Размещено на http://www.allbest.ru/

19

Курсовая работа

по дисциплине «Гражданское право»

Договор аренды и его основные разновидности

Введение

В наше время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается большая потребность общества в обеспечении гарантий своих имущественных интересов, которые связаны с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, благоприятно отражается на повышении уровня жизни населения.

Значение договорных отношений и договора в жизни людей и в регулировании имущественных и личных неимущественных отношений между ними трудно переоценить. Применение договоров на протяжении многих тысяч лет объясняется помимо прочего тем, что речь идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные отношения. Основное назначение договора сводится к регулированию в рамках закона поведения людей путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а равно последствия нарушения соответствующих требований.

Регулирующая роль договора сближает его с законом и нормативными актами. Условия договора отличаются от правовой нормы главным образом двумя принципиальными особенностями. Первая связана с происхождением правил поведения: договор выражает волю сторон, а правовой акт - волю издавшего его органа. Вторая различает пределы действия того и другого правила поведения: договор непосредственно расчитан на регулирование поведения только его сторон - для тех, кто неявляется сторонами он может создать права, но не обязанности, в то же время правовой или иной нормативный акт порождает в принципе общее для всех и каждого правило (любое ограничение круга лиц, на которых распрстраняется правовой акт, им же определяется). Отмеченные две особенности отличают именно гражданско-правовой договор. Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н. Гражданское право.-учеб.-в 3 Т, Т.2 -2010 г. В договоре имеются в виду различные виды публично-правовых договоров, - грань, отграничивающая его от нормативного акта стирается. Договор служит идеальным примером активности участников гражданского оборота.

Одним из сборников договоров в хозяйственном праве служит Гражданский Кодекс РФ в его второй части. Одно из самых значительных и, вместе с тем, одно из самых «незамеченных» событий нашего десятилетия - принятие и введение в действие нового Гражданского кодекса России, который возвращает наше общество от сомнительных и опасных экспериментов в области экономики к испытанным веками методам и способам регулирования имущественного оборота.

Одним из важнейших видов договоров, в регулировании имущественных отношений, является договор имущественного найма (аренды). Этот договор играет сейчас одну из важнейших ролей в развитии Российского государства. Процессы демократизации в области экономики затронули арендные отношения одними из первых. Прежде встал вопрос о расширении круга объектов аренды. Многие объекты, которые раньше были исключены из гражданского оборота и не могли быть предметом аренды, необходимо было включить в эту сферу. К ним относятся предприятия, и иные производственно - хозяйственные комплексы, земельные участки и др. Кроме того, требовалось расширение прав участников отношений, предоставление им большей свободы как в выборе партнеров, так и согласований условий аренды, снятие ненужных ограничений.

Договор аренды является одной из разновидностей договоров о передаче имущества в пользование. Определение договора содержится в ст. 606 ГК: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». Гражданский кодекс использует термины «аренда» и «имущественный наем» как синонимы, обоснованно не восприняв предложение ряда дореволюционных цивилистов различать аренду как пользование вещью и наем как не только пользование вещью, но и извлечение из нее плодов Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н. Гражданское право.-учеб.-в 3 Т, Т.2 -2010 г.. При этом термин «наем» в отличие от «имущественного найма» имеет более широкое применение: им обозначаются и иные виды договоров о передаче имущества в пользование (например, договор найма жилого помещения, который по традиции советского периода не включается в число видов договора аренды, хотя юридически к нему очень близок). Договор аренды имеет широкое применение в предпринимательской и иных областях экономических отношений. Его хозяйственная цель выражается в том, что он дает возможность удовлетворять потребности лиц, которым по разным причинам необходимо временное пользование вещами, и одновременно предоставляет собственникам вещей, не используемых в определенный период, возможность получать доход - арендную плату. Таким образом, рождение договора аренды обусловлено обычным для гражданского оборота желанием наиболее эффективно использовать имущество. Именно поэтому «законодательство заботливо старается придать возникающим из его отношениям всевозможную определительность» Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н. Гражданское право.-учеб.-в 3 Т, Т.2 -2010 г..

1. Договор аренды: понятие, виды, содержание

Арендодатель (наймодатель) по договору аренды (имущественного найма) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или пользование. Предмет договора -- любая вещь непотребляемая, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. Вещь, которая передается в аренду, должна быть юридически незаменимой, так как по окончании договора возврату подлежит эта же вещь. Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным. Признаками договора аренды является:

- по договору аренды идет передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода дальнейшего права собственности;

- возмездный характер договора;

- срочный характер договора;

- предметом аренды могут быть индивидуально-определенные не потребляемые вещи.

Для договора аренды должна быть обязательна письменная форма в случаях, если:

- договор заключен на срок более одного года;

- одной из сторон является юридическое лицо.

Для договора аренды недвижимого имущества нужна государственная регистрация, если иное не предусмотрено законом. Срок аренды имущества обычно устанавливается в договоре аренды. Если срок аренды в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая сторона может односторонне расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом могут быть установлены предельные сроки аренды отдельных видов имущества (природных объектов и пр.).

Арендатор может продлить договор аренды на новый срок при наличии следующих условий:

- должное исполнение обязательств по ранее заключенному договору: использование имущества по назначению, обеспечить его сохранность, своевременное внесение платы за аренду и т. д.;

- готовность арендатора заключить договор на условиях, которые предлагаются другими потенциальными арендаторами;

- уведомление арендодателя в письменном виде о желании арендатора продолжить арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в разумный срок. Если арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения указанных убытков. В случае если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом без заключения нового договора, а арендодатель против этого не возражает, то договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

Основной обязанностью арендодателя по договору является обязанность передать арендованное имущество арендатору. При неисполнении этой обязанности арендатор вправе:

- потребовать передачи имущества;

- расторгнуть договор.

В любом случае, у арендатора возникает право на возмещение причиненного ущерба. При передаче имущества без принадлежностей или необходимых документов арендатор вправе потребовать возмещения причиненного ущерба, а также либо передачи принадлежностей и документов, либо расторжения договора. В случае обнаружения препятствующих или затрудняющих пользование арендованным имуществом недостатков, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества при его передаче, арендатор вправе потребовать:

- безвозмездного устранения недостатков;

- соразмерного уменьшения арендной платы;

- возмещения расходов на самостоятельное устранение недостатков, если арендодатель своевременно не заменил имущество или не устранил недостатки сам. Такие расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующих сумм из арендной платы;

- досрочного расторжения договора.

Основная обязанность арендатора по договору аренды - своевременное внесение арендной платы. Если в договоре не определен размер арендной платы, то используется размер арендной платы, обычно применяемый при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Стороны могут изменить размер арендной платы в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом, либо его качество. В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (неоднократная либо длительная задержка оплаты) арендодатель вправе потребовать досрочного внесения платежей, но не более чем за два срока подряд.

В случае использования арендатором имущества не по назначению арендодатель вправе потребовать расторжения договора. Арендатор вправе с согласия арендодателя:

- сдавать арендованное имущество в субаренду;

- передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (перенаем);

- передавать имущество в безвозмездное пользование;

- передавать принадлежащие ему по договору аренды права в залог;

- вносить принадлежащие ему по договору права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Эти права арендатора в определенных случаях могут быть ограничены законом.

Если иное не предусмотрено договором, обязанности по содержанию арендованного имущества распределяются следующим образом:

- арендодатель осуществляет капитальный ремонт;

- арендатор осуществляет текущий ремонт.

Распределение затрат на улучшение арендованного имущества производится следующим образом:

- отделимые улучшения остаются у арендатора;

- арендатор имеет право на возмещение затрат на неотделимые улучшения, только если они произведены с согласия арендодателя. Арендатор обязан по истечении срока аренды вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором арендатор его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При невозврате имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки, а арендодатель вправе требовать возмещения, причиненного просрочкой ущерба, с зачетом уплаченной за время просрочки арендной платы. Передача имущества в аренду не влечет прекращения прав третьих лиц на него. Арендодатель обязан уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество. Переход права собственности (права хозяйственного ведения, права оперативного управления) на арендованное имущество не влечет прекращения договора аренды. Права и обязанности арендатора по договору аренды могут переходить по наследству. Арендодатель вправе отказать наследнику умершего арендатора на вступление в договор на оставшийся срок, только если предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного прекращения договора в случае:

- использования арендатором имущества не по назначению с существенным нарушением условий договора;

- значительного ухудшения арендатором арендованного имущества;

- невнесения арендатором арендных платежей в установленный срок два раза подряд;

- невыполнения арендатором взятых на себя или возложенных, на него обязанностей по капитальному ремонту имущества в установленный срок;

- в иных случаях, предусмотренных договором.

Основания досрочного прекращения договора по требованию арендатора:

- не предоставление арендодателем имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий для пользования им в соответствии с его назначением;

- выявление в имуществе недостатков, препятствующих его использованию по назначению, за которые отвечает арендодатель;

- нарушение арендодателем лежащей на нем обязанности по проведению капитального ремонта;

- непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Договором или законом может быть предусмотрен выкуп арендованного имущества, то есть переход его в собственность арендатора при внесении им обусловленной выкупной цены. К отношениям сторон по выкупу арендованного имущества применяются нормы о купле-продаже.

2. Виды договора аренды

Отношения в сфере аренды разнообразны. Нормы п. 2 гл. 34 ГК посвящены регулированию договора проката. В п. 3 гл. 34 ГК содержатся нормы, об аренде транспортных средств. Неразрывная связь зданий (сооружений) с землей и особая ценность объектов недвижимости породили необходимость специфического правового регулирования аренды зданий и сооружений в п. 4 гл. 34 ГК. Нормы п. 5 гл. 34 ГК отражают особенности предприятия как предмета аренды.

Общие положения гл. 34 ГК применяются к отдельным видам аренды, если иное не установлено специальными правилами об этих договорах (ст. 625 ГК).

1. Договор проката.

По этому договору проката арендодатель, осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество во временное владение и пользование за плату (ст. 626 ГК). Основным признаком, который требует формирования специальной правовой базы для регулирования проката, является участие на стороне арендодателя лица, который осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Отношения проката возникают чаще всего с участием гражданина на стороне арендатора, что влияет на правовое регулирование. Участие лица в обязательстве, профессионально специализирующегося на определенном виде деятельности (в данном случае на сдаче имущества в аренду), вносит в отношения сторон элемент какого-то неравенства, поскольку профессионал, безусловно, экономически сильнее непрофессионала. Между этим стороны в гражданском правоотношении должны выступать как равноправные субъекты, их неравенство необходимо нивелировать возложением на экономически более сильного субъекта дополнительных правовых обязанностей. Нормы института проката отражают основные субъектные особенности независимо от того, кто выступает на стороне арендатора (потребитель или предприниматель, физическое или юридическое лицо). Если на стороне арендатора выступает гражданин, к таким отношениям должны субсидиарно применяться нормы Закона о защите прав потребителей. Участие в договоре арендодателя-профессионала требует также установления других особых правил, которые облегчают его профессиональную деятельность. Этим обусловлены нормы, не допускающие применения к прокату правил о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст. 627 ГК), особых правил, касающихся формы и порядка уплаты арендных платежей (ст. 630 ГК), а также запрета на сдачу договорного имущества в субаренду, передачу арендатором своих прав и обязанностей другим лицам, предоставления арендованного имущества в безвозмездное пользование (п. 2 ст. 631 ГК).

Из ст. 626 ГК ясно, что предметом проката является только движимое имущество. Характер использования предмета проката (в потребительских или иных целях) не является квалифицирующим признаком данного договора, так как ст. 626 ГК не устанавливает таких ограничений. Договор проката относится к категории публичных договоров это ясно из п. 3 ст. 626 ГК. На него распространяется общее правовое регулирование, предусмотренное в ст. 426 ГК для публичных договоров: арендодатель не вправе отказывать в заключении договора (при наличии возможности его исполнения);

- быть предпочтителен одному лицу перед другим в отношении заключения договора и определения его условий. При необоснованном отказе арендодателя заключить договор проката потенциальный арендатор вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора. Договор проката должен заключаться только в письменной форме (п. 2 ст. 626 ГК). При этом допускается как составление одного документа, подписанного сторонами, так и обмен письмами. Несоблюдение письменной формы договора проката не влечет его недействительности.

Закон ограничивает окончательный и предельный срок проката одним годом, а также исключает возможность применения к нему общих правил о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора (пп. 1 и 2 ст. 627 ГК). Это не означает, что арендатор вообще не вправе заключить новый договор, но он должен действовать на общих основаниях с соблюдением правил о публичном договоре.

Так как на стороне арендодателя выступает предприниматель-профессионал, обязанность передать имущество арендатору в состоянии, которое соответствует условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК), дополнена обязанностью проверить исправность предмета аренды в присутствии арендатора и ознакомить его с правилами эксплуатации арендного имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании им (ст. 628 ГК). При обнаружении арендатором каких-то недостатков переданного на прокат имущества, если эти недостатки полностью или частично препятствуют пользованию им, арендатор обязан известить об этом арендодателя, а тот - в 10-дневный срок должен безвозмездно устранить недостатки на месте, либо заменить неисправное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии (п. 1 ст. 629 ГК). Таким образом, в отличие от общего правила, который предоставляет арендатору также иные способы защиты и право их выбора (п. 1 ст. 612 ГК), при прокате право выбора способа устранения недостатков принадлежит арендодателю. Арендатор по договору проката может воспользоваться правами, предоставленными по ст. 612 ГК, если арендодатель в установленный срок не исполнит обязанностей, которые указаны в ст. 629 ГК. Когда недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор не утрачивает права обратиться к арендодателю с требованием о ремонте или замене имущества, однако он обязан оплатить стоимость его ремонта и транспортировки (п. 2 ст. 629 ГК).

Учитывая специфику правоотношений проката, закон иначе распределяет между сторонами обязанности по ремонту предмета аренды. В отличие от общего правила, возлагающего обязанность по капитальному ремонту на арендодателя, а текущего - на арендатора (ст. 616 ГК), п. 1 ст. 631 ГК обязывает арендодателя производить и капитальный, и текущий ремонт. Нормы о прокате не содержат специального регулирования обязанностей по поддержанию имущества в исправном состоянии и несению расходов на содержание имущества. Поэтому в этой части действует общее правило, возлагающее указанные обязанности на арендатора (п. 2 ст. 616 ГК). Арендная плата по договору проката может устанавливаться только в виде определенных в твердой сумме платежей (п. 1 ст. 630 ГК). Для защиты экономических интересов арендодателя-профессионала закон установил, что взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК). Арендатор не имеет права сдавать полученное в прокат имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, передавать арендные права в залог и вносить их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы (п. 2 ст. 631 ГК). Этот запрет является императивным и не может быть отменен по соглашению сторон. Такой подход обусловлен, с одной стороны, публичным характером отношений проката, а с другой - необходимостью защиты профессиональных интересов арендодателя.

Досрочное расторжение договора. Закон предоставляет арендатору право в любое время без указания причин досрочно расторгнуть договор проката в одностороннем порядке, т.е. без обращения в суд. Единственное условие, которое должно быть соблюдено, - письменное предупреждение арендодателя об отказе от договора не менее чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК). Расторжение договора проката по инициативе арендодателя подчинено общим нормам об аренде.

2. Договор аренды транспортных средств.

По договору аренды транспортных средств арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование с оказанием услуг по управлению им и по его технической эксплуатации или без оказания такого рода услуг (ст. 632, 642 ГК). Специфика аренды транспортных средств определяется предметом договора. Под транспортным средством понимается такой объект, владение и пользование которым требуют управления этим средством и обеспечения его надлежащей технической эксплуатации. Причем речь идет о квалифицированном управлении и технической эксплуатации с помощью экипажа, который имеет необходимую профессиональную подготовку. В Гражданском кодексе предусмотрены две разновидности по аренде транспортного средства:

- аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда без экипажа) и аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда с экипажем).

- аренда отдельных видов транспортных средств (морских, воздушных судов и т.д.) имеет свои особенности, отраженные в нормах транспортных уставов и кодексов. Наиболее подробно регламентирована аренда морских судов. Правила предоставления услуг по управлению и эксплуатации лишь уточняют правовое регулирование, предопределенное особенностями транспортного средства. На некоторые элементы правового регулирования фактор оказания услуг не влияет. Оба вида аренды транспортных средств являются реальными договорами (ст. 632 и 642 ГК) и для их применения установлена простая письменная форма (ст. 633 и 643 ГК). Договор аренды транспортных средств, в том числе и которые, могут являться недвижимостью (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты), не подлежит государственной регистрации. По ст. 632 и 642 ГК к договорам аренды транспортных средств не применяются правила о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок. В отличие от общих норм об аренде, которые предусматривают диспозитивное право арендатора с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, арендатор транспортного средства по общему правилу вправе сдавать его в субаренду без согласия арендодателя (ст. 638, 647 ГК).

Так как данный вид аренды (аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренды транспортного средства без экипажа) предполагает самостоятельную коммерческую и техническую эксплуатацию транспортного средства арендатором, на него ложатся следующие дополнительные обязанности:

1) в течение всего срока аренды поддерживать надлежащее состояние транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта (ст. 644 ГК);

2) своими силами осуществлять управление арендованным транспортным средством и его коммерческую и техническую эксплуатацию (ст. 645 ГК);

3) нести расходы на содержание транспортного средства, его страхование (включая страхование своей ответственности), а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, если иное не предусмотрено договором аренды (ст. 646 ГК).

Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены - назначению транспортного средства (п. 2 ст. 647 ГК). В отличие от договора аренды транспортного средства с экипажем арендатор транспортного средства без экипажа вправе самостоятельно решать вопросы не только коммерческой, но и технической эксплуатации транспортного средства. При аренде транспортного средства без экипажа арендатор выступает по отношению к третьим лицам как владелец источника повышенной опасности. Поэтому он несет ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, в соответствии со ст. 1079 ГК (ст. 648 ГК).

Договор аренды морского судна без экипажа именуется в КТМ договором фрахтования судна без экипажа (бербоут-чартер). В ст. 213 КТМ содержатся дополнительные требования к содержанию договора. В договоре должны быть указаны наименования сторон, название судна, класс, технические и эксплуатационные данные (грузоподъемность, грузовместимость, скорость и т.д.), количество расходуемого топлива, район плавания, цель фрахтования, время, место передачи и возврата судна, ставка фрахта, срок действия договора. Фрахтователь обязан в течение срока действия бербоут-чартера поддерживать судно в мореходном состоянии, однако устранение скрытых недостатков является обязанностью судовладельца (п. 2 ст. 216 КТМ). Фрахтователь несет ответственность перед третьими лицами по любым их требованиям, возникающим в связи с эксплуатацией судна, кроме требований возмещения ущерба от загрязнения нефтью и ущерба в связи с перевозкой опасных и вредных веществ (ст. 219 КТМ). Фрахтователь уплачивает судовладельцу фрахт за месяц вперед. В случае просрочки уплаты фрахта свыше 14 календарных дней судовладелец имеет право без предупреждения изъять судно у фрахтователя (п. 2 ст. 221 КТМ). Особенности правового регулирования аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренды транспортного средства с экипажем).

Такой вид договора (в п. 1 ст. 632 ГК, именуемый также - фрахтование на время) необходимо отграничивать от договора перевозки, который в ст. 787 ГК называется договором фрахтования (чартером). Эта аренда направлена на передачу имущества во временное владение и пользование, а перевозка - на оказание услуг по перемещению груза или пассажира при помощи транспортного средства. В отличие от договора аренды транспортного средства по договору фрахтования само транспортное средство не передается фрахтователю, ему предоставляется только его вместимость.

На арендателя по договору возложены следующие дополнительные обязанности:

1) в течение всего срока договора поддерживать надлежащее состояние транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей (ст. 634 ГК); однако расходы, связанные с содержанием транспортного средства и его коммерческой эксплуатацией (в частности, оплату топлива и других расходных материалов, оплату сборов), несет арендатор, если иное не предусмотрено договором (ст. 636 ГК);

2) предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, обеспечивающие его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре (п. 1 ст. 635 ГК). Члены экипажа являются работниками арендодателя. Состав экипажа и его квалификация должны отвечать обязательным правилам и условиям договора, а если такие правила не установлены - требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства определенного вида и условиям договора (п. 2 ст. 635 ГК). Поскольку услуги арендодателя ограничиваются технической эксплуатацией транспортного средства, члены экипажа подчиняются распоряжениям арендодателя, касающимся его технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора - в отношении коммерческой эксплуатации;

3) страховать транспортное средство и (или) ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, если такое страхование является обязательным в силу закона, либо договора (ст. 637 ГК). Данное правило является диспозитивным. В случае гибели или повреждения транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что вред вызван обстоятельствами, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором (ст. 639 ГК). Субъективное основание ответственности арендатора должно определяться по правилам ст. 401 ГК: ответственность арендатора, осуществляющего предпринимательскую деятельность, наступает независимо от вины. Ответственность за вред, причиненный третьим лицам, несет арендодатель в соответствии с нормами о деликтах (гл. 59 ГК). Это обусловлено тем, что в подавляющем большинстве случаев причинение вреда третьим лицам является следствием технической эксплуатации транспортного средства, которую осуществляет арендодатель. Но если арендодатель докажет, что вред возник по вине арендатора, он вправе предъявить к нему регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам (ст. 640 ГК).

Договор аренды морского судна с экипажем именуется в КТМ договором фрахтования судна на время (тайм-чартер) и имеет свои особенности. В нем должны быть указаны наименования сторон, название судна, его технические и эксплуатационные данные (грузоподъемность, грузовместимость, скорость и т.д.), район плавания, цель фрахтования, время, место передачи и возврата судна, ставка фрахта, срок действия тайм-чартера. В отличие от ст. 606 ГК, устанавливающей, что все доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью, ст. 210 КТМ предусматривает, что вознаграждение, причитающееся судну за услуги по спасанию, оказанные в период действия тайм-чартера, распределяются в равных долях между судовладельцем и фрахтователем за вычетом расходов на спасание и доли вознаграждения, причитающейся экипажу (ст. 210 КТМ).

При несвоевременном возврате судна фрахтователь уплачивает за задержку судна по ставке фрахта, предусмотренной тайм-чартером, или по рыночной ставке фрахта, если она превышает ставку фрахта, предусмотренную тайм-чартером (п. 3 ст. 204 КТМ). В случае просрочки уплаты фрахта свыше 14 календарных дней судовладелец имеет право без предупреждения изъять судно у фрахтователя и взыскать с него причиненные такой просрочкой убытки (п. 2 ст. 208 КТМ). При обычной аренде арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в связи с его нарушением арендатором только в судебном порядке (ст. 619 ГК). В ст. 207 КТМ установлено, что фрахтователь не отвечает за убытки, причиненные гибелью или повреждением зафрахтованного судна, если не доказано, что убытки причинены по вине фрахтователя.

3. Договор аренды здания или сооружения

Договор аренды здания или сооружения представляет собой обязательство, по которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (ст. 650 ГК). Квалифицирующим признаком договора аренды здания или сооружения является его предмет. Специфика зданий (сооружений) проявляется в том, что:

- здания и сооружения, как и другие виды недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требует их индивидуализации и учета;

- они неразрывно связаны с землей.

Под зданием (сооружением) понимается любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В юридической литературе высказано мнение, что зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим), и по этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения, при аренде которых не могут применяться специальные правила, регулирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2004. С. 523, 524.. Нежилое помещение, которое расположено внутри здания, характеризуется теми же признаками, что и здание, как разновидность недвижимости, ценность и индивидуальная значимость которых неразрывно связана с землей. Поэтому к аренде нежилых помещений должны применяться нормы об аренде зданий (сооружений), не противоречащие специфике нежилых помещений Информационное письмо ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" (Вестник ВАС РФ. 2000. N 7)..

Договор аренды здания (сооружения) должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК) Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим до его заключения, то при исчислении срока аренды в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - информационное письмо ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59//Вестник ВАС РФ. 2001. N 4).. Порядок государственной регистрации регламентирован Законом о государственной регистрации прав на недвижимость. К числу существенных условий рассматриваемого договора закон отнес также условие о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются (п. 1 ст. 654 ГК). Когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади или иного показателя его размера, общая сумма арендной платы определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК). При аренде здания или сооружения арендатор получает в пользование также земельный участок, на котором оно расположено и который функционально необходим для пользования этим зданием (сооружением). Поэтому возникает вопрос о плате за пользование этим участком. По общему правилу необходимо исходить из того, что установленная в договоре арендная плата включает также плату за пользование соответствующим земельным участком (п. 2 ст. 654 ГК). В то же время законом или договором может быть предусмотрено иное.

Учитывая специфику зданий и сооружений как предмета аренды, закон установил особые правила передачи их арендатору и последующего возврата. Обязанностью арендодателя передать имущество арендатору считается исполненной только при наличии двух юридических фактов:

- это реальное предоставление имущества арендатору и оформление передачи соответствующим двусторонним документом (например, передаточным актом).

Если одна из сторон уклоняется от подписания документа о передаче, то это рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества (п. 1 ст. 655 ГК). В документе, который фиксирует передачу имущества арендатору, должны быть указаны сведения, которые позволяют установить, соответствует ли техническое состояние здания (сооружения) договорным условиям и его назначению. Все это призвано исключать возможные споры по поводу времени фактической передачи здания (сооружения) контрагенту и технического состояния объекта на момент его передачи. Возврат здания (сооружения) арендодателю также должен оформляться с соблюдением изложенных правил (п. 2 ст. 655 ГК).

Поскольку здание (сооружение) неразрывно связано с землей, законодатель установил ряд специальных положений о пользовании земельным участком. Арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования зданием передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим зданием и необходима для его использования (п. 1 ст. 652 ГК). Передача большего земельного участка допустима, если это специально предусмотрено в подписанном договоре. Право арендатора на земельный участок предопределяется правом на данный земельный участок арендодателя. Когда арендодатель является его собственником, арендатору предоставляется право аренды этого участка или иное допускаемое законом право, предусмотренное договором аренды здания. Если договором не определено право арендатора на соответствующий земельный участок, к нему, тем не менее, переходит право пользования земельным участком (п. 2 ст. 652 ГК). При этом арендатор может обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя (собственника земли) заключить договор о форме землепользования соответствующей частью земельного участка. Если земельный участок, на котором находится передаваемое в аренду здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности, он по общему правилу вправе передать здание (сооружение) в аренду без согласия собственника земельного участка. Арендодатель обязан испросить согласие собственника участка на передачу здания (сооружения) в аренду лишь в тех случаях, когда это установлено законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК).

Следуя логике основного правила, согласно которому переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК), закон предусматривает, что при продаже третьему лицу земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, за арендатором этого здания (сооружения) сохраняется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК).

4. Договор аренды для предпринимательской деятельности

По договору аренды для предпринимательской деятельности, арендодатель должен предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование, земельные участки, сооружения, здания, оборудование или другие входящие в состав предприятия основные средства, передать запасы сырья, топлива, других материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги предприятия (ст. 656 ГК). Аренда предприятий как способ приватизации получила широкое распространение на рубеже 1990-х годов, и эти правила были регламентированы в Основах законодательства об аренде. ГК выделил аренду предприятия как вид договора аренды. Отнесение рассматриваемого обязательства к аренде предопределяется тем, что оно направлено на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование, что позволяет применять к аренде предприятия общие положения об аренде, не противоречащие специфике предприятия. Однако необходимо иметь в виду, что предприятие является своеобразным предметом договора. Оно включает в себя не только имущество как таковое (здания, оборудование, оборотные средства и т.д.), но также исключительные права, обязательственные права и обязанности. Кроме того, аренда предприятия предполагает наделение арендатора широкими правами по использованию арендованного имущества, вплоть до отчуждения материальных ценностей, входящих в состав имущества арендованного предприятия (ст. 660 ГК). На первый взгляд, такие особенности рассматриваемого обязательства противоречат сущности аренды, поскольку аренда предполагает передачу имущества во временное пользование на условиях возврата того же индивидуально-определенного имущества. Но необходимо учитывать, что предметом рассматриваемого договора являются не отдельные элементы, входящие в предприятие, а предприятие в целом как имущественный комплекс. Поэтому хотя в процессе аренды "начинка" предприятия может меняться, само предприятие как индивидуально-определенный объект продолжает существовать. Передача предприятия как имущественного комплекса в аренду, а не в собственность, подтверждает, что для арендодателя имеет значение именно временное пользование предприятием. При этом в ГК предусмотрено, что в ходе исполнения договора аренды стоимость предприятия не должна уменьшаться (ст. 660 ГК). Таким образом, предприятие, будучи своеобразным объектом, тем, не менее, отвечает требованиям, предъявляемым к предмету договора аренды. Аренда предприятия имеет общие признаки с арендой зданий (сооружений), поскольку предприятие признается разновидностью недвижимости (ст. 132 ГК). «Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества» Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России//Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика/Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. С. 281.. Данное законодательное решение обусловлено тем, что предприятие обладает родовым признаком недвижимости - особой ценностью, предопределяющей необходимость индивидуализации и учета. Кроме того, обычно предприятие как имущественный комплекс неразрывно связано с земельным участком, на котором оно расположено. Признание предприятия недвижимостью обусловило возможность применения к его аренде положений об аренде зданий (сооружений) в части, не противоречащей нормам об аренде предприятий (п. 2 ст. 650 ГК).

Гражданский кодекс предусматривает передачу арендатору основных элементов предприятия как имущественного комплекса (п. 1 ст. 656), что облегчает последующее производственное функционирование арендованного предприятия, а также защищает права его прежних кредиторов. Объекты, которые входят в основные фонды предприятия (земельные участки, здания, оборудование и т.д.), передаются в полном объеме, а оборотные средства (топливо, сырье, материалы и т.д.) - в порядке, на условиях и в пределах, которые определяются договором аренды. Арендатору передаются также обязательственные права пользования землей и другими природными ресурсами, сооружениями, зданиями и остальным оборудованием в порядке, на условиях и в пределах, предусмотренных договором аренды, и с соблюдением нормативных правовых актов. Здесь учитывается специальное законодательство, которое регламентирует возможность передачи в субаренду природных объектов (например, согласно Лесному кодексу не допускается передача в субаренду участков лесного фонда). Арендодатель может уступить арендатору обязательственные права требования в порядке, на условиях и в пределах, определенных договором аренды, и с соблюдением положений гл. 24 ГК, регламентирующей замену лица в обязательстве. Арендодатель может перевести на арендатора обязательственные долги предприятия в порядке, на условиях и в пределах, определенных договором аренды, но с соблюдением положений ст. 657 ГК, которая устанавливает специальный порядок перевода долга при аренде предприятия. Так, кредиторы которые включены в состав предприятия, должны быть уведомлены о его передаче в аренду (п. 1 ст. 657 ГК). Если кредитор не согласен на перевод долга, он вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления (а если уведомления не было - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду) потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (пп. 2 и 3 ст. 657 ГК), причем ответственность арендодателя и арендатора является солидарной (п. 4 ст. 657 ГК).

Арендодатель должен передать арендатору права на обозначения, индивидуализирующие предприятие (товарный знак, фирменное наименование и т.д.), и другие исключительные права. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено нормативными правовыми актами. Условие о включении в состав передаваемого предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно из-за отсутствия у него лицензии, является ничтожным и, следовательно, стороной, обязанной по таким обязательствам, остается арендодатель (п. 2 ст. 656 ГК). Договор аренды предприятия должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Возможность заключения данного договора в иной письменной форме (например, путем обменами письмами) исключается. Несоблюдение установленной формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (ст. 658 ГК). Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК).

К числу одних из основных условий рассматриваемого договора относится условие о размере арендной платы. При отсутствии этого условия в письменной форме о размере арендной платы, договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, которые предусмотрены в п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса, не применяются. Действие данной нормы, установленной для аренды зданий и сооружений, распространяется на аренду предприятий на основании п. 2 ст. 650 ГК.

Учитывая сложность предприятия как имущественного комплекса, законодатель установил специальные правила передачи его арендатору и последующего возврата. Так, передача предприятия арендатору должна осуществляться по специальному передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 659 ГК). Возврат предприятия также должен оформляться с соблюдением указанных правил. При этом подготовка предприятия к возврату, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 664 ГК). Кроме того, правовое регулирование передачи предприятия дополняется правилами об аренде зданий и сооружений. Специфика предприятия предопределила особенности пользования им. Арендатор должен иметь возможности для эффективной производственно-хозяйственной деятельности. В связи с этим ему предоставляется право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в предприятие, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Такой упрощенный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом (ч. 1 ст. 660 ГК). Кроме того, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором (ч. 2 ст. 660 ГК). На арендатора возложена обязанность в течение всего срока аренды поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт, а также оплачивать расходы по страхованию арендованного имущества. Расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, несет арендатор, если иное не предусмотрено договором (ст. 661 ГК).

В отличие от общих положений об аренде арендатор предприятия имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений независимо от согласия арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором. Однако арендодатель может быть освобожден судом от этой обязанности, если докажет, что издержки арендатора на подобные улучшения повышают стоимость имущества несоразмерно улучшению его качества или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности (ч. 2 ст. 662 ГК). Нарушение принципа добросовестности имеет место, когда улучшения производятся для возмещения затрат, а не повышения качества работы предприятия. О нарушении принципа разумности можно говорить, если арендатор при осуществлении улучшений не проявил той заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и обычным условиям оборота.

Учитывая социально-экономическое значение аренды предприятий, прежде всего для третьих лиц, закон ограничил права сторон по применению последствий недействительности договора, а также его изменению и расторжению. Нормы ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия существенно не нарушают права и интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам (ст. 663 ГК).

5. Договор финансовой аренды. (Лизинг)

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность выбранное арендатором имущество и предоставить ему это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Лизинг - совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга. Лизинговая деятельность - вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг. Обычно лизинговые отношения касаются трех лиц: продавца имущества, его приобретателя - арендодателя и арендатора, которые связаны друг с другом двумя разными договорами: купли-продажи и лизинга. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем. В договоре купли-продажи указывается, что имущество приобретается с целью сдачи его в аренду. В.Т.Батычко. Гражданское право (Часть 2), Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2008.