Договор купли-продажи нежилых помещений

Перемещение объектов недвижимости невозможно без причинения им ущерба, в результате чего будет существенно уменьшена ценность объекта, изменится первоначальное назначение. Выделение такого критерия (признака) недвижимости, как существенное (значительное) уменьшение ценности перемещенного "имущества, можно объяснить тем, что такое уменьшение только подтверждает стационарность объекта, его непредназначенность для перемещения. Речь идет об уменьшении ценности именно в связи с ущербом, причиненным этому объекту, а не ввиду, например, изменения местоположения.

Ставится вопрос о том, с какого момента можно считать ту или иную вещь₁ недвижимостью. Одни юристы считают, что недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права на неё и является понятием юридическим, другие, напротив, признают, что для возникновения недвижимости регистрация не требуется. На наш взгляд, следует согласиться с последним суждением.

Содержание ст. 130 ГК устанавливает разграничение недвижимых и движимых вещей в зависимости от их естественных свойств и наличия (отсутствия) тесной связи с земельным участком, не связывая существование имущества как недвижимого с моментом регистрации на него права. «Очевидно, что можно регистрировать права на уже существующие объекты, -пишет Б.М.Гонгало, - если, допустим, жилой дом реально не существует, то невозможно и возникновение прав собственности на него». В ряде случаев нормы Гражданского Кодекса Российской Федерации используют термин недвижимость, который не должен применяться, если встать на позицию первой группы авторов (ст.ст. 219, 222, п.З ст.225 и др.).

Например, возведенное здание или иное подобное сооружение существует в натуре как целостная конструкция, имеющая свою архитектуру, надземные и подземные средства коммуникации и тому подобное, а не как разрозненный комплекс строительных материалов. Лицо, создавшее это сооружение для себя, обладает законным интересом в отношении объекта в целом -- недвижимости, который подлежит защите всеми правовыми средствами. Поэтому, если имущество прочно связано с землей (в смысле ст. 130 ГК), оно является недвижимым.

Интерес представляет следующее дело. В суд было заявлено требование о признании договора мены недействительным, ввиду того, что одной из сторон являлось государственное унитарное предприятие, которое произвело отчуждение стационарного промышленного холодильника без согласия собственника (необходимого для отчуждения недвижимого имущества). Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, сославшись на то, что истец не доказал невозможность перемещения холодильника без несоразмерного ущерба его назначению, а данные технической инвентаризации об отнесении здания холодильника к недвижимому имуществу не дают оснований считать сам холодильник недвижимым имуществом. Апелляционная инстанция правомерно отменила решение, заметив, что холодильник относится к недвижимому имуществу как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, к нему подведены стационарные коммуникации по электро - и водоснабжению, и оно является строением первой капитальности. «Суд первой инстанции, - указал ВАС РФ, - ошибочно исходил из того, что эти сведения относятся к зданию холодильника, а не к самому холодильнику, тогда как названное сооружение составляет единое целое».

Естественное свойство недвижимости (связь с земельным участком) утрачивается с момента отделения её от земной поверхности, и недвижимое

имущество переходит в движимое (например, продажа дома на снос в качестве стройматериалов, древесина, добытые полезные ископаемые и т.д.).

В то же время существует и такая позиция, что «перенос жилого дома по требованию собственника на вновь отведённый земельный участок взамен изъятого для общественных нужд не превращает его в движимый объект, хотя и затрудняет оценку прочности связи с землей». Следует согласиться с мнением Н.А. Сыродоева, что в случае перемещения здания, сооружения в пространстве на новое место они в момент перемещения не могут признаваться недвижимостью (хотя из буквального смысла п.1 ст. 130 ГК РФ можно сделать противоположный вывод). В данном случае здание или сооружение утрачивают физическую связь с конкретным земельным участком, даже если при перемещении не был причинён ущерб их назначению.

Представляется, что в указанном И.В.Козловой случае всё же с юридической точки зрения имеет место возникновение права собственности на недвижимость на вновь отведенном земельном участке, поскольку здания (в данном случае - жилой дом) индивидуализируют не только и не столько особенности постройки, оригинальность архитектуры и тому подобное, сколько определённым местонахождением, которое фиксируется в учётной документации на недвижимое имущество и в данных государственной регистрации права собственности на строение. В соответствии с законодательством складывается следующая схема: как только здание теряет связь с участком, его необходимо рассматривать не как единое целое, а как стройматериалы, право собственности на которые принадлежит бывшему владельцу здания. После перенесения жилого дома на новое место право собственности на здание в целом (как недвижимость) возникает у лица с момента регистрации права. Хотя с точки зрения обывателя вещь (жилой дом) осталась прежней.

Также не следует забывать и о принадлежности к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенных строительством (объектов незавершенного строительства).

По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым.

Позиция указанных авторов не изменилась и после введения в действие Закона о регистрации прав, согласно которому в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 2 ст. 25).

По мнению других авторов, в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации возникает с момента такой регистрации. Таким образом, в соответствии с указанной статьей до регистрации объекта незавершенного строительства в качестве недвижимого имущества право собственности на него возникнуть не может.

Закон о регистрации прав в п. 2 ст. 25 установил, что право на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано лишь в случае необходимости совершения сделок с ним. Однако эти объекты не названы среди подлежащих государственной регистрации объектов недвижимости.

Из этого можно сделать вывод, что объекты незавершенного строительства могут считаться недвижимостью в случае консервации строительства и необходимости совершения сделки по их реализации. Вместе с тем следует учитывать то обстоятельство, что Федеральный закон «Об исполнительном производстве» предусматривает возможность продажи права на объект незавершенного строительства при обращении взыскания на имущество должника.

До вступления в силу данного Закона в удостоверении и регистрации подобной сделки вообще отказывалось по причине того, что предмет сделки не сдан в эксплуатацию, не прошел регистрацию и поэтому сложно с достоверностью установить принадлежность прав на него конкретному лицу. Поэтому признание объекта незавершенного строительства недвижимостью означает, что этот предмет имеет все качества объекта гражданских прав, в том числе может быть объектом права собственности. Представляется, что собственником данного объекта гражданских прав является лицо, финансировавшее данное строительство (это может быть инвестор, заказчик, а в некоторых случаях и подрядчик).

Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1181 «О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жилых домов» было установлено, что незавершенные строительством жилые дома, находящиеся в федеральной собственности, в том числе в полном хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении организаций и учреждений, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета, подлежали передаче для завершения строительства либо продаже на инвестиционных и коммерческих конкурсах в целях обеспечения скорейшей достройки жилых домов и обеспечения граждан жильем.

Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» предусмотрено, что при приватизации объектов незавершенного строительства возможна регистрация прав собственности на такие объекты, если заявитель представит документы, которые подтверждают приобретение данного объекта, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства. Право приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица, которые стали собственниками соответствующих объектов недвижимости.

Официальная позиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу отражена в постановлении №8 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Данное постановление включает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи. 25 Закона о государственной регистрации прав незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими.

На мой взгляд, стоит придерживаться позиции судебной практики, которая в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства. Действительно, если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора строительного подряда, то в этом случае о нем нельзя говорить не только как об объекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав: он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам. Другое дело, если обязательство по каким-либо причинам прекращено. В этом случае незавершенное строительство становится объектом вещных прав и объектом имущественного оборота. При этом объект незавершенного строительства имеет все признаки предусмотренные ст. 130 ГК РФ: они неразрывно связаны с земельным участком и перемещение без несоразмерного ущерба целевому назначению невозможно. Поэтому все сделки с таким объектом незавершенного строительства возможны лишь с соблюдением требований, предъявляемых к недвижимому имуществу.

Практическое значение имеют проблемы правового регулирования купли-продажи нежилых помещений как части зданий, сооружений. Сложности, связанные с нежилыми помещениями, как было уже сказано, соотносятся с нечетким решением вопросов совладения либо сособственности, когда возникает несколько субъектов при пользовании общим имуществом здания. Совершенно правильна классификация зданий на жилые и нежилые, т.к. их правовые режимы использования различны, и основное отличие жилых помещений от нежилых -- назначение этих объектов.

И поэтому с тем, чтобы избежать противоречий, возникающих на практике и в связи с тем, что нежилые помещения являются недвижимым имуществом по своей природе и подпадают под общее определение недвижимости, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, необходимо рассматривать понятие «нежилое помещение» наряду с существующим в литературе понятием «здание и сооружение» как единицу комплекса недвижимого имущества (часть здания, сооружения), выделенную в натуре, предназначенную для самостоятельного использования для торговых, производственных, социальных, образовательных, культурных и иных нежилых целей и находящуюся в собственности граждан или юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.

1.3 Понятие договора купли-продажи нежилых помещений

Состояние экономики любой страны зависит от уровня развития товарного производства и товарного обращения. Эти процессы предполагают совершение различных актов обмена товаров. В качестве наиболее распространенной юридической формы выражения и закрепления таких отношений выступает договор купли-продажи.

Конституция Российской Федерации 1993 г. провозгласила право граждан и юридических лиц на свободную экономическую деятельность (ст.ст. 8, 34), на частную собственность (ст. 35), закрепила равенство различных форм собственности (государственной, частной, муниципальной и иных), свободное перемещение товаров (ст. 8). В соответствии со ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности (включая средства производства, предметы потребления и недвижимость), владеть и распоряжаться им.

Изменение объектов гражданских правоотношений, в первую очередь отношений частной собственности, послужило причиной совершенствования законодательства, регулирующего обязательство купли-продажи. Отдельным § в гл. 30 ГК РФ регламентирован договор продажи недвижимости как разновидность купли-продажи. Договор купли-продажи нежилых помещений является разновидностью купли-продажи недвижимости с присущими ему особенностями.

В науке гражданского права термин «договор» имеет несколько значений:

1) юридический факт, лежащий в основе обязательства; 2) само договорное обязательство; 3) документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения, а также 4) подчеркивание способа правового регулирования правоотношений; 5) наименование разновидности нормативных правовых актов. Рассмотрим договор купли-продажи нежилых помещений в значении правового института, сделки и обязательства.

Правовой институт купли-продажи нежилых помещений. Купля-продажа является одним из типов поименованных в законодательстве договоров. Правовые нормы, регулирующие отдельные типы договоров, определенным образом сгруппированы и составляют институт права.

Как правовой институт купля-продажа -- это совокупность норм, содержащихся в Гражданском кодексе РФ и иных правовых актах, принятых с соблюдением требований статьи 3 ГК РФ, и регулирующих соответствующие договорные правоотношения. Основополагающее значение имеют правила, расположенные в главе 30 ГК РФ («Купля-продажа»).

Общие положения, установленные в этом параграфе, подлежат применению и к договору купли-продажи недвижимости а равно нежилых помещений, если иные правила не предусмотрены в параграфе 7, которые специально предназначены для регулирования продажи недвижимости, а равно нежилых помещений.

Как разновидность института купли-продажи продажа нежилых помещений включает в себя юридические нормы, закрепленные в ГК РФ, в отдельных законах (ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» и др.) и в подзаконных нормативных актах, принятых в соответствии с законом.

При характеристике договора купли-продажи в учебной и иной юридической литературе традиционно подчеркивается, что этот договор является консенсуальным, возмездным и двусторонним (взаимным).

Различие между реальными и консенсуальными договорами проводится в зависимости от момента их совершения. Для заключения консенсуального договора требуется надлежащим образом оформленное соглашение сторон по всем его существенным условиям. Для совершения реального договора обязательно не только взаимное волеизъявление, но и действие -- передача вещи. В реальном договоре передача вещи является необходимым его условием, а не исполнением возникшего обязательства.

В соответствии с нормой п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Несмотря на то, что «иное» может быть предусмотрено законом, правило п. 3 ст. 433 ГК РФ имеет широкое применение и распространяется на отношения по продаже, мене жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), предприятия (ст. 560 ГК РФ), дарению недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК РФ), ренте (ст. 584 ГК РФ), аренде недвижимости; в законе могут быть исключения (п. 2 ст. 609 ГК РФ, см. и п. 2 ст. 651 ГК РФ). Исходя из установления, содержащегося в пункте 3, и в ряде случаев в специальных указаниях части второй ГК РФ, перечисленные выше договоры приобретают юридическую силу не с момента соглашения сторон по всем существенным условиям, а со дня внесения записи о регистрации конкретного договора в Единый государственный реестр прав. Тем самым указанные договоры не являются в классическом понимании консенсуальными или реальными сделками.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что договор купли-продажи нежилых помещений является консенсуальным и вступает в силу с момента получения оферентом акцепта в отличие от других видов продажи недвижимости (в частности, предприятия, жилого дома, квартиры), сделки с которыми подлежат государственной регистрации.

Другим признаком договора купли-продажи нежилых помещений является его возмездность. Содержание большинства гражданских правоотношений предполагает взаимное имущественное предоставление его участниками. В рыночном обороте заключаются и сделки, по которым одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от неё платы или иного встречного предоставления - безвозмездные договоры (п. 2 ст. 423 ГК РФ). Именно критерий возмездности (безвозмездности) позволяет разграничивать куплю-продажу и консенсуальныи договор дарения.

Возмездность может выражаться в предоставлении денежных средств, вещей, выполнении работ, оказании услуг и в ином предоставлении, имеющем имущественное содержание. Такое предоставление должно носить встречный, взаимный характер, что отражено и в легальном определении возмездного договора. Возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п. 1 ст. 423 ГК РФ).

Таким образом, купля-продажа в силу своей природы является возмездным договором, предполагающим взамен передаваемой вещи уплату денежной суммы. При этом правоотношение купли-продажи не всегда имеет эквивалентный характер. Действующее законодательство не требует соответствия между ценой продаваемого имущества и его действительной стоимостью.

Отсутствие встречного предоставления не свидетельствует о том, что возникшее из договора обязательство не состоялось. Обязанность предоставить имущество, произвести работу, осуществить услугу, оплатить соответствующее действие контрагента составляет содержание определенного договорного обязательства. Само обязательство возникает с момента заключения договора, и с этого времени является существующим. Если вопреки условиям договора не произведено встречное предоставление (например, не оплачен товар), имеет место неисполнение своей обязанности одним из участников обязательства, и к нему могут применяться санкции, установленные в законе и (или) договоре. К неисправной стороне следует предъявлять требования из нарушения договорного обязательства.

Как следует из понятия договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ), каждая из сторон на различных стадиях развития договорного обязательства является как кредитором, так и должником. Содержанием возникшего из договора правоотношения являются взаимные права и обязанности продавца и покупателя.

Сделка купли-продажи нежилых помещений. Договор купли продажи нежилых помещений является одним из видов юридических фактов - сделок -и влечет возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений. Договор купли продажи нежилых помещений как юридический факт обладает следующими признаками:

это волевое действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, что отличает договор от другого вида юридических фактов - события (ст. 153 ГК РФ);

договор характеризуется наличием волеизъявления как минимум двух субъектов, что отличает его от односторонних сделок, для совершения которых достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 ГК РФ);

это целенаправленное действие субъектов права, то есть стороны преследуют при совершении договора достижение определенных юридических целей, что не свойственно юридическим поступкам, при совершении которых субъект не имеет перед собой цель установления, изменения или прекращения гражданских правоотношений;

договор -- это соглашение, при заключении которого стороны равны перед законом, не имеют преимуществ и устанавливают, изменяют, либо прекращают для себя права и обязанности. Этим договор отличается от административных актов, выносимых уполномоченными органами, должностными лицами в рамках своей компетенции, влекущих установление, изменение либо прекращение прав и обязанностей в отношении третьих лиц;

договор является правомерным действием, что отличает его от деликтов.

Договор купли-продажи нежилых помещений как сделка должен отвечать требованиям ГК РФ, установленным для сделок: законность содержания, надлежащая форма, соответствие воли и волеизъявления сторон, правосубъектность сторон. Договор-сделка, как и другие юридические факты не имеет содержания. Им обладает возникающее из сделки договорное правоотношение. Признаками договора-сделки являются согласование воли сторон и направленность на возникновение взаимных прав и обязанностей.

После заключения договора-сделки купли-продажи нежилых помещений, стороны приходят к соглашению по поводу всех его существенных условий, которыми устанавливаются, изменяются либо прекращаются права и обязанности сторон: предмету и цене.

Предмет сделки купли-продажи нежилых помещений. В литературе традиционно предметом договора признается вещь или иной объект гражданских прав. Как юридический факт, договор только порождает соответствующее правоотношение, и волеизъявление сторон в момент заключения договора направлено лишь на определение условий товарно-денежного обмена. Одним из таких условий является предмет договора -- объект гражданских прав. В силу того, что норма (например, п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 307 ГК РФ) придаёт соглашению значение юридического факта, являющегося основанием правоотношения, возникает договорное обязательство. Действия по передаче имущества, уплате денег составляют объект обязательства по купле-продаже. Таким образом, продаваемое нежилое помещение является предметом договора (сделки), по поводу которого должно быть достигнуто соглашение контрагентов (см. п. 4 ст. 432 ГК РФ). Сама сделка служит основанием возникновения иного рода явления - обязательственного правоотношения, объект которого составляют определенные действия.

Современное законодательство устанавливает, что нежилые помещения могут находиться в гражданском обороте; за исключением случаев, когда их оборот исключён или ограничен в силу прямого указания закона (см. п. 1, 2 ст. 129 ГК РФ). Нежилые помещения могут быть предметом различных гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, ренты и т.п. Причём каких-либо общих ограничений оборота такого имущества гражданское законодательство не содержит.

Предметом договора купли-продажи нежилых помещений является помещение, которое на момент заключения договора, как правило, уже принадлежит продавцу на праве собственности. Гражданский кодекс (п. 2 ст. 455) допускает заключение договора о продаже имущества, которое отсутствует на момент заключения, но будет создано или приобретено продавцом в будущем.

Выделение в качестве разновидности купли-продажи договора продажи нежилых помещений обусловлено спецификой предмета последнего. От иного имущества нежилое помещение как разновидность недвижимости отличает не только особый правовой режим, но и индивидуальность, поэтому предметом договора купли-продажи нежилых помещений не могут быть вещи, определённые родовыми признаками. Вывод о том, что предметом рассматриваемого договора может быть только индивидуально-определённое имущество, следует и из содержания ст. 554 ГК РФ.

Если проанализировать действующие в настоящее время договоры купли-продажи нежилых помещений, то по одним договорам продаются целые здания и сооружения, по другим всего лишь одна или несколько помещений, расположенных как в нежилых строениях, так и в домах жилого фонда.

В связи с этим необходимо рассмотреть один из распространенных способов получения статуса нежилого помещения - перевод жилого помещения в разряд нежилых. Ст. 228 Гражданского кодекса РФ и ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР говорят, что жилыми признаются помещения, которые предназначены для постоянного проживания граждан, а также для использования в качестве служебных жилых помещений и общежитии. Проект жилищного кодекса в ст. 16 дает понятие жилого помещения как помещения, предназначенного для проживания граждан и отвечающего установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим правилам и нормам. Жилые помещения призваны обеспечить постоянную потребность человека в жилье. Следовательно, нежилыми являются помещения, не входящие в жилищный фонд Российской Федерации и предоставляемые для производственных, промышленных, коммерческих и иных нужд.

В соответствии с п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается размещение производств в жилых домах. Однако, предприниматели игнорируют данную норму и заключают договоры купли-продажи жилых помещений, используя их под офисы. Это противоречит нормам действующего законодательства и, в конечном итоге, влечет к признанию таких договоров недействительными.

На основании п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации" размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений их жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. На основании действующего жилищного законодательства (ст. 8, 9 Жилищного кодекса) перевод жилого помещения в нежилое допускается только в исключительных случаях по решению соответствующих государственных органов. Порядок перевода жилых помещений, являющихся собственностью муниципальных образований, в нежилые регулируется законодательством субъекта Российской Федерации.

Категорически запрещается перевод жилых помещений, расположенных в жилых домах в следующих случаях:

- если они не являются комнатой в коммунальной квартире, для размещения складов;

- для размещения складов, а также размещения производств представляющих опасность и несоответствующих строительным, санитарным, экологическим, противопожарным и иным требованиям содержания жилого фонда.

Лицо, пожелавшее перевести жилое помещение в разряд нежилых должно обратиться с соответствующим заявлением в межведомственную комиссию по переводу жилых помещений (домов) в разряд нежилых при администрации города. В заявлении должны быть указаны причины, по которым лицо желает перевести помещение в разряд нежилых. По своему желанию заявитель может представить на рассмотрение комиссии технико-экономическое обоснование своей просьбы и гарантии финансирования реконструкции. Каким образом должны быть предоставлены гарантии в приложении не говорится.

Согласно Постановлению главы города Челябинска от 23 февраля 1998 г. № 235-п «О порядке реконструкции (перепланировки) и технического перевооружения жилых и нежилых помещений» при изменении функционального назначения помещения проведение реконструкции обязательно. Разработка рабочего проекта реконструкции (перепланировки) и технического перевооружения помещения включает в себя составление технического задания согласованного с санэпидемнадзором, госпожнадзором, Главным управлением архитектуры и градостроительства города, при необходимости с комитетом по экологии и Государственной инспекции безопасности дорожного движения. Если помещение необходимо увязать генеральным планом с городскими территориями и когда его реконструкция влияет на внешний облик здания, то Главное управление архитектуры и градостроительства города может само предоставить план реконструкции помещения. После согласования рабочего проекта, собственник помещения получает разрешение на реконструкцию в районной администрации и может заключать договор на реконструкцию (перепланировку) или техническое перевооружение с организацией имеющей лицензию на право выполнения данного вида строительных работ. Изменения, связанные с реконструкцией помещений подлежат регистрации в межрайонном предприятии технической инвентаризации.

В межведомственную комиссию заявитель должен предоставить:

- технический паспорт или выписку из него, подготовленную предприятием технической инвентаризации (по данным на день обращения в комиссию) с указанием износа его основных элементов и строения в целом, либо технического состояния строения в целом, либо технического состояния отдельного помещения, о котором возбуждается ходатайство, а также значение стоимости объекта;

- заключение Госсанэпидемнадзора о возможности изменения функционального назначения помещения в соответствии с пожеланиями собственника;

заключение Госпожнадзора; документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение (дом);

документы, подтверждающие отсутствие задолженности по квартирной плате; документы, подтверждающие, что выданном помещении не прописаны граждане.

В случае если городская межведомственная комиссия, изучив представленные документы и произведя осмотр объекта, примет положительное решение о переводе жилого помещения в разряд нежилых, то владельцу помещения выдается свидетельство о переводе жилого помещения в разряд нежилых. Свидетельство направляется на предприятие технической инвентаризации для внесения изменений в технический паспорт на строение. Собственник помещения с момента получения данного свидетельства оплачивает коммунальные услуги и эксплуатационные расходы по ставкам и тарифам, установленным на данной территории для нежилых помещений.

Таким образом, официальный' статус нежилого помещения (дома) приобретается двумя способами: изначальное строительство объекта как нежилого с последующей регистрацией, переводом жилого помещения в разряд нежилых.

Цена договора купли-продажи нежилых помещений, как и его предмет, отнесены к существенным условиям. Согласно абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК РФ цена продаваемого объекта недвижимости определяется соглашением сторон. Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее несогласовании сторонами договор о продаже нежилого помещения считается незаключенным. При этом правило о применении цены на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное п. 3 ст. 424 ГК РФ, применению не подлежит.

Гражданский кодекс требует безусловной определённости цены договора купли-продажи нежилого помещения. От размера цены не зависит действительность договора, исключение составляют случаи, когда установленная цена явилась результатом обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, или если заключённая сделка носит характер кабальной. При наличии указанных обстоятельств сделка может быть признана недействительной по иску потерпевшего (ст. 179 ГК РФ). Зарубежное законодательство также не содержит требования о соответствии цены стоимости вещи. Несоответствие обязательства встречному удовлетворению не влияет на действительность договора.

Нежилое помещение, продаваемое по договору купли-продажи, оценивается по соглашению между продавцом и покупателем. В условиях свободного рынка цена продаваемых нежилых помещений, зданий, сооружений и иных объектов недвижимости определяется на основе экономического закона спроса и предложения. Спрос на недвижимое имущество во многом определяется географическими факторами и объектами инфраструктуры, благоустройства в районе нахождения недвижимого имущества (их наличие или отсутствие, состояние и т.п.).

Стоимость нежилого помещения в договоре купли-продажи должна быть выражена в рублях. В Гражданском кодексе Российской Федерации в статье 317 закрепляется возможность использования так называемой «валютной оговорки», суть которой сводится к следующему: в договоре предусматривается оплата в рублях в сумме, эквивалентной определённой сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон. В современных условиях становления российской экономики включение валютной оговорки в договор, который подлежит исполнению по истечении определённого срока после его заключения, позволяет продавцу достаточно надежно защитить свои интересы.

В Российской Федерации существуют специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации -унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро, в задачу которых входит оценка (переоценка) недвижимости. Оценка, производимая по методике бюро технической инвентаризации, определяет инвентаризационную стоимость и, как правило, не соответствует рыночной стоимости имущества.

При определении реальной рыночной стоимости недвижимого имущества стороны могут воспользоваться услугами оценщика, заключив с ним договор об оценке предмета купли-продажи. Оценщики являются одной из новых фигур, появившихся на рынке недвижимости с началом реформ в российской экономике. 16 июля 1998 г. был принят Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ», устанавливающий законодательные основы труда оценщиков. Деятельность последних направлена, прежде всего, на установление рыночной стоимости объекта, под которой указанный закон понимает наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.З).

Традиционно на практике применяются три метода оценки недвижимости: затратный, доходный и метод сравнительного анализа продаж. Например, при оценке нежилых помещений оценщик учитывает, прежде всего, такие характеристики, как местоположение, капитальность строения, его общую площадь, этажное расположение помещения, высоту помещения, и др. По итогам своей деятельности оценщик должен передать заказчику отчёт об оценке объекта. Решение оценщика о размере рыночной стоимости продаваемого нежилого помещения часто служит ориентиром для установления цены договора купли-продажи этого помещения.

ГК содержит норму, согласно которой стоимость части земельного участка, передаваемой вместе с недвижимым имуществом, или прав на неё включается в общую цену здания, строения или иного имущества, являющегося непосредственным предметом договора купли-продажи нежилого помещения (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Это правило носит диспозитивный характер, иное может быть предусмотрено в законе или договоре. Например, стороны при продаже помещения могут установить в договоре цену за помещение и размер арендной платы за часть земельного участка, обеспечивающую использование помещения по назначению.

В случае, когда цена помещения в договоре продажи нежилого помещения установлена за единицу площади (например, за квадратный метр) или иного показателя её размера, общая цена такого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Также хотелось бы остановиться на таком несущественном условии договора купли-продажи как качество нежилых помещений. Качество нежилого помещения в разных юридических словарях раскрывается по-разному. В юридическом энциклопедическом словаре под ред. Тихомирова М.Ю. под качеством понимается совокупность полезных свойств, позволяющих удовлетворить определенные материальные или духовные потребности. По советскому праву понятие качества охватывалось существенными свойствами продукции или работ, закрепленные стандартом, техническими условиями, образцом или другим нормативно-техническим документом. Словарь гражданского права под ред. Додонова В.Н. рассматривает качество как совокупность свойств, обусловливающих способность удовлетворять определенные потребности в соответствии с назначением вещи, продукции, товара.

Но, к сожалению, в настоящее время на законодательном уровне не урегулирован вопрос о критериях пригодности нежилых помещений для использования их по назначению, так как это сделано в отношений жилых помещений (ст. 40 ЖК РСФСР, ст. 1 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»).

Поэтому некоторые авторы, предлагают рассматривать качество как существенное условие наряду с предметом и ценой. Техническая характеристика нежилого помещения дается в техническом паспорте объекта, составляемом бюро технической инвентаризации. Следует отметить неполноту критериев, по которым дается описание нежилого помещения. Значение технической характеристики нежилого помещения проявляется в том, что описание должно соответствовать реальному состоянию объекта недвижимости. Когда покупатель осматривает предмет покупки, он отмечает для себя не только состояние несущих конструкций, но и комплектующего оборудования, качество отделочных материалов. Современные возможности внутренней отделки и оборудования помещений не охватываются утвержденным образцом технического паспорта.

Следовательно, предлагается к существенным условиям помимо предмета и цены относить и условие о качестве нежилого помещения. Сформулировано определение качества нежилых помещений. Им является совокупность свойств, позволяющих удовлетворить определенные потребности в соответствии с назначением помещения.

Купля-продажа нежилых помещений как обязательство. Определение договора купли-продажи нежилых помещений в ГК РФ не дается, поэтому следует руководствоваться положениями о продаже недвижимости Главы 30 ГК РФ. Законодатель дает общее определение продажи недвижимости: «По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество» (ст. 549 ГК РФ). Данное определение не отражает взаимного характера возникающих отношений и нуждается в дополнении: «а покупатель - принять имущество и уплатить обусловленную договором цену».

Как мы уже говорили, договор купли-продажи нежилых помещений является двухсторонним, взаимным, возмездным. Он выступает одной из форм, опосредствующих обращение нежилых помещений и отражает двухсторонний характер обмена: превращение товара в деньги и одновременно денег в товар.

«Этот единый и вместе с тем двухсторонний экономической процесс, в котором обе стороны являются лицами, взаимно передающими и взаимно получающими один от другого определенные имущественные ценности, находит свое отражение и в правовом регулировании договора купли-продажи». Следовательно, на обеих сторонах лежат взаимные (взаимообусловленные) права и обязанности: продавец обязан передать покупателю определенное имущество в собственность и вправе требовать за это соответствующее вознаграждение. Покупатель в свою очередь обязан принять это имущество, уплатить обусловленную договором цену и вправе требовать передачи ему проданного имущества.

Наиболее важным правовым признаком договора купли-продажи, по мнению некоторых юристов, является переход в результате данной сделки имущества в собственность покупателя. «Действительная, а не мнимая, по существу, а не по внешнему виду купля-продажа имеет место лишь там, где продаваемое имущество переходит в собственность покупателя».

Толстой Ю.К. и Сергеев А.П. этот признак договора купли-продажи определяют как «бесповоротную смену собственника имущества», отмечая, что по этому признаку договор купли-продажи отличается от договоров по временной передаче имущества (например, договора аренды), потому что «продавец раз и навсегда лишается отчуждаемых прав».

Согласно распространенной точке зрения предметом договора, в том числе купли-продажи, является конкретный объект гражданских прав (товар). Наряду с данной точкой зрения в науке гражданского права все чаще стали рассматривать в качестве предмета любого договора действия (бездействие), которые должна совершить (от которых должна воздержаться) обязанная сторона. С этой позиции предметом договора купли-продажи являются действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и, соответственно, действия покупателя по принятию этого товара и уплате за него установленной цены.

Действительно, цель договора - установление обязательств, содержанием которых являются права и обязанности сторон по выполнению каких-либо действий или воздержанию от них.

Таким образом, купля-продажа нежилых помещений является разновидностью договора купли-продажи недвижимости. Как сделка, договор купли-продажи нежилых помещений должен отвечать требованиям ГК РФ, установленным для сделок: законность содержания, надлежащая форма, соответствие воли и волеизъявления сторон, правосубъектность сторон. Существенными условиями договора являются предмет и цена. Также к существенным предлагается относить и условие о качестве нежилого помещения.

Как обязательство договор купли-продажи нежилых помещений регулируется специальными нормами и общими нормами о купле-продаже, о праве собственности на недвижимое имущество. По данному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение, а покупатель обязуется принять его и уплатить обусловленную договором цену.

Глава 2. Элементы и форма договора купли-продажи нежилых помещений

2.1 Стороны договора купли-продажи нежилых помещений

К основным началам гражданского законодательства ГК РФ относит, в частности, признание равенства участников регулируемых им отношений и свободу договора (ст.1).

Содержание «свободы договора» раскрывается в ст. 421 ГК РФ: граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; а также стороны свободны в определении условий договора, если последние не предписаны императивными нормами законов и иных правовых актов. Свобода в заключении договора «означает, что стороны сами, притом независимо друг от друга и от государства, выступающего в качестве суверена, вправе решать вопрос о вступлении между собой в договорные отношения».

Отказ от командно-административных методов управления в ходе реформирования российской экономики значительно расширил свободу участников договора, которые самостоятельны в выборе своих контрагентов. В настоящее время субъектами договора купли-продажи могут быть: государственные (Российская Федерация и субъекты Российской Федерации) и муниципальные образования (городские, сельские, иные поселения и другие территории) в лице соответствующих органов (п. 1, 2 ст. 125 ГК РФ), юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации) и физические лица.

С изменением экономического строя увеличилось число субъектов, участвующих на рынке недвижимости, что связано не только с расширением гражданской правоспособности граждан и юридических лиц, но и с появлением профессиональных агентов, осуществляющих свою деятельность в данном сегменте рынка.

Стороны договора купли-продажи представлены продавцом и покупателем.

Продавцом является лицо, отчуждающее имущество по договору. Поскольку договор купли-продажи имеет определенную целевую направленность - перенесение конкретного вещного права с продавца на приобретателя, то в качестве продавца может выступать обладатель такого права, на недвижимость. Право продажи принадлежит не только обладателю соответствующего вещного права, но и иным лицам, указанным в законе (например, судебным приставам при продаже имущества с торгов). Ввиду значительных особенностей в настоящей работе такие случаи не рассматриваются. Иметь вещное право на предмет договора продавец должен на момент передачи (перехода) права покупателю. Это положение неоднократно находило отражение в решениях Президиума ВАС РФ.

Все чаще продавцами нежилых помещений становятся физические лица. Как известно, " физические лица могут выступать в обороте как предприниматели без образования юридического лица (с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя) и как граждане - не предприниматели (см. гл. 3 ГК РФ).

Гражданин может самостоятельно распоряжаться принадлежащей ему на праве собственности недвижимостью только по достижении им восемнадцатилетнего возраста, именно с этого момента закон наделяет его полной дееспособностью (за исключением случаев вступления в брак до этого возраста, когда в соответствии с законом допускается снижение брачного возраста или эмансипации). В возрасте от 14 до 18 лет на заключение договора купли-продажи недвижимости несовершеннолетнему требуется предварительное письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей. Это правило касается и тех случаев, когда будучи членом жилищного, жилищно-строительного, дачного и тому подобного кооператива (что возможно с 16-летнего возраста), несовершеннолетний приобретает право собственности, например на квартиру, дачу, в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ.

Продавцами нежилых помещений могут выступать и юридические лица. Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям (п. 3 ст. 213 ГК РФ). Поэтому «с момента внесения имущества в уставный (складочный) капитал и государственной регистрации соответствующих юридических лиц учредители (участники) названных юридических лиц утрачивают право собственности на это имущество».

Участие организаций в договорах купли-продажи нежилых помещений определяется объёмом правоспособности и видом принадлежащих им вещных прав на недвижимое имущество.

«Правоспособность - необходимое условие для правообладания...». Все коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций, предусмотренных законом, обладают общей правоспособностью. Это означает, что они могут осуществлять любую деятельность, не запрещенную законом (ч. 2 п. 1 ст. 49 ГК РФ), в том числе совершать любые сделки с соблюдением ограничений, установленных законодательством. Кроме законодательных ограничений сами учредители организации или общее собрание участников (например, в ООО) могут установить запрет на занятие отдельными видами деятельности либо указать исчерпывающий (законченный) перечень этих видов деятельности в учредительных документах.

Специальную правоспособность имеют некоммерческие организации, унитарные предприятия и те коммерческие организации, в отношении которых в законе, учредительных документах содержится указание на их специальную правоспособность. Специальная правоспособность характеризуется ограничением объёма или сферы деятельности данного юридического лица. Правовое значение такого ограничения находит выражение в том, что юридические лица не вправе совершать сделки, приобретать и осуществлять права и обязанности, выходящие за пределы их деятельности, указанной в учредительных документах.

Определение предмета и цели деятельности юридического лица, обладающего общей правоспособностью (далее - коммерческая организация), зависит от усмотрения учредителей (при создании юридического лица) или самого юридического лица (которое закрепляется путем последующего изменения устава при дальнейшем функционировании этого лица) и является обязательным, прежде всего, для этих субъектов. Такое ограничение устанавливается в интересах учредителей или самого юридического лица. Контрагент, заключая сделку с юридическим лицом, имеющим общую правоспособность, исходит из того, что сфера деятельности его партнера является широкой (все виды деятельности, за исключением запрещенных законом). Поэтому с точки зрения законодателя целесообразно при определении юридической судьбы заключенной сделки, когда одной из сторон выступает юридическое лицо, объем правоспособности которого ограничен в учредительных документах, во-первых, признать истцом лиц, в чьих интересах было установлено ограничение (учредителей, само юридическое лицо), во-вторых, защитить интересы контрагента, поскольку гражданский оборот предполагает функционирование коммерческих организаций с неограниченной в рамках установленных законом правоспособностью. Все эти условия и содержит ст. 173 ГК РФ. Итак, ст. 173 ГК РФ устанавливает основания недействительности сделки, совершенной коммерческой организацией в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах.

Что же касается некоммерческих организаций и некоторых коммерческих организаций, обладающих целевой правоспособностью (унитарные предприятия, банки, страховые организации и т.п.), можно заметить следующее. Предмет и цели их деятельности определяются законом или иными правовыми актами, и заключение таким юридическим лицом сделки, выходящей за пределы его правоспособности, является нарушением правовых норм. Да и сторона по сделке, вступая в договорное отношение с юридическим лицом, обладающим специальной правоспособностью, знает (или должна знать) об установленных в законе ограничениях, в любом случае «никто не может оправдываться незнанием права». Цели деятельности некоммерческих и коммерческих организаций, имеющих специальную правоспособность, ограничены не учредительными документами, а положениями соответствующих правовых актов; в учредительных документах только воспроизводятся возможные цели и виды деятельности. Поэтому при совершении такой организацией сделки, выходящей за пределы её правоспособности, должно применяться общее правило ст. 168 ГК РФ (ничтожность сделки).