К договору проката установлено требование письменной формы, что является изъятием из правила п. 1 ст. 609 ГК РФ (в отношении физических лиц). Для договоров бытового проката применяются бланки, установленной формы Об утверждении форм документов строгой отчетности [Текст]: [Письмо Минфина РФ №16-00-30-33, от 20 апреля 1995 г] // Экономика и жизнь. - 1995. - №41. - С. 32..

Отдельные особенности присущи объему прав и обязанностей сторон, что объясняется как публичным характером проката, так и профессиональным статусом арендодателя. В частности, в дополнительные обязанности арендодателя входит (ст. 628 ГК РФ):

проверка исправности сдаваемого в аренду имущества в присутствии арендатора;

ознакомление арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдача ему письменных инструкций о пользовании этим имуществом.

Перечисленные обязанности не являются новыми для договора проката Плоом Э.Л. Договор бытового проката по советскому гражданскому праву: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. [Текст] -Л., 1964. - С. 16-18., но они впервые нашли закрепление в нормативном акте такой силы.

Ряд обязанностей появляется для наймодателей, предоставляющих имущество по договору бытового проката. Это, например, доведение до потребителя информацию о своем режиме работы, информация о передаваемом имуществе и т.д.

В случае предоставления некачественного имущества, которое мешает или исключает пользование имуществом, арендодатель должен в 10-дневный срок со дня заявления арендатора или в меньший срок, если он установлен договором, отремонтировать имущество на месте или предоставить в надлежащем состоянии другое аналогичное имущество (п. 1 ст. 629 ГК РФ). Право выбора способа устранения недостатков принадлежит арендодателю Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (издание четвертое, исправленное и дополненное) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Контракт. 2004. - С. 204., хотя выбор во многом зависит от характера имеющихся недостатков.

Арендная плата устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (п. 1 ст. 630 ГК РФ). Таким образом. Гражданский кодекс РФ не предполагает применение иных форм арендной платы для договора проката, кроме денежной.

Наемная плата вносится только за время фактического нахождения имущества у арендатора, и при досрочном возврате имущества арендодатель обязан вернуть излишне уплаченную часть.

Важной особенностью договора проката, призванной в определенной мере компенсировать большой объем требований к арендодателю, является предоставляемая ст. 630 Гражданского кодекса РФ возможность взыскать в бесспорном порядке задолженность по арендной плате на основании исполнительной надписи нотариуса. Следует заметить, что законодатель сохранил существовавший ранее порядок.

В договоре проката проведение и текущего, и капитального ремонтов возложено на арендодателя (ст. 631 ГК РФ). Это положение действует даже, когда необходимость ремонта возникла по вине арендатора, к примеру, из-за нарушений правил эксплуатации и содержания имущества. В этом случае наниматель обязан возместить стоимость ремонта и транспортировки имущества (ст. 629 ГК РФ).

Договор аренды транспортного средства - это гражданско-правовой договор, по которому арендатору за плату предоставляется транспортное средство во временное владение и пользование Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М., Юрайт. 2004. - С. 90..

В Гражданском кодексе РФ данный договор выделен исходя из особого объекта аренды, которым является транспортное средство.

В Общероссийском классификаторе основных фондов к транспортным средствам отнесены средства передвижения, предназначенные для перемещения людей и грузов: железнодорожный подвижной состав; подвижной состав водного транспорта; подвижной состав автомобильного транспорта; подвижной состав воздушного транспорта; подвижной состав городского транспорта; средства напольного производственного транспорта, а также транспортные средства прочих видов. К последним могут быть отнесены транспортные средства со специализированными кузовами, назначением которых является транспортировка грузов и людей (например, автоцистерны, молоко-, цементо-, муковозы).

Автомобили и прицепы автомобильные и тракторные, вагоны железнодорожные специализированные и переоборудованные, основным назначением которых является выполнение производственных или хозяйственно-бытовых функций, а не перевозка грузов и людей (передвижные электростанции, передвижные трансформаторные установки и т.п.), считаются передвижными предприятиями соответствующего назначения, а не транспортными средствами, и подлежат учету как здания (по аналогии с соответствующими стационарными предприятиями) или оборудование.

Применительно к аренде мы находим понятие транспортного средства у А.А.Иванова, который определяет его как «техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, движущееся в пространстве» Гражданское право. Учебник. Часть 2 [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М., Проспект. 2006. - С. 177. .

На основании имеющихся нормативных актов можно сделать вывод, что к транспортным средствам обычно относят свободно перемещающиеся механические устройства, как оборудованные двигателем (автомобили, самолеты, локомотивы, теплоходы, космические корабли и др.), так и необорудованные таковым (велосипеды, прицепы, баржи, вагоны и др.). Кроме того, выделяются устройства, непосредственно направляемые обслуживающим персоналом, (к примеру, автомобили, тепловозы) и управляемые опосредованно, через другое транспортное средство (железнодорожные вагоны, прицепы и т.п.).

Помимо Гражданского кодекса положения, регламентирующие аренду транспортных средств исходя из отнесения их к различным видам транспорта, содержатся в Кодексе торгового мореплавания РФ 1999 года. Уставе железнодорожного транспорта РФ 2003 года, Федеральном законе РФ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» 2003 года, Воздушном кодексе РФ 1997 года, а также в принятых в соответствии с перечисленными документами подзаконных актах по отдельным видам транспорта. Но приведенные акты не используют общего понятия «транспортное средство», а применяют отраслевые термины: воздушное судно, подвижной состав, судно и др.

Во многих случаях заключение договора аренды транспортных средств (независимо от условия по предоставлению экипажа) предполагает получение арендатором лицензии на осуществление определенной деятельности на транспорте (к примеру, по перевозке грузов на коммерческой основе).

Главное отличие аренды с экипажем (его конституирующий признак) состоит в предоставлении арендодателем услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Если изменение других условий договора (например, по содержанию транспортного средства) не меняет его сути, то исключение условия о предоставлении экипажа автоматически переводит его в разряд договоров аренды без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

Предоставление услуг по управлению невозможно в отношении транспортных средств, эксплуатируемых без экипажа: грузовых вагонов, цистерн, прицепов и т.п.

Услуги по управлению и технической эксплуатации оказывают члены экипажа, являющиеся работниками арендодателя (ст. 635 ГК РФ), в объеме, обеспечивающим нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства. Экипаж должен быть укомплектован в соответствии с обязательными для сторон требованиями и принятой практикой эксплуатации транспортного средства, что включает в себя как предоставление необходимого количественного и качественного состава членов экипажа, так и соответствие их квалификации установленным требованиям Об утверждении положения о минимальном составе экипажей самоходных транспортных судов [Текст]: [Приказ Минтранса РФ № 138, от 1 ноября 2002 г., по состоянию на 14.04.2003] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2003. - № 4. - С. 27.. Поскольку недоукомплектование экипажа может повлечь запрет на эксплуатацию транспортного средства, то арендатор вправе потребовать возмещения убытков требовать досрочного расторжения договора в связи с созданием препятствий пользованию имуществом в соответствии со ст. 620 ГК РФ.

Следует отметить, что договором аренды может быть предусмотрен более широкий спектр услуг, предоставляемых нанимателю (п. 1 ст. 635 ГК РФ). Г.С.Шапкина правильно отмечает, что эти дополнительные услуги «выходят за рамки технической эксплуатации» Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (издание пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М., Контракт. 2006. - С.208.. Это, например, может быть предоставление экскурсионного обслуживания при аренде транспортного средства в туристических целях.

Как правило, расходы по оплате услуг членов экипажа и их содержание производится ардодателем, что, естественно, влияет на размер арендной платы. Однако допускается передача обязанностей по содержанию и по оплате услуг на арендатора.

По общему правилу, обязанность по страхованию транспортного средства и гражданско-правовой ответственности возлагается на арендодателя, если это необходимо в силу закона или договора. Такая необходимость, например, появляется в отношении воздушного судна при получении свидетельства эксплуатанта.

На арендодателя возлагается обязанность по поддержанию транспортного средства в надлежащем состоянии, включая проведение текущего и капитального ремонта, а также предоставление необходимых принадлежностей, то есть, арендодатель полностью отвечает за состояние транспортного средства в течение всего срока аренды, если договором не предусмотрено иное.

На арендатора возлагается обязанность по несению расходов по коммерческой эксплуатации транспортного средства, включая оплату топлива, иных расходуемых материалов, сборов. В торговом мореплавании сюда, в частности, включаются оплата бункера, портовых, канальных, лоцманских сборов и т.п.

Аренду транспортного средства без экипажа иногда именуют «чистой» по арендой. В данном подвиде аренды после передачи транспортного средства наймодателем практически все обязанности лежат на арендаторе.

Наниматель в течение всего срока аренды должен поддерживать транспортное средство в исправном состоянии, проводить текущий и капитальный ремонт (ст. 644 ГК РФ). Однако, если, например, выявлены скрытые недостатки, то их устранение лежит на арендодателе.

Наниматель своими силами осуществляет управление транспортным средством, а также его техническую и коммерческую эксплуатацию (ст. 645 ГК РФ). В данном случае «своими силами» означает, что управление и эксплуатация могут производиться либо лично арендатором, либо его работниками, либо лицами, привлеченными арендатором по гражданско-правовым договорам. Возможен вариант, когда экипаж арендодателя перенанимается арендатором, то есть переходит в его полное подчинение по всем вопросам, как коммерческой, так и технической эксплуатации транспортного средства.

Во всех перечисленных случаях состав экипажа и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а также не противоречащим им требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.

В отличие от аренды транспортных средств с экипажем при аренде без экипажа ответственность перед третьими лицами за вред, причиненный транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет не арендодатель, а арендатор как владелец этого объекта (ст. 648 ГК РФ).

Договор аренда транспортных средств не отменяет возможность сторон ввести в соглашение условие о выкупе транспортного средства.

3.2 Аренда недвижимого имущества

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Не проводя различия между понятиями «здание» и «сооружение» и не раскрывая их содержания. Гражданский кодекс РФ признает эти объекты недвижимым имуществом (п. 1 ст. 130 ГК РФ), права и сделки с которым подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

В нормативных актах к зданиям относят архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

Объектом является каждое отдельно стоящее здание. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами.

Отдельно выделяются жилища (жилые строения) как здания, предназначенные для постоянного проживания. Они включают в себя также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома.

К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.

Основными документами на здания и сооружения являются паспорт технического учета (технический паспорт), формируемый БТИ, поземельная книга, документы, свидетельствующие о принадлежности объектов (договоры о передаче имущества, свидетельства о вступлении в наследство и т.д.). Право собственности на них подтверждается свидетельством установленного образца, выдаваемым органом по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В.Н.Литовкин отмечает, что поскольку объектом государственной регистрации недвижимости может быть как единый объект учета, состоящий из расположенных на одном земельном участке основного и служебного строений и сооружений, так и только здание без вспомогательных (служебных) строений под самостоятельным порядковым номером по улице, то при втором варианте объектом аренды может быть только это здание или его часть, а в первом - это может быть и весь комплекс, и его отдельные составные элементы, и даже их части. В.В. Витрянский, отмечает, что при аренде зданий и сооружений не применяется ряд общих правил об аренде, но «в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространяются в полном объеме» Брагинского М.И., Витрянского В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества [Текст] - М., Статут. 2002. - С.93..

В литературе высказывались точки зрения, что договор найма жилого помещения является разновидностью имущественного найма либо только коммерческий найм жилого помещения подчиняется правилам договора аренды Потяркин Д. Коммерческий наем жилого помещения с правом выкупа: правовая экспертиза [Текст] // Хозяйство и право. - 2007. - №4. - С. 114.. Разумеется, первоначально найм жилья существовал в рамках института аренды, однако на сегодняшний день данный договор выделен в самостоятельный институт гражданского права и регулируется главой 35 ГК РФ, в которой даже нет ссылок на применение норм об аренде к найму жилого помещения (допускается, как ранее отмечалось, только аренда жилья юридическими лицами в целях предоставления для проживания гражданам) Северова М.А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон [Текст] // Современное право. - 2007. - № 6. - С. 25.. Отличительными особенностями договора найма жилого помещения являются: нанимателем выступает гражданин; объект используется только для проживания граждан; договор независимо от срока не подлежит государственной регистрации; к регулированию данных отношений дополнительно применяются положения жилищного законодательства.

Форма договора аренды зданий (сооружений) твердо определена Гражданским кодексом РФ. Как и при купле-продаже недвижимости, требуется составление одного документа, подписанного обеими сторонами договора. Иные варианты простой письменной формы (обмен письмами, телеграммами и т.п.) недопустимы. Нарушение требований к форме влечет недействительность договора (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Формулировка закона уточняется п. 2 ст. 609 ГК РФ, который гласит, что «договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом». К сожалению, следует отметить, что положение, изложенное в ст. 651 ГК РФ, прямо не исключило действия ст. 609 ГК РФ, как это было сделано в договоре аренды транспортных средств (статьи 633 и 643 ГК РФ). Поэтому автор, присоединяясь к принятой в литературе точке зрения, что законодатель хотел установить необходимость регистрации договоров зданий (сооружений), заключаемых на срок от одного года и более Проничев К.В. О сроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости [Текст] // Юрист. - 2007. - № 4. - С. 16., считает полезным в случае сохранения данного правила изменить формулировку п. 2 ст. 651 ГК РФ и изложить ее, например, в следующем виде: «Не подлежит государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее 1 года. Данное правило не применяется, если договор аренды здания или сооружения сопряжен с передачей в пользование земельного участка».

Так как для договора аренды зданий и сооружений условие о сроке не является существенным, то для договоров, заключенных на неопределенный срок, правило о регистрации не может быть применено. Также оно легко обходится при заключении договора аренды сроком на один год, предусматривающего автоматическую пролонгацию на тот же срок при отсутствии возражения сторон.

Достаточно интересное и обоснованное мнение высказано О.Гутниковым, который считает, что в соответствии со статьей 26 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрации подлежит не только договор аренды зданий и сооружений, но и право аренды, причем на регистрацию права не распространяется правила ст. 651 ГК РФ о предельных сроках, подлежащих регистрации. Таким образом, на практике могут существовать два варианта государственной регистрации: только права аренды (обременения) и одновременно договора аренды и права аренды Гутников О. Государственная регистрация права аренды [Текст] // Хозяйство и право. - 2007. - №5. - С. 34.. Если с регистрацией договора связано возникновение права аренды, то регистрация самого права предоставляет возможность защиты при переходе имущества от одного лица к другому в результате универсального правопреемства.

Учитывая все ранее изложенное, автор считает необходимым сохранить государственную регистрацию договоров аренды зданий или сооружений независимо от срока, упростив процедуру регистрации.

При аренде здания (сооружения) к существенным в силу закона условиям отнесен размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). В случае отсутствия согласованного в письменном виде условия о размере наемной платы договор считается незаключенным.

Размер арендной платы обычно зависит от места расположения здания или сооружения, от характера деятельности арендатора, от технических характеристик передаваемых зданий или сооружений и т.п. Учет всех этих параметров особенно характерен для сдачи в аренду государственных и муниципальных объектов.

В Гражданском кодексе РФ в п. 2 ст. 654 отмечено, что если договором не определено иное, в счет арендной платы включается и плата за пользование земельным участком, на котором расположено здание (сооружение).

Особенностью исполнения договора аренды здания (сооружения) является необходимость составления передаточного акта или иного документа о передаче, подписанного сторонами. Именно с этого момента обязанность по передаче вещи считается исполненной, если иное не установлено действующим законодательством или договором.

Уклонение от подписания этого акта законом приравнивается к отказу от исполнения договора и влечет равнозначные последствия. Данное положение действует как в отношении передачи имущества арендатору, так и возврата его арендодателю.

В качестве краткого вывода по данному вопросу можно указать, что договор аренды зданий и сооружений, являющихся недвижимым имуществом, подлежит более жесткому государственному контролю, который выражается в государственной регистрации данного рода договоров. Освобождение от такой регистрации сделок, заключаемых на срок менее 1 года, может привести к ослаблению этого контроля, и, кроме того, позволяет не применять указанное требование к договорам аренды заключенным без указания срока. Поэтому высказывается предложение об исключении из статьи 651 ГК РФ второго пункта, вводящего такое исключение.

3.3 Договор лизинга как особый вид аренды

Обычно под лизингом понимают имущественные отношения, при которых одна организация (пользователь) обращается к другой (лизинговой компании) с просьбой приобрести необходимое имущество и передать его ей во временное пользование Кабатова Е.В Лизинг: правовое регулирование, практика. [Текст] - М., Инфра-М. 2008. - С. 18..

В широком значении под лизингом следует понимать весь комплекс возникающих имущественных отношений, связанных с передачей имущества во временное пользование на основе его приобретение и последующей сдачи в долгосрочную аренду Нигаматзянов Т.Т. Существенные условия договора лизинга [Текст] // Право и экономика. - 2007. - № 7. - С. 18.. Именно в такой трактовке лизинг вошел в обиход и используется в зарубежной и отечественной теории и практике.

В Федеральном законе РФ «О лизинге» под лизингом понимают и сам договор, и «вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим и юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем».

В экономической литературе лизинг определяют как особую форму финансирования товаропроизводителей для приобретения материально-технических средств Гайнетдинов М. Лизинг - Выгодная форма предпринимательства. [Текст] // Хозяйство и право. - 2008. - № 3. - С. 31., занимающую промежуточное положение между кредитованием и прямым инвестированием Коган Э.Э. Правовые основы лизинга [Текст] // ЭКО-Новосибирск. - 2007. - №3. - С. 62.. Отталкиваясь от этого, отмечается, доля лизинга в объеме инвестиций в экономику России в 1997 году составила Чистов А. Закон «О лизинге» в системе внешних экономических связей РФ. [Текст] // Предпринимательское право. - 2006. - № 9. - С. 28..

В наиболее обобщенной форме лизинг, с позиции экономической науки, представляется собой продажу машин и оборудования потребителям с отсрочкой платежа Гайнетдинов М. Указ. соч. - С.31..

Ряд ученых рассматривают лизинг как форму экономических отношений, которая представляет собой целую совокупность хозяйственных операций. В нее входят такие обязательные элементы, как купля-продажа, аренда, а также могут включаться заем, поручение, гарантия, обслуживание и т.д. Андреев П.А. Создание лизинговых предприятий в агропромышленном комплексе: методическое пособие. [Текст] - М., Юридическая литература. 1994. - С. 4.

В Гражданском кодексе РФ «финансовая аренда» и «лизинг» применяются как синонимы, так что, на наш взгляд, было бы корректнее применять термин «финансовая аренда», а не «финансовый лизинг», поскольку слово «лизинг» является не переводом, а звуковой калькой соответствующего английского термина, обозначающего аренду (to lease) Козырь О.М. Лизинг (общая характеристика договора). [Текст] // Закон. - 2007. - № 2. - C. 14..

В литературе выделяется несколько различных классификаций лизинга: по составу участников; по типу имущества; по степени новизны объекта лизинга; по степени окупаемости имущества; в зависимости от условий амортизации; по степени окупаемости и условиям амортизации; по объему обслуживания; в зависимости от сектора рынка; по отношению к налоговым и амортизационным льготам; по характеру лизинговых платежей; по видам лизинговых платежей; по степени финансового участия лизингодателя; в зависимости от особенностей учета; в зависимости от условий прекращения лизинговых договоров; по наличию различного рода гарантий и т.п. Газман В.Д. Лизинг: Теория. Практика. Комментарии. [Текст] - М., Правовая культура. 1997. - С. 75; Ольхова Р. Лизинговые сделки. [Текст] // Журнал для акционеров. - 2008. - №3. - С. 39-41..

Большое значение в регулировании лизинговых отношений играет договор финансовой аренды.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ч. 1 ст. 665 ГК РФ.).

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа по этому вопросу отметил Постановление ФАС Поволжского округа от 29.02.2000 г. по дело № А55-362/2000 // Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 6. - С. 31., что согласно представленным документам сторонами был заключен договор финансового лизинга, и в счет исполнения обязательств по данному договору лизингодатель на основании устной заявки лизингополучателя закупил у организации сельскохозяйственное оборудование, переданное лизингополучателю по акту приемки - передачи.

Согласно условиям договора лизинга в день его заключения стороны подписали два приложения за № 1, в одном из которых согласованы ассортимент объектов лизинга и количество сельскохозяйственной техники, подлежащей поставке по данному договору. Во втором документе, обозначенном как приложение к акту приемки - передачи, согласованы условия, сроки и порядок расчетов лизингополучателя за технику. Как отмечает кассационная инстанция, указанные обстоятельства не противоречат нормам права, установленным ст. ст. 665, 666 и 668 ГК РФ. Кроме того, заключение и исполнение сторонами договора лизинга подтверждаются также и счетом - фактурой с расшифровкой платежей, платежными поручениями, которыми ответчик частично перечислил задолженность за сельскохозяйственное оборудование, указав наименование платежей - "Стоимость объекта лизинга".

Таким образом, учитывая изложенные обстоятельства, суд посчитал, что доводы заявителя о заключении между сторонами договора купли - продажи, а не лизинга и поэтому отсутствии у него обязательства по уплате лизинговых платежей и пени за просрочку их оплаты не основаны на материалах дела.

Определяя лизинг как долгосрочную аренду (от 6 месяцев до нескольких лет) машин, оборудования, средств транспорта с последующим выкупом арендуемого имущества за счет периодических платежей в виде арендной платы, Э.Э.Коган, тем не менее, не согласен с тем, что в основе лизинга лежит имущественный найм, и считает, что это самостоятельный вид договора Коган Э.Э. Указ. соч. - С.65.. Эту же точку зрения поддержал и Е.А. Суханов, указывая на многосторонний характер отношений при лизинге Гражданское право. В 2-х томах. Том 2. Учебник [Текст] / Под ред. Суханова Е.А. - М., Волтерс Клувер. 2006. - С.141-142..

В Гражданском кодексе РФ, все же, нашла отражение точка зрения, что собственно договор лизинга является двусторонним, но наделяющим его стороны правами и обязанностями в отношении третьего лица - продавца имущества, то есть договор финансовой аренды «осложняется» наличием третьей фигуры - продавца, с которым арендатор в прямых договорных отношениях не состоит, но к которому благодаря специальным правилам финансовой аренды приобретает ряд прав Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель [Текст] / Под ред. Козырь О.М., Маковского А.Л.., Хохлова С.А. - М., Международный центр финансово-экономического развития. 1996. - С.347..

В то же время договор между продавцом и лизингодателем регулируется правилами о купле-продаже.

Обязательным требованием к лизингодателям, в качестве которых могут выступать юридические лица и граждане, являющиеся предпринимателями без образования юридического лица. Интересным фактом является наличие двух возможных вариантов получения лицензий для юридических лиц: деятельность в качестве лизинговых компаний либо в качестве кредитных учреждений.

В качестве лизингополучателей могут выступать не только коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, но и некоммерческие организации, занимающиеся предпринимательской деятельностью в соответствии с учредительными документами.

Особенностями договора лизинга как разновидности аренды являются:

1) в качестве участника обязательств наряду с арендодателем и арендатором выступает также продавец имущества, являющийся его собственником;

2) арендодатель, в момент заключения договора не является собственником или титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду;

3) более активная роль принадлежит арендатору, так как именно он, по общему правилу, определяет продавца и указывает имущество, подлежащее приобретению для передачи в аренду Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М., Юрайт. 2004. - С.98.;

4) предметом договора не могут быть вещи, используемые для непредпринимательской деятельности, а также земельные участки и другие природные объекты (ст.666 ГК РФ);

5) передача имущества арендатору производится не арендодателем, а продавцом с сохранением за наймодателем ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности;

6) риск случайной гибели и случайного повреждения нанятого имущества возлагается на арендатора, если иное не предусмотрено договором (ст. 669 ГК РФ).

К договору лизинга применяются общие положения об аренде в части, не противоречащей специальным положениям.

Согласно конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге, к которой Россия присоединилась в 1998 году О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге [Текст]: [Федеральный закон № 16-ФЗ, принят 16 января 1998 г.] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 7. - Ст. 787., сделка финансового лизинга обладает следующими характеристиками:

а) арендатор определяет оборудование и выбирает поставщика, не полагаясь в первую очередь на опыт и суждение арендодателя;

б) оборудование приобретается арендодателем в связи с договором лизинга, который, и поставщик осведомлен об этом, заключен или должен быть заключен между арендодателем и арендатором; и

в) периодические платежи, подлежащие выплате по договору лизинга, рассчитываются, в частности, с учетом амортизации всей или существенной части стоимости оборудования.

Новые особенности регулирования лизинга, введенные Федеральным законом РФ «О лизинге» Газман В. Комментарий к Федеральному закону «О лизинге». [Текст] // Хозяйство и право. - 2008. - № 1. - С.3., включают в себя расширение понятия лизинга: помимо финансовой аренды (финансового лизинга) в него входят также возвратный лизинг, который рассматривается в качестве подвида финансового лизинга, и оперативный лизинг, который раньше таковым не признавался. Таким образом, лизинг в качестве родового понятия включает в себя и финансовый лизинг Кучер А. Закон о лизинге - шаг вперед или два назад? [Текст] // Законодательство и экономика. - 2008. - № 1. - С. 10., и оперативный.

Кроме этого, в законе встречаются такие виды лизинга как комплексный и смешанный.

Комплексный лизинг включает в себя дополнительные услуги, предусмотренные п. 4 ст. 7 Закона «О лизинге». Это, в частности, могут быть приобретение у третьих лиц прав на интеллектуальную собственность («ноу-хау», лицензионных прав, прав на товарные знаки, марки, программное обеспечение и других), послегарантийное обслуживание и любой вид ремонта предмета лизинга, осуществление монтажных (шефмонтажных) и пусконаладочных работ в отношении предмета лизинга, обучение персонала и др.

В законе не раскрывается понятия «смешанного» лизинга. Скорее всего, он представляет собой совокупность условий нескольких различных лизинговых договоров Жуков Л.М. Новое в инвестиционном законодательстве РФ [Текст] // Предпринимательское право. - 2008. - № 1. - С. 13..

Помимо видов выделяются типы лизинга (краткосрочный - менее полутора лет, среднесрочный - от полутора до трех лет, долгосрочный - от трех лет и выше) и формы лизинга (внутренний и международный).

Договор признается лизинговым, если он содержит указания на наличие инвестирования денежных средств в предмет лизинга и на наличие передачи предмета лизинга лизингополучателю. Вероятно, подтверждением наличия инвестирования должна служить покупка предмета лизинга лизингодателем.

К существенным условиям (существенным положениям) договора лизинга отнесены:

1) указание формы, типа и вида;

2) точное описание предмета лизинга;

3) объем передаваемых прав собственности;

4) наименование место и указание порядка передачи предмета лизинга;

5) указание срока действия договора лизинга;

6) порядок балансового учета предмета лизинга;

7) порядок содержания и ремонта предмета лизинга;

8) перечень дополнительных услуг (если заключается договор комплексного лизинга);

9) указание общей суммы договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя;

10) порядок расчетов (график платежей);

11) определение обязанности лизингодателя или лизингополучателя з1астраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотрено договором;

12) обстоятельства, которые признаются сторонами в качестве бесспорных и очевидных нарушений обязательств и влекут прекращение договора и имущественный расчет, а также процедуру изъятия (возврата) имущества.

Обязательным приложением к договору лизинга должен быть договор купли-продажи имущества.

Лизингодатель в рамках договора лизинга обладает беспрецедентными правами в отношении арендатора. Так, он имеет право проводить инспекцию для осуществления контроля за соблюдением условий договора лизингополучателем, включая финансовый контроль за деятельностью арендатора и назначение аудиторских проверок при неуплате лизинговых платежей. Лизингополучатель обязан обеспечивать доступ арендодателя к своим финансовым документам, а также допускать присутствие лизингодателя на общих собраниях и заседаниях органов управления Стародубова Л.В. Ответственность сторон по договору финансовой аренды [Текст] // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2007. - № 2. - С. 23..

Договор лизинга допускает сдачу арендатором имущества в субаренду (сублизинг) с согласия лизингодателя. По мнению А.Кучера, сублизинг в том виде, в котором он изложен в Федеральном законе РФ «О лизинге», представляет собой не субаренду (поднайм), а перенайм Кучер А. Указ. соч. - С. 10.. На наш взгляд, это не совсем верно, так как п. 3 ст. 8 указанного закона не предусматривает перевод обязанностей арендатора по договору, так что он остается ответственным перед арендодателем лицом.

При совершении лизингополучателем действий аналогичных предусмотренным ст. 619 ГК РФ, а также в случае сдачи имущества в сублизинг без получения согласия лизингодатель вправе бесспорно взыскать денежные суммы и изъять предмет лизинга.

Поскольку закон не расшифровывает, что имеется в виду под бесспорным порядком, можно предположить, что в отношении денежных средств понимается безакцептный порядок их списания со счета лизингополучателя (п. 2 ст. 854 ГК РФ), а в отношении изъятия им, вероятно, является отмена требования о предварительном уведомлении арендатора об исправлении допущенных нарушений и освобождение от обращения в суд для досрочного расторжения договора. Однако следует отметить, что реально получить имущество без согласия лизингополучателя арендодатель без решения суда вряд ли сможет, что фактически подтверждается п. 2 ст. 25 Федерального закона.

Договором лизинга может быть предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат имущества, которая будет взыскиваться сверх платежей за пользование и возмещения причиненных убытков, если иное не предусмотрено договором.

В законе «О лизинге» подробно расписан состав арендной платы (лизинговых платежей), в которые входят плата за основные услуги (процентное вознаграждение), амортизация имущества за период лизинга, инвестиционные затраты (издержки), оплата процентов за кредиты, привлеченные в рамках договора, плата за дополнительные услуги лизингодателя и др.

Вознаграждение лизингодателя определяется как сумма оплаты услуг по осуществлению лизинговой сделки и процента за использование собственных средств лизингодателя, направленных на приобретение предмета лизинга и (или) на выполнение дополнительных услуг (при компенсационном лизинге).

По мнению автора, попытка Федерального закона более полно урегулировать лизинговые отношения, к сожалению, оказалась не очень успешной. Причиной тому стала большое количество юридико-технических ошибок. Например, обязательным условием договора лизинга в соответствии со статьей 15 закона является указание объема передаваемых прав собственности, что является нонсенсом для российского права, отрицающего теорию делимости права собственности.

Нельзя не согласиться с А.Кучером, что сдача в залог лизингополучателем имущества противоречит п. 2 ст. 335 ГК РФ. Если при аренде имеет место залог прав, допускаемый п. 3 вышеприведенной статьи, то предоставление права сдачи в залог вещи лицу, не имеющему на нее права собственности или права хозяйственного ведения, не может быть реализовано на практике. То есть, лизингополучатель может воспользоваться только правами, изложенными в ст. 615 ГК РФ.

В целом, следует отметить, что договор лизинга (финансовой аренды) является двусторонним договором аренды, но порождающим обязанность арендодателя перед третьим лицом (продавцом) и соответственно права арендатора в отношении этого третьего лица. При этом специфика договора обуславливается его экономической ролью как нового механизма инвестиционной деятельности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основании изложенного можно сделать следующие выводы. Законодательство не содержит единого подхода к имущественному найму. Подтверждением точки зрения, что аренда, связанная с передачей имущества во владение, имеет вещно-правовой характер, может служить часть 2 пункта 3 статьи 335 ГК РФ: «Залог прав аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц». Так как «право на другую вещь» является синонимом понятия «ограниченное вещное право», то можно сделать вывод, что законодатель таким образом указал на включение арендных прав в число ограниченных вещных прав. В статье 132 ГК РФ аренда названа в числе «сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав».

Отношения по договору аренды настолько многогранны и сложны, что в Российском законодательстве существуют противоречия и проблемы права, на которые следует обратить внимание.

Используемые на практике договоры, подчиняясь общим правилам об аренде, имеют ряд особенностей, отражаемых в специальных нормах. Для регулирования арендных отношений важную роль имеет отнесение имущества к движимому или недвижимому.

1. Понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание", и правильнее употреблять сочетание "здания и иные сооружения", как это предложено в научной литературе.

Ч.1 ст. 607 УК РФ следует изложить в следующей редакции: « В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здании и иные сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)».

2. Несмотря на то, что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий и иных сооружений. В виду того, что объектом аренды может выступать не все здание, а отдельное помещение.

Было бы предпочтительнее ввести в Гражданский кодекс новую главу 351 «Наем нежилых помещений». За основу построения норм этой главы можно взять главу 35 «Наем жилых помещений», с изъятием норм неприменимых в найму нежилого помещения.

3. Необходимо либо унифицировать правила о регистрации недвижимости, либо распространить действие статьи 651 ГК РФ на отношения, связанные с нежилыми помещениями.

Так возможна следующая редакция ч. 2 ст. 651 ГК РФ « Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

4. Кроме того, при заключении договора аренды стороны пользуются правовыми средствами защиты, предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с данной нормой в случаях, когда сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. После этого основанием регистрации договора будет решение суда.

Однако анализ статей Закона о государственной регистрации не предусматривает возможность регистрации договора аренды на основании решения суда, как это сделано в отношении регистрации перехода права собственности в п. 1 ст. 16 Закона. Следовательно, целесообразным было бы приведение норм Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ и по этому вопросу.

Так возможна следующая редакция п. 1 ст. 26 «Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества, либо это регистрация договора аренды осуществляется на основании решения суда».

5. Попытка распространить действие Закона об ипотеке на отношения по ипотеке права аренды путем простого указания последнего в качестве предмета ипотеки является не очень удачной. Прямое применение норм, устанавливающих режим функционирования обычной ипотеки, в ряде случаев просто невозможно и требует определенного творческого подхода, что в свою очередь чревато злоупотреблениями. Необходимо детально разработать порядок залога прав аренды и внести изменения в действующие законодательство. Это может быть либо отдельная глава в части второй Гражданского кодекса, либо глава в законе об ипотеке.

6. Существуют проблемы соотношения критериев, которые позволяют разграничивать договор аренды и близкие договорные правовые институты.

Договоры хранения в автоматических камерах хранения определены как договоры хранения, поскольку функция самих камер и направленность договора заключаются именно в хранении;

7. Договор коммерческой концессии отличается от договора аренды прежде всего по объекту, если же предусматривается передача не только исключительных прав, но и вещей, договор коммерческой концессии должен быть определен как смешанный договор (с элементами аренды);

8. Договор хранения в целом легко отличается от договора аренды по обязанности хранителя лишь хранить вещь без пользования. В тех случаях, когда он получает также право и пользоваться хранимым, это правомочие у него возникает опять же в интересах поклажедателя для обеспечения сохранности имущества;

9. Договор фрахтования (чартер) в работе определен как договор перевозки, поскольку с его помощью удовлетворяется потребность фрахтователя переместить груз в место назначения; само транспортное средство интересует его лишь косвенно и только в указанной связи. В договоре же фрахтования на время с экипажем фрахтователя интересует именно само транспортное средство и его возможности в целом, этот договор должен быть отнесен к арендному типу договоров;

10. Концессионные соглашения, в том числе соглашения о разделе продукции, образуют самостоятельный тип договоров, для которых характерен особый субъектный состав (участвует Российская Федерация), административный характер ряда отношений, особый объект (предоставляются исключительные права, а не само имущество). Совокупность этих и других специфических признаков не позволяет смешивать такие соглашения с арендой земельных участков. Договор аренды недр невозможен, в том числе в связи с отсутствием у недр свойств непотребляемости и определенности (недра есть естественное состояние земли);

11. Практикуемая в настоящее время купля-продажа права на заключение договора аренды допустима. Но если она применяется в случаях, когда договор аренды уже заключен, то отношения следует квалифицировать как перенаем и применять правила главы 24 ГК РФ, в том числе необходимо и согласие кредитора.

12. Существующие положения о публичном договоре находятся в противоречии с правилами о заключении договора в обязательном порядке. Поскольку публичный договор в большей мере отвечает интересам потребителей, нормам об этом договоре следует отдать предпочтение в применении, дополнив ГК РФ уточнением, что «Заключение договора происходит по обращению заинтересованного лица к соответствующей коммерческой организации. Если по окончании срока договора аренды наниматель при отсутствии возражений наймодателя продолжает пользоваться вещью, то имеет место не возобновление договора, а заключение нового».

Таким образом, действующее законодательство о договоре аренды, требует совершенствования, что будет способствовать успешному развитию арендных правоотношений в России.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 [Текст]: офиц. текст // Российская газета. - 1993. - № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 06.12.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.01.1996 г., по состоянию на 06.12.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 29.11.2007] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 04.12.2007] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

6. Лесной кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 200-ФЗ, принят 4 декабря 2006 г.] // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 50. - Ст. 5278.

7. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 136-ФЗ, от 25 октября 2001 г., по состоянию на 08.11.2007] // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.

8. Воздушный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 60-ФЗ, принят 19 марта 1997 г., по состоянию на 04.12.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 12. - Ст.1383.

9. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 81-ФЗ, принят 30 апреля 1999 г., по состоянию на 06.12.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1999. - № 18. - Ст. 2207.

10. Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 18-ФЗ, принят 10 января 2003 г., по состоянию на 08.11.2007] // Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 2. - Ст. 170.

11. О железнодорожном транспорте в Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 17-ФЗ, принят 10 января 2003 г., по состоянию на 08.11.2007] // Собрание законодательства РФ. - 2003. - № 2. - Ст. 169.

12. О приватизации государственного и муниципального имущества [Текст]: [Федеральный закон № 178-ФЗ, принят 21 декабря 2001 г., по состоянию на 01.12.2007] // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 4. - Ст.251.

13. О финансовой аренде (лизинге) [Текст]: [Федеральный закон № 164-ФЗ, принят 29 октября 1998 г., по состоянию на 26.07.2006] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 44. - Ст. 5394.

14. О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге [Текст]: [Федеральный закон № 16-ФЗ, принят 16 января 1998 г.] // Собрание законодательства РФ. - 1998. - № 7. - Ст. 787.

15. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 17 июня 1997 г., по состоянию на 23.11.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

16. Об образовании [Текст]: [Закон РФ № 3266-1, принят 10 июля 1992 г., по состоянию на 28.02.2008] // Ведомости СНД и ВС РФ. - 1992. - № 30. - Ст. 1797.

17. Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти [Текст]: [Указ Президента РФ № 1274, от 24 сентября 2007 г., по состоянию на 11.10.2007] // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 40. - Ст. 4717.

18. Об утверждении формы федерального государственного статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов (средств) и других нефинансовых активов и инструкции по ее заполнению [Текст]: [Постановление Госкомстата РФ № 101, от 14 июля 1995 г., по состоянию на 11.02.1999] // Финансовая газета. - 1995. - № 52. - С. 19.

19. О порядке регистрации транспортных средств [Текст]: [Приказ МВД РФ № 59, от 27 января 2003 г., по состоянию на 04.06.2007] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2003. - № 18. - С.32.

20. Об утверждении положения о минимальном составе экипажей самоходных транспортных судов [Текст]: [Приказ Минтранса РФ № 138, от 1 ноября 2002 г., по состоянию на 14.04.2003] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 2003. - № 4. - С. 27.

21. Об утверждении положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности [Текст]: [Распоряжение Мингосимущества РФ № 774-р, от 28 июля 1998 г.] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - № 20. - 1998. - С. 32.

22. Об утверждении форм документов строгой отчетности [Текст]: [Письмо Минфина РФ №16-00-30-33, от 20 апреля 1995 г] // Экономика и жизнь. - 1995. - №41. - С. 32.