Договор купли-продажи нежилых помещений

История развития, понятие и предмет договора купли-продажи нежилых помещений. Правовое регулирование исполнения договора купли-продажи нежилых помещений и ответственности за его нарушение. История развития правового регулирования недвижимого имущества.

Рубрика Государство и право
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 05.06.2011
Размер файла 126,3 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Поскольку право собственности у индивидуального частного предприятия на строение не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.

Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности, данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало на свой страх и риск.

С учетом изложенного кассационная инстанция правомерно отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требования акционерного общества.

В отношении же продавца такой подход далеко не очевиден и вряд ли обоснован. Существование обязательственного правоотношения по передаче нежилого помещения в собственность, вытекающего из договора купли-продажи, не является правопрепятствующим фактом, тем юридическим фактом, который ограничивает правомочие распоряжение собственника (даже если предмет передан). До момента регистрации перехода права собственности к покупателю, продавец остается собственником.

С практической и теоретической точки зрения очень важно решение такого вопроса, как вопрос о последовательности осуществления передачи нежилого помещения и государственной регистрации возникновения права собственности покупателя на это помещение. К сожалению, этот вопрос в литературе крайне редко затрагивается. Ни Гражданский кодекс (исключение составляет продажа предприятия - п. 2 ст. 564), ни закон о регистрации прав не требует, чтобы государственная регистрация непременно проводилась после передачи имущества. Хотя логичнее предположить именно такую последовательность в действиях сторон договора - сначала передача вещи, затем регистрация правопреемства. Ведь зарегистрированное право собственности покупателя, когда владельцем имущества остаётся продавец, будет бессодержательным. Покупатель фактически не сможет осуществлять принадлежащие ему правомочия, но в то же время, будет нести бремя как собственник имущества (ст.ст. 209, 210 ГК РФ). Другое дело, если условиями договора купли-продажи нежилых помещений стороны обусловили обращение в орган юстиции за регистрацией права собственности выполнением каких-либо обязанностей, например, передать вещь, произвести оплату в полном объеме. Тогда при государственной регистрации правопреемства необходимо представить передаточный акт, расписку об оплате и т.п.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Таким образом, отсюда следует вывод, что право собственности на нежилое помещение при купле-продаже переходит к покупателю при подписании договора с правомочиями владения и пользования, а после государственной регистрации покупатель приобретает и правомочия распоряжения.

К дополнительным обязанностям продавца, обеспечивающим реализацию основных, относятся:

передача принадлежностей и относящихся к имуществу документов, предусмотренных законом, иными правовыми актами и договором (п. 2 ст. 456 ГК РФ);

информирование покупателя о качестве нежилого помещения, существующих дефектах и недостатках;

предупреждение покупателя о правах третьих лиц на продаваемое

имущество (ст. 460 ГК РФ).

Перечисленные обязанности, хотя и не названы в законодательном определении договора купли-продажи, закреплены в последующих нормах соответствующих статей главы 30 ГК РФ, регулирующих продажу имущества. Только осуществление всех обязанностей (как основных, так и дополнительных) в соответствии с требованиями, определенными в правовых актах и договоре, позволяет констатировать надлежащее исполнение обязательства продавцом.

Как уже отмечалось, к основным обязанностям покупателя относятся обязанности принять и оплатить товар. Обязанность продавца осуществить передачу нежилого помещения и обязанность покупателя принять продаваемое помещение являются взаимообусловленными: продавец совершает действия по передаче помещения, которые необходимы и для исполнения обязанности по её принятию покупателем. Вместе с тем покупатель и продавец имеют соответствующие права: право требовать передачи и право требовать принятия помещения в соответствии с условиями договора. Эти права и соответствующие обязанности возникают одновременно - с момента заключения договора (исключение составляют сделки, совершенные под отлагательным условием).

Обязанность покупателя оплатить нежилое помещение предусмотрена в положениях п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 485, ст. 486 ГК РФ. Эта обязанность считается исполненной с момента передачи продавцу денежной суммы, определенной в договоре. Содержание этой обязанности включает в себя не только непосредственно платеж, но и в некоторых случаях принятие определённых подготовительных мер, необходимых для осуществления платежа (открытие специального банковского счета, выдача чека на сумму договора и др.).

Следует иметь в виду, что местом исполнения денежного обязательства по общему правилу признается место нахождения кредитора в момент возникновения обязательства (ст. 316 ГК РФ).

Кодекс предусматривает строгие требования к изменению условий договора по предложению одной из сторон в связи с существенным изменением обстоятельств, если другая сторона не дает на это согласие (ст. 451 ГК РФ). Поэтому включенное в ГК РФ новое правило (п. 3 ст. 485 ГК РФ), учитывающее широко используемый в международной практике способ решения вопроса об изменении цены, может найти соответствующее применение и во внутрихозяйственном обороте России. Оно ориентирует стороны на согласование при заключении договора механизма изменения цены в зависимости от динамики показателей, ее обусловливающих. Если стороны согласовали, что цена подлежит изменению, но при этом не определили способ ее пересмотра, действует механизм, предусмотренный п. 3 ст. 485 ГК РФ. При его применении необходимо учитывать ряд моментов. Во-первых, это правило не действует, если иное установлено ГК РФ, другим законодательством, иными правовыми актами или договором и вытекает из существа обязательства. Во-вторых, при своевременном исполнении обязанности передать товар цена определяется исходя из соотношения обусловленных показателей на момент передачи товара. В-третьих, при просрочке продавцом исполнения обязанности передать товар, цена определяется исходя из соотношении этих показателей на момент заключения договора и на момент, когда товар подлежал передаче в соответствии с условиями договора. Такой же порядок должен применяться и в случае, когда просрочка в принятии товара допущена покупателем. Однако в обоих случаях сторона, в отношении которой допущена просрочка, не лишена права требовать от другой стороны возмещения убытков, вызванных просрочкой исполнения на основании соответствующей нормы ГК РФ -- ст. 405. В-четвертых, когда договором не предусмотрен срок исполнения обязанности передать товар, при установлении цены учитывается соотношение показателей на момент заключения договора и на момент, определенный в соответствии с предписаниями п. 2 ст. 314 ГК РФ. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ), но только до приобретения.

По общему правилу, покупатель обязан уплатить продавцу цену помещения полностью (в виде единоразовой выплаты). Договором купли-продажи могут устанавливаться и продажа товара в кредит, в кредит с рассрочкой платежа или предусмотрена предварительная оплата.

Возникает вопрос о последовательности совершения действий, обеспечивающих исполнение обязанностей покупателя и продавца. В самом соглашении обычно устанавливается, что одна сторона должна исполнить свою обязанность раньше другой (например, оплата производится после передачи вещи или наоборот).

По действующим нормам, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом имущества (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

В отношении договора купли-продажи нежилых помещений правовые акты не устанавливают каких-либо исключений из приведенного правила. Если договором купли-продажи нежилых помещений предусмотрено условие о предварительной оплате товара, то в обязательстве, возникающем из такого договора, передача помещения будет носить встречный характер. Если же договором предусмотрена продажа товара в кредит, то покупатель обязан произвести оплату при наступлении двух юридических фактов; передачи нежилого помещения и наступления срока оплаты, определенного в договоре или по правилам ст. 314 ГК РФ. Но условия о предварительной оплате или о кредите должны быть обязательно установлены в самом договоре купли-продажи нежилых помещений. Если же в договоре нет условия о сроке оплаты, то, во-первых, не исключается одновременное исполнение своих обязанностей сторонами (передача-оплата); во-вторых, по всей видимости, обязанность произвести оплату возникает у покупателя непосредственно после передачи ему имущества, то есть сразу же после передачи товара. Косвенным образом сделанный вывод подтверждает и легальное определение договора купли-продажи (п. 1 ст. 454 ГК РФ), в котором на первое место поставлена обязанность продавца, а затем уже обязанность покупателя.

Итак, если правовыми актами или договором купли-продажи нежилых помещений предусмотрена обязанность покупателя произвести оплату до передачи помещения либо такая обязанность не вытекает из существа обязательства, то продавец, не исполнивший обязанность по передаче товара, не вправе требовать от покупателя платежа.

«Встречное исполнение» следует отграничивать от «встречного предоставления». Встречное предоставление является необходимым элементом любого возмездного договора, то «вознаграждение (компенсация), приобретаемое взамен исполненного по договору». Согласно п. 1 ст. 328 ГК РФ, встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. Вследствие этого, встречное исполнение - это последовательное, в соответствии с соглашением сторон совершение действий участниками договора (обязательства) по исполнению договорных обязанностей. Важнейшим признаком встречного исполнения является наличие в договоре условия об очередности совершения действий по исполнению обязательства.

Различное значение «встречного исполнения» и «встречного предоставления» имеет большое практическое значение, состоящее в следующем. При неоплате имущества или нарушении условия о сроке оплаты, когда передача имущества обусловлена его оплатой, продавец может приостановить передачу либо отказаться от исполнения только потому, что покупатель нарушил своё обязательство (см. ст. 398 ГК РФ). Когда же соглашением сторон специально не установлено, что обязанность по передаче имущества носит по отношению к обязанности оплаты встречный характер, то при просрочке оплаты товара покупателем продавец вправе отказаться от исполнения договора только в том случае, если докажет, что исполнение утратило для него интерес (ст. 405 ГК РФ). Расторжение договора при невнесении покупной цены возможно только по соглашению сторон или по решению суда при существенном нарушении договора (если договором не установлено право продавца на односторонний отказ от исполнения договора) -см.ст. 405 ГК РФ. Так, ТОО «Югбис» обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Ю.А. Ушакову о расторжении договора купли-продажи недостроенного лесопильного цеха. Иск мотивирован тем, что ответчик, не перечислив истцу обусловленные договором платежи, существенно нарушил договорные обязательства. Арбитражный суд в своём решении от 13.08.97 г. указал, что неуплата денег за приобретенное имущество является существенным нарушением договора ответчиком, в связи с чем иск о расторжении договора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ подлежит удовлетворению. Президиум ВАС РФ признал принятое решение правомерным.

При заключении договора необходимо четко определять условия и порядок оплаты покупной цены. Поскольку лишиться нежилого помещения всё же сложнее, чем денег, то в договоре можно рекомендовать определять такой порядок оплаты, который защищает интересы покупателя.

На наш взгляд, предварительная оплата по договору купли-продажи нежилых помещений не отвечает нынешним условиям российской экономики. С точки зрения покупателя наиболее оптимальным является вариант, при котором по договору передача покупателем цены договора обуславливается моментом государственной регистрации возникшего из договора права.

С другой стороны, обоснованным является желание продавца иметь гарантии получения по договору покупной цены. С этих позиций можно рекомендовать включать в договор пункт о внесении покупателем денег на хранение в какой-нибудь банк или иную кредитную организацию, нотариусу с условием их выдачи продавцу только по предъявлении доказательств (например, свидетельства о праве собственности на имя покупателя) о регистрации перехода права собственности.

3.2 Ответственность за нарушение продавцом и покупателем договора купли-продажи нежилых помещений

Если обязательство купли-продажи не исполнено либо при исполнении нарушены какие-либо условия договора или нормы законодательства, договор купли-продажи не прекращается, обязательство приобретает иное содержание.

При нарушении одной из сторон условий договора и требований законодательства для неё наступают невыгодные последствия. Нарушение условий договора возможно в виде неисполнения или ненадлежащего исполнения. Неисполнение обязательства имеет место в случае несовершения действия, составляющего его предмет; ненадлежащее исполнение характеризуется отступлениями от условий договора. «Под ненадлежащее исполнение подпадают те случаи, когда исполнение предоставляется, но оно не соответствует требованиям (условиям), зафиксированным в договоре».

Последовательное разграничение неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства позволяет правильно, применить и способ защиты. При ненадлежащем исполнении обязательства уплата неустойки и возмещение убытков, по общему правилу, не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре. При неисполнении обязательства возмещение убытков и уплата неустойки освобождает должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором (см. ст. 396 ГК РФ).

Последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договора купли-продажи нежилых помещений отличаются от последствий нарушения договоров продажи иных объектов только при передаче нежилого помещения ненадлежащего качества. Если требования, предъявляемые к качеству имущества, определены в самом договоре, то передаваемый объект должен соответствовать по качеству условиям договора. В остальных случаях имущество должно быть пригодным в целях, для которых товар такого рода обычно используется, или конкретных целей, известных продавцу при заключении договора (ст. 469 ГК РФ). Возможно приобретение покупателем имущества с определенными недостатками, если они оговорены сторонами. Тогда покупатель не вправе предъявлять соответствующие претензии продавцу.

В случае передачи продавцом покупателю нежилого помещения, не соответствующего требованиям о его качестве, покупатель наделяется правами в соответствии со ст. 475 ГК РФ, а именно имеет право на: 1) соразмерное уменьшение покупной цены; 2) безвозмездное устранение недостатков товара в разумный срок; 3) возмещение своих расходов на устранение недостатков товара; 4) отказ от исполнения договора купли-продажи и требование о возврате уплаченной за товар денежной суммы, за исключением права требования замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ). Лишение покупателя нежилого помещения права замены имущества объясняется рядом причин. Во-первых, специфичен предмет договора купли-продажи. Нежилое помещение - это всегда индивидуально-определенная вещь, поэтому замена объекта ненадлежащего качества (так же как и в случае гибели) невозможна, каждое нежилое помещение обладает свойствами, характеристиками, присущими только ему. Второе объяснение непосредственно связано с первым, но на которое исследователи ст. 557 ГК РФ не обращают внимания.

Исключение в отношении нежилого помещения положений о праве замены на товар надлежащего качества объясняется и тем, что покупатель осуществил право выбора предмета договора. Стороны вправе самостоятельно определять условия договора, в том числе и о предмете, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Выбрав при заключении договора его предмет, стороны (продавец и покупатель), тем самым, выразили свою волю на передачу и принятие именно конкретного нежилого помещения, чётко обозначив его в самом договоре. Поэтому, если даже у продавца есть иной объект, по своим характеристикам соответствующий условиям договора, требуется дополнительное волеизъявление сторон на заключение договора продажи нового предмета.

Последствия передачи имущества ненадлежащего качества установлены в зависимости от характера обнаруженных недостатков. Недостатки имущества выражаются в несоответствии качества товара договорным условиям или в уменьшении пригодности имущества для определенного целевого использования.

В законе выделяются два вида недостатков: существенные и несущественные. Существенное нарушение требований к качеству товаров проявляется в обнаружении неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков (п. 2 ст. 475 ГК РФ). К категории существенных недостатков продаваемых нежилых помещений могут быть отнесены: затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишняя влажность, негерметичность швов (соединений) стеновых панелей и др. Наличие существенных нарушений к качеству имущества влечёт достаточно жесткие последствия. Покупатель вправе отказаться от исполнения договора (то есть в одностороннем порядке его расторгнуть) и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

При обнаружении несущественных недостатков покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: уменьшения покупной цены, соразмерно степени нарушения качества имущества; безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Срок обнаружения недостатков проданного товара определен в п. 2 ст. 477 ГК РФ, в соответствии с которым, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

При установлении на имущество гарантийного срока покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении их в течение гарантийного срока. Ограничение срока выявления недостатков и соответственно сроков предъявления требований связано с защитой интересов продавца, который не должен все время находиться под страхом ответственности. Законодатель, а также стороны при установлении гарантийных сроков исходят из презумпции, что обнаруженные в пределах срока недостатки возникли до передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента, то есть являются недостатками, за которые отвечает продавец. Если же гарантийный срок составляет менее двух лет со дня передачи товара покупателю, продавец несет ответственность, если покупатель докажет, что это недостатки, за которые отвечает продавец (п. 5 ст. 477 ГК РФ).

Как мы уже говорили, основной обязанностью покупателя является принятие передаваемого по договору имущества. В силу особенностей нежилого помещения его передача и принятие чаще всего осуществляется в месте нахождения.

Непринятие имущества, предлагаемого покупателю в соответствии с условиями договора, считается отказом последнего от исполнения обязанности принять товар. Указанное нарушение дает право продавцу использовать механизм защиты, заложенный в законе и договоре. В соответствии с нормой п. 3 ст. 484 ГК РФ, продавец может потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения обязательства. Кроме этого, при наличии оснований продавец вправе возместить за счёт покупателя убытки, причиненные неисполнением обязанности по принятию нежилого помещения.

Законодатель исходит из того, что исполнение обязанности по принятию имущества, вытекающей из договора купли-продажи нежилых помещений, включает в себя два различных (но связанных между собой) действия: фактическое получение имущества (например, путем вручения ключей от помещения) и подписание соответствующего документа (акта о передаче). Эти действия настолько связаны между собой, что неосуществление хотя бы одного из них не приводит к надлежащему исполнению обязательства.

Уклонение от подписания документа о передаче нежилого помещения в соответствии с условиями, предусмотренными договором, считается отказом покупателя от исполнения обязанности принять недвижимость (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Возникает практически важный вопрос: если передаточный акт не был подписан покупателем (вследствие его отказа), но фактически объект передан, какими правами обладает продавец? Исходя из буквального толкования нормы ч. 3 п. 1 ст. 556 и п. 3 ст. 484 ГК РФ продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.

Поскольку товар уже передан покупателю, то «требование о принятии товара» в данном случае может означать лишь заявление продавцом требования о «подписании документа о передаче недвижимого имущества». С практической точки зрения принудить покупателя подписать документ о передаче объективно неосуществимо (даже при наличии соответствующего судебного решения). Поэтому и в том случае, когда покупатель исполнил все остальные обязанности по договору, продавец вправе отказаться от исполнения договора, и такой способ защиты его интересов является наиболее оптимальным. Если покупатель уклоняется от подписания передаточного акта и тому подобного документа, очевидно, что он откажется и зарегистрировать право собственности на приобретенное имущество. Продавец может быть заинтересован в расторжении договора при уклонении покупателем от подписания передаточного акта, ведь, фактически, не обладая имуществом, он юридически остается её собственником (если не была произведена регистрация перехода права собственности) и соответственно обязан нести бремя его содержания, включая уплату налога.

Также обязанностью покупателя является своевременная оплата товара. Срок оплаты, как правило, определяется в самом договоре купли-продажи нежилых помещений или в дополнительном соглашении. Моментом исполнения обязанности оплаты, вытекающей из договора купли-продажи с условием кредитования, является момент фактического поступления денежных средств на счет продавца, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 823 ГК РФ). В иных случаях момент исполнения обязанности по уплате покупной цены при безналичном расчете должен определяться в зависимости от его формы. При наличном расчете покупатель считается исполнившим свою обязанность с момента фактического получения продавцом покупной цены.

По требованию покупателя продавец, получая денежную сумму (при наличном расчете), обязан выдать расписку в получении исполнения (п. 2 ст. 408 ГК РФ). Наличие у покупателя расписки продавца или иного подобного документа облегчает ему доказывание (при возникновении спора) факта исполнения своей обязанности по оплате имущества.

В силу того, что на покупателя возлагается обязанность уплаты определенной денежной суммы, денег, возникает денежное обязательство. Категория «денежное обязательство» встречается в ряде статей Гражданского кодекса РФ (ст., ст. 317, 319, 395), но ГК РФ не определяет понятие денежного обязательства, что способствовало появлению в гражданско-правовой науке различных дефиниций этого обязательства.

Основанием возникновения денежного обязательства могут быть различные юридические факты: договоры, деликты, неосновательное обогащение. Из договора купли-продажи нежилых помещений возникает обязанность покупателя произвести уплату денежной суммы на условиях, определенных договором (если они в договоре не установлены, то в соответствии с требованиями закона об исполнении обязательств), - денежное обязательство.

Как уже отмечалось, покупатель обязан произвести оплату в полном объеме непосредственно до или после передачи ему нежилого помещения, если иное не предусмотрено правовыми актами, договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п.п. 1, 2 ст. 486 ГК РФ). В случае неоплаты (при наступлении срока платежа) покупатель считается нарушившим свою обязанность.

В качестве общей меры правового воздействия на нарушителя по договору купли-продажи (включая продажу в кредит и в рассрочку) установлено право продавца требовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, правила которой устанавливают ответственность за неправомерное пользование чужими денежными средствами.

Существуют следующие условия взыскания процентов за неисполнение денежного обязательства. Первым условием является противоправность поведения покупателя. Поскольку нарушение покупателем обязанности уплатить цену заключается в неоплате или просрочке оплаты по договору купли-продажи, противоправное поведение выражается в бездействии покупателя, нарушающем субъективные права продавца.

Вторым условием привлечения покупателя к ответственности за неисполнение (просрочку исполнения) денежного обязательства является наличие его вины, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 401 ГК РФ).

Так, при рассмотрении решения Арбитражного суда Московской области об удовлетворении иска к учреждению ИЗ-40/10 о взыскании задолженности по оплате хлебобулочных изделий и процентов по ст. 395 ГК РФ Президиум ВАС РФ отменил решение в части взыскания процентов. При этом было указано, что для применения ст.395 ГК необходимым условием является наличие вины лица, допустившего нарушение. Учреждение ИЗ-40/10 (ответчик) финансируется из федерального бюджета целевым назначением. Ответчик представил документы, в которых усматривается, что финансирование осуществлялось не в полном объеме и суду первой инстанции следует выяснить, «сколько предназначалось и сколько было выделено средств на закупку продовольствия и принимал ли ответчик все необходимые меры, направленные на исполнение обязательств».

Заключение

В работе освещена социально-экономическая и правовая сущность отношений, складывающихся при купле-продаже нежилых помещений, исследованы элементы договора купли-продажи нежилых помещений, правовое значение формы договора и государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Необходимо отметить, что действующие законы и иные нормативно-правовые акты полно и подробно регулируют комплекс достаточно сложных отношений, возникающих из этого договора.

Итак, подводя итог проделанной работы, напомним, что в соответствии с п.1 ст.130 Гражданского Кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Стоит обратить внимание на то, что данный перечень не является исчерпывающим и законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Раскроем и понятие «Нежилое помещение»:

«Нежилое помещение - единица комплекса недвижимого имущества (часть здания, сооружения), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для торговых, производственных, социальных, образовательных, культурных и иных нежилых целей и находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований».

Касаясь формы договора продажи недвижимости необходимо сказать, что она имеет очень большое значение в данных правоотношениях т.к. несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Также, помимо письменной формы, важным моментом является государственная регистрация. Как я уже отметил это в работе, действующее законодательство различает три вида регистрации:

- регистрация объектов недвижимости;

- государственная регистрация прав на недвижимость;

- государственная регистрация сделок с недвижимостью;

Согласно п.1 ст.551 Государственная регистрация перехода права собственности является обязательной, поскольку право собственности на недвижимость (в том числе предприятия) переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Отсюда следует вывод, что право собственности на нежилое помещение при купле-продаже переходит к покупателю при подписании договора с правомочиями владения и пользования, а после государственной регистрации покупатель приобретает и правомочия распоряжения.

Итак, форма договора и государственная регистрация являются неотъемлемой частью данных правоотношений и для исполнения договора купли-продажи нежилых помещений имеют очень большое значение.

Исполнение условий вышеуказанного договора, т.е. исполнение обязательств, является именно тем результатом, для достижения которого возникло это обязательство. Под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) определенных действий (в частности передача - принятие вещи, уплата стоимости и другие). Именно исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства.

Если обязательство купли-продажи не исполнено либо при исполнении нарушены какие-либо условия договора или нормы законодательства, договор купли продажи не прекращается, обязательство приобретает иное содержание.

При нарушении одной из сторон условий договора и требований законодательства для нее возникают невыгодные последствия. Как я уже говорил об этом в работе - нарушение условий договора возможно в виде неисполнения или ненадлежащего исполнения. Я обратил внимание особое внимание на различие «неисполнения» и «ненадлежащего исполнения», поскольку они имеют и различные правовые последствия:

- Неисполнение обязательства - не совершение действия составляющего его предмет. При неисполнении обязательства возмещение убытков и уплата неустойки освобождает должника от исполнения обязательства в натуре.

- Ненадлежащее исполнение - когда исполнение предоставляется, но оно не соответствует требованиям, зафиксированным в договоре. При ненадлежащем исполнении обязательства уплата неустойки и возмещение убытков не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре.

По требованию покупателя продавец, получая денежную сумму обязан выдать расписку в получении исполнения (п.2 ст.408 ГК РФ). Наличие такой расписки или подобного документа у покупателя облегчит ему доказывание факта своей обязанности по уплате при возникновении спора.

Говоря по поводу уплаты цены договора, мне хотелось бы высказать свое мнение: На мой взгляд во избежание огромного количества судебных споров по данного рода вопросам стоит уделить внимание следующему положению. Все-таки лишиться нежилого помещения сложнее, чем денег. Я имею ввиду то, что любому продавцу хотелось бы иметь гарантии получения денег. Поэтому является обоснованным предложение, или даже рекомендация включать в договор пункт о внесении покупателем на хранение в какой-нибудь банк или иную кредитную организацию, нотариусу с условием их выдачи продавцу только после предъявления доказательств о регистрации права собственности.

Список используемой литературы

Конституция Российской Федерации. Принята на всенародном голосовании 12.12.1993 г.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой Федерального собрания РФ. (Часть первая: от 30.01.1994 г. № 51-ФЗ. Часть вторая: от 26.01.1996. № 14-ФЗ. Часть третья: от 01.03.2002 г. № 146-ФЗ.). С изменениями и дополнениями ФЗ № 19-ФЗ от 02.02.2006 г.// «Российская Газета» № 238-239 от 08.11.1994 г.; «Российская Газета» № 23,24,25 от 06,07,08.02.1996 г.; «Российская Газета» № 233 от 28.11.2001 г.; «Российская Газета» № 25 от 8.02.2006 г.

3. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.64 г.

Гражданский кодекс РСФСР от 31.10.22 г.

Основы гражданского законодательства ССР и республик // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991.№ 26.Ст. 733.

Федеральный закон РФ от 21.01.01г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. Федерального закона от 31.12.2005г. № 199-ФЗ)// «Российская Газета» №16 от 26.01.2002 г.; «Российская Газета» № 297 от 31.12.2005 г.; Собрание Законодательства РФ. 2006 г. № 1 ст.10.

7. Закон РСФСР от 04.07.91 г. № 1542-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в ред. Федерального закона от 29.12.04 г. № 189-ФЗ. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РФ. 1993. № 2. Ст.67; «Российская Газета» № 5 от10.01.1993 г.; «Российская Газета» № 1 2005 г.

8. Федеральный закон РФ от 26.12.95 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (в ред. Федеральных законов от 27.122005г. № 194-ФЗ; от 31.12.2005 г. № 208-ФЗ).//«Российская Газета» № 248 от 29.12.1995 г.; «Российская Газета» № 296, 297 от 30, 31.12.2005 г.

9.Федеральный закон РФ от 26.01.96 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 411.

Федеральный закон РФ от 15.06.96 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.

Федеральный закон РФ от.21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федеральных законов от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ; от 31.12.2005 г. № 206-ФЗ.// «Российская Газета» № 145 от 30.07.1997г.;Собрание законодательства РФ. 2003. № 24. Ст. 2244.; Парламентская газета № 2-3 от 13.01.2006 г.

Федеральный закон РФ от 16.07.98г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Закона от 30.12.2004 г. № 214)// «Российская Газета» № 137 от 22.07.1998 г.; «Российская Газета» № 292 от 31.12.2004 г.

Федеральный закон РФ от 08.08.2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (в ред. Федерального закона от 02.07.2005 г. № 80-ФЗ.// «Российская Газета» № 153 от 10.08.2001 г.: «Российская Газета» № 144 от 06.07.2005 г.

14. Федеральный закон РФ от 08.02.98 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (в ред. Федеральных законов от 08.08.01г. № 129-ФЗ; от 21.03.2002 г. № 31-ФЗ; от 02.11.2004 г. № 127-ФЗ.// Российская газета №7 от 16.02.98. ст.785.; «Российская Газета» № 153 от 10.08.2001 г.; Собрание законодательства РФ. 2002. № 12. Ст. 1093.; «Российская Газета» № 246 от 5.11.2004 г.

Закон РСФСР от 21.11.90 г. №348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (в ред. от 24.12.93 г.) // Собрание актов Президента и Правительства. 1993. № 52. Ст. 5085.

Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.90 г. № 443-1 (в ред. от 24.06.92 г.; от 29.07.2005 г. № 45-ФЗ). // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1992. № 34. Ст. 1966.; «Российская Газета» № 163 от 28.07.2005 г.

17. Водный кодекс Российской Федерации: принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ 18.01.95 г. (в ред. от 23.12.2003 г.; от 09.05.2005 г. № 45-ФЗ). //«Российская Газета» от 25.11.95.; Собрание законодательства РФ. 2003. № 52-1. Ст. 5038.; «Российская Газета» № 100 от 13.05.2005 г.

18. Воздушный кодекс Российской Федерации: принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ 19.02.97 г. (в ред. Федерального закона от 08.07.99 г.; от 02.11.04 № 127-ФЗ).//Российская Газета № 59-60 от 26.03.1997 г.; Собрание законодательства РФ. 1999. № 28. Ст. 3483.; «Российская Газета» № 246 от 05.11.04.

19. Лесной кодекс Российской Федерации: принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ 22.01.97 г. (в ред. Федерального закона от 09.05.05 г. № 45-ФЗ.) // Собрание Законодательства РФ. 1997. № 5. Ст. 610; «Российская Газета» № 100 от 13.05.2005 г.

20. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации: принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ 31.03.99 г. (в ред. Федерального закона от 20.12.05 г.) // Собрание законодательства РФ. 1999. № 18. Ст. 2207; «Российская Газета» № 290 от 23.12.2005 г.

Постановление Правительства Российской Федерации от 01.11.97 г. № 1378 «О мерах по реализации ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Постановления Правительства Российской Федерации от 21.02.98 г. № 238; Распоряжения Правительства Российской Федерации от 23.01.99 г. №138-р) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 45. Ст. 5195; Собрание законодательства РФ. 1998. № 9. Ст. 1115; Собрание законодательства РФ. 1999. № 5. Ст. 718.

Постановление Правительства Российской Федерации от 18.02.98 г. № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Постановлений Правительства Российской Федерации от 23.12.99 г. № 1429, от 12.11.04 г. № 627) // «Российская Газета» от 4.03.1998 г.; Собрание законодательства РФ. 1999. № 52. Ст. 6416; «Российская Газета» № 257 от 19.11.2004 г.

Постановление Правительства Российской Федерации от 26.02.98 г. № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним за предоставление информации о зарегистрированных правах» (в ред. Постановлений Правительства Российской Федерации от 16.07.02 г. № 529, от 13.10.03 г. № 620) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 9. Ст. 1121; Собрание законодательства РФ. 2002. № 29. Ст. 2968; Собрание законодательства РФ. 2003. № 42. Ст. 4071.

24. Постановление Правительства Российской Федерации от 31.08.2000 г. № 648 «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» (в ред.Постановлений Правительства Российской Федерации от 11.06.02 г. № 406, от 31.10.02 г. № 786) // «Российская Газета» № 177 от 13.08.2000 г.; Собрание законодательства РФ. 2002. № 24. Ст. 2310; Собрание законодательства РФ. 2002. № 44. Ст. 4398.

Указ Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (в ред. от 24.12.93 г.) // Собрание актов Президента и Правительства. 1993. № 44. Ст. 4191.

Указ Президента РФ от 24.12.1993 г. № 2284 (в ред. Указов Президента РФ от 14.03.1996 г. № 381, от 06.10.1997 г. № юбб, от 15.07.1998 г. № 840, от 25.07.2000 г. № 1358, от 01.08.2000 г.) «О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1994. № 1. Ст. 2.

Приказ Минюста РФ № 226 от 18.09.2003 г. «Об утверждении инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах» (в ред. Приказа Минюста РФ № 255 от 30.12.2005 г.// Российская газета. 08.10.2003. №201.; Бюллетень нормативных актов федеральных органов № 6 от 06.02.2006 г.

28. Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 01.07.96 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 9.

29. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25.02.98г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. № 10.

Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшегоарбитражного суда РФ от 08.10.98 г. № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. №11.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.97 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. № 1.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.08.97 г. № С5-7/03-581 «О федеральном законе РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. № 10.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.02.2000г. №49 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. № 3.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.02.2001 г. № 60 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ» //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. № 5.

Постановление Законодательного собрания Челябинской области от 31.08.2000 г. № 937 «О продаже нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Челябинской области» // Ведомости законодательного собрания Челябинской области. 2002. № 7.

36.Постановление Главы города Челябинска от 26.12.2001 г. № 1978-п «О порядке реконструкции (перепланировки) и технического перевооружения жилых и нежилых помещений» // Вечерний Челябинск. 2002. №

Постановление Главы города Челябинска от 01.02.1996 г. № 121-п «О порядке перевода жилых помещений (домов) в разряд нежилых» //Вечерний Челябинск. 1996. № 25.

Размещено на Allbest.ru


Подобные документы

  • История развития, понятие и предмет договора купли-продажи нежилых помещений. Характеристика правового регулирования операций с недвижимым имуществом. Элементы и форма договора купли-продажи нежилых помещений, ответственность сторон за нарушение условий.

    дипломная работа [150,9 K], добавлен 08.09.2011

  • Имущество и его характеристика. Недвижимое имущество и гражданско-правовое регулирование его оборота. Особенности купли-продажи отдельных видов недвижимого имущества. Государственная регистрация сделок купли – продажи нежилых помещений и прав на них.

    дипломная работа [89,3 K], добавлен 04.12.2008

  • Нежилые помещения как объект договора купли-продажи: история развития понятия, элементы, стороны, форма. Нормативно-правовое регулирование исполнения договора, ответственность за нарушение; юридическая защита его участников, нотариальное удостоверение.

    дипломная работа [135,2 K], добавлен 07.05.2011

  • Понятие и существенные условия договора купли-продажи жилых помещений. Процедура заключения договора. Исполнение и расторжение договора купли-продажи жилых помещений. Отличия договора купли-продажи жилых помещений от иных договоров продажи недвижимости.

    дипломная работа [99,6 K], добавлен 10.03.2011

  • Недвижимость как объект купли-продажи. Источники правового регулирования договора купли-продажи. Особенности договора купли-продажи недвижимости по действующему гражданскому законодательству РФ. Регистрация перехода прав при купле-продаже недвижимости.

    контрольная работа [29,5 K], добавлен 04.01.2011

  • Значение и сфера применения купли-продажи. Жилое помещение как объект договора купли-продажи жилого помещения. Заключение, исполнение и расторжение договора купли-продажи недвижимости. Отличие договора купли-продажи жилых помещений от других договоров.

    курсовая работа [74,2 K], добавлен 24.09.2014

  • Понятие и признаки договора купли-продажи. Правовое регулирование договоров купли-продажи в зарубежных странах. Субъекты договора купли-продажи. Существенные условия договора. Договор розничной купли-продажи, поставки, продажи недвижимости.

    дипломная работа [87,2 K], добавлен 04.10.2006

  • Предмет договора аренды нежилых помещений. Особенности его заключения: форма и государственная регистрация. Условия договора аренды нежилых помещений. Его расторжение и ответственность сторон. Общая характеристика договора аренды зданий и сооружений.

    дипломная работа [95,4 K], добавлен 18.07.2010

  • Понятие и стороны договора купли-продажи. Содержание договора купли-продажи. Предмет, цена, сроки договора купли-продажи. Основные права и обязанности сторон договора купли-продажи. Виды договора купли продажи. Розничная продажа.

    курсовая работа [21,9 K], добавлен 28.05.2005

  • Понятие, классификация, существенные условия договора купли-продажи. Права и обязанности продавца и покупателя. Отличие договора контрактации от договора поставки. Содержание договора купли-продажи недвижимости. Особенности продажи жилых помещений.

    курсовая работа [97,1 K], добавлен 06.01.2015

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.