Таким образом, мы приходим к выводу о том, что определение платы за пользование нежилым помещением должно базироваться на целостном понимании объекта аренды. А это, в свою очередь, позволяет сделать вывод о том, что арендатор не должен заключать отдельные договоры с коммунальными службами.

Под четвертой группой понимается вся совокупность условий договора, на согласовании которых настаивает хотя бы одна из сторон, Эта группа условий имеет целью совмещение интересов участников договорных отношений. ГК РФ не определяет конкретный круг этих условий, но в практике сложился определенный взгляд на эту группу как требующую неизбежного согласования в тексте договора. Необходимость их согласования только лишь потому, что одной стороной предварительно были высказаны условия заключения договора, вряд ли оправдана.

ГЛАВА 2 ПРОБЛЕМЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КАК ВИД ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ

2.1 Заключение, форма и проблемы государственной регистрации договора аренды нежилых помещений

Действующее законодательство не предусматривает специальных правил о порядке заключения договора аренды, что требует применения общих норм о порядке совершения сделок (гл. 9 ГК РФ) и заключения договоров (главы 27,28ГК РФ).

Договор аренды на срок более года, и если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо - независимо то срока, должен быть загадочен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ), При нарушении указанных требований сам по себе договор является и заключенным, и действительным (п.2ст.162ПСРФ) Шестакова Н.Д. Недействительность сделок. СПб.: Юридический центр пресс, 2001. - С. 33..

Требования к форме договора аренды недвижимости (кроме аренды зданий, сооружений и предприятий), ввиду их неурегулированности сводятся к вышеназванному правилу. Также они относятся и к договору аренды нежилых помещений.

Как отмечалось в предыдущей главе, правила оформления договора аренды нежилых помещений согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ предоставляют сторонам следующие возможности:

Заключить договор не только в письменной форме, еще и путем обмена документами почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Между физическими лицами договор аренды нежилых помещений на срок до года можно заключить устно.

В связи с отсутствием необходимости в государственной регистрации, такие правила вполне применимы для договоров на срок менее года, что не скажешь для договоров, заключенных на один год или более.

Но, как видится, стороны не прибегают к возможностям оформить договор в ином, чем письменном виде, Причем как на срок в один день (для проведения конференции, совещания), так и на больший.

Письменная форма договора аренды была предусмотрена уже статьей 153 ГК. РСФСР 1922 г., которая содержала требование, чтобы договор найма всякого имущества на срок более одного года совершались в письменной форме под страхом последствий, указанных в примечании к ст. 136. Если в аренду сдавалось государственное или коммунальное предприятие, то под страхом недействительности договоры требовали нотариального удостоверения.

В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ особенностью договора аренды зданий (сооружений) является то, что исполнение арендодателем обязанности по передаче предмета аренды и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами,

В целях обеспечения стабильности экономического оборота целесообразно распространить требование о составлении передаточного акта подчиняются общим положениям об аренде. Хота, как показывает судебная практика, доказательством передачи нежилых помещений по договору аренды и является составление передаточного акта.

Так, между районным обществом инвалидов и индивидуальным предпринимателем был заключен договор аренды нежилого помещения. Поскольку индивидуальный предприниматель не выплачивал арендную плату, общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности. Суд первой инстанции иск удовлетворил. Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции на том основании, что сторонами не подписан передаточный акт, а другие доказательства, бесспорно подтверждающие факт передачи спорного помещения арендатору, в материалах дела отсутствуют Постановление Президиума ВАС РФ от 02 июля 2006 г. № 678/96 [Текст] // Вестник ВАС. - 2007. - №.10. -С.34.. Таким образом, передаточный акт - это решающее, но единственное доказательство передачи вещи. Иные доказательства могут быть приняты только в случае бесспорности их доказательственной силы.

Высказывается мнение, что подписание сторонами передаточного акта является частью формы договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения, поскольку простое «соблюдение формы договора аренды условие необходимое, по недостаточное» Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). [Текст] М.: Ось, 2008. - С. 47-48..

Как известно, главным существенным условием договора аренды нежилых помещений является условие о предмете договора. При отсутствии характеристик последнего, договор считается незаключенным.

В практике арендных отношений широко применяются проформы договоров аренды, прежде всего это касается случаев, когда в аренду сдается государственное или муниципальное имущество. Кроме того, на регулирование отношений по сдаче имущества в аренду направлены и различные акты публичных образований.

В этой связи существенное значение имеет оценка данных актов с точки зрения влияния предусмотренных в них правил на порядок заключения договоров аренды, а также на права и обязанности сторон. Не всегда подобные акты имеют нормативный и (или) правовой характер. Например, органы местного самоуправления (прежде всего -- в крупных городах) обычно принимают постановления о порядке и условиях сдачи в аренду нежилых помещений, земельных участков и т.д. Однако, как известно, в силу п. 1 ст. 3 ГК РФ муниципальные образования и органы местного самоуправления не вправе регулировать отношения договора аренды, эти вопросы находятся в исключительно ведении самой Российской Федерации. Следовательно, в этой сфере органы муниципального образования могут либо установить правила, которые не затрагивают товарно-денежные отношения, либо правила, которые следует считать адресованными не другой стороне по договору (арендатору), а собственным предприятиям и организациям. Так, к компетенции администрации муниципального образования следует отнести вопрос о том, кто именно из органов местного самоуправления и даже муниципальных унитарные предприятий выступит в качестве арендодатели; в том числе администрация может устанавливать порядок (процедуру) заключения таких договорил; администрация муниципального образования, а равно администрация субъекта РФ, также может устанавливать порядок перечисления и расходования поступающих средств; предельные размеры средств, связанных с исполнением бюджета, а также предопределять иные аналогичные условия таких соглашений.

Вместе с тем, следует сказать, что если эти условия не вошли в оферту (акцепт) непосредственно от стороны данного договора, не были надлежащим образом доведены до арендатора, то они составляют, лишь содержание властного указания администрации своему подчиненному органу (например, комитет по управлению имуществом). Следовательно, такого рода решения (как представительного, так и исполнительного органа) не могут иметь юридического значения для контрагентов, и к заключаемым соглашениям не должны применяться правила о недействительности сделки, в том числе норма ст. 168 ГК РФ. Такого рода акты публичных образований являются по своей природе административными и, предопределяя поведение организаций, относящихся к данному публичному образованию, не меняют объема их гражданской правосубъектности, они лишь создают препятствия в се реализации на определенное время в данных условиях. Необходимы разработка и утверждение общих правил заключения договоров, в том числе договоров аренды, администрациями муниципальных образований, органами исполнительной власти субъектов РФ на федеральном уровне, а также принятие на их основе соответствующих положений в каждом публичном образовании.

По общему правилу полномочиями по сдаче имущества в аренду от имени публичных образований наделяются соответствующие комитеты (департаменты) по управлению имуществом. Арендодателем выступает тот, кто обладает правом распоряжаться соответствующим имуществом Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. - С. 458.. При отсутствии такого права собственник либо уполномоченное им лицо должны дать согласие на сдачу имущества в аренду; например, унитарные предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество только после получения согласия от собственника (ст. 295 ГК РФ). Акт согласия - вполне самостоятельный юридический факт в сложном юридическом составе («согласие -- договор»). Необходимость его предварительного получения усложняет процедуру заключения договоров аренды, но объективно требуется для внесения ясности в объем прав арендодателя в условиях, когда он непосредственно не осуществляет акты распоряжения принадлежащим ему имуществом Петров Д.В. Право хозяйственного ведения и право оперативного управление. [Текст] СПб.: Юридический центр пресс, 2002. - С. 97-98..

В случаях, когда используются проформы договоров, разработанные одной из сторон (обычно это арендодатель, являющийся публичным образованием), есть основания применять правила о договоре присоединения (ст. ст. 438 ГК РФ), а в соответствующих случаях - и нормы о публичном договоре (ст. 426 ГК РФ).

До заключения договора аренды нежилых помещений, прежде всего необходимо выяснить, на каком праве обладает недвижимым имуществом арендодатель: право собственности, право оперативного управления, либо он тоже является арендатором, сдающим имущество в субаренду. В первом случае, когда арендодатель - собственник, он имеет полное право на сдачу недвижимого имущества в аренду, как и в случае, если он владеет недвижимым имуществом на праве оперативного управления. Необходимо лишь удостовериться в наличии свидетельства Федеральной регистрационной службы, в котором должны быть указаны один из названных видов права и форма собственности (государственная, муниципальная или частная) Бондаренко Д. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений [Текст] // Право и экономика. - 2006. - №.3. - С.18-19.. Свидетельство является единственным документом, подтверждающим правоспособность юридического липа в данном вопросе, поскольку подтверждает внесение данного права в Единый государственный реестр прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - эти юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная: регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Если арендодатель сдает имущество в субаренду, необходимо запросить экземпляр основного договора аренды, в силу которого он является арендатором, и проверить при этом договоре допустимости на сдачу имущества в субаренду. Это одно из важнейших условий договора, которое решается только с согласия первоначального арендодателя. Если это согласие не закреплено в договоре аренды, сдавать помещения в субаренду нельзя. Кроме того необходимо проверить, состоялась пи государственная регистрация договора, что означает вступление его в силу, поскольку и соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. При этом необходимо учесть на какой срок он заключен. Договор аренды нежилых помещений на срок менее одного года обязательной государственной регистрации не подлежит. Также необходимо согласовать сроки при заключении договора субаренды: договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок первоначального договора аренды. Кроме того, договор субаренды на срок более одного года необходимо регистрировать.

Проиллюстрируем вышесказанное примерами судебной практики.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации в связи, с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.

Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от дою вора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим п.2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В ГК РФ и Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренду применение требования о государственной регистрации.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу 2 ст.609, п. 2 ст.651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения Постановление Президиума ВАС РФ № 1091/04 от 07.05.2005 г.// Вестник ВАС РФ.- 2006.- № 5. -С.44..

Другой пример. Между арендодателем и арендатором был заключён договор аренды нежилых помещений сроком на 4 года. Часть нежилого помещения арендатор сдал в субаренду другой организации, Решением арбитражного суда в 2000 г, первоначальный договор аренды был расторгнут. Поскольку досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение договора субаренды (п. 1 ст.618 ГК РФ), субарендатор обратился иском в арбитражный суд о понуждении арендодателя заключить с ним договор на аренду нежилого помещения, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Соблюдение норм действующего гражданскою законодательства о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений позволит избежать неприятных последствий.

Открытое акционерное общество «Алатырский завод низкотемпературных холодильников» (далее - акционерное общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АЗНХ - АВТО» о признании недействительными; договора долгосрочной аренды производственных помещений с правом первоочередного выкупа от 27 июля г., договора долгосрочной аренды транспортных средств с правом первоочередного выкупа от 27 июля 1998 г. и договора долгосрочной аренды оборудования с правом первоочередного выкупа от 27 июля 1998 г. и возврате полученного по указанным договорам имущества.

Исковые требования были мотивированы тем, что на основании названных договоров был передан в аренду имущественный комплекс транспортного цеха акционерного общества, включающий в себя производственные помещения, оборудование и транспортные средства; оспариваемые договоры аренды не были зарегистрированы в установленном порядке; договоры заключены генеральным директором акционерного общества с нарушением порядка заключении сделок, поскольку в их совершении имеется заинтересованность.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые взаимосвязанными сделками, направленным и на передачу в аренду имущественного комплекса транспортного цеха акционерного общества на срок более года, поэтому, в соответствии со ст.609 ГК РФ и подлежали обязательной государств: иной регистрации.

Кроме того, в силу ст.6 и 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до заключения договоров аренды имущественного комплекса трал с порти ого цеха акционерное общество как арендодатель обязано было зарегистрировать свое право собственности на это имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр).

При таких обстоятельствах суды двух инстанций правомерно на основании ст.168 ГК РФ признали сделки аренды ничтожными сделками и применили последствия их недействительности. Также обоснованно в соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ суды пришли к выводу, что 10-летний срок применения последствий недействительности ничтожной сделки ни истек.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 24 июня 2002 г. решение и постановление апелляционной инстанции по данному делу отменил, в удовлетворении исковых требований отказал.

Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда и постановлен не апелляционной инстанции, расценил упомянутые договоры аренды имущества, входящего в состав имущественного комплекса транспортного цеха, как самостоятельные сделки, но приведя каких-либо мотивов, опровергающих обоснованные выводы судов нерпой и апелляционной инстанций о взаимосвязанное этих сделок.

Ошибочным является также довод суда кассационной инстанции о том, что к договору аренды спорного объекта недвижимости неприменимы последствия недействительности ничтожной сделки, поскольку он считается незаключенным как не прошедший государственную регистрацию.

В связи с вышеизложенным Президиум ВАС РФ отменил постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 июня 2002 г., а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения Постановление Президиума ВАС РФ от 28.01.2003 № 7291/02.// Вестник ВАС РФ.- 2004. -№ 6.-С.13..

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок рас поражения им. Поэтому в соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 131 ГК РФ устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения» право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Если в отношении сделок по отчуждению недвижимого имущества, безусловно предусмотрено проведение процедур государственной регистрации вновь возникающих прав, а в ряде случаев требуется и государственная регистрация самих сделок, то применительно к договорам аренды и правда арендатора необходимость совершения актов государственной регистрации требует уточнения.

Гражданский закон (п. 2 ст. 609 ГК РФ) предусматривает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Из текста же ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г., действующего с 31.01.1998 г. (далее - Закон о регистрации) вытекает необходимость регистрации, с одной стороны, договора аренды недвижимого имущества, и, с другой стороны, права аренды; то же следует из анализа Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г, № 219, в приложениях к которому установлены форма свидетельства, удостоверяющего возникновение и переход прав на недвижимое имущество, и форма надписи-штампа на документе, выражающем содержание сделки (договоре аренды недвижимого имущества), удостоверяющей проведенную государственную регистрацию договоров и иных сделок.

Закон о регистрации в своей прежней редакции (до редакции от 09.06.2003 г.) имел следующую формулировку ч. 1 ст. 26, вызвавшую широкую дискуссию: «Право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации».

В.В. Витрянский такую формулировку нормы закона считает недоразумением и технической оплошностью, подчеркивая, что «государственной регистрации подлежит именно договор аренды недвижимого имущества, а не некое право аренды» Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. - С. 532.. Автором приводится довод о том, что на основании п. 1 ст. 131 ГК РФ государственная регистрация осуществляется в отношении права собственности и других вещных прав, а право аренды к их числу не относится, Кроме того, в п. 3 ст. 26 ФЗ Закона и регистрации подчеркивается, что договор аренды помещения или его части регистрируются как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) Гутников О.В. Регистрируйте право аренды недвижимости по договорам, заключенным на любой срок [Текст] // Финансовая газета. - 2008. - № 1. - С. 10..

Такую ситуацию нужно сводить возникшую ситуацию «к несуразности формулировки и рассматривать ее в отрыве от ст. 4 этого Закона. ... в этой самой ст. 4 установлено, что обременения на недвижимость подлежат регистрации наряду с государственной регистрацией вещных прав на нее. «Очевидно, аренда рассматривалась законодателем не как вид вещных прав, а как претендующая наряду с аналогичными правами на самостоятельную группу прав - «правообременения» Гутников О.В. Регистрируйте право аренды недвижимости по договорам, заключенным на любой срок [Текст] // Финансовая газета. - 2008. - № 1. - С. 10..

Весьма противоречивой является позиция П.В. Крашенинникова. Так, он указывает, что в соответствии с п. 6 ст. 131 ГК РФ Закон о регистрации устанавливает лишь порядок регистрации и основания отказ в регистрации и не может своей нормой предусмотреть государственную регистрацию «права аренды», не предусмотренную нормами ГК РФ. Исходя из приоритета норм ГК РФ, по мнению П.В. Крашенинникова, следует руководствоваться п. 2 ст. 609 ГК РФ, устанавливающим обязательную регистрацию договора аренды, а не права аренды, однако тут же он ссылается на то, что в Законе о государственной регистрации «под термином «государственная регистрация прав» понимается не только государственная регистрация прав на недвижимое имущество, но и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 2 Закона)» кроме того, делает предположение, что «возможно, законодатель не совсем юридически точно сформулировал название статьи 26» Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимости: имуществом сделок с ним» [Текст] / Под общей ред. Крашенинникова П.В. - М.: Спарк, 2001. - С. 198..

Некоторые ученые, наоборот, со ссылкой на п. 2 ст. 609 ГК РФ говорят о том, что регистрировать необходимо только право обладания арендованным имуществом Антипов С.А. Проблемы государственной регистрации прав [Текст] // Актуальные вопросы современного законодательства. - М.: Институт недвижимости, 2001. - С. 75-76.. Отмечается также, что «договор аренды предоставляется на регистрацию, так как для того, чтобы зарегистрировать право, необходимо представить основание, из которого это право возникает. Однако, регистрируется с точки зрения ст. 26 Закона не договор, а право аренды, поэтому следует признать, что регистрации обременения есть одновременно государственная регистрация права, а регистрация права о то же время является регистрацией обременения, Можно даже вести речь о едином понятии аренды как права-обременения подлежащего государственной регистрации. От него, безусловна, отличается договор аренды, как основание, из которого такое правообременение возникает» Гутников О. Государственная регистрация права аренды. [Текст] // Хозяйство и право. - 2008. - № 5. - С. 117..

Первоначально введенное в ст. 26 Закона о регистрации понятие «государственная регистрация права аренды» дало повод автору утверждать, что «обязательной регистрации подлежит именно правд аренды недвижимого имущества. При этом обязательность государственной регистрации права аренды зданий и сооружений никак не связана сроком, на который имущество сдано в аренду. Поэтому , по смыслу ст. 26 Закона о регистрации, несмотря на то, что сам договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок до 12 месяцев, б соответствии с ГК РФ не подлежит государственной регистрации, право аренды, возникшее из такого договора должно быть зарегистрировано» Там же. - С. 114-115.. Такое утверждение не согласуется с ч. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно которой договор, подлежащий государственной регистрации считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В отношении договора аренды зданий и сооружений иное не предусмотрено, в связи, с чем такой договор считается заключенным именно с момента государственной регистрации, а значит, с этого же момента из договора возникают права и обязанности. Если договор не зарегистрирован, никаких права и обязанностей, в том числе «права аренды» не возникает Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2008. - № 2. - С. 15..

Ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции от 09.06.2003 г, была изменена. Вызвавшая много споров статья стала предусматривать, что «государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества». Тем не менее, вопросы остались. Так ст. 4 Закона о регистрации по-прежнему гласит; «... наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда».

Остается непонятным, какие иные, кроме поименованных в ст. 4, ограничения (обременения) вещных прав подлежат государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ государственной регистрации подлежит не аренда недвижимого имущества (как обременение), а договор аренды недвижимости.

В 2004 году рядом законов были внесены изменения в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: ФЗ от 29.12.2004 г. № 196-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; ФЗ от 30.12.2004 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

ФЗ от 29.12.2004 г. № 196-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнил п. 1 ст. 4 Закона о регистрации по закрепляющим, что «ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом» (абз. 2 п. 1 ст. 4).

С введением в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» котором нежилые помещения отнесены к недвижимому имуществу, наибольшую дискуссию в литературе вызвал вопрос, а необходимости государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений Курбатская А. Арендодатель - обремененный и бесправный: особенности регистрации договоров аренды недвижимого имущества [Текст] // Бизнес-адвокат. - 2004. - № 10. - С. 27..

В соответствии с п.2 ст. 651 ГК РФ договор аренды зданий сооружений, заключенный на срок не менее одного года, положит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На сегодня разрешена ситуация, когда, договор аренды здания в целом, заключенный на срок менее года, не подлежал государственной регистрации, а договор (даже договор субаренды) помещения в здании требовал государственной регистрации. Со времени принятия Закона о регистрации краткосрочных договоров аренды нежилых помещений подлежали регистрации, заключенные даже на один на день Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» было разъяснено, что к договорам аренды нежилых помещений применяются правила п.2 ст.651 ГК РФ. Это означает, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации, и соответственно договор аренды нежилых помещений, заключенный на год и более, должен быть зарегистрирован. Такая позиция Высшего органа судебной власти вполне разумна. Необходимость урегулирования такого вопроса отмечала еще А.А. Маковская - зам. начальника Управления обобщены судебной практик Высшего Арбитражного Суда РФ. «Во многих случаях действующее российское гражданское законодательство в этой области регулирования либо имеет существенные проблемы, которые должны быть заполнены путем судебного толкования соответствующих правовых норм, либо нуждается в дополнительных разъяснениях» Маковская А. Срок договора аренда нежилых помещений и государственная регистрация договора [Текст] // Хозяйство и право. - № 11. - 2000. - С. 27..

Подытоживая, следует указать, что наиболее удачным решением проблемы формы и регистрации договора аренды нежилого смещения представляется законодательное закрепление в ст. с, 9 § 1 Главу 34 ГК. РФ положения о специальном распространении действия ст.651 на отношения, связанные с арендой нежилых помещений.

2.2 Исполнение договора аренды нежилого помещения

Исполнение договора составляет использование прав и соблюдение обязанностей сторон.

Договор аренды является двусторонним. Каждый из участников арендных отношений несет обязанности, соответствующие правам другой стороны, и имеет субъективные права, соответствующие обязанностям другой стороны Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте [Текст] - М. Волтерс Клувер. 2006. - С.134.

Основной обязанностью арендодателя по договору аренды нежилого помещения является его предоставление в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ч. 1 ст. 611 ГК РФ). Как видим, целевое назначение имущества играет важную роль в рамках данного вида гражданско-правовых обязательств. Определенное предназначение имущества может быть установлено в договоре либо определяется императивными нормами права. Нежилые помещения могут быть использованы для проживания граждан только после перевода этих помещений в жилые в установленном законом порядке.

Соответствие состояния передаваемого в наем имущества условиям договора или назначению имущества, исследователи данного вопроса определяют как то, чтобы имущество было передано без недостатков, оно должно быть качественным Ерш А.Б. Здания и сооружения как предмет договора аренды [Текст] // Вестник ВАС. - 2000. - № 8.-С.11..

Качество - «категория, выражающая неотделимую от бытия объекта его существенную определенность, благодаря которой он является именно этим, а не иным объектом» Философский энциклопедический словарь. [Текст] М.: Советская энциклопедия. - 1983. - С. 252.. О качестве можно говорить и тогда, когда в договоре тс или иные условия, относящиеся к свойствам объекта, прямо не обозначены как требования о качестве. В договорных правоотношениях качество определяют как «совокупность свойств правового и материального объектов договора, обеспечивающую возможность нормального использования предмета в соответствии обычным его назначением либо специальным назначением, определенным договором» Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве России [Текст] // Российская юстиция. - 2008. - № 2. - С. 17..

Под недостатками, за которые несет ответственность арендодатель, можно понимать «отсутствие в отданном в наем имуществе таких качеств, которые были обусловлены бы договором, так и вообще таких качеств, на которые наниматель вправе был рассчитывать и без особого условия» Проект книги Гражданского Уложения с объяснениями. [Текст] СПб.: ЗАО Юстицинформ, 2007. - С. 26..

«Состояние, соответствующее условиям договора» необходимо определять с учетом правил ст. 612 ГК РФ. Так, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При невыполнении арендодателем данной обязанности арендатор по своему выбору вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездною устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Одной из гарантий арендодателя в данной ситуации является то, что он извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (ст. 612 ГК РФ).

Арендодатель освобождается от ответственности, если недостатки оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды; они заранее были известны арендатору; должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).

Нежилое помещение должно быть передано арендодателем арендатору в срок, определенный договором. Если имущество не передано арендатору в срок, установленный договором, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (ч. 3 ст. 611 ГК РФ).

Категория разумности недостаточно исследована в юридической науке, а действующее законодательство не содержит критериев разумности. Между тем ч. 3 ст. 10 ГК РФ закрепляет презумпцию разумности в гражданском правоотношении и исходит из того, что когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумна и добросовестно, разумность и добросовестность участников гражданского правоотношения предполагается.

Совершенно очевидно, что стороны взаимно заинтересованы в скорейшем предоставлении и получении имущества, Срок, в течение которого арендодатель обязан передать нежилые помещения, должен позволить сторонам надлежащим образом оформить необходимые для передачи документы, произвести соответствующие действия.

Здесь необходимо учитывать возможность достижения питавшийся период основной цели арендатора. Так, если арендатору необходимы помещения для проведения в течение полугода художественной выставки, а убытки в виде неполученных доходов в связи с тем, что срок выставки сократился на несколько недель.

Безусловно, категория разумности во многом носит оценочный характер, а ее критерии должны определяться в каждом конкретном случае. Однако общие критерии, носящие абстрактно-универсальный характер, должны быть выработаны наукой гражданскою права.

В первой главе настоящего исследования мы не могли не исследовать правовую природу арендных прав. В рамках такого вопроса также следует отметить следующее. В соответствии: с ч. 3 ст. 611 ГК РФ арендатор вправе истребовать вещь у арендодателя в случае, если последний не предоставил сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок. Такое положение дает основание полагать, что права арендатора - вещные права. На это сеть определенная точка зрения: «наделение арендатора требованием отобрания… у арендодателя, сданного в наем имущества, хоть и несколько ухудшает теоретическую конструкцию обязательственно - правового правоотношения, но является необходимым и служит целям оптимальной защиты прав арендатора» Витрянский В.В. Указ. раб.- С. 111.. Причем арендатор может отобрать вещь, только у арендодателя, но не у третьего лица, в пользовании которого эта вещь находится. Об этом говорит пример судебной практики.

Так, в арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения лица, занимающего это помещение. JB обоснование искового требования истец сослался на то» что он, как арендатор, является титульным владельцем указанного помещения и в силу статей 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц. Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск.

Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующим основаниям. С истцом договор аренды спорного нежилого помещения заключен комитетом по управлению имуществом. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя. Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась, и последний не вступил во впадение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с ч. 3 ст. 61 ГК РФ, согласно которой, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него то имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением.

При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежит удовлетворению Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66, от 11.01.2002 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С.17-48..

Арендодатель обязан передать имущество со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором. Если необходимые документы и принадлежности не были переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления таких принадлежностей и документов, либо расторжения договора и возмещения убытков (абз. 2 ч. 2 ст. 611 ГК РФ).

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что рассматриваемая основная обязанность арендодателя - передать имущество арендатору состоит из нескольких составляющих: имущество должно быть передано своевременно; оно передается со всеми его принадлежностями и документами; состояние имущества должно соответствовать условиям договора или назначению имущества.

При передаче нежилого помещения в аренду арендодатель должен предупредить арендатора о правах третьих лиц на него. Безусловно, арендатор должен быть осведомлен о том, кто помимо собственника имеет права на арендованное имущество, Если в дальнейшем будет иметь место право владения одним имуществом, двумя арендаторами, правомочия арендатора будут принадлежать только одному из них в соответствии со ст. 398 ГК РФ.

В соответствии со ст. 613 ГК РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Приведенный в этой статье перечень прав третьих лиц (сервитут» право залога и т.п.) может быть истолкован как расширительно, так и ограничительно. Первое толкование неизбежно приведет к выводу о том, что такими правами могут быть не только поименованные в ст. 216 ГК РФ вещные права, включая право хозяйственного ведения и оперативного управления. Второе толкование исключает возможность учета обязательственных прав на арендуемое здание. Ответ на этот вопрос видимо следует искать в самом содержании ст. 613 ГК. Прежде всего, следует отметить, что она призвана гарантировать права третьих лиц на арендуемое имущество, которыми они обладают в силу договора или закона. С другой стороны, выбор арендатора, вступать ли в договорные отношения и на каких условиях, определенно зависит от наличия обязательственных прав третьих лиц на предполагаемый предмет аренды, К числу последних могут быть отнесены права покупателя по договору купли-продажи, нрава арендатора по помещения. Изложенное приводит к выводу о том, что стороны, заключая соглашение об аренде, должны иметь в виду все установленные законом требования, тем или иным образом запрещающие или ограничивающие свободное владение соответствующим недвижимым имуществом.

При неисполнении арендодателем своей обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество, арендатор вправе потребовать уменьшения размера арендной платы, а также расторжения договора и возмещения убытков.

Дореволюционное российское законодательство предусматривало обязанность хозяина поддерживать вещь в надлежащем состоянии, соответственно первоначальной цели. Он должен был исправлять нес существующие повреждения, происшедшие не по вине нанимателя, например, когда град выбивает окна. Даже если вред был причинен посторонним лицом, то он падал на хозяина, т.к. тяжесть убытка всегда ложилась на собственника. Поправки могли быть сделаны самим нанимателем в счет платы. Пользуясь вещью в соответствии с условиями договора имущественного найма и назначением вещи, наниматель был обязан предупреждать повреждение, возможное при неосторожном обращении с вещью. Повреждение, причиненное не естественными силами и не случайными обстоятельствами, а действиями нанимателя, должно было быть восстановлено за его счет (т. X ч. 1 ст. 1708) Мейер Д.И. Указ. раб. - С. 290..

Гражданский кодекс 1964 года предусматривал обязанность наймодателя производить за свой счет капитальный ремонт строения, нежилого помещения (ст. 284 ГК РСФСР). Но это правило носило диспозитивный характер. Неисполнение наймодателем этой обязанности давало право) нанимателю произвести капитальный ремонт, предусмотрел ими договором или вызываемый неотложной необходимостью и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет наемной платы, либо расторгнуть договор имущественного найма и взыскать убытки, причиненные его неисполнением.

ГК РФ также возлагает на арендодателя обязанность по проведению капитального ремонта (ст. 616), Аналогичная обязанность предусматривалась ст. 234 ГК РСФСР, как было сказано выше, и п. 2 ст. 85 Основ гражданского законодательства. Эта норма связала со ст. 210 ГК РФ, возлагающей обязанность по содержанию имущества на собственника.

Капитальный ремонт должен проводиться в срок, установленный договором, а если он не определен, то в разумный срок, Это означает, что арендодатель обязан поддерживать сданное им имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления, Закон предусматривает последствия невыполнения этой обязанности (гг. 1 ст. 616 ГК РФ). Арендатор вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть се в счет арендной платы; потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Последствия аналогичны тем, которые наступают при невыполнении арендодателем своей обязанности устранить недостатки, выявленные в сданном имуществе и препятствующие или затрудняющие его эксплуатацию по назначению (ст. 612 ГК РФ). Также они схожи с последствиями, которые были предусмотрены прежним законодательством. Норма, полагающая на арендодателя проведение капитального ремонта, диспозитивна. Она допускает, что арендатор может взять на себя эту обязанность в договоре аренды.

Указание в акте приема-передачи на аварийное состояние имущества при передаче имущества в аренду, не означает автоматического возложения на арендатора расходов по проведению капитального ремонта в договоре.

Так, комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании и. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) о расторжении договора аренды в связи с просрочкой внесения в установленные сроки арендной платы и о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Решением суда первой инстанции в иске отказано на том основании, что ответчик (арендатор) произвел капитальный ремонт системы центрального отопления арендуемого помещения и в соответствии с ч.1 ст. 616 ГК РФ зачел его стоимость в счет арендной платы.

Постановлением апелляционной инстанции данное решение отменено, и иск арендодателя удовлетворен со ссылкой на то, что в рассматриваемой ситуации арендатор не имел права на зачет стоимости работ по капитальному ремонту.

Суд кассационной инстанции, проверив материалы дела в связи с жалобой ответчика, установил, что ответчик, возражая, протки заявленных требований, ссылался на проведение им капитального ремонта системы центрального отопления в связи с неотложной необходимостью (аварией) и отказом арендодателя осуществить такой ремонт.

Согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Однако, как видно из акта приема-передачи помещения, система отопления в момент передачи находилась в аварийном состоянии.

Оценивая это обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что ссылка в акте приема-передачи на аварийное состояние системы отопления сама по себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранить последствия возможных аварий и осуществить в случае необходимости за свой счет ее капитальный ремонт Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66, от 11.01.2002 г.] // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3. - С. 17-48..

Обязанность нанимателя по ГК РСФСР заключалась в бережном отношении к имуществу (обеспечении его сохранности), т.е. поддержании нанятого имущества в исправном состоянии, охраны его от возможной порчи, гибели и т.п. (ст. 285 ГК РФ), Ссылаясь на ст. 242 ГК РСФСР, б случае допущенного нанимателем ухудшения нанятого имущества он должен был возместить наймодателю убытки, если не докажет, что ухудшение имущества произошло не по его вине. Наниматель отвечал за ухудшение нанятого имущества вполне обоснованно, т.к. оно находилось у него во владении, Наймодатель также мог расторгнуть договор найма досрочно, если наниматель умышленно или по неосторожности ухудшал состояние имущества (ст. 289 ГК РСФСР). Тем не менее, если имущество вообще погибло в силу случайных обстоятельств, то нужно было руководствоваться тем, что риск случая нес собственник Рабченко Л.Н. Правовые коллизии регулирования арендных отношений. [Текст] // ЭКО. - 1994. - №.3. -С.4..

На нанимателе также лежала обязанность производить текущий ремонт нанятого имущества, Причем данная норма являлась диспозитивной.

В п. 2 ст. 616 ГК РФ содержится диспозитивная норма, аналогичная положениям ст. 285 ГК РСФСР и п. 3 ст. 85 Основ гражданского законодательства. Она возлагает на арендатора обязанность поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за спой счет текущий ремонт (т.е. такой, который предупреждает преждевременный износ и выход из строя объекта аренды) и нести расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, оплате коммунальных услуг и т.п.).

Как видно из обзора русского и зарубежного права по вопросу об обязанностях по выполнению капитального и текущего ремонта, законодатели разных стран едины. На собственника возлагается большее несение расходов и это верно, т.к. он следит за своей собственностью в соответствии с общими принципами гражданского права. Однако эти нормы диспозитивны и позволяют сторонам изменять это условие в самом договоре аренды.

При прекращении договора имущественного найма наниматель по ГК РСФСР был обязан вернуть строение или нежилое помещение в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 291 ГК РСФСР). В случае допущенного нанимателем по его вине ухудшения нанятого имущества он был обязан возместить наймодателю убытки (ст. 292 ГК РСФСР). Как и ГК 1964 года, так и Основы гражданского законодательства предусматривали правила о судьбе произведенных нанимателем улучшений имущества. Так, в п. 4 ст. 85 Основ гражданского законодательства было закреплено, что произведенные арендатором отдельные улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. Если арендатор за свой счет и с согласия арендодателя произвел улучшения, неотделимые без вреда для имущества, он мог требовать после прекращения договора возмещения стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором. Стоимость неотделимых улучшений без согласия арендодателя возмещению не подлежала, если иное не предусмотрено законодательными актами. Итак, можно сделать вывод о том, что улучшения делились по основанию отделимости их от строения, нежилого помещения. Если улучшения являлись, неотделимыми, то соответственно они делились в зависимости от согласия собственника - арендодателя. Отделимые улучшения являлись собственностью арендатора независимо от согласия собственника. Правила о судьбе улучшений являлись диспозитивными, поэтому стороны могли предусмотреть иное в договоре.

В ст. 623 ГК РФ содержится традиционное определение последствий, связанных с улучшением арендатором имущества в период его аренды (ст. 293 ГК 1964, п. 2 ст. 9 Основ законодательства об аренде, п. 4 ст. 85 Основ гражданского законодательства). Если произведены отделимые улучшения, то они признаются собственностью арендатора, т.е. последний вправе их изъять (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Вопрос о том, на кого должны быть отнесены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями (которые не могут быть отделены без вреда для имущества), решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него. В первом случае арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения стоимости этих улучшений после прекращения договора (и. 2 ст. 623 ГК), стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением арендованного имущества с согласия: арендодателя; но втором - все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он вправе был вносить какие-либо изменения в арендованное имущество по своему усмотрению (п. 3 ст. 623 ГК РФ), допускается возможность иного решения только в законе Рябченко Л.Н. Правовые коллизии регулирование арендных отношений [Текст] // ЭКО. - 1994. - № 3. -С.4.. В п. 4 ст. 623 ГК РФ воспроизводится ранее известная норма, согласно которой улучшения арендованного имущества как отделимые, так неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя, Такой подход легко объясним, имея, а виду, что в указанных случаях улучшения производятся фактически за счет арендодателя, который по общему правилу должен распоряжаться средствами, отчисляемыми на амортизационные цели (на восстановление соответствующих объектов).