Определение рыночной стоимости объектов недвижимости

§ Права собственности на недвижимость;

§ Условия финансирования;

§ Условия и время продажи;

§ Месторасположение;

§ Физические характеристики;

§ Использование;

§ Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

К необязательным элементам можно отнести доступ к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу и воду, экологические условия.

При рыночном подходе применяют следующие методы:

Метод парного строения продаж заключается в сравнении двух-трех и более рыночных продаж с целью получения величины корректировки для одного параметра. Абсолютная точность достигается в случае совпадения у объектов всех параметров, кроме одного. На практике такие случаи крайне редки и ограничены небольшим классом сооружений. Обычно приходится анализировать большое количество данных, чтобы выделить влияние одного параметра.

Сравнимые объекты (см. приложение)

Еще одним подходом, позволяющим оценить рыночную стоимость недвижимости, является анализ доходных показателей объектов сравнения, активно продающихся на рынке.

К таким показателям относят:

§ Валовой рентный мультипликатор (ВРМ);

§ Общий коэффициент капитализации.

Валовый рентный мультипликатор равен отношению цены продажи либо к потенциальному валовому доходу.

Выбор потенциального или валового дохода зависит от сложившихся на рынке традиций, важно при оценке всегда пользоваться только одним из них.

Для определения стоимости с помощью валового рентного мультипликатора необходимо:

§ На основе анализа рынка определить величину арендной оплаты для объекта оценки;

§ На основе анализа рынка определить отношение цены продажи к действительному или потенциальному валовому доходу для объектов сравнения, т.е. получить значения (ВРМ);

§ Умножить величину арендной платы для объекта оценки ВРМ для данного типа собственности, получив, таким образом, показатель рыночной стоимости объекта оценки.

Валовый рентный мультипликатор не требует никаких корректировок, так как он базируется на данных рынка, которые учитывают все различия между продажами.

Общий коэффициент капитализации (ОКК) равен отношению чистого операционного дохода к цене продажи.

Для применения общего коэффициента капитализации на рынке отбираются продажи с аналогичной объекту оценки степенью риска и потоками доходов. Это позволяет устранить некоторые ограничения, присущие ВРМ.

Затем определяется ОКК путем деления чистого операционного дохода на цену продажи, т.е. используется прямая капитализация для определения рыночной стоимости.

Стоимость объекта оценки получают делением прогнозируемой величины его чистого операционного дохода (ЧОД) на найденное значение ОКК.

2.3 Доходный подход

Расчет стоимости может быть осуществлен посредством метода прямой капитализации дохода или анализа дисконтированных потоков наличности. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.

2.3.1 Методы капитализации дохода

Стоимость недвижимости можно определить либо методом прямой капитализации, либо методом капитализации по норме отдачи. Причем, метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильностью предсказуемыми суммами доходов и расходов, а метод капитализации по норме отдачи более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода. При этом не делается отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал.

Этот метод довольно прост и понятен, не требует долгосрочных прогнозов. Коэффициент капитализации определяется прямо из данных рынка путем выявления взаимосвязи между годовым доходом и стоимостью методом сравнительного анализа. Прямая капитализация применяется к потенциальному или денежному потоку до уплаты налогов. Выбор конкретного вида дохода зависит от целей анализа и наличия доступной информации.

Для оценки стоимости в методе прямой капитализации применяется формула:



V =I(2)

R

Где V - стоимость,

I - доход,

R - коэффициент капитализации.

Метод капитализации по норме отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующей нормой отдачи или путем капитализации с применением коэффициента капитализации, который должен отражать последовательность поступления доходов, изменение стоимости собственности и дохода, а также норму отдачи.

Этот метод базируется на предложениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложение инвестиций. Метод позволяет ответить на вопрос, будет ли собственность давать достаточный уровень прибыли и отдачи.

Метод капитализации по норме отдачи называют также анализом дисконтированного денежного потока, потому что для расчета настоящей стоимости будущих денежных потоков используется норма дисконта. Дисконтирование может выполняться по формулам с помощью финансовых таблиц или с помощью специализированных средств.

Оценка предстоящих затрат результатов при определении эффективности осуществляется в пределах расчетного периода продолжительность которого (горизонт расчета) выбирается исходя из продолжительности создания, эксплуатации и, при необходимости, ликвидации (продажи) объекта, достижения заданных характеристик прибыли, требований инвестора. Учитывая неопределенность положения на отечественном рынке, горизонт расчета в настоящее время обычно выбирается не более 3-5 лет.

Ставка дисконта используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.

В случае оценки недвижимости, ставка дисконта представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретений будущих доходов с учетом риска их получения.

Под риском понимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов. Для прогнозирования потока денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами как риск реализации прогноза.

Выбор ставки дисконта является одним из ключевых моментов оценки. При оценке недвижимости ставка дисконтирования выбирается методом кумулятивного построения. По данному подходу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемом секторе рынка и поправка на неликвидность. Полученная сумма корректируется с учетом факторов, являющихся особенными для данного типа вложений и конкретного объекта.

При этом известно, что увеличение нормы дохода происходит по мере повышения степени риска инвестиции.

2.3.2 Анализ доходов и расходов

Метод капитализации дохода предполагает наличие достоверной оценки ожидаемых доходов. Отправной точкой прогнозов можно считать текущий доход, который должен быть скорректирован с учетом ожидаемых изменений и рыночных тенденций.

Сводный расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости называется реконструированным отчетом о доходах. Обычно он представляется в форме таблицы.

Доходы

1. Потенциальный валовый доход - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обыкновенно используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов, а также прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.

2. Действительный (эффективный) валовой доход - потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.

3. Чистый операционный (эксплуатационный) доход - действительный валовой за вычетом скидки на простой и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.

4. Поток денежных средств до уплаты налогов - ЧЭД за вычетом псевдо расходов: амортизации (т.к. не является расходом, а, напротив, служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли) и расходов по обслуживанию кредита (т.к. эти выплаты увеличивают стоимость прав инвестора).

5. Поток денежных средств после уплаты налогов - сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат.

За показатели дохода обычно принимают ЧЭД или поток денежных средств после уплаты налога.

Расходы

Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

§ Условно-постоянные расходы, или издержки;

§ Условно-переменные, или эксплуатационные, расходы;

§ Расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, эти налоги на имущество, некоторые эксплуатационные расходы, страховка основных фондов. К условно-переменным относятся расходы размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.

Основные условно-переменные расходы - это:

§ Расходы на управление;

§ Коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.)

§ Расходы на уборку;

§ Расходы на эксплуатацию;

§ Расходы на содержание территории;

§ Расходы по обеспечению безопасности и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы, которые либо имеют

место всего один-два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году.

Обычно к ним относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям относятся, в частности, кухонное оборудование (холодильники , кухонные плиты и т.п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, драпировка, а также недолговечные компоненты здания (крыши, лифты). К этой же статье расходов относятся расходы на косметический ремонт.

Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости в действительности не резервируют эти деньги.

Следует отметить, что в расчет (при оценке методом капитализации дохода) необходимо включать эти отчисления, если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения (горизонта расчета).

Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение учитывать не нужно, а износ необходимо учесть в цене предполагаемой перепродажи (реверсии). Если срок такого рода отчислений точно известен, то при расчете методом дисконтирования потоков денежных средств, возможно учитывать расход только в том периоде, где он планируется.

В заключение необходимо отметить, что на нормально функционирующих рынках недвижимости сложились определенные соотношения между доходами и расходами.

Отношение операционных расходов к действительному валовому доходу называется коэффициентом операционных расходов, а отношение чистого операционного дохода к действительному валовому доходу называется коэффициентом чистого дохода.

3. Определение рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости ТОО «Механизированные работы»

3.1 Общие сведения

3.1.1 Определение задания на оценку

По поручению Заказчика - руководителя дипломной работы Левченко Веры Дмитриевны, Оценщик - автор дипломной работы Оспанов Серикжан Серикпаевич произвел оценку рыночной стоимости пакета вещных прав на комплекс объектов ТОО «Механизированные работы», расположенный по адресу: г. Талдыкорган, ул. Абая 273.

Осмотр оцениваемого объекта проводился в апреле 2006 года.

Оценка рыночной стоимости объектов произведена на основании детального осмотра, проведения строительно-технической экспертизы с использованием предоставленной продавцами технической документации.

3.1.2 Цель оценки

Цель оценки - определить текущую рыночную стоимость полных прав собственности, объекта недвижимости. Под «Полным правом собственности» понимается осуществление, собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством в отношении осуществления прав частной собственности.

Функция оценки: в нашем понимании оценка будет использована при принятии решения о продаже объектов недвижимости в составе комплекса ТОО «Механизированные работы».

Под термином «рыночная стоимость» в настоящем отчете понимается следующее: рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, при которой объект перешел бы из рук продавца в руки покупателя на свободном конкурентном рынке при соблюдении следующих условий:

§ Покупатель и продавец действуют на основе типичных стандартных мотивов;

§ Покупатель и продавец обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов;

§ Сделка купли-продажи не является вынужденной ни для одной из сторон, принимающей в ней участие;

§ Оплата производится в денежной форме наличными деньгами или в их эквиваленте, без скидок, уступок или специального кредитования;

§ Объект наделен свойствами отчуждаемости и может продаваться на открытом рынке;

§ Объект выставлен на открытом рынке достаточное время и для совершения сделки выбран оптимальный момент.

3.1.3 Процедура оценки

Процедура оценки включает в себя следующие шаги:

§ Осмотр зданий;

§ Интервью с собственником;

§ Исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов;

§ Сравнительный анализ аналогов

§ Использование трех традиционных методов оценки для определения рыночной стоимости объекта;

§ Сведение результатов, полученных различными методами и принятие окончательного решения о стоимости объекта.

3.1.4 Используемые в заключении стандарты и методы оценки, нормативные акты, источники информации

В настоящем заключении об оценке используются термины и определения Международных стандартов оценки имущества (МКСО) Международного комитета по стандартам оценки имущества.

В Республике Казахстан оценка всех имущественных и неимущественных прав регламентируется нормами, изложенными в Законе «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» от 30 ноября 2000 г.

Порядок переоценки основных фондов регулируется Постановлением Правительства Республики Казахстан от 21 июля 1997 года № 1174 и Письмом Министерства финансов РК «Разъяснение по индексации (переоценке) основных фондов методом прямого перерасчета»

Для подтверждения рыночной цены на объекты основных фондов использовались следующие источники информации:

§ Учетная документация, предоставленная заказчиком;

§ План расположения с указанием площади застройки, объемов зданий и помещений, технические параметры и характеристики оборудования;

§ Периодические издания газет и журналов с рекламой о купле-продаже подобного рода недвижимости;

§ Данные о ценах на аналогичную продукцию;

§ Справки торгующих или иных организаций о ценах на товары, сведения о ценах, опубликованных в специальных изданиях.

Перечисленные выше документы и материалы необходимы для руководства при проведении переоценки основных фондов (средств) по рыночной стоимости и являются основанием при проверках статистическими или налоговыми службами.

Большинство профессиональных оценщиков сходятся во мнении о существовании трех методов определения рыночной стоимости:

1) оценка с точки зрения (затратный метод);

2) оценка по прямому сравнению продаж (сравнительный или рыночный метод);

3) оценки с точки зрения ожидаемого или фактического дохода (доходный метод).

В том случае, когда существует рынок недвижимости, подобный оцениваемому объекту, часто происходит смена владельца ввиду достаточного количества аналогичных объектов, т.е. оценщик может применить рыночный метод продаж, заключающийся в сравнении стоимостей аналогичных объектов. Если недвижимость имеет рыночную стоимость и используется для целей инвестирования, оценщик должен сравнивать арендные платежи, а также возможные доходы покупателя при других типах инвестиций. Приведенные примеры указывают на два подхода к оценке: сравнительный и доходный.

В данном случае эксперт-оценщик определял стоимость недвижимости с использованием двух методов: затратного и доходного, а затем производил согласование результатов, полученных разными методами.

В целом проблема выбора тех или иных методов при оценке недвижимости зависит от специфики этих объектов, характера решаемой задачи и соответствующих требований к оценке, характеристик доступной информации и ресурсов, которые могут быть использованы для оценки. В процессе оценки данного объекта недвижимого имущества оценщик провел анализ большого числа факторов, которые, в конечном счете, и определили величину рассчитанной стоимости. Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимостных характеристиках объекта оценки возможно только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые, в свою очередь, могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая органы власти. Основными задачами оценщика при проведении данной оценки явилось четкое определение объекта оценки, его идентификация (описание), обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых величин.

На современном этапе рынок недвижимости, являющийся ядром всех имущественных прав, находится еще в зачаточном состоянии. По существу, у нас относительно развит только рынок жилья, который существовал и в прежней системе в форме обмена жилплощадью, нос тех пор он так и не стал до конца открытым. Таким образом, главное отличие в деятельности оценщиков Казахстана состоит в том, что у нас практически отсутствуют открытые данные о реальной стоимости сделок с имуществом, так как их участники, в силу сложившегося менталитета, стараются скрыть эту информацию. Некоторые виды недвижимости вообще не продаются на открытом конкурентном рынке. Поэтому метод сравнения продаж, который широко применяется в зарубежной практике, мы использовать в полной мере не можем из-за отсутствия достоверной информации.

Затратный метод чаще применяется для оценки объектов социального назначения или нового строительства, для варианта наилучшего использования земли, в целях страхования. Расчеты этим методом производятся с учетом данных о ценах на землю, строительных материалах; затратах на оборудование; прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке.

Затратный подход трудно осуществим для зданий, обладающих уникальными архитектурными характеристиками и исторической ценностью, сооружений с чрезмерным физическим износом.

С теоретической точки зрения доходный и затратный подходы - это части сравнительного метода продаж, так как каждый из них предполагает использование рыночной информации (цены материала, рабочую силу, ставка канализации, которая тоже рассчитывается по данным рынка). Однако в практическом плане эти методы - разные.

Поэтому, пока в республике не сложился открытый свободный рынок недвижимости, к проблеме нахождения рыночной стоимости нужно подходить с учетом ситуации сегодняшнего дня.



3.1.5 Допущения и ограничивающие условия, являющиеся неотъемлемой частью данного заключения

§ Оценка была произведена только в учебных целях. Настоящее заключение действительно только в полном объеме, любое использование отдельных частей заключения не отражает точку зрения оценщика;

§ Предполагается, что информация, полученная от заказчика, является надежной и достоверной;

§ Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений;

§ Оценщик не несет ответственности за дефекты имущества, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как при обычном визуальном осмотре или путем изучения предоставленной документации или другой информации;

§ Мнение оценщика относительно оценочной стоимости объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и других факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на оценочную стоимость объекта оценки.

3.1.6 Местоположение оцениваемого комплекса объектов

Таблица 1

Местоположение объектов

Границы	Имущественный комплекс находится по ул.Абая, 273
Градостроительная зона и соответствие зонированиию	Южная промзона.
Типы землепользования	Частная собственность.
Форма участка	Участок имеет правильную прямоугольную форму.
Развитость инженерной ифраструктуры	Имеются все инженерные сети и коммуникации, находящиеся в удовлетворительном состоянии.
Подъезд, транспортная доступность	Отличная
Коммерческая привлекательность объекта	Не привлекательный
Застроенность сооружения	Район характеризуется плотной застройкой, преимущественно промышленные и производственные здания.
Рельеф и почвы	Рельеф местности ровный, спокойный.
Состояние окружающей среды (локальное)	Т.к. объект находится около автодороги с большой интенсивностью движения, загрязненность воздуха, а также уровень шума повышенный. Чистота и освещенность территории типична для всего района (На уровне среднего). На расстоянии 1.0 км к северу большая зона с частной застройкой.
Социальная инфраструктура	Не развита
Внешнее благоустройство	Отсутствует

3.1.7 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (НИНЭИ)

Анализ о лучшем и наиболее эффективном использовании объектов недвижимости отражает мнение оценщика в отношении способа лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого имущества, исходя из анализа и состояния рынка, и является основополагающей предпосылкой при определении оценочной стоимости.

Наиболее эффективное использование определяется тем, как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого объекта будет максимальной.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования по следующим критериям.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Юридическая допустимость: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, нормами градостроительства, экологическим законодательством и т.д.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу объекта недвижимости.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Таким образом, вопросы, которые необходимо рассмотреть, связаны с четырьмя тестами, определяющими физическую возможность, юридическую допустимость, финансовую обоснованность и максимальную рентабельность того или иного использования.

Необходимо проверить соответствие сделанных предположений критериям НиНЭИ.

Физически возможно. Данный критерий имеет отношение к физическим характеристикам объекта недвижимости. Его анализ позволяет сделать вывод, что по своим физическим характеристикам здания имущественного комплекса без перепланировок может использоваться только по своему функциональному назначению или как складские помещения.

Юридически возможно. Результаты анализа нормативно-правовой базы не выявили правовых ограничений на использование объекта оценки в целях принесения прибыли.

Финансовой осуществимо. Финансовая осуществимость продажи имущественного комплекса полностью или частично не вызывает сомнений, так как в Талдыкоргане достаточно большой спрос на подобные объекты.

3.1.8 Заключение по анализу НиНЭИ

С учетом местоположения объекта оценки и анализа арендных ставок по аналогичным объектам, а также учитывая общую структуру и планировку зданий комплекса, его ближайшее окружение, коммерческая привлекательность объекта оценивается как высокая, так как объект оценки является высоко ликвидным, имеет удобную транспортную доступность. Оценщик пришел к выводу, что наилучшим использованием для собственного имущества будет сдача его в аренду (целиком или по частям) или продажа.

В то же время, плохое физическое состояние зданий значительно снизит рыночную стоимость оцениваемого объекта.

3.2 Описание объектов оценки

3.2.1 Описание земельного участка

Описание земельного участка: участок расположен в южном районе города, на автомагистрали - улице Абая. Участок расположен на окраине города, но район находится в 10-15 минутах езды от центра города. Месторасположение можно расценивать как весьма удобное.

Форма участка - прямоугольная, размером - 3,75 га.

Рельеф участка - спокойный. Предполагается, что на земельном участке нет никаких вредоносных почв и близко расположенных грунтовых вод.

Ограничения в использовании

Владелец должен соблюдать санитарные и экологические нормы, установленные для данного района.

3.2.2 Описание улучшений на земельном участке

Тип объекта недвижимости

Объект оценки представляет собой комплекса, состоящий из следующих строений и сооружений:

§ Административно-хозяйственный блок;

§ Цех РММ (ремонтно-механические мастерские);

§ Материальный склад (отапливаемый);

§ Склад строительных материалов (неотапливаемый);

§ Цех гидравлики;

§ Гараж;

§ Проходная;

§ Ограждение территории;

§ Дорожные одежды, благоустройство.

Для удобства и наглядности все основные характеристики зданий представлены в таблицах.

Таблица 2

Административно-хозяйственный блок

Год постройки	1973 г.
Этажность здания	2 этажа
Общая площадь здания	1800 м2
Строительный объем	5400 м3
Фундаменты	Железобетонные блоки
Наружные и внутренние стены	Кирпичные, толщиной 510 мм, 380 мм
Перегородки	Кирпичные
Перекрытия, покрытие	Железобетонные плиты перекрытия
Полы	Линолеум по бетонному основанию, в санузлах метлахская плитка
Проемы	Окна: деревянные спаренные переплеты с двойным остеклением; Двери: деревянные, щитовые, однопольные
Кровля	4 сл. Рулонная
Наружная отделка	Штукатурка цементным раствором, известковая окраска.
Внутренняя отделка	Штукатурка цементным раствором; известковая окраска
Инженерное обеспечение	Здание оборудовано централизованным водоснабжением, системами канализации и отопления. Электроснабжение от существующих сетей.

оценка недвижимость рыночный стоимость

Таблица 3

Цех РММ

Год постройки	1973 г.
Этажность здания	1 этаж
Общая площадь	2160 м2
Строительный объем	23328 м3
Фундаменты	Ленточные, железобетонные, монолитные
Наружные стены	Легкобетонные стеновые панели
Каркас	Колонны: сборные, железобетонные, прямоугольные; Ригели: сборные железобетонные; Фермы: Сборные железобетонные, сегментные
Покрытие	Плиты перекрытия железобетонные, ребристые
Кровля	4-х слойная, рулонная по утеплителю из пенобетона
Полы	Бетонные
Отделка	Заделка швов панелей цементно-песчанным раствором
Проемы	Металлические переплеты с ленточным остеклением; ворота металлические
Инженерное обеспечение	Здание оборудовано системами центрального водоснабжения, канализации, отопления. Электроснабжение от существующих сетей.

Таблица 4

Материальный склад

Год постройки	1974 г.
Этажность здания	1 этаж
Общая площадь здания	240 м2
Строительный объем	1200 м3
Фундаменты	Бетонный, ленточный
Стены	Кирпичные, толщиной 510 мм
Покрытие	Железобетонные плиты перекрытия
Кровля	4 слойная рулонная
Отделка	Внутренняя: штукатурка, известковая окраска; Наружная: штукатурка, окраска водостойкими составами
Проемы	Окна: деревянные, с раздельными переплетами; Ворота с деревянными полотнами
Полы	Бетонные
Инженерное обеспечение	Системы центрального водоснабжения, канализации, отопления. Электроснабжение от существующих сетей



Таблица 5

Склад строительных материалов

Год постройки	1974 г.
Этажность здания	1 этаж
Общая площадь	432 м2
Строительный объем	2592 м3
Фундаменты	Ленточные, железобетонные, монолитные
Каркас	Сборные, железобетонные колонны; Сборные железобетонные балки.
Наружные стены	Легкобетонные стеновые панели.
Покрытие	Плиты перекрытия, ребристые.
Полы	Бетонные
Проемы	Ленточное остекленение с металлическими переплетами; ворота.
Кровля	4 слойная рулонная по утеплителю из пенобетона
Отделка	Внутренняя и наружная: заделка стыков панелей цементным раствором.
Инженерное обеспечение	Электроснабжение от существующих сетей.

Таблица 6

Цех гидравлики

Год постройки	1974 г.
Этажность здания	1 этаж
Общая площадь	144 м2
Строительный объем	864 м3
Фундаменты	Ленточные, железобетонные, монолитные.
Каркас	Сборные железобетонные колонны; Сборные железобетонные балки.
Покрытие	Сборные железобетонные ребристые плиты.
Стены	Легкобетонные стеновые панели.
Полы	Бетонные
Проемы	Окна: ленточное остекленение с металлическими переплетами; Ворота.
Кровля	4 слойная рулонная по утеплителю из пенобетона.
Отделка	Внутренняя и наружная: заделка стыков панелей цементным раствором.
Инженерное обеспечение	Электроснабжение от существующих сетей.

Таблица 7

Гараж

Год постройки	1976 г.
Этажность здания	1 этаж
Общая площадь	36 м2
Строительный объем	108 м3
Фундамент	Железобетонный ленточный монолитный.
Стены	Кирпичные, толщиной мм.
Покрытие	Сборные железобетонные плиты.
Кровля	4 слойная рулонная по бетонному основанию.
Полы	Бетонные
Отделка	Внутренняя и наружная: штукатурка цементно-песчанным раствором.
Инженерное обеспечение	Электроснабжение

Таблица 8

Проходная

Год постройки	1973 г.
Этажность здания	1 этаж
Общая площадь	9 м2
Строительный объем	27 м3
Фундаменты	Бетонный ленточный, монолитный.
Стены	Кирпичный, толщиной 380 мм.
Покрытие	Сборные железобетонные плиты.
Проемы	Окна: деревянные остекленные переплеты Дверь: щитовая, однопольная.
Полы	Линолеум по цементному основанию
Кровля	Шиферная по деревянным стропилам.
Отделка	Внутренняя и наружная: штукатурка, окраска известковым составом.
Инженерное обеспечение	Электроснабжение от электрических сетей.

Ограждение территории

Железобетонное ограждение сплошное из железобетонных плит, протяженностью 800 м, высотой 2 м.

Установлены пропускные металлические ворота.

Благоустройство территории

Большая часть свободной территории асфальтирована и размечена под стоянку строительной техники предприятия. Площадь благоустройств а - 14800 м².

На момент обследования установлено, что здания имущественного комплекса загружены не на полную производственную мощность, из-за отсутствия заказчиков на выполнение механизированных работ.

Состояние всех строений - удовлетворительное.

3.3 Затратный метод определения стоимости объектов недвижимости

3.3.1 Расчет стоимости земельного участка

Согласно имеющимся данным, ставка платы за землю, продаваемой в частную собственность в г. Талдыкоргане составляет 137-274 тенге/м² в зависимости от местоположения участка. Для рассматриваемого земельного участка стоимость 1 кв. метра составляет - 137 тенге/м².

Учитывая размер участка, найдем его стоимость:

37500 м² х 137 = 5137500 тенге.

(Пять миллионов сто тридцать семь тысяч пятьсот тенге).

3.3.2 Расчет полной восстановительной стоимости зданий и сооружений

Согласно творческой части данной работы, при затратном подходе существует два основных метода определения стоимости недвижимости:

§ Метод определения полной стоимости воспроизводства;

§ Метод определения полной стоимости замещения.

Для оцениваемого объекта отдадим предпочтение методу определения полной стоимости воспроизводства.

Наиболее точным способом определения стоимости воспроизводства является составление сметы строительных работ, но, учитывая тот факт, что это трудоемкий, сложный процесс, более целесообразно определить восстановительную стоимость на основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Для расчета стоимости нового строительства использованы сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

В соответствии с «Общей частью» к сборникам УПВС в восстановительную стоимость единицы измерителя включены все прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления, а также все расходы связанные с организацией строительства.

Величина ПВС объекта рассчитывается по формуле:

ПВС= C х V х K (в ценах 1969 года) (3)

Где С - стоимость 1 м³ (м²) объекта аналога

V - расчетный объем (площадь)

К - коэффициент корректировок

На дату оценки ПВС объекта оценки рассчитывается по формуле:

ПВС¹= ПВC х К₁ х K₂ х К₃

Где ПВС - полная восстановительная стоимость в ценах 1969 года.

К₁ - индекс перехода к ценам 1984 года;

K₂ - индекс перехода цен к 1991 году;

К₃ - индекс перехода к ценам на дату оценки.

Определение восстановительной стоимости административно-хозяйственного блока проводилось на основе сборника № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов, для расчета стоимости цеха РММ, склада запчастей, склада строительных материалов и цеха гидравлики применен сборник 7 УПВС (таблица 10, вариант 1); для оценки гаража, проходной, ограждений и благоустройства применялся сборник, № 1 УПВС зданий и сооружений, имеющихся в организациях и учреждениях, состоящих на государственном бюджете для переоценки основных фондов.

Административно-хозяйственный блок

Восстановительная стоимость 1 м³ объекта - аналога - 21,9 руб/м³ (Сборник УПВС № 36) в ценах 1969 года.

Полная восстановительная стоимость административно-хозяйственного здания составит:

ПВС = 5400 х 21,9 х 1,07 х 1,16 х 104,662 = 29957341 тенге

Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен от уровня 1969 г. К уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен от уровня 1984 года к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета цен от уровня 1991 года к уровню цен на дату оценки.

Цех РММ

Восстановительная стоимость 1 м³ объекта аналога (при объеме до 100 000м³) в ценах 1969 года составляет 8,4 тенге/м³.

Полная восстановительная стоимость цеха составит:

ПВС = 23328м³ х 8,4 х 1,07 х 1,03 = 215962 тенге (в ценах 1969 г).

На дату оценки ПВС = 215962 х 1,16 х 1,95 х 104,662 = 51128019 тенге (на дату оценки).

Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,03 - коэффициент поправки на конструктивное решение (панельные стены вместо кирпичных)

1,16 - индекс пересчета цен от уровня 1969 г. к уровню 1984 г.

1,95 - индекс пересчета цен от уровня 1984 года к уровню 1991 г.

104,662 - индекс пересчета цен от уровня 1991 года к дате оценки (значения индексов по данным Национального Агенства по статистике).

Материальный склад

Восстановительная стоимость 1 м³ объекта-аналога составляет 21,0 тенге (сборник УПВС № 18 таблица 24) в ценах 1969 года.

Полная восстановительная стоимость склада составит:

ПВС = 1200 м³х21,0х1,07х1,16х1,95х104,662 = 6383604 тенге

Где 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен к уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета цен к уровню даты оценки.

Склад строительных материалов

Восстановительная стоимость 1 м³ объекта-аналога составляет 8,4 тенге/м³ (сборник № 7, таблица 10).

Восстановительная стоимость склада составит:

ПВС = 2592 м³ х 8,4 х 1,03 х 1,07 х 1,16 х 1,95 х 104,662 = 5680897 тенге.

Где: 1,03 - коэффициент поправки на конструктивное решение;

1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен уровня 1969 года к уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен уровня 1984 года к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета цен уровня 1991 года к уровню даты оценки.

Все индексы приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.

Гараж

Восстановительная стоимость 1м³ объекта-аналога по сборнику УПВС (сборник № 18 таблица 24) составляет 21,0 тенге в ценах 1969 года.

Восстановительная стоимость гаража составит:

ПВС = 108 м³ х 21,0 х 1,07 х 1,16х .95 х 104,662 = 574524 тенге;

Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен уровня 1969 года к уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен уровня 1984 года к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета цен уровня 1991 года к уровню даты оценки.

Все индексы цен приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.

Проходная

Восстановительная стоимость 1 м³ объекта-аналога по сборнику УПВС составляет 36,2 руб/м³ в ценах 1969 года.

Восстановительная стоимость проходной составит:

ПВС = 27 м³ х 36,2 х1,07 х1,16 х 104,662 = 24 759 тенге

Где: 1,07 - коэффициент поправки на климатический район;

1,16 - индекс пересчета цен уровня 1969 года к уровню 1984 года;

1,95 - индекс пересчета цен уровня 1984 года к уровню 1991 года;

104,662 - индекс пересчета цен уровня 1991 года к уровню даты оценки

Все индексы цен приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.

Железобетонное ограждение

Восстановительная стоимость 1 м¹ аналогичного ограждения по сборнику УПВС составляет 25,7 рубля в ценах 1969 года

Восстановительная стоимость ограждения составит:

ПВС = 800 м х 25,7 х 1,16 х 1,95 х 104,662 = 4867486 тенге

Где: 1,16 - индекс пересчета цен 84 г./69 г;

1,95 - индекс пересчета цен 91 г. /84 г.;

104,662 - индекс пересчета цен от уровня 1991 года, к уровню цен на дату оценки.

Все индексы цен приняты согласно данных Национального Агенства по статистике.

Благоустройство

Восстановительная стоимость асфальтобетонного покрытия в ценах 1991 года составляет:

4,61 тенге/м² (по данным Азиатской экспертной компании - государственная лицензия на оценочную деятельность).

Восстановительная стоимость благоустройства составит:

ПВС = 4800 х 4,01 х 104,662 = 2014534 тенге.

Где: 104,662 - индекс пересчета цен от уровня 1991 года к уровню цен на дату оценки.

Таблица 9

Расчет полной восстановительной стоимости комплекса зданий

Наименование объекта недвижимости	Удельный измеритель	Количество	Полная восстановительная стоимость на 20 апреля 2006 г.; в тенге	Доля в общей стоимости %
Административно-хозяйственный блок	1 м3	5400	29957341	29,0
Цех РММ	1 м3	23328	51128019	49,9
Материальный склад	1 м3	1200	6383604	6,2
Склад строительных материалов	1 м3	2592	5680897	5,5
Цех гидравлики	1 м3	864	1893632	1,9
Гараж	1 м3	108	574524	0,6
Проходная	1 м3	27	24759	0,02
Железобетонное ограждение	1 м1	800	4867486	4,7
Благоустройство: асфальтобетонное покрытие	1 м2	4800	2014534	2,18
Итого:			102524796

3.3.3 Определение совокупного износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надёжность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости, не в меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется:

§ Физический;

§ Функциональный;

§ Внешний.

Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты ими заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и др.

Внешний (экономический) износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ.

Накопленный износ определяется как уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или комбинации этих источников.

Износ рассчитывается методом разбивки и заключается в подробном рассмотрении и учете всех причин и видов износа, включая:

§ Физический износ, устранимый и неустранимый;

§ Функциональный износ, устранимый и неустранимый;

§ Внешний, или экономический износ.

При этом считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость сооружения.

3.3.4 Определение физического износа объектов недвижимости

В данной оценке для расчета совокупного износа объектов недвижимости применяется экспертный метод.

Величина накопленного физического износа определялась на основе:

§ Анализа технического состояния конструкций зданий имущественного комплекса;

§ Правил оценки физического износа недвижимого имущества, утвержденного приказом Председателя Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Республики Казахстан № 70 от 17 апреля 2000 г.

§ На основании произведенного осмотра.

Физический износ объектов недвижимости представляет собой отложенный

Ремонт и оценивается экспертным методом. «Износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых строительных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элементов, систем или здания в целом, и их восстановительной стоимости».

Согласно Правилам, износ здания равен сумме износов отдельных конструкций здания, умноженных на их долю в общей восстановительной стоимости здания по формуле:

_n

Ф₃ =? Ф_Кil_i (4)

ⁱ⁼¹

Где Ф₃ - физический износ здания, %

Ф_Кi - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %

l_i - коэффициент_, соответствующий доле восстановительной стоимости

отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания;

n - число отдельных конструкций, элементов или систем задания.

Расчет физического износа представлен в таблицах.

Дефектная ведомость

Таблица 10

Административно-хозяйственный блок

Наименование конструктивного элемента	Удельный вес в общей стоимости, %	Фактический физический износ элемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменты	14	40	5,6
Наружные и внутренние стены	28	40	11,2
Перегородки	5	30	1,5
Перекрытие, покрытие	16	30	4,8
Полы	9	40	3,6
Проемы	8	40	3,2
Кровля	7	50	3,5
Наружная отделка	3	40	1,2
Внутренняя отделка	4	40	1,6
Прочие работы	3	40	1,2
Сантехнические и электромонтажные работы	3	50	1,5
Итого			38,9

Дефектная ведомость

Таблица 11

Цех РММ

Наименование конструктивного элемента	Удельный вес в общей стоимости, %	Фактический физический износ элемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменты	6,7	45	3,0
Наружные стены	14,7	50	7,4
Каркас	14,2	45	6,4
Покрытие	12,5	50	6,3
Кровля	12,7	60	7,6
Полы	5,1	50	2,6
Отделка	4,9	50	2,5
Проемы	10,3	30	3,1
Прочие работы	15,9	50	8,0
Сантехнические и электромонтажные работы	3,0	50	1,5
Итого			48,4

Дефектная ведомость

Таблица 12

Материальный склад

Наименование конструктивного элемента	Удельный вес в общей стоимости, %	Фактический физический износ элемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундаменты	14	35	4,9
Стены	28	45	12,6
Покрытие	16	40	6,4
Кровля	17	60	10,2
Отделка	7	40	2,8
Проемы	8	45	3,6
Полы	5	50	2,5
Прочие работы	2	50	1,0
Сантехнические и электромонтажные работы	3	50	1,5
Итого			45,5

Дефектная ведомость

Таблица 13

Склад строительных материалов

Наименование конструктивного элемента	Удельный вес в общей стоимости, %	Фактический физический износ элемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундамент	6,7	35	2,3
Каркас	14,2	45	6,4
Наружные стены	14,7	50	7,4
Покрытие	12,5	50	6,3
Полы	5,1	50	2,5
Проемы	10,3	40	4,1
Кровля	12,7	60	7,6
Отделка	4,9	50	2,5
Прочие работы	15,9	50	7,9
Электромонтажные работы	3,0	50	1,5
Итого			48,5



Дефектная ведомость

Таблица 14

Цех гидравлики

Наименование конструктивного элемента	Удельный вес в общей стоимости, %	Фактический физический износ элемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундамент	6,7	35	2,3
Каркас	14,2	40	5,7
Стены	14,7	45	6,6
Покрытие	12,5	50	6,3
Полы	9,1	60	5,5
Проемы	8,3	30	2,5
Кровля	12,7	60	7,6
Отделка	4,9	50	2,5
Прочие работы	13,9	50	6,9
Электромонтажные работы	3,0	50	1,5
Итого			47,4

Дефектная ведомость

Таблица 15

Гараж

Наименование конструктивного элемента	Удельный вес в общей стоимости, %	Фактический физический износ элемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундамент	14	50	7,0
Стены	28	50	14,0
Покрытие	16	60	9,6
Кровля	17	60	10,2
Полы	8	50	4,0
Проемы	7	30	2,1
Отделка	7	40	2,8
Прочие работы	1	40	0,4
Электромонтажные работы	2	50	1,0
Итого			51,1

Дефектная ведомость

Таблица 16

Проходная

Наименование конструктивного элемента	Удельный вес в общей стоимости, %	Фактический физический износ элемента, %	Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, %
Фундамент	14	45	6,3
Стены	28	40	11,2
Покрытие	16	35	5,6
Проемы	7	30	2,1
Полы	8	45	3,6
Кровля	17	60	10,2
Отделка	7	50	3,5
Прочие работы	1	50	0,5
Электромонтажные работы	2	50	1,0
Итого			44,0

Железобетонное ограждение

Физический износ ограждения согласно визуального осмотра составляет - 40%.

Благоустройство (асфальтобетонное покрытие)

Физический износ асфальтобетонного покрытия составляет согласно визуального осмотра - 50%.

Физический износ по всему комплексу зданий.

Составит:

И_физ = 38,9х29,0 + 48,4х49,9 + 45,5х6,2 + 48,5х5,5 + 47,4х1,9 + 51,1х0,6

+ 44 х 0,02 + 40х4,7 + 50х2,18 = 45,1%

100



3.3.5 Определение накопленного функционального износа (морального износа)

Функциональный износ является потерей в стоимости, вследствие относительной неспособности объекта недвижимости обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей (морального устаревания технологических решений).

Такого рода недостатки могут быть как устранимыми, так и не устранимыми.

На дату оценки здания имеют функциональный износ, вызванный неудовлетворительным оборудованием цеха ремонтно-механических мастерских, не отвечающих современным требованиям. По мнению оценщика функциональный износ цеха РММ составляет 20%, так, как по стоимости в общем комплексе он составляет 49,9%, то функциональный износ в среднем по комплексу составляет 10%. При этом учтено, что функциональный износ по остальным зданиям при анализе не обнаружен.

3.3.6 Определение износа внешнего воздействия

Под износом внешнего воздействия понимается снижение функциональной пригодности вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких как общий упадок района или отрасли, местоположение объекта в районе, области или регионе или состоянием рынка, независящим от воли владельца недвижимости. На момент оценки, внешний износ характеризуется слабым спросом на услуги механизации работ, что вызывает систематическую недогрузку производственных мощностей.