Срок в договоре аренды является принадлежностью этого договора, но не его существенным условием. Дело в том, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1, 2 ст. 610 ГК). Однако и в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время. Ведь при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества -- за три месяца. Возможность прекращения договора, заключенного на неопределенный срок, в любое время по желанию одной стороны свидетельствует о временной ограниченности таких договоров. Поэтому закон (ст. 606 ГК) говорит о том, что имущество передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование Певницкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. - 2007. - № 1. - С. 18..

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Шапкина Г.С. Регулирование аренды и безвозмездного пользования имуществом в ГК РФ [Текст] // Законодательство и экономика. - 1997. - № 6. - С. 4. Например, максимальный срок договора проката в силу указания ст. 627 ГК не может превышать одного года.

Установление предельных сроков договора аренды имеет целью, во-первых, предотвращение того, чтобы под видом аренды не произошло отчуждения имущества, во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать «изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке». Исрафилов И. Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. - 1997. - № 10. - С. 115.

Вследствие этого, представляется вполне логичным, что договор аренды может составлять правовое состояние. В самом деле, «если сфера каждого индивида имеет основой и пределом его волю и если всякое правовое состояние является взаимоотношением, существующим между двумя индивидами, и который один есть субъект активный, а другой субъект пассивный, то, очевидно, необходимо соглашение двух воль для того, чтобы расширить юридическую сферу одного и сократить юридическую сферу другого. Одним словом, так как всякое юридическое состояние есть взаимоотношение двух лиц, то оно может возникнуть лишь из отношения между двумя волями. Так как оно является связью между двумя лицами, то оно по необходимости соответствует связи, созданной между двумя волями». Общие преобразования гражданского права со времен Кодекса Наполеона [Текст] / Под ред. Гойхбарга А.Г. -М., Статут. 2000. - С. 65.

Российское гражданское право относится к правовым системам, «не признающим юридический формализм в качестве ведущего своего принципа. Отдавая должное форме сделки, оно требует, чтобы суду представляли не чисто формальную, а реальную экономическую регуляцию между сторонами». Кашанин А.В. Кауза гражданско-правового договора как выражение его сущности [Текст] // Журнал российского права. - 2001. - № 4. - С. 93.

При определении сущности договора аренды в той или иной степени приходится стакиваться при применении норм ст. 169 ГК (о недействительности сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности); ст. 178 ГК (о недействительности сделки, совершенной под влиянием заблуждения), и ст. 431 ГК (о толковании договора).

Нельзя не согласиться с Н.Б. Новицким, утверждавшим, что существенность определяется не по капризу того или иного лица. Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность [Текст] - М., Юрлитиздат. 1954. - С. 106.

Выделение сущности сделки имеет под собой объективные основания, ее интуитивное отыскание, отличаясь неопределенностью и неустойчивостью, «повышенной зависимостью от субъективного усмотрения, противоречит сути нормативного регулирования, а также интересам устойчивости гражданского оборота, заключает в себе опасность судейского произвола». Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. [Текст] - М., Статут. 2001. - С. 89.

Вместе с тем, для того чтобы познать сущность договора аренды, необходимо признать его как в качестве юридического факта, «запускающего» определенного рода правоотношения, так и как некоторой формы правоотношения. В связи с этим О.С. Иоффе обращал внимание на то, что «для всестороннего ознакомления с сущностью договора, он должен быть изучен и как юридический факт, и как правоотношение». Иоффе О.С. Указ. соч. - С. 26-27.

В качестве средств, определяющих сущность договора аренды и облегчающих применение норм права, выступают категории воля и волеизъявление, «пороками и несоответствиями которых объясняются соответствующие нормы права». Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. [Текст] - М., Статут. 2000. - С.134.

Сущность волеизъявлений субъектов договора аренды заключается в том, что участник (арендодатель, арендатор), исходя из мотивов волеизъявления, выдвигает предложения (индивидуальные условия), касающиеся, например, арендной платы, срока аренды и т.д.

Такие односторонние обособленные волеизъявления согласовываются между контрагентами в рамках договора аренды. Стороны договариваются. В связи с этим О.А. Красавчиков отметил, что «посредством согласования индивидуальных условий субъекты вырабатывают общие условия, образующие содержание договорного акта». Красавчиков О.А. Гражданско-правовой договор: понятие, содержание, функции - Свердловск., Юридическая литература. 1980. - С. 11. В общих договорных условиях воплощаются согласованные волеизъявления сторон, выраженные в реализации собственных интересов контрагентов. Например, интерес арендатора (нанимателя) заключается в том, чтобы приобрести вещь (имущество) во временное владение и пользование, а арендодателя (наймодателя) -- передать данную вещь арендатору (нанимателю). Отсюда в договоре аренды (имущественного найма) «вытекают» права и обязанности сторон. Так, обязанность арендатора (нанимателя) уплатить денежную цену (периодичность устанавливается соглашением участников договора) и право получить вещь на определенное время, право арендодателя получить плату и обязанность передать вещь.

В ряде случаев законодатель побуждает гражданина или юридическое лицо к обязательному заключению договора. Некоторые ученые-юристы справедливо связывают эти обстоятельства с необходимостью защиты более слабых участников оборота Брагинский М. Гражданский кодекс. Три года спустя [Текст] // Хозяйство и право. - 1998. - № 1. - С. 11. (каковым является арендатор) в договоре аренды.

Так, ФЗ РФ от 17 августа 1995г. «О естественных монополиях», О естественных монополиях [Текст]: [ФЗ РФ № 147-ФЗ, принят 17.08.1995 г., по состоянию на 08.11.2007] // СЗ РФ. - 1995. - № 34. - Ст. 3426. запрещает субъектам естественных монополий отказываться от заключения договоров с отдельными потребителями. Аналогичный режим установлен пунктом 1 ст. 426 Гражданского кодекса для «публичных договоров» - договоров, заключаемых коммерческой организацией, которая по характеру своей деятельности не должна отказывать тому, кто к ней обратится.

Таким образом, путем введения категории (типа) публичного договора законодатель пытается обеспечить оптимальное удовлетворение в определенных сферах потребностей экономически слабой стороны, то есть в массового потребителя, Тотьев К. Публичный договор [Текст] // Хозяйство и право. - 1995. - № 6. - С. 78. в частности в договоре проката, являющегося разновидностью договора аренды.

Одновременно законодательство многих стран, в том числе и России, развивается в сторону предельной регламентации всех аспектов договорных отношений. Основной целью провозглашается, как было сказано, защита «слабых» участников договорных отношений. Таким образом, у «слабого» контрагента публичных обязательств есть шанс: при необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения такого договора обратиться в суд о понуждении заключить договор. По мнению Б.В. Завидова, «здесь законодателю надо пойти по пути ужесточения: усилить ответственность юридических лиц, занимающих доминирующее положение на рынке товаров», Завидов Б.В. Договорное право России [Текст] - М., Юристъ. 1998. - С. 105. именно при заключении договора аренды.

Как мы видим, в сфере частного права наблюдается устойчивая тенденция к стандартизации содержания договоров. «Огромное количество индивидуальных договоров заключается на основе различных «общих условий заключения сделок», «типовых договоров», «договоров присоединения» и т.п. Одни субъекты, пользуясь статусным или экономическим превосходством, зависимостью своих потенциальных клиентов-контрагентов, откровенно навязывают им унифицированные договорные клише». Халфина Р.О. Договор в английском праве [Текст] - М., Юрлитиздат. 1959. - С. 75-76.

Поэтому наблюдалось максимальное ограничение значимости договорной модели, так как почти все действовавшие в этой области нормы носили императивный характер.

Тем не менее договор аренды, безусловно, должен соответствовать императивным нормам закона и иных правовых актов (п. 1 ст. 422 ГК), которые «в сфере договорных обязательств практически всегда устанавливают те или иные ограничения договорной свободы в общественных и государственных (публичных) интересах. Однако императивные правила закона, принятого после заключения договора, не должны распространяться на условия ранее заключенных договоров, если только сам этот закон прямо не придаст им обратную силу (п. 2 ст. 422 ГК)» Брагинский М.И. Комментарий к части первой ГК РФ для предпринимателей [Текст] - М., Фонд «Правовая культура». 1995. - С. 335.. Подзаконными же актами, включая президентские указы, нельзя предписывать изменения условий заключенных договоров. В ряде случаев ограничения договорной свободы вызваны развитием самого рынка, который не сможет нормально функционировать при их отсутствии. Так, «ограничиваются возможности монопольных производителей товаров или услуг, которые не вправе навязывать своим контрагентам условия договоров, используя свое выгодное положение и невозможность потребителей обратиться к другим производителям, т.е. нарушая принцип конкуренции». Согласно ст. 6 ФЗ «О естественных монополиях», органы регулирования естественных монополий вправе определять потребителей, подлежащих обязательному обслуживанию, а также устанавливать цены (тарифы) или их предельный уровень на продукцию таких монополий, то есть определять контрагентов и некоторые существенные условия соответствующих договоров. Причем законодательная база для подобной системы ценового регулирования начала формироваться, в частности, с выходом Указа Президента РФ от 28 февраля 1995г. № 221 «О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов)» О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов) [Текст]: [Указ Президента РФ № 221, принят 28.02.1995 г., по состоянию на 08.04.2003] // СЗ РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 859. и одноименного Постановления Правительства РФ от 7 марта 1995 г. № 239 О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов) [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 239, принято 07.03.1995 г., по состоянию на 09.02.2008] // СЗ РФ. - 1995. - № 11. - Ст.997.. В них намечался переход к государственному регулированию цен в основном только на продукцию естественных монополий.

Незаконным будет также и «навязывание контрагентам условий договоров на основе заключенных соглашений о разделе тех или иных товарных рынков или иных форм недобросовестной конкуренции». Такой запрет необходим с целью создания объективных условий для добросовестной конкуренции на рынке. «Там же, где она по экономическим причинам нерентабельна (например, при естественной монополии), должна действовать специальная система регулирования. Будучи ее составной частью, публичный договор сможет стать правовой формой воздействия государства на сферы естественной монополии». Тотьев К. Государственная и естественная монополия [Текст] // Закон. - 1995. - № 4. - С. 60-63.

«В тщательной защите нуждаются граждане-потребители, выступающие в качестве заведомо более слабой стороны в их взаимоотношениях с профессиональными предпринимателями». О защите прав потребителей [Текст]: [Закон РФ № 2300-1, принят 07.02.1992 г., по состоянию на 25.10.2007] // СЗ РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 140.

В этой сфере действует и общий принцип запрета злоупотребления правом (п. 1 ст. 10 ГК), в том числе свободой договоров. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. [Текст] - М., Статут. 2001. - С. 251. Применение данного принципа оправданно, например, при заключении договора аренды нежилых помещений между муниципальным органом, являющимся собственником имущества, и предпринимателем. Арендный договор должен отражать баланс экономических интересов, как арендодателя, так и арендатора, при этом интересы не должны ограничиваться получением арендодателем арендной платы и использованием арендуемого объекта - арендатором. Арендодатель, основываясь на необходимости наиболее эффективного и целесообразного использования арендуемого имущества в хозяйственном и социальном аспектах, должен исходить из первостепенной цели -- благо государства и граждан. Указанные аспекты являются ведущими приоритетами в решении вопросов кому, на каких условиях и на какой срок необходимо сдавать имущество. Однако условия договора и определяемое им содержание арендных отношений не должны ограничивать арендатора в выборе наиболее эффективного в рамках законодательного и договорного ограничений использования арендуемого имущества.

Одним из факторов, предопределяющих гибкость использования объектов аренды, является срок. Представляется, что в данном случае есть смысл предусматривать возможность заключать договор: при краткосрочной аренде от 5 до 10 лет, при долгосрочной - до 49 лет. Что может повлечь возникновение обязательства по инвестированию арендатором объекта. В таких вложениях арендатора-инвестора можно заинтересовать не только сроками аренды, но и в случае, если обусловленное им улучшенное имущество он будет вправе присваивать в зависимости от того, является ли оно отделимым или нет. В данном же случае возникает возможность стимулирования посредством договора аренды инвестирования в объекты государственной и муниципальной собственности и тем самым способствовать их развитию.

Говоря о равенстве субъектов, а именно равенстве волеизъявлений, как признаке договора аренды, следует отметить, что это один из противоречивых признаков. Поскольку, говоря о равенстве, мы имеем в виду формальное, юридическое равенство, а не фактическое равенство.

Формальное равенство субъектов означает, что их волеизъявления могут носить только формально равноправный характер. «При определении договорных условий может иметь место диктат статусное или экономически превосходящего субъекта. И последствиями договора могут быть отношения как фактического, так и юридического неравенства». Александров Н.Г. К вопросу о роли договора в правовом регулировании общественных отношений [Текст] // Ученые записки ВИЮН. - 1996. - Вып. 5. - С. 81-82.

В действительности, равенство сторон в договоре аренды воплощается лишь в равных правах арендатора и арендодателя на инициацию изменений и дополнений условий договора, на инициацию расторжения договора и т.д. Бьейи Ж.-П. Юридические средства административной деятельности во Франции [Текст] - М., Норма. 1994. - С. 75.

Заключение договора аренды было бы бессмысленно без намерения исполнять его условие арендодателем и арендатором, значит, исполнение договорных условий является еще одним немаловажным условием договора. Квинтэссенцией этого признака обоснованно считается классический императив «pacfa sunt servanda» - «договоры следует выполнять». Договорные условия, договорные обязанности есть продукт согласия сторон. Арендатор, согласившись с условиями арендодателя, признает обязательность для себя совместно установленных на основе этого согласия общих условий. Можно даже сказать, что участники договора аренды должны рассматривать согласованные волеизъявления друг друга как «руководство к действию».

Необходимо обратить внимание на существование двух способов формулирования арендодателем и арендатором правил их поведения: выработка собственного варианта либо принятие варианта, предложенного законодателем в диспозитивной правовой норме. Что касается императивных норм, то они, по справедливому замечанию В.В. Витрянского, «устанавливают правила, которые должны соблюдаться участниками имущественного оборота, и находятся за рамками понятия «договор». Витрянский В.В. Существенные условия договора [Текст] // Хозяйство и право. - 1998. - №7. - С. 12. Таким образом, состав условий договора аренды определяли: волевой акт участников гражданского оборота, правила поведения индивидуального характера, обязательные только для его сторон, правила поведения, сформулированные сторонами, касательно возникновения, изменения или прекращения правоотношения, установленная законодательством форма. Мы выделяем существенные условия договора аренды, закрепленные в п. 1 ст. 432 ГК РФ, в соответствии с которой договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Части первой [Текст] / Отв. ред. Садиков О.Н. - М., Норма. 2006. - С. 418.

При этом в частности Л. Андреева, в качестве критерия выделения существенных условий указывает их необходимость и достаточность для признания договора (существующим). Андреева Л. Существенные условия договора: споры, продиктованные теорий и практикой [Текст] // Хозяйство и право. - 2000. - № 12. - С. 89.

При решении вопроса о содержании договора аренды с методологической точки зрения необходимо обратить внимание на то обстоятельство, что когда речь идет об условиях договора, то мы имеем в виду аренду как юридический факт, а не правоотношение и не устный или письменный либо нотариально оформленный текст, поскольку договорные условия -- это соглашение, закрепляющее правила поведения сторон, имеющее установленное законодательством форму, находящееся в области возникновения, изменения или прекращения договорных обязательств. Но указанные характеристики взаимосвязаны.

Применительно к исследуемой проблеме данный факт проявляется, прежде всего, в том, что состав условий аренды - юридического факта определяет существо аренды-правоотношения и в той или иной мере закрепляется в аренде-тексте.

М.М. Агарков в этой связи отметил, что «основание возникновения обязательств является необходимым индивидуализирующим моментом каждого данного обязательства, определяет его характер» Агарков М.М. Обязательства по советскому гражданскому праву [Текст] - М., Юрлитиздат. 1940. - С. 50. относительно и изменения условий договора, и его расторжения.

Представляется, что основное значение указанного термина применительно к условиям аренды - юридического факта проявляется в следующем определении: «существенный» означает относимость условий к существу арендного правоотношения, при этом участвующих при формировании существа арендного обязательства. Кроме того, «существенный» значит свидетельствующий о существовании.

Следовательно, существенность договорного условия оказывает влияние одновременно как на существование аренды - юридического факта, так и на сущность возникающего из такого договора арендного правоотношения, а также на изменение арендного обязательства.

ГК РФ не содержит определенных императивных правил относительно формы договора аренды, его структуры, ибо законодатель реализует идею свободы договора (ст. 421 ГК РФ), предоставив тем самым возможность самостоятельной регламентации сторонами условий договора, но с обязательным соблюдением тех императивных условий, которые регламентируются законом и иными правовыми актами на момент заключения договора (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Если законодателем предусматриваются существенные условия договора, такие как предмет, цена, то место исполнения договора может и не быть существенным условием, но, тем не менее, стороны при заключении договора аренды предпочитают указывать все условия, включая условия об изменении и расторжении договора аренды, дабы в юридическом смысле обезопасить себя.

Выделяя договор аренды, законодатель вынужденно определяет его характерные признаки, то есть без указания, которых объективно невозможно возникновение соответствующего обязательства, и «тем самым дает понять, что указанные условия необходимы для данного вида договорного обязательства». Вследствие этого, наряду с существенными условиями, которые прямо названы в законе или иных правовых актах как существенные, необходимо указывать и условия, относительно которых по заявлению одной из сторон (арендатора или арендодателя) должно быть достигнуто соглашение. Необходимо отметить, что договор аренды, помимо условий, относящихся к существу этого вида договорного правоотношения, имеет также условия, играющие роль лишь в формировании общих и обычных для всех договорных обязательств признаков. Данные условия соответствуют содержанию диспозитивных норм, устанавливающих общие правила заключения, исполнения, изменения и прекращения договоров, а также возложения ответственности за их нарушение.

Данные условия относятся к несущественным. В юридической литературе справедливо определено, что вопрос о том, считать ли конкретный договор заключенным, имеет значение не сам по себе, а, прежде всего, в связи с возможными имущественными требованиями, вытекающими из данного договора.

В практическом обосновании деление условий договора аренды на существенные и несущественные проявляется в том, что если между арендатором и арендодателем при заключении договора возникли разногласия по поводу предложения об изменении либо исключении из договора условия, предусмотренного диспозитивной нормой, фактическое исполнение в счет договора состоится, несмотря на то, что данные разногласия остались неурегулированными. Это объясняется тем, что в случае согласования сторонами условия, изменяющего либо исключающего действие диспозитивной нормы, оно автоматически становится существенным условием, кроме того, согласование всех существенных условий всегда приводит к согласованию условий несущественных. Поэтому в случае фактического исполнения в счет договора, даже если имеются неурегулированные разногласия по условиям, которые не относятся к существенным, договор должен считаться заключенным. Фактического исполнения в счет договора не происходит, и договор считается не заключенным, когда арендодатель или арендатор обращается к контрагенту с просьбой об урегулировании разногласий по спорному условию договора, под угрозой отказа от заключения договора.

Таким образом, при традиционном делении условий договора на существенные и несущественные, необходимо выделять и особые условия, играющие роль при формировании общих признаков арендного обязательства (заключение, расторжение (изменение), прекращение, наложение ответственности). Суд рассматривает споры при изменении договора путем признания недействительными отдельных условий договора (ст. 180 ГК РФ). В соответствии с данной правовой нормой статьи, недействительное условие не влечет за собой признание недействительными иных положений договора аренды, если эти условия не относятся к существенным.

Однако контрагенты на стадии заключения договора аренды не обращают должного внимания на значение особых условий. Эти дополнительные условия формируются участниками договорных обязательств в случаях, когда в тексте применяемого сторонами нормативно-правового акта отсутствует императивное регламентирование правоотношений и стороны решают применить диапозитивную норму права.

Естественно, что использование тех или иных правовых норм, установление тех или иных дополнительных условий зависит от конкретной специфики конкретного обязательства.

В качестве особых условий договора аренды следует признать установление арендодателем и арендатором дополнительных условий, играющих роль при формировании общих признаков, зависящих от специфики арендного обязательства, а именно: установление ответственности сторон за недобросовестное исполнение арендного обязательства, изменение и расторжение договора аренды. По справедливому замечанию Б. Завидова, «добросовестное и скрупулезное исполнение всех предусмотренных в договоре условий снизит предпринимательский риск контрагентов договорного обязательства». Завидов Б. Особенности возмездных договоров [Текст] // Право и экономика. - 2000. - №9. - С. 6.

Конечно, необходимо учитывать обязательность исполнения договорных условий, которые должны осуществляться посредством установления в договоре аренды, который регулируется отраслевым законодательством, форм и мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, то есть речь идет о договорной ответственности.

При выделении признаков договора аренды, следует обратить внимание на: свободу договора, согласие сторон, равенство сторон и обязательность договорных условий. При этом, учитывая эволюцию данного вида договора, в современном праве появляется необходимость выделения определенных сущностных критериев (существенных и особых условий), позволяющих выделить договор имущественного найма (аренды) из массы иных видов договоров и правовых актов.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателем по договору аренды в соответствии со ст. 608 ГК РФ может быть либо собственник имущества, либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Предпосылкой данного положения является то, что сдача имущества по договору аренды представляет собой реализацию одного из трех правомочий собственника, а именно: форму распоряжения этим имуществом. Следовательно, «арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом». Брагинский М.И. Комментарий к части первой ГК РФ для предпринимателей [Текст] - М., Фонд «Правовая культура». 1995. - С. 227.

Кроме собственника в роли арендодателя могут выступать лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами унитарные предприятия с соблюдением требований ст. 294-297 ГК РФ. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно, без согласия собственника, передавать в аренду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое имущество -- только с согласия собственника.

Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права оперативного управления, могут передавать в аренду закрепленное за ними как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника.

Согласно норме п. 1 ст. 298 ГК РФ учреждения, обладающие правом оперативного управления на закрепленное за ними имущество, ни при каких условиях не могут быть арендодателями имущества, закрепленного за ними собственником. Вместе с тем, отдельными федеральными законами такие права предоставлены государственным образовательным и научным учреждениям. Ст. 39. п.11 О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «Об образовании» [Текст]: [ФЗ РФ № 12-ФЗ, принят 13.01.1996., по состоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ. - 1996. - № 3. - Ст. 150.

От имени собственника (государства, муниципального образования) в качестве органа, дающего согласие на передачу субъектами права хозяйственного ведения и права оперативного управления, могут выступать соответствующие территориальные органы и органы местного самоуправления. В указанных законом случаях в качестве таковых могут выступать иные государственные органы.

Так, согласно норме п.п. 3 и 2 ст. 4 ФЗ «О Федеральном железнодорожном транспорте», недвижимое имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта. О железнодорожном транспорте Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 17-ФЗ, принят 10.01.2003 г., по состоянию на 08.11.2007] // СЗ РФ. - 2003. - № 12. - Ст. 169.

Государственное и муниципальное имущество, не закрепленное за унитарными предприятиями, может передаваться в аренду соответствующим территориальными органами О порядке закрепления и использования, находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 3, принят 05.01.1998 г., по состоянию на 23.03.2006] // СЗ РФ. - 1998. - № 2. - Ст. 264. или соответствующими органами местного самоуправления. Ст. 5 Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 131-ФЗ, принят 06.10.2003 г., по состоянию на 08.11.2007] // СЗ РФ. - 2003. - № 40. - Ст. 3822. То есть аренда, как мы видим, это длительный, непрерывный процесс, нуждающийся в управлении со стороны как арендодателя, так и арендатора. Однако присутствие собственника в качестве арендодателя во многих случаях не сводит аренду лишь к дуальным отношениям (хозяйственное ведение, оперативное управление). Авеков А.В. Аренда государственной и муниципальной собственности в г. Москве [Текст] // Российский экономический журнал. - 2006. - № 7. - С. 30. Кроме того, земля и другие природные объекты, находящиеся в публичной собственности, могут передаваться в аренду специальными органами, указанными в природоресурсном законодательстве. Например, при аренде участков лесного фонда в качестве арендодателей выступают лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством (ст. 31 Лесного кодекса РФ).

Вследствие этого многообразие объектов аренды порождает многообразие арендных отношений, что приводит к необходимости создания определенной системы организации арендных процессов. Целесообразным является разделение обозначенного процесса на стадии: предварительную и сопутствующую. На предварительной стадии устанавливаются условия аренды, в том числе условия изменения и расторжения договора аренды, и закрепляется юридическая сила аренды - юридического факта. Данный этап порождает отношения между арендодателем, собственником (если он не является арендодателем) и арендатором. Поскольку каждая из сторон может являться инициатором возникновения арендных отношений, то данная стадия, с учетом резкого колебания стоимости на рынке недвижимости, представляет значительный интерес. Сопутствующая стадия обуславливается регулированием уже существующих арендных отношений, в плане контроля за соблюдением условий, присоединением субаренды, использования объекта аренды, внесением арендной платы, ее пересмотром, изменением условий договора, пролонгацией, расторжением, по основаниям, определяемым гражданским законодательством Губин Е.П., Чумакова О.В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости [Текст] // Вестник Арбитражного суда города Москвы. - 2007. - № 3. - С. 16..

На предварительной и сопутствующей стадиях арендные отношения и управление государственной и муниципальной собственностью тесно связаны с изменением, расторжением и наложением ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, поскольку договор аренды, заключаемый между арендодателем и арендатором, служит основным документом, регламентирующим отношения сторон.

Регламентирование прав и обязанностей сторон имеет большое значение при определении положений, которые занимают контрагенты по отношению друг к другу. Характеристика прав и обязанностей арендатора и арендодателя проявляет такую существенную особенность гражданско-правовых отношений, как равенство сторон.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан: предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, в указанный в договоре аренды срок, а при его отсутствии - в разумный срок, предупредив арендатора обо всех правах третьих лиц на это имущество, праве залога и т.д., осуществить капитальный ремонт этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором; возместить расходы на произведенные арендатором неотделимые от имущества улучшения, если они были произведены с согласия арендодателя.

Арендатор обязан: пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, производить его текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором, и вернуть по окончании договора в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (например, с разрешенными арендодателем неотделимыми улучшениями); своевременно вносить арендную плату. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М., Юрайт. 2005. - С. 144.

Указанные положения, закрепляющие обязанности сторон, предусматривают распределение обязанностей между сторонами по содержанию имущества, находящегося в аренде.

На арендодателя возлагается обязанность по проведению капитального ремонта. Подобная обязанность предусматривалась ст. 284 ГК РСФСР 1964 и п. 2 ст. 85 Основ гражданского законодательства. Эта норма связана со ст. 210 ГК РФ, возлагающей обязанность по содержанию имущества на собственника. На восстановление имущества, относящегося к основным фондам, производятся амортизационные отчисления. Вместе с тем, они, как правило, входят составной частью в сумму арендной платы (наряду с частью прибыли, получаемой арендатором от использования нанятого имущества).

Капитальный ремонт должен проводиться в срок, установленный договором, а если он не определен, - в разумный срок. Это означает, что арендодатель обязан поддерживать сданное им имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления. ГК РФ в п. 1 ст. 616 предусматривает последствия невыполнения этой обязанности. Арендатор вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость либо зачесть ее в счет арендной платы; либо потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, а также потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Аналогичные последствия в соответствии со ст. 612 ГК РФ наступают при невыполнении арендодателем своей обязанности устранить недостатки, выявленные в сданном имуществе и препятствующие или затрудняющие его эксплуатацию по назначению.

Однако норма, возлагающая на арендодателя проведение капитального ремонта, не императивна, поскольку законодатель допускает возможность достижения разрешения данного решения этого вопроса в договоре. Кроме того, исключения из общего правила предусматриваются в специальных нормах закона и иных правовых актах. Так, ст. 644 ГК РФ возлагает проведение капитального ремонта транспортного средства, нанятого без экипажа, на арендатора. Арендатор обязан осуществлять как текущий, так и капитальный ремонт взятого в аренду предприятия (ст. 661 ГК РФ).

Поддерживая принцип равенства сторон, п. 2 ст. 616 ГК-РФ закрепляет положение, согласно которому на арендатора возлагается обязанность поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет, текущий ремонт; речь идет о ремонте, предупреждающем преждевременный износ и как следствие - преждевременный выход из строя имущества, сдаваемого в аренду, а также нести расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, вывозу мусора, внесению коммунальных платежей и т.д.). Но наряду с применениями унифицированных норм законодательства, относительно отдельных видов аренды есть исключения. Так, в соответствии с положениями, регулирующими договор аренды транспортных средств с экипажем, обязанность поддерживать этот объект в надлежащем состоянии и проводить все виды его ремонта, включая текущий, возлагается на арендодателя (ст. 634 ГК РФ).

Встречное принятие сторонами прав и обязанностей является убедительным аргументом характеристики договора аренды как синаллагматического. Но если аренда в ее чистой исходной форме - это имущественный наем, то арендатор - независимая от арендодателя фигура. Его обязанности ограничиваются арендными платежами, обеспечением сохранности имущества и соблюдением установленного договором режима его целевого использования. «Арендатор свободен в выборе направления хозяйственной деятельности и в распоряжении произведенной продукцией. Во всех хозяйственных связях он выступает от собственного имени и полностью принимает на себя риск изменения хозяйственной конъюнктуры, несет ответственность перед другими лицами за выполнение договорных обязательств и за вред, причиненный в связи с использованием арендуемого имущества». Именно эта самостоятельность и определяет значение аренды как средства стимулирования инициативы и предприимчивости, как главного фактора «хозяйского отношения работника к условиям и результатам своего труда».

При существующей дифференциации норм не только по признакам специализации арендодателей, сфере применения договора, но и по предмету договора аренды, логичным представляется существующее разнообразие форм арендных отношений, что приводит к необходимости создания определенной системы организации арендных процессов. Целесообразным является разделение обозначенного процесса на стадии: предварительную и сопутствующую. На предварительной стадии устанавливаются условия аренды, в том числе условия изменения и расторжения договора аренды, и закрепляется юридическая сила аренды юридического факта. Сопутствующая стадия обуславливается регулированием уже существующих арендных отношений, в плане контроля за соблюдением условий, присоединением договора субаренды, использованием объекта аренды, внесением арендной платы, ее пересмотром, изменением условий договора, пролонгацией, расторжением, по основаниям, определяемым гражданским законодательством.

Вместе с тем, исходным моментом, независимо от дифференциации норм, с точки зрения теоретического осмысления, обусловленного наличием обособленных волеизъявлений сторон, договор аренды следует рассматривать как акт - действия сторон, направленные на установление правовых результатов, и требующие обязательного документального оформления.

При решении вопроса о содержании договора аренды с методологической точки зрения необходимо обратить внимание на то обстоятельство, что когда речь идет об условиях договора, то мы имеем в виду аренду как юридический факт, а не правоотношение и не устный или письменный либо нотариально оформленный текст, поскольку договорные условия - это соглашение, закрепляющее правила поведения сторон, имеющее установленное законодательством форму, находящееся в области возникновения, изменения или прекращения договорных обязательств.

При выделении существенных условий основное значение термина «существенный» проявляется в следующем определении: «существенный» означает относимость условий к существу арендного правоотношения, при этом участвующих при формировании существа арендного обязательства. При традиционном делении условий договора на существенные и несущественные, необходимо выделять и особые условия аренды, в качестве которых следует признать установление арендодателем и арендатором дополнительных условий, играющих роль при формировании общих признаков, зависящих от специфики арендного обязательства, а именно: установление ответственности сторон за недобросовестное исполнение арендного обязательства, изменение и расторжение договора аренды.

2.2 Порядок и основания изменения договора аренды

Особенности правового регулирования механизма изменения договора аренды представляют немаловажный практический интерес, поскольку реализация механизма изменения договора тесно связана с правильным пониманием волеизъявления сторон. Определенно, основания и порядок изменения договора аренды, являются наглядным примером того, выполняет ли договор роль правового акта, обладающего правовым результатом, к которому стремились стороны при заключении договора и охватывались ли их волей наступившие правовые последствия. Еще К.А. Миткжов отмечал: «Договор, как и всякая сознательная перемена имущественных правоотношений, всегда совершается с известной юридической целью. Эта цель, для которой договор служит средством, и есть материальное его основание. Она определяет юридический характер договора. Основание договора может состоять в намерении,… принять на себя обязанность за действие другого, или обеспечить существующее обязательство, вообще в желании достигнуть какой-либо юридической цели. Без этого желания и мотива нельзя представить серьезной воли вступить в обязательство. С другой стороны, договор не имеет никакой силы, если в основании его лежит цель, запрещенная законом...». Митюков К. А. Система римского гражданского права [Текст] Вып.2. Ч.1. - М., Статут. 2001. - С. 31.

В этой связи арендодателю и арендатору необходимо прогнозировать наступления как благоприятных, так и неблагоприятных последствий.

Поскольку договор аренды - это согласованный правовой акт обособленных волеизъявлений сторон, облеченных в определенную форму, представляется логичным определить данный вид договора как арендное правоотношение, при этом гл. 34 ГК РФ, указывая на изменение договора, подразумевает изменение именно арендного правоотношения. Более того, договор аренды порождает такое явление как арендное обязательство, которое в процессе существования так же подвергается изменениям.

Так как в ст. 450 ГК РФ закрепляются лишь три основных способа изменения договора, данное закрепление положений соответствует воззрениям законодателя на природную суть арендных правоотношений. Однако в ГК РФ отсутствует определение понятия изменения договора аренды, но с учетом определенных черт, а именно наличия воли и волеизъявления сторон на изменение договора, а также наличия категории направленности «изменение», данное закрепление становится необходимостью. Таким образом, акцентируя внимание на волевой характеристике договора и определенной цели в поведенческой модели стороны - изменение договора аренды, определение можно сформулировать следующим образом: изменение договора аренды - это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью изменить содержание арендного обязательства (права и обязанности арендатора и арендодателя, определенные условия исполнения).

Первым и основным способом изменения договора аренды является изменение договора по соглашению сторон, которое отражает принцип свободы договора. Тезисно закрепляется это следующим образом: кто обладает правомочием заключать договор аренды, тот соответственно имеет право изменять его. Именно так и реализуется принцип свободы договора аренды, который должен распространяться не только на стадию заключения и расторжения договора, но и на стадию изменения арендного правоотношения. Подтверждением служит норма п. 1 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которой договор, может быть, расторгнут или изменен по соглашению сторон. Однако могут быть установлены и исключения, предусмотренные законом или договором. Так, если речь идет о договоре в пользу третьего лица: если третье лицо выражает должнику намерение воспользоваться своим правом по договору, стороны не могут изменять договор без согласия третьего лица, если иное не предусмотрено договором, законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 430 ГК РФ). Отметим, что при определении формы соглашения об изменении договора максимально учитывается специфика субъектного состава. Часто на практике заключаются трехсторонние договоры, хотя достаточно соглашения двух сторон для действенности договора, т.е. третье лицо, является «необязательным» участником правоотношения. Указанные трехсторонние договоры не содержат каких-либо специальных обязательств третьей стороны. Тогда как следует квалифицировать подобные договоры, по сути, заключенные между двумя сторонами. Представляется, что если указанные договоры не содержат каких-либо специальных правомочий «необязательной стороны», то изменить договор можно в двустороннем порядке, без участия третьей стороны, и данное соглашение будет действительным и породит те юридические последствия, к которым стремились стороны. Однако если договор содержит специальные правомочия третьей стороны, то изменить договор можно лишь при наличии волеизъявления всех (трех) сторон.

Соглашение об изменении договора аренды представляет собой самостоятельную дву- или многостороннюю сделку. Таким образом, порядок изменения договора зависит от основания изменения договора. В соответствии со ст. 452 ГК РФ форма соглашения об изменении договора должна быть идентичной той, в которой заключался договор (устная, письменная, нотариально оформленная). Это же правило распространяется и на договоры аренды недвижимости, которые по закону вступают в силу с момента государственной регистрации, а значит, условия об изменении и расторжении вступают в силу с момента государственной регистрации Проничев К.В. О сроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости [Текст] // Юрист. - 2007. - № 4. - С. 23..

Вопрос о выборе формы соглашения об изменении договора аренды напрямую зависит от оптимального способа такого изменения. Поскольку соглашение об изменении договора аренды является самостоятельным договором, то на его форму должна распространяться норма ст. 434 ГК РФ, в соответствии с которой допустимыми способами заключения соглашения о расторжении (изменении) договора в письменной форме являются: составление сторонами единого документа, а также обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Применительно к договору аренды это может означать возможность изменить договор по телефону (поскольку в некоторых соглашениях прямо указывается, что они могут заключаться посредством телефонной связи). Однако если законодатель разрешает передавать документы посредством указанного вида связи, это положение не дает оснований утверждать, что договор заключается по телефону (поясним, посредством одного из технических средств телефонной связи: по электронной почте могут передаваться документы). Можно ли тогда вести речь о телефонном звонке как необходимом подтверждении изменении договора аренды? «В некоторых соглашениях предлагается использовать записи телефонных разговоров в качестве доказательств соблюдения письменной формы сделок». Шичанин А. Основания изменения и прекращения договоров в сфере предпринимательской деятельности [Текст] // Право и экономика. - 2001. - № 2. - С. 21. Тогда возникает вопрос: чем отличаются устная и письменная форма договоров?

ГК РФ различает письменную и устную форму путем разграничения доказательственных значений определенных действий сторон. Ведь независимо от того, запись ли это телефонных переговоров или видеозапись, в чем отличие этих доказательственных фактов от простых переговоров контрагентов, находящихся в одном помещении. Очевидной разницы нет. Использование доказательственных моментов не должно вводить в заблуждение стороны о факте изменения, в частности, договора аренды, поскольку ни в первом, ни во втором случае указанный процесс не представляет собой обмен документами в доказательство изменения договора. Поэтому, возвращаясь к логике нормы ст. 434 ГК РФ, необходимо уяснить, что допустимым способом заключения соглашения об изменении договора аренды является составление документа на бумажном носителе, во избежание недоразумений.

Что касается телетайпной, телефонной, электронной и иных видов связи, то они в качестве доказательств предусматривают более тщательный подход, во избежание наступления неблагоприятных последствий для сторон, с применением подхода «индивидуализации контрагента». Телетайп - приемо-передающий буквопечатающий стартстопный аппарат с клавиатурой, как у пишущей машинки. Однако сегодня с появлением компьютеров, факса, Интернета, это средство связи актуально. Тем не менее, такой способ передачи информации установлен законодательством. С помощью телефонной связи можно передать информацию устно, а также письменно путем использования факсового аппарата. Для идентификации стороны необходимо знать номер телефона (факса). Для получения этой информации нужно делать запрос в организации, предоставляющие связь и номер линии контрагенту. Правда, при этом следует учитывать, что номера телефонной и факсовой линии могут принадлежать иным лицам, поскольку законодательством не предусмотрена такая обязательная форма идентификации, как номер телефона или факса, и не требуется вносить эту информацию в регистрационные документы. Налицо ситуация, когда этими лицами могут быть арендодатели помещений, сдающими в аренду как помещения, так и телефонные линии, и где контрагент просто имеет место нахождения. Но при решении вопроса о принадлежности номера тому или иному лицу, вопрос может быть отклонен организацией, предоставляющей номер контрагенту, со ссылкой на конфиденциальность информации. В данном случае установить истину по затронутому вопросу можно лишь на стадии судебного разбирательства, в порядке, предусмотренном ст. 66 АПК РФ, ст. 57 ГПК РФ.

Доказать принадлежность электронного адреса стороне договора аренды также затруднительно по тем же причинам; возможно осуществить запрос держателю домена о выдаче интересующей информации, но гарантии на получение достоверной информации нет.

Поэтому при доказывании своей правоты при изменении договора аренды, необходимо ссылаться на пункты договора, содержащие данную информацию.