Однако форма соглашения о заключении договора не всегда совпадает с формой соглашения сторон об его изменении. Например, при заключении договора требуется нотариальное удостоверение, а при возникновении спора и его дальнейшего рассмотрения стороны прибегли к мировому соглашению, которое не требует нотариальной формы, однако требует утверждения суда.

Таким образом, основание «по соглашению сторон» имеет значение для изменения договора аренды не как определение степени законности поведения сторон, в отличие от изменения условий договора аренды в судебном порядке, а как определение последствий изменения договора аренды для сторон, к которым они стремились.

Следующий способ изменения договора аренды - судом по требованию одной из сторон. ГК РФ допускает изменение договора аренды по требованию одной из сторон в судебном порядке, когда другой стороной нарушаются условия договора аренды, но не всякое нарушение условий договора дает другой стороне право требовать, пусть даже по суду, изменения уже заключенного договора, а только существенное нарушение является тому основанием. В законе не сказано, какие нарушения считаются существенными для договора, но даются общие ориентиры: нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Представляется, что в качестве существенного нарушения условий договора можно признать: а) одностороннее изменение условий договора, предусматривающего твердый размер арендной платы либо механизм ее исчисления чаще одного раза в год, а также б) невнесение арендной платы в полном объеме, с указанием в договоре данного основания, дающего право на инициацию его изменения.

Изменение договора аренды на основании решения суда по требованию одной из сторон возможно также при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Исходя из логики ст. 451 ГК РФ, в отношении договора аренды основания определяются следующим образом:

1. В случае содержания в договоре аренды пункта, закрепляющего положение, что никакие изменения обстоятельств не являются основанием для его изменения, либо в договоре аренды отсутствуют указания подобного характера, но из существа данного договора следует, что риск изменения обстоятельств несет один из контрагентов.

2. Обстоятельства должны измениться настолько, что если бы арендатор либо арендодатель могли это предвидеть, то договор либо вообще не был заключен, либо был бы заключен на иных условиях.

3. Заинтересованная сторона вправе потребовать по суду изменения договора аренды, при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны (арендатор и арендодатель) исходили из того, что таких изменений не произойдет; если же они допускали, что такие изменения могут произойти, то это не является основанием для расторжения договора аренды.

4. Изменение этих обстоятельств вызвано причиной, которую заинтересованная сторона не в состоянии предотвратить.

5. Исполнение договора аренды без изменения его условий влечет для заинтересованной стороны ущерб, в результате чего она в значительной мере утрачивает то, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

6. Из обычаев делового оборота или существа арендного обязательства не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, для признания договора измененным в связи с существенным нарушением договора необходима совокупность всех указанных условий, что является вполне оправданным для реализации механизма защиты сторон договора аренды.

По мнению Б. Завидова, при существенном нарушении обязательств потерпевшая сторона должна по общему правилу понести убытки, а нарушение должно быть неоднократным. Так, если потерпевший контрагент не понес убытки, то логически вытекает, что партнер контрагента не причинил ему данных существенных нарушений неисполнением обязательства. Завидов Б. Худой мир лучше доброй ссоры. Изменение и расторжение договора [Текст] // Экономика и жизнь. - 1997. - № 22. - С. 13. Однако данное положение не совсем верно, поскольку можно нарушить - обязательство, при этом, однако, не причинить убытки, например, в случае возвращения вещи на день позже.

В отличие от расторжения, изменение договора по решению суда допускается в исключительных случаях, когда его расторжение противоречит общественным интересам либо повлечет за собой значительный ущерб для сторон (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

Фактически, требование в одностороннем порядке изменения ввиду того, что существенно изменились условия, из которых стороны исходили при заключении договоров, применяется на практике чрезвычайно редко, потому что - договоры должны исполняться на первоначальных условиях.

В указанных случаях договор будет считаться измененным с момента вступления судебного решения в силу (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Однако М.И. Брагинский и В.В. Витрянский указывают именно на то, что договор изменяется с момента вынесения судебного решения. Основной вывод о том, что если основанием изменения договора «служит судебное решение, договор считается измененным или прекращенным с момента вынесения указанного решения». Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. - С. 348. А. Шичанин и О. Гривков опровергают данное мнение, апеллируя тем, что «подобное умозаключение не основано на норме закона и несовместимо с представлением о том, что только вступившее в законную силу судебное решение обладает силой неопровержимости и обязательно к исполнению». Шичанин А., Гривков О. Актуальные проблемы исполнительного производства в России [Текст] // Хозяйство и право. - 2003. - № 1. - С. 22.

Для изменения договора аренды с участием судебного органа требуется предъявление иска одной из сторон, с соблюдением досудебного порядка урегулирования соответствующего арендного спора.

Договор аренды также может быть изменен при одностороннем отказе от исполнения договора, предусмотренным п. 3 ст. 450 ГК РФ.

Указанное основание возможно лишь в тех случаях, когда это предусматривается законом или соглашением сторон. Так, после истечения срока договора аренды, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). В данном случае для признания договора аренды возобновленным на неопределенный срок объективно необходимы следующие условия: во-первых, арендатор продолжает пользоваться имуществом, являющимся предметом договора аренды после истечения срока договора; во-вторых, арендодатель не возражает против подобных действий арендатора.

Д.И. Мейер отмечал нелогичность этого правила, указывая, что если договор возобновляется на тех же условиях, то и условие о сроке должно быть возобновлено в новом договоре. Мейер Д.И. Русское гражданское право. [Текст] - М., Статут. 2002. - С. 270. И это вполне логично, представляется, что вообще формулировка «возобновление договора на тех же условиях» некорректна, поскольку не продолжает действовать прежний договор в том же объеме в отношении срока. Старый договор аренды не сохраняется, а стороны получают модифицированный договор. Более того, изменения вносятся не в той же форме, в какой заключался прежний договор аренды, а посредством совершения конклюдентных действий: продолжением пользования арендованным имуществом со стороны арендатора и не совершением препятствий во временном владении и пользовании, посредством молчания со стороны арендодателя.

От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества -- за три месяца (ст. 612 ГК РФ). Предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту и действительно лишь тогда, когда оно им получено, или же если оно не дошло до контрагента не по вине предупреждающего.

Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель в дальнейшем планирует сдавать имущество в аренду, но от возобновления договора с прежним арендатором уклоняется, то последний может предъявить иск о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. Решения практики рассмотрения данных споров содержатся в письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 1993 года № С-13/ОП-276. Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике [Текст]: [Письмо ВАС РФ № С-13/ОП-276, принят 10.09.1993 г.] // Вестник ВАС РФ. - 1993. - №11. - С. 104. Однако требования арендатора возобновить договор аренды не подлежат удовлетворению судом в том случае, если арендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем.

Кроме того, ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ закрепляет дополнительные способы защиты прав и удовлетворение интересов добросовестного арендатора. Реализуется это положение следующим образом: если арендодатель отказал арендатору в возобновлении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также возмещения убытков, причиной возникновения которых явился отказ арендодателя возобновить договор аренды на новый срок, либо возмещения только убытков.

Поскольку норма п. 1 ст. 261 ГК РФ носит диспозитивный характер, в связи с этим стороны договора аренды могут предусмотреть в договоре-тексте дополнительные условия, в соответствии с которыми за арендатором сохраняется преимущественное право на возобновление договора на новый срок, либо условие, исключающее возможность вообще продления арендных отношений на новый срок.

Основание одностороннего отказа от исполнения договора аренды может быть закреплено уже на стадии заключения договора. Данное положение зачастую отвечает интересам добросовестной стороны в случае недобросовестного исполнения обязательств по договору недобросовестной стороны, которое, как правило, проявляется на стадии исполнения договора.

Однако необходимо разграничивать понятия «односторонний отказ от исполнения договора» и «расторжение договора по требованию одной из сторон». Эти понятия не тождественны, поэтому не случайно законодатель рассматривает их обособленно. Характеризуя два первых основания, М.И. Брагинский и В.В. Витрянский акцентируют внимание на том, что «четко разграничены изменение и расторжение договоров, происшедшие как по соглашению сторон, так и по требованию одной из них. Для обоих этих оснований установлены прямо противоположные презумпции. Имеется в виду, что возможность изменения и расторжения договора по соглашению сторон презюмируется диспозитивной нормой (п. 1 ст. 450 ГК РФ), при этом «иное» может быть установлено самим ГК РФ, другими законами либо договором. В отличие от этого, одностороннее изменение допускается только в случаях, прямо предусмотренных Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ)». Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. - С. 349.

При очевидном сходстве одностороннего отказа от исполнения арендного обязательства и требования контрагента о досрочном расторжении договора аренды необходимо выделить и принципиальные отличия этих двух способов расторжения договора. Односторонний отказ от исполнения договора осуществляется без обращения в суд. Досрочное расторжение договора, которое инициируется стороной, напротив, производится только в судебном порядке. Отличает эти две ситуации и момент, с которого договор считается измененным или расторгнутым. При изменении, расторжении договора аренды в судебном порядке он считается измененным или расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора, а при одностороннем отказе от исполнения договора таковым является момент получения стороной уведомления о намерении контрагента изменить или расторгнуть соглашение. Действующее законодательство не определяет требований к форме такого уведомления, между тем, во избежание спорных ситуаций, представляется целесообразным облекать его в письменную форму.

Применительно к понятию «односторонний отказ от исполнения условий договора аренды» законодатель использует очевидную оговорку «если такой отказ допускается», что подтверждает исключительный характер данного основания изменения договора аренды. Подтверждением является ст. 310 ГК РФ, согласно норме которой установлена презумпция недопустимости одностороннего отказа от исполнения договора. Использование указанного основания возможно только в случаях, предусмотренных законом, а также договором, по соглашению сторон, если иное не вытекает из существа обязательства и не противоречит правовой природе последнего.

Если договор аренды все же содержит условие, согласно которому допускается изменение условий договора одной из сторон по своему усмотрению, предполагающее автоматическую работу данного основания, такое условие, включенное в содержание договора аренды, в пользу только одной из сторон, явно ухудшающее положение другой стороны, должно рассматриваться как кабальное, поскольку нарушается принцип равноправия сторон. Это обстоятельство может расцениваться как злоупотребление правом.

Хотя законодатель не указал на ничтожность включения в договор аренды такого условия, однозначность понимания такого подхода очевидна и не вызывает сомнений, поскольку вытекает из смыла ст. 450 ГК РФ, которая закрепляет право на одностороннее изменение договора в равной степени для обеих сторон, в строго ограниченных случаях, а именно: при существенном нарушении условий договора другой стороной.

При изменении договора аренды вследствие одностороннего отказа от исполнения этого договора требования к порядку изменения договора аренды сводятся к обязательному письменному уведомлению контрагента об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке. Данное требование считается исполненным только в случае доведения соответствующего уведомления до другой стороны посредством телефонной, телеграфной, телетайпной, электронной и т.д. связи, доказывающей, что данный документ исходит именно от стороны, отказывающейся от исполнения договора аренды. С момента получения контрагентом указанного документа договор аренды считается расторгнутым (измененным).

Очевидным является тот факт, что современная практика объективно выявляет примат договора аренды в регулировании арендных отношений, что представляет определенную закономерность, обусловленную тем аспектом, что превальвирование государственно-правовых трафаретов договоров сегодняшним контрагентам незнакомо, подтверждением этого является использование ГК РФ словосочетания «если иное не предусмотрено договором». Кроме того, договор аренды является правовым актом обособленного волеизъявления сторон, ценность которого заключается «не в его краткости, а в полном, доступном понимании и удобном в применении содержании». Анохин В.С. Договор поставки в рыночной экономике [Текст] // Хозяйство и право. - 2001. - № 10. - С. 7-9.

Вышеобозначенный аспект рассматривается как свобода усмотрения сторон в договоре, что может повлечь включение в текст последнего недобросовестных условий.

Под «недобросовестными» понимаются условия, которые объективно противоречат интересам арендодателя или арендатора и не компенсируются предоставлением дополнительных прав (благ) контрагенту. Корецкий А.Д. Теоретико-правовые основы учения о договоре [Текст] / Отв. ред. Баранов П.П. - СПб., Юридический центр Пресс. 2001. - С. 167.

Возможность присутствия недобросовестных условий в договоре аренды предопределяется нормой ГК РФ. Так, п. 4 ст. 421 закрепляет, что «в случаях, когда условие договора, предусмотренное нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное, стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней». Случаи такого договорного исключения содержатся, например, в ст. 450 ГК РФ, допускающей установление дополнительных оснований одностороннего изменения и расторжения договора. В связи с этим возможны случаи, когда наиболее сильная сторона (арендодатель) навязывает контрагенту (арендатору) изменение невыгодного для себя диспозитивного правила, призванного охранять и гарантировать интересы последнего. Поэтому ГК РФ содержит ряд норм, направленных на защиту прав арендатора: обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт сданного в аренду имущества (п.1 ст. 616 ГК РФ); обязанность возместить арендатору стоимость неотделимых от арендованного имущества улучшений (п.2 ст. 623 ГК РФ); запрет на пересмотр арендной платы чаще, чем один раз в год (п. З ст. 614 ГК РФ) и т.д. Отказ от указанных гарантий арендатором не должен расцениваться как правомерное деяние последнего, поскольку, во-первых, создает действенную основу для существенного изменения условий договора аренды по инициативе арендодателя, что идет вразрез с тем фактическим положением обстоятельств, из которых исходили стороны на момент заключения договора; во-вторых, если арендодатель не предоставляет арендатору дополнительных прав и гарантий -- это свидетельствует о факте принуждения последнего к заключению договора, что является объективным противоречием волеизъявления арендатора; в-третьих, нарушается действие управомочивающих норм, обеспечивающих стабильность арендных отношений в течение согласованного срока, с применением обязательных принципов равенства сторон и свободы договора.

Указанное лишение прав арендатора противоречит как юридической природе договора аренды, так и принципам гражданского права, ставя арендатора в зависимое положение от неправомерных действий арендодателя.

2.3 Порядок и основания расторжения договора аренды

Существуют несколько вариантов расторжения договора: по взаимному соглашению сторон, расторжение договора, инициируемое либо арендодателем, либо арендатором.

Вариант расторжения договора аренды «по обоюдному согласию» означает расторжение договора по соглашению сторон. Согласованный вариант выхода из сложившейся ситуации, разумеется, является наиболее привлекательным в том случае, когда контрагенты сохраняют существующие деловые отношения. Понятно, что совместные действия дают им равные возможности в поиске оптимального решения, которое может оказать существенное влияние на их дальнейшую деятельность. Более того, переговоры позволяют сторонам сохранить взаимопонимание, что в условиях конкуренции часто является немаловажным фактором. Однако в целях обеспечения «правовой безопасности» сторон и работы принципа равноправия законодатель установил ряд исключений. Эти исключения должны быть прямо предусмотрены законом или же оговорены арендодателем и арендатором непосредственно в содержании договора либо в соответствующем приложении к нему.

Возможен вариант, регламентированный гражданским законодательством - расторжение договора аренды по требованию одной из сторон, который допускается лишь при существенном нарушении условий договора другой стороной, а также по иным основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами или договором. Вопрос о праве «потерпевшей стороны» на расторжение договора аренды в одностороннем порядке отражен в российском законодательстве в виде регламентированных гарантий: российское законодательство не предусматривает автоматического возникновения права на одностороннее расторжение договора аренды, даже в случае нарушения одной из сторон своих основных обязательств. Но при действенности данного варианта договор аренды, может быть, расторгнут только на основании решения суда.

Поскольку понятие «существенное нарушение договора» дано законодателем довольно абстрактно, на сегодняшний день, данный факт по-прежнему оставляет «излишнее место» для судебного усмотрения

Если разрешение проблемы путем переговоров невозможно, а сам договор не содержит подходящих положений о его расторжении в одностороннем порядке, единственной возможностью его досрочного расторжения является обращение одной или обеих сторон в суд. Договор аренды, может быть, расторгнут досрочно как по инициативе арендатора, так и арендодателя. Причем ст. ст. 619, 620 ГК РФ достаточно детально регламентируют основания досрочного расторжения договора аренды.

Гражданский кодекс РФ называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Более того, в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. На практике данный аспект вызывает непонимание и столкновение интересов сторон.

Также арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 619 ГК); арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть предусмотрены иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Гражданским кодексом РФ предусмотрена своеобразная досудебная процедура регулирования конфликта между арендатором и арендодателем, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. В обязанность арендодателя вменено предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Ярошенко К. Договор аренды и отношения с финансовыми органами [Текст] // Право и экономика. - 1998. - № 10. - С. 74-75.

Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства его направления или вручения арендатору. В противном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судам без рассмотрения (ст. 104, 108 АПК).

По замечанию В.В. Витрянского: «Иски арендаторов об изменении или расторжении договоров аренды в практике судов и арбитражных судов явление не частое. Напротив, споры о расторжении договора аренды или об изменении его условий (особенно в части увеличения размера арендной платы) по искам арендодателей довольно типичны. В большинстве случаев такие требования арендодателей предъявляются в суд, арбитражный суд в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением со стороны арендаторов обязанности по внесению предусмотренной договором арендной платы». Витрянский В.В. Расторжение (изменение) договора аренды [Текст] // Хозяйство и право. - 1999 - №11. - С.84.

Для сохранения «юридической безопасности» сторон договора аренды в аспекте последствий его расторжения уже на стадии заключения договора аренды арендодателю и арендатору необходимо придерживаться следующих положений: во-первых, необходимо четко уяснить, что начало действия договора есть начало действия арендного обязательства, просрочка исполнения которого всегда влечет наступление договорной ответственности, даже если такая ответственность не предусмотрена договором аренды; во-вторых, знание момента прекращения действия договора аренды избавит от возможных споров пролонгации договора; в-третьих, необходимо максимально учитывать корректность и юридическую грамотность слов и предложений текста договора, дабы избежать субъективного толкования его содержания; в-четвертых, сторонам необходимо четко сформулировать круг прав и обязанностей, гарантий и условий, при которых наступает гражданско-правовая ответственность. Следует избегать включения в текст договора аренды предложений типа «... настоящим договором могут быть предусмотрены иные основания для досрочного расторжения...» либо «... настоящим договором могут быть предусмотрены иные основания наступления ответственности...», т.е. без четкой регламентации оснований.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Сторонам необходимо учитывать, что свобода договора это предусмотренная законом возможность решения возникших гражданско правовых споров. В связи с этим все используемые в договоре аренды термины, понятия должны соответствовать юридической терминологии во избежание произвольного субъективного, двоякого толкования. В случае возникновения определенных разногласий по договору аренды возникает необходимость в его толковании.

В процессе осуществления толкования стороны могут по-разному интерпретировать договор аренды, используя один из элементов толкования - уяснение. Поэтому в таких случаях появляется необходимость независимого разъяснения судами в соответствии с нормами ст. 431 ГК РФ. Это правило установлено в целях обеспечения однообразия и объективности толкования условий договора аренды при разрешении споров в судебном порядке. ГК РФ закрепляет положение о том, что при толковании суд сначала должен исходить из буквального значения слов и выражений, содержащихся, в частности, в договоре аренды, что ориентирует арендодателя и арендатора на более тщательную и детальную работу над текстом договора аренды, в целях адекватной объективизации волеизъявлений сторон. Гражданское право. Часть 1: Учебник [Текст] / Под ред. Толстого Ю.К., Сергеева А.П. - М., Проспект. 2005. - С. 437.

Учитывая трудности процесса толкования, А. М. Эрделевский предлагает использовать словарь соответствующего (специального) языка, а в случае возникших затруднений, вызванных многозначностью языка, - назначать лингвистическую экспертизу. Эрделевский А.М. Толкование договора [Текст] // Российская юстиция. - 1999. - № 4. - С. 13. Однако судам необходимо использовать все способы толкования при исследовании договора аренды, при этом опираясь на «теорию воли». Иными словами, «суды должны пытаться установить действительные намерения сторон, поскольку именно намерения составляют существо любого договора, и только в том случае, когда это не удалось -- использовать буквальное толкование». Корецкий А.Д. Указ. соч. - С. 178.

Смысл толкования состоит в обеспечении правильного использования договорной формы, с применением как общих, так и специальных норм, относящихся к конкретным видам имущественных связей, Гражданское право. Часть 1. Учебник [Текст] / Под ред. Калпина А.Г., Масляева А.И. - М., Юристъ. 2000. - С. 382. определяемых нормообразующими признаками видов договора аренды, его «направленностью» Романец Ю.В. Направленность обязательства как основа формирования системы договоров [Текст] // Журнал российского права. - 2000. - № 6. - С. 30.: передачей имущества во временное владение и пользование и обязательствами арендодателя и арендатора. Это позволит дать правильную квалификацию правоотношений сторон, от чего «зависит законность судебных решений». Романец Ю.В. Направленность договора как основа его квалификации [Текст] // Право и экономика. - 1999. - № 9. - С. 64.

Несмотря на то, что ст. 421 ГК РФ предусматривает ряд положений о «свободе договора», являющейся одним из основополагающих принципов гражданского законодательства вообще, договор аренды должен соответствовать обязательным для арендодателя и арендатора правилам, установленным законом, которые действуют в момент заключения договора. Часть 2 ст. 422 ГК РФ определяет, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Особое внимание при заключении договора аренды следует обратить на порядок разрешения споров. Исходя из принципа свободы договора, стороны вправе сами устанавливать этот порядок, так как договор аренды оформляет не просто выражение волеизъявлений, а согласие волеизъявлений.

Вообще, при сложившейся практике «договорного правосудия» можно порекомендовать уделять наибольшее внимание разрешению споров путем переговоров.

Сторонам необходимо обращать внимание на четкое формулирование существенных условий договора аренды. Поскольку любая разновидность гражданско-правовых договоров должна включать определенный набор существенных условий, М.Г. Масевич отмечает, что закон предъявляет более жесткие требования в отношении существенных условий договоров недвижимости. Масевич М.Г. Обзор действующего законодательства о недвижимости [Текст] // Право и экономика - 1999. - № 1. - С. 35.

Залог объективной юридической защищенности договора аренды заключается не только в конкретной преддоговорной индивидуализации контрагента, в четкой, грамотной формулировке предмета договора, сроков, прав и обязанностей сторон, но и в уяснении, что договор аренды является формой правоотношений, которая закрепляет,. при наличии множественности, обособленность волеизъявления сторон, их автономию, свободу и согласованность волеизъявления, признает в качестве основного элемента юридическое равенство сторон и устанавливает договорную ответственность, проявляющуюся в самообеспечении договорных условий. Именно конкретность, детальность, доскональное изучение контрагента, безоговорочное исполнение договорных обязательств позволит расторгнуть договор аренды без ощутимых потерь для арендодателя и арендатора.

Расторжение договора аренды отличается от изменения договора аренды волевой направленностью сторон: прекратить в будущем времени весь комплекс прав и обязанностей, порожденных соответствующим договором. Прекращение договора аренды влечет прекращение арендного отношения, а, следовательно, и арендного обязательства. Вследствие отсутствия в ГК РФ определения понятия «расторжение договора аренды», предлагается следующая дефиниция: расторжение договора аренды - это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью прекратить существование содержания арендных обязательств, а следовательно, всего комплекса прав и обязанностей.

Дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя необходимо классифицировать по действенному признаку:

1) на основания, в случае нарушения условий договора аренды арендатором (сдача арендатором объекта, без согласия арендодателя, в субаренду; незаключение арендатором договоров со специальными организациями на обслуживание объекта; при невнесении платежей по договорам на техническое обслуживание и т.д.);

2) основания, не связанные с каким-либо нарушением условий договора аренды арендатором (вследствие производственной необходимости; при государственной и общественной необходимости и т. д.).

2.4 Ответственность сторон при изменении и расторжении договора аренды

По договору аренды ответственность в равной степени несут и арендодатель, и арендатор. Представляется, что необходимо обратить большее внимание на механизм защиты прав сторон. В этой связи ГК РФ предусмотрел ряд оснований ответственности арендодателя и, в частности, ответственность за недостатки сданного в аренду имущества.

В случае уклонения арендодателя от предоставления имущества в срок, установленный сторонами, или в разумный срок, арендатор вправе выбрать альтернативу поведения, закрепленную законодательством. Можно истребовать имущество посредством судебных органов в принудительном порядке, при этом последний вправе взыскать с арендодателя убытки, порожденные задержкой выполнения обязательства. Другой вариант - это потребовать расторжения договора с возмещением убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств. В счет возмещения убытков могут входить: во-первых, реальный ущерб (дополнительные затраты, понесенные арендатором в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица); во-вторых, упущенная выгода (из-за простоя в связи с несвоевременным получением предмета аренды).

Также на арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора аренды. Более того, ответственность наступает и тогда, когда имели место скрытые недостатки, то есть при заключении договора арендодатель не знал о них. В этом случае арендатор может потребовать: 1) безвозмездного устранения недостатков; 2) соразмерного уменьшения арендной платы; 3) при устранении недостатков силами арендатора, требовать возмещения данных расходов; один из вариантов - удержание определенной суммы, эквивалентной полностью либо в части степени понесенных расходов, с предварительным предупреждением арендодателя; 3) расторжения договора аренды.

Однако альтернативная модель поведения предлагается законодателем и арендодателю. В частности, извещенный о намерении арендатора устранить недостатки за счет арендодателя, последний может либо безвозмездно устранить недостатки, либо заменить аналогичным имуществом, находящимся в пригодном для использования состоянии.

П.2 ст. 621 ГК РФ содержит некоторые исключения из общего правила ответственности арендодателя. В соответствии с данным положением арендодатель не несет ответственность: 1) за те недостатки, которые были обговорены при заключении договора аренды либо были заранее известны арендатору; 2) за те недостатки, которые должны были быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества, сдаваемого в аренду. Целью данного изъятия является необходимость достаточно внимательной проверки получаемого по договору имущества, а также защиты арендодателя от притязаний недобросовестного контрагента.

Как видно, ответственность является результатом недобросовестного исполнения обязательств по договору аренды. Определенное значение имеет распределение обязанности между сторонами по содержанию имущества, надлежащего его использования и проведению как капитального, так и текущего ремонта. В соответствии со ст. 616 ГК РФ, капитальный ремонт - это обязанность арендодателя, а текущих - арендатора, но если иное не предусмотрено законом или договором. Существенное значение, данное положение имеет для договоров проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий. Например, при аренде транспортного средства без экипажа проведение капитального и текущего ремонта является обязанностью арендатора (ст. 644 ГК РФ), при аренде транспортного средства с экипажем данная обязанность возлагается на арендодателя (634 ГК РФ).

При невыполнении этой обязанности одна из сторон вправе по своему выбору произвести: 1) капитальный ремонт и взыскать с контрагента его стоимость или, если это арендатор, зачесть в счет арендной платы либо потребовать соразмерного уменьшения арендной платы; 2) досрочно расторгнуть договор с требованием возмещения убытков.

Расторжение договора аренды также может рассматриваться как вид ответственности за ненадлежащее исполнение обязанностей арендатором. Участники арендной сделки заинтересованы в том, чтобы договор аренды исполнялся сторонами надлежащим образом и завершился в связи с истечением срока его действия. Но в жизни часто возникают ситуации, когда требуется досрочное расторжение договора. Как правило, досрочное расторжение сделки является крайней мерой, применяемой стороной, права которой нарушены. Николаенко А. Выбор лизинговой компании и потребительская оценка договора лизинга [Текст] // Лизинг-ревью. - 2002. - № 1. - С. 27. Поскольку в основном должником по договору аренды является арендатор, то и основания для досрочного расторжения сделки чаще всего касаются случаев ненадлежащего исполнения обязанностей последним. Например, вследствие просрочки платежа более двух раз.

При расторжении договора аренды работает общее правило: 1) если основанием расторжения договора послужило существенное нарушение условий договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п.5 ст. 453 ГК РФ), поэтому, по справедливому замечанию В.А. Хохлова, при обнаружении иных обстоятельств договор не должен расторгаться, например, «если ущерб от нарушения значителен, но кредитор не лишается рассчитываемого блага. Если соответствующие обстоятельства имели место при предъявлении иска, но до его рассмотрения отпали, удовлетворять требования кредитора также нельзя»; Хохлов В.А. Ответственность за нарушение договора по гражданскому праву. [Текст] - Тольятти., Изд-во Волжского ун-та. 1997. - С. 127. 2) если возникли убытки вследствие изменившихся обстоятельств, то последствия выходят за рамки ответственности и определяются судом «исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора» (п. З ст.451 ГК РФ).

ГК РФ предоставляет арендатору по истечении срока договора с арендодателем преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Однако реализация этого права возможна только при соблюдении ряда условий.

1. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет только тот арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности. К обязанностям арендатора относятся, в частности: своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ); пользование арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ); поддержание имущества в исправном состоянии, проведение за свой счет текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ); в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, проведение капитального ремонта переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ, п. 4 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

2. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в том случае, если речь идет о передаче имущества третьему лицу именно в аренду.

3. Поскольку в ст. 621 ГК РФ говорится о договоре аренды на новый срок, следует признать, что при его заключении стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. Это означает, что арендатор вправе изменить условия предоставления имущества в аренду на новый срок (например, увеличить размер арендной платы). Если прежний арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, согласен с такими условиями, он имеет преимущество перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, если же нет, то ни о каком заключении договора с ним речи не будет. Законодатель говорит о предоставлении преимущества прежнему арендатору перед другими лицами при прочих равных условиях.

Иногда арендодатель, предложив прежнему арендатору одни условия аренды имущества на новый срок, которые этого арендатора не устроили, после его отказа заключает договор аренды с другим лицом совсем на других условиях или отказывает прежнему арендатору в заключение договора на новый срок по мотивам того, что не собирается передавать имущество в аренду, но при этом в течение года со дня истечения срока договора заключает новый договор аренды с другим лицом. Подобное поведение арендодателя также может служить основанием для обращения арендатора в суд за защитой своих прав, при этом право выбора способа защиты принадлежит арендатору: он вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков или только возмещения убытков.

Правила предоставления преимущественного права арендатора на возобновление договора аренды не применяются к договорам аренды отдельных видов имущества, например, к договору проката (п. 2 ст. 627 ГК РФ), договору аренды транспортного средства с экипажем (п. 2 ст. 632 ГК РФ), договору аренды транспортного средства без экипажа (п. 2 ст. 642 ГК РФ).

По окончании срока договора аренды арендатор должен возвратить имущество с учетом нормального износа или в состоянии, определенном договором (речь идет о ремонте, реконструкции и т.д.). При не возврате имущества в установленный срок арендатор обязан оплатить время просрочки, при этом, если данная сумма арендных платежей не покроет убытки, понесенные арендодателем, то он вправе потребовать от арендатора возмещения этих убытков. Ст. 622 ГК РФ предусматривает штрафной характер: если за несвоевременный возврат имущества по договору предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться сверх неустойки, то есть в полном объеме. Но если договором предусмотрена зачетная неустойка, то превальвирующим условием является договорное.

Под формой гражданско-правовой ответственности понимается форма выражения тех определенных дополнительных обременении, которые устанавливаются в отношении правонарушителя. Имущественная форма ответственности выражается в возмещении убытков (ст. 15 ГК), уплате неустойки (ст. 130 ГК).

Арендное обязательство, являясь сложным обязательством, включает два иных вида обязательств: 1) регулятивные денежные обязательства; 2) в случае реализации гражданско-правовой ответственности - охранительные производные денежные обязательства либо как «охранительные вторичные денежные обязательства», Гражданское право: Учебник Т. 2. Полутом 2. [Текст] / Под ред. Суханова Е. А. - М., Волтерс Клувер. 2004. - С. 361. нисколько не подвергая сомнению значимость правового режима составляющих ее арендных отношений.

Возмещение причиненных убытков напрямую зависит от степени эффективной доказательной деятельности потерпевшей стороны. По мнению С. Л. Дегтярева, закрепление в законе понятия убытков через оценочные категории (ст. 15, 393 ГК РФ) придает этому правовому явлению свойство «необходимости доказывания», поскольку невозможно говорить о наличии у лица убытков, не доказанных с соблюдением требований норм процессуального права, иначе они не приобретают правового (юридического) значения, а остаются понятием экономическим (обыденным), лишенным всякого правового смысла. Необходимость доказывания убытков всегда связана с такими оценочными категориями, как «разумные расходы», «разумные сроки», «разумная цена», «обычные условия гражданского оборота» и т. д. Дегтярев С.Л. Возмещение убытков в гражданском и арбитражном процессе [Текст] - М., Волтерс Клувер. 2003. - С. 28.

Следовательно, в предмет доказывания по делам о возмещении убытков необходимо включать определенные материально-правовые факты: а) наличие убытков (проявляется через их размер), понятие которого раскрывается в ст. 15 ГК РФ; б) противоправное поведение, раскрывающее признаки в иных разделах (при правомерном поведении -- ссылка на норму закона, предусматривающую, при наступлении какого факта возможно требовать возмещения убытков); в) причинная связь между противоправным поведением и возникшими убытками указывается в общей части ГК РФ (ст. 15), понятие и содержание необходимо устанавливать исходя из существующей научной доктрины и судебной практики; г) вина лица, противоправно причинившего убытки, устанавливается только в необходимых случаях (предусмотренных законом или договором), понятие содержится в специальных нормах ГК РФ. Нужно учитывать принцип вины в отношении лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, и в случаях, прямо предусмотренных законом, например, причинение вреда источником повышенной опасности и т.д. Дегтярев С.Л. Указ. соч. - С. 30-31.

По мнению В.С. Евстегнеева, необходимо говорить о существовании проблемы достоверности убытков, поскольку необходимо сплошное и детальное документирование последствий нарушения договора и всех мер, принимаемых для минимизации потерь, а равно расходов, понесенных в связи с этими мерами. Евстегнеев В.С. Обоснование реально понесенных убытков [Текст] // Гражданин и право. - 2003. - № 2. - С.16. В конечном счете, требуются документы, определяющие в конкретном денежном выражении те или иные элементы убытков. «Доказывание реального поднесения и размера убытков неотделимо от обоснования причинной связи, поэтому в обоих случаях могут использоваться аналогичные документы, одним из доказательств размера убытков является письменно зафиксированный расчет убытков». Дорачев Д.В. Возмещение убытков в сфере земельных отношений [Текст] // Арбитражная практика. - 2005. - № 1. - С. 24. Значение данного факта доказывания достаточно велико, ибо отсутствие доказательств, подтверждающих наличие и размер убытков, для суда тождественно факту отсутствия самих убытков.

В настоящее время при возмещении убытков определенную специфику имеет принцип ответственности за вину. Это последствия проявления специфики гражданско-правовых отношений, имеющих товарно-денежный характер, и наличия фактора преобладания компенсационно-восстановительной функции гражданско-правовой ответственности. Неопровержимым фактом является то, что для компенсации убытков, понесенных участниками имущественного оборота, субъективное отношение правонарушителя к своему поведению, как правило, не имеет существенного значения. Более того, нередки случаи, когда вина вообще не является необходимым условием имущественной ответственности, которая может применяться и при отсутствии вины участника гражданских правоотношений, в том числе за вину третьих лиц.

Немаловажное значение приобретает вопрос конкретизации юридических форм неблагоприятных материальных последствий для правонарушителя.

Эта конкретизация может происходить или вследствие соглашения с потерпевшим, или вследствие судебного решения. Помимо охранительных обязательств существуют и иные обязательства, сумма которых определяется при фиксации в определенной сумме денежных единиц. Соответственно, без конкретной суммы долга нет и обязанности уплатить именно эту сумму, иными словами, «денежное обязательство не сформировалось». Так, в отношении одного из дел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ признал, что у арендатора возникло право, а у арендодателя обязанность по оплате неотделимых улучшений арендованных помещений. Но при этом начисление процентов по ст. 395 ГК РФ на стоимость улучшений неправомерно, «поскольку до определения сторонами или судом стоимости улучшений денежного обязательства у ответчика не возникло». Постановление Президиума ВАС РФ от 22.09.2007 г. № 2405/07 // Вестник ВАС РФ. - 2007. - № 12. - С. 11. Аналогичного подхода придерживался и Л.А. Лунц, считая, что «с того момента, как состоялось судебное решение, фиксирующее сумму убытков, налицо денежное обязательство, выраженное в определенной сумме денежных единиц». Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. [Текст] - М., Госюриздат. 1954. - С. 191. Однако так ли это? Ведь юридическая форма денежного обязательства может быть конкретизирована значительно раньше судебного решения. Так, обязательства по уплате убытков, уплате неустойки вообще конкретизированы уже в момент возникновения убытков или нарушения договора аренды. Таким образом, если договором аренды предусматривался штраф в 2500 рублей за просрочку в уплате, то денежное обязательство, которое возникнет между сторонами (нарушителем и потерпевшим) после истечения срока для уплаты суммы долга, будет вполне определенным по содержанию для контрагентов в момент нарушения договора аренды. 2500 рублей является конкретной суммой, которую обязан уплатить нарушитель. Подтверждает данную точку зрения Д. Савельев, полагающий, что более целесообразно «связывать возникновение денежного обязательства с предъявлением потерпевшей стороной требований о возмещении убытков в денежной форме, поскольку суд своим решением лишь подтверждает законность притязаний истца, устанавливает факт существования денежного обязательства». Головнин С. Чем грозит просрочка платежа? [Текст] // ЭЖ-Юрист. - 2007. - № 20. - С. 7.

Обратим внимание на тот факт, что основанием для применения гражданско-правовой ответственности является также просрочка уплаты денежных средств (арендной платы), что является, в соответствии с положением нормы ст. 405 ГК РФ, нарушением срока исполнения гражданско-правовой обязанности. В подтверждение сказанного Л.А. Новоселова отмечает: «...должник должен нести ответственность за просрочку платежа (ст. 395 ГК РФ) лишь с момента, когда наступает срок исполнения обязанности уплатить определенную денежную сумму». Новоселова Л.А. Проценты по денежным обязательствам [Текст] - М., Статут. 2000. - С. 47.

При несогласии суда с размером ответственности, в судебном порядке значимым учитываемым фактором является наличие вины потерпевшего, вредные последствия и причинная связь, а при отсутствии вины -- соразмерность причиненных убытков. В частности, в соответствии с нормой ст. 640 ГК РФ ответственность за вред, причиненный третьим лицам, арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 ГК РФ. Вместе с тем, он вправе предъявить арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.

Общество с ограниченной ответственностью "Гранд" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Департаменту управления имуществом городского округа "Самара" (далее - департамент) и обществу с ограниченной ответственностью "Ника" о признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды от 06.12.2006 нежилого помещения площадью 185,6 кв. метра, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Некрасовская/Самарская, д. N 73 - 75/50, и применении последствий его недействительности в виде признания недействительной государственной регистрации данного договора.