Правовая конструкция договора аренды здания, сооружения

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Содержание

Введение

Глава 1. История развития договора аренды зданий и сооружений в российском праве и современное законодательство зарубежных стран о договоре аренды

1.1 Договор аренды зданий и сооружений в дореволюционном и советском праве России

1.2 Зарубежное право и законодательство о договоре аренды

Глава 2. Правовая конструкция договора аренды здания, сооружения

2.1 Понятие, предмет, существенные условия и форма договора. Особенности аренды нежилых помещений как части здания

2.2 Стороны договора, их права и обязанности

Глава 3. Исполнение, прекращение и гражданско-правовая ответственность сторон по договору аренды здания и сооружения

3.1 Исполнение, расторжение и прекращение договора аренды

3.2 Гражданско-правовая ответственность сторон по договору аренды

Заключение

Список использованных источников и литературы

Введение

договор аренда здание

В современной предпринимательской практике аренда зданий, сооружений, нежилых помещений получила широкое распространение. Не имея финансовой возможности приобрести данные объекты в собственность (либо не желая отвлекать значительные финансовые ресурсы на эти цели), субъекты предпринимательской деятельности вынуждены их арендовать. Специалистами справедливо отмечается, что большая часть недвижимости, используемой для ведения коммерческой деятельности, находится не в собственности юридических лиц и предпринимателей, а принадлежит им на праве аренды См.: Кузнецова О.В. Договор аренды нежилого помещения: взгляд арендатора // Право и экономика. 2008. № 11. С.11; Бондаренко Д.В. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Законность. 2006. № 5. С. 15.

Как показывает анализ материалов правоприменительной, в том числе судебной и арбитражной практики, значительная часть гражданско-правовых споров в настоящее время связана с обязательствами из договора аренды зданий и сооружений. Во многом это связано с несовершенством и несогласованностью действующего гражданского и иного законодательства, непоследовательностью правоприменительной практики, противоречивостью решений и действий судебных органов и органов, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако имеется и причина, лежащая непосредственно в плоскости гражданско-правовой науки. Это недостаточная разработанность как общих теоретических и практических вопросов правового режима недвижимого имущества, так и вопросов заключения сделок с ним. Одна из разновидностей недвижимого имущества, участвующего в гражданском обороте, это здания и сооружения.

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301 выделил договор аренды зданий и сооружений в отдельный вид договора аренды исходя из его предмета - зданий и сооружений. Появление нового правового института не только изменило структуру гражданского законодательства, но и предмет науки гражданского права. Применение новых положений ГК РФ о договоре аренды зданий и сооружений на практике поставило вопросы о предмете договора, возможности отнесения к нему нежилых помещений. Определенные сложности вызвало применение положений о государственной регистрации договора аренды, требование государственной регистрации права аренды, которое было введено законодательством о государственной регистрации. Возникли серьезные споры о соотношении общих положений Гражданского кодекса о договоре аренды и положений об аренде зданий и сооружений.

Все это свидетельствует о наличии целого комплекса теоретических и практических проблем, связанных с конструкцией и реализацией института аренды зданий и сооружений.

Цель дипломного исследования состоит комплексном анализе действующих нормативно-правовых актов, регулирующих отношения имущественного найма зданий, сооружений, нежилых помещений, правоприменительной и судебной практики, выявлении пробелов в правовом регулировании данного института и выработке возможных рекомендаций по устранению выявленных проблем.

Достижение названной цели осуществляется посредством в решения в работе таких задач как:

- исследовать предпосылки появления и развития отношений имущественного найма в России;

- рассмотреть особенности правового регулирования договора аренды в законодательстве зарубежных стран;

- дать правовую характеристику предмета, существенных условий и формы договора аренды зданий и сооружений, нежилых помещений;

- охарактеризовать содержание договора аренды зданий и сооружений;

- определить и конкретизировать основания расторжение и прекращения договора аренды зданий и сооружений;

- проанализировать основания и условия возникновения ответственности за нарушение договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений;

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе заключения и исполнения договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений.

Предметом исследования является нормы, регулирующие отношения имущественного найма зданий, сооружений и нежилых помещений и практика их применения.

Настоящая работа выполнена на основе использования общенаучных методов познания: диалектического, функционального, системно-структурного, метода сравнительного исследования, а также специально-юридических методов: исторического и сравнительного правоведения, формально-юридического комплексного исследования, изучения и обобщения судебной практики.

Теоретической основой дипломного исследования явились труды ведущих отечественных ученых-правоведов дореволюционного, советского и современных этапов развития правовой науки: М.И.Брагинского, В.В.Витрянского, Д.И.Мейера, А.П.Сергеева, Е.А.Суханова, Ю.К.Толстого, Г.Ф.Шершеневича и других.

Структурно работа состоит из трех глав, которые включат в себя шесть параграфов.

Глава 1. История развития договора аренды зданий и сооружений в российском праве и современное законодательство зарубежных стран о договоре аренды

1.1 Договор аренды зданий и сооружений в дореволюционном и советском праве России

В гражданском праве России до 1917 г. институт имущественного найма был достаточно исследован и востребован в юридической практике. Как отмечал С.В.Пахман договор найма имуществ весьма употребителен в крестьянском быту Пахман С.В. Обычное гражданское право в России / Пахман С.В.; Под ред., с предисл.: Томсинов В.А. - М.: Зерцало, 2003. - 736 c.. По его мнению, «…сравнительно с куплей, применимость имущественного найма менее значительна: по крайней мере, случаи, в которых возникают из него споры, по-видимому не столь часты, как случаи споров, возникающих из купли-продажи, насколько можно судить по количеству судебных решений. Но с другой стороны, если обратить внимание на самый предмет сделок, то относительно недвижимости случаи найма несомненно чаще случаев купли» Там же. С.378..

Правовое регулирование арендных отношений и отношений найма в российском законодательстве XIX - нач. XX в. было достаточно фрагментарным и непоследовательным. В этой связи К.П.Победоносцев справедливо отмечал, что русский закон крайне скуден общими определениями о найме, и те, которые есть в нем, имеют вид случайный и отрывочный Победоносцев К.П. Курс гражданского права. В 3-х томах. Т. 2 / Победоносцев К.П.; Под ред.: Томсинов В.А. - М.: Зерцало, 2003. - 656 c.. Он объяснял это состоянием сельского хозяйства и промышленности, до конца XIX в. во многих местах первобытным, а в других - весьма неразвитым.

Существенной характеристикой отношений найма в дореволюционном российском праве является то, что в нем не делается различия между собственно наймом и арендой. Нашему законодательству было чуждо различие между пользованием только вещью и извлечением из нее плодов, как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом домов и движимостей, наймом сельских земель, наймом скота, как это принято во французском праве Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. По изданию 1907 г. / Шершеневич Г.Ф. - М.: Спарк, 1995. - 556 c..

Легального определения договора имущественного права в российском законодательстве не было. К.П.Победоносцев выводит определение найма из кассационного решения судебного департамента Касс. реш. 1868 г. № 248. Цит. по: Волкогон А.В., Лукашевич Д.Ю., Юшкарёв И.Ю. Договор аренды зданий и сооружений с участием государственных учреждений: теория и практика гражданско-правового регулирования. - М.: 2006. - 174 с.. Он определяет договор найма как договор, «в коем одна сторона предоставляет пользование своим имуществом другой стороне на известный срок и на известное вознаграждение» Победоносцев К.П. Указ. соч. С.328..

Предмет договора найма по-разному понимался российскими учеными XIX в. Рядом из них, в частности Г.Ф.Шершеневичем, А.Боровиковским и Н.Александровым, предлагалось считать предметом договора найма вещи телесные, движимые или недвижимые, индивидуально определенные и непотребляемые.

В этот период появляются и сторонники значительного ограничения оборота недвижимого имущества, ими делаются попытки исключить его и из предмета договора имущественного найма. В.Удинцев в этой связи писал, что в обороте и в законе недвижимость мыслиться как объект, малоспособный к мобилизации в качестве товара, как абстрактной ценности. К тому же хозяйственное и политическое значение недвижимости требует твердых, строго определенных и для всех очевидных форм перехода недвижимости из одних рук в другие. По этим соображениям недвижимость исключается им из категории товаров Удинцев В. Русское торгово-промышленное право. Общее учение. Киев, 1907. С.107..

Значительные дискуссии вызывал и вопрос о существенных условиях договора найма. К.П.Победоносцев считал, что - это срок и наемная плата Победоносцев К.П. Указ. соч. С.330... Н.Принтц и И.М.Тютрюмов к существенным причисляли и условие о предмете договора найма. К.Анненков считал, что к существенным условиям необходимо добавить и указание на лиц, совершающих договор Анненков К. Система русского гражданского права. Т.4. Отдельные обязательства. СПб., 1904. С.138..

Наем недвижимого имущества по общему правилу совершается письменно Т. X, ч. 1, ст. 1700 Свода законов. Хрестоматия по истории отечественного государства и права, X век - 1917 год / Сост.: Томсинов В.А. - М.: Зерцало, 1998. - 381 c.. В виде исключения допускается словесная форма для найма городских строений и земельных участков вне города Т. X, ч. 1, ст. 1702 Свода законов Хрестоматия по истории отечественного государства и права, X век - 1917 год / Сост.: Томсинов В.А. - М.: Зерцало, 1998. - 381 c..

К.П.Победоносцев формулировал правила о форме договора найма следующим образом. …Но договор о найме недвижимых имуществ, … составляется письменно и свидетельствуется у нотариуса. При этом имеет особую важность достоверность числа, в которое совершен договор. Договоры о найме городских строений и земляных участков в городе или вообще в городском поселении, например местечке, составляются письменно или словесно по усмотрению и взаимному доверию сторон (ст.1700-1708).

Для договора аренды в советском праве были характерны, прежде всего, общие тенденции советской цивилистической доктрины. Это касается, в первую очередь, значительного ограничения сферы действия гражданского права, изменения роли договора, как регулятора общественных отношений. В системе правового регулирования он уступает место административным актам. Как общую тенденцию развития советского законодательства об аренде можно отметить последовательное ограничение круга объектов найма, увеличение числа специальных норм, регулирующих наем отдельных видов имущества, а также отношений найма с особым субъектным составом, сокращение сроков найма.

Не смотря на то, что ГК РСФСР 1922 года разрабатывался и вступил в действие в период перехода к НЭПу (новой экономической политике), а ГК РСФСР 1964 года - в период процветания административно-командных методов управления в советской экономике и политике, определение договора имущественного найма в указанных кодексах оставалось практически без изменений, что было вполне оправдано сущностью возникающих отношений. И в ГК 1922 г. и в ГК 1964 г. под договором найма понимался такой договор, по которому «одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования».

Передаваться в аренду могли в том числе помещения под торгово-промышленные предприятия и под жилье (ст.155 ГК) Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. По изданию: Хрестоматия по истории отечественного государства и права. 1917 - 1991 гг. / Под ред. О. И. Чистякова. М., Зерцало, 1997..

Ограничение субъектов договора найма в ГК 1964 г. происходило в том смысле, что, не смотря на то, что по-прежнему субъектами договора оставались граждане, предприятия и организации, они могли выступать в роли наймодателей, только если такая деятельность не противоречила их уставу. Более того, предметом найма по договорам между предприятиями и организациями могли быть только временно неиспользуемые основные средства.

Определенная тенденция правового регулировании отношений аренды зданий и сооружений в советском праве сводится к тому, что в нем активно использовались нормы и методы административного права. Регламентация отношений по имущественному найму в большинстве своем предусматривалась типовыми договорами, положениями и правилами найма отдельных видов имущества, а не Гражданским кодексом.

Отмечая наличие такой тенденции О.С. Иоффе писал, что нередко административный акт лежал в основе договора имущественного найма, должен был предшествовать заключению договора, являлся предпосылкой его реализации Иоффе О. С. Обязательственное право. М., 1975. С.310..

Существенные условия договора имущественного найма не подвергались значительным изменениям. Как в ГК 1922г., так и ГК 1964г. к существенным условиям относились предмет договора и размер наемной платы.

Изначально в гражданском законодательстве предусматривалась письменная форма по всем договорам, заключаемым на срок более одного года независимо от передаваемого внаем имущества.

Определенной тенденцией правового регулирования арендных отношений является усложнение правовых норм о сроке договора имущественного найма в ГК РСФСР 1964 г. по сравнению с ГК 1922 г. Гражданским кодексом РСФСР 1964 г. общий предельный срок имущественного найма был сокращен с двенадцати до девяти лет (ст. 277). Были введены менее продолжительные сроки для отдельных групп правоотношений. А именно не должен был превышать пятилетний срок договор найма строения или нежилого помещения между государственными, кооперативными и общественными организациями.

В соответствии с нормами ГК РСФСР 1922 года наниматель, оставаясь ответственным перед наймодателем по договору найма, имел право отдать все имущество или его часть в поднаем. Передача же в поднаем национализированного и муниципализированного имущества осуществлялось только с письменного разрешения наймодателя (ст. 168).

Гражданский кодекс РСФСР 1964 года вообще запрещал нанимателю сдавать в поднаем нанятое имущество без согласия наймодателя (ст. 287).

К числу обязанностей наймодателя относилась обязанность своевременно предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем договору и назначению сдаваемого имущества (ст.157 ГК 1922 г.). Момент предоставления имущества наступал, как только у нанимателя появлялась возможность приступить к пользованию предметом найма Новицкий И.Б. Имущественный наем // Право и жизнь, 1922. № 2. С 15.. Неисполнения этой обязанности давало нанимателю право прекратить договор и взыскать убытки, причиненные неисполнением договора либо истребовать имущество. Наймодатель отвечал за скрытые недостатки, о наличие которых он не знал либо знал, но не оговорил их при заключении договора (ст. 158 ГК 1922 г., ст. 282 ГК 1964 г.). В литературе отмечалось, что «досрочное расторжение договора вследствие недостатков сданной в наем вещи может иметь место лишь при такой степени дефектности имущества, при которой условленное или обычное пользование становится невозможным» Отдельные виды обязательств (автор статьи Г.Н. Полянская). М., 1954. С.165..

Обязанности наймодателя по содержанию сданного внаем имущества ограничивались возложением на него производства капитального ремонта указанного имущества, если иное не было предусмотрено законом или договором (ст. 159 ГК РСФСР 1922 г., ст.284 ГК РСФСР 1964 г.).

Основными обязанностями нанимателя были: надлежащее пользование нанятым имуществом в соответствии с его назначением и условиями договора, обеспечение содержания этого имущества, своевременное внесение наемной платы и возврат имущества наймодателю по окончании срока найма.

Новый этап развития законодательства о найме и аренде связан с принятием основ законодательства об аренде 1989 г Основы Законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. № 810-I // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР от 29 ноября 1989 г. № 25, ст. 481.. К началу 90-х гг. аренда становится особым правовым институтом, позволяющим наделить государственные предприятия большей самостоятельностью. Введенный Основами законодательства об аренде договор нельзя было отнести к классическому варианту договора имущественного найма, так как он являлся способом организации хозяйственной деятельности, специфической экономической моделью предприятия. Такой договор был направлен на разгосударствление предприятия, опосредовал отношения трудовых коллективов и государственных органов в процессе приватизации, а также являлся формой организации и оплаты труда.

Основы законодательства об аренде определяли понятие «аренда», как основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

К моменту принятия части первой ГК РФ в 1994 г. правовое регулирование арендных отношений было весьма непоследовательным. Существовали серьезные коллизии принимаемого арендного и общегражданского законодательства.

В теории и практике сложилось неоднозначное восприятие договора аренды. С одной стороны, он воспринимался как гражданско-правовой договор имущественного найма, известный римскому и дореволюционному российскому праву. Но, с другой стороны, аренда считалась инструментом разгосударствления экономики и, по сути, своеобразной организационно-правовой формой создаваемых коммерческих организаций.

Попытка вернуть договору аренды его нормальное цивилистическое содержание была сделана при разработке части 1 и 2 ГК РФ. Их принятие в значительной степени разрешило имевшиеся коллизии. Договор аренды занял свое место в особенной части обязательственного права. При введении в действие части 2 ГК РФ были упразднены нормативные акты специального арендного законодательства.

Выделение договора аренды зданий и иных сооружений в самостоятельный вид договора аренды произошло впервые с принятием второй части ГК РФ. Это обусловлено особенностями передаваемого в аренду имущества (зданий и иных сооружений). Здания и иные сооружения - как объекты недвижимости - характеризуются своей фундаментальностью, привязкой к земле, конструктивно рассчитаны на длительный срок использования, обладают всегда значительной стоимостью. Подобные особенности объекта аренды неизбежно влекут установление жестких законодательных требований к договору.

Итак, резюмируя вышеизложенное, необходимо отметить, что правовое регулирование арендных отношений и отношений найма в российском законодательстве XIX - нач. XX в. было достаточно фрагментарным и непоследовательным. Легального определения договора найма не было, но таковое было выработано в цивилистической науке. Под договором найма понимался договор, в котором одна сторона предоставляет пользование своим имуществом другой стороне на известный срок и на известное вознаграждение. Договор найма приравнивался к договору аренды. Допускалась аренда в том числе и недвижимого имущества. Для договора найма имущества предусматривалась письменная форма и свидетельствование у нотариуса. Таким образом, можно подчеркнуть, что уже в дореволюционном гражданском праве, имелась некоторая специфика в регулировании договора аренды недвижимого имущества, по сравнению с регулированием аренды движимого имущества. ГК 1922 г., ГК 1964 г давали одинаковое понятие договора найма имущества, которое в целом почти ничем не отличалась от понятия договора найма, выработанного цивилистической наукой дореволюционного периода. Передаваться в аренду могли в том числе помещения под торгово-промышленные предприятия. Определенная тенденция правового регулирования отношений аренды зданий и сооружений в советском праве сводится к тому, что в нем активно использовались нормы и методы административного права.

К моменту принятия ГК РФ 1994 г. в теории и практике сложилось неоднозначное восприятие договора аренды как гражданско-правового договора имущественного найма, известного римскому и дореволюционному российскому праву и как инструмента разгосударствления экономики и, по сути, своеобразной организационно-правовой формой создаваемых коммерческих организаций.

ГК РФ 1994 вернул договору аренды его нормальное цивилистическое содержание и в нем впервые договор аренды зданий и иных сооружений был выделен в самостоятельный вид договора аренды.

1.2 Зарубежное право и законодательство о договоре аренды

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В римском праве наем вещей рассматривался в качестве отдельного вида договора найма (locatio - conductio) - весьма широкого по охвату регулируемых им отношений типа гражданско - правового договора.

В результате рецепции римского права гражданское право европейских государств, входящих в семью континентального права, восприняло основные черты и признаки договора имущественного найма, присущие римскому праву. По этой причине договор имущественного найма по законодательству различных государств сохраняет свою неизменную суть: по этому договору одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) определенное имущество во временное пользование за установленное вознаграждение. Объектом договора имущественного найма (аренды) может служить любая непотребляемая движимая или недвижимая вещь. По законодательству различных государств договор имущественного найма (аренды) является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

Законодательство отдельных государств (например, ФРГ и Швейцарии) рассматривает договор аренды как разновидность договора имущественного найма.

Некоторые особенности присущи договору имущественного найма в англо - американском праве: в зависимости от объекта найма там различают договор найма недвижимости (lease) и наем движимого имущества (hire). Причем при найме недвижимости у нанимателя возникает ограниченное вещное право, в то время как отношения, связанные с наймом движимых вещей, рассматриваются в качестве обязательственно - правовых.

Некоторые особенности в определении имущественного найма существуют также и во Франции. Дело в том, что Гражданский кодекс Франции выдвигает весьма широкое понятие договора найма, которое охватывает всякий синаллагматический договор, по которому одно лицо обязуется к оказанию услуг другому за денежное или иное вознаграждение.

Согласно французскому законодательству существуют два вида найма: наем вещей и наем работы. Наем вещей определяется как договор, по которому наймодатель (locator) обязуется предоставить нанимателю (conductor) пользование вещью. Разграничение на виды найма во Французском гражданском кодексе производится в зависимости от предмета договора, что характерно для законодательства многих государств, однако специфике найма отдельных объектов уделено значительно большее внимание по сравнению с регламентацией этих вопросов в кодифицированных актах других стран. Предусмотрено четыре разновидности этого договора (ст. 1711) в том числе наем домов или их частей (bail a loyer).

По праву всех стран договор найма движимой вещи может быть совершен в любой форме. Что касается найма недвижимости, то здесь можно столкнуться с различными подходами в регулировании этого вопроса.

Так, в Италии Основные принципы гражданского права во Франции - М.: Изд-во Фр. Орг. Техн. Сотрудничества, 1994. - 212 c. договор аренды недвижимости на срок более 9 лет под страхом недействительности должен быть заключен в нотариальной или простой письменной форме с последующей регистрацией. Во Франции, даже если закон и требует соблюдения письменной формы, устный договор найма недвижимости не становится недействительным. В Германии в соответствии с § 566 Гражданского уложения договор найма недвижимости на срок более года должен быть облечен в письменную форму.

Что касается стран «общего права», то здесь при сдаче недвижимости в аренду вплоть до середины XX века не требовалось соблюдения каких бы то ни было формальностей. Впоследствии в отношении договоров аренды недвижимости, заключаемых на длительные сроки, устанавливается письменная форма. По существу такая долгосрочная аренда оформляется с соблюдением тех же требований, которые предъявляются и к составлению документов за печатью Ласк Г. Гражданское право США (право торгового оборота) - М.: Из-во Иностранная литература, 1996. - С.509..

Основные обязанности сторон по договору аренды в современных зарубежных порядках в сравнении с римским правом не изменились. Наймодатель обязан предоставить нанимателю в пользование имущество и обеспечить последнему возможность нормальной эксплуатации этого имущества в течение срока действия договора (п.1 ст.1719 ФГК; ст. 1575 ИГК; § 536 ГГУ; абз.1 ст. 254 Швейцарского обязательственного закона (ШОЗ); ст. 451 Свода английского гражданского права).

Наймодатель обязан поддерживать имущество в состоянии, пригодном для использования, предусмотренного в договоре (ч. 2 ст. 1719 ФГК; абз. 1 ст. 254 ШОЗ; § 536 ГГУ). Это означает, что он должен устранять недостатки, не вызванные эксплуатацией объекта, а также производить капитальный ремонт. Проведение же мелкого текущего ремонт составляет обязанность нанимателя. При этом наймодатель несет ответственность за любые недостатки - как явные, так и скрытые, проявившиеся уже в процессе эксплуатации имущества, - исключающие или существенно препятствующие обычному либо нормальному, либо установленному по договору использованию имущества, но не отвечает за недостатки, о которых не мог знать при разумной осмотрительности с его стороны в момент заключения договора.

В английском праве ответственность наймодателя за недостатки вещи регулируется нормами, аналогичными по содержанию нормам об ответственности продавца за недостатки проданной вещи.

У нанимателя также существует определенный круг обязанностей.

Во-первых, это обязанность пользоваться имуществом добросовестно, то есть как «хороший хозяин», что означает пользоваться вещью, не ухудшая ее.

Кроме того, зарубежное законодательство предусматривает такую обязанность нанимателя, как использование вещи в соответствии с ее назначением, вытекающим из договора найма или из обстоятельств, при которых был заключен договор (ст. 1728, 1729, 1766 ФГК; ст. 1587 ИГК; ст. 454 Свода английского гражданского права).

Наниматель обязан вносить наемную плату, в сроки установленные договором, а при отсутствии таких указаний в договоре - в сроки, предусмотренные законом или обычаем данной местности (ст. 1728 ФГК; §535 ГТУ; ст. 454 Свода английского гражданского права). Платежи осуществляются периодически и, как правило, в денежной форме. Однако существует возможность уплаты в форме предоставления встречных услуг. Размер наемной платы определяется по соглашению сторон.

И, наконец, обязанностью нанимателя является возвращение вещи наймодателю по окончанию срока действия договора (§556 ГТУ; ст. 1730 ФГК; ст. 271 ШОЗ). Наниматель обязан возвратить вещь в таком состоянии, в каком она была получена, с учетом нормального износа. Он несет ответственность за ухудшение вещи, которое произошло во время ее использования, если не докажет, что оно наступило без его вины. В некоторых случаях нанимателю должна быть возмещена стоимость всех улучшений и дополнений к вещи (ст. 1592, 1593, 1651 ИГК). И здесь практика идет по пути разграничения улучшений на неотделимые от имущества без нанесения ему вреда и улучшения отделимые. Проблема в определении судьбы этих изменений разрешается следующим образом: неотделимые улучшения, которые были произведены нанимателем без согласия наймодателя, возмещению не подлежат, если иного не было предусмотрено договором найма. Если же соответствующее согласие было получено, то наниматель имеет право на возмещение стоимости таких улучшений. Что же касается отделимых улучшений, произведенных нанимателем за свой счет, то они считаются его собственностью и подлежат возврату.

Договор найма прекращается истечением срока, на который он был заключен. Если же срок найма в договоре указан не был, то каждая из сторон вправе по своему желанию прекратить действие договора. Необходимой предпосылкой реализации такого права является соблюдение сроков предварительного уведомления другой стороны о намерении прекратить действие договора (ст.1736, 1737 ФГК; ст. 1574,1596 ИГК; § 565 ГГУ; ст. 267 ШОЗ).

Если в договоре предусмотрен определенный срок, но по его истечении наниматель по молчаливому согласию наймодателя продолжает пользование вещью, договор считается возобновленным на неопределенное время или на установленный законом срок (ст. 1597 ИГК; ст. 838 Земельного кодекса Франции; ст. 268 ШОЗ; § 568 ГГУ).

Договор прекращается в результате нарушения обязанностей одной из сторон, если другая на основании этого потребует прекращения договора (§ 554 ГГУ, ст. 265 ШОЗ, ст. 1741 ФГК). Так, наймодатель вправе прекратить договор при просрочке внесения наемной платы, а также в случае, если наниматель пользуется вещью вопреки условиям договора.

Основанием прекращения договора найма может быть объявление конкурса над имуществом нанимателя. Кроме того, договор прекращается смертью нанимателя.

Еще один очень важный момент, на котором необходимо остановиться. В законодательстве зарубежных стран существует неоднозначный подход к урегулированию юридических последствий, наступающих в результате отчуждения собственником - наймодателем имущества, которое ранее было сдано внаем нанимателю. Здесь возникает вопрос о том, прекращает ли такое отчуждение договор найма и, как следствие, дает ли оно новому собственнику, сданного внаем имущества, право истребовать это имущество у нанимателя или же новый собственник имущества оказывается в положении наймодателя, связанного договором найма, который был заключен ранее прежним собственником.

Согласно общему правилу переход права собственности на имущество, сданное внаем, к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма. И здесь, как отмечал профессор Ю.И. Свядосц, «обязательственному праву нанимателя сообщается так называемое «право следования», характерное для вещной природы того или иного права. Придание праву нанимателя недвижимости свойства вещного права обеспечивает сохранение за ним всех его правомочий из договора, то есть возможности противопоставления своего права из договора найма третьим лицам, в первую очередь новому собственнику».

Таким образом, новый собственник в данном обязательстве занимает место наймодателя и как следствие приобретает всю совокупность прав и обязанностей последнего.

Например, во Франции при продаже сданной в наем вещи новый собственник не вправе выселить фермера или нанимателя, который имеет удостоверительный акт. Если же возможность выселения нанимателя была оговорена в самом договоре найма, то наймодатель обязан возместить ему убытки, если только это не было исключено в договоре (ст. 1743, 1744 ФГК).

В Германии, согласно § 571 ГГУ, отчуждение наймодателем сданной внаем недвижимости также не прекращает действия договора найма, а новый собственник вступает в права и обязанности наймодателя. Аналогичная ситуация наблюдается в станах «общего права», где при отчуждении недвижимости наймодателем официально признаваемая вещная природа найма недвижимости обеспечивает нанимателю сохранение всех его прав. Более того, как подчеркивает В. М. Телицин, «наниматель как носитель вещного права, может сам произвести отчуждение своего права на срок его действия, а также заложить его в пределах данного срока».

Иная ситуация в разрешении данной проблемы складывается в законодательстве Швейцарии. Так, если после заключения договора найма сданная внаем вещь была отчуждена наймодателем, то возможность требовать от нового собственника вещи выполнения условий договора найма появляется у нанимателя только в том случае, если приобретатель принял на себя соответствующее обязательство.

Подведем промежуточные итоги. По договору имущественного найма в законодательстве различных государств одна сторона обязуется предоставить другой стороне определенное имущество во временное пользование за установленное вознаграждение. Основные различия в регулировании договора найма недвижимости в зарубежных странах касаются формы этого договора и последствий ее не соблюдения. Также существенные отличия есть в части нормативного закрепления последствий при переходе прав на арендованное имущество.

Содержание договоров аренды недвижимости фактически совпадает в разных странах: наймодатель обязан предоставить нанимателю в пользование имущество и обеспечить последнему возможность нормальной эксплуатации этого имущества; к обязанностям нанимателя относится пользование имуществом добросовестно, вносить плату и так далее.

В целом, законодательное регулирование договора аренды недвижимости в зарубежных странах берет свое начало в римском праве и сохраняет все основные черты этого договора, выработанные римской цивилистической наукой. Кроме того, отчетливо наблюдается сходство в правовом регулировании договора аренды недвижимости в российском и зарубежном праве и в части предмета договора, и содержания и формы и оснований прекращения договора.

Глава 2. Правовая конструкция договора аренды здания, сооружения

2.1 Понятие, предмет, существенные условия и форма договора. Особенности аренды нежилых помещений как части здания

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Данный договор представляет собой договор аренды отдельного вида имущества и выделяется законодателем ввиду специфики его предмета: здания и сооружения имеют привязку к конкретному земельному участку, рассчитаны на длительный срок использования и имеют повышенную значимость для гражданского оборота.

Данному договору присущие все характерные черты договора аренды, а именно с точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды зданий, сооружений относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в пункте 1 статьи 432 ГК названо условие о предмете договора. В.В. Витрянский считает, что предмет договора аренды, в том числе договора аренды зданий и сооружений, вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершать обязанная сторона. В соответствии с этим предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатором сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды. Хотя при этом автор делает поправку: «Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно: включение в их содержание некоторых вещно-правовых элементов (право следования, вещно-правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, - на наш взгляд, можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов Брагинский М.И., Витрянский В.В.Договорное право. Договоры о передаче имущества. Кн. 2 / Брагинский М.И., Витрянский В.В. - М.: Статут, 2006. - 780 c.. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объектов второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю».

Согласно теории права само нежилое помещение правильно называть объектом договора (хотя зачастую само передаваемое помещение называют предметом договора). Поэтому, предметом договора аренды должны выступать только соответствующие действия, о которых говорилось выше. А имущество - здание, сооружения, передаваемые в аренду - следует рассматривать как объекты аренды.

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК РФ (пункт 1 статьи 432), включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида.

В круг условий договора, названных в законе или иных правовых актах как необходимые для договоров данного вида, в первую очередь должны быть включены те условия, которые представляют собой видообразующие признаки для данного вида договора (для аренды, в частности, это условие об арендной плате).

К числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы (ст. 651 ГК РФ).

В юридической литературе неоднократно делались попытки дать юридическое определение зданию, сооружению и их различиям. Это вряд ли необходимо, поскольку данные понятия не относятся к числу правовых. Более того, в толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом.

Юридически значимым является отделение зданий от иных построек, не относящихся к недвижимости, а также от иных объектов недвижимости, на которые не распространяются специальные правила, предусмотренные параграфом 4 главы 34 ГК РФ. В связи с этим, необходимо обратить внимание признаки зданий, выделяемые в юридической литературе: искусственность возведения; «привязка» к определенному земельному участку; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; самостоятельность; законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению См., напр.: Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.: Статут, 1999. С. 182 - 183..

Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов, которые считают, что нежилые помещения уже объединены под общим значением «здание» См., напр.: Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10. С. 113.; Аксюк И.В. Указ. соч. С. 97.. Понятия «здание» и «помещение» не равнозначны. В толковом словаре русского языка помещение определяется как внутренность здания Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М.: Азбуковник, 1997. С. 559.. Ниже будет рассмотрен правовой режим аренды нежилого помещения как части здания.

Описание предмета договора аренды здания и сооружения производится с указанием его адреса (расположения на земельном участке), наименования, назначения, кадастрового номера.

Для нежилого помещения в договоре указывается:

точный адрес здания, в котором находится помещение (в том числе с указанием корпуса или литера здания, если он имеется);

описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты по плану БТИ или иной технической документации);

площадь помещения (указывается в соответствии с технической документацией);

назначение сдаваемого помещения (например, под склад, под офис, под бильярдный клуб или кафе).

Договор, который не позволяет четко идентифицировать объект договора, может быть признан судом незаключенным на основании ст. 607 ГК РФ. Пример: если нежилое помещение находящегося на 5-м этаже специализированного офисного комплекса, литера «Р», по плану БТИ № 46 сдается в аренду, то договор аренды, в котором указано «нежилое помещение по адресу: пр-т Кирова, д. 17, для использования под офис» и к которому не приложен план здания с указанием на нем арендуемого помещения, можно считать незаключенным.

К третьей группе существенных условий договора относятся условия договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида.

И, наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Вопрос о рассмотрении формы договора аренды тесно связан с вопросом сроках данного договора. Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения может быть заключен сторонами на неопределенный срок. Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (несмотря на то, что фактический срок действия такого договора может превышать один год). Такая позиция следует из буквального толкования п. 2 ст. 651 ГК РФ (который предусматривает обязательность государственной регистрации только срочных договоров, заключенных на срок не менее года) и подтверждается арбитражной практикой Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 февраля 2002 г. по делу № А79-146-2001-СК2-170 // СПС Консультант плюс, Постановление ФАС Московского округа от 23 января 2001 г. по делу № КГ-А40/6418-00 // СПС Консультант плюс, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 13 мая 2004 г. по делу № А56-27225/03, от 25 января 2008 г. по делу № А26-394/2007// СПС Консультант плюс.

Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации. При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации.

Договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения (части нежилых помещений), заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53).

Анализ судебной практики по толкованию и применению ст. 609 ГК РФ показывает, что имеются многочисленные спорные моменты, которые затрудняют использование соответствующих норм на практике.

Следует назвать некоторые из них. Государственная регистрация договора аренды здания, сооружения, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по (до) 30-е (31-е) число (числа) предыдущего месяца следующего года или на иной подобный срок. Государственная регистрация нескольких договоров аренды одного объекта, заключенных на срок менее года. Договоры аренды недвижимого имущества, не подлежащие государственной регистрации. Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации и так далее.

По первой проблеме, ВАС РФ в информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды» указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году. Однако при разрешении споров, связанных с регистрацией таких договоров, возникает проблема, поскольку 30-е число месяца не всегда является его последним днем и в таком случае срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е число предыдущего месяца (если в месяце 31 день) следующего года, фактически составляет менее года. Здесь существуют различные позиции судов прямо противоположные друг другу. Например, что по вопросу о сроке действия договора аренды здания, сооружения в определенном с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января по 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года по предшествующее число этого месяца следующего года, одни суды считают, что такой договор подлежит государственной регистрации Определение ВАС РФ от 22.06.2010 № ВАС-7574/10 по делу № А50-23758/2009 // СПС Консультант плюс. Другая позиция, что такой не подлежит государственной регистрации Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.06.2010 по делу № А53-23343/2009 // СПС Консультант плюс.

Во избежание в дальнейшем спорных ситуаций поданному вопросу, Пленум ВАС должен дать рекомендации, сводящиеся к тому, что в таких случаях договор подлежит государственной регистрации. Аналогичным образом должна быть зафиксирована Пленумов ВАС РФ позиция, выработанная судебной практикой о том, что срок действия договора аренды здания или сооружения, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года, по предпоследнее число предыдущего месяца следующего года или с одного числа месяца текущего года по число, на два дня предшествующее указанному числу этого месяца следующего года, а также с 1-го января по 30-е декабря текущего года, не признается равным году, и такой договор государственной регистрации не подлежит Определение ВАС РФ от 15.02.2010 № ВАС-942/10 по делу № А50-5942/2009 // СПС Консультант плюс.

По вопросу о необходимости государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, существует две позиции судов. Одна из них, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // «Экономика и жизнь», № 10, 2001. Другая - прямо противоположная ей Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.01.2011 № Ф03-9460/2010 по делу № А59-1124/2010 // СПС Консультант плюс.

Стороны договора аренды, заключенного на срок менее года, могут подписать дополнительное соглашение о его продлении. При этом фактически срок аренды будет равен году или большему периоду (первоначальный срок договора, а также новый срок), в связи с чем может возникнуть спор о необходимости государственной регистрации такого соглашения и последствиях ее отсутствия.

Кроме того, на практике возникают вопросы о возможности регистрации дополнительного соглашения, продляющего срок действия зарегистрированного договора аренды до даты, которая уже прошла на момент обращения в ФРС с заявлением о регистрации этого соглашения, и о последствиях отсутствия такой регистрации.

По вопросу о том, требуется ли государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года и продленного дополнительным соглашением на срок менее года, существует две позиции судов. В некоторых случаях суды считают, что если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации (при условии что он продлен на срок менее года) Определение ВАС РФ от 03.08.2010 № ВАС-10125/10 по делу № А51-13330/2009 // СПС Консультант плюс. В других случаях, суды пришли к выводу, что если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением на срок менее года, в связи с чем общий срок аренды становится более года, то данный договор подлежит государственной регистрации Постановление ФАС Уральского округа от 11.11.2009 № Ф09-8709/09-С3 по делу № А47-831/2009-12ГК // СПС Консультант плюс.

Однозначная позиция по данному вопросу должна содержаться в рекомендациях Пленума ВАС РФ. Кроме того, целесообразно закрепить в рекомендациях и еще одну правовую позицию, выработанную судебной практикой о том, что если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление не требует государственной регистрации Постановление ФАС Центрального округа от 20.05.2010 по делу № А54-3839/2009С17 // СПС Консультант плюс.

В современном законодательстве Российской Федерации нет легального определения понятия нежилого помещения. Ни в ст. 130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. Тем не менее, во многих нормативных актах содержатся соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах. ГК РФ содержит положения о праве собственности на жилое помещение, а также позволяет перевод жилого помещения в нежилое (абз. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ). Упоминается нежилое помещение и в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии со ст. 1 данного Закона жилые и нежилые помещения включаются в состав недвижимого имущества. Более того, согласно п. 6 ст. 12 Федерального закона о государственной регистрации прав помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

Научные взгляды современных правоведов на данную проблему порой занимают полярные позиции: от отрицания нежилых (жилых) помещений в качестве недвижимых объектов гражданских прав до признания бесспорного права собственника недвижимой вещи (многоквартирного дома, иного здания и так далее.) «расчленять» вещь и свободно распоряжаться ее «частями».