Договор купли-продажи нежилых помещений

Указание в учредительных документах юридического лица конкретных видов деятельности не означает, что допускается заключение сделок, связанных только с осуществлением того или иного вида деятельности, указанного в документах. Главное, чтобы заключаемая сделка служила достижению цели, ради которой было создано юридическое лицо, и соответствовала этим целям. Так, организация, образованная для оказания юридических услуг гражданам, вправе приобрести помещение, необходимое - для размещения своих работников.

Для осуществления отдельных видов деятельности государство вводит такое ограничение, как лицензирование (получение специального разрешения юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем на занятие конкретной деятельностью). «Лицензирование служит средством легитимации, вхождения юридического лица или индивидуального предпринимателя в хозяйственный оборот». Сделка, совершенная юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, не имеющим лицензии на занятие соответствующего вида деятельности, может быть признана судом недействительной, если доказано, что другая сторона знала или должна была знать о её незаконности.

Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (ст. 53 ГК РФ). «Орган юридического лица -- это правовой термин, означающий лицо (единоличный орган) или группу лиц (коллегиальный орган), представляющих интересы юридического лица в отношениях с другими субъектами права без специальных на то уполномочий (без доверенности)».

Все действия органа юридического лица, совершенные в пределах его компетенции, являются действиями юридического лица и порождают для него юридические последствия.

В гражданском обороте юридическое лицо может выступать не только через свои органы, но и через представителей.

Полномочия представителей определяются доверенностью, оформленной в надлежащем порядке и подписанной руководителем или иным лицом, уполномоченным на это учредительными документами юридического лица, с приложением печати этой организации (п. 5 ст. 185 ГК РФ). К числу представителей юридического лица относятся и руководители филиалов и представительств (см. ч. 2 п. 3 ст. 55 ГК РФ). В случае, если договор купли-продажи будет заключен неуполномоченным лицом (т.е. при отсутствии у последнего полномочий действовать от имени другого лица (например, отсутствие доверенности у руководителя филиала) или при превышении таких полномочий), то права и обязанности из договора возникают непосредственно у лица, заключившего сделку (за исключением случаев её последующего одобрения представляемым лицом).

На практике юридические лица чаще всего образуются в форме акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью. В ряде случаев законодатель регламентирует порядок принятия юридическим лицом решения по отчуждению (приобретению) имущества. Речь идёт, прежде всего, об особом порядке заключения так называемых «крупных сделок», регулируемом ст.ст.78-79 ФЗ РФ от 26.12.95 г. «Об акционерных обществах» (далее - закон об АО), ст. 46 Ф3 РФ от 8.02.98 г. «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее - закон об ООО). Целью принятия названных норм (ограничивающих заключение сделок руководящими органами) является защита непосредственно юридического лица (АО, ООО) и его участников.

Крупными сделками признаются: сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением или отчуждением либо возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25 % балансовой стоимости активов АО (или стоимости имущества ООО, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период) на дату принятия решения АО о заключении таких сделок, за исключением сделок, совершаемых в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности.

Виды сделок, совершаемых в обычной хозяйственной деятельности, были приблизительно обозначены в Постановлении ВС РФ и ВАС РФ от 2.04.97 г. №4/8 «О некоторых вопросах применения ФЗ «Об АО»» как сделки, связанные с приобретением сырья, материалов, реализации готовой продукции и т.п. Продажа недвижимого имущества (если только такая деятельность не носит характер систематической' в соответствии с учредительными документами) никак не может быть отнесена к обычной хозяйственной деятельности. «Всё зависит от специфики сферы деятельности общества, управленческих и предпринимательских традиций, технических и организационных приемов совершения тех или иных операций».

Во многих случаях договор купли-продажи нежилых помещений подпадает под понятие крупной сделки, и это объясняется тем, что в соотношении с балансовой стоимостью активов АО (со стоимостью имущества ООО) стоимость помещения часто превышает установленный в законодательстве порог.

Для заключения крупной сделки единоличному исполнительному органу ООО требуется согласие вышестоящего органа, как правило, общего собрания. Если в обществе образован Совет директоров (Наблюдательный совет), устав может отнести к его компетенции принятие решения по крупным сделкам с имуществом, размер которого составляет от 25 до 50% стоимости имущества общества. В АО решение о совершении крупной сделки стоимостью имущества до 50% балансовой стоимости активов должно приниматься Советом директоров или Наблюдательным советом (причём такое решение должно быть единогласным - ст. 79 Закона об АО). Решение о совершении сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого превышает 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров - владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании.

Как видно из приведенных положений, Закон об ООО фактически продублировал положение о порядке совершения крупных сделок, содержащееся в Законе об АО. Но имеется и существенное отличие: во-первых, нормы ст. ст. 78, 79 Закона об АО носят императивный характер, а нормы о совершении крупных сделок в Законе об ООО - диспозитивный, то есть уставом общества с ограниченной ответственностью может быть исключена возможность применения ст. 46 Закона (п. 6 ст. 46). Во-вторых, в соответствии с Законом об АО стоимость предмета крупной сделки соотносится с балансовой стоимостью активов АО, а при совершении крупной сделки ООО - со стоимостью имущества этого ООО, и установлен различный момент определения этой стоимости. Балансовая стоимость активов есть стоимость движимого и недвижимого имущества, финансовые вложения (включая нематериальные активы), денежные средства и другие финансовые активы, отраженная в бухгалтерском балансе АО. По мнению авторов комментариев к Закону об ООО, имущество ООО по смыслу ст. 46 охватывает вещи и имущественные права, то есть аналогично термину «активы АО». В АО стоимость активов определяется на дату принятия решения о заключении сделки, в ООО стоимость имущества устанавливается на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении сделки.

В случае заключения крупной сделки в нарушение установленного законом порядка (например, если генеральный директор АО самостоятельно принимает решение и совершает сделку купли-продажи нежилого помещения стоимостью свыше 25% балансовой стоимости активов АО) возникает вопрос о правовых последствиях такого нарушения. Поэтому необходимо рассмотреть возможность применения ст. 168 ГК РФ (недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам), ст. 174 ГК РФ (последствия ограничения полномочий на совершение сделки), ст. 183 ГК РФ (заключение сделки неуправомоченным лицом).

«Поскольку орган юридического лица не является представителем последнего, в случае превышения полномочий этим органом при заключении сделки п. 1 ст. 183 ГК РФ применяться не может». Статья 174 ГК РФ может применяться в тех случаях, когда полномочия органа юридического лица определённо ограничены учредительными документами последнего. Когда же орган юридического лица действовал с превышением полномочий, установленных законом, надлежит руководствоваться ст. 168 ГК РФ.

Следовательно, крупная сделка, заключенная директором АО без согласия Совета директоров (Наблюдательного совета) или общего собрания с нарушением ст. 79 Закона об АО, является ничтожной, поскольку закон не устанавливает иных правовых последствий. Тем не менее, Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ в совместном постановлении от 2.04.97 г. №4/8 разъяснили, что суд в этом случае может признать за сделкой юридическую силу и создающей для общества вытекающие из неё права и обязанности, если при рассмотрении спора будет установлено, что в последующем данная сделка была одобрена соответственно Советом директоров (Наблюдательным советом) либо общим собранием акционеров общества (п. 14).

Продавцом по договору купли-продажи нежилых помещений могут выступать и государственные (муниципальные) унитарные предприятия и учреждения, которые обладают правами на чужую вещь - правом хозяйственного ведения и оперативного управления на имущество, закрепленное за ними учредителями. Правомочия владения, пользования и распоряжения обладателей указанных вещных прав по сравнению с содержанием права собственности ограничены и различны в зависимости от характера принадлежащего права (права хозяйственного ведения или права оперативного управления). Гражданский кодекс РФ включает специальные правила, устанавливающие порядок распоряжения имуществом, принадлежащим на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

Для продажи нежилого помещения закрепленного на праве хозяйственного ведения, унитарное предприятие должно получить предварительное согласие собственника имущества на такое распоряжение. Собственником имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Функции собственника в данном случае выполняют либо Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, или уполномоченный орган местного самоуправления в зависимости от того, кто является учредителем предприятия. Если унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, создаст путём выделения в качестве юридического лица другое унитарное предприятие - дочернее предприятие (п. 7 ст. 114 ГК РФ), то учредитель дочернего предприятия, не будучи собственником его имущества, выполняет в отношении этого унитарного предприятия все функции собственника учредителя, что означает необходимость получения дочерним предприятием согласия на распоряжение помещением как самого собственника имущества (учредителя унитарного предприятия), так и унитарного предприятия.

Так как законодательство устанавливает принцип специальной правоспособности унитарного предприятия, действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним собственником имуществом должны быть обусловлены задачами его уставной деятельности (не противоречить целям и предмету его деятельности) и соответствовать целевому назначению предоставленного для выполнения этих задач имущества. Поэтому, когда действия юридического лица по отчуждению закрепленного за ним имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными (ст. 168 ГК РФ), даже если они совершены с согласия собственника (п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления, обладают более ограниченными правами, чем унитарные предприятия. Имущество учреждений условно можно разделить на две группы (вида). Первую группу составляет закрепленное учредителем имущество и приобретённое учреждением за счёт средств, выделяемых ему по смете, которое оно (учреждение) не вправе продавать (п. 1 ст. 298 ГК РФ). При возникновении необходимости в реализации такого имущества стороной в договоре может быть только собственник нежилого помещения (учредитель юридического лица). Ко второй группе относится имущество учреждения, учитываемое на самостоятельном балансе. Это имущество, приобретённое за счёт приносящей доходы деятельности (когда в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право на осуществление такой деятельности), поступает в самостоятельное распоряжение учреждения (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Собственником такого имущества, согласно нормам п. 3 ст. 213 и ч. 3 п. 2 ст. 48 ГК РФ, может быть только учредитель юридического лица (учреждения).

Фактически, «право на полученные доходы» - это особое ограниченное вещное право, принадлежащее учреждению, не названное в п. 1 ст. 216 ГК РФ. Существующая в норме п. 1 ст. 216 ГК РФ оговорка «в частности» означает, что приведённый перечень вещных прав не является исчерпывающим и позволяет предположить наличие в законодательстве и иных видов вещных прав, не указанных в ст. 216 ГК РФ. Для распоряжения, определения юридической судьбы (в том числе продажи) учреждением недвижимого имущества, учитываемого на отдельном балансе, согласия собственника не требуется, и оно (учреждение) самостоятельно выступает стороной договора купли-продажи. Хотя учредитель и приобретает право собственности на имущество, учитываемое учреждением на самостоятельном балансе, но это что называется «голое право», поскольку учредитель (собственник) не обладает какими-либо реальными правомочиями в отношении этого имущества.

Собственник имущества (или владелец рассмотренных ограниченных вещных прав) может заключать договор купли-продажи нежилого помещения непосредственно сам или действовать через своего представителя.

Участие представителя облегчает продавцу его задачу по реализации помещения, поскольку для удачной продажи имущества требуется знание его рынка, цен, предъявляемых формальностей к совершению сделки.

«В экономическом смысле значение представительства состоит в установлении и реализации экономических связей между двумя и более лицами через посредство третьего, играющего роль промежуточного звена». Институт представительства является правовой гарантией наиболее полного осуществления прав и обязанностей субъектами права. Представительство заключается в совершении представителем в пределах полномочий сделки от имени представляемого лица, порождающей правовые последствия для последнего (см. п. 1 ст. 182 ГК РФ).

Уполномочивая представителя на осуществление юридически значимого действия, представляемый выражает свою волю на порождение соответствующего правового последствия. Тем самым, выдавая уполномочие, он совершает одностороннюю сделку. Как сделка, уполномочие должно отвечать всем предъявляемым требованиям, в том числе о форме. Для представительства в интересах одного из контрагентов договора купли-продажи нежилого помещения требуется письменное уполномочие.

Следует разграничивать уполномочие и полномочия представителя . Уполномочие есть «лишь односторонний акт легитимации», свидетельствующий перед третьими лицами о данных представляемым представителю полномочий, об их объеме и пределах.

Характер и границы полномочия представителя определяются в доверенности. Ранее в юридической литературе обсуждался вопрос о необходимости обязательной выдачи доверенности на основании договора поручения. Современное законодательство однозначно закрепляет в качестве одной из обязанностей доверителя вручение доверенности поверенному. Доверенность в данном случае служит «источником правдивой информации о полномочии», позволяет третьим лицам обнаружить волю доверителя на представление его интересов.

В качестве представителей продавца (как, впрочем, и покупателя) нежилых помещений могут выступать риэлтеры. С активизацией рынка недвижимости с каждым годом всё большее и большее количество лиц (физических и юридических), занимающихся риэлтерской деятельностью, появляются на российском рынке.

Риэлтерской является осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счёт либо от своего имени, но за счёт и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом и правами на него (см. п. 2 Положения о лицензировании риэлтерской деятельности).

Как следует из определения, риэлтеры, риэлтерские фирмы (далее -риэлтеры) могут выступать в гражданском обороте как представители (поверенные) либо как комиссионеры. В первом случае продавец возлагает на риэлтера обязанность заключить договор купли-продажи нежилого помещения от своего имени и за свой счёт (см. ст. 182 ГК РФ, ст. 971 ГК РФ). Соглашение (договор поручения), заключаемое продавцом (доверителем) и риэлтером (поверенным), определяет их внутренние отношения (например, размер вознаграждения, минимальную цену договора купли-продажи и др.) и должен быть заключен в письменной форме. Для представительства перед покупателями продавец выдает риэлтеру доверенность (см. ст. 185, ст. 975 ГК РФ).

Договор купли-продажи, заключенный риэлтером в рамках полномочий, определённых в доверенности, имеет для продавца обязательную силу и порождает у собственника соответствующие обязанности (передать имущество, необходимые документы и др.), даже если указания продавца (собственника), закреплённые в договоре поручения, были нарушены.

Например, между риэлтером и продавцом был заключён договор поручения о продаже нежилого помещения за определённую цену, но это условие не нашло закрепления в выданной риэлтеру доверенности. И если риэлтер заключит договор продажи нежилого помещения по более низкой цене, продавец не может отказаться от её исполнения по мотиву нарушения договора поручения. «Такое решение вопроса диктуется интересами устойчивости гражданского оборота и интересами третьих лиц, побуждает доверителя к чёткому выражению воли при составлении доверенности», а также тем, что договор поручения регулирует лишь отношения между сторонами. Поскольку риэлтер действовал в пределах имеющихся у него полномочий, то правовые последствия возникают у продавца, и последнему остается только привлечь к ответственности риэлтера за ненадлежащее исполнение своей обязанности. Ненадлежащее исполнение выражается в нарушении риэлтером своей обязанности выполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя (п. 1 ст. 973 ГК РФ). Отступления от указаний допускаются, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах продавца и риэлтер не мог предварительно запросить продавца либо не получил в разумный срок ответ на свой запрос. Риэлтер обязан уведомить о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным (п. 2 ст. 973 ГК РФ). Если специальные санкции за отступление от указаний продавца не были определены в самом договоре, то при наличии общих условий применения ответственности продавец вправе взыскать с поверенного причиненные убытки. Так, доказав в суде возможность продажи помещения по цене, указанной в договоре поручения, доверитель (продавец) вправе взыскать с риэлтера денежную сумму в размере разницы между ценой, указанной в договоре поручения, и реальной ценой продажи.

Иные правовые последствия установлены при превышении полномочий, определённых в доверенности. Превышение полномочий может выражаться в превышении его качественных (свойства предмета, юридическая природа сделки и т.п.) и количественных (нарушение минимального и максимального количества) показателей.

В силу положений ст. 183 ГК РФ в случае нарушения риэлтером указаний, данных продавцом в доверенности, договор купли-продажи считается заключённым от имени и в интересах риэлтера, если только продавец впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение продавцом сделки создаёт, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента её совершения. В виду того, что договор является взаимным соглашением, и третье лицо, заключая договор, считало доверителя своим контрагентом, нельзя признавать совершенную сделку обязательной для третьего лица. Поэтому договор должен признаваться заключенным от имени риэлтера (представителя) при наличии согласия третьего лица (покупателя). По-видимому, заведомое знание третьего лица о превышении полномочий или его небрежность (если он не проверил содержание полномочия) лишает его только права на возмещение убытков.

Если риэлтер заключает договор купли-продажи нежилого помещения по поручению продавца, но от своего имени, налицо договор комиссии, который должен быть облечён в письменную форму (ст. 990 ГК РФ). В ходе выполнения комиссионного поручения риэлтер (комиссионер) становится стороной в договоре купли-продажи нежилого помещения - продавцом. На нём лежит обязанность не только заключить договор (как это имеет место при представительстве), но и исполнить его, в частности передать помещение. Поскольку риэлтер (комиссионер) непосредственно приобретает права и обязанности, ему не выдается доверенность, и покупателю безразлично содержание договора комиссии и объем полномочий по этому договору. Но сам риэлтер обязан исполнить поручение на наиболее выгодных для собственника имущества (комитента) условиях в соответствии с его указаниями (см. ст. 992 ГК РФ).

Правовая конструкция договора комиссии и правовые последствия его нарушения отличны от конструкции и последствий нарушения договора поручения. При нарушении указаний, данных собственником помещения (комитентом), обязанным перед покупателем является риэлтер.

При отступлении от указаний о продажной цене, данных собственником (комиссионером), возможны два рода последствий в зависимости от повышения или, напротив, понижения согласованной цены (см. ч. 2 ст. 992, п. 2 ст. 995 ГК РФ).

На практике же риэлтерские фирмы и отдельные предприниматели не спешат заключать договоры поручения или комиссии, что объясняется нежеланием принимать на себя возможные неблагоприятные санкции и приобретать какие-либо иные обязанности перед сторонами (продавцом и покупателем). Поэтому на рынке деятельность риэлтеров ограничивается посредническими функциями. Как известно, посредники совершают только фактические действия, способствующие заключению договора (которые осуществляют, например, выбор контрагента, «сведение» сторон будущего договора, демонстрацию продаваемого объекта), не порождающие юридических связей.

Другой стороной договора купли-продажи является покупатель. В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права и обязанности своей волей и в своём интересе. Это значит, что гражданское законодательство исходит из принципа свободы в приобретении прав (включая право собственности), которая не может быть ограничена иначе как на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ). Покупателем нежилого помещения может быть любое физическое и юридическое лицо (за исключением случаев, установленных в законе), обладающее гражданской правосубъектностью, более того, современное законодательство не ограничивает приобретение имущества в частную собственность количеством, размером или его стоимостью. Покупатель так же, как и продавец может воспользоваться услугами комиссионера или выдать доверенность третьему лицу на приобретение помещения.

Таким образом, мы видим, что стороны договора купли-продажи нежилых помещений полностью совпадают с субъектным составом договора купли-продажи недвижимости и, следовательно, здесь необходимо применять общие правила главы 30 Гражданского Кодекса РФ «Купля-продажа».

2.2 Форма договора купли-продажи нежилых помещений

Договор является средством индивидуального регулирования отношений между отдельными лицами и приобретает значение юридического факта с момента его заключения. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и её акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ). Порядок заключения договора регулируется главой 28 Гражданского Кодекса РФ, нормы которой отражают «заключение договора как определенный процесс - систему действий сторон в ходе согласования условий договора».

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если не достигнуто соглашение по существенным условиям договора, договор не считается заключённым. Иное дело - несоблюдение формальных требований, определённых в законе или соглашением сторон.

Каждая из сторон будущего договора желает удовлетворить свои потребности, которые отличны от экономических интересов контрагента по сделке, поэтому заключение договора - это результат предварительных (часто длительных) обсуждений. Ещё в Древнем Риме при заключении контрактов требовалось соблюдение определенной формы для того, чтобы заключение договора ясно отличалось от простых предварительных переговоров и соглашений. И в современных условиях развития рыночных отношений установление определённой формы сделок обусловлено необходимостью контроля за совершением сделок, имеющих особое значение для частных лиц и государства, и потребностями гражданского оборота (например, для чёткого понимания содержания сделки её участниками). При этом форма сделки не должна затруднять имущественный оборот путем создания ненужных препятствий.

Формой договора (как и любой иной сделки) называется способ выражения воли при его совершении. «Форма служит как бы рамкой для очертания права, так что с первого взгляда видно, определено ли данное право или нет». Первоначально внешняя форма договора служила только доказательством, удостоверением соглашения. С развитием законодательства, усложнением правоотношений форма договора становится существенным условием действительности соглашения. Выделяют два основных её вида: письменную (простую письменную форму и нотариальное удостоверение) и устную.

Общие положения о форме сделок применяются и к договору купли-продажи нежилого помещения, если законом не установлены специальные правила. Все сделки, предметом которых является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму. Причём, если по общему правилу договор в письменной форме может быть заключён путём обмена документами посредством телетайпной, телеграфной, телефонной, почтовой, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ), то договор купли-продажи нежилого помещения под страхом недействительности должен быть заключён только путем составления одного документа, подписанного сторонами. Поэтому предшествующие заключению договора переговоры юридического значения не имеют, силы оферты или акцепта не приобретают. В подобных случаях каждая из сторон становится юридически связанной лишь после своей подписи на договоре.

Также, помимо письменной формы, сделки с недвижимым имуществом (за исключением нежилых помещений) подлежат государственной регистрации в соответствии со ст.ст. 131, 164 ГК РФ, согласно которым право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции.

Действующее законодательство различает три вида регистрации: регистрацию объектов недвижимости (имеющую учётный характер, например, органы Федеральной службы земельного кадастра ведут кадастр земель, в котором отражается правовой статус конкретных земельных участков), государственную регистрацию прав на недвижимость (что прямо и достаточно чётко закреплено в ст. 131 ГК РФ) и государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

В ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется как акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землёй и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных в ст. 131 ГК РФ и законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статья 131 ГК РФ закрепляет, что «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной, регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции». Отсюда следует вывод, что сделки с недвижимостью подлежат во всех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГК РФ как на случаи, при которых необходима государственная регистрация. Принятие Закона о государственной регистрации свидетельствует об усилении функции государства по контролю за процессами, связанными с оборотом объектов недвижимости.

Реализация положений Закона о государственной регистрации обеспечивает:

во-первых, создание и развитие единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждениями юстиции;

во-вторых, единообразие в правоприменительной практике, координацию и централизованный сбор сведений о правах и сделках с недвижимостью;

в-третьих, стабильность правоотношений в сфере недвижимости;

в-четвертых, создание условий для нормального функционирования рынка недвижимости;

в-пятых, создание в начальный период единой информационной базы данных в каждом субъекте Российской Федерации, а в последующем и в рамках Российской Федерации.

Нередко приходится сталкиваться с мнением, что Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон о государственной регистрации ликвидировали нотариальную форму сделок с недвижимостью. На самом деле, и в прежнем законодательстве нотариальная форма требовалась лишь для некоторых договоров. В Гражданском кодексе РСФСР "1964 г. обязательная нотариальная форма была предусмотрена только для купли-продажи жилого дома, затем была введена для купли-продажи дач, а также при мене и дарении. По отношению к другой недвижимости - зданиям, строениям, сооружениям - никаких требований о нотариальном удостоверении не было, да и не могло быть, поскольку сама категория недвижимости появилась в 1991 г. Кроме того, даже по отношению к объектам, перечисленным в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г., нотариальная форма предусматривалась только в сделках с участием граждан.

Введение таких положений Гражданским кодексом Российской Федерации повлекло утрату единства в регулировании соответствующих вопросов в действующем российском законодательстве. В результате в одних случаях нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью новым законодательством отменено, в других - предусмотрено. Так, например, в отношении договоров о залоге недвижимого имущества и договоров ренты предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение, а также установлено нотариальное удостоверение брачных контрактов и согласие одного супруга на отчуждение другим супругом недвижимого имущества, нажитого ими в период брака и являющегося их совместной собственностью. Для всех остальных нотариальная форма сделки, сторонами которой выступают физические или юридические лица, - дело сугубо добровольное, требующее взаимного согласия.

Регистраторам теперь следует внимательно смотреть, на каких условиях заключается договор и соответствуют ли они действующему законодательству. В противном случае они рискуют зарегистрировать то, что вообще не может быть предметом сделки. Например, куплю-продажу чердаков. Такая сделка будет в принципе ничтожной, поскольку согласно Гражданскому кодексу, Закону от 15.06.96 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», подобные объекты являются объектами общего пользования и находятся в долевой собственности всех собственников конкретной недвижимости.

Гражданский кодекс Российской Федерации, исключив нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, разрешает также и продажу недвижимости по доверенности, никем не удостоверенной, поскольку ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает нотариальное удостоверение доверенностей на совершение сделок, требующих нотариальной формы. Излишне говорить, что это еще более усугубляет положение договаривающихся сторон.

Также негативным последствием замены обязательного нотариального удостоверения сделок государственной регистрации можно назвать и необходимость создания специальной службы, обеспечивающей проведение правовой экспертизы и проверки законности сделки, что потребует, помимо высокого уровня юридической и профессиональной подготовки персонала, дополнительных расходов из федерального бюджета.

Мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности прав, возникающих на их основе. Данное требование вполне обоснованно как отвечающее задачам создания стабильного оборота недвижимости и служащее для исключения возможности регистрации в массовом порядке оспоримых и ничтожных сделок.

Действующие правовые системы зарубежных стран выработали два основных пути обеспечения законности частных правоустанавливающих документов, а также прав, подлежащих государственной регистрации. Для стран, использующих систему континентального права, - это обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Для стран англосаксонской модели права - обязательное участие в процессе заключения соглашения страховой компании совместно с адвокатом или маклером. Причем действия нотариуса не ограничиваются удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан, совершающих правовое действие. Он также участвует в подготовительной стадии договора, когда стороны еще не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и все возможные правовые последствия договора отчуждения недвижимости.

Кроме того, нотариус осуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащего закону, а также предупреждает злоупотребления доверием сведущего лица по отношению к несведущему лицу, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариус вместе с тем в соответствии со ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделки.

В странах Западной и Центральной Европы (например, в Испании, Франции, Голландии, Германии, Австрии, Италии), а также в Латинской Америке сделки с недвижимостью осуществляются очень суровой и надежной регистрационной системой, управляемой государственными органами. Эта система придает законную силу договорам по отчуждению недвижимости лишь в том случае, когда такие договоры заключены при посредстве нотариуса или судьи. Эта широко распространившаяся и устоявшаяся практика свидетельствует о ее предпочтительности перед другими системами.

В странах континентальной Европы, где сделки с недвижимостью удостоверяют нотариусы, количество судебных споров значительно ниже числа дел, возникающих при англосаксонской системе права, при которой подготовкой договоров занимаются сами стороны или же их адвокаты, а нотариус лишь заверяет подписи. Поэтому вряд ли является целесообразным то, что российское законодательство, поручив нотариусам удостоверение сделок, относящихся к собственности на недвижимость, таких, как договор об ипотеке (ч. 2 ст. 339 ГК РФ), исключило обязательное нотариальное удостоверение договора перехода права собственности на недвижимость.

На предварительной стадии заключения договора, чтобы исключить нежелательные последствия, стороны вынуждены будут обратиться к услугам адвокатов для составления юридически грамотного договора. При этом адвокат не несет имущественной ответственности за невыполнение условий сделки, поэтому сторонам также придется застраховать саму сделку и оплатить страховку.

Нотариус же за нотариальное оформление берет 1,5% от суммы сделки, т.е. в 10 раз меньше. Причем эта ставка, а также льготы при совершении нотариальных действий устанавливаются государством. Адвокаты размер своих тарифов за услуги определяют самостоятельно, и государство не в состоянии воздействовать на механизм ценообразования их услуг. Нотариусы поднять ставки не могут ввиду того, что размер тарифов определяется не соглашением, а государством в Законе о государственной пошлине.

Мировой опыт показывает, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению количества нарушений прав граждан и юридических лиц, что, в свою очередь, оказывает влияние на количество судебных споров. Значительно возрастает объем работы судов, работающих с предельной нагрузкой. Так, в США из-за неразвитости системы нотариата затраты на содержание судов по сравнению с Европой выше примерно в 3-7 раз.

Итак, можно сделать вывод, что по сравнению с государственной регистрацией договора нотариальная форма имеет следующие преимущества:

договор составляется квалифицированным специалистом (нотариусом);

нотариус осуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащего закону;

нотариус как специальный субъект несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделки;

система нотариата представляет собой публично-правовой институт, деятельность которого регламентируется специальным федеральным законодательством и основана на принципах независимости, объективности, подчинения только закону и др.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, утверждается необходимость введения обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи нежилых помещений.

Глава 3. Правовое регулирование исполнения договора купли-продажи нежилых помещений и ответственности за его нарушение

3.1 Исполнение договора купли-продажи нежилых помещений

Для удовлетворения потребностей, которые послужили побудительным мотивом к заключению договора купли-продажи, стороны должны принимать меры по исполнению возникшего из договора обязательства. Как заметил М.З. Рахимов, «достижение конечного договорного результата», «есть та конечная цель, ради которой должен приводиться в движение весь сложный механизм договорных связей».

Исполнение обязательства купли-продажи, в том числе купли-продажи нежилых помещений, регулируется общими нормами (гл. 22 ГК РФ) и специальными правилами (гл. 30 ГК РФ).

Традиционно, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи и другие). Именно исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства (см. п. 3 ст. 425 ГК РФ). О правовой природе юридических действий по исполнению обязательства в юридической литературе были высказаны две противоположные точки зрения: одни ученые рассматривают такие действия, как юридические поступки (то есть юридический эффект наступает независимо от субъективного момента), другие - как сделку. Определение юридической природы действий по исполнению обязательства имеет и практическое значение: ведь если исполнение является сделкой, то должны применяться общие правила о совершении сделок. По-видимому, исполнение является сделкой, поскольку исполнение обязательства является именно тем результатом, для достижения которого возникло это обязательство. Должник, осуществляя правомерное действие, направленное на прекращение обязательства, совершает сделку.

Как писал Д. Гримм, «нормальным способом прекращения обязательства следует признать его исполнение». Необходимо уточнить, что не всякое исполнение обязательства влечёт его прекращение (см. ст. 408 ГК РФ). Для наступления указанного последствия требуется, чтобы последовавшее после заключения договора исполнение соответствовало определённым требованиям.

Прежде всего, обязательство по передаче индивидуально-определенных объектов, возникающее из договора купли-продажи нежилых помещений, должно быть реально исполнено. Реальное исполнение означает, что должник обязан исполнить обязательство в натуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете; замена исполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставлением потерпевшей стороне суррогата исполнения, не допускается. Только после осуществления определенного согласованным волеизъявлением сторон действия (или воздержания от его осуществления) можно говорить о том, что обязательство было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия, например, о качестве передаваемого товара, сроке, месте исполнения обязательства, то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства. «Таким образом, реальное и надлежащее исполнение -различные явления. В первом выражена сущность исполнения как совершения определённого действия, а во втором - качественная характеристика действия (воздержания от действия)».

Такой вывод имеет и практическое значение. Норма ст. 396 ГК РФ устанавливает различные правовые последствия для случаев неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства. При ненадлежащем исполнении уплата неустойки и возмещение убытков не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором, при неисполнении же обязательства, напротив, возмещение убытков и уплата неустойки, по общему правилу, освобождает его от такого исполнения.

ГК содержит норму, дополнительно обеспечивающую интересы кредитора в обязательстве по передаче индивидуально-определенной вещи. Согласно ст. 398 ГК РФ кредитор вправе требовать отобрания такой вещи у должника. Право отпадает, если вещь уже передана другому лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления. Правда, ст. 398 ГК РФ не обеспечивает во всех случаях реальное исполнение обязательства и тогда, когда вещь еще не передана, но заключены несколько договоров с одним и тем же предметом. Для внесения определенности в гражданский оборот норма вышеназванной статьи определяет, что если вещь еще не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, тот, кто раньше предъявил иск.

Как уже отмечалось, конечная цель обязательства может быть достигнута надлежащим выполнением обязанностей, вытекающих из договорного правоотношения. Одни из этих обязанностей составляют существо обязательства, такие обязанности еще называют основными. Последние сформулированы в законодательном определении договора купли-продажи: продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, который обязуется принять эту вещь и уплатить за нее определённую денежную сумму (см. п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Главная обязанность продавца - передать нежилое помещение в определённый срок. Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, он определяется в соответствии с правилом п. 2 ст. 314 ГК РФ (см. ст. 457 ГК РФ). Срок исполнения может быть «условием исполнения», если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Такой договор продавец вправе исполнить при нарушении определённого в нём срока только с согласия покупателя (п. 2 ст. 457 ГК РФ). Продавец может исполнить договор досрочно если иное не предусмотрено правовыми актами, условиями обязательства либо не вытекает из его существа.

Термин «передача» в самом широком смысле означает определённые согласованные действия, направленные на то, чтобы какой-то объект (нежилое помещение) перешёл от одного субъекта к другому. В результате передачи первоначальный обладатель вещи (продавец) утрачивает её, а другой (покупатель) - приобретает. Из всех способов передачи, перечисленных в норме ст. 224 ГК РФ, к нежилому помещению применимо только «вручение вещи приобретателю» (такой вывод следует из правила ч. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ и свойств помещения как недвижимости). Вещь считается врученной покупателю с момента её фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 556 ГК РФ). Для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества покупатель обязан в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями совершить необходимые действия, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (п. 2 ст. 484 ГК РФ).

Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо фактической передачи - принятия нежилого помещения стороны договора купли-продажи должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче (п. 1 ст, 556 ГК РФ). Таким образом, передача нежилого помещения означает его фактическое вручение и подписание документа о передаче.

Каких-либо требований к передаточному акту или иному документу о передаче, кроме того, что он должен быть облечён в письменную форму и содержать подписи сторон и дату составления, законодательство не содержит.

Передаточный акт служит доказательством исполнения сторонами обязанностей по передаче-принятию помещения, поэтому составляется одновременно с вручением нежилого помещения либо непосредственно после такой передачи.

Только после передачи помещения и подписания документа о передаче продавец и покупатель считаются исполнившими свои обязанности соответственно по передаче и принятию нежилого помещения (ст. 556 ГК РФ). Норма ч. 2 ст. 556 ГК РФ, определяющая момент исполнения обязанности по передаче, является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрено иное.

Определение момента перехода права собственности по договору от отчуждателя к приобретателю имеет большое практическое значение, которое заключается, прежде всего, в том, что позволяет установить лицо, уполномоченное в качестве собственника осуществлять владение, пользование, распоряжение вещью. В определении точной даты перехода права собственности заинтересованы: государство (которому такая информация необходима, например, в целях налогообложения), старый и новый собственник (например, для защиты своих интересов в гражданском обороте), кредиторы этих лиц и другие субъекты.

Право собственности на нежилое помещение возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

До введения единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним оформление прав (и сделок) осуществлялось различными органами в зависимости от объекта: бюро технической инвентаризации, Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, Комитетом по управлению имуществом и другими. Нормативную базу правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют: положения ГК РФ (ст.ст. 131, 164, 165, 219 и т.д.), правила специального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», другие нормативно-правовые акты РФ и субъектов РФ.

В соответствии с прямым указанием норм ГК РФ государственная регистрация определяет момент возникновения права, если иной момент не установлен законом. Целью такой регистрации является, с одной стороны, охрана прав субъектов гражданского оборота, с другой -- обеспечение управленческих, учётных, фискальных, информационных и тому подобных интересов государства.

Тождественной «государственной регистрации права собственности» является «государственная регистрация перехода права собственности» -термин, употребляемый в ст. 551 ГК РФ. Заявление о государственной регистрации права должны подавать обе стороны договора купли-продажи (продавец и покупатель). Если договор купли-продажи был нотариально удостоверен по желанию стороны, заявление подает продавец или покупатель.

Поскольку передача недвижимого имущества (и как следствие этого, как правило, - исполнение договора) может иметь место до государственной регистрации перехода права собственности, то в норме п. 2 ст. 551 ГК РФ специально подчеркивается, что исполнение договора продажи нежилых помещений сторонами не является основанием для изменения отношений с третьими лицами. Существование этой нормы дало повод к появлению среди некоторых авторов мнения, что «до момента регистрации перехода права собственности покупатель не вправе распоряжаться имуществом, одновременно продавец теряет право распоряжаться им любым способом». Что касается покупателя, то, бесспорно, он не является собственником переданного ему имущества, поэтому и распоряжаться им, а тем более отчуждать, может только при наличии соответствующего полномочия собственника (продавца). Об этом также прямо подчеркивается в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.11.97 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», где сказано, что до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению. Это стало необходимым в связи с возникшей ситуацией на практике, когда акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью. В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.

Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.