрируются, рассматриваются, и определяется соискатель, предложивший наибольшую цену. С ним и заключается договор купли-продажи муниципального имущества.

Приобретение муниципального имущества

Формы приобретения муниципального имущества:

1. Приобретение имущества, признанного бесхозным

2. Получение имущества посредством передачи

3. Приобретение имущества за счет муниципальной казны

4. Строительство объектов за счет муниципальной казны

У каждой из указанной формы существует свой порядок приобретения.

1. Приобретение имущества, признанного бесхозным. В качестве бесхозных обычно признаются объекты, собственник которых не установлен. Для признания объектов недвижимости бесхозными, департамент муниципальной собственности готовит технический паспорт на указанный объект. На основании указанного документа объект становится на учет в учреждение юстиции. Если в течение года после того этого, собственник данного имущества не заявляет о своих претензиях, департамент муниципальной собственности обращается в суд с заявлением о признании за данным объектом права муниципальной собственности. В случае признания судом данного права, объект регистрируется в органах юстиции в качестве муниципальной собственности. Приказом департамента он включается в реестр муниципальной собственности. Обычно в качестве объектов, передаваемых в муниципальную собственность как бесхозные, выступают жилые помещения при отсутствии наследников, а также объекты незавершенного строительства.

2. Получение имущества посредством передачи. На практике в муниципальную собственность могут быть переданы объекты федеральной и региональной государственной собственности, а также объекты, находящиеся в частной собственности. К числу подобного рода объектов относятся жилые дома, инженерные коммуникации, сооружения, объекты незавершенного строительства, объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения. Все эти объекты являются не профильными активами. Для передачи объектов в муниципальную собственность, первоначально принимается решение собственником этого объекта. На основании этого решения данный собственник обращается в администрацию МО. Данное обращение рассматривается специалистами, департаментом муниципальной собственности и городского хозяйства. В процессе рассмотрения первостепенное внимание уделяется 2 моментам:

– Соответствие профилю передаваемого объекта вопросам местного значения

– Техническое состояние объекта

Оценку технического состояния объекта осуществляют работники департамента городского хозяйства с привлечением работников специализированных предприятий, занимающихся городской инфраструктурой. После получения согласия, собственник готовит пакет документов:

– Учредительные документы собственника

– Свидетельство о регистрации права на передаваемый объект и земельный участок под ним

– Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта

– Решение собственника о передаче объекта

Рассмотрев представленные документы, департамент муниципальной собственности принимает решение о безвозмездной передачи объекта, готовит и заключает с собственником договор. После этого > процесс передачи > оформляется акт приема-передачи. Именно эти документы служат основанием для регистрации права муниципальной собственности за объектом в органах юстиции.

После этого готовится приказ о включении объекта в реестр муниципальной собственности.

3. Приобретение имущества за счет муниципальной казны. Предусматривает обязательное выделение средств в бюджете МО на эти цели.

4. Строительство объектов за счет муниципальной казны. Осуществляется при условии наличия источника финансирования в бюджете МО. По окончанию строительства муниципальный заказчик готовит всю необходимую документацию, касающуюся объекта:

– разрешение на строительство

– отвод земельного участка

– документы, подтверждающие финансирование объекта

– акт приема-передачи построенного объекта

Данные документы передаются департаменту по муниципальной собственности. Далее > регистрация объект в органах юстиции. Объект вносится приказом в реестр муниципальной собственности.

Все приобретаемые объекты передаются в хозяйственное ведение или оперативное управление соответствующим МУП или учреждениям.