Правовая конструкция договора аренды здания, сооружения

Применительно к аренде нежилых помещений пробелы в законодательстве, связанные с определением самого нежилого помещения как объекта гражданских прав, также являются причиной различного рода толкования действующих норм, регулирующих арендные отношения.

По вопросу применения к аренде нежилых помещений норм об аренде зданий и сооружений мнения специалистов разделились. Так, ряд авторов считают, что положения параграфа 4 главы 34 ГК РФ к аренде нежилых помещений применять недопустимо См., например: Витрянский В. Отдельные виды договора аренды (комментарий ГК РФ) // Хозяйство и право. 1996. № 3. С. 8; Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения // Арбитражный и гражданский процесс. 2006. № 11; Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2000. № 8; Пискунова Е.А. Нежилое помещение как объект гражданских прав и предмет договора аренды // Правовые вопросы недвижимости. 2008. № 2.. Другие признают такую возможность, но только в случае, если стороны сделают соответствующую оговорку в договоре аренды нежилого помещения Литовкин В.Н. Комментарий к параграфу 4 главы 34 ГК РФ / Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2006.. И наконец, согласно третьей точке зрения нормы об аренде зданий и сооружений применимы и к аренде нежилых помещений Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10.

.

Правильно к правоотношениям по аренде нежилых помещений следует применять общие положения об аренде (параграф 1 главы 34 ГК РФ), а также положения об аренде зданий и сооружений (параграф 4 главы 34 ГК РФ), но только в той части, в какой это не противоречит существу соответствующих правоотношений. В обоснование такой позиции можно привести следующие практически значимые аргументы.

Во-первых, возможность применения к аренде нежилых помещений норм параграфа 4 главы 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений косвенно подтверждена Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 1 июня 2000 г. № 53 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // «Вестник ВАС РФ», № 7, 2000. Несмотря на то что в информационном письме рассматривается только вопрос регистрации договоров аренды нежилых помещений, полагаем, содержащаяся в нем позиция имеет общий характер. При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ обосновал свою точку зрения тем, что нежилое помещение хотя и является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано; в то же время в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы в отношении нежилых помещений.

Во-вторых, сложившаяся до настоящего момента судебно-арбитражная практика подтверждает применимость законодательных положений об аренде зданий и сооружений к правоотношениям по аренде нежилых помещений.

В-третьих, отказ на практике от применения норм об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещений вызовет невосполнимый пробел в регулировании соответствующих правоотношений.

В целом следует отметить недостаточность и противоречивость нормативного регулирования правоотношений по аренде нежилых помещений, что приводит к определенным трудностям на практике.

Исходя из конструкции ст. 606 ГК РФ можно предложить следующее определение договора аренды нежилого помещения: по договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение, входящее в состав здания или сооружения, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Различие объема правомочий, которые арендодатель передает арендатору по договору аренды нежилого помещения (временное владение и пользование или только временное пользование), имеет важное практическое значение.

Как правило, арендатору по договору аренды нежилого помещения предоставляются права владеть и пользоваться нежилым помещением, что выражается в следующем: арендатор в течение срока аренды фактически обладает нежилым помещением, имеет право беспрепятственного доступа к нему в любое время; арендатор самостоятельно определяет режим использования нежилого помещения и доступа к нему третьих лиц; арендатор использует нежилое помещение в соответствии с условиями договора аренды (извлекает «полезные свойства» нежилого помещения).

В качестве возможного варианта изменения законодательства могут служить следующие предложения: ст. 130 ГК, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием на жилые и нежилые помещения.

Представляется необходимым изменить действующее законодательство и расширить количество видов аренды, урегулированных отдельными параграфами главы 34 ГК РФ, включив в их число «договор аренды недвижимости».

Основываясь на анализе действующего законодательства, а также сложившейся практике, предлагается вместо § 4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 ГК РФ включить в Кодекс параграф «Аренда недвижимости», выделив в его составе особенности регулирования аренды зданий и сооружений и аренды нежилых помещений, указав, что к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий, за исключением правил о правах на земельный участок.

Необходимо в законодательном порядке установить обязательность государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, если соответствующий договор заключен на срок не менее одного года, за исключением договора аренды предприятий.

С целью устранения возможностей разночтений закона представляется целесообразным прямо указать в ГК РФ на обязательность письменной формы договора аренды любого вида недвижимости и одновременно установить минимальный срок аренды недвижимости, начиная с которого соответствующий договор подлежит государственной регистрации.

Воплощение высказанных предложений в конкретные нормы гражданского законодательства позволило бы снять противоречия, существующие в правовом режиме нежилых помещений в настоящее время.

С учетом вышеизложенного, необходимо подчеркнуть, что определение договора аренды зданий или сооружений полностью соответствует общему определению, только особо определен предмет аренды - здания и сооружения.

При этом не имеет юридического значения различия между зданием и сооружением, но важно отделять здание от иных построек, не относящихся к недвижимости. В юридической литературе обозначены некоторые признаки зданий и сооружений: искусственность возведения и так далее.

Существенными условиями исследуемого договора являются его предмет и арендная плата. При этом, в качестве предмета такого договора ошибочно признавать имущество, в нашем случае - здание или сооружение. Таковым выступают в договоре аренды здания или сооружения действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатором сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

При рассмотрении формы договора аренды, выявлено много спорных моментов, по которым не существует однозначной судебной практики или таковая существует, но, как и в первом случае требует своего отражения в разъяснениях Пленума ВАС. Например, это вопросы касательно регистрации срока договора аренды здания заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по (до) 30-е (31-е) число (числа) предыдущего месяца следующего года или на иной подобный срок, это вопрос о необходимости государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок и так далее.

Выработан комплекс предложений по изменению ситуации, связанной с недостатками правового регулирования договора аренды нежилого помещения. Доказано, что к правоотношениям по аренде нежилых помещений следует применять общие положения об аренде (параграф 1 главы 34 ГК РФ), а также положения об аренде зданий и сооружений. Соответственно нужно указать понятие «нежилые и жилые помещения» в ст. 130 ГК РФ, где перечисляются объекты недвижимого имущества. Вместо § 4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 ГК РФ включить в ГК РФ параграф «Аренда недвижимости», выделив в его составе особенности регулирования аренды зданий и сооружений и аренды нежилых помещений, указав, что к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий, за исключением правил о правах на земельный участок.

2.2 Стороны договора, их права и обязанности

Сторонами договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений могут выступать как юридические, так и физические лица. Не обязательно, чтобы физическое лицо было зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя.

Арендодателем может являться только лицо, право которого на передаваемое в аренду имущество подтверждается соответствующими правоустанавливающими документами, а также свидетельством о праве собственности на объект недвижимости или свидетельством о праве хозяйственного ведения или оперативного управления - для государственных или муниципальных предприятий и учреждений, плюс документ, подтверждающий правомочие распоряжаться объектом с согласия собственника - муниципального образования, субъекта Российской Федерации или Российской Федерации. Если право на объект нежилого фонда было приобретено лицом до 1998 г., когда государственная регистрация объектов недвижимости еще не производилась органами юстиции, то такого свидетельства у арендодателя может и не оказаться. Будет достаточно правоустанавливающего документа на нежилое помещение, например договора купли-продажи или судебного решения о признании права собственности.

Основной обязанностью арендодателя, которая вытекает из смысла договора имущественного найма (и аренды) является обязанность предоставления вещи нанимателю. Пункт 2 ст. 611 ГК РФ обязывает арендодателя не только физически передать арендатору объект аренды, но передать вместе со всеми его принадлежностями и необходимыми документами (техническим паспортом, сертификатом качества и тому подобное.), если иное не предусмотрено договором, передать арендатору объект аренды в состоянии, соответствующем как условиям договора, так и назначению имущества.

Подробнее этот вопрос будет рассмотрен в параграфе, посвященном исполнению договора аренды.

В договоре аренды здания или сооружения стороны должны распределить между собой обязанности по проведению текущего и капитального ремонта объекта аренды.

В соответствии с п.1 ст.616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Определенной проблемой является то, что действующее гражданское законодательство не предусматривает понятия «капитальный ремонт», а это является одной из основных причин судебных споров, связанных с определением объема обязанностей арендодателя. Капитальным принято считать такой ремонт, при котором производится замена или восстановление существенных деталей, конструкций и иных частей объекта, связанная, как правило, с его разборкой. Капитальный ремонт бывает комплексным - когда он охватывает здание в целом или отдельные его секции, и выборочным - когда ремонтируются лишь отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерное оборудование в доме. Подробный перечень работ, относящихся к текущему и капитальному ремонту, установлен Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, утвержденным Госстроем СССР от 08.09.1964 г Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий. М. Изд-во литературы по строительству. 1965 .

Рассматривая техническое значение термина «капитальный ремонт» можно придти к выводу, что он представляет собой ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного обеспечения, а также поддержки эксплуатационных показателей. Он должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономические, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменений основных технико-экономических показателей здания.

Закон, устанавливая обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта имущества, не определил порядок взаимоотношений сторон во время его проведения, если оно создает препятствия арендатору при пользовании предметом аренды.

Судебная практика подтверждает, что проведение арендодателем капитального ремонта арендованного имущества не является нарушением прав арендатора, связанных с пользованием таким имуществом Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.03.2008 по делу № А05-8000/2007 // СПС Консультант плюс.

Обязанность по производству капремонта разделена на две составляющие: само производство ремонта и несение расходов по нему. На практике возникают ситуации, когда стороны договариваются, что ремонт производит арендатор, не уточняя, за чей счет он будет осуществлен. Кроме того, определение бремени расходов связано с доказыванием необходимости проведения капремонта и размеров произведенных затрат. Таким образом, у сторон может возникнуть вопрос о том, должен ли арендатор, обязанный производить такой ремонт, нести и расходы по нему.

По вопросу о том, кто несет расходы на капитальный ремонт, когда в договоре аренды указано, что его обязан проводить арендатор, но не установлено за чей счет, существует две позиции судов.

В одних случаях суд пришел к выводу, что если по договору капремонт производит арендатор, но не установлено, за чей счет, расходы на ремонт несет арендатор Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.09.2010 по делу № А03-5420/2009 // СПС Консультант плюс. Также есть позиция, что если по договору капремонт производит арендатор, но не установлено, за чей счет, расходы на ремонт несет арендодатель и он обязан возместить арендатору стоимость такого ремонта Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.10.2006 по делу № А56-13986/2005 // СПС Консультант плюс.

Обязанностью арендодателя является обязанность возместить арендатору стоимость, произведенных им улучшений арендованного имущества.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В литературе высказано мнение, что улучшением имущества следует считать не только придание ему новых свойств, но и устранение ранее имевшихся недостатков, которые препятствовали нормальному использованию или снижали эффект от такого использования Толстой В.С. Исполнение обязательств. М: Юрид. лит., 1973. С.91..

Исходя из анализа норм действующего гражданского законодательства обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость, произведенных им улучшений арендованного имущества возникает при наличии двух основных условий: а) имелось согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений; б) использование собственных средств в качестве источника финансирования производства неотделимых улучшений.

На практике возникают споры о том, является ли капитальный ремонт неотделимым улучшением. От решения этого вопроса может зависеть, в частности, право арендатора на возмещение стоимости проведенного ремонта, если стоимость неотделимых улучшений по договору не возмещается.

По вопросу соотношения понятий «капитальный ремонт» и «неотделимые улучшения» есть судебные решения, в которых капитальный ремонт арендуемого имущества признан его неотделимым улучшением Определение ВАС РФ от 27.09.2010 № 13067/10 по делу № А03-16500/2009 // СПС Консультант плюс. В других решениях говориться об их различной правовой природе: «...Помимо этого, апелляционный суд указал на то, что поскольку договор аренды № 75/08 от 01.01.2008 г. между сторонами в установленном порядке не расторгнут, оснований для применения к спорным отношениям положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающихся вопроса возмещения произведенных улучшений арендованного имущества, не имеется.

Однако, такой вывод сделан судом при неправильном применении норм материального права, поскольку судом не принято во внимание, что законодателем разделены понятия улучшений арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ) и работ по капитальному ремонту (ст. 616 ГК РФ), которые могут быть компенсированы и во время действия договора аренды.

При таких обстоятельствах, решение и постановление подлежат отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции...» Постановление ФАС Московского округа от 17.05.2011 № КГ-А41/3925-11 по делу № А41-29048/10 // СПС Консультант плюс

Есть и судебные решения, где сказано, что если из акта приема-передачи следует, что передаваемое помещение не требует капитального ремонта, то проведенный капремонт является его неотделимым улучшением Постановление ФАС Поволжского округа от 07.07.2010 по делу № А55-27579/2009 // СПС Консультант плюс.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В случае если до подписания договора аренды арендатору станет известно о наличии недостатков помещения, подлежащих устранению посредством проведения текущего ремонта, то одно только их указание в договоре аренды освободит арендодателя от ответственности за их устранение.

В связи с этим перед арендатором возникает вопрос о том, как, с одной стороны, указать в договоре на наличие недостатков, а с другой - возложить на арендодателя обязанность по их устранению, учитывая, что после указания в договоре на такие недостатки арендодатель будет освобожден от ответственности, согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ.

Представляется, что правильным решением проблемы будет четкое распределение в договоре обязанностей по проведению текущего ремонта помещения, поскольку он, согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, может быть возложен как на арендатора, так и на арендодателя.

Соответственно, если при подписании договора аренды стороны перечислят в нем все обнаруженные недостатки и установят обязанность арендодателя по их устранению в определенный срок путем проведения текущего ремонта, то такое условие, касающееся обязанностей сторон по содержанию имущества (регулируемое ст. 421 и п. 2 ст. 616 ГК РФ), не будет вступать в противоречие с п. 2 ст. 612 ГК РФ, касающимся ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.

Исходя из возможности разделения обязанностей по проведению ремонта в помещении между сторонами, в одном из дел суд посчитал, что затраты арендатора на проведение капитального ремонта подлежат возмещению арендодателем, так как стороны распределили между собой обязанности по проведению капитального и текущего ремонта, что соответствует ст. 616 ГК РФ Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.05.2001 № Ф03-А51/01-1/894. // СПС Консультант плюс.

Одной из основных обязанностей нанимателя (арендатора) является обязанность внесения арендной платы

На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Как было указано выше, размер арендной платы следует считать существенным условием договора аренды нежилого помещения. Размер арендной платы может быть установлен:

а) за объект аренды в целом;

б) за единицу общей площади объекта аренды. В данном случае общий размер арендной платы определяется исходя из фактического общего размера переданного арендатору объекта аренды;

в) за единицу различных составляющих площадей объекта аренды (например, за единицу площади подсобного помещения в магазине может быть установлен размер арендной платы, отличающийся от размера арендной платы за единицу площади торгового зала в магазине и так далее.). В данном случае общий размер арендной платы определяется исходя из фактических размеров составляющих площадей переданного арендатору объекта аренды.

Арендная плата может быть определена в виде твердой суммы платежей, вносимых периодически (например, ежемесячно, ежеквартально и так далее.) или единовременно (например, в начальный период срока аренды или, напротив, в заключительный период срока аренды арендатором единовременно уплачивается арендная плата за весь период аренды).

Однако стороны могут предусмотреть неденежную форму арендной платы, например: встречное предоставление арендатором в счет арендной платы определенных услуг и так далее.

Однако, например, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг и иных расходов, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости, не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку в данных случаях арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду имущество, соответственно, утрачивается необходимый признак возмездности договора аренды нежилого помещения (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // «Вестник ВАС РФ», № 3, 2002).

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, если иное не предусмотрено договором аренды, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Причем, по мнению судей, изложенному в Определении ВАС Российской Федерации от 8 июня 2009 г. № 7103/09 по делу № А03-7687/2008-11, изменить арендную плату можно не ранее чем через год после заключения арендного соглашения Определение ВАС РФ от 08.06.2009 № 7103/09 по делу № А03-7687/2008-11 // СПС Консультант плюс. Аналогичной точки зрения придерживаются и судьи Поволжского округа, на что указывает Постановление ФАС от 24 июля 2009 г. по делу № А57-22582/07 Постановление ФАС от 24 июля 2009 г. по делу № А57-22582/07 // СПС Консультант плюс.

Некоторыми учеными высказывается мысль о том, что применительно к договору аренды здания цена состоит из двух составляющих: в силу п. 2 ст. 654 ГК РФ плата за пользование зданием и сооружением и плата за пользованием земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка. Исключение составляют случаи, когда иное прямо предусмотрено законом или договором. В частности, стороны вправе согласовать дополнительную плату за земельный участок, на котором расположено здание Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения. Дисс. на соик. уч. степ. канд. юрид. наук по спец.12.00.03. Рязань, 2002. С.59..

Действующее гражданское законодательство не требует от сторон определять состав или структуру арендной платы, поскольку законодательно требуется лишь согласование ее размера.

Определенные вопросы вызывает и уяснение сущности и места дополнительных платежей, таких как плата за коммунальные услуги, за электроэнергию и тому подобное. На практике оплата коммунальных услуг производится арендатором по отдельным счетам «сверх арендной платы ... по установленным тарифам, ценам и фактическому потреблению» Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений //Адвокат. 1997. № 3. С. 19.. Такой подход не совсем верен. Понимание здания, как объекта аренды, должно быть целостным, «как единой совокупности, состоящей из пространства, ограниченного стенами, потолком и полом, а также из элементов технического обустройства (водопровода, канализации, горячей воды, центрального отопления, электричества)» Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М, 1998. С. 76..

На практике условия договора предусматривают, что расходы по электроэнергии, отоплению, водоснабжению и телефонным переговорам оплачиваются по отдельным счетам, выставляемым арендодателем арендатору.

Арендатор обязан использовать объект аренды:

во-первых, в соответствии с назначением объекта аренды. Например, далеко не каждое нежилое помещение может быть использовано для производственных целей (ввиду несоответствия техническим, экологическим, санитарно-эпидемиологическим требованиям);

во-вторых, в соответствии с условиями, предусмотренными непосредственно в договоре аренды.

Так, в договоре аренды нежилого помещения стороны могут предусмотреть следующие условия по использованию арендатором объекта аренды:

а) использование только для конкретного вида предпринимательской деятельности

б) ограничения по размещению арендатором каких-либо навесных устройств и оборудования на внешней стороне и фасаде здания либо их размещение только с предварительного согласия арендодателя и некоторые другие.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Законодатель разделяет понятия передачи самого объекта аренды как имущества и передачи права аренды как имущественного права.

Достаточно часто стороны договора аренды включают в договор условие о праве арендатора без дополнительного согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. В связи с этим на практике возникают споры относительно необходимости получения согласия арендодателя на сдачу в субаренду части арендованного имущества.

Из анализа в частности текста Постановления ФАС Уральского округа от 06.05.2010 № Ф09-2476/10-С6 по делу № А47-7366/2008 можно сделать вывод, что наличие в договоре условия о праве сдавать в субаренду все арендуемые помещения без дополнительного согласия собственника имущества не освобождает арендатора от необходимости получить согласие на сдачу в субаренду части указанных помещений Постановление ФАС Уральского округа от 06.05.2010 № Ф09-2476/10-С6 по делу № А47-7366/2008 // СПС Консультант плюс.

На основании статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Это правило не применимо к договорам, заключенным на неопределенный срок, поскольку арендные отношения в этом случае существуют до тех пор, пока одна из сторон не уведомит другую сторону о расторжении такого договора.

Договором аренды может быть установлен прямой запрет на реализацию преимущественного права. Это разрешено указанной статьей. Примером такого запрета, установленного в договоре, может быть следующая формулировка: «По истечении срока действия договора арендатор не имеет преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок».

Но если такого запрета не установлено, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

На практике возникает множество споров, связанных с преимущественным правом арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Суды при рассмотрении данных дел признают следующие факты как ограничивающие преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.

Несвоевременная уплата арендных платежей, нарушение условий договора лишает арендатора преимущественного права аренды.

Так по одному из дел «...судами установлено и материалами дела подтверждается, что ОАО «Пассажирский порт» нарушало обязанности по внесению арендной платы по договорам аренды от 20.06.2003 № 469, от 19.08.2003 № 479, 480, 481, 482, 483 и 484, от 25.08.2003 № 496, а также не исполнило обязанности по проведению рыночной оценки ставки арендной платы за объекты, в силу чего его нельзя признать добросовестным арендатором. С учетом изложенного кассационная инстанция полагает, что суды обеих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии у ОАО «Пассажирский порт» преимущественного права на заключение договоров аренды на новый срок...» Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2007 по делу № А56-19830/2005 // СПС Консультант плюс

Если у арендодателя нет фактической возможности предоставить имущество для определенной цели, арендатор может быть лишен преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.04.2008 по делу № А56-5285/2007 // СПС Консультант плюс.

Подведем некоторые итоги. Особенность арендодателя как участника договора аренды здания или сооружения состоит в том, что он обязательно должен иметь право на передаваемое в аренду имущество, которое подтверждается соответствующими правоустанавливающими документами.

Основная обязанность арендодателя - предоставление вещи нанимателю, но не только путем физической передачи самой вещи, но еще и сопроводительных документов. Главной обязанностью арендатора - своевременное внесение арендных платежей.

Спорные моменты содержания договора аренды связаны с неурегулированностью понятия «капитальный ремонт», порядка взаимоотношений сторон во время его проведения, если капитальный ремонт создает препятствия арендатору при пользовании предметом аренды, определения стороны, которая несет расходы на капитальный ремонт, когда в договоре аренды указано, что его обязан проводить арендатор, но не установлено за чей счет, соотношение капитального ремонта и неотделимых улучшений. По этим и другим спорным вопросам, затронутым в настоящем параграфе, целесообразно выработать рекомендации на уровне разъяснения Пленума ВАС, учитывая, что определенная практика разрешения этих споров уже сложилась, хотя и носит в основном неоднозначный характер.

На практике возникает множество споров, связанных с преимущественным правом арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Суды при рассмотрении данных дел признают следующие факты как ограничивающие преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок. Если у арендодателя нет фактической возможности предоставить имущество для определенной цели, арендатор может быть лишен преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Несвоевременная уплата арендных платежей, нарушение условий договора лишает арендатора преимущественного права аренды.

Глава 3. Исполнение, прекращение и гражданско-правовая ответственность сторон по договору аренды здания и сооружения

3.1 Исполнение, расторжение и прекращение договора аренды

Главная обязанность арендодателя состоит в передаче здания или сооружения арендодателю, о чем должен быть составлен соответствующий передаточный акт. При этом обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания (абз. 2 п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Ниже необходимо рассмотреть некоторые вопросы, связанные с составлением передаточного акта.

Составляя акт приема-передачи здания/сооружения, стороны нередко ограничиваются простым указанием в акте факта передачи объекта арендодателем и принятия его арендатором. Такую «лаконичность» акта приема-передачи нельзя признать разумной. В акте, по справедливым рекомендациям специалистов, в обязательном порядке необходимо также указать:

- характеристики объекта и его площадь;

- функциональное предназначение объекта и возможность его использования в предпринимательской деятельности (для определенного вида предпринимательской деятельности);

- состояние объекта и входящих в него конструктивных элементов (окна, двери, пол, перегородки, крыльцо, фасад и так далее.);

- необходимость в текущем либо капитальном ремонте объекта (если таковая имеется);

- возможность для размещения вывески либо наружной рекламы (если у арендатора имеется такая необходимость);

- состояние инженерных коммуникаций (отопление, горячее и холодное водоснабжение, газоснабжение, электротехническое оборудование и так далее.);

- показания счетчиков по учету тепла, воды, газа, электроэнергии на момент приема-передачи;

- факт передачи принадлежностей объекта аренды (ключи, пропуска и др.);

- оговорка о том, что передаваемое нежилое помещение полностью соответствует условиям договора аренды, каких-либо претензий арендатор к арендодателю не имеет Жигачев А.В. Заключаем договор аренды нежилого помещения. На что нужно обратить внимание? // СПС КонсультантПлюс. 2009..

Отсутствие акта приема-передачи здания или сооружения может свидетельствовать о неисполнении арендодателем обязательств по передаче имущества или арендатором по возврату имущества.

Так, по одному из дел, суд указал следующее «...отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что истец не представил доказательства, подтверждающие исполнение обязательства по передаче имущества в аренду. МУ Управление основывая исковые требования о взыскании долга на договоре аренды от 01.06.2005, не представило акта приема-передачи объектов аренды арендатору, который является неотъемлемой частью договора и приложением № 2 к договору. Отсутствуют в материалах дела и иные доказательства, которые бы подтвердили факт передачи истцом ответчику в пользование спорного имущества по договору аренды от 01.06.2005.

Довод заявителя о том, что принятие ответчиком во временное владение и пользование спорного имущества подтверждается актом о возврате имущества от 30.06.2006 и письмом от 21.09.2006 № 882/0035 судом кассационной инстанции во внимание не принимается.» Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.09.2009 № Ф03-4468/2009 по делу № А51-10479/2008 // СПС Консультант плюс.

В то же время, отсутствие акта приема-передачи здания или сооружения не свидетельствует о не передаче объекта арендатору, если судом установлено, что арендатор фактически занимает данное помещение Постановление ФАС Московского округа от 28.09.2007 № КГ-А40/9730-07 // СПС Консультант плюс.

На практике возникают споры относительно того, является ли акт приема-передачи арендуемой недвижимости единственным доказательством передачи имущества арендатору. Здесь позиции судов разделились. Одни считают такой акт единственно допустимым доказательством передачи имущества Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.09.2010 по делу № А38-7246/2009 // СПС Консультант плюс, другие его таковым не считают Определение ВАС РФ от 05.04.2011 № ВАС-2123/11 по делу № А40-14800/10-23-96 // СПС Консультант плюс.

Правильно судам ориентировать именно на позицию ВАС РФ, выраженную в одном из дел: «Поскольку акт о приемке помещений в долгосрочную аренду сторонами не был оформлен, именно общество должно было доказать, что, несмотря на отсутствие соответствующего двустороннего акта, банк фактически принял помещения в долгосрочную аренду. Между тем общество такого рода доказательств не представило». Т.е. видно, что ВАС РФ допускает существование иных доказательств, подтверждающих факт передачи имущества в аренду, кроме акта.

Арендодатель вправе в судебном порядке понудить арендатора подписать акт приема-передачи при прекращении договора. Данный вывод также следует из анализа судебной практики Постановление ФАС Московского округа от 29.09.2010 № КГ-А40/11006-10 по делу № А40-25535/10-40-219 // СПС Консультант плюс.

Пункт 2 ст. 611 ГК РФ обязывает арендодателя не только физически передать арендатору объект аренды, но передать вместе со всеми его принадлежностями и необходимыми документами (техническим паспортом, сертификатом качества и тому подобное.), если иное не предусмотрено договором.

Использование отдельных видов имущества без необходимых документов (техпаспорта, акта годности) затруднительно или невозможно. Соответственно, если арендодатель такого имущества не передал нужные документы, то он не исполнил обязанность по передаче арендуемого имущества. В данном случае арендатор должен доказать, что не может использовать имущество в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, арендодатель считается исполнившим обязанность по передаче документов и тогда, когда арендатор фактически использует имущество, переданное в аренду без необходимых принадлежностей и документов.

Если фактически арендатор использует объект аренды, переданный ему без необходимых документов, он не вправе отказаться от внесения арендной платы.

Например, по одному из дел «...общество обратилось в суд с иском о взыскании убытков в виде уплаченной им арендной платы, ссылаясь на невозможность использования здания по назначению ввиду технической его непригодности и отсутствие документов (технический паспорт, сертификат качества и тому подобное.), относящихся к предмету договора.

Принимая обжалуемые акты об отказе в удовлетворении иска, суды обоснованно руководствовались статьей 15 ГК РФ о возмещении убытков во взаимосвязи со статьями 611, 612, 614 и 620 ГК РФ, регламентирующими вопросы их возмещения в случае сдачи в аренду имущества без соответствующих принадлежностей и с недостатками, препятствующими и затрудняющими пользование им, а также - условиями договора аренды.

Как установлено судом первой инстанции, здание принято арендатором по акту одновременно с подписанием договора без каких-либо претензий. Фактическое пользование им в период действия договора арендатор не оспаривал и до его расторжения по инициативе департамента регулярно вносил арендную плату.

В этой связи следует согласиться с выводом судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска...» Определение ВАС РФ от 07.06.2010 № ВАС-7317/10 по делу № А70-11572/2009 // СПС Консультант плюс.

Если арендатор не потребовал от арендодателя представить ему недостающие документы, относящиеся к арендуемому имуществу, то он не может в дальнейшем ссылаться на нарушение арендодателем правил ст. 611 ГК РФ.

Если использование имущества в соответствии с его назначением возможно без относящихся к нему документов, то арендатор не вправе требовать от арендодателя их предоставления.

Арендодатель не признается выполнившим обязанность по передаче имущества, если оно передано в состоянии, не соответствующем назначению имущества.

Перечень, оснований расторжения договора аренды недвижимого имущества установлен в ст. ст. 450, 610, 612, 619, 620 ГК РФ. Их можно условно разделить на 4 категории:

1) по сроку договора аренды:

а) по истечении срока, определенного договором;

б) если срок не установлен (т.е. договор заключен на неопределенный срок), то по инициативе одной из сторон с предварительным уведомлением другой стороны за 3 месяца до предполагаемого дня расторжения договора;

2) по волеизъявлению арендодателя - досрочно в судебном порядке по требованию арендодателя в случае, если арендатор:

а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

б) существенно ухудшает имущество;

в) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

г) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора;

3) по волеизъявлению арендатора - досрочно в судебном порядке по требованию арендатора в случае, если арендодатель:

а) не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

в) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;

г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;

4) по волеизъявлению любой из сторон, если:

а) другая сторона существенно нарушает условия договора (при этом под «существенным» понимается такое нарушение договора, которое влечет для другой стороны столь серьезный ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора);

б) она (сторона) в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора полностью или частично, если такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Важно отметить, что расторжение договора аренды нежилых помещений в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ возможно и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Важно рассмотрение в рамках настоящего исследования некоторых наиболее характерных или специфических оснований для расторжения договора аренды зданий/сооружений.

По требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

Обычно в договорах аренды недвижимого имущества указывается цель его использования: в качестве офисных помещений, под склад (возможно, с указанием объектов хранения), для производства какой-либо продукции и тому подобное.

Таким образом, если арендатор в помещении, переданном ему в аренду под офис, занимается производством, то арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды.

Так, например, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и выселении арендатора в связи с существенным нарушением последним условий договора, выразившимся в использовании арендованных помещений не по назначению. По условиям договора аренды нежилое помещение было передано в аренду для использования под служебные цели, вместо этого арендатор использовал помещение под сауну. Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции указал, что допущенные ответчиком нарушения являются существенными, и сослался на ст. ст. 619, 450 ГК РФ. Решение суда первой инстанции было оставлено кассационной инстанцией без изменения Постановление ФАС МО от 26.06.2006 по делу № КГ-А40/5373-06 // СПС Консультант плюс.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо в соответствии с назначением имущества, и при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. ст. 615, 622 ГК РФ).

В связи с этим арендатор должен бережно относиться к имуществу арендодателя, поддерживать его в надлежащем состоянии и не допускать его ухудшения.

Ухудшение арендованного имущества как основание для расторжения договора аренды часто используется в обоснование требований арендодателя вместе с предыдущим основанием как существенное нарушение условий договора.

Ухудшение арендованного имущества может заключаться, например, в перепланировке помещений, которую арендатор произвел без согласия на то арендодателя Постановления ФАС МО от 22.12.2005 по делу № КГ-А40/12530-05-П, от 30.01.2006 по делу № КГ-А40/14225-05 // СПС Консультант плюс.

Так, например, между арендодателем и арендатором был заключен охранно-арендный договор на нежилое помещение, являющееся памятником архитектуры, в соответствии с которым арендатор был обязан производить проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы по арендуемому зданию по плановому заданию арендодателя и в установленные сторонами сроки. Судом первой инстанции было установлено, что арендатор нарушил договор, так как не произвел указанные работы в установленные сроки, что привело к существенному ухудшению состояния арендованного имущества, о чем свидетельствуют акты технического состояния здания (общее состояние здания ухудшилось и стало аварийным: охрана отсутствует, противопожарные мероприятия не проводятся, значительные утраты декора интерьера, аварийное состояние лестниц, перекрытий, кровли, ограды). Кроме того, арендатор неоднократно не вносил арендную плату. В результате суд первой инстанции вынес решение в пользу истца и расторг договор аренды, данное решение было оставлено в силе Постановлениями апелляционной и кассационной инстанций Постановление ФАС МО от 21.03.2003 по делу № КГ-А40/1246-03 // СПС Консультант плюс.

Также Постановлением ФАС МО от 22.01.2004 по делу № КГ-А40/11057-03 были оставлены в силе решение арбитражного суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, которыми был удовлетворен иск арендодателя о расторжении договора аренды нежилых помещений в связи с существенными нарушениями договора арендатором, которые выразились в перепланировке помещений без согласия собственника, ухудшении имущества, нахождении сторонних организаций в арендуемых помещениях, несвоевременности внесения арендных платежей. В частности, арендатор не выполнял условия договора аренды о содержании помещений в полной исправности и соответствующем санитарном состоянии, проведении текущего ремонта, арендуемые кабинеты, коридоры, лестничные площадки, санитарные узлы находились в состоянии, не отвечающем требованиям санитарно-гигиенических норм, требовали текущего и капитального ремонта, что было подтверждено соответствующими актами проверки, а также заключением оценочной организации, на основании чего суд сделал вывод о том, что состояние арендованного имущества значительно ухудшилось Муратова Д Расторжение договора аренды недвижимого имущества без согласия арендатора // Финансовая газета», 2007, № 33. С. 11.

Если арендодатель препятствует использованию имущества в соответствии с условиями договора или назначением имущества, то в соответствии с п. 1 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом.

В связи с этим возник вопрос о том, является ли препятствием установление пропускного режима в здание, когда арендуется помещение в здании.

Ответ на рассматриваемый вопрос зависит от того, когда арендодатель установил пропускной режим - до заключения договора аренды или после.

Установление арендодателем пропускного режима до заключения сторонами договора аренды само по себе не может расцениваться как установление арендодателем препятствий в пользовании арендованным помещением См. Постановления ФАС Московского округа от 17.12.2007 № КГ-А41/12813-07, Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2010 № 09АП-1481/2010-ГК, от 05.03.2010 № 09АП-1951/2010-ГК // СПС Консультант плюс.

Если же пропускной режим, препятствующий покупателям забирать товары был установлен после заключения договора аренды, то арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора. Он может обосновать это тем, что арендодатель создает препятствия пользования имуществом в соответствии с условиями договора, так как при заключении договора аренды данное условие оговорено не было См. Постановление ФАС Уральского округа от 04.03.2002 № Ф09-294/02-ГК // СПС Консультант плюс.

Как показывает практика, при предъявлении исков о расторжении договоров аренды истцами часто используется не одно основание, а несколько, предусмотренных, например, разными пунктами ст. 619 ГК РФ и разными статьями, поскольку нередко они взаимосвязаны и вытекают одно из другого.

Как уже говорилось, до обращения с исковым заявлением в суд арендодатель обязан выполнить требования ч. 3 ст. 619 ГК РФ о досудебном порядке урегулирования спора, направив арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Однако одного предупреждения недостаточно.

Президиум ВАС РФ указывает на то, что к отношениям аренды применяется общее правило о расторжении договора, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок. Поэтому помимо предупреждения о необходимости исполнения арендатором своего обязательства по договору арендодатель также обязан направить арендатору предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этого обязательства в разумный срок.

Только при выполнении этих двух условий досудебный порядок урегулирования спора будет соблюден арендодателем.

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке необязательно может осуществляться только судом. Договор аренды недвижимого имущества может быть расторгнут досрочно арендодателем и во внесудебном порядке, если это предусмотрено условиями договора, причем основаниями для расторжения договора могут быть как связанные, так и не связанные с нарушением арендатором условия договора.