Момент виникнення права власності на нерухоме майно за договором

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВСТУП

У кожній державі центральним правовим інститутом є інститут власності.

Актуальність даної теми важко переоцінити, так як регламентація інституту власності визначає характер регулювання інших інститутів цивільного права.

Поняття право власності на нерухоме майно, можна визначати, як той фундамент, як те каміннячко без якого нормально і повноцінно не може функціювати жодна суверенна, незалежна, демократична держава.

Значення цього правового інституту, як важливої ознаки нашої країни полягає у тому, що саме нерухома власність містить характеристику державної влади з іншими суб'єктами країни,її громадянами, як усередині держави так і за її межами.

Слід зазначити, що серед численних нормативних актів в Україні щодо питань власності важливе місце займає Цивільний кодекс України.

Мета цієї курсової - дослідити момент набуття права власності на нерухоме майно за договором, навести приклади, та дати чітку регламентацію наведеним вище термінам.

У сучасній юридичній науці,великої уваги вимагає до себе інститут нерухомої власності. Оскільки нерухомість повсякчасно є основою любої діяльності людей, а також є мірилом благоустрою. Крім того на відміну від Європейських країн, де над широко розповсюджена оренда житла, в нашій країні із-за нестабільної економічної ситуації нерухомість є важливим засобом вкладання і збереження накопичених багатств, і нерідко чи не єдиним коштовним майном особи. Тому вивчення інституту нерухомої власності, методів регулювання взаємовідносин пов'язаних із ним, шляхів набуття нерухомості у власність, прав і обов'язків, що виникають у зв'язку з цим, є дуже важливим.

РОЗДІЛ I. ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА НЕРУХОМОСТІ ЯК ОБ'ЄКТА ПРАВА ВЛАСНОСТІ

1.1 Поняття права власності

Власність як економічна категорія супроводжує людського суспільства протягом усього його власної історії, крім, мабуть, тих початкових його етапів, коли чоловік - ще не виділився з природи й задовольняв свої потреби з допомогою таких простіших способів присвоєння, як володіння і користування. Зрозуміло, протягом багатовікову історію людства власність перетерплювала істотні зміни, зумовлені переважно розвитком продуктивних сил, іноді досить бурхливим, як, наприклад, це відбувалося у період промислової революції чи має місце зараз у епоху науково-технічної революції.

Визнання власності особливої й те водночас історично мінливою економічної категорією попри всі різному підходах до неї є панівним як і політико-економічної, і у юридичної науці. Прояв власності в усій системі виробничих відносин поза сумнівами. Але саме тому виправдано вичленення власності з цього системи. Косарєв А.І, Римське приватне право підручник 1998 р.- ст.55.

У такому суспільстві з державно-правової надбудовою економічних відносин власності неминуче отримують юридичне закріплення. Це виявляється як у системі правових норм, регулюючих зазначені взаємини спікера та їхнім виокремленням інститут права власності, і у закріпленні певної межі юридичної за конкретної особи, що є власником даної речі.

Після таких невід'ємних прав людини, як право на життя і сво¬боду, найважливішим невід'ємним ЇЇ правом є право власності.

Право власності є найважливішим речовим правом, з яким пов'язуються всі інші речові права. Право власності належить до природних прав людини, є абсолютним правом і ніхто не може його порушувати.

Праву власника протистоїть невизначена кількість людей, і на всіх них покладено обов'язок не порушувати права власника.

Історично право власності виникло не відразу, а пройшло довгий шлях. Найпершим вирізненням права власності в юридичному полі було визначення його при правопорушенні: річ підлягала поверненню лише тоді, коли було заподіяно злочин (делікт), отже, проглядався зв'язок не між річчю і тим, кому вона належала, а між втра¬тою речі і злодійством. Новицькі І.Б. Римське право 2002.- ст.66.

Великого значення набував поділ речей на рухомі і нерухомі. Індивідуальна приналежність речі визначалася лише за відношенням рухомих речей до нерухомих, наприклад, землі, суб'єктивне право на них лишалося невизначеним.

Поняття права власності на нерухомість розвивається відповідно до соціального розвитку суспільства. З'являються поняття народу, племені, до землі має відношення громада, рід. Вони спільно користуються землею без чіткого визначення, що ця земля належить саме тому роду. У міру того, як плем'я, рід, союз племен осідають на зем¬лі, з'являється поняття, що то їх земля у протилежність чужим общинам і родам. І це вже стає вирізненням родової власності або власності громад.

Наступним етапом є поява сімейної власності. Власність однієї сім'ї протистоїть власності інших сімей, відповідно зменшується об¬сяг і значення власності громади. І тут треба відзначити особливий, публічно-правовий характер володіння землею -- нею володіє не приватна особа, а член даної сім'ї або член даного союзу племен. Дождев Д.В, Римське Приватне Право 1997.- ст.59.

Річ власника належить лише йому одному, і його власність зав¬жди ціла і повна. Можуть існувати права й інших осіб на цю річ, проте вони не складають окремих частин власності, вони невіддільні від неї і права власника на цю річ.

Аналіз права власності вирізняє дві його сторони -- позитивну і негативну. У першій виражається право власника вільно розпоряджатися своєю річчю (необмеженість права власності), у другій -- його право усувати будь-яку іншу особу від впливу на цю річ (виключність власності).

Характерною ознакою права власності є те, що воно існує само по собі незалежно від відносин між особами. Головне у праві власності -- це панування власника над річчю. Право на річ дає відповідному суб'єкту безпосередньо виключну й обов'язкову для всіх владу над річчю. Суб'єкт цієї влади сам розпоряджається річчю, ніхто інший не має права впливати на неї, у чиїх би руках вона не знаходилася; особа, яка має право на річ, після суду може вимагати визнання свого права і видачі речі. Гатин А.М. Громадянське право: Під ред. Гатіна. М.: Дашков і Ко, 2009.- З. 108

Ці риси права власності дістали своє відображення і в законодавстві. У ст. 316 ЦК України вказується, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб Цивільний кодекс України від 16.01.2003р. // ВВР України. - 2003. - № 40-44. - Ст. 316..

Право власності, як і будь-яке право, має свій зміст, що полягає в єдності трьох правомочностей -- володіння, користування і розпорядження. Цими правомочностями володіє власник, проте кожна з них, а в деяких випадках і всі вони разом, може належати не власнику, а іншій особі, правомочностями якій дозволив користуватися власник (наприклад, при договорі оренди). Сутність змісту цих правомочностей полягає в їх залежності від власника і в залежності від закону самого власника. Право власності абсолютне, проте воно не безмежне.

Право власності -- це приватне право, але воно має забезпечувати і публічний інтерес. Тому можливо при диспозитивному характері права власності встановлення певних його обмежень. Основою встановлення цих обмежень є Конституція України. Згідно зі ст. 92 Конституції України виключно законами України визначаються права і свободи людини і громадянина, а також правовий режим власності Конституція України: Прийнята на п'ятій сесії Верховної Ради України 28 червня 1996 р. // Відомості Верховної Ради України. - 1996. - № 30. - Ст.46.

Власник не може використовувати право власності на шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, по¬гіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі (ст. 319 ЦК України) Цивільний кодекс України від 16.01.2003р. // ВВР України. - 2003. - №№ 40-44. - Ст. 318, 319..

Новий ЦК України визначає: власник володіє, користується розпоряджається майном на власний розсуд (ст. 319), проте, т жаль, визначення цих повноважень кодекс не навів. Ці правомочності складають право власності в суб'єктивному розумінні, яке означає, що суб'єкт-власник має певні засоби впливу на річ.

Розрізняють право власності в об'єктивному і суб'єктивному розумінні. Право власності в об'єктивному розумінні -- це сукупність норм, які регулюють право власності. Право власності в суб'єктивному розумінні складають його правомочності -- право володіння користування і розпорядження.

Якщо право власності в об'єктивному розумінні виражає об'єктивно існуюче становище з правом власності в законодавстві і краї ні, то право власності в суб'єктивному розумінні означає міру можливої поведінки для суб'єкта-власника, яка об'єднує три правомочності -- володіння, користування і розпорядження.

З цього приводу можна навести визначення права власності і суб'єктивному розумінні, яке дає Є. О. Суханов: «Право власності як суб'єктивне цивільне право -- це закріплена законом можливість особи на свій розсуд володіти, користуватися і розпоряджатися належним їй майном, одночасно беручи на себе тягар і різні його утримання» Суханов Є.О. «Право власності як суб'єктивне цивільне право» [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://pidruchniki.com/1566072146193/pravo/ponyattya_vlasnosti_prava_vlasnosti .

Зазначене дозволяє звернути увагу на дві сторони права власності -- дозвільну і зобов'язуючу. Право власності як суб'єктивне право -- це можливість певної поведінки, що полягає в єдності трьох правомочностей: володіння, користування і розпоряджання й одно часто це певний тягар, який має нести власник.

ЦК України називає таких суб'єктів права власності і Україні: український народ, фізичні та юридичні особи, держави Україна, територіальні громади, іноземні держави та інші учасників цивільних відносин (статті 2, 318 ЦК України). Усі суб'єкти праві власності є рівні перед законом.

Зміст права власності згідно зі ст. 317 ЦК України скла дають три правомочності -- володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають міс це проживання та місцезнаходження майна. Власник має не тільки право власності, а й несе певні обов'язки. Зокрема, він зобов'язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 322 ЦК України). Він також несе ризик випадкового знищення та випадкового пошкодження майна (ст. 323 ЦК України), якщо інше не встановлено договором або законом Цивільний кодекс України від 16.01.2003р. // ВВР України. - 2003. -№ 40-44. - Ст. 317, 321, 322, 323, 354..

Конституція України здійснила значний вплив на формування ЦК України. Нею введено таке поняття, як право власності Українського народу (ст. 13 Конституції України) Конституція України: Прийнята на п'ятій сесії Верховної Ради України 28 червня 1996 р. // Відомості Верховної Ради України. - 1996. - № 30. - Ст.5, 13. .

На жаль, роз'яснення сутності цього поняття Конституція не дає. З огляду на текст статті слід вирізнити два параметри цього поняття:

1) на які об'єкти спрямоване право власності Українського народу;

2) хто здійснює право власності Українського народу.

ЦК України в ст. 324 зазначає, що об'єктами права власності Українського народу є земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони.

Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування у межах, встановлених Конституцією України. На цій підставі можна зробити висновок, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування здійснюють усі правомочності власника щодо власності народу України. Право державної власності здійснюють органи державної влади від імені держави, але об'єкти права власності тут інші -- майнові комплекси, підприємства тощо.

Характерною ознакою права власності є його непорушність. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Це дуже важливе положення закону (ст. 321 ЦК України), яке дозволяє особам захищати свої права.

Примусове відчуження об'єктів права власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього та повного відшкодування їх вартості. стану з наступним повним відшкодуванням його вартості (статті 321, 353 ЦК України).

ЦК України, як і Конституція України, не визначає форм власності -- це економічна категорія. Згідно з ЦК України існують: право власності Українського народу, право приватної власності, право державної власності, право комунальної власності (статті 324-327). Про право власності Українського народу вже згадувалося вище.

Що стосується права приватної власності, то її суб'єктами є фізичні та юридичні особи, які можуть бути власниками будь-якого майна, за винятком окремих видів, які відповідно до закону не можуть їм належати. Склад, кількість та вартість майна, яке може бути у власності фізичних та юридичних осіб, не є обмеженими (ст. 325 ЦК України) Цивільний кодекс України від 16.01.2003р. // ВВР України. - 2003. - №№ 40-44. - Ст..325, 327. .

Деякі особливості має право приватної власності на землю. Тут законом може бути встановлено обмеження розміру земельної ділянки, яка може бути у власності фізичної та юридичної особи.

Право власності юридичних осіб, його характер тісно пов'язані з такими суб'єктами права, як фізичні особи. Корені такого зв'язку вбачаються у меті, причинах і способах виникнення самих юридичних осіб.

Юридична особа виникає тоді, коли фізичні особи мають голов¬ним чином за мету підвищення своїх прибутків. Юридична особа є продуктом діяльності фізичних осіб-громадян. Тобто за спиною юридичної особи стоїть фізична особа. Юридична особа є самостійною особою, суб'єктом права, але як суб'єкт права вона не може діяти у цивільному обігу на інших засадах (сюди належить і право власності), ніж фізична особа, яка її створила, інакше буде обмеження прав фізичної особи.

Фізична особа має право приватної власності, отже, юридична особа -- це суб'єкт права, створений фізичною особою, побудований в обігу за подобою фізичної особи і має таке саме право власності, як і фізична особа, тобто право приватної власності.

За наявності права приватної власності присвоєння відбувається на користь окремої -- приватної особи, і цією особою є як окрема фізична, так і юридична особа. Така сутність юридичної особи дістала вираження у ЦК України, де право приватної власності конституйоване як право фізичної та юридичної особи (ст. 325) Цивільний кодекс України від 16.01.2003р. // ВВР України. - 2003. - №№ 40-44. - Ст.325..

Слід зазначити, що не всі погоджуються з указаним визначенням права власності юридичної особи. Існує точка зору, що власність юридичних осіб спирається на право колективної власності, хоча вона не має законодавчої підтримки у ЦК України, а її корені сягають Закону України «Про власність»,який вже давно втратив чинність.

Правову конструкцію права колективної власності поділяють Г. В. Пронська та В. І. Семчик, проте воно не може бути підтримане. Колектив не є єдиним цілим, що виступає у суспільних відносинах, його складає сукупність окремих осіб, він не є єдиною цілісніс¬тю, а права окремих осіб не є правомочностями власника.

Право власності колективу -- це право власності певним чином організованих осіб, а саме організованих у вигляді юридичної особи. Тільки маючи статус юридичної особи, будь-яке колективне утворення може виступати у цивільному обігу і брати у ньому участь: здійснювати присвоєння і виконувати правомочності власника -- володіння, користування і розпорядження. Тому не можна говорити про право колективної власності, а треба вказати, що існує право власності юридичних осіб, яке за законом є правом приватної власності.

власність нерухомість майно правовий

1.2 Поняття нерухомого майна. Визначення та види об'єктів нерухомості

Нерухомість займає фундаментальне місце в національному багатстві країни, з нею пов'язане повсякденне життя та різноманітні види діяльності людини.

Поняття рухомого та нерухомого майна надається у одній статті - 181 ЦК України.

Зміст зазначеної статті наступний:

1. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані наземельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.

2. Рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.

Вказані ознаки є основними і їх розглядати необхідно у сукупності. При цьому, крім Цивільного кодексу України слід ураховувати інші нормативні акти (спеціальне законодавство), які визначають статус того чи іншого виду Цивільний кодекс України при класифікації речей як об'єктів цивільних прав виходив із фундаментального поділу речей на рухомі і нерухомі Романів В.Я, Поняття «Нерухомого Майна» За Цивільним Законодавством України, [Електронний ресурс].- Режим доступу: http://www.kostvlada.org/justition/55-justition-inf/1377-2012-09-06-08-31-32.html.

Основний акт цивільного законодавства використовує термінологію "нерухомі речі", "нерухоме майно", "нерухомість". Інші законодавчі акти містять іншу термінологію, яка також позначає нерухомі речі.

Так, закони України "Про планування і забудову територій" (стаття 18), "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (стаття 44), "Про виконавче провадження" (статті 62, 64, 66), "Про оподаткування прибутку підприємств" (пункт 5.1 статті 5), "Про правові засади цивільного захисту" (стаття 9), "Про недержавне пенсійне забезпечення" (стаття 49) використовують термін "об'єкт нерухомості". У свою чергу Повітряний кодекс України використовує термін "нерухомі об'єкти і споруди" (стаття 46) Повітряний кодекс України від 04.05.1993р. // ВВР України. - 1993. - № 25. - Ст. 46. .

Отже, законодавчі акти використовують різну термінологію, що означає "нерухоме майно".

За Кодексом до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (частина перша статті 181) Цивільний кодекс України від 16.01.2003р. // ВВР України. - 2003. - № 40-44. - Ст. 181..

Слід констатувати, що вказане визначення нерухомої речі за Кодексом є універсальним. Так, воно містить ознаки нерухомого майна, які повинні бути притаманні тому чи іншому об'єкту при визначенні його належності до нерухомого майна.

Розкривають зміст поняття "нерухома річ" також наступні законодавчі акти, зокрема:

- Закон України "Про іпотеку" - нерухоме майно (нерухомість) - це земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (стаття 1) Закон України «Про іпотеку» від 05.06.2003р. // ВВР України. - 2003. - № 38. - Ст. 1.;

- Закон України "Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування" - нерухомим майном визнає жилий будинок або його частина, квартира, садовий будинок, дача, гараж, інша постійно розташована будівля, а також інший об'єкт, що підпадає під визначення першої групи основних фондів згідно із Законом України "Про оподаткування прибутку підприємств" (стаття 1) Закон України «Про збір на обов'язкове пенсійне страхування» від 26.06.1997 р. // ВВР України. -1997.- № 400. - Ст. 1.;

- Закон України "Про охорону культурної спадщини" - нерухомий об'єкт культурної спадщини - це об'єкт культурної спадщини, який не може бути перенесений на інше місце без втрати його цінності з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду та збереження своєї автентичності (ст. 1) Закон України «Про охорону культурної спадщини» від 08.06.2000 р. // ВВР України. - 2000. - № 39. - Ст. 333.;

- Закон України "Про податок з доходів фізичних осіб" - нерухоме майно (нерухомість) - це об'єкти майна, які розташовуються на землі і не можуть бути переміщені в інше місце без втрати їх якісних або функціональних характеристик (властивостей), а також земля (пункт 1.10.1 статті 1) Закон України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 р. // ВВР. України. - 2003. - № 889. - Ст. 1..

Ураховуючи наведені законодавчі акти, можна виділити такі ознаки нерухомої речі:

1) ці об'єкти розташовані на земельній ділянці та нерозривно пов'язані з землею, тобто вони не можуть існувати без землі;

2) переміщення зазначених об'єктів є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення  Полянек К. М. Нерухомість як особливий об'єкт права власності // Адвокат. - К., 2009. - № 7. - С. 29. ;

Вказані ознаки є основними і їх розглядати необхідно у сукупності. При цьому, крім Кодексу слід ураховувати інші нормативні акти (спеціальне законодавство), які визначають статус того чи іншого виду нерухомого майна.

Водночас низка нормативних актів не містять конкретних посилань відносно належності того чи іншого об'єкту до нерухомого майна, однак, аналізуючи в комплексі норми, які регулюють відносини стосовно цих об'єктів, можна дійти висновку про їх правовий статус.

Все нерухоме майно умовно можна поділити на три групи.

До першої групи відноситься нерухомість за своєю природою. В дану групу входять земельні ділянки та інші природні об'єкти, а також системи. Але при цьому слід пам'ятати, що ні ділянки надр, ні відокремлені водні об'єкти, ні багаторічні насадження, ні навіть шар родючого ґрунту землі поза зв'язком зземлею існувати не можуть.

Другу групу нерухомого майна за природою складають так звані об'єкти, які міцно пов'язані з землею і їх переміщення спричиняє неспіврозмірну шкоду їх призначенню. Тобто це штучно створені людиною об'єкти, які мають міцний зв'язок з землею. До них відносяться різні будівлі, споруди, жилі та нежилі приміщення, підприємство, як єдиний майновий комплекс (ст. 191 ЦК України) тощо Цивільний кодекс України від 16.01.2003р. // ВВР України. - 2003. - №№ 40-44. - Ст.191,187.  .

До третьої групи відносяться об'єкти, які за своєю фізичною природою є рухомими, але законодавець відніс їх до нерухомості (морські, повітряні судна, космічні об'єкти). Ця група є цілком самостійною і до неї входять речі перераховані в ст. 181 ЦК України. Специфіка даної категорії об'єктів полягає в тому, що їх основним цільовим призначенням є переміщення у просторі. Підставами поширення на вказані об'єкти правового режиму нерухомості майна вчені називають їх роль у цивільному обороті, велику вартість та наявність державної реєстрації, що забезпечує індивідуалізацію зазначених об'єктів, необхідність здійснення підвищеного контролю за володінням, користуванням та розпорядженням ними з боку уповноважених органів державної влади.

Характеристика нерухомого майна

Нерухомі речі зазвичай складні, оскільки складаються з сукупності різнорідних речей, що створюють єдине ціле і використовуються за єдиним призначенням. Серед „традиційної” нерухомості тільки земельна ділянка, якщо на ній немає будов, споруд чи насаджень, відноситься до простих речей. При здійсненні угод з нерухомістю власник вправі розпорядитися будь-якою з речей, що входять до нерухомості, найскладнішою нерухомою річчю, виключив з її складу будь-яку річ, що входить в неї.

Нерухомі речі можуть бути в фізичному сенсі як подільними, так і неподільними. Це залежить від фізичних параметрів даної речі, а також від наявності відповідних норм та правил. Так, житловий будинок може бути визнаний неподільною річчю в силу фізичної неможливості його поділити, а земельна ділянка може бути неподільною, оскільки в результаті поділу розмір частин стане менше передбачених земельним законодавством норм Дзери О.В. Цивільне право України: Підручник: У 2-х кн. (кер. авт. кол.), ст.- 89..

Відповідно до ст. 187 ЦК України, складовою частиною речі є все те, що не може бути відокремлене від речі без її пошкодження або істотного знецінення.

Складова частина речі не має самостійного існування в обороті внаслідок неможливості відділення її без пошкодження або заміни сутності усієї речі. Таким чином, ідея складової частини речі зводиться до недопустимості її руйнування.

В класичному майновому обороті головною річчю завжди визнається земля (земельна ділянка), а приналежністю - розміщені на ній об'єкти, включаючи нерухомість (які при відчуженні, за загальним правилом, мають переслідувати долю головної речі).

В умовах визнання виключної власності держави на землю у вітчизняному правопорядку головним об'єктом стали вважатися розміщені на землі будівлі, споруди та інші об'єкти, за якими у випадку їх відчуження автоматично йшло право землекористування. Визнання та розвиток приватної власності на землю має потягти за собою повернення до традиційного підходу, за яким відчужувач та набувач об'єкту нерухомості будуть, перш за все, вирішувати питання про долю землі, на якій він розміщений Цивільне право України: Підручник: У 2-х кн. / О. В. Дзери (кер. авт. кол.),.

Класифікація об'єктів нерухомих речей є різною. Так, Кодекс поділяє нерухоме майно на житлові будинки, будівлі, споруди тощо (частина друга статті 331) Цивільний кодекс України від 16.01.2003р. // ВВР України. - 2003. - №№ 40-44. - Ст.331..

Тобто, ця норма Кодексу закріплює невичерпний перелік об'єктів нерухомого майна.

Закон України "Про інвестиційну діяльність" поділяє нерухоме майно на будинки, споруди, устаткування та інші матеріальні цінності (стаття 1), а Закон України "Про оренду державного та комунального майна" - на будівлі, споруди, приміщення (стаття 4) Закон України «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.1991р. // ВВР України. - 1991. - № 47. - Ст. 1.

Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992р. // ВВР України. - 1992. - № 30. - Ст.4. .

Закон України "Про податок з доходів фізичних осіб" провів поділ нерухомості, відмінної від землі, на:

а) будівлі, а саме: приміщення, пристосовані для постійного або тимчасового перебування в них людей, а також об'єкти власності, функціонально пов'язані з такими приміщеннями.

Будівлі поділяються на будинки (включаючи готелі, мотелі, кемпінги та інші подібні об'єкти туристичної інфраструктури), квартири, кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах, індивідуальні гаражі або місця на гаражних стоянках чи в гаражних кооперативах, дачні будинки та інші об'єкти дачної (садової) інфраструктури, відмінні від землі;

б) споруди, а саме: об'єкти нерухомості, відмінні від будівель (пункт 1.10.1 статті 1) Закон України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 р. // ВВР. України. - 2003. - № 889. - Ст. 1..

В окрему групу можна об'єднати так звані "специфічні нерухомі речі". Наприклад, об'єкти культурної спадщини (Закон України "Про охорону культурної спадщини").

За Кодексом право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Отже, визначальною умовою для державної реєстрації прав власності будь-якого об'єкту є визначення його статусу: чи є цей об'єкт нерухомим майном.

РОЗДІЛ II.ПІДСТАВИ ВИНИКНЕННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО

2.1 Підстави виникнення права власності, загальна характеристика

Для виникнення суб?єктивного права власності потрібна наявність відповідного юридичного факту або сукупності певних фактів. Саме такі юридичні факти називаються підставами виникнення права власності.

В науці цивільного права підстави (способи) виникнення права власності прийнято поділяти на первинні та похідні. При розмежуванні первинних і похідних підстав виникнення права власності в одних випадках перевагу надають критерію волі, в інших - правонаступництву.

Прихильники критерію волі до первинних відносять такі підстави, за яких право власності виникає незалежно від волі попередніх власників, а до похідних - за яких воно виникає внаслідок волевиявлення попереднього власника.

Якщо за основу розмежування беруть критерій правонаступництва, первинними вважають підстави, за яких правонаступництво відсутнє, а похідними - способи, засновані на правонаступникові.

За різних підходів можливі різні тлумачення певних правових явищ. Так, прихильники критерію волі націоналізацію вважають первинним способом виникнення права власності, пояснюючи це тим, що право власності держави на націоналізоване майно виникає незалежно від волі колишнього власника. Ті, хто перевагу віддає правонаступництву, мають націоналізацію за похідний спосіб набуття права власності Цивільне право України: Академічний курс. Підруч.: У 2 т. / За заг. ред. Я. М. Шевченко. - Т. 1. Загальна частина. - К.: Концерн «Видавничий Дім «Ін Юре», 2003. - С. 111..

Якому критерію слід віддати перевагу? Розглядаючи окремо кожен з цих способів набуття права власності, можна зробити висновок, що такий поділ не має практичного значення. Законодавство України з поділом на первинні та похідні способи виникнення права власності не пов?язує будь-яких правових наслідків.

Крім того, сама позиція, яку відстоюють автори такого поділу, викликає багато непорозумінь. Адже важко знайти річ, яка нікому не належить. Якщо держава дозволяє збирати гриби чи ягоди в лісі, ловити рибу в річках, полювати на диких звірів, то це не означає, що ці об?єкти нікому не належать.

До первинних способів відносять також набуття права власності на створену нову річ, перероблену чужу та створену нову річ з чужих матеріалів (специфікація). У цьому разі, хоча і йдеться про створення нового об?єкта, але стверджувати, що він виник з нічого, не можна. Адже річ створюється з певної сировини. Цю сировину потрібно придбати, що пов?язано з волевиявленням як тієї особи, якій вона належала, так і тієї, яка її придбала.

Підстави набуття права власності, що залежать від волевиявлення попередніх власників, не є суто специфічними для виникнення права власності. Таким способом можуть виникати й інші права. Адже за заповітом до спадкоємця переходять не лише права власника, а й інші майнові права. Крім того, у багатьох випадках однієї лише волі зацікавлених осіб для передачі права власності недостатньо. Потрібно виконати умови, передбачені в законі або іншому законодавчому акті. Так, для передачі речі, обмеженої в обігу, потрібна не лише воля її власника, а й дозвіл компетентного органу держави.

Як бачимо, питання щодо класифікації способів набуття права власності на практиці не має такого великого значення, яке йому відводять в науці цивільного права. Значення має конкретне визначення специфіки кожного способу набуття права власності Полянек К. М. Цит. праця. - С. 29. .

ЦК України виділяє такі окремі підстави виникнення права власності: створення майна для своїх потреб; привласнення переробленої речі; привласнення загальнодоступних дарів природи; договір; привласнення безхазяйної речі, знахідки, бездоглядної тварини; скарб; приватизація; за набувальною давністю.

Відповідно до ст. 346 ЦК України право власності припиняється у разі: відчуження власником свого майна;

відмови власника від права власності;

припинення права власності на майно, яке за законом не може належати цій особі; знищення майна;

викупу пам?яток історії та культури;

викупу земельної ділянки у зв?язку із суспільною необхідністю;

викупу нерухомого майна у зв?язку з викупом з метою суспільної необхідності земельної ділянки, на якій воно розташоване;

звернення стягнення на майно за зобов?язаннями власника;

реквізиції;

конфіскації;

припинення юридичної особи чи смерті власника.

Право власності може бути припинене і в інших випадках, встановлених законом Цивільний кодекс України від 16.01.2003р. // ВВР України. - 2003. - №№ 40-44. - Ст.346..

2.2 Державна реєстрація прав на нерухоме майно

У процесі формування ринку нерухомості, виникла потреба у введенні норм права, що встановлюють державну реєстрацію речових прав на неї. Можна виділити кілька причин її виникнення.

Перше, в силу сформованої психології учасники цивільно-правових відносин вважали, що правовстановлюючі документи на нерухоме майно може видати тільки державний орган.

Друге, юридичні особи, придбавали у процесі приватизації нерухомість у приватну власність, хотіли отримати доказ цього факту від її колишнього власника - держави.

Третє, брак обігових фінансових коштів у приватизованих підприємств або їх власників викликала потребу в банківському кредитуванні. У свою чергу, банківським або інші кредитним установам в забезпечення наданих кредитів були потрібні серйозні гарантії.

Як правило, вони вимагали в заставу нерухоме майно і, як наслідок, правовстановлюючі документи на нього Ходико Ю.Є. Категорія «нерухома річ» у цивільному праві // Вісник господарського судочинства. - К., 2010. - № 3. - С. 84. .

З прийняттям Цивільного кодексу України питання реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним придбали особливу значимість, а сама реєстрація - часто правообразующее значення. Відповідно до положень Кодексу в залежність від дотримання вимог про реєстрацію ставиться виникнення права власності на нерухомість та інших прав, що підлягають державній реєстрації , а в ряді випадків - дійсність укладеної з нерухомим майном угоди.

Враховуючи велике значення об'єктів нерухомості в житті та діяльності громадян і юридичних осіб, а також в цивільному обороті, закон закріпив її спеціальний правовий режим.

Він полягає в тому, що право власності, інші речові права на нерухомість, їх обмеження, виникнення, перехід і припинення підлягають в обов'язковому порядку державної реєстрації в Єдиному державному реєстрі установами юстиції.

Як було зазначено раніше, важливою ознакою нерухомого майна є державна реєстрація. Стаття 182 Цивільного кодексу України регулює питання пов'язані з нею:

Стаття 182. Державна реєстрація прав на нерухомість

1. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

2. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

3. Відмова у державній реєстрації права на нерухомість або правочинів щодо нерухомості, ухилення від реєстрації, відмова від надання інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені до суду Цивільний кодекс України від 16.01.2003р. // ВВР України. - 2003. - №№ 40-44. - Ст.182..

4. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

Тобто всі права і обов'язки пов'язані із нерухомим майном виникають лише із моментом реєстрації. Реєстрація прав власності на нерухоме майно - це внесення запису у єдиний реєстр прав власності на нерухоме майно у зв'язку із виникненням, існуванням або припиненням права власності на нерухомість, що виконується БТІ за місцем знаходження об'єктів ГончаренкоМ. Б. Речеві права на нерухомість: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Університет внутрішніх справ. - Х., 1999. - С. 111. .

Засади державної реєстрації прав на нерухоме майно зазначені в статті 6. ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. // ВВ Р України. - 2004. - № 51. - Ст. 6. .

Обов'язковій реєстрації прав підлягає право власності на нерухоме майно фізичних та юридичних осіб, у тому числі іноземців і осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав і, також, територіальних громад у особі органів місцевого самоврядування і держави у особі органів що керують державним майном.

Окрема стаття регулює порядок проходження державної реєстрації у разі отримання нерухомого майна у спадщину.

Стаття 1299. Державна реєстрація права на спадщину

1. Якщо у складі спадщини, яку прийняв спадкоємець, є нерухоме майно, спадкоємець зобов'язаний зареєструвати право на спадщину в органах, які здійснюють державну реєстрацію нерухомого майна (стаття 182 цього Кодексу).

2. Право власності на нерухоме майно виникає у спадкоємця з моменту державної реєстрації цього майна Цивільний кодекс України від 16.01.2003р. // ВВР України. - 2003. - №№ 40-44. - Ст.1299..

РОЗДІЛ III.МОМЕНТ ВИНИКНЕННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО ЗА ДОГОВОРОМ

3.1 Момент виникнення права власності на нерухоме майно за договором у розрізі законодавчих змін

Важливе теоретичне та практичне значення для реалізації права власності на нерухоме майно має визначення моменту переходу права власності на нього за договорами відчуження (договори купівлі - продажу, поділу, виділення, міни, дарування та ін., відповідно до яких переходить право власності на нерухоме майно).

Дане питання врегульоване ст. 334 Цивільного кодексу України (надалі - ЦК), відповідно до чч. 3 - 4 якої «право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення; якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації».

Отже, враховуючи те, що відповідно до ч. 3 ст. 364, ч. 3 ст. 367, ст. 657, ч. 2 ст. 719, ст. 716 ЦК договори відчуження нерухомого майна повинні укладатися у нотаріальній формі, а договір купівлі-продажу, крім того, має бути зареєстрований в установленому порядку, право власності до набувача за договорами відчуження переходить саме з моменту такого нотаріального посвідчення (а щодо договорів купівлі - продажу, - державної реєстрації договорів) Цивільний кодекс України від 16.01.2003р. // ВВР України. - 2003. - №№ 40-44. - Ст.334, 364, 367, 657, 716, 719. .

Порядок реєстрації договорів визначений постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 р. № 868 «Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів» Кабінет Міністрів України; Постанова, Порядок, Перелік від 17.10.2013 № 868 «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

З прийняттям Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 01.07.2004 р.(надалі за текстом - Закон про внесення змін) було внесено зміни до ряду законів України, в тому числі до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» (надалі - Закон про реєстрацію) та до ЦК.

Серед іншого, даний Закон змінює момент виникнення права власності на нерухоме майно у набувача за договорами відчуження нерухомого майна: відповідно до ч. 3 ст. 3 Закону України про реєстрацію «права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації» Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. // ВВ Р України. - 2004. - № 51. - Ст. 3.  .

Отже, враховуючи положення ч. 1 ст. 182 ЦК, а також п. 1 ч. 1 ст. 4 Закону про реєстрацію щодо обов'язковості державної реєстрації права власності на нерухоме майно, - право власності на нерухоме майно, набуте за договором відчуження, переходить до набувача з моменту реєстрації такого права в порядку, визначеному Законом про реєстрацію Цивільний кодекс України від 16.01.2003р. // ВВР України. - 2003. - №№ 40-44. - Ст.182..

Причому згідно з п. 1 розділу 2 Закону про внесення змін «Цей Закон набирає чинності з дня його опублікування, крім пунктів 3 і 5 розділу I та пункту 4 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» цього Закону, які набирають чинності з 1 січня 2012 року» (тоді як пунктом 3 розділу I Закону про внесення змінвносились відповідні зміни до ЦК, зокрема, було змінено п. 4 ст. 334 ЦК та викладено його у такій редакції:«права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону»).

Тобто, виникла ситуація, коли положення Закону про реєстрацію в новій, запровадженій Законом про внесення змін редакції, є чинними, тоді як аналогічні положення ЦК набрало чинності з 1 січня 2012 року.

Для вирішення даної колізії використання принципу правозастосування «спеціальна норма скасовує загальну» не є доречним, адже обидві з вищенаведених норм щодо моменту переходу права власності є спеціальними.

Інший принцип правозастосування «норма закону, що була прийнята пізніше, змінює або скасовує норму, що була прийнята раніше» «не працює» в силу того, що відповідно до ч. 2 ст. 4 ЦК: «Основним актом цивільного законодавства України є Цивільний кодекс України»; а відповідно до абз. 3 ч. 2 ст. 4 ЦК: «Якщо суб'єкт права законодавчої ініціативи подав до Верховної Ради України проект закону, який регулює цивільні відносини інакше, ніж цей Кодекс, він зобов'язаний одночасно подати проект закону про внесення змін до Цивільного кодексу України. Поданий законопроект розглядається Верховною Радою України одночасно з відповідним проектом закону про внесення змін до Цивільного кодексу України», - тобто встановлено пріоритетність норм ЦК перед нормами інших законодавчих актів, що регулюють цивільні правовідносини, - а тому зміна порядку переходу права власності на нерухоме майно, визначеного нормами ЦК, можлива лише у разі зміни відповідних норм ЦК одночасно з внесенням змін до Закону про реєстрацію.

Крім того, оскільки згідно з ч. 3 ст. 3 Закону про реєстрацію: «права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації», - випадки та порядок реєстрації цього права повинні бути врегульовані Законом про реєстрацію Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. // ВВ Р України. - 2004. - № 51. - Ст. 3, 4..

3.2 Поняття цивільно-правового договору

Договір - це угода двох або більше сторін, спрямована на встановлення цивільних прав та обов'язків або їх зміна і припинення (ст. 420 ЦК). Звідси випливає, що учасниками договору можуть бути тільки суб'єкти цивільного права, наділені дієздатністю і виражають свою волю, а сам договір передбачає свободу і самостійність його сторін. Там, де такої свободи немає, договір можливий, проте його ефективність різко знижується.

Широке застосування і можливості договору обумовлені тим, що як правова форма він відповідає характеру регульованих цивільним правом майнових відносин, заснованих на ринкових товарно-грошових категоріях, коли необхідні самостійність і ініціатива учасників економічного обороту і, отже, також певна свобода (диспозитивність) правового регулювання Шукаль Василь «Поняття цивільно-правового договору» [Електронний ресурс].- Режим доступу: http://velbereznyi-bibl.edukit.uz.ua/yusticiya_konsuljtuye/vidi_dogovoriv_schodo_vidchuzhennya_majna/.

Ці основні початку договірного права в умовах ринкової економіки закріплені ЦК в ст. 421 «Свобода договору» Цивільний кодекс України від 16.01.2003р. // ВВР України. - 2003. - №№ 40-44. - Ст. 421..

Юридичні переваги договірної форми взаємин виявляються в її простоті і гнучкості. Договір може бути укладений в будь-якій формі, причому між відсутніми контрагентами (шляхом листування) або через представника. Початкові умови договору можуть бути в подальшому змінені і доповнені сторонами, права учасників договору можуть бути встановлені в інтересах третіх осіб, які в укладенні договору не брали участь, або відступлені потім третім особам. Все це робить договір незамінним інструментом ринку.

Функції цивільно-правового договору характеризуються у літературі з відомими відмінностями, однак більшість авторів відзначають наявність таких основних завдань (функцій) договору.

По-перше договір є формою встановлення правових зв'язків між учасниками економічного обороту і підставою виникнення їх взаємних обов'язків і прав. Договір наповнює ці зв'язки конкретним змістом і повинен забезпечувати їх практичну реалізацію, а також відповідальність за виконання взаємних зобов'язань.

По-друге, договір дозволяє його учасникам визначити і погодити їх взаємні права і обов'язки з урахуванням як потреб ринку, так і індивідуальних запитів і можливостей кожного з контрагентів. Цяфункція договору видається особливо важливою, бо вона забезпечує обслуговування договоромсуспільних потреб і потреб. Практичне здійснення зазначеної функції договору передбачає наявність необхідної свободи (диспозитивності) у законодавчій регламентації умов договору і надання його учасникам права самостійно визначати умови договору в рамках загальних приписів закону.

По-третє, укладення договору створює для сторін важливі правові гарантії. Це виражається в тому, що договір підлягає обов'язковому виконанню (ст. 425 ЦК), одностороння зміна його умов допускається тільки у певних випадках і лише за рішенням суду (ст. 450 ЦК), а порушення прийнятих за договором зобов'язань тягне за собою обов'язок відшкодувати завдані цим збитки (ст. 15, 393 ЦК). Сторони можуть передбачити в договорі і інші правові засоби забезпечення його виконання: умова про неустойку, поручительство, гарантію і ін Супутній договором механізм майнової відповідальності доповнюється правом розірвати договір при істотному порушенні його контрагентом (ст. 450 ЦК) Цивільний кодекс України від 16.01.2003р. // ВВР України. - 2003. - №№ 40-44. - Ст. 393, 425, 450..

Сфера застосування договору надзвичайно широка, він може застосовуватися всіма суб'єктами цивільного права та обслуговує всі сфери цивільно-правових відносин, включаючи авторське право і патентне право (ліцензійні угоди, угоди про передачу науково-технічного досвіду).

3.3 Види договорів, за якими виникає право власності на нерухоме майно

На сьогодні, в межах правового поля існує безліч видів договорів, у разі укладення яких здійснюється відчуження нерухомого майна. Однак, кожен із таких договорів має свою правову природу, особливості та правові наслідки укладення. У зв'язку з цим нами зроблено порівняльну характеристику договорів таких як дарування, довічне утримання (догляд) та спадковий договір, купівлі-продажу.

Для більш доступного розуміння суті договорів, про які буде йти мова, хотілося б спочатку дати їх визначення.

Так, за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність.

За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.

За спадковим договором одна сторона (набувач) зобов'язується виконувати розпорядження другої сторони (відчужувача) і в разі його смерті набуває право власності на майно відчужувача.

Характерною ознакою цих договорів є те, що всі вони тягнуть за собою перехід права власності.

Однак, головною відмінністю між ними є момент коли особа, на користь якої укладається той чи інший договір, стає повноправним власником відповідного нерухомого майна.

Всі вищезазначені договори укладаються у письмовій формі та підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню. Окрім того, оскільки в даному випадку йде мова про укладання договорів, предметом яких є нерухоме майно, такі договори, також, підлягають державній реєстрації. За загальним правилом, право власності на майно, що отримане за договором, який підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації. Однак, таке правило містить свої виключення Цивільне право України: Академічний курс. Підруч.: У 2 т. / За заг. ред. Я. М. Шевченко.
- Т. 1. Загальна частина. - К.: Концерн «Видавничий Дім «Ін Юре», 2003. - С. 89..

Якщо мова йде про договір дарування, то дійсно обдаровуваний стає повноправним власником нерухомого майна після прийняття дарунка та належного оформлення укладеного договору, і як наслідок, має право вчиняти щодо такого майна всі правомочності власника.

У випадку укладення договору довічного утримання (догляду) набувач теж стає власником майна після належного оформлення договору, але на відміну від договору дарування він обмежений у діях, направлених на розпорядження таким майном на весь час чинності договору, тобто за життя відчужувача.

Так, зокрема, набувач не має права під час дії договору обтяжувати одержане майно боргами, відчужувати його, передавати у заставу. Також, протягом життя відчужувача, на це майно не може бути звернене стягнення.

В свою чергу, договір довічного утримання (догляду) має схожі риси з спадковим договором.

Основною умовою набуття права власності на майно, що є предметом спадкового договору теж є смерть відчужувача. Однак, на відміну від договору довічного утримання (догляду) право власності у набувача за спадковим договором виникає не від моменту його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, а тільки після смерті відчужувача.

Однією із відмінностей між договорами дарування, довічного утримання (догляду) та спадкового договору, на яку теж слід звернути увагу, є правові наслідки укладення таких договорів.

Договір дарування є безоплатним, і дарувальник відповідно не може вимагати від обдаровуваного вчиняти будь-які дії на свою користь.

В той же час, укладаючи договір довічного утримання, фізична особа навпаки, отримує можливість забезпечити собі довічний догляд, оскільки в самому договорі передбачаються конкретні види грошового і матеріального забезпечення та строки його надання. Крім того, навіть випадкова втрата чи пошкодження майна, одержаного набувачем, не звільняє останнього від взятих на себе обов'язків.

Що стосується спадкового договору, то він теж є оплатним, і, отримуючи певне майно, набувач, натомість, може бути зобов'язаний до вчинення будь-яких дій майнового чи немайнового характеру як до відкриття, так і після відкриття спадщини.

Відчужувач також має право призначити особу, яка буде контролювати виконання спадкового договору після його смерті.

Деякі відмінності між вищезазначеними договорами є і в тому випадку, якщо особа, яка здійснила відчуження нерухомого майна вирішилася розірвати відповідний договір.

У випадку укладення договору дарування, в першу чергу хотілося б наголосити на тому, що позовна давність, протягом якої особа може звернутися до суду з позовом про розірвання цього договору, скорочена і становить лише один рік. Окрім того, перелік підстав, на основі яких такий договір може бути розірвано є вичерпним. І оскільки, як зазначалося вище, договір дарування є безоплатним, дарувальник не може вимагати повернення майна з тих причин, що обдарований не виконав дій, які були передбачені в усній домовленості Полянек К. М. Цит. праця. - С. 39..