Главная
База знаний "Allbest"
Государство и право
Гражданско-правовая характеристика института договора аренды в Республике Беларусь
Гражданско-правовая характеристика института договора аренды в Республике Беларусь
Понятие, сущность и особенности договора аренды. Правовые аспекты регулирования арендных отношений в Республике Беларусь. Характеристика основных прав и обязанностей сторон по договору аренды. Порядок заключения и основания прекращения договора аренды.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 15.02.2014 |
| Размер файла | 74,0 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Содержание
- Введение
- 1. Понятие, сущность и основные особенности договора аренды
- 2. Гражданско-правовая характеристика института договора аренды в Республике Беларусь
- 2.1 Правовое регулирование договора аренды в Республике Беларусь
- 2.2 Права и обязанности сторон по договору аренды
- 2.3 Прекращение договора аренды
- Заключение
- Список использованных источников
Введение
В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в Беларуси ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.
В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых особое место занимает аренда.
Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее - ГК) закрепил принципиально новый подход к оценке правомочий собственника вещи: он вправе совершать в отношении принадлежащего ему на праве собственности имущества любые действия, при этом они не должны противоречить закону и иным правовым актам, а также нарушать права и законные интересы других лиц.
Договор аренды входит в группу сделок, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в правовом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования этой вещью. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом права распоряжения им.
Применяя договор аренды, государственные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т.п. Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели.
В конце XX века исследуемый вид договора широко использовался как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. В правоприменительной практике договор аренды в настоящее время стал одним из самых распространенных. Среди разновидностей данного договора преобладает аренда имущества, в частности, аренда зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий, которые в большинстве случаев используются фирмами в качестве офисных центров, рабочей и производственной площади.
Таким образом, все вышесказанное говорит об актуальности темы курсовой работы. Ее основная цель заключается в выявлении основных особенностей договора аренды и правовых аспектов регулирования арендных отношений в Республике Беларусь.
Достижение указанной цели предполагает решение следующих задач:
определить понятие договора аренды;
изучить сущность, признаки и порядок заключения договора аренды;
показать права и обязанности сторон аренды;
охарактеризовать основания прекращения договора аренды.
Объектом исследования являются гражданские правоотношения, складывающиеся в сфере арендных правоотношений.
Предметом исследования являются правовые аспекты регулирования арендных отношений.
Методологию исследования составляют общие и частные методы научного познания, в частности, комплексный, системный, метод анализа и синтеза, аналогии, метод сравнительного правоведения, конкретно-социологический метод.
1. Понятие, сущность и основные особенности договора аренды
На сегодняшний день, договор аренды (имущественного найма) в деловой сфере выступает в виде социального взаимодействия, которое формируется на добровольно-согласительной основе. Необходимо учитывать, что в условиях рыночного развития государство не является главной и единственной организацией, ответственной за обеспечение порядка. Поскольку значительно возрастает роль юридических и физических лиц, упорядочивающих в обществе деловые отношения договорным путем, который является наиболее удобным средством социального регулирования.
В научном познании и использование того или иного определения понятия является ступенью проникновения в сущность явления. Именно поэтому особое внимание следует уделить определению понятия договора вообще и договора аренды (имущественного найма), в частности.
Договор традиционно рассматривался в рамках теории правоотношений и юридических фактов, такими учеными как М.М. Агарков [11, с.108], О.С. Иоффе [21, с.119-134]. Общим местом стало определение договоров "как вида юридических фактов - правомерных действий субъектов права, совершаемых с намерением установить конкретные правоотношения" [28, с.95].
Однако, высказывались мнения, что значение договора не ограничивается рамками "правомерного деяния, оформляющего правоотношение". Так К. Сперанская исходила из того, что "договор является организатором и хранителем всех вообще юридических сношений, а, следовательно, и общеправовой формой" [31, с.18]. С.Ф. Кечекьян писал: "Совершенно несомненно, что договоры в ряде случаев не только создают определенные правоотношения, но и порождают нормы права, т.е. выступают как источники права" [23, с.25]. Аналогичные взгляды высказывал Н.Г. Александров: "Во всяком случае, представляется, бесспорно, неправильным ограничивать в теории государства и права рассмотрение договора плоскостью только юридических фактов и упускать договор хотя бы при выяснении проблемы источников права." [12, с.61]. Верная позиция сформулирована Р.О. Халфиной: "Являясь основанием возникновения, изменения или прекращения правоотношений, договор определяет и содержание этих правоотношений. Договор. непосредственно регулирует поведение сторон.", кроме того, автор полагает, что в понятие договора помимо согласования воли двух или нескольких лиц "должны быть включены их взаимные гражданские права и обязанности" [32, с.106]. Тогда, договор аренды (имущественного найма) - это взаимосогласованные, объективированные во вне, юридически значимые действия арендатора и арендодателя, направленные на достижение правового результата, удовлетворяющие интересы сторон.
Заметим, что правовой результат, являясь необходимым элементом договора аренды, опосредуется предполагаемым обязательным исполнением условий контрагентами соглашения. Данный аспект затрагивает и А.Д. Корецкий в своем определении юридического договора. По его мнению "Юридический договор - объективированные, свободно согласованные, юридически значимые, дозволяемые и охраняемые законодательством намерения нескольких лиц совершить в отношении друг друга юридические либо фактические действия реализации своих интересов" [25, с.15-16].
Несомненно, тезис А.Д. Корецкого о последствиях договора "юридических либо фактических действиях" активизирует вопрос о правовом результате договорного акта.
В связи с этим, обращая внимание на понятие договора аренды как соглашения, обратим внимание на то, что права и обязанности арендодателя и арендатора по своей природе не одинаковы, а по этому они должны быть взаимосвязанными, взаимообусловленными, дабы достичь определенный правовой результат.
договор аренда беларусь прекращение
Этого не отрицает и М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, но считают, что здесь нужно говорить уже не о сделке-договоре, а о договоре-правоотношении [14, с.17].
Проблематику данного вопроса проследим на примере договора аренды, которая заключается в исследовании его состава. Речь идет об условиях, которые являются необходимым элементом договора аренды (имущественного найма). Актуальность данной проблемы очевидна. При определении понятия договорных условий в юридической литературе обычно указывается на то, что это пункты договора, представляющие собой способ фиксации взаимных прав и обязанностей его сторон [17, с.295]. Но данное определение не выражает функциональную значимость договора аренды. Не выявляет значение аренды-сделки как факта возникновения, изменения, прекращения правоотношений. Между тем именно условия договора аренды являются неотвратимым правилом поведения для участников и сторон договора.
Необходимо обратить внимание на существование двух способов формулирования арендодателем и арендатором правила их поведения: выработка собственного варианта правила либо принятие варианта, предложенного законодателем в диспозитивной правовой норме. Что касается императивных норм, то они, по замечанию В.В. Витрянского "устанавливают правила, которые должны соблюдаться участниками имущественного оборота, и находятся за рамками понятия "договор" [16, с.12]. Таким образом, определял состав условий договора аренды: волевой акт участников гражданского оборота, определенное правило поведения индивидуального характера, обязательное только для его сторон, правило поведения, формулированное сторонами, касательно возникновения, изменения или прекращения правоотношения, установленная законодательством форма, мы выделяем существенные условия договора аренды, закрепленные в п.1 ст.402 ГК.
При этом, в частности, Л. Андреева качестве критерия выделения существенных условий указывает их необходимость и достаточность для признания договора (существующим) [13, с.89-96].
При решении вопроса о составе договора аренды с методологической точки зрения необходимо обратить внимание то обстоятельство, что когда речь идет об условиях договора, то мы имеем в виду аренду как сделку, а не правоотношение и не устный или письменный либо нотариально (регистрационно) оформленный текст, поскольку договорные условия - это соглашение, закрепляющее правило поведения сторон, имеющее установленное законодательством форму, находящееся в области возникновения, изменения или прекращения договорных обязательств. Но указанные характеристики взаимосвязаны.
Применительно к исследуемой проблеме данный факт проявляется, прежде всего, в то, что состав условий аренды-сделки определяет существо аренды-правоотношения и в той или иной мере закрепляется в аренде-тексте.
М.М. Агарков, в этой связи отметил, что "основание возникновения обязательств является необходимым индивидуализирующим моментом каждого данного обязательства. определяет его характер" [11, с.50].
Поэтому взаимосвязь аренды-сделки и аренды правоотношения проявляется в следующем. Для того, чтобы решить, какие условия договора законодатель относит к числу существенных, необходимо обратиться к этимологическому значению термина "существенный". Представляется, что основное значение указанного термина применительно к условиям аренды-сделки в том, что под существенностью этого условия понимается его участие в формировании существа данного договорного обязательства. Кроме того, "существенный" значит свидетельствующий о существовании.
Таким образом, существенность договорного условия оказывает влияние одновременно как на существование аренды-сделки, так и на сущность возникающего из такого договора арендного правоотношения.
Существовавший в римском праве взгляд на договоры (contractus) позволял рассматривать их с трех точек зрения: "как основание возникновения правоотношения, как само правоотношение, возникшее из этого основания, и, наконец, как форму, которую соответствующее правоотношение принимает", то есть имело место многогранное понятие договора [20, с.18].
Затрагивая конструктивную значимость договора аренды (имущественного найма), отметим объективную необходимость в наличии полисистемного подхода, поскольку аренда, являясь многогранным правовым явлением, выступает в качестве основания возникновения правоотношений, самим правоотношением, а также необходимой формой общественных отношений, адаптирующей объективные правовые нормы, применительно к конкретным субъектам правоотношений. Более того, теоретическая ценность заключается в необходимости разграничения указанных форм аренды. По данному поводу О.А. Красавчиков, высказывал положение, что". в науке права при употреблении термина "договором" смешиваются два разных понятия: договора как юридического факта и как формы существования правоотношения. не вызывает сомнения, что подобное разночтение одного и того же термина не может не привести к различным недоразумениям и затруднениям теоретического и практического порядка" [26, с.117].
Сегодня значение договора аренды (имущественного найма) трудно переоценить, так как посредством договора аренды выявляется направление предпринимательской деятельности. Договор аренды позволяет определить объем прав и обязанностей сторон, а также порядок их осуществления и исполнения, "учесть специфику взаимоотношений участников" [22, с.113]. Достаточно весома роль условий договора аренды в определении сущности данного института как правого явления.
2. Гражданско-правовая характеристика института договора аренды в Республике Беларусь
2.1 Правовое регулирование договора аренды в Республике Беларусь
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч.1 ст.577 ГК).
Отдельные виды договоров аренды регулируются специальными законодательными актами и другими актами законодательства. В частности:
аренда земельных участков регулируется ст.17 Кодекса Республики Беларусь о земле;
аренда водных объектов (их частей) - ст.28 Водного кодекса Республики Беларусь;
аренда участков государственного лесного фонда - ст.45 Лесного кодекса Республики Беларусь и Положением о порядке предоставления участков лесного фонда юридическим лицам в аренду и (или) пользование для осуществления сопользования, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 9 сентября 2009 г. № 444;
аренда (фрахтование) судов - ст.161-171,173-183 Кодекса торгового мореплавания Республики Беларусь;
фрахтование воздушных судов - ст.36-44,96 Воздушного кодекса Республики Беларусь;
аренда речных судов - ст.49-58; 59-67 Кодекса внутреннего водного транспорта Республики Беларусь.
Отдельные правила об аренде имущества, земли и других природных ресурсов содержатся в Законе Республики Беларусь от 15 июля 2010 г. № 169-З "Об объектах, находящихся только в собственности государства, и видах деятельности, на осуществление которых распространяется исключительное право государства". В отношении объектов государственной собственности, сданных в аренду в процессе разгосударствления и приватизации государственной собственности, до января 2013 г. действовал Закон Республики Беларусь от 12 декабря 1990 г. "Об аренде".
Важные нормы права об аренде содержатся в других законах Республики Беларусь: 10 июля 2007 г. № 257-З "О животном мире" (ст.44, 46, 49, 51), от 4 января 2010 г. "О местном управлении и самоуправлении" (ст.36), от 22 июля 2002 г. "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним" (ст.4, 8,10).
Арендные отношения регулируют декреты Президента Республики Беларусь от 19 декабря 2008 г. № 24 "О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений" [40], Указ Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 г. № 150 "О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом" и другие указы.
В развитие законодательных актов Совет Министров Республики Беларусь, министерства, государственные комитеты, комитеты при Совете Министров Республики Беларусь.
Ряд актов законодательства об аренде издано Советами депутатов областей, г. Минска, местными исполнительными и распорядительными органами.
Разъяснения о применении законодательства об аренде даны постановлением Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 15 февраля 2012 № 1 "О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений".
Для нового законодательства об аренде характерно то, что детальная регламентация отношений не превращается в излишнюю "зарегулированность". Многим нормам придан диспозитивный характер, что дает сторонам возможность при необходимости решать в договоре тот или иной вопрос иначе, чем в законе, а законодательное регулирование используется как запасной вариант ("если иное не предусмотрено в договоре"). Императивными являются в основном нормы, обеспечивающие защиту прав сторон, а также третьих лиц, интересы которых могут быть затронуты. Такой подход обеспечивает достаточно проработанную юридическую основу формирования и развития арендных отношений, что повышает их правовой уровень и защищенность участников и в то же время не противоречит принципу свободы договора [70].
Нормы главы 34 ГК, а также специального законодательства, регулирующего особенности отдельных видов арендных отношений, применяются в сочетании с общими нормами гражданского законодательства о сделках, обязательствах, договорах и др.
Договор двусторонний, возмездный, консенсуальный [24, с.134].
Сторонами договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Закон проводит довольно четкое разграничение сторон в арендных отношениях. Так, ст.579 ГК закрепляет право сдачи имущества в аренду за его собственником. Что же касается арендодателей вообще, то ими могут быть лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно п.3 ст.276 ГК юридические лица не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество. Иными словами, если имущество находится в ведении государственных предприятий, объединений, организаций и учреждений, то сдача его в аренду допускается с согласия государственного органа, уполномоченного управлять этим имуществом. Так, в отношении имущества, являющегося собственностью Республики Беларусь, от имени собственника выступает Совет Министров страны (ст.107 Конституции Республики Беларусь). Согласно ст.25 Закона Республики Беларусь от 23 июля 2008 г. № 424-3 "О Совете Министров Республики Беларусь", ему предоставлено право в случае необходимости передавать решение входящих в его компетенцию вопросов государственного управления республиканским органам управления, за исключением тех, которые отнесены к исключительной компетенции Правительства Республики Беларусь. В настоящее время функции управления имуществом, которое относится к республиканской собственности, в частности по вопросу сдачи его в аренду, в основном принадлежат министерствам и другим республиканским органам, непосредственно выполняющим функции управления предприятиями, объединениями, организациями и учреждениями.
В качестве второй стороны выступает арендатор. Им может быть физическое и юридическое лицо, отвечающее предъявленным требованиям.
Имущество по рассматриваемому договору переходит от арендодателя (наймодателя) к арендатору (нанимателю) не в собственность, а во временное владение и (или) временное пользование [24, с.134].
В отдельных случаях пользование имуществом со стороны арендатора может осуществляться при условии, что имущество остается во владении арендодателя. Например, арендатор пользуется механизмами, оборудованием, находящимся в цехах арендодателя, или наниматель пользуется пианино, которое находится в комнате проигрывания непосредственно в ателье (пункт сдачи в аренду).
Объектами аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи.
Поскольку речь идет о передаче имущества во временное пользование, объектом договора аренды (имущественного найма) могут быть только вещи индивидуально-определенные и непотребляемые, ибо использование потребляемых вещей означает прекращение их существования. Вещь, взятая для временного пользования, должна быть возвращена наймодателю по окончании договора. Из этого вытекает, что право собственности на предмет договора имущественного найма не переходит от наймодателя к нанимателю.
Здесь же следует подчеркнуть, что объектом договора аренды являются не любые вещи, а лишь те, которые не изъяты из гражданского оборота.
В отношении некоторых видов имущества законодательными актами могут быть установлены изъятия, касающиеся имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается.
Так, согласно Закону Республики Беларусь от 5 мая 1998 г. № 156-3 "Об объектах, находящихся только в собственности государства" аренда указанного в нем имущества может осуществляться в соответствии с действующим законодательством, но без предоставления арендатору права на выкуп арендованного имущества.
Законодательством могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В частности, согласно ст.47 Кодекса Республики Беларусь о земле собственники земельных участков, приобретенных для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, могут передавать их в аренду гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения земельных участков, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться в аренду только вместе с земельным участком в установленных соответствующими статьями Кодекса размерах. При получении в наследство таких же земельных участков несовершеннолетними наследниками допускается передача участков в аренду другим гражданам законными представителями наследников под контролем соответствующих исполнительных и распорядительных органов до приобретения наследниками полной дееспособности [24, с.135].
Учитывая свойства передаваемых в аренду вещей, их повышенную ценность, законодатель предъявляет высокие требования к их четкому определению и указанию качественных характеристик. Так, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п.3 ст.578 ГК).
Предоставляемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора аренды и назначению имущества.
Стоимость аренды (арендная плата) определяется в договоре исходя из оценки этого имущества на момент сдачи его в аренду с учетом фактического износа.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если эти элементы не отражены в договоре, то считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.1 ст.585 ГК).
Закон предоставляет возможность устанавливать арендную плату за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или одновременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества [24, с.135].
Помимо указанных, стороны могут предусматривать и иные формы арендной платы. Они могут изменять размер арендной платы в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки арендной платы [24, с.138].
Если условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились из-за обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, он вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если законодательством не предусмотрено иное.
Требование о досрочном внесении арендной платы, если иное не предусмотрено договором, не допускается. Законодатель такую возможность предоставил арендодателю только в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (ст.585 ГК).
Арендатору предоставлено право выкупа арендованного имущества. Это может быть предусмотрено законодательством или договором аренды. Переход имущества в собственность арендатора происходит по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Отсутствие условия о выкупе арендованного имущества в договоре может быть восполнено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о включении ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Законодательством могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (ст.595 ГК).
Срок договора аренды (имущественного найма) определяется соглашением сторон.
Если в договоре срок не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе отказаться от договора во всякое время, предупредив об этом Другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законодательством или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п.2 ст.581 ГК).
Действующее законодательство допускает возможности установления максимальных (предельных) сроков договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Это, в частности, следует из ст.45 Кодекса Республики Беларусь о земле, согласно которой сроки аренды земельных участков не должны превышать 99 лет, а аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования не может быть менее пяти лет. В данном случае, если ни одна из сторон не отказалась до истечения предельного срока, установленного законодательством, договор по истечении этого срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законодательством предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (ст.581 ГК).
Форма договора аренды зависит от срока, на который он заключается, субъектного состава и от того, движимое или недвижимое это имущество.
Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст.580 ГК).
При заключении договора аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством, он подлежит государственной регистрации (п.2 ст.580 ГК).
Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества [24, с.139].
Из анализа действующего законодательства следует, что аренда представляет собой основанное на договоре, как правило, срочное, возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, а также необходимым арендатору имуществом для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности [24, с.139].
Итак, аренда может применяться в соответствии с действующим законодательством во всех отраслях народного хозяйства в отношении имущества всех форм и видов собственности.
2.2 Права и обязанности сторон по договору аренды
Один и тот же договор аренды может порождать различного рода правоотношения - как обязательственного, так и вещного характера. К примеру, при аренде определенные правоотношения складываются, во-первых, между арендодателем и арендатором, во-вторых, между арендатором и третьими лицами. В первом случае арендодатель (собственник имущества), предоставив имущество в аренду, сохраняет на него право собственности (то есть имеет место вещное правоотношение), но также в рамках заключенного договора возникает и обязательственное правоотношение, определяющее права и обязанности договорившихся сторон. Во втором случае между арендатором и третьими лицами складывается сложное (вещно-обязательственное) правоотношение: например, арендатор может сдать арендованное имущество в субаренду, выступая в качестве законного владельца данного имущества (вещное право), и приобрести при этом определенные права и обязанности по отношению к субарендатору (обязательственное право). Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество могут быть достаточно широкими по объему. В ряде случаев арендатор, знающий о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договор аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным имуществом.
Важной стороной договора аренды является его содержание, где раскрываются права и обязанности сторон.
Прежде всего, это касается сдаваемого в аренду имущества, которое должно соответствовать условиям договора аренды и своему назначению. Состояние имущества, сдаваемого в аренду определяется договором. Если этого не сделано, то состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.д. Оно должно быть передано в аренду в установленный срок, который указывается в договоре. На протяжении всего срока аренды арендодатель обязан обеспечить надлежащее состояние имущества. Он не отвечает за те недостатки, которые оговорены при заключении договора, известны арендатору заранее, должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду [29, с.21].
Рассмотрим права и обязанности арендатора.
Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены - то в соответствии с назначением имущества. Так, арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения обязаны производить сельскохозяйственную продукцию способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую.
Примером использования имущества не по назначению может быть использование помещения, арендованного для офиса, в качестве складского или торгового или для размещения в нем промышленного предприятия.
В пункте 2 ст.587 ГК содержатся обобщенные правила об обязанностях арендатора. Он обязан:
поддерживать имущество в исправном состоянии;
производить за свой счет текущий ремонт;
нести расходы по содержанию имущества. Однако по всем этим обязанностям есть оговорка:". если иное не установлено законом или договором аренды".
Статья 588 ГК защищает права добросовестного арендатора. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п.1 ст.588 ГК).
В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма; предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п.2 ст.586 ГК).
Законом или иными правовыми актами могут быть установлены иные правила по распоряжению имуществом, как ограничивающие, так и расширяющие правомочия арендатора.
Напротив, более широкие правомочия по распоряжению полученным в аренду имуществом предоставлены арендатору транспортного средства. Так, арендатор транспортного средства вправе заключать договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства без согласия арендодателя (ст. ст.609, 618 ГК). Еще более широкие полномочия по распоряжению имуществом предоставлены арендатору предприятия (ст.631 ГК).
По истечении срока действия договора, арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора, если он:
надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору, то есть использовал имущество по назначению, не допускал ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т.д.;
готов заключить договор на условиях, равных предлагаемым другими претендентами на аренду, что выражено в словах "при прочих равных условиях". Это касается размера арендной платы, готовности принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и др.;
желает продлить арендные отношения, что подтверждается письменным уведомлением об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он там не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.2 ст.592 ГК). Прекращение его действия (в том числе досрочное расторжение) производится по следующим основаниям: использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; арендатор существенно ухудшает имущество; если более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендатор не вносит арендную плату.
Арендатор также вправе требовать расторжения (изменения) договора аренды, если: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании этим имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования.
Существенным элементом содержания данного вида договора является регулирование отношений сторон при улучшении арендованного имущества. В частности, Закон предполагает возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора. Выполненные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором. По окончании договора аренды такие улучшения могут быть отделены арендатором и оставлены им за собой [27, с.62].
Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, нести расходы на его содержание, производить за свой счет текущий ремонт имущества, если иное не установлено законом или договором.
Получая арендованное имущество во владение и пользование, арендатор становится на период действия договора его законным (титульным) владельцем. Его право владения этим имуществом защищается гражданско-правовыми способами защиты вещных прав. Статья 286 ГК предусматривает защиту прав владельца имущества, не являющегося его собственником, но осуществляющего владение по основанию, предусмотренному законом или договором, теми же способами, которые используются для защиты иных вещных прав, а именно - путем истребования имущества из чужого незаконного владения (предъявления виндикационного иска), заявления требования об устранении, всяких нарушений этих прав, если даже они не связаны с лишением владения (предъявления негаторного иска) - см. ст.282-285 ГК. Законный владелец, не являющийся собственником имущества, наделяется правом защиты своего владения и против собственника.
Е.А. Суханов признает наличие вещных прав только у арендаторов по выделяемым им в самостоятельный вид договорам хозяйственной аренды. В этом случае, указывает он, "у арендатора по существу появляется вещное право на переданное ему в аренду имущество". В отношении прочих Договоров аренды Е.А. Суханов считает, что хотя титульное владение арендатора защищается законом наравне с правом собственности, права-арендатора имеют обязательственную, а не вещно-правовую природу" [17, с.126].
Основной обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем и условиям договора аренды, и назначению имущества, а также ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, если бы даже это имущество частично препятствовало пользованию им (п.1 ст.583 ГК). При этом арендованное имущество сдается со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.п., если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы не были переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п.2 ст.582 ГК).
Итак, имущество, сдаваемое в аренду, должно отвечать определенным требованиям:
а) быть пригодным для использования строго по целевому назначению;
б) находиться в состоянии, отвечающем определенным стандартным нормам и правилам (санитарии, противопожарным правилам, ТУ, ГОСТам, СНиПам) и (или) обычно предъявляемым требованиям;
в) соответствовать условиям договора аренды, т.е. его существу;
г) передаваться при необходимости со всеми его принадлежностями;
д) сдаваться также в аренду с относящимися к имуществу документами.
Кодекс усиливает ответственность арендодателя за несоблюдение вышеуказанных условий. Так, арендатор вправе требовать:
предоставления необходимых ему принадлежностей и документов;
расторжения договора;
возмещения убытков (ст. ст.14 и 364 ГК).
Закон специально предусмотрел ответственность арендодателя за нарушение договорного срока сдачи в аренду имущества. Сделана оговорка и на тот случай, если в арендном договоре не указан сам срок сдачи имущества в пользование, - этот срок должен быть разумным. Если арендодатель нарушает все договорные и разумные сроки передачи арендованного имущества, то Кодекс допускает:
а) истребование такого имущества от недобросовестного арендодателя по нормам обязательственного права (ст.369 ГК);
б) возмещение убытков, причиненных задержкой в исполнении по передаче имущества;
в) право требовать от арендодателя расторжения договора. Примерно такие же правила применяются законодателем и в том случае, если арендодатель сдает имущество в аренду с какими-либо недостатками.
Так, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
В таких негативных ситуациях, т.е. при получении имущества в аренду с недостатками, право выбора способа защиты своих нарушенных прав принадлежит арендатору. Он может:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Кодекс, учитывая фигуру арендодателя как специалиста, при сдаче им имущества в аренду с недостатками предоставляет арендодателю альтернативный вариант: или он безвозмездно устраняет недостатки имущества за свой счет, или заменяет арендованное имущество другим аналогичным имуществом, находящимся у него в надлежащем состоянии.
Между тем законодатель учел и другой неблагоприятный случай уже для арендатора: когда недостатки имущества, устраненные арендодателем, все-таки не компенсируют убытков арендатора, последний вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
В пункте 2 ст.583 ГК перечисляются условия, являющиеся исключением из общих положений об ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.
Так, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
2.3 Прекращение договора аренды
Прекращение договора аренды допускается как по соглашению сторон, так и по требованию одной из них.
По требованию арендодателя названный договор может быть досрочно расторгнут, если арендатор:
1) пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) не вносит арендную плату более двух раз подряд со дня истечения срока платежа;
4) не производит капитального ремонта в установленные сроки в тех случаях, когда обязанность возлагается на него [24, с.142].
В случаях, установленных законом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок, если иной порядок досрочного расторжения договора не предусмотрен действующим законодательством (ст.590 ГК).
В свою очередь, наниматель имеет право в суде, хозяйственном и третейском суде предъявлять требование о досрочном расторжении договора найма в следующих случаях:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности;.
3) арендодатель не производит в установленные сроки капитального ремонта, входящего в его обязанности;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, пришло в негодность и не может в дальнейшем использоваться (ст.591 ГК).
Указанный перечень оснований расторжения договора аренды не является, исчерпывающим. Договором могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения со стороны арендатора, в частности при существенном нарушении договора другой стороной.
Досрочное прекращение договора аренды одновременно влечет прекращение и договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращения договора аренды (п.1 ст.589 ГК).
При рассмотрении этого вопроса следует иметь в виду, что если право собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество перешло от арендодателя к другому лицу, это не является основанием для прекращения договора аренды. В силу ст.588 ГК, когда арендатор недвижимого имущества умер, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия при условии, что заключение договора аренды не было обусловлено личными качествами арендатора.
Как известно, распространенным основанием прекращения договора аренды, как любого другого договора, является истечение срока его действия. Что касается арендатора, то законодатель наделил его преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. Порядок регламентации такого рода отношений изложен в ст.592 ГК: если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Для этого арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
В том случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок [24, с.143].
В целом же досрочное расторжение договора одной стороной может иметь место при невыполнении другой стороной своих обязанностей.
Помимо общих оснований прекращения договора аренды (имущественного найма), указанных в законодательстве, существуют и дополнительные основания, вытекающие из специфики предмета найма и предусмотренные в соответствующих нормативных правовых актах. Так, договор аренды нежилых помещений может быть досрочно расторгнут в случае государственной надобности в строении или помещении, арендуемом по договору.
Законодательством (ст.596 ГК) к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества отнесены прокат, аренда транспортных средств (с экипажем и без экипажа), аренда зданий или сооружений, аренда предприятия, финансовая аренда (лизинг). Определено также, что положения, предусмотренные в договоре аренды, применяются к указанным видам договоров, если иное не установлено законодательством. Следовательно, они являются самостоятельным объектом исследования.
Заключение
В результате проведенного исследования мы можем сделать следующие выводы:
1) Аренда представляет собой основанное на договоре, как правило, срочное, возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями и другими имущественными комплексами, а также необходимым арендатору имуществом для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.
Аренда может применяться в соответствии с действующим законодательством во всех отраслях народного хозяйства в отношении имущества всех форм и видов собственности.
Арендные правоотношения регулируются главой 34 ГК. В соответствии с частью первой статьи 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
2) Отличительными признаками данного договора являются:
предоставление в пользование индивидуально-определенного имущества;
предоставление имущества во временное пользование;
предоставление имущества за плату.
Аренда - срочный возмездный договор, предусматривающий передачу имущества во владение или пользование без перехода права собственности. Под владением понимается обладание вещью, а под пользованием - извлечение из нее полезных свойств без изменения субстанции вещи. При предоставлении в пользование арендодатель оставляет имущество в своем владении, а арендатору предоставляется лишь право пользования им. Например, владелец грузового лифта в здании (арендодатель) может на определенных условиях предоставить другой стороне (арендатору) возможность им пользоваться в установленные часы без права владения лифтом.
3) Предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Необходимо максимально подробно описывать имущество, передаваемое в аренду, указывая все существенные признаки, характеристики. Например, в отношении недвижимого имущества в самом договоре стоит указать инвентарный номер, назначение, местонахождение, площадь и другие характеристики капитального строения, а в приложении к договору - выкопировки из техпаспорта на объект недвижимости с выделением штриховкой или цветом на плане объекта аренды. Невыполнение данного правила может привести к тому, что в случае возникновения спора между сторонами об объекте аренды, его площади суд вынужден будет установить факт незаключения договора аренды, что сделает невозможным удовлетворение каких-либо требований сторон, вытекающих из отношений аренды.
Арендаторами могут быть белорусские юридические лица и граждане Республики Беларусь, предприятия с совместной формой собственности, международные объединения и организации с участием белорусских и иностранных юридических лиц, а также иностранные государства, международные организации, иностранные юридические лица и граждане.
К существенным условиям договоров аренды Пленум ВХС постановлением № 1 отнес условия об имуществе, сдаваемом в аренду, о размере и сроках уплаты арендной платы. Последние (т.е. условия о размере и сроках уплаты арендной платы) названы существенными и Указом № 150.
4) Цена договора аренды не относится к его существенным условиям, то есть ее отсутствие не влечет за собой признания договора недействительным. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Срок действия договора должен учитывать требования Декрета Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 "О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест", которым минимальный срок аренды такого имущества определен в 3 (три) года. Заключение договора аренды на срок менее 3 лет допускается только с согласия арендатора, которое может быть выражено самим фактом подписания договора, в котором указан срок аренды (например, 1 год).
Подобные документы
Правовые аспекты договора аренды по законодательству РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды, срок его действия, порядок заключения. Возобновление арендных отношений. Права и обязанности сторон по договору аренды. Отдельные виды договоров.
реферат [49,7 K], добавлен 21.01.2011Гражданско-правовая характеристика договора аренды. Определение понятия данного договора и основные элементы. Анализ основания и порядок прекращения договора аренды. Особенности заключения сделки. Договор аренды недвижимого имущества и его регистрация.
курсовая работа [49,0 K], добавлен 12.05.2009Понятие и источники правового регулирования договора аренды. Сходства и отличия договора аренды от иных договоров, проблемы соотношения. Ответственность сторон при изменении и расторжении договора аренды. Порядок заключения и исполнения договора аренды.
дипломная работа [105,2 K], добавлен 24.07.2010Изучение понятия договора аренды в гражданском праве. Порядок заключения договора аренды, обязанности арендодателя и арендатора. Основания прекращения договора аренды, право арендатора на возобновление договора аренды. Выкуп арендованного имущества.
курсовая работа [33,6 K], добавлен 15.07.2010Понятие и значение аренды. Договор аренды и смежные правовые институты. Предмет договора аренды. Существенные условия договора аренды. Заключение договора аренды и государственная регистрация прав арендатора. Исполнение и прекращение договора аренды.
дипломная работа [90,4 K], добавлен 19.07.2010Понятие и состав земельных участков в Республике Беларусь как объектов права. Правовая организация аренды земельных участков в РБ: содержание договора аренды; ответственность сторон, порядок расторжения, совершенствование правового регулирования аренды.
курсовая работа [24,4 K], добавлен 04.06.2010Понятие и правовое регулирование договора аренды. Содержание договора аренды. Элементы договора аренды. Стороны в договоре аренды (арендодатели и арендаторы). Объекты аренды. Форма и государственная регистрация договора аренды. Арендная плата.
дипломная работа [89,9 K], добавлен 27.10.2006Понятие и сущность договора аренды. Классификационные признаки договора аренды. Условия договора аренды. Договор имущественного страхования. Порядок урегулирования последствий неисполнения обязательств по договору аренды.
курсовая работа [52,5 K], добавлен 04.04.2007Изучение гражданско-правовой характеристики договора аренды зданий и сооружений. Исследование прав и обязанностей сторон по договору аренды недвижимости. Описания государственной регистрации, арендной платы и сроков договора аренды нежилых помещений.
курсовая работа [52,2 K], добавлен 09.06.2011Нежилое помещение, как объект договора аренды. Особенности договора аренды нежилого помещения. Порядок заключения и государственной регистрации договора аренды нежилого помещения. Правовые особенности договора аренды. Ответственность сторон по договору.
дипломная работа [79,4 K], добавлен 17.05.2017
